פסקי דין על אורן קמר | פסקי דין על אופירה קמר | פסקי דין על מנשה סעד | פסקי דין על דוד אסי סעד | פסקי דין על אסתר סעד ואח' |

39131-09/17 הפ     17/02/2018




הפ 39131-09/17 אורן קמר, אופירה קמר נ' מנשה סעד, דוד אסי סעד, אסתר סעד ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים



ה"פ 39131-09-17 קמר ואח' נ' סעד ואח'




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני





בפני

כבוד השופטת
דנה כהן-לקח


מבקשים

1
.
אורן קמר

2
.
אופירה קמר
ע"י ב"כ עו"ד דוד ישי
ועו"ד מרים סרגוסי


נגד

משיבים

1. מנשה סעד
2. דוד אסי סעד
3. אסתר סעד
4. רחל סעד

ע"י ב"כ עו"ד עמי פולמן
ועו"ד אביאל רוזנברג
5. רשות מקרקעי ישראל

ע"י ב"כ עו"ד הודיה יצחק
ועו"ד חרל"פ
6. אליצור דיבון
7. ירושלים דיבון
8. אילת קאופמן (דיבון)
9. עו"ד סיני דיבון
10. גילעד דיבון
11. כנרת צימרמן (דיבון)
ע"י ב"כ עו"ד יוסף אבנרי



החלטה



לפניי בקשה לסעד זמני לאסור על המשיבים 1-4 (להלן:
משפחת סעד
), לבצע כל דיספוזיציה בחלקה 120 גוש 30147 המצויה בשכונת בית הכרם בירושלים (להלן:
חלקה 120
או:
החלקה
). הבקשה הוגשה במסגרת המרצת-הפתיחה שבכותרת, בה עותרים המבקשים להצהיר כי הם בעלי זכויות בחלקה 120 הנ"ל במשותף (במושע) עם משפחת סעד, תוך רישום מתאים אצל רשם המקרקעין; וכן להצהיר כי על משפחת סעד להימנע מלעשות כל פעולה בחלקה 120 שיש בה כדי לפגוע בזכויות המבקשים בקרקע.


יוער כי לאחר הגשת הבקשה לסעד זמני, ביקשו המשיבים 6-11 (להלן:
משפחת דיבון
) להצטרף כמשיבים להמרצת הפתיחה ולבקשה לסעד זמני. בקשתם התקבלה בהחלטתי שניתנה בראשית פרוטוקול הדיון מיום 12.2.2018. באותו הדיון נשמעו לפניי טיעוני המבקשים, טיעוני משפחות סעד ודיבון, וכן טיעוני המשיבה 5 שהיא רשות מקרקעי ישראל (להלן:
רמ"י
).


למען שלמות התמונה, יצוין כי בהחלטתי מיום 13.1.2018 הוריתי לב"כ המבקשים להגיש עד יום 21.2.2018 כתב המרצת פתיחה מתוקן, אליו יצורפו כמשיבים כל בעלי הזכויות (בעלים וחוכרים) בחלקה 3 גוש 30147 (להלן:
חלקה 3
). בעלי-זכויות אלה טרם צורפו להליך בעת הדיון שהתקיים לפניי בבקשה לסעד זמני מטעם המבקשים.


לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות המפורטות שהוגשו בעניינה, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון שארך קרוב לשלוש שעות, באתי למסקנה כי דין הבקשה לסעד זמני להתקבל, תוך צמצום היקף איסור הדיספוזיציה ביחס לצו הארעי, ותוך חיוב המבקשים בתוספת ערבות צד ג'. להלן טעמיי לכך.

רקע עובדתי
1.
המבקשים הם חוכרי-משנה של דירת מגורים בבניין בן 6 דירות המצוי בחלקה 3 בשכונת בית-הכרם בירושלים. בפנקס הזכויות רשומים לצד המבקשים, בעלי זכויות נוספים בחלקה 3 (בעלים, חוכרים וחוכרי-משנה).


בשנת 1973 החליטה עיריית ירושלים במסגרת תכנית מתאר מקומית מס' 1252ב, לערוך איחוד וחלוקה שלא מרצון של חלקות שונות, ובהם חלקה 3 וכן חלקות 2 ו- 7 שסמוכות לה. אין חולק כי משפחת סעד הם הבעלים הבלעדיים של חלקות 2 ו- 7, והם נעדרי זכויות בחלקה 3 (בה למבקשים זכויות כחוכרי-משנה, לצד בעלי זכויות נוספים בחלקה 3). תכנית 1252ב הנ"ל, ייעדה את החלקות שבתחומה לצרכי ציבור, כאשר בניין המגורים בחלקה 3 (בו מתגוררים המבקשים) יועד להריסה. במסגרת תקנון תכנית 1252ב הנ"ל, נקבע כי אחוזי הבנייה המגיעים לחלקות 2, 3 ו- 7, ינוצלו במשותף בבניין שיוקם במגרש חליפי סמוך
- מגרש ארעי 2 שלימים הפך לחלקה 120. עוד נקבע כי השטח החליפי יחולק באופן יחסי לשטח המגרשים המקוריים של הבעלים השונים. אין חולק כי הקרקע החליפית - שהיא כיום חלקה 120 - הנה קרקע פנויה (שאין עליה מבנים), וצמודות לה זכויות בנייה.

2.
מסיבות אשר שנויות במחלוקת בין הצדדים, נרשמה חלקה 120 ביום 12.6.2011 בפנקס הזכויות על-שם משפחת סעד בלבד (שכאמור הם הבעלים של חלקות 2 ו- 7, אך לא של חלקה 3). אותה עת, הייתה מיוצגת משפחת סעד על-ידי עו"ד אליצור דיבון, המשיב 6. כשבועיים לאחר מכן, ביום 30.6.2011, נרשמה הערת-אזהרה על חלקה 120 לטובת משפחת דיבון, וזאת בהתאם להסכם מכר בין משפחת סעד למשפחת דיבון מיום 3.1.2011, לפיו משפחת סעד מכרה למשפחת דיבון 75% מהזכויות בחלקה 120.


עיקר המחלוקת בהמרצת הפתיחה, נוגעת לטענת המבקשים לפיה הרישום בפנקס הזכויות של מלוא הזכויות בחלקה 120 על-שם משפחת סעד - מקורו בטעות. לגישת המבקשים, בהתאם לתכנית 1252ב הנ"ל, היה על חלקה 120 להירשם בשיתוף (במושע) על-שם מכלול בעלי הזכויות בחלקות 2, 3, ו- 7, לפי חלקם היחסי באותן חלקות. יוער כי מהדיון לפניי עלה כי אם וככל שבסופה של דרך טענת המבקשים תתקבל בתיק העיקרי (ואינני מביעה כל עמדה בדבר), הרי בהתאם לחלקם היחסי הנטען של המבקשים בחלקה 3, הם יהיו לטענתם זכאים להירשם כחוכרי-משנה של 6.66% מהזכויות בחלקה 120, ואילו משפחת סעד (כבעלי חלקות 2 ו- 7) יהיו זכאים להירשם כבעלים של כ- 60% מהזכויות בחלקה 120. לפי שיטת המבקשים, יתר 33% הזכויות בחלקה 120, יירשמו על-שם יתר בעלי הזכויות בחלקה 3 לפי חלקם היחסי. (למותר לציין כי האחוזים הנ"ל צוינו באופן גס בלבד לצרכי הדיון בבקשה לסעד זמני, ואין בהם משום קביעת מסמרות לגבי עצם הטענות ו/או לגבי השיעורים המדויקים של החלקים היחסיים בחלקה 120 אם וככל שהתובענה העיקרית תתקבל).


מנגד, לשיטת משפחות סעד ודיבון, רישום משפחת סעד בפנקס הזכויות כבעלים בלעדיים של חלקה 120 נעשה כדין ובהתאם לתכניות החלות על הקרקע, כך שאין עילה להורות על תיקון כלשהו ברישום הקיים. נטען כי המבקשים קיבלו פיצוי הולם בגין תכנית האיחוד והחלוקה במסגרת תכנית 4555א אליה אתייחס להלן, ואין הם זכאים לחלק כלשהו בחלקה 120.

3.
למען שלמות התמונה, אציין כי בחלוף השנים, תכנית 1252ב משנת 1973 לא מומשה. בשנת 1995 יזמה חברת רסקו בשיתוף עם עיריית ירושלים תכנית חדשה מס' 4555. בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים מיום 6.10.2011, פוצלה תכנית מס' 4555 לשתי תכניות: תכנית 4555א (שחלה בין היתר על חלקות 2, 3, 7), ותכנית 4555ב (שחלה על חלקה 120):


לגבי תכנית 4555ב (שחלה על חלקה 120, אשר במצב הנוכחי רשומה במלואה על-שם משפחת סעד, בתוספת הערת אזהרה לטובת משפחת דיבון) – שתי המשפחות סעד ודיבון יזמו לגבי חלקה 120, תכנון לבניית מבנה מגורים בן 6 קומות, הכולל 16 יחידות דיור מעל חניה תת-קרקעית, וכן שטח ציבורי פתוח למעבר הולכי רגל. התכנית הנ"ל אושרה בינואר 2013. לטענת משפחות סעד ודיבון, בימים אלה החלו עבודות גידור וכן חישוף לקראת חפירה בשטח, ובימים האחרונים אף התקבל היתר חפירה.



לגבי תכנית 4555א
(שחלה על חלקות 2, 3, 7) – מדובר בתכנית מתאר מקומית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. בשנת 2013 הגישו המבקשים ובעלי זכויות נוספים בחלקה 3, עתירה מנהלית לבית-המשפט לעניינים מנהליים בירושלים כנגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, לאשר את טבלת ההקצאה והאיזון שהתלוותה לתכנית האיחוד והחלוקה 4555א הנ"ל (עת"מ (י-ם) 31281-02-13). כב' השופט נועם דחה את העתירה בפסק-דינו מיום 29.11.2015. בין יתר הטענות שנדונו בפסק-הדין, נכללה טענת המבקשים לפיה מאחר שחלקה 120 נרשמה בשנת 2011 באופן בלעדי על-שם משפחת סעד, הרי יש לפצות את המבקשים בגין אי מימוש זכויותיהם באותה חלקה לפי תכנית 1252ב, במסגרת טבלת האיזון של תכנית 4555א. טענה זו נדחתה. בפס' 18 לפסק-דינו של כב' השופט נועם צוין כי: "טענות העותרים (ובהם המבקשים-ד.כ.ל) מופנות, למעשה, במישור
הקנייני
, נגד רישום מלוא הזכויות בחלקה 120 על-שם משפחת סעד; אולם מחלוקות קנייניות בעניין זה, ככל שקיימות, אינם אמורות להשפיע על החלטת הועדה בעניין האיחוד והחלוקה במסגרת תכנית 4555א, שאינה כוללת, כאמור, את חלקה 120...רישום זכויות
הבעלות בחלקה 120 אינו רלבנטי לעניין שומת חלקה 3 לצרכי טבלת האיזון במסגרת איחוד וחלוקת הקרקעות לפי תכנית 4555א; ולפיכך הוועדה המחוזית לא הייתה אמורה להביאו במניין שיקוליה, לצורך החלטתה בטבלת האיזון נושא העתירה..." (ההדגשה במקור-ד.כ.ל).

4.
לאחר מתן פסק-הדין האמור של כב' השופט נועם מיום 29.11.2015, פנו המבקשים ובעלי זכויות נוספים בחלקה 3 לרמ"י, שהייתה הבעלים הקודמים של חלקה 120, וזאת כדי לקבל מידע אודות ההעברה והרישום של הזכויות בחלקה 120 מרמ"י (ולפניה קק"ל) למשפחת סעד בשנת 2011. ביום 17.7.2017 השיבה רמ"י לפונים אליה, כי ככל נראה המבקשים ובעלי הזכויות הנוספים בחלקה 3, זכאים להירשם כבעלי זכויות בחלקה 120 ביחד עם משפחת סעד, וזאת בשים לב להוראות תכנית 1252ב. במקביל, פנתה רמ"י ללשכת רישום המקרקעין וביקשה לבצע "הקפאה מנהלית" של הרישום לגבי חלקות 2, 3 ו- 7 וכן לגבי חלקה 120, וזאת עד לבירור סוגיית רישום הזכויות לגביהן. בספטמבר 2017, הגישו המבקשים את ההליך שבכותרת במסגרתו ביקשו להצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלי זכויות יחסיות בחלקה 120 על-בסיס תכנית 1252ב.


הבקשה לסעד זמני הוגשה על-ידי המבקשים ביום 23.1.2018, בעקבות כך שבהודעת הבהרה של רמ"י מיום 21.1.2018 צוין כי "ההקפאה המנהלית" עומדת לפקוע ביום 25.1.2018, וכי לצורך המשך ביצוע "ההקפאה" יש הכרח בהחלטה מפורשת של בית-משפט האוסרת על ביצוע דיספוזיציה בחלקה 120 עד להכרעה בהליך שבכותרת.

הצו הארעי
5.
ביום 23.1.2018 נעתרתי לבקשת המבקשים והוריתי על מתן צו ארעי האוסר על ביצוע דיספוזיציה בחלקה 120, בכפוף להמצאת התחייבות כספית וערבות צד ג' (שהומצאו על-ידי המבקשים). באותה החלטה במעמד צד אחד, ציינתי כי נוכח "ההקפאה המנהלית" שהתקיימה עד כה לגבי חלקה 120 על רקע המחלוקות בין הצדדים בנוגע לזכויות בחלקה, לא ראיתי מקום נכון לאותו שלב להורות על הפקדת עירבון כספי.

טיעוני הצדדים לגבי הבקשה לסעד זמני בתמצית
6.
לטענת המבקשים, בהתאם לתכנית 1252ב משנת 1973, מכלול בעלי הזכויות בחלקה 3 (ובהם המבקשים), היו אמורים לקבל זכויות חלופיות בחלקה 120 ביחד עם משפחת סעד (כבעלי חלקות 2 ו- 7), כאשר אחוזי הבנייה היו אמורים להיות מנוצלים במשותף במסגרת חלקה 120, וזאת לפי החלק היחסי של כל אחד מבעלי הזכויות בחלקות 2, 3 ו- 7. למרות זאת, ביום 12.6.2011 נרשמה חלקה 120 בשלמותה בפנקס הזכויות על-שם משפחת סעד. לפי הטענה, רישום זה נעשה בניגוד להוראות תכנית 1252ב, ותוך התעלמות שלא כדין מזכויות המבקשים כחוכרי-מישנה בחלקה 3 ומזכויות יתר בעלי הזכויות באותה חלקה. לטענת המבקשים, הם זכאים להירשם כבעלי זכויות בחלקה 120 ביחד עם יתר בעלי-הזכויות, וזאת לפי חלקם היחסי במגרש המקורי. המבקשים אישרו כי בעבר, במסגרת העתירה שהגישו בעת"מ (י-ם) 31281-02-13 לפני כב' השופט נועם, הם טענו כי יש לפצותם על שינוי ייעוד הקרקע במסגרת תכנית 4555א. עם זאת, לגישת המבקשים מדובר בטענה משפטית, ומשזו נדחתה בפסק-דינו של כב' השופט נועם שקבע כי תכנית 1252ב עומדת על רגליה שלה ואינה קשורה לתכנית 4555א, כי אז רשאים המבקשים להעלות את טענתם לגבי זכויותיהם בחלקה 120 לפי תכנית 1252ב הנ"ל במסגרת ההליך הנוכחי. בהקשר זה, נטען כי סיכויי ההליך העיקרי גבוהים ולפיכך אין צורך בהפקדה כספית. המבקשים הדגישו בטיעוניהם לפניי, כי הם מעוניינים בקרקע ובזכויות הבנייה הנלוות אליה בחלקה 120. לפיכך, לגישת המבקשים, אין מקום לקבל את טענתם של משפחות סעד ודיבון לפיה הסכסוך הוא כספי במהותו, וכי ניתן יהיה במידת הצורך לפצות את המבקשים בכסף ללא צורך באיסור דיספוזיציה על החלקה. לשיטת המבקשים, אי מתן סעד זמני עלול לגרום להם נזק כבד ובלתי הפיך, שכן ללא איסור דיספוזיציה קיים חשש כי זכויות קנייניות בחלקה 120 יועברו לצדדים שלישיים. בדיון לפניי לא התנגדו המבקשים לצמצום היקף איסור הדיספוזיציה, כך שיחול על החלק היחסי הנטען של המבקשים בחלקה 120 – 6.66% (כולל זכויות הבנייה הצמודות לו).

7.
רמ"י (שכאמור הייתה בעבר בעלת הזכויות בחלקה 120) היא זו שיזמה את "ההקפאה המנהלית" על חלקה 120 בלשכת רישום המקרקעין, לאחר שהתגלתה לה קיומה של מחלוקת בדבר רישום הזכויות לגבי החלקה. בהתחשב בכך, רמ"י מסכימה לבקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני האוסר על ביצוע דיספוזיציה בחלקה 120 עד להכרעה בהליך שבכותרת. מתשובתה של רמ"י להמרצת הפתיחה, עולה כי רמ"י מסכימה שעל-פני הדברים, נעשתה לכאורה טעות בעת הרישום בפנקס הזכויות של מלוא הזכויות בחלקה 120 על-שם משפחת סעד; וכי המבקשים היו זכאים בשעתו להירשם כבעלי זכויות בחלקה 120 לפי חלקם היחסי בחלקה 3 (ביחד עם בעלי זכויות נוספים בחלקה 3), וזאת במשותף עם משפחת סעד כבעלי חלקות 2 ו- 7 (וכן משפחת דיבון שרכשו 75% מחלקם של משפחת סעד בחלקה 120). לטענת רמ"י, מקור הטעות הרישומית הוא לכאורה בשגגה שנפלה בטבלת ההקצאות שנלוותה לתכנית 1252ב, אשר לפי הנטען שיקפה באופן שגוי את הזכויות בחלקה 3 נכון למועד אישור התכנית הנ"ל בשנת 1973. בדיון לפניי, הבהירה רמ"י כי תסכים לצמצום היקף איסור הדיספוזיציה כך שיחול על 40% מהזכויות בחלקה 120 (שהנו החלק היחסי הנטען של כלל בעלי הזכויות בחלקה 3). עם זאת, רמ"י התנגדה לצמצום היקף איסור הדיספוזיציה כך שיחול רק על חלקם הנטען של המבקשים בקרקע (6.66%), וזאת בשים לב לכך שקיימים בעלי זכויות נוספים בחלקה 3 מלבד המבקשים, אשר לאחר שיצורפו להליך העיקרי, צפוי שיטענו כי גם הם זכאים להירשם כבעלי זכויות יחסיות בחלקה 120 על-בסיס הוראות תכנית 1252ב. בסיום הדיון לפניי עתרה רמ"י לכך שאם וככל שהמבקשים יגיעו להסכמות עם משפחות סעד ודיבון ויבקשו למחוק את הבקשה לסעד זמני מטעמם, ו/או אם איסור הדיספוזיציה יצומצם כך שיחול רק על שיעור חלקם של המבקשים בחלקה 120 (6.66%), הרי ההחלטה על כך תיכנס לתוקף רק בחלוף חמישה ימים, על-מנת לאפשר לרמ"י שהוּת לשקול את צעדיה.

8.
משפחות סעד ודיבון, מתנגדות בתוקף לבקשה לסעד זמני. נטען כי ביום 3.1.2011 נחתם הסכם מכר בין משפחת סעד, לבין בא-כוחם לאורך השנים עו"ד אליצור דיבון ובני משפחתו. במסגרת הסכם המכר הנ"ל, משפחת סעד מכרה למשפחת דיבון 75% מהזכויות בחלקה 120. לטענת משפחות סעד ודיבון, הרישום בפנקס הזכויות משקף נכונה את זכויות משפחת סעד לגבי חלקה 120 ולא נפלה כל טעות במרשם המקרקעין, מטעמים שפורטו בהרחבה בתגובותיהם. זאת ועוד; לטענת משפחות סעד ודיבון, המבקשים הם חוכרי-משנה בחלקה 3, ולכן לא זכאים לזכויות בנייה שצריכות להינתן לבעלים הרשום של החלקה. עוד נטען כי המבקשים נהגו בחוסר ניקיון כפיים ובשיהוי ניכר מאז רישום מלוא הזכויות בחלקה 120 על-שם משפחת סעד בשנת 2011, ועד הגשת ההליך שבכותרת באמצע שנת 2017, כאשר במהלך אותן שנים המבקשים ראו לנהל הליכים משפטיים אחרים לגבי חלקה 3 (ובהם העתירה המנהלית שהתנהלה לפני כב' השופט נועם כאמור עיל), בלא להלין על רישום הזכויות של חלקה 120. לטענת משפחות סעד ודיבון, המבקשים מושתקים היום (בין היתר מכוח השתק שיפוטי) להעלות טענות כנגד נכונות הרישום בפנקס הזכויות.


מבחינת מאזן הנוחות - נטען כי משפחת דיבון השביחה את חלקה 120 מבחינת מצבה התכנוני במסגרת תכנית 4555ב, תוך השקעת מאמצים וכספים מרובים (לרבות תשלום 1.8 מיליון ₪ היטל השבחה). בעקבות אותה עסקת מכר בין משפחת סעד למשפחת דיבון, קודמו הליכי תכנון ובניה לגבי חלקה 120 עליה חלה תכנית 4555ב; ניתן היתר חפירה; ויש להתחיל לאלתר בעבודות הבנייה בשטח, כדי שלא תפוג תקופת המימוש של תכנית 4555ב שחלה על חלקה 120. לטענת משפחת סעד ומשפחת דיבון, המשך צו איסור הדיספוזיציה, לא יאפשר למשפחת דיבון להשלים את רישום 75% הזכויות בחלקה 120 על שמה בהתאם להסכם המכר עם משפחת סעד, ובעיקר לא יאפשר למשכן את חלקה 120 לצורך קבלת אשראי למימון הבניה עליה. כך עלולה הבנייה להידחות שכן תוקף תכנית 4555ב עלול לפוג, וכפועל יוצא מכך- העסקה בין משפחת סעד למשפחת דיבון עלולה להיכשל. בכל מקרה נטען כי חלקה 120 היא קרקע פנויה. אין למבקשים זיקה ייחודית לקרקע הספציפית בחלקה 120, והסכסוך לגביה נוגע בעיקרו לאחוזי הבנייה בחלקה. אשר על כן, כך לפי הטענה, הסכסוך האמיתי בין הצדדים הוא כספי במהותו. בהתחשב בכך, נטען כי אין הכרח באיסור דיספוזיציה לגבי חלקה 120, וניתן יהיה לפצות בעתיד את המבקשים במישור הכספי אם וככל שתוכח תובענתם. בדיון לפניי טענו משפחות סעד ודיבון כי צמצום היקף איסור הדיספוזיציה כך שיחול על 40% (ולא על 100%) מהזכויות בחלקה 120, לא יתרום למניעת הנזקים הכרוכים באיסור הדיספוזיציה מבחינתם, שכן גם לאחר הצמצום האמור יהיה קשה לשעבד את חלקה 120 לצורך קבלת אשראי למימון הבנייה בחלקה הנדונה.

דיון והכרעה
9.
בהתאם לבקשה משותפת של המבקשים ומשפחות סעד ודיבון, ניתנה לצדדים שהות לאחר הדיון לפניי לנסות לבוא לפתרון מוסכם שייתר את הצורך בהכרעה שיפוטית בבקשה לסעד זמני. הצדדים לא הצליחו לבוא להסכמות ביניהם, ומכאן הצורך בהכרעתי בבקשה לסעד זמני.

10.
מבחינת עילת התביעה לכאורה – על-פני הדברים, טענת המבקשים לכך שהנם זכאים לזכויות יחסיות בחלקה 120 (ביחד עם בעלי זכויות נוספים בחלקה 3), ראויה לכאורה לבירור. כך עולה גם מעמדת רמ"י הטוענת כי ככל הנראה נפלה בשעתו שגגה ברישום הזכויות לגבי חלקה 120 על-שם משפחת סעד בלבד, וכי המבקשים היו זכאים לכאורה להירשם כבעלי זכויות יחסיות בחלקה 120 (ביחד עם בעלי זכויות נוספים).


כפי שפורט לעיל, משפחות סעד ודיבון העלו בתגובותיהם טיעונים שונים, לרבות טיעונים בדבר שיהוי בהגשת התובענה, מניעות והשתק (בין היתר, על רקע הזמן שחלף מאז רישום הזכויות לגבי חלקה 120 בשנת 2011, וכן על רקע הטענות שהמבקשים עצמם העלו במסגרת העתירה שהגישו בעבר לפני כב' השופט נועם). על-פני הדברים, מדובר בטיעונים שיהיה על המבקשים להתמודד עמם. עם זאת, בנסיבות העניין אני סבורה כי תובענת המבקשים ראויה להישמע, והיא מגלה עילת תביעה לכאורית כנדרש בתקנה 362(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן:
התקנות
).

11.
מבחינת שיקולי יושר – כידוע, על המבקש סעד זמני לבוא לבית-המשפט בתום-לב, בניקיון כפיים וללא שיהוי. לטענת משפחות סעד ודיבון, המבקשים העלימו מבקשתם את דבר קיומה של העתירה שהגישו בשעתו לפני כב' השופט נועם ואת פסק-הדין שניתן במסגרתה. זאת, על-אף שלשיטת משפחות סעד ודיבון יש באותה התדיינות משפטית ופסק-הדין שניתן בסופה, כדי להקים מניעות והשתק כנגד המבקשים. בהתייחס לטענה זו אציין כי על-פני הדברים, אכן היה מקום לציין במסגרת התיאור העובדתי בבקשה לסעד זמני, את דבר קיומה של העתירה שהמבקשים הגישו בשעתו לפני כב' השופט נועם ואת פסק-הדין שניתן במסגרתה. זאת, על-מנת שמלוא התמונה תונח לפני בית-המשפט. עם זאת, בנסיבות העניין אינני סבורה כי מדובר בהעדר ניקיון כפיים או בהסתרת מידע המצדיקים כשלעצמם את דחיית הבקשה לסעד זמני, שכן דבר העתירה ופסק-הדין שניתן במסגרתה צוינו במסגרת כתבי התשובה שהוגשו בתיק טרם הגשת הבקשה לסעד זמני, כך שלא היה מדובר במידע שנסתר מעינו של בית-המשפט בעת שנזקק לבקשה לסעד ארעי וזמני.


משפחות סעד ודיבון הוסיפו וטענו כי התובענה והבקשה לסעד זמני הוגשו בשיהוי ניכר, ולפיכך דין הבקשה להידחות. בעניין זה כבר נפסק כי: "...המועד ממנו נבדקת ההשתהות בהגשת בקשה למתן סעד זמני אינו המועד בו קמה עילת התביעה, אלא המועד בו קם הצורך בסעד הזמני" (רע"א 8630/05
ניר שיתופי נ' עיריית הוד השרון
, פס' 6 (10.4.2007)). בהתאם לכך, הטענות של משפחות סעד ודיבון לשיהוי בהגשת התובענה שמורות להן, ומקומן להתברר במסגרת בירור התיק העיקרי. אשר למועד הגשת הבקשה לסעד זמני – לא שוכנעתי כי הבקשה הוגשה בשיהוי, בשים לב לכך שבעת הגשת ההליך שבכותרת בספטמבר 2017, הייתה על חלקה 120 "הקפאה מנהלית" אותה יזמה רמ"י, ולפיכך לא היה צורך בהגשת בקשה לצו איסור דיספוזיציה. הודעת ההבהרה של רמ"י לעניין פקיעת "ההקפאה", הוגשה ביום 21.1.2018. הבקשה לסעד זמני הוגשה על-ידי המבקשים ביום 23.1.2018, קרי- יומיים לאחר מכן.

12.
מבחינת מאזן הנוחות – נקודת המוצא היא כי המבקשים עתרו לסעד זמני שמהותו איסור דיספוזיציה בחלקה 120, ולא מניעת בנייה בחלקה. לפיכך, משפחות סעד ודיבון רשאיות לבנות על החלקה בכפוף לכל דין (ותוך שהן נוטלות סיכון שמא בסופה של דרך, המרצת-הפתיחה תתקבל וזכויותיהם בחלקה 120 יהפכו ליחסיות).


איסור הדיספוזיציה נועד לשמור על המצב הקיים במובן זה שהזכויות הקנייניות בחלקה 120 לא יימכרו, יועברו או ישועבדו לצד ג'. לטענת משפחות סעד ודיבון, הסכסוך בין הצדדים הוא כספי במהותו (בשים לב לכך שמדובר בקרקע פנויה עם זכויות בנייה), כך שאם וככל שהתובענה תתקבל, ניתן יהיה לפצות את המבקשים במישור הכספי, ולכן לא מתעורר צורך באיסור דיספוזיציה. ואולם, טענה זו מתעלמת מכך שהמרצת הפתיחה היא תובענה קניינית באופייה, שכן מבוקשים במסגרתה סעדים שעניינם הצהרה בדבר זכויותיהם הקנייניות של המבקשים בחלקה 120, ורישום מתאים בפנקס הזכויות. גישת משפחות סעד ודיבון לפיה על בית-המשפט להשקיף למרחוק אל-מעבר לסעדים שהתבקשו בהמרצת-הפתיחה, ולנבא כי פתרון המחלוקת בין הצדדים (אם וככל שהתובענה תתקבל) טמון במישור הכספי – חורגת מגדריו של הליך הבקשה לסעד זמני, ויש בה כדי לטשטש את ההבחנה בינו לבין התובענה העיקרית והסעדים שהתבקשו במסגרתה, וביניהם לבין הליכים שמשפחות סעד ודיבון טוענות כי עלולים להתנהל בעתיד בין הצדדים במישור הכספי (השוו: רע"א 7050/16
ספקטור נ'
emerson
, פס' 12 (27.11.2016)). במסגרת התובענה הנוכחית, איסור הדיספוזיציה נדרש כסעד זמני כדי להבטיח את זכויותיהם הנטענות של המבקשים בחלקה 120, וכדי למנוע מצב בלתי הפיך לגבי הזכויות הקנייניות בחלקה אם וככל שהתובענה תתקבל.



אינני מתעלמת מהקושי שלטענת משפחות סעד ודיבון איסור הדיספוזיציה מציב לפניהם – הן מאחר שיש בו כדי למנוע רישום של זכויות משפחת דיבון בחלקה 120 לפי ההסכם עם משפחת סעד משנת 2011, והן מאחר שלפי הנטען איסור הדיספוזיציה מונע אפשרות לשיעבוד חלקה 120 לצורך השגת אשראי למימון הבנייה בחלקה האמורה לפי תכנית 4555ב עליה עמלו משפחות סעד ודיבון. בהתחשב בכך נעשה ניסיון להביא את הצדדים להסכמות מעשיות, אולם הדבר נתקל במורכבות בין היתר מאחר שכל פתרון מול המבקשים, צפוי שיצריך פתרון דומה גם מול בעלי זכויות נוספים בחלקה 3 שנקבע כי יצורפו להליך. הניסיון להוביל להסכמות מעשיות, לא צלח אפוא.

13.
באיזון בין השיקולים, אני סבורה כי מבחינת מאזן הנוחות, הכף נוטה לטובת מתן סעד זמני של איסור דיספוזיציה, כדי למנוע מצב בלתי הפיך לגבי הזכויות הקנייניות בקרקע. כאמור, איסור זה אינו מונע ממשפחות סעד ודיבון את האפשרות הפיזית לבנות על הקרקע בכפוף לכל דין (ובכפוף לסיכון עליו עמדתי בתחילת פסקה 12 לעיל).


לצד זאת, אני רואה לשנות מהצו הארעי שניתן במעמד צד אחד בשני היבטים:
ראשית
, מהדיון לפניי עלה כי גם אם נלך לפי שיטת המבקשים, הרי משפחות סעד ודיבון הן בעלות כ- 60% מהזכויות בחלקה 120. בהתחשב בכך, ברור כי אין מקום לאיסור דיספוזיציה על 100% הזכויות בחלקה 120. הן המבקשים והן רמ"י הסכימו עם מסקנה זו. מלכתחילה, שקלתי להורות כבר בשלב זה כי איסור הדיספוזיציה יחול על 40% מהזכויות בחלקה 120 (קרי- על חלקם של מכלול בעלי הזכויות בחלקה 3, ובהם המבקשים). דא עקא, הבקשה לסעד זמני הוגשה על-ידי המבקשים לבדם, אשר חלקם היחסי הנטען בחלקה 120 הוא 6.66%. לא ניתן להתעלם מן העובדה שבדיון לפניי, הסכימו המבקשים לצמצום איסור הדיספוזיציה לחלקם הנטען בקרקע (קרי- 6.66%). רמ"י (כבעלים הקודמים של חלקה 120) וכן בעלי זכויות נוספים בחלקה 3 (אשר יומיים לאחר הדיון לפניי הודיעו על נטילת ייצוג בתיק), לא הגישו עד כה בקשה ערוכה כדין מטעמם בהקשר הנדון. בנסיבות אלה, אני סבורה כי אין מקום להורות בשלב זה על צמצום איסור הדיספוזיציה להיקף של 40% מהזכויות בחלקה 120, משאין לפניי צד שהגיש בקשה כדין בעניין. לפיכך, אראה להורות בשלב זה על צמצום היקף איסור הדיספוזיציה לחלקם הנטען של המבקשים בחלקה 120 (6.66%), תוך שאשהה את כניסת החלטה זו לתוקף ב- 5 ימים (במהלכם יוותר מלוא הצו הארעי על-כנו), וזאת על-מנת לאפשר לרמ"י ו/או ליתר בעלי הזכויות בחלקה 3 לשקול את צעדיהם.



שנית
, בשים לב לכך שהתובענה ראויה להישמע, אולם יהיה על המבקשים להתמודד עם טענות נגדיות שהעלו משפחות סעד ודיבון; וכן בשים לב לטענת האחרונים בדבר נזקים שנגרמים להם כתוצאה מהמשך איסור הדיספוזיציה (אף אם היקף תחולתו יוגבל) – אני רואה לחייב את המבקשים בערבות צד ג' נוספת ביחס לזו שכבר הומצאה בשלב הצו הארעי. אבהיר כי לאחר ששקלתי את הדברים, לא ראיתי לחייב את המבקשים בהפקדה כספית, בשים לב ל"הקפאה המנהלית" שחלה על חלקה 120 מטעם רמ"י עד לאחרונה; בשים לב לכך שלא התבקשה עצירה של עבודות הבנייה; בשים לב לחלקם היחסי של המבקשים בחלקה (6.66%), ולהגבלת איסור הדיספוזיציה לאותו חלק; וכן בהתחשב בכך שלא הוכח לפניי כי צמצום היקף איסור הדיספוזיציה ימנע כל אפשרות ממשפחות סעד ודיבון ליטול אשראי לבנייה באמצעות שיעבוד חלק מהזכויות בחלקה 120. כמו כן, לא נטען לפניי שאין באפשרות משפחות סעד ודיבון לגייס אשראי לבנייה בדרכים אחרות (אף כי ניתן להניח שהדבר כרוך במורכבויות, ומכאן חיוב המבקשים בהוספת ערבות צד ג').

14.
לסיום אעיר כי לא נעלמה מעיניי טענתם של משפחות סעד ודיבון לפיה
לבקשה לסעד זמני צורף תצהיר שאינו ערוך כדין, שכן תצהיר המבקשת שצורף לבקשה לסעד זמני ערוך על דרך ההפנייה, במקום לפרט את כל העובדות הנוגעות לבקשה כנדרש בתקנה 365(ג) לתקנות. עם זאת, חלק גדול מטענות המבקשים הן משפטיות באופיין. בכל הנוגע לטענות העובדתיות – הרי הן כלולות גם בתצהיר מפורט בחתימת המבקשת, שצורף לכתב המרצת הפתיחה. בנסיבות אלה, לא ראיתי לדחות את הבקשה לסעד זמני בגין כך.

סוף דבר
15.
הצו הארעי מיום 23.1.2018 בדבר איסור דיספוזיציה במלוא הזכויות בחלקה 120 גוש 30147 יוותר על כנו עד יום ה' 22.2.2018 בשעה 12:00. מאותו מועד, יהפוך הצו הארעי לצו זמני, בכפוף לשינויים ולתנאים הבאים:
(א)
איסור הדיספוזיציה בחלקה 120 הנ"ל יצומצם בהיקפו, כך שיחול רק על 6.66% מהזכויות בחלקה 120.
(ב)
המבקשים ימציאו ערבות צד ג' נוספת עד המועד שנקבע (22.2.2018 בשעה 12:00), ולא – יפקע הצו הארעי והזמני.


המזכירות תמציא את ההחלטה בהקדם לב"כ הצדדים, לרבות לעו"ד דניאל קרמר שהודיע ביום 14.2.2018 על נטילת ייצוג בתיק מטעם בעלי זכויות נוספים בחלקה 3.

ניתנה היום, ב' אדר תשע"ח, 17 פברואר 2018, בהעדר הצדדים (ההחלטה ניתנה ונחתמה לאחר צאת השבת).










הפ בית משפט מחוזי 39131-09/17 אורן קמר, אופירה קמר נ' מנשה סעד, דוד אסי סעד, אסתר סעד ואח' (פורסם ב-ֽ 17/02/2018)