פסקי דין על מורן אטיאס | פסקי דין על מועצת שמאי המקרקעין

60354-10/15 עתמ     16/11/2015




עתמ 60354-10/15 מורן אטיאס נ' מועצת שמאי המקרקעין








בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
בפני
כבוד השופטת נאוה בן-אור



עת"מ 60354-10-15 אטיאס נ' מועצת שמאי המקרקעין




העותרת
מורן אטיאס
ע"י ב"כ עו"ד דורית בינדר שם-טוב


נגד

המשיבה
מועצת שמאי המקרקעין
באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
עו"ד מיכל שלם



פסק דין



עתירה כנגד החלטת המשיבה שדחתה את בקשתה של העותרת לגשת לבחינה האחרונה לקראת קבלת זכאות לרישום בפנקס שמאי המקרקעין, עוד בטרם סיימה את תקופת ההתמחות הנדרשת.

רקע עובדתי ונורמטיבי

העותרת נרשמה אצל המשיבה כמתמחה במשרד שמאי מקרקעין החל מ-14.12.14. תקופת ההתמחות הנדרשת על פי החוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 (להלן - החוק) היא בת שנה (סעיף 7(א)(3) לחוק). מכאן, שהתמחותה של העותרת עומדת להסתיים ב-14.12.15.

סעיף 7(א) לחוק קובע כך:

7 (א). מי שהתקיימו בו כל הוראות סעיף קטן זה זכאי להיות רשום בפנקס:
(1)
הוא בעל תואר מוכר מאת מוסד להשכלה גבוהה...;
(2)
עמד בהצלחה בכל הבחינות הנערכות לפני ההתמחות ובמהלכה, כנדרש לפי הוראות חוק זה, אלא אם כן פטרה אותו המועצה מן הבחינות, כולן או חלקן, בהתאם לכללים שנקבעו על ידה;
(3)
נרשם במועצה כמתמחה, לאחר שהתקיימו בו פסקאות (19 ו-(2) לעניין בחינות המהוות תנאי להתמחות, והתמחה שנה אחת, בישראל, בשמאות מקרקעין בהיקף שלא פחת מ- 40 שעות בשבוע ובתנאים שנקבעו לפי חוק זה;
(4)
עמד בהצלחה עם סיום התמחותו בבחינה, בכתב או בעל פה, במתכונת שקבע השר.

החוק מבחין, אם כך, בין בחינות מוקדמות, שהן תנאי להתמחות, לבין בחינות סופיות. ואכן, תקנה 9 לתקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס"ו-2006 (להלן - התקנות), מפנה לתוספת, המפרטת מהן הבחינות המוקדמות שעל אדם לעבור כתנאי לכך שיוכל להירשם כמתמחה, ומהן הבחינות הסופיות, שלוש במספר, ובכללן הבחינה נשוא העתירה שלפנינו. סעיף 10(ד) לתקנות קובע כי לבחינה האחרונה, במקצוע "יישומים בשומת מקרקעין", רשאי לגשת רק מי שקיבל ציון "עובר" בבחינות המוקדמות ובשתי הבחינות הסופיות: "מבוא לתורת השמאות" ו"גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין". אין חולק, כי לשתי הבחינות הראשונות מתוך השלוש הסופיות ניתן לגשת במהלך תקופת ההתמחות. אולם כפי שראינו לעיל, סעיף 7(א)(4) לחוק משמיענו כי תנאי לרישום בפנקס שמאי המקרקעין הוא עמידה בהצלחה, עם סיום ההתמחות, בבחינה האחרונה.

הבחינה האחרונה, אליה מבקשת העותרת לגשת, נקבעה ל-30.11.15, היינו, שבועיים בטרם תסיים את ההתמחות. יצוין, כי המועד לבחינה זו נקבע על ידי המשיבה בכל שנה, מספר ימים לאחר המועד האחרון שבו התפרסמו הציונים של הבחינות המוקדמות, המהוות תנאי להתמחות, ואשר התקיימו שנה קודם לכן. כך נעשה, במטרה לאפשר לנבחנים לגשת לבחינות אלה, להירשם כמתמחים, ולסיים את ההתמחות לפני הבחינה האחרונה, המתקיימת שנה לאחר מכן. עם זאת, ברור שהמועד שנקבע אינו יכול להתאים לנסיבותיו של כל מתמחה.

העותרת עברה בהצלחה את הבחינות המוקדמות ב- 5.10.14 והחלה, כאמור, בהתמחות ב- 14.12.14. כך גם עברה בהצלחה שתיים מתוך שלוש הבחינות הסופיות, אותן שתיים אליהן ניתן לגשת במהלך תקופת ההתמחות. הבחינה הסופית השנייה התקיימה ב-7.9.15, והעותרת קיבלה הודעה שעברה אותה בהצלחה ב-18.10.15. משכך, ביקשה להירשם לבחינה האחרונה. פנייתה מיום 19.10.15 נדחתה באופן אוטומטי על ידי המערכת הממוחשבת מן הטעם שטרם השלימה את חובת ההתמחות. לנוכח הדחייה, פנה מאמנה של העותרת למזכיר המשיבה וביקש כי תיבחן האפשרות "לגשר" על הפער בן 15 הימים שבין מועד הבחינה האחרונה לבין מועד סיום ההתמחות. הפנייה נענתה בשלילה מן הטעם שהחוק אינו מאפשר זאת ולא ניתן לחרוג ממנו. העותרת לא השלימה עם התשובה ופנתה ליו"ר המשיבה, עו"ד נעמי זמרת, אולם בטרם קיבלה מענה, בשל לוח הזמנים הקצר, הזדרזה והגישה את העתירה שלפניי.




טיעוני הצדדים

בעתירה נטען, כי תוצאות המבחנים מתפרסמות כחודש או חודשיים לאחר מועד הבחינה. לפיכך, לכשיתפרסמו התוצאות של הבחינה האמורה להתקיים ב-30.11.15, ממילא כבר תשלים העותרת את תקופת ההתמחות הנדרשת. היה ותעבור את הבחינה בהצלחה, תוכל להירשם לאלתר בפנקס שמאי המקרקעין ולהתחיל להתפרנס ממקצוע זה. לעומת זאת, ככל שתידחה הבקשה, הרי שמועד הבחינה הבא הוא בעוד חצי שנה והיא תיאלץ להמתין חודשים ארוכים באפס מעשה עד למועד הבא.

לטענת העותרת זו תוצאה בלתי סבירה. לטעמה, הפער בן השבועיים ניתן לגישור במאמץ פרשני פשוט של הוראות החוק. בהקשר זה עומדת היא על כך שמתשובת המשיבה עולה, כי בעבר נהגה המשיבה לאפשר למי שנותרו לו עד 30 יום לסיום ההתמחות לגשת לבחינה האחרונה, על יסוד העובדה שמותר למתמחה להיעדר עד 30 יום בשנת ההתמחות. במסגרת התנהלות זו, נדרשו הפונים להצהיר בעצמם ולצרף הצהרה של מאמנם בדבר מספר ימי ההיעדרות שנוצלו ולהתחייב על מספר ימי ההיעדרות שעוד ינוצלו עד ליום הבחינה. ככל שנוצלו (וינוצלו) פחות מ-30 יום כאמור, רשאי היה המתמחה לגשת לבחינה. אין חולק כי נוהל זה בוטל והודעה על כך פורסמה ברבים עוד ב-16.5.12. המשיבה מסבירה, כי חדלה ממנהגה זה לאחר שנמצא כי הדבר שימש פתח למניפולציות, וחוות דעת משפטית קבעה כי יש בכך משום עקיפה של הוראות החוק. העותרת בהגינותה אינה טוענת כי הסתמכה על הנוהל המתואר, שבוטל זמן ניכר בטרם החלה את ההתמחות.

המשיבה טוענת כי אין לה שיקול דעת "לגשר" על הפער שבין מועד הבחינה לבין מועד סיום ההתמחות וכי לא ניתן להתאים לכל מתמחה ומתמחה מועד בחינה שיהלום את נתוניו.

דיון והכרעה

אין לכחד כי טיעוני ב"כ העותרת, שהיא גם אמה של העותרת, ואשר נשמעו בטוב טעם ודעת - שובים את הלב ממבט ראשון. אולם עיון שני מוביל למסקנה כי דין העתירה להידחות.

לשון החוק ברורה. סעיף 7(א)(4) קובע מפורשות כי בין יתר התנאים המאפשרים את רישומו של אדם בפנקס שמאי המקרקעין הוא התנאי לפיו "עמד בהצלחה עם סיום התמחותו, בבחינה בכתב או בעל-פה, במתכונת שקבע השר". פשוטו של מקרא, שהמתמחה רשאי לגשת לבחינה רק לאחר שסיים את ההתמחות. הדבר נובע גם מדברי ההסבר לחוק בהם נאמר כי "תנאי נדרש נוסף הוא התמחות בישראל של שנה אחת בשמאות מקרקעין, שבסיומה יצטרך המועמד לעמוד במבחן התמחות בכתב או בעל-פה, כפי שיקבע שר המשפטים. ההצעה האמורה פותחת את הדרך לאקדמיזציה של מקצוע שמאות המקרקעין, תוך פיקוח על ההתמחות הנדרשת". הנה כי כן, תנאי לאפשרות לגשת לבחינה האחרונה הוא סיום ההתמחות. בדרך זו מובטחת גם עמידה במשך ההתמחות כנדרש בחוק, והנה לא רק לשון החוק תומכת בעמדת המשיבה, כי אם גם תכליתו.

אכן, בכל מועד שנקבע יש שרירותיות אינהרנטית שקשה להתגבר עליה. אלא שפתיחת פתח לאחד יוצרת קושי לגבי חברו, ואין לדברים סוף. האחד יכול להציג פער בן שבועיים, האחר פער בן שלושה שבועות והשלישי פער בן יום. קשה לקבוע קו גבול אשר ממנו ואילך "הגמשת" התנאי של סיום ההתמחות תהיה סבירה או אף מתחייבת כטענת העותרת. על כגון דא אמר בית המשפט העליון כדברים הבאים:

"אכן, בכל מקום בו נקבעים גבולות ותחומין – יהיה זה גבול גיאוגרפי, משקל או זמן – תמיד יהיו שימצאו עצמם מחוץ לתחום. זהו קושי אינהרנטי שאנו מחויבים להכיר בו ולהשלים עמו"
(בג"ץ 8803/06 גני חוגה בע"מ נ' שר האוצר, פסקה 6 (1.4.2007)).


אמת המידה שקבע החוק, סיום ההתמחות, ברורה. ההקפדה עליה שומרת על כללים אחידים ועל שוויון ומבטיחה כי המתמחה סיים את תקופת ההתמחות כחוק, ללא מניפולציות. ניתן להניח כי העותרת אינה יחידה שהגיעה כמעט עד לקו הגבול ולא הצליחה לחצות אותו. כעולה מתשובת המשיבה, הנוהל שאיפשר בעבר הבאה בחשבון של ימי היעדרות, לא הפחית את מספר המבקשים להקל גם בהקלות שכבר ניתנו.

הצעת ב"כ העותרת לראות במועד בו יפורסמו תוצאות הבחינה האחרונה כמועד הקובע, היינו מי שיסיים את התמחותו בטרם יפורסמו הציונים ייחשב כמי שעמד בתנאי של סיום ההתמחות עובר לבחינה, אינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק. יתרה מזאת,
תוצאת קבלתה תהיה שרק בדיעבד, לכשייוודע מועד פרסום התוצאות, ניתן יהיה לדעת מי בעצם ייחשב שסיים את ההתמחות. ואם כך, יהיה על המשיבה לאפשר למתמחים רבים, הנמצאים ב"טווח הסבירות" של מועד פרסום התוצאות הצפוי, לגשת לבחינה. בסופו של דבר, לכשיתברר מועד פרסום התוצאות, יהיו כאלה שעל אף שעברו את הבחינה טרם סיימו את ההתמחות שכן ביום הפרסום לא חלפה שנה ממועד תחילתה. עמלם לקראת הבחינה יהיה אפוא עמל שווא. או אז, כך יש להניח, יבואו בקשות "לגשר" על חוסר של ימים אחדים, שבועות ספורים וכו'. הנה כי כן, סיום ההתמחות אינו יכול להיות מותנה במועד פרסום תוצאות הבחינה האחרונה. זהו מועד פשוט וברור: שנה מיום תחילת ההתמחות. עם חלוף השנה וסיום ההתמחות (ועמידה ביתר התנאים), יכול המועמד לגשת לבחינה האחרונה.

העתירה נדחית.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

המזכירות
תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.




ניתן היום,
ד' כסלו תשע"ו, 16 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.

חתימה








עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 60354-10/15 מורן אטיאס נ' מועצת שמאי המקרקעין (פורסם ב-ֽ 16/11/2015)