פסקי דין על נורית אברהם | פסקי דין על דוד אברהם | פסקי דין על הרטוב לוי | פסקי דין על ורד לוי | פסקי דין על קיבוץ זיקים- אגודה שיתופית חקלאית |

62304-09/16 א     21/05/2019




א 62304-09/16 נורית אברהם, דוד אברהם נ' הרטוב לוי בע"מ, ורד לוי, קיבוץ זיקים- אגודה שיתופית חקלאית בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 62304-09-16 אברהם ואח' נ' הרטוב לוי בע"מ
ואח'
ת"א 11388-10-16 הרטוב לוי בע"מ
נ' אברהם ואח'
ת"א 51170-09-16 פפר עזראן ואח' נ' הרטוב לוי בע"מ
ואח'
ת"א 9241-09-16 הרטוב לוי בע"מ
נ' עזראן ואח'
ת"א 48855-07-16 לוי ואח' נ' הרטוב לוי בע"מ
ואח'



לפני
כבוד השופטת בכירה אושרי פרוסט-פרנקל


ה
תובעים
:

1.נורית אברהם

2.דוד אברהם

נגד

ה
נתבעים
:
1.הרטוב לוי בע"מ

2.ורד לוי

3.קיבוץ זיקים- אגודה שיתופית חקלאית בע"מ


פסק דין


לפניי
חמש תביעות כספיות
שהדיון בהם אוחד: הרטוב -חברה פרטית (להלן: "הרטוב"), בעל השליטה בה הנו יעקב (קובי) לוי (להלן: "קובי"). ורד הינה מנהלת השיווק/אדמיניסטרטיבית של הרטוב ובתקופה הרלוונטית הייתה אשת הקשר של
המשתכנים לעניין פעולותיהם לצורך קבלתם כמשתכנים בהרחבה, והיא אשתו של בעל השליטה בהרטוב- קובי. קיבוץ זיקים (להלן: "הקיבוץ/זיקים") הינה אגודה שיתופית, מסווגת כקיבוץ, הוקמה בעת ייסוד הקיבוץ ולקיבוץ זכות שכירות ארבע שנתית מתחדשת מרשות מקרקעי ישראל. (להלן: "רמ"י"). המשתכנים הנם שלוש המשפחות שחתמו על הסכם למתן שירותי בניה מהרטוב (להלן: "המשתכנים").

עסקינן בשלוש משפחות: משפחת לוי, משפחת עזראן, ומשפחת אברהם (להלן: "המשפחות/המשתכנים") שרכשו מגרשים בהרחבת קיבוץ זיקים.
ביום 15.1.2009 נחתם הסכם בין הרטוב לקיבוץ לפיו הרטוב תיכנס בנעלי הקבלן הקודם ( אבו דוגוש)
בכל הקשור לביצוע עבודות הפיתוח, שיווק המגרשים ולבניית הבתים המיועדים לבניה מרוכזת. המשתכנים חתמו עם הרטוב הסכם למתן שירותי בניה ובחרו בו כקבלן המבצע. שלוש המשפחות הגישו להרטוב מכתבי ביטול בטענה שהוטעו באשר לאפשרויות הבניה שעמדו לפניהן עובר לחתימה על ההסכמים. המשפחות הגישו תביעתן כנגד הרטוב וכנגד הקיבוץ. הרטוב הגיש תביעה נגדית כנגד כל אחת משלוש המשפחות.
זה המקום לציין כי בעניינה
משפ' עזראן ניתן ביום 3.10.17 צו מניעה זמני המונע לעשות כל שינוי או דיספוזיציה בנכס עד מתן הכרעה
בתביעה העיקרית
(ראו רע"א 19833-08-17 הרטוב לוי בע"מ
נ' עזראן ואח' (3.10.17)).
להלן פירוט התביעות:
א.

62304-09-16-
נורית ודוד אברהם
נ' הרטוב, ע"ס 298,716 ₪.
ב.


11388-10-16 – הרטוב נ' נורית ודוד אברהם
ע"ס 440,928 ₪.

ג.

9241-09-16 הרטוב נ' עזראן ע"ס 375,000 ₪
ד.

51170-09-16-
נועם
מרים פפר עזראן
ושלמה עזראן
נ' הרטוב - ע"ס 58,140 ₪.
ה.

48855-07-16 לוי אליס ודודי
נ' הרטוב
ע"ס 213,195 ₪, ותביעה שכנגד שהוגשה מטעם הרטוב ע"ס 355,502 ₪.

טענות המשתכנים
1.
לטענת, המשתכנים הם
פנו למזכירות קיבוץ זיקים לקבלת פרטים לגבי ההרחבה בקיבוץ (להלן: "ההרחבה"). מזכירות הקיבוץ הדגישה בפני
הם שההרחבה נבנית ע"י הרטוב שהיא הבונה הבלעדית בהרחבה והפנתה המשתכנים אל ורד בהרטוב. לטענתם, ורד הדגישה בפני
הם לאורך כל הדרך, שהרטוב היא בעלת הזיכיון הבלעדי לבניית בתי ההרחבה בקיבוץ וכי ההפניה למבדקים, ועדות קבלה, והתנאי לקבלת המגרש ייעשו רק אם ולאחר שהמשתכנים יחתמו על חוזה מול הרטוב. לטענתם, עד ליום הגשת התביעה, באתר האינטרנט של הרטוב כתוב שהפרויקט מבוצע על ידם
בלבד. ורד הציגה לתובעים את כל הקשור להצטרפות להרחבת הקיבוץ, הנושאים המשפטיים, טכניים, הליכי הקצאת הקרקע וטיפול מול רמ"י. לצורך בחירת המגרש הציגה ורד בפני
הם תרשים מגרשי ההרחבה שבו רחוב אחד בשלב ג' שעתיד להיבנות ומתוכו היה עליהם לבחור את המגרש. בדיעבד התברר למשפחות, כי ורד הסתירה מהם שיש מגרשים רבים בהרחבה שניתן לבחור אותם והיא בשום שלב לא הציגה אפשרות לבניה בבניה עצמית, והדגישה כי רק הרטוב יכולה לבנות בהרחבה מכוח הסכמים עם זיקים.

2.
טוענים המשתכנים, שזיקים התרשלה בכך שהפקירה את כל ענייני השיווק וההסברים שהוטלו עליה בהתאם להוראות רמ"י, להרטוב שהאינטרס שלה מנוגד לזה של המשתכנים. המשתכנים חתמו מול הרטוב על הסכם למתן שירותי בניה ונספחיו (להלן: "הסכם הבניה") ונספח המפרט הטכני כדלקמן: מש' אברהם חתמה על חוזה בנייה וחוזה פיתוח ביום 12.1.15 ושילמה 216,860 ₪ בגין הסכם הפיתוח ו- 200,000 ₪ בגין הסכם הבנייה.
מש' לוי חתמה על שני החוזים ביום 18.3.15 ושילמה
מקדמה עבור בנייה 116,000 ₪, מש' עזראן חתמה על שני החוזים ביום 20.1.15
לגבי מגרש 92 ולאחר שביקשו החלפת המגרש, נחתם עמם הסכם למגרש 14 ביום 26.4.15 ושילמה 100,000 ₪ עבור הסכם הפיתוח ו -175,000 ₪ עבור הסכם הבנייה.

3.
במעמד חתימת הסכמי הבניה והפיתוח דרשה ורד בשם הרטוב, שהמשתכנים ישלמו את מלוא התשלום עפ"י הסכם הפיתוח ומקדמה בגין ההסכם שירותי בניה. לאחר חתימת ההסכמים והפקדת הסכומים אצל הרטוב, אישרה להם ורד להמשיך בהליכי הקבלה כמשתכנים בהרחבה, היא תיאמה להם את מועד מבחני המיון והמועד לוועדת קבלה, ודרשה מהם שימנו אותה למיופת כוח שלהם לביצוע הפעולות להקצאת המגרש ע"י רמ"י. לטענתם, כמיופת כוח ורד מחויבת כלפיהם בחובת נאמנות מוגברת ומיוחדת, אך היא ניצלה את האמון שלהם לצורך העשרת קופת הרטוב.

4.
לטענתם, בסמוך לפני הגשת התביעה, נודע להם לראשונה שהייתה להם אפשרות בחירה בין בנייה עצמית לבנייה מרוכזת, ועד אז הם הבינו מדברי ורד, שהאפשרות היחידה ש"יעברו" שלב לוועדת הקבלה של זיקים ומבחני המיון שיאפשרו להם לקבל המלצת "משתכנים" לרמ"י, הינה בחתימת הסכמים מול הרטוב ומסירת התשלומים הקבועים בהסכמים להרטוב. מיד לאחר שנודע להם על האפשרות לבנייה עצמית, פנו המשתכנים לרמ"י כדי לקבל מסמכים שדווחו ע"י הרטוב וורד (להלן: "הנתבעות") והתברר להם שהנתבעות הטעו אותם, דווחו שקרים לרמ"י, חתמו על תצהירים שקריים להטעיית רמ"י לגבי הליכי הקבלה של המשתכנים, בעיקר לגבי הסברים שניתנו להם בדבר האפשרות לבנות בבנייה עצמית ובדבר בחירת המשתכנים בבנייה מרוכזת, וכן על גביית כספי הפיתוח בהתאם להוראות רמ"י. יתרה מכך, המשתכנים ראו לראשונה, שתצהירים חתומים שלהם ו/או של חלקם ומאומתים ע"י עו"ד הילה אליה וע"י ב"כ האוגדה עו"ד צור, כאשר הם מעולם לא פגשו ולו נציג אגודה אחד ובוודאי שלא פגשו ולא קיבלו מהם כל הסבר לעניין ההרחבה ו/או אפשרויות הבנייה ו/או בכלל. לטענתם, הפעם היחידה שהם פגשו אנשי זיקים הייתה בוועדת הקבלה ושם לא נאמרה מילה על הליכי הקבלה ו/או בדבר אפשרויות הבנייה בהרחבה.

5.
מכיוון שכך, המשתכנים הודיעו להרטוב על ביטול הסכם למתן שירותי בניה שנחתם ביניהם, בשל הטעיה מכוונת כלפיהם טרם ההתקשרות, מצגי שווא שמזכים אותם להודיע על ביטול ההסכם ולהשיב לידיהם את הסכומים ששילמו על חשבון ההסכם שבוטל על ידם כדין. לטענתם, מצגי שווא אלו ע"י כל הנתבעים, גרמו להם לטעות לחשוב שהאפשרות היחידה להקצאת קרקע ובניית ביתם בהרחבה הינה אך ורק ע"י ובאמצעות הרטוב ולכן התקשרו עמה באותו הסכם. לטענתם, הנתבעות התנו את קבלתם להרחבה ומתן המלצת הקיבוץ עבורם לרמ"י להקצאת קרקע בהרחבה, בחתימת הסכמי הבנייה והפיתוח בניגוד לדין ובניגוד להוראות רמ"י שהיו ידועות להן היטב. לטענתם, הטעיה מכוונת זו נעשתה בכוונת תחילה לגריפת כספים אסורים ורווחים על גב המשתכנים.

6.
טוענים המשתכנים, שהחתימה על המסמכים שצורפו לרמ"י נעשתה בפני
עו"ד יוסף טל שהובא ע"י הנתבעות, והתברר שהוא עובד איתן באופן קבוע, ובעת החתימה על הבקשה לרמ"י והמסמכים הנלווים לה, לא הוסבר להם ע"י עו"ד יוסף טל דבר על נושא הבנייה העצמית, ורק בדיעבד הבינו, שהתצהיר אינו תואם את האמת העובדתית.

7.
המשתכנים טוענים, שלא ייחסו חשיבות לסעיף בו מוזכרות המילים בנייה עצמית/מרוכזת, כיוון שנאמר להם ע"י ורד שמדובר בהליך פורמאלי שאותו עבר כל משתכן, ושהעניין אינו רלוונטי להם, אלא, רלוונטי רק לבני הקיבוץ בלבד. משכך הם טוענים למצג שווא, הטעיה, התניית שירות בשירות, כאשר הנתבעים הציגו להם שרק להרטוב זכות הבלעדית לבנות את כל הבתים בהרחבה. בתהליך שקדם להתקשרויות ולחתימת ההסכמים ורד הדגישה שהבנייה יכולה להיעשות אך ורק באמצעות הרטוב, לא הוצעה לא נאמרה/הוזכרה/הוסברה להם אפשרות שלא לבנות באמצעות הרטוב, אלא בבניה עצמית או באמצעות קבלן אחר שיבחרו המשתכנים. בעת הצגת תהליכי קליטתם כמועמדים להרחבה וכמשתכנים לעתיד וטרם חתימת המסמכים הובהר להם כי ללא סיכום וחתימה על הסכם עם הרטוב לא תינתן להם המלצה לרמ"י ולא יעברו לשלב ועדת קבלה ומבחני מיון/אישיות. לאור המפורט, המשתכנים קיבלו את ההתקשרות עם הרטוב כעובדה מוגמרת, והרטוב הציגה להם את מחירי הבתים כל אחד בהתאם לגודל ולדגם, כסופי שאינו נתון למו"מ.

8.
לטענתם, זיקים, מבלי שקיבלה את אישור הנתבעות שהמשתכנים חתמו על ההסכמים והפקידו את הסכומים המתחייבים ע"פ ההסכמים, לא אפשרה להם לעבור לשלב הבא, של הפנייה למכון אבחון, כינוס והופעה בפני
ועדת קבלה וכפועל יוצא הפניה לרמ"י להקצאת המגרש וחתימה על הסכם פיתוח. לטענתם, התנהלות זו של זיקים כפופה להסכמים סודיים בינה לבין הרטוב, כאשר קיים איסור של רמ"י על זיקים לקבל ו/או לגבות כספים ממשתכנים בהרחבות בין בדרך ישירה ובין בדרך עקיפה. לטענתם, למרות איסור זה זיקים שותפה סמויה של הרטוב.

9.
טוענים המשתכנים, שבידם מסמכים שהוחלפו בין הנתבעות, מהם עולה שהרטוב שילמה לזיקים
סכומים ניכרים ואסורים מהכספים שגבתה וגובה מהמשתכנים בעבור בניית ביתם. לטענתם, ממסמכים שבידיהם עולה שמי שאינו בן קיבוץ לא יכול היה לדעת שיש מגרשים לבנייה עצמית וכל שנאמר להם הוא, שניתן להם לבחור את מיקום המגרש במסגרת בנייה מרוכזת באמצעות הרטוב בלבד. לטענתם, התנהלות הנתבעים מנעה מהם
"סקר שוק” לבחור קבלן שיציע להם את התנאים הטובים ביותר לבניית ביתם ומבדיקתם עולה, שהסכום שגבתה מהם הרטוב בהיותם שבויים הינו מופרז ביחס לכל סכום שהיו משלמים לקבלנים אחרים. מפנים המשתכנים לכך, שהרטוב ניצלה זאת להסכם חד צדדי, המוטה קיצונית לטובתה, שניסחה אותו כך, שהפיצוי מוסכם הינו בשיעור למעלה מ 37% ממחיר התמורה.

10.
המשתכנים עותרים לפסוק שלאור ההטעיות ומצגי השווא ו/או התניית שירות שהתנו הנתבעות כלפיהם, ההסכם למתן שירותי בניה בטל ולכן יש להשיב להם את הסכומים ששילמו כמקדמה ו/או כל סכום אחר בגין ההסכם שבוטל. כן לקבוע, שהנתבעות גבו מהם באמצעות הרטוב בגין הוצאות פיתוח סכומי יתר האסורים לגבייה ועליהן להשיב ו/או לפצותם בסכומי היתר שנגבו מהן.

11.
כן עותרים לחייב את הנתבעות לשלם להם
את הסכומים ששילמו בצירוף ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל, כן לטענתם יש לקבוע, שורד חייבת לשפות ו/או לפצות בעצמה את המשתכנים בכל נזק שנגרם ו/או יגרם להם בגין מצגי השווא וההטעיות המכוונות שנקטה כלפיהם. לחלופי חילופין, לקבוע שזיקים חייבת לשפות ו/או לפצות אותם בכל נזק שנגרם ו/או יגרם להם בגין רשלנותה ו/או מחדליה לבקר ולפקח על הליך הקצאת ושיווק המגרשים, שמונח לפתחה כפי שהתחייבה כלפי רמ"י בבקשתה לפתח את הקיבוץ ולבצע את ההרחבה.

12.
לטענת מש' אברהם, הם הראשונים שחתמו על חוזה לשלב השני של ההרחבה ועוד בטרם הגעת זיקים להסדר עם הרטוב ולא יכולה להיות מחלוקת שבעת חתימתם על ההסכם היו כל מגרשי השלב השני של ההרחבה פנויים ולא תפוסים/שמורים למשתכנים קודמים להם. משפ' לוי מוסיפה שבנובמבר 2014 הודיעו להם הרטוב וורד שזיקים והרטוב הגיעו להסכמות בדבר המשך בניית ההרחבה וביום 2.11.19 זומנו המשתכנים שוב לפגישה עם הרטוב וורד
וחתמו על "הסכמים חדשים ו/ו מתקנים". כדברי הנתבעות, במעמד חתימת ההסכם המתקן הוצג בפני
המשתכנים כל התרשים של בתי ההרחבה שלא בוצעה עדיין ונאמר להם שהבתים הנוספים המושחרים בתרשים על הנייר הם של בני הקיבוץ בלבד לפי ההסכמים שבין הרטוב וזיקים. משפ' עזראן הוסיפה, שקובי לוי הציג בפני
הם את סוגי הבתים אותם ניתן לבנות בבנייה מרוכזת, עלויות הבניה והפיתוח והשדרוגים אותם ניתן לקבל והציג בפני
הם מסמכים שנחזו להיות ערוכים בהתאם להוראות רמ"י. לטענתם, בהתאם להתחייבות זיקים (ס' 8,1 להצהרת האגודה) היא התחייבה להציג בפני
המומלצים אפשרות לבניה מרוכזת ואפשרות לבניה עצמית והצהירה בפני
רמ"י, הצהרה שיקרית, שהמומלצים לא נדרשים להתקשר עם מי מטעמה ויכולים לבחור את בעלי המקצוע כרצונם.
13.
לטענתם, לאחר שפנו לרמ"י, השיבה להם רחל אמיר מרמ"י (ראש צוות בכיר לקידום עסקאות חקלאיות), כי רק 50% מהמגרשים מיועדים לבניה מרוכזת וכי שנה קודם לכן התריעו נציגי רמ"י בפני
זיקים שאסור לכפות על המומלצים להתקשר בהסכמי בניה מרוכזת שעה שקיימים מגרשים לבניה עצמית. לטענתם, מתגובה זו עולה, שאין זה המקרה הראשון ומדובר בהתנהלות שיטתית של זיקים. מש' עזראן מבהירה, כי הם פנו אל הנתבעים בשלבים הראשונים של בניית ההרחבה ובמועד זה היו קיימים מגרשים לבניה עצמית. עזראן עותרים לקבוע, כי הסכם הבניה בינם להרטוב מיום 05.01.2015 בטל ומבוטל ולהעביר סך של 116,860 ₪ מהכספים ששולמו ע"ח הסכם הבניה לטובת הסכם הפיתוח. כן עותרים לחייב את הרטוב להשיב להם
58,140 ₪ ששולמו על חשבון הסכם הבניה. לחייב את הרטוב לשלם להם פיצוי מוסכם בסך של 25,000 $ (94,025 ₪ בהתאם להוראות סע' 15 (בי) להסכם הבניה. שכל הסכומים יישאו ריבית והצמדה כדין מיום התשלום בפועל.

טענות
הרטוב בכתב ההגנה ובתביעות
14.


בתיק 48855-07-16
הגישה הרטוב תביעה שכנגד נגד מש' לוי על 355,502₪ אכיפה וכספית. בתיק 11388-10-16 הגישה הרטוב נגד מש' אברהם תביעה לאכיפת חוזה וכספית בסך 440,928₪. בתיק 9241-09-16 הגישה הרטוב נ' עזראן תביעה לאכיפת הסכם וכספית בסך 375,000 ₪.
15.
לטענת הרטוב, לוי חתמו בתאריך 18.8.13 על חוזה למתן שירותי בניה ועל חוזה לביצוע עבודות פיתוח ותשתיות לגבי מגרש 76 בהרחבה, (הוקצה להם בתחילה מגרש מס' 11 ולאחר מכן החליטו הנתבעים להחליפו למגרש 76). בהמשך ביום 26.11.13 נחתם הסכם פיתוח והסכם מתקן לשני החוזים והסכם פיתוח חדש.
16.
לטענת הרטוב, בטרם נחתמו החוזים אישרה רמ"י את אופן הבניה בהרחבה, כך שההרחבה מחולקת לשניים: 50% המגרשים מיועדים לבניה עצמית ו– 50% מיועדים לבניה מרוכזת. במגרשים שנקבעו לבניה עצמית זכאי משתכן שהוקצה לו מגרש לבנות בבניה עצמית "בנה ביתך" באמצעות קבלן שיבחר בו. המגרשים שנקבעו כמגרשי בניה מרוכזת נבנים ע"י חברה קבלנית שאישר הקבוץ. בגין הבניה על מגרשי הבניה המרוכזת, זכאית החברה הבונה לגבות סכום שאישרה רמ"י עפ"י דגמים שהוצגו ע"י החברה. ככל שהבניה משודרגת ואינה ע"פ מפרט סטנדרטי שהנפיק משרד הבינוי והשיכון חופשי המשתכן והקבלן להסכים על עלות השדרוגים ובכך לקבוע את המחיר הסופי של הבית. מגרשים 11 ו- 76 נשוא התביעה הם בשטח ההרחבה במגרשים המיועדים לבניה מרוכזת.

17.
לטענתה, עבודות הפיתוח והתשתיות הציבוריות בשטח ההרחבה, היו אמורות להתבצע ע"י המועצה האזורית חוף אשקלון או ע"י הקיבוץ או ע"י חברה המתמחה בביצוע עבודות פיתוח, שנבחרה לביצוע העבודות ע"י זיקים. בין זיקים לחברת אבו דוגוש נחתם בשנת 2000 הסכם שאבו דוגוש תבצע את הפיתוח בשטח ההרחבה, וניתנה לאבו דוגוש זכות לשווק את הבתים האמורים להיבנות על המגרשים בשטח ההרחבה, ולבנות את הבתים עבור המשתכנים להם יוקצו המגרשים בשטח ההרחבה. אבו דוגוש הפרה את החוזה בינה לזיקים בהפרה יסודית, זיקים ביטל עמה את החוזה ולאחר ביטולו, נחתם ביום 15.1.09 הסכם בין הרטוב לקיבוץ, (להלן: "חוזה הקיבוץ") בו הסכימה הרטוב להיכנס לנעלי אבו דוגוש, בקשר לביצוע עבודות הפיתוח, שיווק המגרשים ובניית הבתים על המגרשים המיועדים לבניה מרוכזת. הרטוב
התחייבה לתקן את עבודות הפיתוח שביצעה אבו דוגוש, להשלימן ולעמוד בזמנים שנקבע בחוזה הקיבוץ. התחייבות זו לא היתה תלויה בשיווק המגרשים, כך שככל שלא היו רוכשים לכל המגרשים, היה על הרטוב לממן חלק מהוצאות הפיתוח עד להשבתו ע"י רוכשי המגרשים.

18.
בין זיקים להרטוב הוסכם, שהרטוב תיבנה את הבתים ותבצע את עבודות הפיתוח בבניה המרוכזת בשלבים ושהרטוב זכאית לבנות את כל הבתים בכל שטח ההרחבה, כאשר המגרשים בשטח ההרחבה מוקצים למשתכנים ללא תשלום, בהיות הקיבוץ ישוב בקו העימות הקרוב לגבול רצועת עזה. המשתכנים משלמים עבור הוצאות הפיתוח והתשתיות הציבוריות בשטח ההרחבה בסכום שנקבע ע"י רמ"י, חלק מהתשלום מוחזר למשתכנים ע"י משרד הבינוי והשיכון ישירות ו/או באמצעות המועצה האזורית חוף אשקלון, כסבסוד הניתן ע"י המדינה למשתכנים ביישובי קו העימות.

19.
מפרטת הרטוב שבישובים כדוגמת הקיבוץ, קיימת ועדת קבלה (ללא מעורבות הרטוב) המאפשרת את הקצאת המגרשים למבקשים. משאושרה הקצאת המגרש ע"י ועדת קבלה מופנה המבקש לרמ"י שמקצה לו מגרש ללא תשלום ע"פ חוזה שנחתם בין המשתכן לרמ"י. לטענתה, כדי להבטיח שהמשתכן יחתום על חוזה פיתוח וישלם את חלקו היחסי בהוצאות הפיתוח בשטח ההרחבה ועל חוזה בניה לגבי מגרשים לבניה מרוכזת בשטח ההרחבה, מתבקש המשתכן לפנות להרטוב כחברה קבלנית שאושרה לבצע עבודות הפיתוח למגרשים ואת הבניה המרוכזת בשטח ההרחבה ולחתום עמה על חוזה פיתוח ועל חוזה לבניה המרוכזת. חוזה הפיתוח הוא על סכום זהה לכל המשתכנים וסכום חוזה הבניה הינו בסכומים שאושרו ע"י רמ"י לדגמים שבחר המשתכן והשדרוגים שהוא מבקש לבצע. לטענת הרטוב שלב א' בוצע על ידה לשביעות רצונן המשתכנים וזיקים ולשלב ב' נותרו לבניה בשטח ההרחבה 48 מגרשים שעפ"י אישור רמ"י, 26 מתוכם מיועדים לבניה מרוכזת ו 22- מיועדים לבניה עצמית.

20.
טוענת הרטוב, כי המשתכנים הפרו הפרה יסודית את חוזה הבניה, כאשר ביטלו אותו ללא התראה מוקדמת. לטענתה, הם עשו זאת מתוך מחשבה שיוכלו לבנות בבניה עצמית בית על המגרש במחיר זול יותר מזה שבחוזה הבניה.
משפ' לוי הודיעה על ביטולו ביום 29.6.2016, מש' עזראן הודיעו על ביטול ההסכם ביום 3.8.16 ומש' אברהם ביום 28.8.16. לטענת הרטוב, הביטול מזכה אותה נגד כל אחת משלושת המשפחות, מלבד סעד האכיפה גם בפיצוי הקבוע בחוזה עקב הפרתו, בסך 95,000 ₪. הרטוב דרשה מהם לשלם את הפיצוי הקבוע עקב הפרת החוזה על ידם.

21.
הרטוב עותרת לחייב את המשתכנים לקיים את חוזה הבניה ולבנות את הבית באמצעותה.
לחילופין, אם ייקבע שאין לאכוף את חוזה הבניה, לטענתה, על משפ' אברהם לשלם לה, בנוסף לפיצוי הקבוע את הסכומים המפורטים בסעיף 7.ב. לחוזה הבניה, היינו 18% מהתמורה
(382,068₪) בגין אובדן רווח בקיזוז מקדמה בסך 200,000₪ ולכן עליהם לשלם לה 182,668 ₪ בנוסף, 70,370 ₪
הוצאות תקורה וסכומים שהוציאה ושעל פי חוזה הבניה על המשתכנים להשיב לה, כמפורט בכתב התביעה ותצהיר יעקב לוי, (ס' 43 – 58). על משפ' עזראן
לשלם לה בנוסף לפיצוי בסך 95,000₪ עקב הפרת ההסכם, 198,017₪ בגין אבדן רווח, 64,751₪ בגין הוצאות תקורה וסכומים נוספים בגין הוצאות שונות ששילמה הרטוב, (ס' 50 -57 לתצהיר יעקב לוי). כן עליהם לשלם 116,860₪ אותם נותרו חייבים ע"ח חוזה הפיתוח – 28,000 ₪
77,000 ש"ח בגין הפרת חוזה הפיתוח. על משפ' לוי לשלם לה פיצוי בגין אבדן רווח בסך 222,365₪ והוצאות נוספות כמפורט בס' 41-54 לתצהיר יעקב לוי).

22.
עוד טוענת הרטוב, כי, בכל מקרה, המגרש שהוקצה למשתכנים מיועד לבניה מרוכזת ואינם זכאים לבנות בבניה עצמית, לכן ככל שייקבע, כי לא ניתן לאכוף את חוזה הבניה, יש לקבוע, כי יחד עם ביטול חוזה הבניה, יש לבטל גם את הקצאת המגרש למשתכנים, כך שהמגרש יחזור לרמ"י על מנת שיוקצה למשתכנים אחרים המבקשים לבנות את הבית בבניה מרוכזת באמצעות הרטוב. האמור לעיל עולה בקנה אחד עם האמור בסיפא לסעיף 7.ב. לחוזה הבניה.

23.
טוען יעקב לוי, כי הסביר למשתכנים את נוהלי הקצאת המגרשים בשטח ההרחבה ואת האפשרות לבניה עצמית וכן שהמגרשים בבנייה מרוכזת גדולים יותר וכי הוא מעולם לא הטעה אותם, לא אמר להם שלהרטוב בלעדיות על הבניה בכל ההרחבה אלא רק בבנייה המרוכזת. לטענתו, הוצגו בפני
המשתכנים כל האפשרויות לבנייה עצמית ולבנייה מרוכזת והם בחרו מגרשים בבנייה מרוכזת עליהם בנתה הרטוב את הבתים.
לטענתו, אין לקבל את טענתם לפיה הם הופתעו
לגלות את התצהיר המומלץ שעליו חתמו ובו הצהירו שהם בחרו בבנייה מרוכזת. התצהיר הוכן ע"י רמ"י, הם חתמו עליו (ולא הרטוב) והם חתמו בפני
עו"ד טל שנשכר על ידם ושילמו לו. קובי
מפנה למכתב עו"ד טל אל ב"כ הנתבעים (נספח יד' לתצהיר נורית אברהם
), בו הוא כותב:
"....אני עומד על נכונות כל אישור שחתמתי עליו". לטענתו, הרטוב לא שילמה כספים אסורים ופעלה לפי הוראות רמ"י.

24.
ורד לוי
הצהירה כי הבהירה לכל משתכן בפגישתם הראשונה, שיש שני סוגי מגרשים בהרחבה, המיועדים לבניה מרוכזת ומשווקים ע"י הרטוב והמיועדים לבנייה עצמית המשווקים ע"י זיקים. כל משתכן פוטנציאלי קיבל נוסח הסכמים שונים לעיונם, מחירון, הסברים. לטענתה, היא לא חתמה בשם המשתכנים
על מסמכים.

25.
טוענת הרטוב שרמ"י אישרה לזיקים ביום 18.11.11 לבנות בבניה מרוכזת על 50% ממגרשי ההרחבה עם אפשרות להגדלה ל- .80% וזיקים העבירה לרמ"י רשימת המגרשים לבניה מרוכזת, כולל מגרש מסי 76 שהוקצה למש' לוי.
לגרסתה, לאחר סיום המחלוקת בין הרטוב לזיקים בעניין עיכוב המשך הבניה בהרחבה,
נחתמו בין הרטוב למש' לוי ב 2 ו-ב 3 לכתב התביעה. לטענת הרטוב, הוסבר למשתכנים שקיימים מגרשים לבניה עצמית ולבניה מרוכזת, ושהרטוב יכולה לשווק רק מגרשים לבניה מרוכזת ורק זיקים משווק מגרשי לבניה 1 עצמית (בנה ביתך), והרטוב הייתה בעימות עם זיקים. המשתכנים החליטו לבנות את ביתם באמצעות הרטוב בבניה מרוכזת וביום בתאריך 18.3.15 חתמו על תצהיר מומלץ כחלק מבקשתם להקצאת מגרש מרמ"י והם שילמו מקדמה לחוזה הבניה בסך 200,000₪.

26.
לעניין עילות הביטול המפורטות במכתב המשתכנים, טוענת הרטוב, שעילת הביטול העיקרית הינה הטענה שלא נאמר להם שיש אפשרות לבנות בית בשטח ההרחבה גם בבניה עצמית. טוענת הרטוב שאין אמת בטענתם, כיוון שס' 8.3 לתצהיר האגודה קובע: "הבאנו לידיעת המומלצים את פירוט המגרשים שבבניה מרוכזת בהיקף של 50% ואת פירוט המגרשים ( 50% ) שבבניה עצמית ונכון למועד חתימת תצהיר זה נותרו 22 מגרשים לשיווק בדרך של בניה עצמית". וס' ובסעיף 8.4 : "המומלצים בחרו הרחבה בבניה מרוכזת. בסעיף 8.5 תחת הכותרת "בניה מרוכזת" :
" א. אנו מצהירים שהצגנו למומלצים את כל דגמי הבתים לבניה מרוכזת ועלויות הבניה
|כפי שאושרו. ב. הרינו מצהירים, כי לאחר שהצגנו את כל דגמי הבתים.. .בחרו המומלצים לרכוש מגרש ובית בבניה מרוכזת בית מדגם צדף. ......"
ביום 18.3.15 , שנה ורבע טרם ביטלו את ההסכם המשתכנים חתמו על תצהיר מומלץ (נספח ז' לכתב התביעה) בפני
עורך דין והצהירו כדלקמן:
"אנו מצהירים כי האגודה הביאו לידיעתנו כי הרשות אישרה לישוב לבצע בניה מרוכזת בפרויקט בהיקף של 50% בהתאם לרשימה הרצ"ב וכי נכון למועד חתימת תצהיר זה נותרו מגרשים לשיווק בדרך של בניה עצמית." בסעיף 10.4 : "אנו מצהירים כי בחרנו הרחבה בבניה מרוכזת". בסעיף 10.5 תחת הכותרת "בניה מרוכזת" :
"א. אנו מצהירים שבחרנו לרכוש מהאגודה/יזם שירותי בניה מרוכזת..... ב. אנו מצהירים, כי לאחר שהוצגו בפני
נו דגמי הבתים המפרטים, המפרטים הטכניים ועלויות הבניה.. .בחרנו לרכוש מגרש ובית בבניה מרוכזת. בחרנו בית מדגם צדף......."מטרת הבקשה
הרחבה במושבים וקיבוצים בבניה מרוכזת".

27.
טוענת הרטוב שלמשתכנים הוסבר ע"י קובי שקיימת אפשרות לבחור בין בניה מרוכזת לבין בניה עצמית. ובכל מקרה הטענות לעניין זה הן כלפי זיקים ולא כלפי הרטוב שעוסקת רק בפיתוח הכללי ובבניה על המגרשים המיועדים לבניה מרוכזת. משכך, טוענת הרטוב שהטענה להטעיה מכוונת ומצג שווא אינה נכונה והודעת הביטול שהסתמכה על טענה זו ניתנה שלא כדין, ומהווה הפרה יסודית של החוזה. לטענתה, עד למכתב הביטול, המשתכנים היו בקשר עם
אנשי הרטוב והאדריכלית מטעמה לעניין התכניות.

28.
טענה נוספת בס' 24 למכתב הביטול, שהרטוב ביצעה בהרחבה, עבודות פיתוח ללא קבלת היתר המתחייב בחוק. הרטוב דוחה גם טענה זו, וטוענת שיש לה היתר תקף לעבודות הפיתוח בהרחבה ואושר לה לבצע את העבודות ע"י אדריכל המועצה האזורית חוף אשקלון. לטענת המשתכנים (ס' 25 למכתב) שבחלק מהשטח עליו נבנית ההרחבה בוצע מילוי פחם במקום מילוי אדמה/חול בניגוד לדין ותוך הפרת ההסכם, משיבה הרטוב, שאין בה ממש ואינה מצדיקה ביטול חוזה. לטענת המשתכנים (ס' 28 למכתב) שסעיפי הפיצוי מנוגדים לסביר, משיבה הרטוב שגובה הפיצוי המוסכם סביר. לטענתם (ס' 30 למכתב), שהרטוב גבתה הוצאות פיתוח ביתר, משיבה הרטוב שהסך 100,000 ₪ הינו למגרשים בהם לא נעשה אומדן הוצאות. במגרשי ההרחבה בזיקים נעשה אומדן ע"י חברה ששירותיה נשכרו ע"י רמ"י והסכום שנקבע בחוזה הפיתוח תואם את הסכום שאושר להרטוב לגבות בגין הפיתוח.

בנוסף טוענת הרטוב שעל המשתכנים לשלם בגין ההזמנה לחברת חשמל, כיסוי ההוצאות המשפטיות, תוספת עבור הגדלת הבית, הוצאות טיפול ברמ"י, נסיעות רבות לצורך אישורים שונים, שינויים בתכנית,
פינוי אשפת בניה מבתיהם ועוד.

29.
טענות המשתכנים נגד זיקים
טוענים המשתכנים, שזיקים התרשלה בכך שהפקירה את כל ענייני השיווק וההסברים שהוטלו עליה בהתאם להוראות רמ"י, להרטוב שהאינטרס שלה מנוגד לזה של המשתכנים. לטענתם, זיקים נהנתה מכספיהם שהועברו לה מהרטוב, שהם כספים אסורים ובניגוד להצהרות שמסרה לרמ"י ויתרה מכך, אנשי זיקים האחראים מטעמה על ההרחבה, זכו בעקיפין
לטובות הנאה.

הוראות רמ"י
לטענת הרטוב, טענות המשתכנים להפרת הוראות רמ"י, מופנות נגד זיקים ולא נגדם. לטענת המשתכנים, הבסיס החוקי להרחבת זיקים ולביצוע עבודות הפיתוח הינה החלטה 1180 מיום 12.3.09 שהיא וההחלטות שבאו אחריה מחייבות את הקיבוץ והרטוב. לטענתם, זיקים והרטוב אימצו להסכם המסגרת שנחתם ביניהם ביום 15.1.09 (להלן:"הסכם המסגרת") וקבעו כי עליהם לפעול עפ"י הוראות רמ"י הקיימות ושיבואו במקומן. לטענתם, בסעיף 9.1.1 להחלטה 1180 הטיל רמ"י על זיקים לבחור את הקבלן המבצע את הבניה המרוכזת במכרז שפרסומו יותנה באישור ותנאי מראש ע"י רמ"י.טוענים המשתכנים, כי זיקים לא ערך מכרז לבחירת הקבלן המבצע בטרם ההתקשרות בהסכם המסגרת עם הנתבעת. (הואיל 10 -11בהסכם המסגרת) . המשתכנים מפנים לעדות קובי לוי מנהל הרטוב, שלשיטתו הוראות רמ"י כולל החלטה 1180, כלל לא חלות על הרטוב.
(עמ' 56 שורות 26-27 לפרוטוקול).

30.
טוענים המשתכנים, שהפרת הוראות רמי ע"י הרטוב והקיבוץ חשוב וקשור
להטעיות ולמצגי השווא שביצעו הרטוב וזיקים כלפיהם. כך למשל לטענתם, בעוד שהרטוב וזיקים
אישרו שהרטוב בנתה 70 מבתי ההרחבה מתוך 97 למרות שס' 9.1.2 להחלטה 1180 קובע ששיעור הבנייה המרוכזת לא יעלה על 50% מכלל המגרש/ים המיועדים לשיווק. בנוסף, גם כאשר רמ"י הפסיקה את הבניה בשנת 2011 כיוון שהבניה בהרחבה לא אושרה כנדרש ומראש, הציג לו הקיבוץ מצגי שווא ולא עדכן אותו שהרטוב בנתה את 44 יחידות בהרחבה ואילו 4 יחידות נבנו בבניה עצמית ע"י בני קיבוץ. טוענים המשתכנים, כי הרטוב וזיקים הפרו את הוראות רמ"י בכך שזיקים, בניגוד להוראה מפורשת של רמ"י, לא ערך מכרז לבחירת קבלן מבצע והתקשר עם הרטוב ע"פ בקשתה. וכן בכך שהם הטעו את המשתכנים ואת רמ"י וגרמו לכך שהנתבעת תבנה בנייה מרוכזת את רוב הבתים בהרחבה, בניגוד להוראות רמ"י.

31.
הרטוב טוענת לעניין זה, כי לא הופרו הוראות רמ"י ובכל מקרה, טענה זו אינה מזכה את המשתכנים בביטול חוזה הבנייה, וככל שיש למשתכנים טענות בנושא זה עליהן להפנותם לזיקים. לטענת הרטוב, אין בסיס לטענת המשתכנים כי על זיקים היה לבחור קבלן במכרז, כיוון שהחוזה בין הרטוב לזיקים נחתם ביום 15.1.09 בעוד שהחלטה 1180 המחייבת מכרז התקבלה רק ביום 12.3.09, מה עוד שהרטוב נכנסה בנעלי "אבו דוגוש" שעמה נחתם הסכם בשנת 2000 ובוטל בשנת 2008. מוסיפה הרטוב, כי המגרשים שהוקצו למשתכנים מיועדים לבנייה מרוכזת והם לא הוכיחו שמדובר במגרשים מעבר למכסה שאושרה בהחלטה 1180. הרטוב נסמכת על עדות קובי ורדי (ע' 55-59).
טענות המשתכנים
למצג שווא
32.
המשתכנים טוענים, שהרטוב וזיקים הציגו למשתכנים בהרחבה ולמשתכנים בפרט מצג שווא שכל המגרשים בהרחבה נבנים ע"י הרטוב בלבד ושזיקים בניגוד להוראות רמ"י, משך ידו מפרויקט ההרחבה, הפקיר את השיווק וההסברים שהיה עליו למסור להם בידי הרטוב וניתק כל קשר עם המשתכנים הפוטנציאלים. לטענתם, ורד שהייתה אחראית על הקשר, ההסברים והשיווק של מגרשי ההרחבה, עשתה כל אשר לאל ידה על מנת להסתיר מהם את האמת והטעתה אותם במכוון לחשוב שהאפשרות היחידה שלהם לקבל הקצאת מגרש הינה אם יחתמו על הסכם למתן שירותי בניה עם הרטוב וישלמו לה את המקדמה.

33.
המשתכנים מפנים להחלטה 1180 לפיה "היישוב החקלאי יאפשר בכל עת למומלצים לבחור בין האפשרות למגרש בבניה עצמית לבין האפשרות למגרש בבניה מרוכזת..". לטענתם, הרטוב וזיקים היו מודעים לדרישות רמ"י להסביר ולתת להם אפשרות לבחור את אופן ההקצאה למגרש שלהם. לטענתם,
בהרחבה המנוהלת בהתאם להוראות רמ"י, לא אמור להיות לזיקים אינטרס לגבי בחירת המשתכנים ולא צריך להיות אכפת אם משתכן יבחר במגרש המיועד לבניה מרוכזת או במגרש המיועד לבניה עצמית. לטענתם,
זיקים העלים עין מפעולות הרטוב ולקח חלק בפעולות ההטעיה ומצגי השווא שהוצגו להם. לטענתם, בהרחבה המנוהלת בצורה ישרה לא מופנים המתעניינים לקבלן בונה את ההרחבה לפני שהם מקבלים הסבר מהקיבוץ, בעוד שכאן לטענתם, ההרחבה לא נוהלה באופן ישר ושקוף, ובנוסף, כך לטענתם, נציגי זיקים חתמו על תצהירי שקר והמשתכנים מפנים לדוגמא לס' 8 לתצהיר האגודה וטל מור מטעם זיקים הודה, שמעולם לא פגש את המשתכנים לפני הדיון בביהמ"ש ומעולם לא הסביר להם את האפשרויות העומדות בפני
הם מבחינת הקצאת המגרשים. טל מור העיד שתצהירו נחתם על בסיס אישור של ורד שהסבירה למשתכנים את הנושא (ע'83 ש' 1-15). לטענת המשתכנים לא בכדי בהסכמי הבניה
אין כל אזכור לבנייה מרוכזת עצמאית, בעוד שבהסכמי הפיתוח, נרשם שהם זכאים לבניה בשיטת בני ביתך .

34.
לגבי תצהירי המומלץ עליהם חתמו המשתכנים ובהם כביכול מופיעה הצהרה בדבר הסבר שקיבלו לכאורה על האפשרויות העומדות להם להקצאת מגרשים, טוענים המשתכנים, כי תצהירי משפחות אברהם ועזרן נחתמו כחודשיים לאחר החתימה על מערכת הסכמים ומשפחת לוי חתמה על תצהיר המומלץ כשנה וחצי לאחר החתימות על מערכת ההסכמים. מה עוד שמשפ' לוי חתמה על 2 מערכו הסכמים בהבדל של למעלה משנה ובשתי מערכות ההסכמים לא אוזכר נושא הבניה המרוכזת העצמית.


לטענת מצג השווא טוענת הרטוב, שהייתה אדישה לזהות המשתכן הבונה באמצעותה, והיה ברור שמי שפונה אליה מבקש לבנות בבנייה מרוכזת באמצעותה. לטענתה, היה עודף ביקוש למגרשים וורד וקובי הסבירו למשתכנים שלמעוניינים במגרשים לבנייה עצמית, לפנות לזיקים. לטענתה, מחירי הבנייה נקבעו ע"י רמ"י ולא הייתה כל חלוקת שלל בינה לבין אחרים. לטענתה, בחוזי הפיתוח בינה לבין בני קיבוץ שבנו בבנייה עצמית צויין שהם זכאים לבנות בשיטת בני ביתך, כיוון שהיה על מי שבונה בשיטת בני ביתך להפקיד ערבות בנקאית בסך 50,000₪ להבטחת תשלום נזקים ככל שיהיו.

35.
הרטוב דוחה את טענת המשתכנים שחתמו על מסמכים ריקים וורד מילאה אותם לאחר מכן וטוענת שורד מילאה את המסמכים, מסרה ואתם למשתכנים לחתימה בפני
עו"ד טל, שאינו קשור להרטוב, והמשתכנים לא מצאו לנכון להעידו לעניין טענתם זו. המשתכנים קראו וחתמו על תצהיר מומלץ ובקשה להקצאת מגרש שמטרתה הרחבה בבניה מרוכזת.

36.
טוענים המשתכנים, כי בעת שהם, או חלקם, חתמו על ההסכמים, היו עדיין מגרשים המיועדים לבניה עצמית, כך עפ"י תצהירי האגודה שצורפו לתצהיר טל מור, אך זיקים והרטוב שמרו על אותם מגרשים לטובת חברי הקיבוץ ומקרוביהם, והסתירו עניין זה מהמשתכנים, למרות שבהוראות הסעיף 9.1.4 להחלטה 1180 נקבע: "במקרה בו מספר המבקשים מגרש לבניה עצמית יעלה על מספר המגרשים שנקבעו, תיערך הגרלה ע"י האגודה בפיקוח המינהל". לטענת המשתכנים, זיקים והרטוב התנהלו במחשכים ורק לשותפי סוד "בעלי סיווג של מקורבים" הייתה אפשרות להשתחל לאותה רשימה סודית ומובחרת. לטענתם, הרטוב שיתפה פעולה בעניין זה עם זיקים ודאגה לשלוח לבני הקיבוץ שנבחרו, מכתבים מיוחדים מטעם הרטוב, המזמינים אותם לבוא ולשמוע פרטים על ההרחבה. מכתבים אלה לא נשלחו למשתכנים האחרים.

טענות הצדדים לטובות הנאה, כספים אסורים המניעים להטעיה ולמצגי השווא
;
37.
לטענת המשתכנים, האינטרס של זיקים לשתף פעולה עם הרטוב ולדאוג שימנע מהמשתכנים לבנות את ביתם בבניה עצמית היה, קבלת כספים מהרטוב האינטרס של הנתבעת היה להשיא רווחים, מבלי לתת דין וחשבון לאף אחד. לטענתם, ורד וקובי קיבלו את המגרש הגדול ביותר בהרחבה, וביצעו עליו בנייה תוך חריגות מפליגות, וביתם נכלל ברשימת הבתים המשתייכת לבתים המוקצים במסגרת הבניה העצמית, כאשר שווי המגרש הניתן על ידי המדינה ללא עלות הינו מאות אלפי ₪ ויותר. כך לטענתם, אחייניתו של טל מור שאינה חברת קיבוץ, "זכתה" להקצאת מגרש במסגרת הבניה העצמית, וטל מור העיד, שהוקצה מגרש לשביט גילת אח של רוני גילת גזבר הקיבוץ ומי שחתום על תצהירי האגודה מטעם הקיבוץ. (ע' 167 ש'24-32) וכל עובדות אלו הוסתרו מרמ"י. לטענת המשתכנים, הרטוב זכתה לבנות את רוב הבתים בבניה מרוכזת ובתמורה העבירה לזיקים 80,000₪ בגין כל בית שבנתה בהרחבה וקובי לוי העיד שהעביר לזיקים כ- 2,000,000 ₪. עוד לטענתם, הרטוב וזיקים טענו בתחילה שלא הועברו כספים (במענה לתביעת כהן) ולאחר מכן טענו שיש הסכמים מאוחרים בין הצדדים שמסדירים העברות התשלומים, אך לא הובאו ראיה או מסמך המפריך את טענת המשתכנים לכספים אסורים והמשתכנים טוענים שהרוב וזיקים לא הציגו הסכמים וכרטסת החו"ז בין הצדדים או חשבוניות. לטענת המשתכנים גרסותיהם הסותרות של הרטוב וזיקים לגבי הכספים מצביעה שמדובר בכספים אסורים, שהנתבעים ניסו להסוות ולהסתיר מפני רמ"י.
38.
לטענת ההטעיה שלא נאמר שניתן לבנות את הבית גם בבנייה עצמית, טוענת הרטוב, כי המשתכנים לא הוכיחו טענה זו. לטענתה, המשתכנים העלו טענות למרמה, הטעיה, זיוף מסמך, טענות שדורשות הוכחה מוגברת ולא זו הנדרשת במשפט אזרחי. לטענת הרטוב, המשתכנים לא הוכיחו כי עלות בניה עצמית זולה מעלות בניה באמצעות הרטוב, בעוד שהרטוב, היא הוכיחה שמחירי הבניה מפוקחים ע"י רמ"י
(נספח ד' לתצהיר קובי לוי).

טענות זיקים
39.
לטענת זיקים, שיווק ההרחבה הועבר להרטוב, בהתאם להסכם ביניהם שאושר ע"י רמ"י שהקצה 97 מתוך 104 מגרשים לבנייה בהרחבה. מכוח ההסכם, הרטוב הסבירה למתעניינים, גם בשם הקיבוץ, את כל הקשור בהרחבה, ההבדל בין בנייה מרוכזת לבנייה עצמית והקיבוץ אינו צד להסכם הבניה ולהסכם הפיתוח. ההסכמים מדברים בעד עצמם וחזקה על התובעים שהם ידעו מה מעשיהם.
40.
טוען זיקים, שנהלי רמ"י פומביים, וחזקה על המשתכנים שבצעו בדיקות והתייעצויות נדרשות טרם ניגשו לעסקה וטרם התקשרו במערך ההסכמים מרצונם החופשי. לטענת זיקים, חזקה על התובעים שקראו כל תצהיר עליו חתמו, והצהירו הצהרת אמת, בטרם חתימתם, שאם לא כן הצהירו הצהרת שווא. לטענת הקיבוץ, הרטוב נכנסה במקום חב' אבו-דוגוש מכוח התקשרות שאושרה ע"י רמ"י, בין הקיבוץ ובין חב' הרטוב. בהסתמך על התקשרות עם הרטוב, אושרו בוועדת העסקאות ברמ"י ונחתמו ע"י רמ"י למעלה מ- 100.

41.
הקיבוץ יזם הרחבה קהילתית שהוקצתה ע"י רמ"י, בהתאם להחלטותיה. המשתכנים ביקשו להצטרף להרחבה הקהילתית ולבנות בבניה מרוכז, וביום 18.1.2015 חתמו בין היתר, על הסכם עם הקיבוץ, כתב הצטרפות עם האגודה הקהילתית בו התחייבו, בין היתר, לעמוד בתנאי ההסדרים הקהילתיים. בסעיף 7 (ב') להסכם עם הקיבוץ סוכם, כי
"הקיבוץ והאגודה אינם אחראים בשום צורה להתחייבויות הקבלן על פי הסכם הפיתוח ו/או הסכם הזמנת הבניה לבניית יחידות הדיור ככל שייחתם בין המתיישבים ובין הקבלן, ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל לטיב, עלויות וקצב הפיתוח ע"י הקבלן או מי מטעמו, והמתיישבים פוטרים את הקיבוץ ואת האגודה מכל אחריות
בין ישירה ובין עקיפה, בין מפורשת ובין משתמעת לפיתוח ובניית שכונת ההרחבה ואין ולא יהיו להם כל טענות ו/או תביעות ו/או דרישות כנגד הקיבוץ ו/או האגודה בעניין זה. האמור לעיל יחול גם על פיתוח פנים המגרש ובניית ביתם של המתיישבים על המגרש
".

42.
לטענת זיקים, התביעה נגדו נסמכת על עילות תביעה תלושות מהמציאות, אין יריבות בין הצדדים וצירופו נועד להלך אימים ומהווה הפרת סעיף 7(ב) להסכם שנחתם בין הצדדים.
טענות המשתכנים תובעים לגביית יתר לפיתוח תשתיות הציבוריות אינן נכונות וגובה השתתפות/סבסוד משרד השיכון נקבע לאחר חתימת החוזים ומועצת חוף אשקלון עם משרד השיכון פועלים להחזר גובה הסבסוד למשתכנים. המשתכנים ידעו את המצב המשפטי עובר להתקשרות ביחס להרחבה הקהילתית כולה. לטענת זיקים, במועד בו חתמו המשתכנים על ההסכם והתצהיר המומלץ, רשימת המתעניינים לבנייה עצמית כבר הייתה מלאה, והתקבלו כבר דרישות ממתעניינים, אך המגרשים טרם הוקצו פורמאלית עקב הליכי פרוצדורה ברמ"י. לטענת זיקים תצהירים מומלצים עליהם חתמו המשתכנים אושרו ע"י עו"ד שהסביר לה את תכנם ושאינו מוכר לקיבוץ. רק לאחר חתימת המשתכנים על התצהיר המומלץ חתמו נציגי הקיבוץ על תצהיר האגודה בכל מקרה, טוען הקיבוץ, כי המשתכנים לא הוכיחו ברמה הגבוהה הנדרשת להוכחת טענות ההטעיה, ולא הובאה כל ראיה למצג שווא, לקבלת כספים אסורים.

43.
לגבי משפ' עזראן, טוען זיקים, שהתביעה היא לסעד הצהרתי והשבה שהם כלפי הרטוב
ולא כלפי הקיבוץ. לגבי משפ' לוי טוען זיקים, כי הם הגישו תביעה הצהרתית כלפי הרטוב וסעד כספי של כספים ששולמו להרטוב, מה עוד שהסעד כלפי כספי הפיתוח אינו רלוונטי באשר רובו הושב ע"י משרד השיכון. הקיבוץ טוען שאין ממש בטענת מש' לוי לפיה שבשנת 2013 התעניינו בהרחבה והופנו להרטוב, כיוון שבין השנים 2011 – 2014 עצר הקיבוץ את שיווק ההרחבה ומס' 1 לתצהיר דדה לוי מיום 26.11.13 עולה, כי ידעו שבאותו שלב הקיבוץ אינו מעוניין להרחיב את ההרחבה ולאפשר בנייה נוספת בהרחבה.

דיון והכרעה
44.
המשתכנים, שלחו להרטוב מכתבי ביטול ההסכמים וטוענים שההסכם למתן שירותי בנייה, בוטל על ידם כדין ועל הרטוב להשיב להם את כל הכספים ששולמו לה, על חשבון תמורת ההסכם. הרטוב טוענת שהמשתכנים הפרו את הסכמי הבנייה עליהם חתמו מול הרטוב. במילים אחרות, המחלוקת העיקרית מושא
התביעות הנה באשר לזכות הביטול של ההסכמים, האם עומדת למשתכנים, אם לאו.
אומר כבר כעת כי לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים ובראיות שהוצגו לפניי, בעדויות הצדדים ובסיכומים, סבורתני כי לא הייתה כל הצדקה
לביטול ההסכמים באופן חד
צדדי כפי שנעשה על ידי המשתכנים.

הזכות לביטול ההסכם
45.
המשתכנים סומכים תביעתם לביטול ההסכם על שני אדנים משפטיים: סעיף 14(א) ו 15 לחוק החוזים, חלק כללי, תשל"ג-1973.
סעיף 14 (א) לחוק החוזים

קובע:

"(א)
מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר
בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה."
סעיף 15 לחוק החוזים

קובע:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

בעניין "רונן סויסה" עמדה כב' השופטת נאור על "ההטעיה" כמשמעה בחוק החוזים וקבעה:" כזכור קובע
סעיף 15 סיפא לחוק החוזים

הגדרה מרבה למונח "הטעיה" ולפיה "
'הטעיה' לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן
". (ראו
ע"א 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ
, 14.8.08)).

46.


כך
קבע כב' בית המשפט העליון בעניין "ישראל פרי": " העילה לביטול חוזה כתוצאה מהטעייה נמנית עם העילות המקנות לצד הנפגע את האפשרות לבטל חוזה מחמת פגם ברצון. מדובר בעילות של טעות, הטעייה, כפיה ועושק .......ההטעיה, שיסודותיה קבועים
בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973

(להלן – חוק החוזים), עשוייה להיווצר באמצעות מצג שווא שהוצג לצד הנפגע (קרי, הצהרה כוזבת שאינה משקפת את המציאות) או בדרך של הימנעות מגילוי מידע אשר בנסיבות העניין מוטלת הייתה חובה למוסרו........"

ע"א 9528/07
foundation
sansounimaille
נ' ישראל פרי

(16.11.11).


בהקשר של חובת הגילוי לפי עילת ההטעיה נקבע:
אי-גילויה של עובדה ביחסים החוזיים המתקיימים עובר לכריתה, עשוי להוות הטעיה במובן
סעיף 15

לחוק. לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת, ולעתים
עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי
(ראו:
ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ

(4) 533, 540-539 (1986) (להלן: פרשת
רבינוביץ);

ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא

(4) 421, 426 (1987); גבריאלה
שלו, דיני חוזים

- החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 321-316 (2005) (להלן:
שלו); דניאל

פרידמן נילי כהן חוזים כרך ב

810 (1992) (להלן:
פרידמן וכהן)).

... נוסף על עילת הביטול הקבועה
בסעיף 15

, עשוי נטל הגילוי לבוא לידי ביטוי גם במסגרתו של
סעיף 12

לחוק. הווה אומר

–
הפרה של חובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי, עשויה גם לעלות כדי הפרת חובת תום-הלב במשא ומתן
(
ראו ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.2011) להלן : "עניין מבני גזית").

47.
סעיף 20 לחוק החוזים:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני
תוך זמן סביר
לאחר שנודע לו על עילת הביטול..."
.
הטעם בדרישת זמן סביר שבמסגרתו יש למסור את הודעת הביטול הוא שפרק זמן ממושך מדי עשוי להעניק לנפגע יתרון בלתי הוגן בכך שיאפשר לו להמתין להתפתחויות כלכליות ולתכנן צעדיו לנוכח התנודות במחירי השוק, בעוד שהצד השני סבור כי החוזה עומד בתוקפו ובהתבסס על כך הוא ממשיך לקיים את התחייבויותיו. מבחן הסבירות הוא מבחן אובייקטיבי שיופעל על ידי בית המשפט ויבחן על רקע הנסיבות הקונקרטיות של המקרה שלפניו (
ת.א. 5768-08-07

, בעמ' 74 - 75,
ע"א 406/82 ליאון נחמני נגד אהרון גילאור,

). פועל יוצא של ביטול הסכם מחמת פגם ברצון, הוא השבה של מה שנתן כל צד על פי החוזה, בהתאם להוראות ס' 21 לחוק החוזים.
מאפייני חובת הגילוי של המוכר והיקפה נדונו בהרחבה בפס"ד בבית המשפט העליון בע"א 8068/11
אורי עיני נ' חן שיפריס
(11.2.2014). שם הודגש, כי

סעיף 16 לחוק המכר

העניק לעקרון "יזהר המוכר" מעמד בכורה על פני עקרון "יזהר הקונה":

"
עם חקיקת
חוק המכר

בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון

'יזהר המוכר'
".

העובדות שאינן שנויות במחלוקת
48.
מהסכומים ששולמו להרטוב ע"ח הפיתוח הושבו ע"י משרד השיכון לכ"א מהמשתכנים 75,000 ₪ ו- 25,000 ₪. משכך נראה שעיקר תביעת המשתכנים הנה להצהיר שהסכם הבנייה עם הרטוב בוטל כדין ושעל הרטוב להשיב להם את הכספים ששולמו ע"ח הבנייה. אין חולק שהמשתכנים חתמו עם הרטוב על הסכמי בנייה והסכמי פיתוח, ושילמו מקדמות כדלקמן: משפ' אברהם שילמה ע"ח הבנייה 204,139₪ וסך 94,577₪ בגין פיתוח וקיבלה החזר ממשרד השיכון בסך 75,000₪, מש' לוי שילמה ע"ח הבנייה
116,000₪ וע"ח הפיתוח 96,674₪ וקיבלה החזר ממשרד השיכון בסך 75,000₪, מש' עזראן שילמה ע"ח הבנייה 175,000₪, בגין הפיתוח שילמה 100,000₪ מתוך 216,860₪ וקיבלה החזר ממשרד השיכון בסך 75,000₪. משרד השיכון אישר שמתוך סכום המקדמה לכל אחת מהמשפחות, השתתפותו בסך 95,000₪. 75% מההחזר/השתתפות שולמו ע"י משרד השיכון באמצעות המועצה האזורית לאחר הגשת התביעה ו- 25% אמורים להשתלם אף הם. אין גם חולק שכל משפחה אמורה לקבל ממשרד השיכון סכום נוסף של כ- 25,000₪. אין חולק שהמשתכנים חתמו על תצהיר מומלץ בו הם מאשרים שידוע להם שרמ"י אישרה לזיקים לבצע בנייה מרוכזת, צוין מס' המגרשים הפנויים, והמשתכנים הצהירו שבחרו לבנות את ביתם בבנייה מרוכזת לאחר שהוסברו להם האפשרויות העומדות בפני
הם.

49.
מושכלות יסוד במחוזותינו כי נטל הבאת הראיות להוכחת התביעה מוטל על כתפי התובע כמצוות "המוציא מחברו עליו הראיה". (רע"א 8061/12 שמואלי נ' מקמל (24.1.13)).
"הטעיה" כמשמעה בחוק החוזים אינה טענה היוצרת את היפוך נטל הבאת הראיות ומשכך, על התובעים להוכיח תביעתם, על כל המשתמע מכך.

50.
כאמור, עילת הביטול העיקרית של שלוש המשפחות הנה כי הרטוב הטעתה אותם בזה שלא הציגה לפניהן כי ניתן לבצע בניה עצמית בשיטת "בנה ביתך" ולא רק בניה מרוכזת כפי שבוצעה בפועל. איני מקבלת טענה זו של התובעים, ואסביר.

51.
בפסיקה נקבע: " חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו". (ע"א 1319/06 משה שלק נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ ( 20.3.07, פסקה 11 בפסק הדין)).
נורית אברהם
העידה כי לא קראה את התצהיר המומלץ לפני שחתמה והעידה " מה יש לקרוא" (פרוטוקול, עמ' 40, ש' 6).

52.
אין מחלוקת כי שלוש המשפחות (אברהם, לוי ועזראן) חתמו על תצהיר מומלץ. משפ' אברהם חתמה עת תצהיר מומלץ ביום 16.4.15, משפחת לוי ביום 18.3.15 ומשפ' עזראן ביום 16.3.15. (נספחים ט'-י"ד לתצהיר נציגי הקיבוץ). בתצהיר מנויה תת כותרת:" בניה עצמית ומרוכזת ותת כותרת נוספת- בניה מרוכזת". בסעיף 8.3 לתצהירי המומלץ נרשם: "הבאנו לידיעת המומלצים את פירוט המגרשים שבבניה מרוכזת
בהיקף
של 50%
ואת פירוט המגרשים
50% שבבניה עצמית וכי נכון למועד חתימת תצהיר זה נותרו 22 מגרשים לשיווק בדרך של בניה עצמית". בסעיף 8.4 המשתכנים סימנו בצורה מפורשת בחירתם: הרחבה בבניה מרוכזת, הגם שהאופציה- הרחבה בבניה עצמית הייתה גלויה לעיניהם. בסעיף 8.5–בניה מרוכזת, מפורט מחיר הנכס הנבחר בהתאם לדגם אותו בחרו המשתכנים, שחתמו על טופס "בקשה להקצאת מגרש בפטור ממכרז להרחבות בישובים חקלאיים" וגם שם סימנו בצורה מפורשת את הרובריקה- " הרחבות במושבים וקיבוצים בצורה מרוכזת". (תצהירי הרטוב והקיבוץ).
עיקר טענת המשתכנים במכתבי הביטול מתייחסת להטעיה נטענת של הרטוב.

53.
כאמור, ההסכם למתן שירותי בניה בוטל
על ידי המשתכנים בהודעות שנשלחו להרטוב. – משפחת לוי- הודעה מיום 29.6.16, משפ' אברהם- הודעה מיום 28.8.16, עזראן- הודעה מיום 3.8.16.

54.
איני מקבלת טענת משפחת לוי לפיה ורד טענה בפני
הם שאין חשיבות למסמכים ועסקינן בהליך פורמאלי בלבד. טענה שאינה סבירה ואינה מתיישבת עם השכל הישר. שומה על פלוני שיהיה ער למסמכים עליהם חותם ואין בקלות הדעת בה התייחסו המשתכנים לחתימה על המסמכים כדי להוות טיעון שיכול להטות את כף המאזניים לטובתם. מר עזראן טען כי בתצהיר המומלץ ראה רק את הדף האחרון ואינו זוכר את המסמך עליו חתם באשר להקצאת המגרש. גב' אברהם טענה בעדותה:" ... אני לא מבינה בחוזים, חתמתי בלי לקרוא מה שכתוב". (ראו עמ' 34 לפרוטוקול).

55.
לא התרשמתי כי יש בזהות הצדדים פערי כוחות מובנים הדורשים התייחסות שונה.
עסקינן ברוכשים
נורמטיביים, חלקם בעלי משרות בכירות. במהלך הדיון אף התברר כי הוגשה כנגד ורד תלונה במשטרה בטענה לזיוף, תלונה שנסגרה מחוסר אשמה. (התלונה צורפה לתצהירים). טענת הזיוף לא
אוזכרה במכתבי הביטול. גב' לוי ומש' עזראן טענו שחתמו רק על העמוד האחרון ולא על כל המסמכים והמשתכנים לא העידו את עו"ד יוסף טל, שנכח במעמד חתימת התצהיר המומלץ,
כדי לשפוך אור על נסיבות החתימה, והאם הבהיר להם על מה הם חותמים. לטעמי, יש לראות באי זימונו של
עו"ד יוסף טל

כאי-הזמנת עד רלוונטי להעיד מטעמו של בעל דין, היוצרת הנחה כי העדות הייתה פועלת לחיזוק גרסת הצד שכנגד
. (ראו
ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו ( 12.9.91).

56.


המשתכנים אינם יכולים לטעון כי לא הבינו על מה חתמו ולא הובאה לפניי כל עדות להטעיה במעמד החתימה. המשתכנים טוענים שעל
הרטוב והקיבוץ להוכיח שהדברים הוסברו להם עובר לחתימה, אך נטל הבאת הראיות רובץ לפתחם של המשתכנים ולא להיפך. אין עסקינן בכתב ערבות מיוחד שיש בכוחו להפוך את נטל השכנוע, אלא על מסמכים פורמאליים וברורים, כאשר המשתכנים לא טענו וממילא לא הוכיחו כי יש בהם עמימות. המשתכנים אף לא פנו לרמ"י בטרוניה בקשר לחוזים שחתמו, לא זמנו לעדות
את עורך הדין שהחתים אותם על החוזים ואף לא צרפו אותו כנתבע ו/או כצד ג' להליכים.

57.
מעבר לכך, הסיפא של סעיף 14 לחוק החוזים קובע : "...
וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר
בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה
. המשתכנים לא הציגו כל אסמכתא כי פנו
בזמן לקיבוץ או להרטוב והביעו רצונם לבנות בבניה עצמית ונדחו על ידי הרטוב או הקיבוץ. בית המשפט אינו נכנס בנעלי הצדדים ואינו מניח הנחות שאינן מתיישבות עם הראיות שהוצגה לפניו. יתכן כי בניה עצמית
הייתה משאלת לב של שלוש המשפחות, אך עדין אין בכך כדי להוביל למסקנה כי המשפחות היו בוודאות מנסות לזכות במגרש בבניה עצמית אילו היתה ניתנת להן האפשרות, כפי שטוענים. כאמור, לא הוצגה לפניי כל ראיה להוכחת טענה זו של המשתכנים. מעבר לכך, אף לא הוכח לפניי כי הרטוב ידעה על רצונם של המשפחות לבנות בבניה עצמית ובוודאי שלא הוכח כי מידע זה הוסתר ו/או לא גולה. החתימה על התצהיר המומלץ הנה הראיה הטובה ביותר המעידה יותר מכל כי המשתכנים בחרו במודע
לבנות בבניה מרוכזת. משכך, המשתכנים אינם עומדים בתנאי ס' 14 מכוחו עותרים לביטול ההסכמים. מהעדויות עולה שרשימת הממתינים
למגרשים
בבניה
עצמית הייתה ארוכה, ומשכך אין כל וודאות שהמשתכנים היו
מצליחים לזכות
במגרש המיועד לבניה עצמית, ומשכך עסקינן בטענה שממילא הנה תיאורטית מיסודה.

58.
זה המקום לציין כי המשתכנים זנחו טענותיהם בקשר למילוי הפחם בקרקע ולעניין גביית דמי הפיתוח
ביתר. (ס' 92-93 בסיכומי התשובה מטעמם). המשתכנים אף ויתרו על הטענתה שהרטוב פעלה ללא היתר בניה, אך טענו כי היתר הבניה ניתן להרטוב רק בשנת 2016. המשתכנים טוענים בסיכומיהם כי עסקינן בטענה תיאורטית שממילא מתייתרת, ומשכך עולה כי זנחו טענתם אף בעניין זה.
(ראו סעיף 95
לכתב התשובה).

59.

משפחת עזראן טענה במכתב הביטול, בנוסף לגביה של מאות אלפי ₪ ללא בסיס חוקי, וטענות להצמדה לא חוקית. טענות אלו אינן
מוזכרות בתצהירי מרים עזרן כמו גם בסיכומים ודומה כי נטענו בעלמא.

60.
הנה כי כן, המשתכנים חתמו
כולם על תצהיר מומלץ ועל בקשה להקצאת מגרש בהם צוין בצורה מפורשת
כי קיימת אפשרות לבנות הן בבניה עצמית והן בבניה מרוכזת, אך בחרו משיקוליהם בבניה מרוכזת. ישנן טענות סותרות באשר להסבר שסיפקה הרטוב למשתכנים בעניין הבניה העצמית, כאשר ורד טוענת כי הסבירה למשתכנים על ההבדלים בין סוגי הבניה ואילו המשתכנים טוענים כי הדבר כלל לא הוסבר להם או שנאמר להם כי רק לתושבי הקיבוץ ישנה זכאות לבניה עצמית. כאמור, על מנת להוכיח טענה שנויה במחלוקת יש לבססה על אסמכתאות מוצקות, עדויות ולמצער להעביר נטל השכנוע על הצד שכנגד. המשתכנים כשלו מלעשות זאת, ולא הוכיחו הטעיה של הרטוב. כאמור, ורד טענה בצורה מפורשת כי ידעה את המשתכנים בדבר שתי אפשרויות הבניה, והמשתכנים לא הביאו כל ראיה פוזיטיבית כדי
לשכנע כי לא כך הם פני הדברים.

61.
לא זו אף זו, בתצהיר המומלץ נרשם: " אני הח"מ עו"ד מאשר בזה כי ביום ______ הופיע בפני
י ____
המוכרים לא אישית /שזיהיתים
עפ"י ת.ז. לאחר שהזהרתי אותם ... ולאחר שהסברתי להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות שנובעות ממנה ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן להם כראוי , חתמו על תצהיר זה
בפני
מרצונם ועל דעתם". כלל התצהירים, כאמור אומתו על ידי עו"ד
מטעם המשתכנים ולא מטעם הקיבוץ או הרטוב.
סבורתני כי חתימת המשתכנים על התצהיר המומלץ והבקשה להקצאת המגרשים, די בהם, כדי
להוות גמירות
דעת ורצון אמיתי לדבוק
בהסכמים עליהם חתמו לצורך בניית ביתם, וככל שטעו במצב הדברים
ולא כלכלו צעדיהם בצורה מיטבית
הרי שאין בכך כדי לגבש טענת הטעיה כנגד הרטוב. יש לציין כי תצהירי האגודה נחתמו על ידי הקיבוץ לאחר חתימת התצהיר המומלץ, ומשכך הקיבוץ אף הסתמך על חתימת הצדדים בתצהיר לצורך הקצאת הקרקעות וחלוקתן.

62.
אציין, כי לא הופנתה כלפי הרטוב טענה בעניין טיב העבודה או התנהלות כזו ו/או אחרת בקשר לפועלה באשר לתכנון הבתים, כאשר דומה כי כל טענות המשתכנים מסתכמות בהיעדר הידיעה בדבר החלופה של בניה עצמית שלטענתם לא הובאה לפניהם בזמן אמת.

63.

המשתכנים העלו טענה כי בניה עצמית זולה יותר מבניה מרוכזת ובכך רמזו כי האינטרס של הרטוב היה לבנות דווקא בצורה זו. עם זאת, המשתכנים לא הגישו כל חוות דעת או אסמכתא כדי לתמוך בטענתם בעניין זה, ולא ניתן להתעלם מהרושם כי עסקינן בטענה שהתגבשה בדיעבד שקשורה בטבורה, אם
בכלל, לעניין כדאיות העסקה.

זה המקום לציין כי כב' השופט כפכפי התייחס אף הוא למחלוקת דומה שהתגלעה בין רוכש בקיבוץ זיקים
לאותה חברה קבלנית (הרטוב) בענייננו, והגיע אף הוא למסקנה כי
עסקינן בטעות בכדאיות העסקה שאינה מקנה עילת ביטול. (ראו ת"א 1012-08-12 הרטוב לוי בע"מ
נ' ג'מאל ג'עפרי (29.6.15)). (להלן: "עניין ג'עפרי")

64.
משפחת אברהם טענה בתביעתה כי הקיבוץ היה "שותף סמוי" של הרטוב ושותף לרווחים העצומים וכי הרטוב שלמה לקיבוץ סכומים ניכרים ואסורים מכספים שגבתה מהמשתכנים ושהקיבוץ קיבל סכום כספי מכול חוזה שנחתם.(ס' 52 בתביעת אברהם).
לא
הוצגו לפניי
הסכמים ו/או התחייבויות בין הרטוב לקיבוץ בקשר לכספי המשתכנים. מר לוי אף העיד
שאינו מכיר הסכמים מעין אלו. (פרוטוקול מ- 25.2.19 ע' 58, ש' 27-30).

65.
הרטוב אף הוכיחה כי נכנסה
בנעלי הקבלן הקודם להשלמת הבניה בהתאם להסכם בינה לבין הקיבוץ ודברים אלו נתמכו ע"י הקיבוץ. משאלו הם פני הדברים יש לדחות טענת המשתכנים כי הקיבוץ והרטוב הפרו הוראות רמ"י בכל הקשור לעריכת מכרז לבחירת הקבלן המבצע.

66.
יש אף להידרש לכך כי בהתאם לפסיקה המשתכנים אינם יכולים להעלות טענות בכתבי טענותיהם שלא נטענו במכתבי הביטול. כך למשל טענתה של אליס כי ורד החתימה אותם על טפסים ריקים
כאשר היא מלאה הטפסים בדיעבד לא נטענה במכתב הביטול ואף לא בכתב ההגנה.

67.
לסיכום הדברים, מצאתי לקבוע כי אין במכתבי הביטול עילת ביטול מוצדקת שיש בכוחה לבטל את ההסכמים עליהם חתמו המשתכנים, ומשכך,
דין התביעות שהגישו המשתכנים להידחות כולן. התביעה נדחית גם כנגד ורד (תביעות אברהם ולוי). ורד הנה נציגת הרטוב ובאה בנעליה, כאשר הטענות שהופנה כלפיה זהות לטענות שהופנו כלפי הרטוב. ורד פעלה בשם הרטוב ומכוחה וכשם שנדחו התביעות כנגד הרטוב, לא מצאתי עילת תביעה אישית כנגד ורד. גם התלונה שהוגשה כנגדה במשטרה בטענת זיוף נסגרה מחוסר אשמה, כאמור.

68.
מצאתי לדחות תביעת המשתכנים כנגד הקיבוץ ואפרט: בהסכם המשתכן עליו חתומים המשתכנים עם הקיבוץ מנוי סעיף הפוטר את הקיבוץ מכל טענה מצד המשפחות בקשר לפיתוח ולבנייה בהרחבה. (נספח ד' לתצהירי הקיבוץ). כל אחד מששת התובעים/שלוש המשפחות חתם על תצהיר מומלץ שמאשר שהובא לידיעתו שרמ"י אישרה ליישוב בניה מרוכזת, צוינו המגרשים הפנויים והצהיר כי בחר לבנות ביתו בבניה מרוכזת. עו"ד טל אינו מייצג את הקיבוץ ולא בא מטעמו או מכוחו, ואין לו כל קשר לנסיבות החתימה על ההסכמים ו/או התצהיר המומלץ. כאמור, המשתכנים כשלו מלהוכיח כי הקיבוץ זכה לכספים מהרטוב בגין
ההסכמים,
ו/או שקיבל טובות הנאה, כפי הנטען. סבורתני כי טענה זו נטענה בעלמא, ועסקינן בטענה חמורה כנגד הקיבוץ שגובלת במתחם הענישה הפלילי אותה יש להוכיח בראיות מוצקות ולא באמירות שאין להן כל בסיס.

69.
שלוש המשפחות עותרות להשבת הכספים ששילמו להרטוב ולא לקיבוץ ולא ניתן לעתור להשבת כספים ממי שלא קיבל הכספים בפועל. יש לדחות טענת המשתכנים לאפליה בינם לבין משתכנים אחרים וחלוקה לא צודקת של הקרקעות. טענה שלא הוכחה ולא הוכח
אי סדירות בקשר לחלוקת הקרקעות בין המשתכנים. מצאתי להעיר בעניין זה כי טענה מעין זו הנה
אגבית לתביעה, נטענה בצורה רפה, ללא כל ביסוס. דומה כי די בדברים אלו כדי לדחות טענות המשתכנים כלפי הקיבוץ. משכך, התביעה כנגד הקיבוץ נדחית.

אכיפת הסכם למתן שירותי בניה בין המשתכנים להרטוב- האם מוצדקת בנסיבות הענין?

70.
סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970,

מונה את התרופות להן זכאי הנפגע בעקבות הפרת החוזה, ולפיו:

"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראת חוק זה".

עם חקיקת חוק החוזים (תרופות) ניתנה הבכורה לסעד האכיפה ולעניין זה נפסק ב-ע"א 48/81
פומרנץ ואח' נ' ק.ד.ש. בניין והשקעות בע"מ ואח', פ"ד לח

(2) 813,
כי "עם חקיקת
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה

), הפך סעד האכיפה מסעד משני לסעד הראשון במעלה והראשוני
בעדיפות, הנבחנת ונבחרת על-ידי בית המשפט ...."
(שם, עמ' 87 ב').

71.
יחד עם זאת,
הזכות לאכיפת חוזה שהופר אינה זכות מוחלטת ובסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות
) נמנו החריגים לכלל, לפיו:

"הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

1.
החוזה אינו בר ביצוע.
2.
אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי.
3.
ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת הוצאה לפועל.
4.
אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין".
(ההדגשה אינה במקור)
במקרה דנן סבורתני כי אכיפת ההסכם אינה מוצדקת בנסיבות הענין, ואסביר.

72.
במסגרת הפעלת סייג הצדק ניתן להבחין בשתי קבוצות של שיקולים, האחת עניינה התנהגות הצדדים לחוזה, והשנייה עניינה האינטרסים של הצדדים כפי שהם מתגבשים בעת מתן פסק הדין (ר'
ספרם של שלו ואדר "דיני חוזים – תרופות"

, עמ' 232)
.

ביחס לקבוצת השיקולים הראשונה נאמר בספר הנ"ל, כדלקמן:

"קבוצת השיקולים הראשונה והעיקרית בין שיקולי הצדק הפרטי – בוחנת את מאזן האשמה הכולל שנוצר ביחסים שבין הנפגע למפר. השאלה הנשאלת בהקשר זה היא מי מבין הצדדים ראוי – לנוכח התנהלותו הכללית כלפי הצד האחר – ליתר התחשבות בעניינו, ובאיזו מידה. בית המשפט מבקש לברר כאן את מידת ההוגנות (או חוסר ההוגנות) היחסית שהפגינו הצדדים זה כלפי זה לאורך הסכסוך בכלל, ובהקשר להפרה הספציפית שבגינה תובע הנפגע אכיפה, בפרט.

מצידו של הצד המפר ייבחנו כאן בעיקר דרגת האשמה המוסרית (אם בכלל) שניתן לייחס להפרת
החוזה. זאת, בהתחשב בגורמים הבאים: חומרתה האובייקטיבית של ההפרה; היסוד הנפשי של המפר בעת ההפרה; מאמציו (ככל שהיו) להימנע ממנה מלכתחילה; מידת הנכונות מצד המפר בדיעבד, לאחר ההפרה, לתקן את פגיעתה בנפגע או לצמצמה ככל שניתן. כמו כן ייבחן כל ביטוי אחר להתנהגות תמת-לב (או חסרת תום לב) כלפי הנפגע, בין בהקשר להפרה הספציפית ובין במסגרת בחינה כוללת של יחסי הצדדים מתחילתם, לרבות במהלך ההתדיינות עצמה.

מצידו של הנפגע יישקלו, בין היתר,
מידת תרומתו להתרחשות ההפרה מראש (שיקולי אשם תורם); מידת תרומתו למזעור נזקי ההפרה לאחר התרחשותה (שיקולי הקטנת הנזק); מידת נכונותו לשתף פעולה עם הצעות פשרה סבירות של המפר לתיקון נזקי ההפרה; וכל ביטוי אחר להתנהגות תמת לב
(או להיפך) של הנפגע ביחסיו עם המפר"
(שם, עמ' 233-234).

73.
באשר לקבוצת השיקולים השנייה – האינטרסים של הצדדים בעת מתן פסק הדין -
נאמר בספרם של שלו ו-אדר לעיל, כדלקמן:

"מבחן זה, אשר בדיני הנזיקין מקובל לכנותו 'מאזן הנוחיות', אינו אלא ניסיון של בית המשפט להעריך, בנקודת הזמן של ההתדיינות שלפניו, מי מבין הצדדים יינזק או ייפגע יותר מדחיית טענתו (בעד או נגד אכיפה), ובאיזו מידה.
ביתר פירוט: בית המשפט מבקש לבחון מהו הנזק שייגרם לנפגע אם ייאלץ להסתפק בפיצויים (כתרופה עצמאית או נלווית לתרופות אחרות), ולהשוות נזק זה לנזק שייגרם למפר אם יחויב באכיפה (להבדיל מחיוב בתשלום פיצויים על מכלול נזקי ההפרה).

מבחינתו של הנפגע ייבחנו האינטרסים הספציפיים שעליהם הוא מבקש להגן באמצעות תרופת האכיפה, ותישאל השאלה, אם קיימים שיקולים מיוחדים ההופכים את תרופת הפיצויים לבעייתית בהקשר זה, כגון: קשיים בכימות הנזק או בהערכתו, קושי להשיג תחליף זהה למושא החוזה בשוק החופשי או קשיים כספיים של המפר, העלולים לסכל את מימושו של פסק הפיצויים.
אל מול שיקולים אלה, הנוגעים לאינטרס של הנפגע, מחייבת עריכת מאזן הנזק בחינה של השפעת הצו על רווחתו של המפר ועל האינטרסים שלו – כל זאת בהשוואה להשפעתו של צו לתשלום פיצויים ..."
(שם, עמ' 235-236).


74.
כך קבע כב' בית המשפט העליון בעניין "אזימוב":

"אימתי תראה אכיפת החוזה בלתי צודקת בנסיבות העניין? יתכנו תרחישים שונים אשר יצדיקו את שלילת תרופת האכיפה בשל סייג הצדק
שבסעיף 3(4)

ל
חוק התרופות

(ראו

פרידמן וכהן 280-221 וההפניות שם למקרים שהתעוררו בפסיקה בהקשר זה). השופט (כתוארו אז) מ' חשין התייחס לסוגיה זו באחת הפרשות בכותבו כי "הכרעה זו הינה הכרעה ערכית ממעלה ראשונה, וחוש הצדק המפעם בלבם של שופטי ישראל הוא שינחה אותם הדרך" (עניין
ינאי, 779). אכן, אין מדובר ברשימת כללים ברורה וסדורה, אלא במענה הניתן בכל מקרה ומקרה בהתחשב בנסיבות הייחודיות לו (ראו עניין
רבינאי, 292) ובלשון השופט (כתוארו אז) מ' חשין בעניין
ינאי: "רשימת ה'נסיבות' העשויות להשפיע על שיקול הדעת אינה סגורה ולעולם לא תינעל" (עמ' 779). חשוב להדגיש כי בבוחנו את צדקת האכיפה במקרה נתון, על בית המשפט להתחשב במכלול הנסיבות הנוגעות לעניין וזאת לאורך כל ציר הזמן שעד מועד מתן פסק הדין, על מנת שניתן יהיה להביא בחשבון את שיקולי הצדק הרלוונטיים "כפי שהם מתגבשים בעת ההכרעה" (

ע"א 288/80 וינקלר נ' ספיר סודרי חברה לבנין בע"מ, פ"ד לו

(2) 365, 377 (1981)) וראו גם:
ע"א 509/83 דוד נ' יאסין, פ"ד מא

(4) 651, 660 (1987);
שלו ואדר, 219) וכן על מנת שניתן יהיה להתחקות אחר השפעתה בפועל של ההכרעה בעת הינתנה (עניין
קאסם, 90). על כן יש להביא בחשבון הן את הנסיבות שהיו קיימות בעת כריתת החוזה הן את אלה שהתרחשו
לאחר הכריתה - לפני ואחרי ההפרה. בעת שקילת מכלול הנסיבות כאמור במאזני הצדק, יש להניח על כפות המאזניים גם היבטים של אשמה מוסרית. במסגרת זו תבחן התנהלותו של כל צד לחוזה כלפי משנהו כך למשל ייבחנו לגבי המפר חומרת ההפרה, המאמצים שעשה כדי להימנע לכתחילה מן ההפרה, המניעים להפרה וניסיונותיו לתקן או לצמצם את מימדי הפגיעה שגרמה ההפרה לנפגע ואילו לגבי הנפגע ייבחנו בין היתר אשמו התורם להתרחשות ההפרה וקיום החיובים שנטל על עצמו בחוזה. עוד יונחו על כפות המאזניים שיקולים הנוגעים לנזק שייגרם לנפגע אם לא ייאכף החוזה לעומת הנזק שייגרם למפר אם ייאכף (ראו
שלו ואדר, 237-231). הנה כי כן, בהידרשו לשאלה האם האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין, על בית המשפט להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד (

ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא

(2) 669, 677 (1997);
ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מז

(1) 588, 595-594 (1992) (להלן:
עניין
חושנג'י); עניין
ינאי, 781-780).

סעד האכיפה יישלל רק אם בית המשפט יגיע למסקנה כי זוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של
שני הצדדים (ראו

ע"א 256/89 פרץ נ' כובס, פ"ד מו

(3) 557, 566-565 (1992)) אך בעשותו במלאכת השקילה, חשוב לזכור שהנפגע והמפר אינם ניצבים באותה נקודת מוצא, ולנפגע - בלשון השופט (כתוארו אז) מ' חשין בעניין
ינאי - "יתרון פתיחה המוקנה לו על פני המפר" (עמ' 779). מאזני הצדק נוטים, על כן, לכתחילה לטובת הנפגע הזכאי לאכיפת החוזה כסעד אשר לו מעמד הבכורה והם יוסיפו וייטו לטובתו אלא אם כן יוכיח המפר כי מתקיימים שיקולים כבדי משקל ההופכים את האכיפה לבלתי צודקת בנסיבות העניין וכי אי-הצדק שייגרם מהאכיפה הוא חמור ומהותי במיוחד (עניין
רבינאי, 293;
שלו ואדר, 218). בהתאם לכך הודגש בפסיקה לא אחת כי יש להעדיף את הנפגע התמים על המפר שפעל בניגוד להתחייבותו בחוזה, כי לא כל הכבדה על המפר תוביל לשלילת זכותו של הנפגע לאכיפה וכי רק אם יוכיח המפר שקיים פער ניכר ביותר בין העוול שיגרם לו מאכיפת החוזה ובין העוול שייגרם לנפגע אם יסתפק בפיצויים, תענה בקשתו לפטור מאכיפה (ראו:
שלו ואדר, 239-238 וההפניות שם; עניין
רבינאי, 293).
(ראו ע"א 5131/10 רחל אזימוב נ' אפרים בנימיני , סו (1) 442

(7.3.13)).

75.
לאור קביעתי לעיל, כי לא הייתה כל הצדקה לביטול ההסכמים מול הרטוב בהתאם לעילות הביטול במכתבי הביטול, הרי שיש לראות בהרטוב הצד הנפגע, וקנויות לו תרופות על פי דין. עם זאת, איני סבורה כי יש לכפות על המשתכנים את בניית ביתם על ידי הרטוב, שעה שטרם החל בפועל הליך הבניה. אכיפה מעין זו של ההסכמים אינה צודקת, אינה סבירה בעייני ואף עלולה לגרום למשתכנים נזק שאינו מידתי ובלתי הפיך.

76.


נקבע בפסיקה כי

"בית המשפט מבקש לבחון מהו הנזק שייגרם לנפגע אם ייאלץ להסתפק בפיצויים (כתרופה עצמאית או נלווית לתרופות אחרות), ולהשוות נזק זה לנזק שייגרם למפר אם יחויב באכיפה (להבדיל מחיוב בתשלום פיצויים על מכלול נזקי ההפרה)". ואכן, סבורתני כי
את נזקה של הרטוב ניתן לרפא בפיצויים כספיים, כאשר אכיפת שירותי הבניה
בניגוד לרצונם של המשתכנים מהווה נזק שהנו בלתי הפיך. גם אם המשתכנים נפלו לכלל טעות, ו/או
התחרטו, ו/או לא כלכלו צעדיהם בצורה מיטבית,
אין בכך
לטעמי כדי לחייבם
כי דווקא הרטוב תבנה ביתם בניגוד לרצונם. ויודגש כי אין עסקינן במקרה בו החלה
הבניה ו/או
עסקינן בשלב מתקדם בבניה, כאשר
הבניה טרם החלה הלכה למעשה.

הרטוב טוענת בסיכומיה: " תוכניות הבית
מוכנות וניתן לבנות את הבית על פיהן"( ראו סיכומי התשובה של הרטוב, ס' 12). מכאן שאף לשיטת הרטוב טרם החלה בניית הבתים, כאשר הליך הבניה מצוי בשלב התוכניות
טרם הביצוע.

77.


להרטוב אמנם אינטרס לגיטימי כי החוזה ייאכף ותזכה
לתמורה שסוכמה, אך
על בית המשפט לבחון את
נזקי הצדדים בכל אחת מהחלופות, כאשר הפגיעה במשתכנים במצב של אכיפת החוזה גוברת בנסיבות דנן ולכן האלטרנטיבה של פיצוי כספי מתיישבת יותר עם האיזון הראוי בנסיבות דנן.

תביעות הרטוב כנגד המשתכנים

78.
כאמור, בתיק 48855-07-16
הגישה הרטוב תביעה שכנגד נגד מש' לוי ע"ס 355,502 ₪ אכיפה וכספית. בתיק 11388-10-16 הגישה הרטוב
נגד מש' אברהם תביעה לאכיפת חוזה וכספית בסך 440,928 ₪ . בתיק 9241-09-16 הגישה הרטוב נ' עזראן תביעה לאכיפת הסכם וכספית בסך 375,000 ₪.

סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע:
"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה.
"

סעיף 10 לחוק החוזים תרופות קובע:
"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה."

79.
הרטוב זכאית לפיצויים בהתאם לחוק החוזים,
ובשל כך יש להידרש ללשונו של ההסכם למתן שירותי בניה עליו חתומות שלוש המשפחות.

סעיף 7א'
בהסכם למתן שרות שנחתם בין הרטוב למשתכנים קובע: "ביטול ההסכם על ידי המזמין שלא כדין או הפרתו הבוטה על ידי המזמין או איחור בתשלומים של מעבר ל-45 יום ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם: להלן ההפרה היסודית , ויזכה (אך לא יחייב ) את הקבלן בזכות לביטול ההסכם או אכיפתו , וכמו כן-
יזכה את הקבלן בפיצוי קבוע ומוסכם ללא צורך בהוכחת נזק ע"ס בשקלים השווה ל – 25,000 $ ארה"ב. פיצוי נוסף בשל אבדן רווחים צפוי מוסכם על הצדדים שרווחיו הצפויים של הקבלן מתוך יתרת סכום החוזה כקבוע בסעיף 5א ' לעיל ושלא שולם עדיין בעת היווצרות ההפרה היסודית מצד המזמין הינו 18%. גם סכום זה ישולם כפיצוי קבוע ומוסכם מראש ללא צורך בהוכחתו , שכן זהו רווח
קבלני ויזמי סביר".
בהמשך
נרשם כי הרטוב תהיה זכאית להוצאות תקורה בסך של 77,000 ₪ כולל מע"מ
עבור כל התמורה, צמוד למדד תשומות הבניה. עוד קובע ההסכם : "כמו כן יהיה הקבלן זכאי במקרה כזה לדרוש מהיישוב לקחת את המגרש או לעשות כל שביכולתו לקחת את המגרש
מהמזמין
ולמכור או להקצות אותו למשפחה אחרת".(ראו סעיף 7א' להסכם בין המשתכנים להרטוב, צורף לתצהירי הרטוב).

80.
המסגרת הנורמטיבית להפחתת פיצוי מוסכם שנקבע על ידי הצדדים מעוגנת
בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות

),

הקובע כדלקמן:

פיצויים מוסכמים

(א)הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב)הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

(ג)לענין סימן זה, סכומים שהמפר שילם לנפגע לפני הפרת החוזה והצדדים הסכימו מראש על חילוטם לטובת הנפגע, דינם כדין פיצויים מוסכמים. (ההדגשה אינה במקור).



סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות

) תשל"א-1970 קובע: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
היינו, במקרים בהם בית המשפט מוצא כי אכן לא מתקיים כל יחס סביר בין גובה הפיצוי לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה, הוא רשאי (אך לא חייב) להפחית הפיצוי המוסכם וזאת על פי שיקול דעתו (
ע"א 4630/04

קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ
(13.12.06);
ע"א 10208/16

קרסו מוטורס בע"מ נ' בטר פלייס
(13.12.17)).

הכלל הוא כי הסכמת הצדדים לכלול בחוזה שנחתם ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק היא הסכמה לגיטימית המתיישבת עם עקרון חופש החוזים.

81.
מההסכם למתן שירותים שנכרת עם כל המשפחות עולה כי
מנויים בו שלושה פיצויים מוסכמים. פיצוי ע"ס 25,000 $ ארה"ב -
עסקינן בפיצוי מוסכם הדדי המקנה לשני הצדדים פיצוי במקרה של הפרה יסודית. (סעיפים 7א' ו 15 ב' להסכם למתן שירותים). פיצוי מוסכם נוסף בשיעור של 18% מערך הנכס מוגדר בהסכם כך: "גם סכום זה ישולם כפיצוי קבוע ומוסכם מראש ללא צורך בהוכחתו, שכן זהו רווח קבלני ויזמי סביר"".
אמנם פיצוי זה מוגדר כפיצוי מוסכם נוסף אך בחינה מהותית של הדברים מביאה למסקנה כי עסקינן בפיצויי קיום שהתכסו באצטלה של פיצוי מוסכם.
עם זאת, בהתאם לפסיקה אין מניעה לתבוע פיצויים מוסכמים מקבילים, אך שאינם כפולים ו/או חופפים בגין אותו הנזק.

82.
כך קבע כב' בית המשפט העליון בעניין "קרסו מוטורס":

"עקרון נוסף שנקבע בפסיקה הוא כי תניה של פיצויים מוסכמים אינה מונעת מהנפגע לתבוע – במקומם או בנוסף להם – פיצויים נוספים, וזאת כל עוד אין סתירה מהותית בין התרופות הנצברות וכל עוד אין בצירוף משום כפל תרופה. כך למשל, אם נקבעו בחוזה שני סוגים של פיצויים מוסכמים, אשר כל אחד מהם נועד לפצות את הנפגע על סוג נזק אחר, אין מניעה לתבוע את שניהם במקביל [
שלו ואדר, עמ' 523-522;
פרידמן וכהן, עמ' 703; השוו גם:

ע"א 8800/99
גד טל שירותים 1980 בע"מ נ' ארליך,
[פורסם בנבו] פסקה 8 (19.10.2003); עניין
קניונים, פסקה ז(3)(א);

ע"א 2161/11
דרור נ' פרץ,
[פורסם בנבו] פסקה 7
(5.2.2013)].


(ראו ע"א 10208/16 קרסו מוטורס נ'
better place inc
(13.12.17)).

83.
פיצוי זה בסך של 18%
מערך הנכס
(בהפחתת הסכום ששולם) נרשם בכל אחד מחוזי ההתקשרות עם המשתכנים כפיצוי שהוסכם מראש. המשתכנים טוענים בסיכומיהם כי עסקינן בפיצוי מוסכם כפול ללא הוכחת נזק, שכבר נתבע כשהרטוב עתרה לפיצוי בסך 25,000$. בעניין ג'פערי בית המשפט מצא להתערב בפיצוי שנתבע בגין אבדן רווח קבלני והעמידו בסופו של יום בשיעור 5%. עם זאת, בתביעת ג'עפרי לא היו מנויים בהסכם
שנכרת בין הצדדים פיצויים מוסכמים, וזאת בניגוד לענייננו, כאשר הרווח הקבלני הצפוי בסך 18% מערך העסקה הוסכם על הצדדים בעת כריתת ההסכם. יש לציין
כי קובי
לוי
העיד שבעקבות מקרה ג'עפרי הוספו להסכם סעיפים, וזאת כדי למנוע מצב בו משתכן יחזור בו מההסכמים. (עדות קובי לוי, עמ' 64 בפרוטוקול).

84.
מצאתי להתערב בפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם ואיני סבורה כי אומד דעת הצדדים היתה לעגן בהסכם שלושה פיצויים מוסכמים. בעניין הפיצוי בגין רווח קבלני בשיעור 18%- הגם שעסקינן בפיצוי מוסכם, סבורתני כי פיצוי בשיעור זה אינו מידתי הן לאור מחיר העסקה הכולל
והן לאור העובדה כי בפועל טרם החלה מלאכת בניית הבתים הלכה למעשה וטרם הוצאו ההוצאות שבוודאי שוקללו ברווח הקבלני הצפוי. אני מקבלת טענת הרטוב כי זכאית לפיצוי בגין אבדן רווח קבלני מצופה, אך סבורתני כי 10% בגין רווח קבלני מהווים פיצוי הולם בנסיבות העניין, בעיקר כאשר עסקינן בראש נזק שהנו תיאורטי מיסודו, וללא הגדרתו כפיצוי מוסכם, אזי היה דרוש הוכחה בפועל. (ראו לעניין זה מאמרו של יצחק עמית : "פיצוי מוסכם-סוגיות והיבטים", (בעמ' 32).

יש לציין כי שיעור הפיצוי בעניין זה יחושב משטח הבית המקורי (בהפחתת הסכומים ששולמו) ולא בהתאם לתוכניות הסופיות. הרטוב מציינת כי בעניינה של משפחת אברהם אף טרם התקבל היתר בניה לאור הגדלת שטח הנכס
כך שממילא לא ניתן לגזור פיצוי לאור תוכניות בניה שטרם אושרו.

85.
מצאתי אף להתערב בפיצויי תקורה נטענים בסך של 77,000 ₪ שנתבעו מכל אחת מהמשפחות. הרטוב אינה מפרטת בהסכם בגין אלו הוצאות עסקינן, כאשר ברור כי ברווח הקבלני כבר משוקללים ההוצאות הצפויות כמו שכירת שירותי קבלני משנה ועוד, כאשר הרטוב מכוונת לרווח קבלני נטו. סבורתני כי הוצאות התקורה חופפות לרווח הקבלני הנתבע, ומשכך
הרטוב אינה זכאית לכפל פיצוי.

86.
נוסף על כך, כלל לא ברור ייעודו של פיצוי בסך 25,000 $
ואיזו מטרה משרת, וזאת על אף שמוגדר בהסכם כפיצוי הדדי שגם המשתכנים היו זכאים לו במידה והיו הצד הנפגע. סבורתני כי משאלו הם פני הדברים, והרטוב לא
הגדירה בצורה מפורשת בגין מה נתבע הפיצוי המוסכם,
וכלל לא ברור אם חופף לפיצוי מוסכם אחר, אם לאו, מצאתי להתערב ולהפחיתו לסך של 5,000 $ ארה"ב.

87.
לסיכום הדברים, מצאתי להתערב בפיצויים המנויים בהסכמים למתן שירותי בניה שנכרתו בין כל אחת מהמשפחות (לוי, עזראן, ואברהם) להרטוב. איני סבורה כי אומד דעת הצדדים ביום חתימת ההסכם היתה ליצור שלושה פיצויים מוסכמים נפרדים ללא הוכחת נזק במקרה של הפרת ההסכם. קובי לוי אף העיד בעניין זה, כי לאור מקרה ג'פערי הוסיף להסכם תנאים שיקשו מלקוחות פוטנציאלים לחזור בהם מההסכמים. לטעמי, יש לשמור בהסכמים על סימטריות סבירה והגיונית אף ברף הפיצוי המוסכם, כאשר הפיצוי היחיד שעומד לטובת המשתכנים במקרה של הפרה (מצידה של הרטוב)
הנו הפיצוי בסך 25,000$, כאשר שאר הפיצויים נקבעו לטובתה של הרטוב בלבד. קבעתי כי הוצאות התקורה הנתבעות חופפות לרווח הקבלני הנתבע ומצאתי להפחית הפיצוי בגין הרווח הקבלני לסך של 10% משווי העסקה במקור (ללא
השינויים, ככל שנעשו) ובהפחתת הסכומים ששולמו. עוד קבעתי כי הפיצוי ההדדי שנקבע בהסכם
(25,000$) יופחת לסך של 5,000$, כאשר לטעמי עסקינן בפיצוי סביר בנסיבות הקיימות, כאשר הרטוב טרם החלה לבנות את בתי המשתכנים.

88.
אין אף להתעלם מכך כי לא הוכח לפניי כי עבודתה של הרטוב הוקפאה מיום מתן מכתבי הביטול, שהרי הרטוב הנה הקבלן המבצע האמון על כל שטחי הבניה המרוכזת וסביר כי הקצה המשאבים
והזמן לבנית ביתו של משתכן אחר בקיבוץ זיקים.

89.
מצאתי לדחות טענת הרטוב לפיצוי נוסף בסך 28,000₪ בגין הפרת הסכם הפיתוח. עסקינן בהסכם הקשור בטבורו להסכם מתן שירותים, דבר היוצר למעשה פיצוי מוסכם רביעי ללא הוכחת נזק בהתקשרות הצדדים, דבר שאינו סביר ועל כך כבר עמדתי. שנית, פיצוי זה חופף לפיצוי המוסכם הראשון המנוי בהסכם למתן שירותים ואין לקבל מצב בו יתבעו פיצויים מוסכמים חופפים. מעבר לכך, פיצוי זה אינו מנוי בתביעות הרטוב, אלא רק בתצהירים.

90.
הרטוב עותרת בנוסף כי והיה וההסכמים יבוטלו, להורות על ביטול הקצאת הקרקעות למשתכנים. אלא שהרטוב כקבלן מבצע מטעם הקיבוץ אינה יכול לעתור לסעד מעין זה, כאשר הקצאת הקרקעות אושרה על ידי הקיבוץ ורמ"י, רמ"י אינה צד להליך והקיבוץ לא תבע במסגרת הליכים אלו
את המשתכנים וממילא לא עתר לסעד מעין זה.

הרטוב
עותרת להוצאות
משפטיות. ממשפחת אברהם עותרת לתשלום 38,092 ₪
ממשפחת עזראן- 21,501 ש"ח, וממשפחת לוי סך של 21,783
₪.


91.
מצאתי להביא את קביעתו של כב' השופט כפכפי בעניין ג'פערי אשר מקובלת עלי לחלוטין בעניין זה :

"מעבר לאבדן הרווח, עתרה התובעת לחיוב הנתבעים בשיעור שכר הטרחה לעורך דינה שעוגן בסעיף 5 לבקשה לקבלת שירותים, סעיף 8 להסכם הפיתוח וסעיף 6 להסכם, בשיעור של 1.5% מתמורת המכר והוצאות הפיתוח. תשלום זה יועד להוצאות משפטיות של התובעת. התובעת לא פירטה באילו הוצאות מדובר ומה התכלית לה יועדו הכספים האמורים בפועל ואילו שירותים התחייבה לתת תמורת תשלום זה. תשלום שכר טרחת עו"ד שמשלם רוכש לקבלן נועד ככלל להבטיח את הליכי רישום הדירה על שמו של הרוכש. התובעת לא הפנתה להתחייבות מעין זו ולא ברור כלל טיבו של התשלום האמור. תשלום זה אינו בגדר אובדן רווח של התובעת ולכאורה יועד לתשלום עבור הוצאותיה. שעה שלא נשאה בהוצאות משפטיות בגין בניית בית הנתבעים, ממילא אינה זכאית לפיצוי בגין הוצאות אלו. לפיכך אין מקום למתן פיצוי בראש נזק זה.לא היה מקום לדרישה האמורה, במיוחד ביחס לאחוז בהוצאות הפיתוח, ונראה כי המחוקק היה ער לבעייתיות שבחיוב רוכש לשלם שכר טרחת עו"ד עבור הוצאות משפטיות של הקבלן והגביל את ההוצאות המשפטיות
בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה – 2014,
לסך של 5,000 ₪ או חצי אחוז, הנמוך מבינם. למרות שתקנות אלו אינן חלות על ההסכם, ממחישות הן את אי הצדק בדרישת התובעת
"( ראו סעיף 18 בפסק הדין בענין ג'עפרי, ההדגשות אינן במקור).
גם בענייננו טענה זו באשר לכל אחד מהמשתכנים נטענה ללא כל פירוט ו/או אסמכתאות, ודינה להידחות.



הוצאות נוספות אותן תובעת הרטוב:

א.
הוצאות אדריכלית
- הוצגה חשבונית ע"ס 85,819 ₪
עבור תשלום לאדריכלית- גב' כלנית שמר. בחשבונית מנויים ,בין היתר,
משפחות לוי ועזראן.
ההוצאות ששילמה הרטוב עבור עבודתה של גב' שמר בגין עבודת תכנון בית עזראן מסתכמות בסך
5,500 ₪ ובגין עבודות תכנון בבית לוי מסתכמות בסך של 8,000 ₪. הוצאות אלו הוכחו ועל המשפחות (לוי ועזראן) לשלמן.
(ראו נספח י לתצהירי הרטוב).
ב.
הוצאות חיבור לחשמל
- ההוצאות הוכחו באסמכתאות ( ראו נספחים י"ד, פז, לה, לתצהירי הרטוב). כל אחת מהמשפחות תשלם להרטוב סך של 495 ₪.
ג.
פינוי אשפת בניה
- הרטוב צרפה קבלות מאת "איציק כראדי מחזור למען הסביבה בע"מ". עם זאת, כלל לא ברור מהו חלקן של המשתכנים בהוצאות הנטענות בגין פינוי הפסולת.

סוף דבר:

תביעת נורית ודוד אברהם
נגד הרטוב נדחית (
62304-09-16 )
תביעת מרים ושלמה עזראן נ' הרטוב נדחית
( 51170-09-16)
תביעת אליס ודודי לוי
כנגד הרטוב נדחית

(48855-07-16)


תביעת הרטוב כנגד כל אחת מהמשפחות מתקבלת בחלקה, בהתאם לאמור לעיל, ומשכך אני קובעת כדלקמן.

א.
הרטוב תשיב לכל אחת מהמשפחות (לוי, עזראן, אברהם) את התשלומים ששילמו בגין הסכמי הפיתוח
ובגין הבניה.

ב.
משפחת עזראן תשלם להרטוב
פיצוי מוסכם: 10% משווי העסקה לאחר הפחתת הסכומים ששולמו. כמו כן, תשלם להרטוב
פיצוי מוסכם בסך 5,000 $ בהתאם לשער הדולר היציג ביום חתימת ההסכם.
עזראן תשלם להרטוב בנוסף את ההוצאות שנקבעו בגין תשלום לאדריכלית וחיבור
הנכס לחשמל.


ג.
משפחת לוי
תשלם להרטוב
פיצוי מוסכם: 10% משווי
העסקה לאחר הפחתת הסכומים ששולמו. כמו כן, תשלם להרטוב
פיצוי מוסכם בסך 5,000 $ בהתאם לשער הדולר היציג ביום חתימת ההסכם. לוי תשלם להרטוב בנוסף את ההוצאות שנקבעו בגין תשלום לאדריכלית וחיבור
הנכס לחשמל.

ד.
משפחת אברהם
תשלם להרטוב פיצוי מוסכם: 10% משווי
העסקה לאחר הפחתת הסכומים ששולמו. כמו כן, תשלם להרטוב
פיצוי מוסכם בסך 5,000 $ בהתאם לשער הדולר היציג ביום חתימת ההסכם.
אברהם
תשלם להרטוב בנוסף את ההוצאות תשלום חיבור
הנכס לחשמל.



המשתכנים ביחד ולחוד (משפחת לוי, עזראן
ואברהם)
יישאו
בהוצאות הרטוב , בגין ניהול ההליך
ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪. כמו כן, יישאו ביחד ולחוד בהוצאות קיבוץ זיקים בסך של 15,000 ₪ וזאת לאור דחיית שלוש התביעות גם כנגד הקיבוץ.
סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.



המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.



ניתן היום,
ט"ז אייר תשע"ט, 21 מאי 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 62304-09/16 נורית אברהם, דוד אברהם נ' הרטוב לוי בע"מ, ורד לוי, קיבוץ זיקים- אגודה שיתופית חקלאית בע"מ (פורסם ב-ֽ 21/05/2019)