פסקי דין על יוסף בן משה | פסקי דין על כרמלה מלול | פסקי דין על יצחק אסולין ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על שכטמן ושות' חברה לפיתוח |

9001/16 ערר     14/05/2017




ערר 9001/16 יוסף בן משה, כרמלה מלול, יצחק אסולין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, שכטמן ושות' חברה לפיתוח בע"מ




מדינת ישראל
משרד האוצר- מינהל התכנון
ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה

ערר מס' 9001/16,9028/16
ישיבת ועדת ערר מס': 005
מיום: 03.04.2017
יוסף בן משה

כרמלה מלול

העוררים בערר 9001/16

יצחק אסולין
טטאינה אסולין
העוררים בערר 9028/16

- נגד -
ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

שכטמן ושות' חברה לפיתוח בע"מ
המשיבות
חברים נוכחים:
עו"ד דקלה מוסרי טל
- יו"ר ועדת הערר
הדר סלע - נציגת מתכנן המחוז
מאיר גרון - שמאי

נוכחים נוספים:
עו"ד חגי קרן
- ב"כ העוררים
אדריכל רם שועל - מטעם העוררים
שמאי משה סגל - מטעם העוררים
יוסף בן משה
- מטעם העוררים
יצחק אסולין - מטעם העוררים
יהודה שחר - מטעם העוררים
עו"ד עופר גראור
- ב"כ המשיבה 2
שמאי דותן דרעי - מטעם המשיבה 2
עו"ד נורית שוחט
- ב"כ המשיבה 2
אבי ירום - מטעם המשיבה 2
יעקב בהרב - מטעם המשיבה 2
שמאי חן לביא - מטעם המשיבה 2
לאון לחמן - מטעם המשיבה 2
עו"ד קרן גולדשמידט
- ב"כ הוועדה המקומית
ניר גראואר - שמאי מטעם הוועדה המקומית

החלטה
1. הלכה היא כי נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197 (א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל ההוכחה, שהמקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שיעור הפגיעה.
2. וועדת ערר זו קבעה לא אחת, כי בהתעורר שאלה שמאית יופנה הדיון לשמאי מייעץ, אך זאת בכפוף להרמת נטל הוכחה ראשוני על ידי התובע, ומבלי שיהיה בעצם מינוי השמאי כדי להצביע על עמדת וועדת הערר בדבר קיומה של פגיעה (ר' למשל, ערר 9033/11 9034-37/11, 9038-39/11, 9041-52/11 גולדשטיין ואח'
נ' ועדה מקומית שומרון ואח'
ערר 9009/07 גולדמן יוסף נ. הועדה המקומית זבולון ואח'
, ערר 9015/09 חמו נ. הועדה המקומית זבולון).
3. הרמת נטל ההוכחה תיעשה באמצעות הגשת חוות דעת שמאית, רצינית ומנומקת הנסמכת על ראיות ונתונים מהימנים (ר' פסק הדין ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה [פורסם בנבו), וכן עת"מ 200/03 חקק נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז [פורסם בנבו]).
4. עוד שנינו כי דחיית תביעות בשל אי הרמת נטל ההוכחה, תיעשה במקרים חריגים בלבד.
5. בענייננו ולאחר שנפרשו בפני
נו מלוא טענות העוררים אנו סבורים כי לא הורם נטל ההוכחה.
רקע תכנוני –
6. התביעות הוגשו בגין פגיעה לכאורה של תכנית חפ/1213 ד' בדירות העוררים המצויות במקרקעין גובלים. טרם אישורה של חפ/ 1213 ד', חלו בתחום התכנית שתי תכניות חפ/1213ב' וחפ/1171.
7. תכנית חפ/1213 ב' עדיין חלה על מקרקעי העוררים. תכנית חפ/1171 חלה על מקרקעין הנמצאים מצפון מערב למקרקעי העוררים.
8. תכנית חפ/ 1213 ב'- אינה קובעת הוראות בניה. היא אינה קובעת תכסית או אחוזי בניה, אלא מפנה בעניין זה לתכנית המתאר המופקדת של העיר חיפה ולתכנית חפ/ 229 ה'.
בתכנית נקבע גובה הבניינים (סעיף 18 להוראות התכנית). עוד נקבע בהוראות התכנית בסעיף 9 לתקנון (בתיאור סימוני התשריט - אשר אין חולק כי הוא מהווה חלק ממסמכי התכנית) כי סימון מתאר המבנים בתשריט הנו "איתור משוער של בנין".
9. לערר שבפני
נו צורפה שומה מטעם העוררים, שהיוותה בסיס לתביעה שהוגשה לוועדה המקומית. בנוסף, הוגשה חוו"ד אדריכלית מטעם העוררים, שאין חולק כי לא הוגשה לוועדה המקומית. בעניין זה טענו המשיבות כי אין לאפשר הגשת חוו"ד חדשה אשר לא הייתה בפני
הוועדה המקומית. אינינו מקבלים טענה זו. אמנם ככלל יש להגיש את כל המסמכים הרלבנטיים לתביעה כבר בפני
הוועדה המקומית, ולא ניתן להגיש ראיות חדשות בהליך הערעור. עם זאת, לוועדת הערר סמכות לאשר הגשת מסמכים נוספים מקום שהיא סבורה כי יש בכך לשפוך אור על הסוגיות הנדונות בפני
ה. על כן, עצם צירוף חווה"ד בשלב זה אין די בה כדי להורות על דחיית הערר על הסף. עם זאת, נציין כי במקרה זה פעלה חווה"ד כחרב פיפיות כנגד העוררים. ונסביר.
10. בדיון הודו העוררים כי חווה"ד האדריכלית לא הייתה בפני
השמאי מטעמם עת ערך את שומתו. הדברים גם עולים בבירור משומתו. בחווה"ד שערך האדריכל מטעם העוררים ניתנה התייחסות לעובדה שעוד במצב קודם, בתכנית חפ/ 1213ב', גולמה פגיעה בנוף הנשקף מבתי העוררים ובחוות דעתו התייחס האדריכל, בהתאם, לשינויים באותה פגיעה ולמידת ההחמרה, לכאורה, שנגרמה כתוצאה משינוי הבינוי והקטנת מרווחים לכאורה (טענות אליהן נתייחס בהמשך). זאת, בעוד שבחווה"ד השמאי מטעם העוררים, קבע שמאי העוררים ירידת ערך של 12% לדירה בקומת הקרקע בשל פגיעה נופית בדירות עקב "הסתרת הנוף הפנורמי של מפרץ חיפה על התנועה הזורמת שבו הרי הגליל (עם ראות לחרמון בימים צלולים) ועוד". כלומר נקודת הייחוס של השמאי מטעם העוררים, היתה המצב הקיים, בהתעלם מן הבניה שכבר אושרה סטטוטורית במסגרת חפ/1213 ב', והפגיעה הנופית שגולמה בה.
11. בנוסף, השמאי מטעם העוררים קבע כי ישנה תוספת גובה של הבניינים בתכנית חפ/1213 ד'. זאת, בעוד שע"פ חוו"ד האדריכל מטעם העוררים אין הגבהה של הבניינים (e ו- dׂׂ( ואף בניין d הונמך בכמעט 1 מ' ביחס למצב המאושר בתכנית חפ/1213ב'.
12. זאת ועוד, בחוו"ד השמאי מטעם העוררים נקבע כי מתקיימת פגיעה במשטר הרוחות ובחשיפת דירות העוררים לשמש: "בניית בניינים בתא שטח 202 תיצור חומת בטון בגובה של 4 קומות ויותר שחלקה יהיה מעל מפלס דירות הקרקע בבניינים, ובכך תחסום חלק גדול מהרוחות המזרחיות והצפונית שהנם הרוחות הדומיננטיות באזור מפרץ חיפה, ויקטינו משמעותית את החשיפה לשמש...".
אלא שכעולה מהוראות תכנית חפ/1213 ד', וגם מחוו"ד האדריכל מטעם העוררים, גובה המבנים שאושרו בתכנית נמוך ממפלס רצפת דירות העוררים. על כן, נקודת המוצא עליה מבוססת חווה"ד השמאית מטעם העוררים, כאילו מתקיימת הסתרה של שמש ורוחות (אשר אין לה הסבר בגוף חווה"ד, למעט אמירה כללית כאמור), אינה עולה בקנה אחד עם הנתונים בשטח ועם הוראות התכנית.
13. מן האמור עולה כי חוו"ד השמאי מטעם העוררים, הסתמכה על מידע חלקי ואף שגוי ביחס למצב קודם המגולם בהוראות תכנית חפ/ 1213 ב' וההערכה של הפגיעה הנטענת של הסתרת הנוף, אף נערכה בהתעלם מן המצב הסטטוטורי ערב אישור התכנית. הערכת הפגיעה כתוצאה מהצללה וחסימת אוויר לכאורה, נעשתה בהתעלם מן התנאים הטופוגרפיים וגובה המבנים ביחס למבני העוררים.
14. כלל הוא שהערכת הנזק לצורך פיצוי מכוח סעיף 197 תיעשה תוך השוואה בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית הנטענת כפוגעת ("מצב קודם") ובין שווים לאחר אישורה ("מצב חדש"). ר' לעניין זה פסק הדין של כב' הש' בייניש (כתוארה אז) בבר"ם 11612/05 מרכז ע"ש ורה סלמונס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח'
, [פורסם בנבו]:
"כידוע על מנת להעריך את גובה הפיצוי לו יהיה זכאי התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור (ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נ"ח (1) 550, 561; ע"א 6826 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נ"א (2) 286, 295)"

בהיעדר פירוט והשוואה בחוות הדעת השמאית מטעם העוררים, של שווי הנכסים במצב התכנוני הקודם לעומת שווי הנכסים במצב התכנוני החדש (בהתחשב גם באלמנטים המשביחים בתכנית החדשה), לא הורם נטל ההוכחה להראות כי תכנית חפ/1213ד' גרמה לירידת ערך המקרקעין של העוררים.

נציין עוד כי גם אם נתעלם מחוו"ד השמאית, ונייחס את מירב המשקל לחווה"ד האדריכל, הרי אף בחוו"ד האדריכל אין די כדי להרים ולו נטל ראשוני להוכחת פגיעה במקרקעי העוררים. ונפרט.

חוו"ד האדריכל, מתבססת ב"מצב קודם" על בניה ע"פ קווי מתאר של שני הבניינים ששורטטו בתשריט תכנית חפ/ 1213ב' תוך התייחסות למרחק בין הבניינים במרחק מחייב. יש לציין כי אין בהוראות התכנית התייחסות למרחק מינימלי בין מבנים. וכאמור, בהוראות התכנית ההתייחסות למיקום המבנים הנה "כמיקום משוער", בלבד. אין בין מסמכי התכנית נספח בינוי מחייב או אף מנחה, אלא העמדה אפשרית משוערת של בניינים המופיעה בתשריט התכנית. משמע, העמדת הבניינים בתשריט אינה מחייבת ואף אינה מנחה וללא ספק מאפשרת בינוי שונה בשלב הוצאת ההיתר.

אשר על כן, התייחסות אדריכל העוררים לצמצום, לכאורה, של המרווחים בין הבניינים בתכנית חפ/1213 ד', מסתמכת על טעות בקריאת הוראת התכנית ובייחוס מעמד מחייב להעמדה רעיונית הניתנת לשינוי ואשר אינה מעוגנת בהוראות התכנית.

נציין כי תכנית חפ/1213 ב' מפנה להוראות חפ/229 ה' בה נקבע (כך גם מציין האדריכל מטעם העוררים) כי תותר עד 60% תכסית. בהוראות תכנית חפ/1213ב' לא נקבעה כל הוראת תכסית, ועל כן חלה ההוראה הקבועה בחפ/229 ה'. כלומר, עוד מכוח תכנית חפ/1213ב' ניתן היה לבנות בתכסית של 60% באופן התואם את הוראות חפ/229ה' ואינו סותר את הוראות חפ/1213 ב'. לעומת זאת, התכסית שנקבעה בחפ/ 1213 ד' (הנטענת כפוגעת) הנה – 50% בלבד.

על כן, לא זו בלבד שלא ניתן היה להתייחס למרווחים בין המבנים המופיעים בתשריט חפ/1213ב' כמחייבים, בחינת הוראות התכניות החלות מעלה כי ניתן במצב קודם להקים בניינים בתכסית אף גבוהה מזו שאושרה בתכנית חפ/1213 ד'.

עוד נציין כי מממצאיו של האדריכל מטעם העוררים ביחס להפחתת זוויות השקפי הנוף בין המבנים, ניתן להתרשם שגם לו היינו מקבלים את הטענה שנקודת הייחוס היא הבינוי בתשריט תכנית חפ/1213ב', מדובר בהפחתה זניחה של אחוזים בודדים בלבד, אם בכלל. כך זווית הראיה מהסלון של דירה 3 גדלה בחפ/1213 ד' מ31% (במצב של מבנה תואם העמדה רעיונית מתשריט חפ/ 1213 ב') ל- 32%; זווית הראיה מסלון דירה 4 קטנה לכאורה ב- 6% ביחס למצב המאושר וכאשר גם זווית הראיה מהגינה של דירה 3 הנה בהפחתה של כ- 20% ביחס למצב המאושר ואילו בדירה 4 הפחתה של כ- 10% ביחס למצב המאושר (כל זאת כאמור, אם מתייחסים לבינוי המשוער כבינוי מחייב – טענה שנדחתה - או כבינוי מיטבי – טענה שלא הוכחה).

למותר לציין כי בחוו"ד השמאי מטעם העוררים אין כל התייחסות למידת הפגיעה לכל דירה, כפי שהיא נטענת בחוו"ד האדריכל, ואין התאמה בין מידת הפגיעה בדירה כפי שעולה מחוו"ד האדריכל ובין ירידת הערך הנטענת בחוו"ד השמאי, בה נקבעה ירידת ערך של 13% לכל הדירות.

ספק אם הערכת ירידת הערך היתה נותרת בעינה, לו התייחס שמאי העוררים לתכנון המאושר ב"מצב קודם" כנקודת המוצא לבחינת הפגיעה בנוף או באוויר ומידת השמש, ולו קביעות האדריכל ביחס למידת ההחמרה בהסתרת הנוף הנגרמת לדירות העוררים, היו בפני
ו.

לסיום, נזכיר כי סוגיית ההסתרה הנטענת של הנוף עלתה בעת הדיונים בפני
וועדת המשנה של הוועדה המחוזית, אשר דנה בהתנגדות לתכנית חפ/1213 ד', וזו מצאה, כדלקמן:

"ראשית יצוין כי הגובה האבסולוטי של בנייני המתנגדים גבוהים מהגובה האבסולוטי של המבנים המוצעים בתכנית וכי הסתרה לקומות הראשונות קיימת גם לפי המצב המאושר".

עוד קבעה וועדת המשנה כי מיקום המבנים בחפ/1213 ב' אינו מחייב וכי נפחם היה גדול משמעותית מזה המוצג כמשוער, וזאת לנוכח שינוי באופן חישוב השטחים והוספת שטחי שירות. עוד ציינה וועדת המשנה כי במצב קודם ניתן היה ככל הנראה לקבל הקלה במספר הקומות, שכן לא הייתה מגבלה של גובה, בעוד שבתכנית חפ/1213 ד' נקבעה מגבלת גובה וכן נקבע כי חריגה ממנה תהיה סטיה ניכרת. בכך, מצאה וועדת המשנה, יש כדי להיטיב עם העוררים. עוד מצאה וועדת המשנה כי מצבם של העוררים הוטב עקב קביעת שצ"פ אל מול חזית הבניין ברח' נתיב חן 35, לעומת אפשרות לבניה במצב מאושר על פי תכנית חפ/1213 ב' (ר' פרוטוקול ישיבת ועדת המשנה להתנגדויות מס' 2013003 מיום 26.03.2013).

לנוכח כל האמור, אנו קובעים שלא הורם ולו נטל ראשוני להראות כי נגרמה פגיעה לבתי העוררים וממילא לא הורם הנטל להראות מהי מידת הפגיעה.

משכך אינינו מוצאים לנכון להעביר את התביעה לשמאי מייעץ.

נציין כי העוררים עצמם (כעולה מדבריהם בדיון בפני
נו) מוצאים את עיקר הפגיעה בהם בבינוי שאושר עוד בחפ/1213ב' ותחושתם כי נגרמת פגיעה קשה בערך הדירות, נסמכת על הערכת פגיעה ביחס למצב הקיים ולא למצב הסטטוטורי המאושר.

איננו מזלזלים ברגשותיהם, או בטענה כי כאשר רכשו את הדירות הובטח להם ע"י המוכרים כי מולם לא ייבנה דבר. למרבה הצער, המצב הסטטוטורי העולה מן התכניות המאושרות עוד בטרם אושרה תכנית חפ/1213ד', אינו עולה בקנה אחד עם הבטחות אלה.

אנו ממליצים לרוכשי בתים ודירות (בין אם מקבלן בין אם "יד שניה"), לבחון את הנכס עצמו כמו גם את סביבתו ואת המצב המשפטי והתכנוני עוד בטרם ביצוע הרכישה (רצוי בסיוע אנשי מקצוע מתאימים), וזאת על מנת שתהיה בידיהם תמונה מלאה באשר לנכס הנרכש וסביבתו, באופן שימנע מהם עוגמת נפש ואף חסרון כיס.

סוף דבר הערר נדחה.

העוררים יישאו בהוצאות המשיבות בסך של 1,500 ₪ + מע"מ לכל משיבה.

ההחלטה ניתנה ביום 14.05.2017, פה אחד, ע"י יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל
,
והחברים הדר סלע ומאיר גרון.

_______________ _________________
אוריה סעדון עו"ד דקלה מוסרי טל

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
__________________________________________________________________
ועדת ערר מחוז חיפה – שד' פל-ים 2 בניין אורן, קומה 5 חיפה מיקוד 33095
טלפון: 04-8512345, פקס: 04-8522111,
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
ערר מס' 9001/16,9028/16 6








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 9001/16 יוסף בן משה, כרמלה מלול, יצחק אסולין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, שכטמן ושות' חברה לפיתוח בע"מ (פורסם ב-ֽ 14/05/2017)