פסקי דין על גל עומר שרגא | פסקי דין על אריק שרגא | פסקי דין על מאיר שטרן

37556-01/16 א     22/07/2018




א 37556-01/16 גל עומר שרגא, אריק שרגא נ' מאיר שטרן








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 37556-01-16 שרגא ואח' נ' איצר ואח'



בפני

כבוד השופטת
מרים קסלסי


התובעים

1.גל עומר שרגא

2.אריק שרגא


ע"י ב"כ עוה"ד יגאל מצלאוי


נגד


הנתבעים

1.יוסף חיים איצר

ע"י ב"כ עוה"ד זאב פרבר (סיוע משפטי)

2.מאיר שטרן


ע"י ב"כ עוה"ד יורם זריפי



פסק דין


מבוא
1.
בפני
י תביעת השבה שעניינה עסקת החלפת דייר מוגן בדייר אחר שלא צלחה
.
2.
התובע 2 ביקש לרכוש זכויות בדיירות מוגנת עבור בנו תובע 1 (להלן: "שרגא" או "הדייר הנכנס"), בדירה בת 3 חדרים, ברח' יפו 56 בירושלים, אשר בבעלות נתבע
2 יחד עם אחיותיו (להלן: "שטרן", או "בעל הבית" ).
שטרן
מתגורר אף הוא בבנין.
3.
נתבע 1 הוא "הדייר היוצא" (להלן: "איצ'ר" או "הדייר היוצא"), אשר רכש את זכותו בדיירות המוגנת כשנתיים קודם לכן.
4.
ביום 13.1.09 נחתם הסכם להעברת זכות שירות מוגנת בין הדייר היוצא לדייר הנכנס בהסכמתו של בעל הבית. בחוזה נרשם כי דמי המפתח עומדים על סך 175,000 ₪.
5.
במעמד חתימת ההסכם שרגא שילמו 100,000 ₪ על חשבון התמורה במזומן, שטרן נטל מתוך הסכום את חלקו בדמי המפתח (25% מ-175,000 ₪ שהם 43,750 ₪).
שטרן קיבל באותו מעמד משרגא את דמי השכירות בגין שנת השכירות הקרובה, בסך 3,024 ₪. שרגא טוענים כי שילמו ביום 21.1.09 עוד 20,000 ₪ לאיצ'ר, אולם איצ'ר טוען שהחזיר הסכום.
6.
אף כי נקבע בהסכם כי התמורה תעמוד על סך 175,000 ₪, ככל הנראה לא היתה זו התמורה האמיתית, ומשלא קיבל הדייר היוצא את מלוא הסכום המגיע לו לטענתו (מתוך 100,000 דולר שווי ערך ל- 400,000 ₪), סירב לפנות הדירה.




הליך משפטי קודם

7.
התובעים הגישו תביעה לאכיפת ההסכם ולפינוי
הדייר היוצא (ת.א. 6856/09). כב' השופט
רובין דחה התביעה וקבע כי ישנן אינדיקציות רבות לכך שהמחיר הנקוב בחוזה אינו המחיר האמיתי וכי הדייר היוצא היה נכון לקיים החוזה, הא הראיה ששכר דירה אחרת והעביר מטלטליו, אולם משלא נענו לדרישתו בכתב לתשלום היתרה בסך 73,000 דולר שב ותפס חזקה בדירה המוגנת. ביהמ"ש נעתר לבקשת התובעים לפיצול סעדים "לשם הגשת תביעת השבה נגד הנתבע". (פס"ד מיום 14.3.13).
8.
ערעור על פסק הדין נדחה. ביהמ"ש המחוזי אימץ את מסקנות בימ"ש קמא והוסיף כי "אימוץ גרסת המערערים מחייב את המסקנה לפיה רכש המשיב (הדייר היוצא-מ.ק.) את זכות הדיירות המוגנת בתמורה ל-55,000 דולר בשנת 2007 ומכר אותה בשנת 2009 בתמורה לסכום של כ-33,000 דולר שנכנס לכיסו, דהיינו בכ-40% פחות ממה שרכש את הזכות. מצב דברים זה אינו תואם התנהגות רציונאלית של בעל נכס כל שהוא. גם לעובדה כי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם עלה כדי קרוב לשליש מהסכום שזכה לו המשיב בהתאם להסכם הכתוב...יש כדי לתוך בכך שהסכום הנקוב בהסכם אינו משקף את המציאות".

(ע"א 7758-05-13 מיום 8.7.13).

התביעה שלפניי – טענות הצדדים
9.
היות שהתביעה לאכיפת החוזה נדחתה, דורשים התובעים השבת הסכומים ששילמו. מדרישתם לפיצוי מוסכם חזרו. (פרו' עמ' 24).
10.
איצ'ר טוען כי בפועל קיבל לידיו רק 56,000 ₪ מתוך ה-100,000 ₪, באשר בעל הבית נטל לידיו סך של 43,000 ₪ באותו מעמד. בנוגע ל-20,000 ₪ שקיבל בנוכחות סבתו ביום 21.1.09 (קבלה, נספח ה') טען כי השיב הסכום.
מהסכום שהוא מודה כי עליו להשיב, הוא מבקש לקזז פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה, הוצאותיו בגין שכירת דירה אחרת (10,515 ₪), הובלת חפציו לדירה השכורה וחזרה ממנה (1,800 ₪), ייעוץ משפטי ששילם עליו, ועוגמת נפש.
בא כוחו טען כי היה ויחויב איצ'ר בהחזר כלשהו, יש להתחשב בשיהוי הרב בהגשת התביעה
ולא לפסוק הפרשי הצמדה וריבית.
11.
שרגא (בעל הבית) הודה בחובו להשיב את דמי השכירות שקיבל בסך של 3,024 ₪, החזירם רק לאחר ישיבת ביהמ"ש הראשונה, אולם סירב להשיב לתובעים את חלקו בדמי המפתח בסך 43,000 ₪, על אף שהעסקה לא יצאה אל הפועל,
בטענה כי אין יריבות בינו לבין התובעים, שכן הסכום התקבל מהדייר היוצא ולא מהדייר הנכנס-התובע.
12.
עוד טען כי על פי סעיף 4 ג' להסכם שהוא ניסח, במקרה של הפרת החוזה מצד הדייר היוצא
"הוא מתחייב לפצות את הדייר הנכנס בפיצוי מוסכם ומוערך מראש של 40,000 ₪ מבלי שיהיה זכאי להחזר מקדמה מהמשכיר", פועל יוצא של סעיף זה הוא שהפרת חוזה על ידי הדייר היוצא מחויבת בפיצוי מוסכם של 83,000 ₪, 40,000 לדייר הנכנס ו-43,000 לבעל הבית.
13.
התובעים מבססים את עילת ההשבה גם על עשיית עושר שלא במשפט. בעל הבית טוען באמצעות בא כוחו כי דיני עשיית עושר לא חלים מקום שחלים דיני החוזים, התובעים הם חוטא שרוצה לצאת נשכר, ו"מעילה בת עוולה לא תצמח עילת תביעה". התובעים והנתבע 1 צריכים לשאת בתוצאות מעשיהם, בין אם שניהם הפרו כל אחד את חלקו ובין אם ניסו לרמות אותו, בכל מקרה הוא זכאי להשאיר בידיו את הסכום שקיבל.

דיון והכרעה

14.
סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה.
במקרה שבו החוזה בטל בשל כך שתכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור (ס' 30), ניתן שיקול דעת לבית המשפט "אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו".
15.
קבלת פיצוי מוסכם או פיצוי בגין נזקים מוכחים שנגרמו, אינם חלק מהסעדים שזכאי מי מהצדדים לחוזה בלתי חוקי, ולכן, אף אחד מהנתבעים אינו זכאי לקזז או להותיר בידיו סכומים המשקפים פיצוי מוסכם, או נזקים מוכחים – במקרה של נתבע 1.
16.
זאת ועוד, משנקבע כי החוזה להחלפת דיירים בטל, משחזר הדייר היוצא לדירה המוגנת, המצב חזר לקדמותו ולא ארע דבר מבחינת בעל הבית. לא נגרם לו נזק, נהפוך הוא בטלות העסקה הגדילה את חלקו בדמי המפתח ל-1/3 בשל חלוף שנתיים שבהן הוא דייר מוגן (מוצג 6 בתיק מוצגי הנתבע 2), ונוכח עליית ערך הדירה.
17.
לא זו אף זו, לולא היה מדובר בחוזה בלתי חוקי שבוטל, תנאי ראשון לזכותו של בעל הבית בפיצוי מוסכם הוא ההוכחה שהצד השני לחוזה הפר אותו. בעל הבית לא הוכיח כיצד הפר הדייר היוצא את החוזה, ואף פסק הדין הקודם של כב' השופט רובין עומד בסתירה לטענה זו. משנשאל מדוע אינו מחזיר את הכסף השיב: "תשובתי פשוטה, יש הסכם ואני רוצה לקיימו" (עמ' 18 ש' 22).
18.
פשיטא שתשובה זו מנותקת מהמצב המשפטי הקיים, לפיו ביהמ"ש על שתי ערכאותיו לא אכף ההסכם. תשובתו לכך היתה: "גם בית משפט יכול לטעות" (ש' 25). התשובה כאילו בעל הבית מוכן לקיים ההסכם גם היום, אינה מעשית ואינה סבירה גם מבחינה כלכלית, שהרי אם באמת לא היה שותף לרצון להסתיר את סכום המכירה הנכון,
והיה נכון אז לקיים עסקה שבה מחיר הדירה הועמד על 175,000 ₪ בלבד, האם סביר שגם היום, כשערך הדירה עלה פלאים הוא רוצה לקיים ההסכם? יש לציין כי במסגרת הראיות שהוצגו בהליך הקודם, הוצגה חוו"ד שמאי גרון לפיה, כבר אז, נכון למאי 2009 הדירה כדירה מוגנת שווה 550,000 ₪. (נספח ג' למוצגי נתבע 1 בתיק שלפניי).

19.
בעל הבית נתבע אף הוא בהליך הקודם, ולכן פסקי הדין מחייבים גם אותו. ואף אם תרצה לומר שהשתק הפלוגתא אינו חל עליו, הרי שלא הביא כל ראיה במסגרת ההליך שלפניי בדבר הפרת חוזה על ידי הדייר היוצא. כל שאמר הוא: "פה יש ויכוח." "לפי דעתי איצר הפר את ההסכם מופיע כל הזמן עם סיפורי בדים עם דברים שלא היו ולא נבראו מא' ועד ת', מכל העדויות ששמעתי עד כה." מיותר לציין שאין בכך כדי להוות ראיה להפרה כלשהי מצד הדייר היוצא.
20.
ייאמר עוד באמרת אגב, כי גם אם היה בעל הבית זכאי לפיצוי מוסכם, אין לי ספק שהיה מקום לבית המשפט להשתמש בסמכותו כאמור בסעיף 15א' לחוק החוזים(תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, ולהפחיתו באופן ניכר, באשר אין הוא עומד בשום יחס למחיר החוזי הנקוב, ככל שזהו המחיר.

21.
אשר על כן, נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את טענות הקיזוז של נתבע 1 ואת טענת נתבע 2 בדבר זכותו לפיצוי מוסכם.

השבה
כמה כסף קיבל נתבע 1
22.
התובעים דורשים מנתבע 1 להשיב להם 76,000 ₪ (קרן) המורכבים מ-56,000 ₪ שקיבל במעמד כריתת ההסכם ו-20,000 ₪ שקיבל ביום 21.1.09 ואישר בכתב קבלתם (ת/25). הנתבע טען כי מאוחר לקבלת הסך הנ"ל התובע פגש אותו בבית סבתו והתחרט על העסקה, ולכן החזיר לו 20,000 ₪ (פרו' עמ' 10-11).
נתבע 1 טען שהיה מוכן להשיב מתוך ה-56,000 ₪ שנותרו בידו עוד 16,000 ₪, אך לא את כל הסכום, משום שהיתרה מהווה פיצוי מוסכם שהוא זכאי לו.
23.
משהודה הנתבע כי קיבל ביום 21.1.09 20,000 ₪, הנטל עליו להוכיח כי החזיר הסכום כטענתו, שהרי מדובר בטענת "הודאה והדחה" קלאסית, דהיינו:

"בסיטואציה בה מודה הנתבע בעובדות המהותיות של עילת התביעה, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין גורס הוא כי התובע אינו זכאי לסעד המבוקש... מוטל על הנתבע נטל השכנוע לגבי העובדות "המדיחות" הנטענות על ידו. כאשר הוא אינו מרימו, מתקבלת גרסת התובע, שכן הנתבע הודה בה"
(ע"א 11100/02
חצור נ' דותן (16.2.2004, פסקה 18).
24.
נתבע 1 בעדותו היחידה כבעל דין, לא עמד בנטל זה, ולכן אני קובעת כי לא הצליח לוהכיח שהחזיר את ה-20,000 ₪, ולכן מחויב בהשבת מלוא הסכום שקיבל.


טענת חוסר היריבות של נתבע 2
25.
בענין טענת נתבע 2 לפיה קיבל הכספים מהדייר היוצא ולא מהדייר הנכנס/המוצע ולכן לא חב לו דבר, הרי שטענה זו אינה עומדת בקנה אחד, לא עם הוראות חוק הגנת הדייר, לא עם הוראות הדין הכללי, ואף לא עם חובת תום הלב.

26.
סעיף 74 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972

קובע: "דייר יוצא זכאי לחלק בדמי המפתח הניתנים, או העשויים לינתן מאת הדייר המוצע או בשבילו".
בסעיף 89 (א)
נכתב:
"

השיב בעל הבית שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות, רשאי הדייר המוצע, על יסוד תשובה זו, לקבל את ההחזקה במושכר לא יאוחר מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו, ובלבד שהדייר המוצע שילם לבעל הבית ולדייר היוצא את חלקם בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותם"

(הדגשה לא במקור).
במלים אחרות, הן הדייר היוצא והן בעל הבית מקבלים את חלקם מידי הדייר המוצע.
ואף אם תרצה לאחוז בפרשנות ב"כ הנתבע 2, כאילו דין ודברים לו רק עם נתבע 1, משבוטלה העסקה וקמה חובת השבה, אין כל רבותא לטענה שעל הנתבע 2 להשיב לנתבע 1 וזה ישיב לתובע, וזאת מכוח דיני החוזים ודיני עשיית עושר שלא במשפט.
27.
סעיף 40 לחוק החוזים(חלק כללי)
קובע כי "חיוב יכול שיקויים בידי אדם שאיננו החייב, זולת אם לפי מהות החיוב, או לפי המוסכם בין הצדדים, על החייב לקיימו אישית

".


נתבע 2 לא הצביע על הכרח לפיו רק הדייר היוצא ישלם לו באופן אישי, ולענין חובת ההשבה, בוודאי שהתובע ונתבע 1 מסכימים לכך שישיב הכסף ישירות לתובעים.


28.
זאת ועוד, מנסיבות המקרה אותם אישר גם נתבע 2, עלה כי התשלום בוצע מתוך הסכום שהביא התובע, כשהכסף היה על השולחן (פרו' עמ' 19). העובדה שבעל הבית בחר על פי הסכם שהוא ניסח, להוציא קבלה לדייר היוצא ולא לנכנס אינה משנה את התמונה המשפטית. הוסף לכך את עילת עשיית עושר שלא במשפט ואת עקרון העל של תום הלב,
ותגיע למסקנה כי עיקשותו של בעל הבית שלא להשיב את דמי המפתח שנטל מתוך עסקה בטלה, ראויה לכל גינוי.



האם הכלל "מעילה בת עוולה לא תצמח עילת תביעה" פוטר מהשבה
29.
נתבע 2 טען לחילופין כי אם מדובר בחוזה למראית עין שהוא לא שותף לו, הרי שהוא פטור מלהשיב כדי שחוטא לא יצא נשכר ו"ברור שמעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה" (סיכומים בע"פ, פרו' עמ' 28).
30.
הרעיון הטמון בדוקטרינה זו הוא שמי שחטא, אין לתת לו ליהנות מפרי חטאו
. על פי פרופ' דניאל מור במאמרו המבחן אימתי יש לנקוט בכלל זה הינו משולב: "כאשר קיים קשר סיבתי משפטי בין התנהגותו הבלתי חוקית או הבלתי מוסרית של התובע לבין עילת התביעה, והמדובר באי חוקיות או אי מוסריות מדרגה גבוה, יוחל הכלל"
(פרופ' דניאל מור, "האם מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה בנזיקין?",
עמ' 270 (פורסם בנבו).
31.
כאמור, התביעה שלפניי היא תביעה להשבת המצב לקדמותו, ולא תביעה לאכיפה או לפיצוי מוסכם, המבוססות על ההתנהגות/ההסכם הבלתי חוקי, ולכן אין מקום להפעיל הכלל ולשלול התביעה, ומכל מקום בוודאי שאין חובה לעשות כן.
לסיכום
נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן:
32.
הנתבע 1 ישיב לתובעים סך של 76,000 ₪. הסכום יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן מיום 21.1.09 ועד התשלום בפועל.
הסכום לא ישא ריבית. בענין זה אני מקבלת את טענות ב"כ הנתבע בדבר השיהוי, ורואה באי פסיקת ריבית את "תרומתו" של התובע לחוזה הבלתי חוקי ו"פירות" העוולה שיש למנוע ממנו.
אני פוטרת את נתבע 1 מלשאת בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, וזאת נוכח חסרון הכיס (מיוצג על ידי סיוע משפטי), ונזקיו המוכחים שלא הורשה לקזזם.

33.
אני מחייבת את נתבע 2 להשיב לתובעים סך 43,750 ₪, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 13.1.09 ועד התשלום בפועל
.


34.
אני מחייבת את נתבע 2 לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 4,800 ₪, וכן שכר טרחת עורך דין בסך
של 10,000 ש"ח . הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל
.
ניתן היום,
י' אב תשע"ח, 22 יולי 2018, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 37556-01/16 גל עומר שרגא, אריק שרגא נ' מאיר שטרן (פורסם ב-ֽ 22/07/2018)