פסקי דין על דוד לוזון ובניו חברה לבניין והשקעות בע"מ | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל

1091/02 א     05/06/2005




א 1091/02 דוד לוזון ובניו חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל




1
בתי המשפט

א 001091/02
בית משפט השלום נתניה
05/06/2005
תאריך:
כב' השופטת אברמוביץ-קולנדר סמדר
דוד לוזון ובניו חברה לבניין והשקעות בע"מ

בעניין:
תובע
עו"ד רוזנווסר שלמה

ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
מינהל מקרקעי ישראל
נתבע
פרקליטות מחוז ת"א - אזרחי
ע"י ב"כ עוה"ד
פסק דין
1. תביעה זו עוסקת בגביית יתר של סכומים בגין "דמי היתר בניה " שנדרשה התובעת, חברת דוד לוזון ובניו בע"מ, לשלם לנתבעת מינהל מקרקעי ישראל
, למתן הסכמתה של הנתבעת וחתימתה על תוכניות בניה שהגישה התובעת לבניה על מקרקעין הידועים כגוש 8267 חלקות 336, 337 (להלן: "המקרקעין") בנתניה שנמצאו בהחזקתה.

2. העובדות שאינן במחלוקת הינן כדלקמן:

ביום 12.1.95 נחתם הסכם קומבינציה בין החוכר במקרקעין מר צביקה גמדי לבין התובעת.

החוכר פנה וביקש מהנתבעת אישור לעיסקת שינוי ניצול ו/או יעוד לגבי המקרקעין וביום 25.2.97 אישר המינהל עיסקת שינוי הניצול במסגרתם חויב החוכר בתשלום דמי היתר בשווי 51% מההפרש בין שווי הזכויות המקוריות לבין שווי הזכויות הנגזרות מאישור עיסקת שינוי הניצול.

ביום 16.4.97 נחתם בין התובעת והחוכר מחד לבין הנתבעת חוזה פיתוח שעניינו בנית בנין מגורים הכולל 11 יחידות מגורים על המקרקעין לפי תוכנית מפרוטת מס' נת 100/ש/1.

במקביל לחתימת חוזה הפיתוח חתמו התובעת והחוכר ביום 16.4.97 על הסכם חכירה מהוון ועל תנאי החכירה המהוונת. הנתבעת לא חתמה על הסכם זה.

במהלך התקופה לאחר החתימה על החוזים ולאחר שהתובעת החלה בבניה הוגשו על ידי התובעת בקשות להיתר בניה כמפורט:

א. בקשה לתוספת בניה בהתאם להקלות המתאפשרות על פי התב"ע - אושרה ע"י הנתבעת ביום 26.6.97. בגין הסכמת הנתבעת חויבה התובעת בדמי היתר בסך 139,032.29 ₪ על שטח של 124.6 מ"ר .

ב. בקשה לפיצול דירת פנטהאוז בהתאם להקלות המתאפשרות על פי התב"ע - אושרה ע"י הנתבעת ביום 3.6.98. בגין הסכמת הנתבעת חויבה התובעת בדמי היתר בסך של 87,886.74 ₪ על שטח של 49.8 מ"ר.

ג. בקשה לתוספת דירת נכה בהתאם להקלות המתאפשרות על פי התב"ע - אושרה ע"י הנתבעת ביום 18.11.98 בגין הסכמת הנתבעת חויבה התובעת בדמי היתר בסך של 137,391.81 ₪ על שטח של 109.3 מ"ר.

התובעת שילמה את דמי ההיתר כמפורט לעיל.

3. התובעת טוענת בכתב תביעתה שדמי היתר אלה נדרשו ע"י הנתבעת שלא כדין ומסתמכת בתביעתה על פסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל
אשר קבע שלא ניתן לחייב החברה בתשלום דמי היתר למינהל בגין תוספות בניה שביצעה בעקבות הקלות שאושרו לה ע"י רשות התכנון בהתאם לדיני התכנון והבניה.
4. פסק הדין בענין הוד אביב:
מאחר ותביעה זו נסובה רובה ככולה על הממצאים שנקבעו בפסק הדין הנ"ל ומפאת חשיבותו, ארחיב לענין העובדות והמסקנות שנקבעו ב

פסק דין
זה.

5. העובדות ב

פסק דין
הוד אביב היו כדלקמן:
נחתם בין המערערת למינהל הסכם פיתוח לשטח, לאחר שהמערערת, חברת הוד אביב זכתה במכרז בשטח זה. המערערת החלה בבניה . במסגרת פעולות הבניה אישרה רשות התכנון למערערת הקלות בניה שהסתכמו בתוספת אחוזי בניה בשיעור של 11%: 5% בגין מעליות ו 6% בגין הקמת קירות מסך ואלמנטים אמנותיים, סך כל תוספות הבניה הסתכמו ב 618 מ"ר ונוצלו בין היתר להגדלת השטח המקורה במרפסות דירות גג הבנין, כאשר במידותיו וצורתו החיצונית של הבנין לא חל כל שינוי. התוכנית הכוללת את ההקלה בשיעור 6% הועברה ע"י המערערת למינהל ואושרה ונחתמה מבלי שביקש מהמערערת תוספת תמורה כלשהיא. לקראת סיום הבניה פנתה החברה למינהל לצורך חתימת חוזי חכירה בינו לבין הדיירים ובתגובה לכך הוציא המינהל דרישת תשלום לחברה שכונתה דמי היתר בסך של 618 מ"ר. המערערת הגישה המרצת פתיחה לבית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי לפיו אין לחייבה שלם למינהל דמי היתר בגין הקלות הבניה שניתנו לה.
6. הדיון המשפטי בבית המשפט:

בית המשפט העליון לאחר שניתח לעומק את הסוגיה קבע שלא ניתן לחייב את המערערת בתשלום דמי היתר בגין הקלות הבניה שניתנו לה לאור הנימוקים כדלקמן:

א. א. המקור היחיד לחיוב המערערת בדמי היתר נובע מהסכם הפיתוח אשר מבחינת לשונו אינו מאפשר גבית דמי היתר עקב שינוי בהקלות בניה, אלא קובע שינויים אפשריים בתמורה החוזית המוסכמת עקב שינוי שטח המגרש וגבולותיו בלבד ועל כן למעשה קיים הסדר שלילי ביחס לגבית דמי היתר במקרה של שינוי בקיבולת הבניה.
ב. ב. המינהל כרשות ציבורית אשר ניסח החוזה אינו יכול להשתמש בכוחו השלטוני על מנת לגבות כספים מן האזרח ללא תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותו לכך.
ג. ג. על רשות ציבורית מוטלת חובת תום הלב כפולה הנובעת הן מהמשפט הציבורי החל עליה והן מכח מעמדה הציבורי, ועל כן בהיות רשות ציבורית צד לחוזה עם מתקשר פרטי היא תימנע משימוש בכוחה ובמרותה כלפי האזרח בדרך של הצבת דרישות תשלום חוזיות שאין להן ביטוי חוזי מפורש.
ד. ד. החלטה 402 של המינהל הקובעת שהמינהל יגבה תשלום דמי היתר עבור היתר שהוא ניתן לחוכר קרקע עירונית, מקום שהוא מפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה המקורי, קודם למתן ההיתר, אינה מהווה מקור לזכות המינהל לגבות דמי היתר הן מן הטעם שמועד קבלתה הינו כשנה לאחר התקשרות המערערת עם המינהל בהסכם הפיתוח והן מהטעם שהינה נוגעת לגבית דמי היתר בהקשר לחוזה חכירה ולחוכר נכס של המינהל, ואילו הדרישה לדמי היתר לא הופנתה למערערת כחוכר אלא בתור היזם על פי הסכם הפיתוח.
ה. ה. אין כל ראיה לכך שהערך היסודי של המגרש נגזר במישרין מקיבולת הבניה שעל המגרש על פי תוכנית בנין עיר המקורית, וכי קיימת ציפיה טבעית כמעט על דרך השגרה שהיזם יבקש הקלות בניה, ועל כן אפשרות זו נלקחה בחשבון בשומת התמורה המקורית המוסכמת.
ו. ו. התמורה החוזית המוסכמת ששולמה ע"י המערערת למינהל על פי החוזה עלתה ב-38% על הערכת השמאי הממשלתי את ערך הקרקע במועד הרלוונטי ואין להוציא מכלל אפשרות שגם עובדה זו מסבירה את העדרו של הסדר חוזי בעין זכות המינהל לגבות דמי היתר.
ז. ז. עיתוי הדרישה לדמי היתר מצביע אף הוא על כך שבמועד הרלוונטי בו הוגשו התוכניות והתקבלו הקלות הבניה לא דרש המינהל תוספת תמורה בדמות דמי היתר.
7. החלת

פסק דין
בענין הוד אביב על ענייננו
האם יש להחיל את האמור ב

פסק דין
הוד אביב בענייננו, או שניתן לאבחן בין המקרים, כפי שטוענת הנתבעת.
8. בעניינו נחתם הסכם פיתוח שעניינו בנית בית מגורים הכולל 11 יחידות דיור כאשר קיבולת הבניה המותרת על פי התוכנית מסתכמת ב 1,180 מ"ר. ההוראה בדבר התמורה החוזית המוסכמת נתונה לאפשרות של שינוי רק במקרה אחד והוא שינוי בגבולות שטח המגרש, אותה הוראה שהיתה גם ב

פסק דין
הוד אביב, אולם במקביל חתמה התובעת על הסכם חכירה, הקובע בסעיף 9 ג' שהחוכר יהיה רשאי להתנות את הסכמתו להגדלת קיבולת הבניה בתשלום כספי בגין השינוי.

לא זו אף זו ה"הואיל" השלישי בהסכם הפיתוח מציין במפורש שמטרת ההקצאה הינה על פי היעוד ושיעור הניצול האמורים בראש ההסכם, שהינם 11 יחידות המסתכמות ב 1180 מ"ר מבונים.

עלי לציין עוד שביום 13.9.95 טרם נחתם הסכם הפיתוח המציאה התובעת חוות דעת השמאי טיגרמן במסגרתה מציין השמאי שהבניה המבוקשת בהתאם לתוכנית הבקשה להיתר היא 11 דירות כאשר סה"כ שטחי הבניה הינם 1180 מ"ר , ובהמשך ממשיך ומעריך את שווי הקרקע בניצול 121% שהם 1180 מ"ר (בניה של 11 יחידות).

בפרשת הוד אביב צוין במפורש שחוזה החכירה יכול היה להוות כלי עזר חשוב ומהותי לצורך קביעת אומד דעת הצדדים. כאשר הוצגו ההסכמים מהם למדה אני שאומד דעת הצדדים היתה ל - 11 יחידות המסתכמות ב - 1180 מ"ר מבונים, אזי למינהל הזכות לגבות דמי היתר בגין הגדלת קיבולת הבניה מעבר לתמורה החוזית המוסכמת בשטח המבונה.

9. בשונה מ

פסק דין
הוד אביב שילמה התובעת היטל השבחה ולאחר מכן ביום 20.8.97 פנתה למינהל וביקשה החזרת מחצית בהסתמך על החלטה 402 של המינהל, ראה לענין זה נ'1 שהינו מכתב ב"כ התובעת דאז למינהל.

אף בבקשה להחזרת מחצית היטל ההשבחה מיום 21.12.97 נרשמה התובעת כחוכרת (נספח יז לתצהיר הנתבעת).
הגב' סיגלית שושן מטעם הנתבעת העידה שקיימת הבחנה בין יזם בחוזה פיתוח המשלם 91% מערך הקרקע ולא משלם היטל השבחה ובמצב זה המינהל לא מחזיר את היטל ההשבחה מאחר והדבר לא נעשה בהתאם להחלטה 402 של המינהל מכוחה הוא זכאי לקיזוז היטל השבחה, (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 25.1.05) לבין חוכר הזכאי להשבה בהתאם להחלטה 402.

החלטה 402 התקבלה לאחר שנחתם הסכם הפיתוח, כאשר התובעת משיקוליה היא בחרה לפנות בהתאם להחלטה זו העוסקת בתשלום דמי היתר על ידי חוכר מקרקעין וקובעת בסעיף 7 שחוכר אשר שילם היטל השבחה (עפ"י חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965) ודמי היתר, בגין אותן זכויות, יהא זכאי להחזר מהמינהל של מחצית מהיטל ההשבחה ששילם, או מחצית מדמי ההיתר, הנמוך מבין השניים.
על כן אין התובעת יכולה כיום לטעון טענה עובדתית הפוכה לפיה היא אינה חוכרת ועל כן אין לגבות ממנה דמי היתר.

יתרה מכך, כאשר טוענת היא כיום שאין לראותה כחוכר אלא כיזם בהתאם לחוזה פיתוח יש בכך משום חוסר תום לב, שכן קודם לכן נהנתה מהחזר מחצית היטל ההשבחה שהוחזר לה בסכום ניכר של 184,626 ₪ (נכון ליום 7.2.99 מועד הוצאת השיק לתובעת) משום שטענה שעל פי החלטה 402 יש להחזיר לה סכום זה, וכעת טוענת שאין להחיל את החלטה 402 הקובעת שניתן לגבות דמי היתר מחוכר עקב שינוי בקיבולת הבניה, מאחר ואינה בגדר חוכר ויש להחיל עליה רק את הוראות הסכם הפיתוח מכוחן לא ניתן לחיייבה.

10. ענין נוסף הינו העובדה שהתובעת שילמה את דמי ההיתר שנדרשה ע"י הנתבעת ללא כל השגה ו/או מחאה. למרות עדות מר רונן לוזון מטעם התובעת שפיקפק בנושא הכספי, לא השתכנעתי מעדותו שאכן סבר שאין לשלם הסכום שכן המשיך והעיד שהטיל הבדיקה על עורך דינו (עמ' 5 לפרוטוקול מיום 25.1.05). הווה אומר המסקנה הינה שלמעשה לאחר בדיקת עורך הדין, שילמה התובעת את דמי ההיתר ללא כל מחאה.

טענתה כיום להשבת דמי ההיתר לאחר שנחתמו כבר החוזים עם המשתכנים ושתיקתה לאורך השנים מעידה על כך שהבינה והסכימה (באמצעות עורך דינה) שהתשלום הינו כדין ועל כן ניסיונה כיום לטעון אחרת לוקה לדעתי בחוסר תום לב, וראה לענין זה ה"פ (507/03 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' נמיהל מקרקעי ישראל.

11. לא מצאתי לנכון לקבל את טענת התובעת לכפיה, אילוץ וויתור שכן לא היו מנפיקים לה כל היתר בניה אם היתה מביעה מחאה או לא משלמת התשלום. טענה זו לא הוכחה כאמור לעיל ואף ניתן היה לסייג התשלום ולהוסיף שהינו משולם תחת מחאה, אולם כל זאת לא נעשה.
מר רונן לוזון העיד שהתובעת היתה מלווה בייצוג משפטי בעת החתימה על עיסקת הקומבינציה והחתימה על החוזים עם המינהל ועל כן ניתן היה למצוא פתרון משפטי לתשלום, אולם כאשר לא הוכח בפני
שנעשה כלל ניסיון מעין זה, אזי לא הוכחה הטענה.
12. טוענת התובעת שמינהל גבה סכומים כדמי היתר על אפשרויות בניה הנמצאות תוך התב"ע, כאשר לא היתה כל זכות לכך מצד המינהל שכן כל יזם בר דעת לוקח בחשבון אפשרויות אלה.

בענין הוד אביב נקבע שלא הוכח שהערך היסודי של המגרש לקח בחשבון את קיבולת הבניה הצפויה ולמעשה נקבע שם שהתמורה המוסכמת עלתה ב - 38% על הערכת השמאי הממשלתי את השטח, ועל כן למעשה הצדדים צפו את קיבולת הבניה הצפויה.

על פי המסמכים שהוגשו בפני
עולה שהערך היסודי של המגרש ליום אישור העיסקה שנקבע בחוזה הפיתוח בסך של 1,764,366.88 ₪ מבוסס על שומת שמאי המקרקעין מר שלמה שחר המתבססת היא על נתוני תכנון מסוימים כמצוין בשומה (נספח יא לתצהיר מטעם הנתבעת).

השמאי מר שלמה שחר בחוות דעתו קובע שהיו שתי חלופות לאומדן שווי הקרקע:

א. א. אומדן שווי קרקע בשטח של 975 מ"ר לבנית 2 יחידות דיור בשטח בניה של 160 מ"ר לכל יחידה, כאשר שווי הקרקע הוערך על ידו בסך של 810,000 מ"ר.
ב. ב. אומדן שווי קרקע בשטח של 975 מ"ר המיועד לבנית בנין בן 4 קומות הכולל 11 יחידות דיור בכפוף לבנית מגורים ל11 יחידות דיור, מחסים לדיירים וחדרי שירותים טכניים, מחסן לשמוש הדיירים וכן מרתף למחסנים וחניה למכוניות בסך של 2,405,000 ₪.

אין כל התייחסות באומדן השווי לפיצול יחידת פנטהאוז, דירת נכה, או חדרי ממ"ד לגביהם התבקשו ההקלות.

למרות חקירתו הנגדית של השמאי, לא נסתר האמור בחוות דעתו ועל כן לא נסתרה הטענה שבעת עריכת השומה לצורך קביעת התשלום הערך היסודי של המגרש לא לקח בחשבון קיבולת בניה צפויה.
זאת ועוד, אף מהסכום שנקבע בהסכם כערכו היסודי של המגרש, ומכך שבהסכם הפיתוח הוסכם על 11 יחידות בשטח של 1180 מ"ר מבונים, אני למדה שלא נלקחו בחשבון קיבולת בניה צפויה.

המומחה מטעם התובעים, השמאי דוד טיגרמן קבע בחוות דעתו שכל ההקלות שניתנו הינן בהתאם לחוק התכנון והבניה ולתוכנית בנין עיר נת/100/ש/1, שכן היקף ההקלות הכמותיות המותרות על פי חוק התכנון והבניה שאושרו בבנין שבנדון כוללות 2 דירות נוספות לפי תקנת שבס ו- 176 מ"ר הקלות כמותיות המהווים 18% בלבד מתוך 21% המותרים. וכן בנוסף הותרו 108 מ"ר לדירת נכה לפי תוכנית בענין עיר. עם זאת לא הצליח המומחה לסתור את טענת הנתבעת כמפורט לעיל שכאשר הוכנה השומה לא נלקחה בחשבון קיבולת בניה צפויה.

על כן אף מהטעם הזה לא אוכל לקבוע שיש להחיל את האמור ב

פסק דין
הוד אביב בענייננו.

13. עיתוי הדרישה של המינהל אף הוא שונה בענייננו שכן לפי עובדות פס"ד הוד אביב שם נדרש התשלום ע"י הנתבעת רק בזמן החתימה על חוזי חכירה עם הדיירים, בעוד שכאן נדרש התשלום בעת שהוגשו הבקשות להיתר לאישור המינהל, עובדה המלמדת שמלכתחילה ראתה הנתבעת בקשות אלה שלא בהתאם למוסכם בין הצדדים ולסכום ששולם על ידי התובעת בהתאם להסכם הפיתוח, ועל כן דרשה מיידית התשלום.

14. ענין נוסף הינו העבודה שהתובעת למעשה התעשרה בתוספת זכויות בניה מעבר ל- 1180 מ"ר עליהם הוסכם בין הצדדים בהסכם ומעבר לתמורה ששילמה, וחריגה זו מהווה חריגה מהותית בעלת ערך כלכלי.

אומנם התובעת טענה שבשל ירידת מחירי הדירות בתקופה הרלוונטית כלל לא הרוויחה מהעיסקה, אולם אף אם אקבל טענה זו אשר לא הוכחה כלל בפני
, אזי מכירת הדירות בתוספת קיבולת הבניה תרמה להקטנת הפסדיה ועל כן העשירה אותה הלכה למעשה.
15. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות התביעה.
התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק בסך של 15,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.
ניתן היום כ"ז באייר, תשס"ה (5 ביוני 2005) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
סמדר קולנדר-אברמוביץ, שופטת
**








א בית משפט שלום 1091/02 דוד לוזון ובניו חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 05/06/2005)