פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל | פסקי דין על שלמה אליהו | פסקי דין על רינה אליהו | פסקי דין על אבן ספיר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית |

54069-01/11 א     16/06/2019




א 54069-01/11 מינהל מקרקעי ישראל נ' שלמה אליהו, רינה אליהו, אבן ספיר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 54069-01-11 מינהל מקרקעי ישראל
נ' אליהו ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
אפרת אייכנשטיין שמלה


תובעים

מינהל מקרקעי ישראל
ע"י עו"ד ה. קדש


נגד


נתבעים

1.שלמה אליהו

2.רינה אליהו
שניהם ע}"י עו"ד ע. רנן


3.אבן ספיר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ
ע"י עו"ד מ. בן דוד







פסק דין




תביעה לדמי שימוש ראויים ולמתן צווים להפסקת השימוש החורג, להריסה ולחילופין לאטימה.

רקע רלוונטי

1.
התובעת היא בעלת המקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 30860, והמצויים בתחום השטח שהושכר לנתבעת 3.
הנתבעים 1 ו-2 (להלן: הנתבעים) חברים בנתבעת 3 ובעלי הזכויות בנחלה הידועה כמשק 29 במושב אבן ספיר, המצוי בתחומי המקרקעין.
לטענת התובעת, יעוד המקרקעין על פי התכנית החלה עליהם הוא חקלאי, והנתבעים הרחיבו שלא כדין את בית האימון, הסבו אותו למגורים, ועושים בו שימוש חורג, עשו שימוש מסחרי שאינו חקלאי במבנה הלול בתקופות שונות, והציבו במשק
שני מבנים יבילים בהם הם עושים שימוש שלא כדין, למגורים.
בכתב התביעה המתוקן התבקש ליתן כנגד הנתבעים צו מניעה קבוע, האוסר עליהם לעשות במשק 29 שימוש שאינו חקלאי בכלל והשכרת יחידות מגורים בפרט; ליתן צו המורה לנתבעים ומי מטעמם להרוס או לחילופין, לאטום את תוספות הבנייה הבלתי חוקיות, ולהרוס או לסלק את המבנים היבילים שהציבו. במישור הכספי, התבקש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת, דמי שימוש ראויים בגין השימוש החורג, בסך 804,343 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין כל אחת ואחת משנות השימוש החורג ועד למועד בו יופסק
השימוש בפועל.
דמי השימוש שנתבעו הם בגובה 5% מערך המקרקעין על פי חוות דעת שמאית מטעם התובעת.
לנתבעת 3 אין כל עמדה בסכסוך שבין הצדדים.
2.
מאחר ובמקביל התבררו תביעות נוספות הדומות במהותן, שהגישה התובעת כנגד בעלי נחלות באבן ספיר, נעשה ניסיון להסדיר את הנושאים המשותפים, בהליך גישור שנערך בפני
כב' הנשיא אביטל חן. במקביל להליך הגישור, הגיעו הצדדים להסכמה ביום 4.3.2019 הנוגעת להיקף השימוש החורג ולתקופות השימוש החורג, ככל שהדבר נוגע לתיק הפרטני שכאן.
נוסח ההסכמה וההחלטה, כפי שהם מופיעים בעמ' 5 ו-6 לפרוטוקול הדיון הינם כדלקמן:


"לגבי אותם דברים שלא יוסדרו פרטנית, אנו הגענו להבנה לגבי העובדות המתייחסות לגודל
המבנים שבשימוש חורג, ולתקופת השימוש כדלקמן:

1.
התביעה מתייחסת לנחלה מס' 29.
2.
בחלק הצפוני של נחלה 29 יש בית מגורים בגודל 260 מ"ר בנוי על פי היתר בניה, וחולק לשתי יחידות דיור, אין דמי שימוש בתביעה זו לא נתבעו דמי היתר וככל שמי מהצדדים יסבור כי מגיע או לא מגיע דמי היתר לתובעת, שומר כל אחד מהצדדים על טענותיו.
3.
דרומית לבית יש בית אמון לשעבר שנבנה בהיתר בגודל של 90 מ"ר והיום גודלו 160 מטר כלומר קיים שימוש חורג של 70 מ"ר המבנה מחולק לשתי יחידות דיור בנות 110 מ"ר ו- 50 מ"ר המשמשים את בני המשפחה. השימוש החורג בגודל 70 מ"ר מתבצע מיום 29.5.12.
4.
בנחלה קיים מבנה לול בהיתר בגודל של 280 מ"ר כאשר 192 מ"ר בשימוש חורג שאינו חקלאי החל מיום 29.5.12 ועד ליום 1.2.17 ויתרת השטח, עוד 88 מ"ר היו בשימוש חורג מיום 1.1.14 עד 1.2.17.
5.
שני מבנים יבילים זהים בשטח של 30 מ"ר כל אחד, משמשים למגורים וזאת החל מיום 10.8.10 עד היום. לגביהם אין מחלוקת כי קיים שימוש חורג.
6.
בתיק זה לא מונה שמאי מומחה על ידי בית המשפט, ואנו מבקשים לאפשר לשמאים להגיע להסכמה אודות השווי ולהגיש הודעה על גובה ערכי הקרקע המוסכמים לכל אחת מהשנים ובהתאם יוצא תחשיב עדכני של גובה דמי השימוש הראויים כנגזרת בשיעור של 5% מערך הקרקע לכל שנה ושנה וככל שלא תהיה הסכמה בין השמאים, אנו נבקש למנות את המומחה שמונה בשאר התיקים מר דוד דדון כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט. המומחה לא יהיה מומחה מכריע ובעלות חוות דעתו נישא בחלקים שווים.
7.
אשר לנושא מניעת השימוש החורג העתידי/ או הסדר השימושים החורגים מאחר והנושא תלוי ועומד בפני
הנשיא, אנו מבקשים להמתין להכרעה של הנשיא בעניין זה ונוכל להחיל את ההסכמה. הדיון קבוע לעוד יומיים ואנו נגיש הודעה מתאימה אם יש צורך בהכרעה שיפוטית בתוך 30 יום מיום שיסתיים הגישור אצל הנשיא.
8.
אנו מבקשים לתת להסכמה בינינו תוקף של החלטה ולתת

פסק דין
בהתאם לשטחים שציינו בהסכמה על פי ההסכמה אליה יגיעו השמאים, ובהתאם תוציא התובעת תחשיב עדכני בתוך 30 יום לאחר מכן. ככל שלא יגיעו השמאים להסכמה על ערך הקרקע, אנו נעתור כאמור למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
מר בני כהן נציג המינהל ומפקח: הבנתי את ההסכמה ואני מאשר את העובדות לגבי גודל השטחים ותקופות השימוש שהוסכמו על ידי ב"כ הצדדים.

<#3#>
החלטה
נותנת להסכמות שבין הצדדים תוקף של החלטה.
תקופות השימוש החורג בגודל השטחים המוסכמים יהוו בסיס למתן פסק הדין בעניין דמי השימוש. בתוך 60 יום יודיעו הצדדים אם קיים ערך קרקע מוסכם וניתן לתת

פסק דין
לעניין דמי השימוש, או אם יש צורך למנות מומחה מטעם בית המשפט.
לעניין הסעדים הנוספים מאחר והעניין תלוי ועומד בגישור מתקדם בפני
כב' הנשיא, ככל שלא תהיה הסכמה לסיומו במתווה המוצע, יודיעו הצדדים אם יש הסכמות אחרות או אם יש צורך לנהל את התיק."
<#4#>

3.
בסופו של דבר, הליך הגישור לא צלח. כמו כן, לא הושגו הסכמות כלשהן לעניין גובה
דמי השימוש, ובהסכמת הצדדים, מונה השמאי מר דוד דדון כשמאי מומחה מטעם בית המשפט, אשר ישום את דמי השימוש לכל התקופות, בהתאם להסכמה האמורה.
ההסכמות הדיוניות שקבלו תוקף של החלטה, כמו גם חוות הדעת של השמאי, מהוות בסיס לפסק הדין שניתן
ביחס לעניינים שבמחלוקת.
4.
הצדדים חלוקים בנקודות הבאות:
1.
גובה דמי השימוש אותם על הנתבעים לשלם בגין השימוש החורג בכל אחד מהמבנים.
2.
המועד לתשלום דמי השימוש שיקבעו בפסק הדין.
3.
המועד בו יכנסו לתוקף
צווי הפסקת השימוש החורג,
ההריסה והאטימה.

הכרעה
5.
טרם לדיון בעניינים האמורים שבמחלוקת, אציין כי על אף ההסכמה שלעיל הנוגעת ל היקף השימוש החורג בכל אחד מן המבנים, העלה ב"כ הנתבעים בסיכומיו טענה לפיה מחוות דעתו של השמאי דדון עולה לכאורה, כי היקף השימוש החורג ביחס למבנה שכונה "בית האימון" על פי חוו"ד השמאית הוא בפועל 50 מ"ר בלבד ולא 70 מ"ר כפי שהסכימו הצדדים.
אפילו לא הייתה הסכמה בעניין היקף השטח החורג בבית האימון, טענה זו
נדחית לגופא. ראשית, עולה בבירור מחוו"ד השמאית, כי השמאי לא ביצע כל מדידה, וכי בדיקתו לעניין גובה דמי השימוש בגין השימוש החורג נעשתה אך ורק על בסיס הסכמתם של הצדדים בעניין היקף השימוש החורג. וראו לעניין זה בעמ' 8 לחוות הדעת:
" השטח לא נמדד על ידי. נתקבל כראה וקדש".
שנית, גם בהתאם לחוות דעתו של השמאי, השימוש החורג בהיקף 50 מ"ר מתייחס לקומה התחתונה בלבד, אך בקומה העליונה קיים שימוש חורג של 20 מ"ר נוספים ועל כן, גם לגופו של ענין, מעבר להסכמה אליה הגיעו הצדדים, היקף השימוש החורג גם על פי חוו"ד עומד על 70 מ"ר במבנה זה.

גובה דמי השימוש
6.
מסעיף 4.1 להחלטת רמ"י 1265 (נוסח משולב) מיום 29.10.12, שצורפה לתצהירה הגב' רחל שבתאי מטעם התובעת, עולה כי בגין שימושים לתעסוקה לא חקלאית, בתקופה שקדמה למועד הסדרתם החוזית של השטחים המשמשים לתעסוקה לא חקלאית, ישלם בעל זכויות בנחלה למינהל תשלום בגובה 5% מערך הקרקע ששימשה לתעסוקה לא חקלאית, לכל שנה בה נעשה שימוש כאמור, ללא ששולמה עבורו התמורה למינהל.
7.
הצדדים בסיכומיהם לא חלקו על חוות דעתו של המומחה דדון ואני מאמצת את קביעות השמאי דדון כפי שנקבעו בעמ'
28 לחוות דעתו מיום
27.12.18, ושווי זה יהווה הבסיס ממנו יגזרו דמי השימוש שעל הנתבעים לשאת בהם, בשיעור 5% לשנה.
בשומה התייחס השמאי דדון לערך המקרקעין, גזר מהם את דמי השימוש השנתיים בהתאם להסכמות אליהם הגיעו הצדדים, הן לעניין היקף השימוש החורג והן לעניין משכו.
לגבי השימוש בבית האימון ובמבנים היבילים, אין חולק כי השימוש החורג מתבצע גם כיום, שהרי בדעת הנתבעים לפעול להסדרתו, ובכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת לדמי שימוש עד להפסקת השימוש בפועל.
אשר על כן אני קובעת כי על הנתבעים לשאת בדמי השימוש בגין השימושים החורגים שעדיין מתקיימים, בהתאם לתקופות השימוש החורג על פי הסכמות הצדדים,עד למועד הפסקת השימוש בפועל או הסדרת השימוש החורג.
אשר לעתירת התובע בסיכומים להוסיף מע"מ על החיוב בדמי השימוש, אני סבורה כי בהיעדר עתירה לתוספת מע"מ בכתב התביעה המתוקן, אין להוסיף מע"מ על הסכומים שקבע השמאי דדון, ואין לפסוק לתובע
סעד שלא נתבע בכתב התביעה.
אוסיף גם, בבחינת למעלה מן הצורך, כי לא מצאתי בהחלטה 1265 האמורה, שעניינה הסדרת חובות עבר, הוראה לפיה
יש להוסיף מע"מ על התשלום בשיעור 5%.

8.
דמי השימוש בגין השימוש החורג בנחלה 29 בהתאם לעמודים 27, 28 לחוו"ד של השמאי דדון הינם כדלקמן:


סך של 3,056 ₪ בגין
השימוש החורג בשנת 2010.
סך של 8,177 ₪ בגין השימוש החורג בשנת 2011.
סך של 20,537 ₪ בגין השימוש החורג לשנת 2012.
סך של 28,297 ₪ בגין השימוש החורג לשנת 2013.
סך של 32,945 ₪ בגין השימוש החורג לשנת 2014.
סך של 35,729 ₪ בגין
השימוש החורג לשנת 2015.
סך של 38,400 ₪ בגין
השימוש החורג לשנת 2016.
סך של 27,705 ₪ בגין השימוש החורג שנת 2017.
סך של 27,810 ₪ בגין השימוש החורג לשנת 2018.
סך של 11,585 ₪ בגין החודשים ינואר עד מאי (כולל) 2019 על בסיס מכפלת חודש אחרון בהתאם לחוו"ד השמאית בסך 2,317 ₪ במספר חודשים שחושבו עד היום.
סך של 2,317 ₪ בגין כל חודש נוסף החל מיום 1.6.19 ועד הפסקת השימוש בפועל.


סה"כ גובה דמי השימוש בגין התקופה שמיום 1.10.2010 ועד מועד פסק הדין עולה כדי
234,241
ש"ח (קרן). הואיל בחוות הדעת
נקבע כי הסכומים בה נקבעו נומינלית לכל שנה, לסכום הקרן
יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה שמיום 1.10.2010 ועד פסק הדין. שניהם, הריבית והפרשי הצמדה
יצורפו לסכום הקרן ויחושבו עד לתשלום בפועל (הסכום הכולל
להלן : סכום פסק הדין).

9.
סכום
פסק הדין ישולם ב-30 תשלומים שווים ורצופים החל מיום 1.8.2019 עד לפירעון החוב המלא הנושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.




צו מניעה צו
הריסה וצו
להפסקת שימוש

10.
ניתן בזה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים ועל מי מטעמם לעשות במשק 29 כל שימוש
במקרקעין שנבנו ללא היתר או תוך שימוש חורג, וכן ניתנים צווי עשה, והכל בתנאים הבאים:

א.
לבית האימון המקורי- צו הריסה לתוספת הבנייה הבלתי חוקית בהיקף 70 מטר, וצו התאמת יתרת השטח בהתאם למבנה המקורי, בגודל 90 מטר, באופן שיותאם לייעודו החקלאי המקורי, ויוסרו ממנו האלמנטים ההופכים אותו ממבנה חקלאי למבנה למגורים.
ב.
לשני המבנים היבילים-צו להריסתם או לסילוקם משטח הנחלה.
ג.
על מנת לתת לנתבעים שהות להסדיר את השימושים החורגים ואת תוספות הבנייה הבלתי חוקיות, לנוכח הפער בין סכום דמי השימוש שנתבעו בהתאם לחוות דעת השמאית מטעם התובעת, לבין סכום דמי השימוש שנקבעו בפסק הדין, ולנוכח העובדה כי בהתאם לנהלי התובעת נמנע מהנתבעים לפעול להסדרת השימושים החורגים עד לסיום התיק ותשלום דמי שימוש על בסיס חישובי התובעת, ובקשותיהם להסדיר את השימושים נדחו על הסף ע"י התובעת עד כה,
אני קובעת כי לאחר תשלום מחצית מסכום פסק הדין תבחן התובעת את התכניות שיגישו הנתבעים
לצורך הסדרת השימושים החורגים או התאמתם.
אם מחצית מסכום פסק הדין תשולם עד יום
1.10.2020, צווי המניעה וצווי העשה יכנסו לתוקף ביום 1.5.2022, ככל שהנתבעים לא יסדירו עד אותו מועד את השימושים החורגים וההיתרים הנדרשים, או לא יישאו עד אותו מועד בתשלום סכום פסק הדין במלואו.
אם
הנתבעים לא ישלמו עד 1.10.2020 מחצית מסכום פסק הדין, ואף לא בתוך 7 ימים לאחר מכן, יכנסו הצווים לתוקף ביום
15.10.2020.
11.
הנתבעים צרפו לסיכומיהם את החלטה 1581 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 24.12.2018, הקובעת בסעיף 4.2 כי בעל זכויות שהגיע לגיל פנסיה, אשר יסדיר בתוך שנתיים ממועד כניסתה של ההחלטה לתוקף, את השימושים הלא מוסדרים של הנחלה, יהיה זכאי להסדרת חובותיו בקשר לשימושים שניתן להסדירם בהתאם להחלטה, בתנאים הנקובים בהחלטה, ומבקשים כי ההחלטה תחול גם עליהם.
אין מקום להיעתר לבקשה, לאור העובדה כי סעיף 4.2.4.1 קובע
במפורש כי הסדר זה לא יחול על שימוש לגביו ניתן

פסק דין
, מה גם שחלק מהשימושים החורגים עדין מתבצעים.

אין בקביעה זו למנוע מהמינהל לשקול לאפשר לנתבעים ליהנות מתנאי ההחלטה, ככל שיעמדו בכל התנאים הקבועים בה.

12.

הנתבעים יישאו בהוצאות התובע בסך 7,500 ₪.




ניתן היום,
י"ג סיוון תשע"ט, 16 יוני 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 54069-01/11 מינהל מקרקעי ישראל נ' שלמה אליהו, רינה אליהו, אבן ספיר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (פורסם ב-ֽ 16/06/2019)