פסקי דין על ליאור אליהו | פסקי דין על גראונד א.ש. | פסקי דין על אספן נכסים (1990) | פסקי דין על אורות - ניהול קניון באשקלון |

42824-01/17 א     06/08/2019




א 42824-01/17 ליאור אליהו נ' גראונד א.ש.בע"מ, אספן נכסים (1990) בע"מ, אורות - ניהול קניון באשקלון בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 42824-01-17 אליהו ואח' נ' גראונד א.ש. בע"מ ואח'



לפני
כבוד השופטת בכירה אושרי פרוסט-פרנקל


התובעים:

ליאור אליהו


נגד


הנתבעים
:

1.גראונד א.ש. בע"מ

2.אספן נכסים (1990) בע"מ

3.אורות - ניהול קניון באשקלון בע"מ


פסק דין


1.
לפניי תביעה כספית
על סך 744,890 ₪
אותה הגיש מר ליאור אליהו
(להלן: "התובע") כנגד גראונד א.ש. בע"מ, אספן נכסים (1990) בע"מ
ואורות ניהול קניון אשקלון בע"מ. (להלן: "נתבעות 1,2,3" בהתאמה). הנתבעות הגישו הודעה לצג ג' כנגד "גרג קפה מאוד בע"מ". (להלן: "צד ג'" או "קפה גרג" או "הרשת").

2.
התובע היה זכיין של רשת "גרג קפה מאוד בע"מ" שתפעל את סניף קפה גרג בקניון "חוצות" באשקלון בזמנים הרלוונטיים (להלן: "הקניון"). נתבעות 1-2
מחזיקות בחלק מזכויות הבעלות
בקניון "חוצות" באשקלון, נתבעת 3 הנה חברת הניהול של הקניון.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת
3.
ביום 24.11.2011 נחתם הסכם הזיכיון בין התובע לקפה גרג (להלן: "הסכם הזיכיון"), להפעלת סניף של הרשת בקניון, ובשלב מאוחר יותר
נחתם
הסכם שכירות בין הנתבעות לקפה גרג בקשר להשכרת מתחם בית הקפה בקניון בשטח של 170 מ"ר בקומת הכניסה של הקניון. (להלן: "הסכם השכירות" ו"המושכר"). (ראו נספחים א' וב' בכתב התביעה).
בית הקפה
נפתח
ביולי 2012 או בסמוך לכך,
והופעל על ידי התובע עד
לחודש מאי 2016, כ- 4 שנים לערך.

4.
אין מחלוקת כי הנתבעות השתתפו בעבודות ההתאמה וההקמה לצורך הקמת סניף הרשת מושא התובענה בסך של 400,000 ₪.

5.
לאור טענות הרשת כלפי התובע בדבר עזיבת המושכר שלא בהתאם לתנאים שסוכמו עמו ומבלי שהסדיר את חובו בגין דמי השכירות. נפתח תיק הוצאה לפועל נגד התובע מכוח שטר שהתובע הפקיד בידי הרשת, הצדדים
(התובע
וקפה גרג) הגיעו להבנות עפ"י הסכם פשרה מיום 10.10.16 (נספח 2 בתצהירי צד ג'). בהסכם זה התחייב התובע לשלם לרשת קפה גרג 108,131₪. גם בין הנתבעות לקפה גרג נחתם הסכם פשרה בחודש ספטמבר 2016, בו הוסכם כי קפה גרג תשלם למשכירות (הנתבעות 1-2) 135,155₪, בקשר לחובות דמי שכירות שטרם שולמו שנבעו מעזיבת התובע את המושכר (ראו נספח 1 בתצהירי צד ג').( להלן: "הסכמי הפשרה").

6.
התובע הגיש תצהירי עדות ראשית: שמשון בוריה-יועץ מס שלו בזמנים הרלוונטיים, (להלן: "מר בוריה"), שלמה צ'יקואשוילי שעבד כטבח בסניף אותו ניהל התובע, (להלן: " ציקואשוילי")ואורי בן דוד שהיה זכיין של רשת
nine west"

בקניון בזמנים הרלוונטיים (להלן: "בן דוד"). הנתבעות הגישו תצהירים: מורדי מורדכי קלפה שהיה מנהל הקניון בזמנים הרלוונטיים. (להלן: "מר קלפה").צד ג' הגיש תצהירים: יריב גניס, סמנכ"ל תפעול ברשת גרג, (להלן: "מר גניס"), וניר אדרי, מבעלי הרשת. (להלן: "מר אדרי").

תמצית טענות התובעת
7.
לטענת התובע, הנתבעות
לא גילו ו/או הסתירו
עובדות מהותיות בקשר למושכר העולות כדי מצג שווא. לטענתו, המושכר לא אוייש
כשש שנים קודם לכניסתו למושכר, דבר שלא היה ידוע לו, כאשר התגלו במושכר ליקויים חמורים לרבות בצנרת ובניקוז, בתשתיות המים,
ובחשמל.

8.
על פי הנטען, סמוך לאחר חתימת ההסכם עם הנתבעות החלו הנתבעות להפעיל על התובע לחץ לפתוח את בית הקפה, והתובע לפתיחת בית הקפה
בחודש יולי 2012, אך הנתבעות התנהלו בעצלתיים בביצוע העבודות להתחדשות הקניון, שכללו , בין היתר, עבודות בניה, החלפת ריצוף, תקרות, שהקשו על הגעת לקוחות כיוון שבית הקפה פעל ב"אתר בניה".
בנסיבות אלו, כך על פי הנטען, שוכרים חדשים כמעט ולא גויסו, חנויות עוגן מיאנו לשכור שטחים בקניון וחלקו הגדול עמד שומם.

9.
התובע טוען כי הנתבעות הכירו במחדליהן ולאור מצב הקניון שהיה בשיפוצים נרחבים
לא גבו מהתובע דמי שכירות במחצית שנת השכירות הראשונה, והנזקים לסניף הרשת החלו להיערם.

10.
על פי הנטען, רק בחודש אוקטובר 2014 (שנתיים לאחר פתיחת סניף הרשת) נערכה הפתיחה הרשמית של הקניון המחודש, ובשנתיים שנערכו שיפוצים, העסק צבר הפסדים.

11.
התובע טוען לפגישות שנערכו עם
מנכ"ל נתבעת 2, מר אילן גיפמן,
במהלכן הלין התובע על מצב הקניון וניהולו. בפגישות הוסכם, בין היתר, על הארכת שעות הפעלת התאורה, ופרסום לעסק. פגישות נוספות נערכו בין התובע לנתבעות במהלכן אף ביקש התובע לסגור את סניף בית הקפה
או לחילופין לאתר זכיין אחר שייכנס בנעליו. לטענתו, הנתבעות בקשו ממנו שימשיך בעסק
והתחייבו שתוקם מרפסת חיצונית שתקל על הגישה לבית הקפה בעקבות השיפוצים בהשקעה של 250,000₪ בכפוף לקבלת היתר בניה. לטענתו, המרפסת לא הוקמה, והנהלת הקניון אף החליטה לפתוח בקניון סניף של רשת "קופיקס" מה שמהווה פגיעה בלב הפעילות של בית הקפה.

12.
על פי הנטען, בחודש אוקטובר 2015 הסתיימה תקופת השכירות, ובפגישה משותפת עם הרשת והנתבעות התבקש התובע והסכים כי ימשיך להפעיל את בית הקפה למשך שישה חודשים במהלכם ינסו הצדדים להגיע להבנות להמשך פעילות בית הקפה. התובע הפסיק לשלם דמי שכירות בתקופה זו ולאור הפסדיו, ביקש ביטחונות לקיום ההבטחות. לטענת התובע, בסופו של יום נדרש לפנות את המושכר ועשה כן ביום 20.5.16, תוך שגרג משלמת לנתבעות
את יתרת דמי השכירות והניהול
בגין התקופה מחודש אוקטובר
והתובע משפה את גרג בהתאם להסכם הפשרה שנכרת בינו לבין גרג.

13.
לטענת התובע, אולץ להשאיר את כל התשתיות שהתקין במושכר מכספו והשקעותיו ירדו לטמיון, לרבות 150,000 ₪ אותם שילם לרשת כדמי זיכיון.

14.
לטענתו, מעשי ומחדלי הנתבעות
עולים כדי ניהול מו"מ בחוסר תום לב, קיום חוזה בחוסר תום לב, הצגת מצגי שווא והפרת התחייבויות מפורשות כלפי התובע. עוולות שהסבו לתובע נזקים העולים כדי 545,985 ₪ ובניכוי פחת בגינם בתקופת פעילות הסניף המושכר בשיעור של 35%, מסתכם
הנזק בסך של 354,890 ₪.

15.
עוד טוען התובע כי השקיע בעסק לצד רעייתו כארבע שנים מחייו, ולאור מחדליי הנתבעות לא הצליח להעלות את העסק על "פסים רווחיים". משכך, בגין אובדן הזמן או הכנסה אלטרנטיבית
או רווח נמנע יש לפצות התובע בסך של 210,000 ₪.


תמצית הגנת הנתבעות
16.


לטענת הנתבעות ביום 20.7.11 חתמו הנתבעות מול קפה גרג על הסכם שכירות להשכרת המושכר. כל ההתחייבויות, המצגים וההצהרות שבהסכם השכירות ניתנו כלפי קפה גרג בלבד, כאשר התובע לא היה צד להתחייבות
ומערכת היחסים החוזית
ביניהן לבין קפה גרג "נולדה" כארבעה חודשים מאוחר יותר. לטענתן,ת הסכם הזיכיון שהנו מאוחר להסכם השכירות, אינו קושר את הנתבעות ואין כל יריבות בין
הנתבעות לזכיין.

(יוער בעניין זה, כפי שפורט בתחילת פסק הדין,
הסכם השכירות נחתם מספר חודשים לאחר הסכם הזיכיון, ולא כפי שטענו הנתבעות בכתב ההגנה).

17.
לטענת הנתבעות, בהסכם השכירות נרשם כי ניתנת לקפה גרג הזכות להפעיל את בית הקפה באמצעות זכיין,
אך לא יהיה בכך משום שינוי זהות הצדדים לחוזה או שינוי בהיקף הזכויות.
מכאן
שהתובע לא קיבל לידיו בהסבה את את הזכויות על פי ההסכם
והן נותרו כולן בידי קפה גרג, כאשר לתובע זכויות הפעלה בלבד.

18.
לטענתן, בטרם נחתם הסכם הזיכיון, ביום 1.9.2011 החלו הנתבעות בשיפוץ הקניון במטרה לשדרג אותו לטובת הציבור וכל העסקים בקניון פעלו כרגיל ו עבודות השיפוץ אף מנויות בזכותן של הנתבעות בסעיף 5.5 בהסכם השכירות.

19.
לטענת הנתבעות, ביום 1.2.2012 נמסרה החזקה במושכר לקפה גרג, בתחילת חודש מאי 2012 החלה קפה גרג בביצוע עבודות התאמה במושכר. בחודש אפריל 2012 כחודשיים וחצי לפני סיום עבודות ההתאמה במושכר ולפני פתיחת בית הקפה, הסתיימו עבודות השיפוץ
שניהלו הנתבעות בקומת הכניסה- הקומה בה היה ממוקם בית הקפה.

20.
לטענתן, דבר השיפוץ היה ידוע לקפה גרג ונרשם מפורשות בהסכם השכירות כאשר מועד פתיחת המושכר נקבע כ"מייד עם סיום עבודות ההתאמה ועבודות השיפוץ בקומת הכניסה בקניון". ניתנה לקפה גרג תקופת גרייס בתשלום דמי השכירות
הן לתקופת ביצוע ההתאמות (90 יום) והן לתקופה נוספת בת 3 חודשים
שהתחילה במועד פתיחת המושכר לקהל הרחב. הנתבעות השתתפו בסך 400,000₪ בעבודות ההתאמה במושכר.

21.
על פי הנטען, הנתבעות השקיעו רבות
בפרסום ושיווק הקניון, לרבות בפרסום בית הקפה
שבקשר אליו הוציאו סך של 75,000 ₪ עבור פרסומו.

22.
לטענת הנתבעת
ההצעה לבניית מרפסת חיצונית
היתה בכפוף לקבלת היתר בניה מעיריית אשקלון, אשר סירבה ליתן ההיתר משיקוליה. לטענתן, התובע נטש את המושכר תוך ביצוע נזקים רבים
למושכר
כמו פירוק גופי תאורה, פירוק מערכת המצלמות, פירוק יחידות המנועים של המקררים, פירוק
רמקולים ועוד.

23.
לטענת הנתבעות התובע יוצא "למסע
חיפוש" אחר הגורם לאי הצלחתו, אך
הדבר נעוץ בהתנהלותו הקלוקלת שהובילה לקריסתו של בית הקפה. לטענתן, הסכם הפשרה שנכרת עם קפה גרג
"בולע" כל טענה של התובע כלפיהן.

תמצית ההודעה לצד ג' שהגישו הנתבעות כנגד קפה גרג
24.
לטענת התבעות, הצד השלישי הוא האחראי לקיום חובות ההסכם כלפי צד ג' (התובע) ואחראי לשפות את המשכיר (הנתבעות)
באם המשכיר ידרש לשלם בגין " כל נזק ו/או תביעה ו/או חיוב שהמשכיר יידרש לשלם בקשר עם נזק ואו עוולה ו/או מחדל כתוצאה ממעשה מכוון ו/או רשלני של השוכר ...".
משכך, ישום הוראות הסכם השכירות מצביע על כך כי קמה חובת שיפוי
של הרשת
כלפי הנתבעות ככל שיחובו האחרונות.
25.
טוענת הנתבעות כי ההתקשרות ההסכמית היחידה היא בין צד ג' לתובע ולנתבעות אין כל ידיעה בדבר פרטים אודות המושכר שנמסרו או שלא נמסרו לתובע, כך שחובת הגילוי הנטענת רובצת לפתחה של צד ג'.
26.
לטענת הנתבעות, לאור המסכת ההסכמית, לנתבעות זכות שיפוי מלאה בגין כל
סכום שהן עלולות לחוב בגינו כלפי התובע.

תמצית הגנת צד ג' (קפה גרג)
27.


לטענת צד ג', התאריך הנטען
בו נחתם הסכם השכירות שגוי. על פי הנטען בהסכם הפשרה בין הנתבעות לקפה גרג נרשם במפורש כי: " בכפוף לקיומן המלא של כל הוראות הסכם זה ככתבן וכלשומן מוותרים בזאת הצדדים באופן הדדי, האחד כלפי
רעהו , באופן סופי, מלא ומוחלט על כל זכות ו/או טענה, ו/או, תביעה ו/או דרישה אחד כנגד משנהו (ואו מי מטעם הצדדים) מכל מין וסוג שהוא, הנוגעים ליחסים ביניהם בקשר עם המושכר ו/או הסכם השכירות". משכך, לא ברור כיצד ניתן להעלות טענות כנגד צד ג', שהנן סותרות לחלוטין את הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים.

28.
לטענת צד ג', מכתב התביעה עולה כי מצגי השווא שהוצגו לתובע
הוצגו על ידי הנתבעות ואין לצד ג' כל דבר או קשר לכך. לטענת צד ג', הנתבעות לא צטטו את הסעיפים הרלוונטיים בהסכם השכירות בהם צוין: " ... למעט נזק שנגרם על ידי המשכיר או מי מטעמו במתכוון ו/או במעשה רשלני או במחדל של המשכיר". (סעיף 22 בהסכם השכירות).
29.
על פי הנטען, הטענה כי דווקא
צד ג' הסתיר מהתובע נתונים,
הנה טענה סתמית ובדותא של ממש.

דיון והכרעה
30.
אומר כבר עתה, כי לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, בעדויות הצדדים
ובסיכומים, מצאתי לדחות התביעה העיקרית במלואה. בנסיבות אלו, ההודעה לצד ג' נדחית אף היא.

31.
מכתבי הטענות, התצהירים, העדויות וסיכומי הצדדים עולה, כי התביעה נשענת על שני אדנים מרכזיים: א. טענה למצגי שווא שניתנו לתובע אודות המושכר מאת הנתבעות. ב.
תקופת השיפוצים בקניון שפגעה בעסק מבחינה כלכלית. אדון בטענות התביעה כסדרן.
טענת היעדר היריבות
בין התובע לנתבעות

32.
טרם אפנה לגופה של התביעה, יש לדון בטענת היעדר היריבות
שהעלו הנתבעות בכתב הגנתן. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות לפניי, מצאתי לדחות טענה זו, ובמה דברים אמורים? אמנם. יש טעם רב בדברי הנתבעות כי לא נחתם הסכם ישיר בין התובע לנתבעות, אלא בין התובע לרשת ובין הנתבעות לרשת. עם זאת, אין חולק על כך כי בין התובע לנתבעות נערכו פגישות שאף באו לידי ביטוי על הכתב. כפי שעולה מהנספחים שצורפו לתצהירי התובע, ביום 27.10.13 נשלחה לתובע הודעת מייל ממר כלפה אודות הפגישה שהתקיימה בעניין המושכר ביום 24.10.13 בה נטלו חלק נציגי הנתבעות והרשת. ביום 13.6.14 פנה התובע לאחד מבעלי הנתבעות (אילן גיפמן) בקשר לפגישה שנערכה בין הצדדים ביום 2.6.14 למושכר ונענה כי הדבר בטיפול וינסו למצוא פתרונות לבקשותיו. התובע אף צירף סיכום פגישה מפורט בעניין פגישה זו.
ביום 21.8.14 שלח מר כלפה מייל לתובע
- סיכום פגישה עם מנכ"ל קבוצת אספן (מר גיפמן) מיום 20.8.14, בה מפורט ברחל בתך הקטנה הסיכום אליו הגיעו הצדדים שעיקר עניינו פריסת תשלומים כדי לסייע לתובע. (ראו נספחים ו', ז' וח' בתצהירי התובע). מכאן, שניתן לראות
כי הנתבעות והתובע הגיעו ביניהם להסכמות באופן ישיר, ולא רק באמצעות הרשת, כך שרחוקה הדרך מלטעון כי בין התובע לנתבעות אין יריבות, והיא קרמה עור וגידים ללא כל קשר להסכמות החוזיות הקודמות.

טענת התובע למצגי שווא
מאת הנתבעות

33.
מושכלות יסוד במחוזותינו כי על התובע להוכיח תביעתו. בעניין "שמואלי" נקבע: "העיקרון לפיו על התובע מוטל הנטל (הראשוני) לשכנע את בית המשפט ביסודות התביעה, הוא בגדר מושכל יסוד בשיטתנו המשפטית. הנטל המשני, נטל הבאת הראיות, אף הוא מוטל תחילה, דרך כלל, על שכמו של התובע. משמרים התובע נטל זה, עובר הוא לנתבע (במובחן מנטל השכנוע הנותר בכל שלבי ההליך על כתפי בעל הדין הנושא בו)". (ראו
רע"א 8061/12
שמואלי נ' מקמל
(24.01.2013), ברע"א 1530/13

גדלוב נ' הארגז מפעל תחבורה בע"מ
(05.05.2013), נפסק: "המושגים 'נטל השכנוע', 'נטל הראיה' ו-'נטל ההוכחה', בהם נעשה שימוש תדיר, משמשים פעמים רבות בערבוביה לתיאור שני מושגים יסודיים. המושג האחד הוא 'נטל השכנוע' ... והוא החובה המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו במידת ההוכחה הנדרשת במשפט.
במשפט האזרחי, כידוע, החובה המוטלת על בעל הדין היא להוכיח את טענותיו במאזן הסתברויות ...נטל השכנוע נקבע על פי הדין המהותי ... ואי עמידה בנטל פירושה דחיית טענותיו של מי שהנטל מוטל עליו ... יודגש, כי נטל השכנוע איננו אחד במשפט. אמנם, נהוג לומר כי נטל השכנוע במשפט האזרחי מוטל על התובע, שכן 'המוציא מחברו עליו הראיה'. אלא שכאמור, השאלה על מי רובץ נטל השכנוע נקבעת על פי הדין המהותי, ועל כן בעניינים מסוימים במשפט, יתכן שנטל השכנוע ירבוץ, לצורך אותו עניין, על כתפיו של הנתבע, הגם שנטל השכנוע להוכחת טענות התביעה ממשיך לרבוץ על כתפיו של הטוען להן, הוא התובע".

מצגים נטענים במישור הטרום חוזי:
34.
התובע טוען בסעיף 2 בסיכומיו כי : "קודם לחתימה על הסכם הזכיינות שבין התובע לגרג וקבלת ההתחייבויות אותן נטל על עצמו התובע במסגרת זו ובקשר עם המושכר, ערך התובע בדיקות, לרבות מול הנתבעות והסתמך על המצגים וההתחייבויות אשר הנתבעות הציגו בפני
ו או גרג בשם הנתבעות ... מצגים עליהם הסתמך התובע כאשר גיבש החלטותיו
ואשר התבררו מאוחר יותר, כלא יותר מאשר אחיזת עיניים". (ראו סעיף 2 בסיכומי התובע).
עם זאת, כאשר נשאל בחקירתו אודות המצגים השיב:

"הנתונים הראשונים זה היה הרשת שהיו נראים אמינים שלב שני שמעתי את כל ההבטחות ושלחו אותי לראות את הקניון וראיתי את הקניון בשיפוצים פנימיים וחיצוניים והתברר לי שמינימום הולך להיות עזריאלי ועושים מהפך ואלו הנתונים שקבלתי מגרג ואותם נתונים שקיבלו מהקניון וזה נתן לי להאמין". (פרוטוקול, עמ' 11)
מאוחר יותר בחקירתו העיד התובע:

"ש. הרשת לא הציגה לך מצג, לא תשתיות, וכמה תרוויח?
ת. אין מצג כזה".
(פרוטוקול , עמ' 22).

הנה כי כן, התובע טוען בסיכומיו למצגי שווא שהציגו כלפי הנתבעות וצד ג', עם זאת,
בהמשך חקירתו שולל התובע כל מצג שווא שהוצג לפתחו מאת צד ג' (הרשת). מכאן, שישנה סתירה בין סיכומיו של התובע לחקירתו אשר למצגים שהוצגו לו בעניין מצב המושכר
עליו הסתמך לשיטתו עובר לחתימתו על הסכם הזיכיון.
יתרה מכך, על תהובע, טרם כניסתו להסכם הזכיינות, היה לבצע בדיקת כדאיות עסקית, בדיקה מתי התנהל בקניון בית קפה וכו'. עם זאת,
לאור הסכם הפשרה שנכרת בין התובע
לרשת, הרי שהתביעה הוגשה כנגד הנתבעות בלבד ויש לבדוק אם התובע הצליח להרים את נטל הראיה ולהוכיח מצגי שווא שהוצגו לפניו מאת הנתבעות אודות מצב המושכר. לאחר שעיינתי בראיות ועדויות
הצדדים, מצאתי כי יש להשיב על כך בשלילה, ובמה דברים אמורים?

לטענת התובע מצג השווא העיקרי הנו הסתרת המידע כי לא פעלה במושכר מסעדה במשך


6-7
שנים, עובר לכניסתו למושכר, דבר שלא היה ידוע לו.
35.
כאשר נשאל התובע אודות מצב המושכר, כך העיד:

"ש. אתה מודע שבהסכם השכירות נרשם שהרשת שוכרת את המושכר במצבו הפיזי כמו שהוא?
ת. כן
ש. ואתה יודע שלא יכולה להישמע טענה לגבי הטענה של תשתיות?
ת. כן, יכול להיות שהסתמכתי על מה ששמעתי.
ש.לא עשית שום בדיקה בעצמך, איזה בדיקה עשית לגבי הנכס?
ת. שהגעתי לראות את הנכס – לצערי הנכס היה סגור עם קירות גבס ובפני
ם היה מחסן של הקניון שלא יכולתי לבחון אותו אבל מצד שני אנשים של הקניון אמרו לי שבמקום נוהל מסעדה וראיתי תפאורה של מסעדה כלומר שכל התשתיות נמצאות שם ולא בדקתי את הצנורות שלא עבדו 6-7 שנים או מערכת החשמל, והקניון אשם כי אם היו אומרים שהמקום לא עבד מספר שנים , והייתי יודע שאני מתחיל
לעבוד מאפס
והייתי מקים את המקום מחדש
".
ובהמשך:
"ש. איפה כתוב שהיתה מסעדה במושכר, תראה לי מסמך כזה?
ת. אמרו לי בעל פה
". (פרוטוקול עמ' 16).

כאשר נשאל התובע בדבר זהות האנשים מטעם הנתבעות שלטענתו הציגו לפניו מצגי שווא, העיד, כי מדובר בבחור בשם לאוניד- איש אחזקה של הקניון. ( פרוטוקול, בעמ' 17).
התובע לא זימן לעדות את לאוניד ואף לא הגיש תצהיר מטעמו. התובע אף העיד כי מר קלפה ,מנכ"ל
הקניון בזמנים הרלוונטיים, לא הציג לפניו כל מצג כזה או אחר. התובע לא זימון לעדות את מי שלטענתו הציג לפניו המצגים עליהם הסתמך, ולא הסביר את הסיבה בעטייה נמנע מלזמנו לעדות או כל סיבה אחרת שמנעה זימונו, למצער הגשת תצהיר מטעמו. לטעמי, יש לראות באי זימונו של לאוניד
כאי-הזמנת עד רלוונטי להעיד מטעמו של בעל דין, היוצרת הנחה כי העדות הייתה פועלת לחיזוק גרסת הצד שכנגד. (ראו בעניין זה
ע"א 465/88

הבנק

למימון

ולסחר

בע

"

מ

נ

'

סלימה

מתתיהו

,

פ

"

ד

מה
(4) 651, עמ' 659).

36.
התובע טוען בסיכומיו כי דווקא על הנתבעות היה לזמן עדים רלוונטיים אשר יכולים לשפוך אור על
ההתחייבויות הנטענות של הנתבעות כלפי התובע, כאשר אף לשיטתו של התובע,
מר קלפה אינו עד רלוונטי אשר יכול לשפוך אור
אודות המצגים הנטענים שניתנו לתובע. סבורתני כי התובע נפל לכלל
טעות, כאשר בנסיבות דנן נטל השכנוע רובץ לפתחו
כמו גם נטל הבאת הראיות, ואין על הנתבעות לזמן לעדות עדים שיחזקו גרסתו של התובע.
טענות של התובע כי
המצגים אודות מצב המושכר נטענו לפניו על ידי "אנשים של הקניון" אינה יכולה לעמוד ואין בה די כדי לבסס טענתו של התובע. טענה בדבר מצגי שווא זהה עד מאוד במשמעותה לטענת "הטעייה" אשר להוכחתה נדרשת מסכת ראייתית מוצקה.

37.

מעבר לכך, בסעיף 31.1 בהסכם הזיכיון נקבע: " הזכיין מצהיר כי בדק באמצעות מומחים מטעמו את סביבת הסניף העתידי , את מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי..." כאמור, התובע
העיד בעצמו כי לא בצע כל בדיקה מקיפה אשר למצבו של המושכר.

38.
דברים אלו מביאים למסקנה שטענות התובע למצגים שהוצגו לו למצב המושכר והפעילות שהיתה בו לא הוכחו כדבעי, ויש לדחות
טענתו של התובע בעניין זה.
הגם שעיקר טענות התובע
הנן לעניין המצגים במישור הטרום חוזי, דהיינו, עובר לחתימה על הסכם הזיכיון, התובע אף טוען למצגים בשלב
החוזי, דהיינו, במהלך הפעילות, ומשכך יש לבחון הדברים כהווייתם.

39.
בניית המרפסת החיצונית למסעדה
-
במכתב
מחודש אוגוס 2015 (לא מנוי במכתב תאריך) שנשלח מאת מר יריב גניס, סמנכ"ל תפעול של הרשת, לנתבעות,
מלינה הרשת על הבטחות שטרם קוימו, וזאת לאור פגישה שהתקיימה ביום 20.8.2014. במכתב זה מלינה הרשת, בין היתר, על ההבטחה שטרם קוימה אשר להקמת מרפסת חיצונית שתאפשר גישה לבית הקפה שלא דרך הקניון. (ראו נספח ו' בכתב התביעה). מר קלפה העיד בעניין זה כי פעל רבות לקידום היתר הבניה לצורך בניית המרפסת, אך נדחה ע"י עיריית
אשקלון. (פרוטוקול, עמ' 49-50). אין מחלוקת על כך כי בסופו של יום המרפסת החיצונית לא נבנתה. עם זאת,
עולה מהמכתב עסקינן בהבטחה שניתנה לתובע בחודש אוגוסט 2014 ובוודאי שלא הייתה לה כל השפעה אשר לחתימת התובע על הסכם הזיכיון כשלוש שנים לערך לפני כן. מעבר לכך, אין כל זכר בהסכם הזיכיון או בהסכם השכירות להבטחה כזו או אחרת לבניית המרפסת, ועסקינן לכל היותר בהצעה של הנתבעות
על מנת לעזור לרשת להגדיל החשיפה לבית הקפה והגישה אליו אשר בסופו של יום לא צלחה. מעבר לכך,
היה ידוע לכל כי בניית המרפסת
מותנית
באישורם של גורמים רלוונטיים בעירייה, כאשר בסופו של יום לא ניתן אישור לכך. (ראו עדותו של מר קלפה). התובע לא טען וממילא לא הוכיח כי לא נעשתה פנייה לעיריה אשר לעניין בניית המרפסת או שלא נעשו ניסיונות על מנת לאשר את בניית המרפסת, ומשכך מצאתי לאמץ עדותו של מר קלפה בעניין זה.
40.
הוצאות פרסום של בית הקפה
-
התובע טוען בעניין זה כי הפרסום לא בוצע בהיקף שהובטח. במכתב מיום 30.4.14 שנשלח למר קלפה מאת ב"כ הרשת נרשם בסעיף 5(א) כי הנתבעות התחייבו לצאת בקמפיין פרסומי לטובת סניף הרשת בקניון בסך של 50,000 ₪. מר קלפה
העיד כי הנהלת הקניון הוציאה סך של 75,000 ₪ לפרסום בית הקפה.
הנתבעות צרפו לתצהיריהן כרטסת של הוצאות הפרסום, ממנה עולה כי סך הוצאות הפרסום בתקופה הרלוונטית הסתכמו בסך של 118,000 ₪. מר קלפה העיד בעניין זה, כי הקניון השקיע כ-75,000 ₪ בפרסום בית הקפה בכל תקופת השכירות. מצאתי די בכרטסת שצורפה לתצהיר הנתבעות ובהסברו של מר קלפה שהיה בקיא בעניין הפרסום של
הרשתות בקניון
ושל בית הקפה בפרט, כאשר התובע לא הוכיח
כי הפרסום שהובטח לא סופק. דומה כי גם בעניין זה, נטל הבאת הראיות הנו על התובע ולא על הנתבעות. יוער בעניין זה כי גם נושא השיווק והפרסום לא הובטח לתובע מבעוד מועד ועסקינן בסיכום דברים שניתן לרשת ולתובע כשלוש שנים לערך מאוחר יותר כחלק מקמפיין פתיחת הקניון המחודש. התובע אף בה בטרוניה כלפי הנתבעות בעניין החלפת אנשי השיווק בקניון בתקופה הרלוונטית. מצאתי לדחות טענה זה מכל וכול . הנתבעות
רשאיות
לנהל עסקיהן כראות עיניהן ואיוש תפקידי השיווק בקניון אינו מעניינו של התובע, כאשר מעולם לא הובטח לתובע, כי יצוות אליו אדם ספציפי בכל הקשור לשיווק ופרסום בית הקפה.

41.
מכול האמור לעיל,
באתי לכלל דעה כי התובע כשל להוכיח כי הוצגו לפניו מצגי שווא בשלב הטרום חוזי שהביאו אותו להתקשר בהסכם הזיכיון. מהעדויות שהוצגו לפני, ובעיקר מעדות התובע עצמו, דומה כי התובע לא בצע כלל את הבדיקות הרלוונטיות עובר להתקשרות עם הרשת, לא ברור על אילו מצגים הסתמך ומטעם מי. טענותיו כי : " שמעתי את כל ההבטחות", "התברר לי שמינימום הולך להיות עזריאלי" (ראו עמ' 11 בפרוטוקול), נטענו מפי התובע ללא כל בסיס או ראשית ראיה להוכחת טענותיו, ואין די בכל אלו כדי לבסס כנגד הנתבעות טענה למצג שווא.

42.
מאחר שהתברר במעמד הדיון כי הסכם השכירות בין הנתבעות לרשת נכרת לאחר הסכם הזיכיון, מתחזקת המסקנה, שהתובע הסתמך על התמונה הכוללת שהוצגה לו מאת הרשת ולא מטעם מי מהנתבעות. (ראו עדותו של מר אדרי, עמ' 36 בפרוטוקול). כאמור, התובענה הוגשה כנגד הנתבעות בלבד וזאת מאחר שהתובע והרשת הגיעו להבנות ואף נחתם ביניהם הסכם פשרה, אך מעדותו של התובע כלל לא ברור כי דווקא הנתבעות הן אלו שהציגו לפניו המצגים הנטענים שממילא לא הוכחו. כאמור, מצאתי לדחות טענותיו של התובע למצגי שווא אף בשלב החוזי. איני סבורה כי
הסיכומים שהושגו בין הצדדים בעניין הפרסום ובניית המרפסת החיצונית למסעדה הופרו על ידי הנתבעות, או שניתן לראותם כמצג שווא, כאשר נציג הנתבעות (מר קלפה) הציג הסבר קוהרנטי להתנהלות הנתבעות שלא נסתר על ידי התובע, ומצאתי לאמצו, כמפורט לעיל.
כאמור, התובע לא הוכיח כי תמהיל הפרסום שהובטח לא סופק ואף לא הוכיח כי הנתבעות לא פעלו לקבלת היתר בניה למרפסת החיצונית
כמובטח. מעבר לכך, טענות אלו אשר לשלב החוזי ממילא לא היוו אף לשיטת התובע,
שיקול בעניין ההתקשרות בהסכם הזיכיון.


טענות
התובע בעניין הימשכות עבודות השיפוץ בקניון
43.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, סבורתני
כי הגם שהשיפוץ ארך מעבר למתוכנן, לא הוכח קשר בין טענות התובע בעניין זה לנזקיו, ובמה דברים אמורים?

44.
מהעדויות שהוצגו לפני, אין מחלוקת כי הקניון עבר שיפוץ נרחב בתקופת פעילות הסניף שנוהל על ידי התובע במסגרת הסכם הזכיינות.
מר קלפה העיד כי הנתבעות העריכו את משך
השיפוץ בתקופה של
חצי שנה לערך, אך בפועל
השיפוץ ארך
כשנתיים וחצי ונמשך עד אוקטובר 2014 לערך. ( עדות מר קלפה, עמ' 41-42 בפרוטוקול).

45.
עם זאת, התובע העיד כי חתם על הסכם הזיכיון לאחר שכבר החלו עבודות השיפוץ בקניון. (פרוטוקול, עמ' 13, ש' 12-13), משכך עסקינן בעובדות עליהן התובע ידע, ואף לשיטתו קיווה כי בעקבות השיפוץ, הקניון ישנה פניו ויזמן לקוחות. מעבר לכך, התובע לא טען וממילא לא הוכיח כי הובטחו לו מטעם הנתבעות
לוחות זמנים ברורים לעניין משך תקופת השיפוץ, כך שאין לראות בהימשכות השיפוצים כהפרה חוזית
מטעם הנתבעות.

46.
התובע טוען לירידה משמעותית במספר הלקוחות שפקדו הקניון ואת בית הקפה בתקופת השיפוץ, אך לא הוכיח ירידה מעין זו. כאשר נשאל על כך, העיד:

"ש.אבל אתה לא יודע להגיד כמה מבקרים נכנסו לקניון במועד שלקחת את הזיכיון, וכמה מבקרים נכנסו ב 4 שנים שהפעלת את גרג?
ת. לא.
...
ש. כמה אנשים צריכים להיכנס ביום לקניון?
ת. אין לי ניסיון בניהול קניון
.
ש. ב4 שנים שהפעלת את הסניף- כמה אנשים בממוצע בילו אצלך במהלך חודש, שבוע, יום?
ת. אין לי נתונים כאלו".
(פרוטוקול, עמ' 13).

מכאן שהתובע לא הציג ול? ראשית ראיה כדי להוכיח ירידה במספר הלקוחות שפקדו את הקניון בתקופת השיפוץ.

47.
יש אף לדחות טענות התובע בעניין הליך שיפוץ רשלני, שכן, גם בעניין זה לא הגיש התובע חוות דעת או אסמכתא כלשהי כדי לתמוך בטענותיו.

48.
אם כן, התובע לא הציג לפניי כל אסמכתא או ראשית ראיה
כדי להוכיח ירידה במספר הלקוחות הפוקדים את הקניון. איני מתעלמת מהעובדה כי גם ללא הוכחת מספר הלקוחות בכל יום נתון, לא יכולה להיות מחלוקת על כך כי שיפוצים בהיקף מעין זה שנמשכו כשנתיים וחצי לערך מראים את אותותיהם גם במספר הלקוחות שפוקד את הקניון בכלל ואת בית הקפה בפרט. עם זאת, הנתבעות באו לקראת התובע והפחיתו את
תשלומי השכירות בסכום שאינו מבוטל. כך למשל, התובע זכה לתקופת גרייס בת 3 חודשים ממועד פתיחת המושכר שכללה אף פטור מדמי הניהול. (ס' 8.4
לנספח א בהסכם השכירות).
יוער בעניין זה כי התובע טוען בכתב התביעה כי אף זכה לתקופת גרייס נרחבת יותר – "מחצית משנת השכירות הראשונה". ( ראו סעיף 22 בכתה התביעה). כמו כן, כעולה מנספח ז' בתצהירי התובע, הוא קיבל פטור מלא מדמי השכירות לתקופה שבין יוני לאוגוסט 2014 (3 חוד'), ומספטמבר 2014 עד אוקטובר 2015 (13 חודשים) זכה להנחה חודשית קבועה בסך של 2,000 ₪ בדמי השכירות. (סיכומי הפגישות בין הצדדים- נספחים ז', ח' וט' בתצהירי התובע).
מכאן, שהנתבעות הבינו כי יש לפצות התובע בגין הימשכות השיפוצים בקניון, וכך עשו.

49.
מעבר לכך, התובע צירף לתצהיריו כרטסת הנהלת חשבונות, וזאת כדי להוכיח הפסדיו הנטענים.
סבורתני כי ראיה זו אינה מעידה דבר לעניין ההפסדים הנטענים, שכן היא אינה בגדר חוות דעת חשבונאית ערוכה כדין. גם אם אצעד כברת דרך נוספת עם התובע, הרי שאף לשיטת עורך המסמך, מר בוריה, שהעיד מטעם התובע, בית הקפה הרוויח בתקופת הזיכיון, אולם לא כפי שציפה התובע. יש אף לציין כי מאחר שהשיפוץ הסתיים באוקטובר 2014, אזי היה ניתן לבצע השוואה בין רווחיות העסק עובר לשיפוץ לבין רווחיות העסק לאחר השיפוץ, וזאת מאחר שהתובע עזב את המושכר רק ביוני 2016. השוואה מעין זו היתה יכולה לשרת התובע כדי להוכיח קשר סיבתי בין השיפוץ לאובדן ההכנסות הנטען. ראיה מעין זו לא הוצגה לפניי.

50.
נשאלת אף השאלה מדוע לא פעל התובע בדרך המלך ובקש לבטל את הסכם הזיכיון עם הרשת, וזאת ככל שלשיטתו הפסדיו נערמים ואין ביכולתו להמשיך ולנהל את הסניף? לתובע הפתרונים. התובע לא הציג לפני כל אסמכתא כי בקש לסיים את הסכם ההתקשרות עם הרשת וסורב
על ידי הרשת, ואיני מקבלת טענתו של התובע כי לאור מצגי השווא שהוצגו לו, שממילא לא הוכחו, כאמור, המשיך בניהול הסניף אף כשנה ושמונה חודשים לאחר תום השיפוץ. התובע חתם על הסכם הזיכיון בעיניים פקוחות לאחר
שהחלו עבודות השיפוץ אליהן היה מודע. התובע לא קיבל כל הבטחה או זמן מוגדר אשר למשך זמן השיפוץ, וטענה מעין זו אף לא נטענה על ידו. העובדה כי השיפוץ חרג מהמשוער בצורה נכרת ועל כך אין מחלוקת, זכתה להתייחסות הולמת מצד הנתבעות בדמות פטור מתשלום דמי שכירות לתקופה שאינה מבוטלת, והנחות קבועות בתשלום דמי השכירות.
לטעמי, התובע אינו יכול לאחוז בחבל משני קצותיו, קרי, מחד להלין על משך השיפוץ, ומנגד להינות מההנחות שהנתבעות העמידו לרשותו אשר לדמי השכירות. יש אף להידרש לכך, כי אין מחלוקת שבתקופת ההקמה הנתבעות העמידו לטובת שיפוץ המושכר והקמתו סך של 400,000 ₪. סבורתני כי יש בהנחות ובפטור שקיבל התובע
כדי ליצור האיזון המתבקש בין הימשכות
השיפוץ לאובדן ההכנסות הנטען בתקופת השיפוץ, שממילא לא הוכח.

51.
מצאתי אף לציין כי מהראיות והעדויות שהוצגו לפניי עולה, כי הצלחת בית הקפה היתה משאלת לב משותפת של כל הצדדים, דבר הבא לידי ביטוי בהשתתפות בלתי מבוטלת מצד הנתבעות בעלות ההקמה, פרסום בית הקפה, השתתפות בדמי השכירות של התובע, פגישות משותפות בנוכחות כל הצדדים, והכל על מנת שבית הקפה ישגשג לטובת כל הצדדים כמו גם לטובת לקוחות הקניון.

52.
משאלו הם פני הדברים, הרי שמתייתר הצורך לדון בעניין הנזק הנתבע, כמו גם בהודעה לצג ג' שנדחית מאליה. למעלה מהצורך מצאתי להתייחס בקצרה אף לעניין הנזק, כפי שיפורט להלן.


53.
התובע מחדד טענותיו בעניין הנזק הנתבע בסיכומי התשובה ומבהיר כי אינו תובע בגין הפסדיו, אלא אך בעניין ההשקעות במושכר ואובדן הזדמנויות אלטרנטיביות.(ראו סעיף 4 בסיכומי התשובה מטעם התובע).

א.
אשר לעניין ההשקעות במושכר
- כך מורה סעיף 29 בהסכם הזיכיון: " הצדדים חוזרים ומדגישים כי מוסכם ביניהם
במפורש, כהסכמה יסודית
בסכם זה, כי הזכיין לא יהיה זכאי בכל מקרה של סיום ואו הפסקת הסכם זה ו/או הפסקת הפעילות בבית הקפה , מכל סיבה שהיא ובכל שלב שהוא, לקבל מצד א' (הרשת) כל תשלום שהוא לרבות בגין החזר השקעה
ואו פיצוי על אובדן הכנסה צפויה. יתר על כן, בכל מקרה כאמור של הפסקת ההסכם או ביטולו ובהיעדר הסכמה אחרת בין הצדדים, יעברו כל השיפורים והציוד שהושקעו וניקנו עד לאותו מועד
לבעלות צד א'
ולזכיין לא יהיו כל תביעות
ו/או טענות לעניין זה". (ההדגשה אינה במקור).

בסעיף 31 בהסכם הזיכיון נקבע: "הזכיין מצהיר בזאת כי הוא מודע להשקעות ו/או התשלומים הכרוכים מבחינתו בהסכם זה לרבות הוצאות ועלויות
הקמת הסניף וכי צד א' לא התחייב והוא איננו מחוייב בכל דרך שהיא להבטיח לו רווחים כלשהם ו/או הכנסות כלשהן מהפעילות בבית הקפה נשוא הסכם זה, וזאת בכל זמן עתידי". (ראו סעיף 31 בהסכם הזיכיון).

הסכם הזיכיון הנו בין התובע לרשת, ולא בין התובע לנתבעות, ואין זה מתקבל על הדעת, שהתובע ידרוש ההשקעות במושכר מהנתבעות,לאחר שהתחייב במסגרת הסכם הזיכיון שהשקעות במושכר יוותרו בבעלות הרשת עם סיום הסכם הזיכיון.

העובדה שהתובע
הגיע להסכמות עם הרשת כי הסכם הפשרה לא ימנע הגשת תביעה עתידית כנגד הנתבעות, אין בה כדי להכשיר טענות כנגד הנתבעות
המנוגדות לחלוטין להסכם הזיכיון עליו חתם התובע בכל הקשור לשיפורים
והציוד שהושקע במושכר. דברים אלו יפים גם אשר לדמי הזיכיון החד פעמיים ששילם התובע
לרשת במסגרת הסכם הזיכיון, כאשר ניהל המושכר במשך ארבע שנים ונהנה מפרותיו. דומה כי ההשקעה שלקח על עצמו התובע במסגרת הסכם
הזיכיון הנה בגדר סיכון מושכל שהתובע היה מודע להשלכותיו. משכך, יש לדחות טענתו של התובע בעניין זכאותו להשקעתו במושכר.

ב.
אובדן הזדמנויות אלטרנטיביות בסך 210,000 ₪-

התובע הסביר בסיכומיו כי הסכום מהווה פיצוי בגין שכר מינימום לארבע שנים לו ורעייתו אשר השקיעו ארבע שנים מחייהם בעסק. מצאתי לדחות טענה זו של התובע, ואסביר. ראשית, אין כל אינדיקציה כי רעייתו של התובע עבדה עמו בעסק והיא אינה בעלת דין בתובענה. מר בוריה שהעיד מטעם התובע טען כי לא ידוע לו כי בת זוגו של התובע עבדה בעסק. (פרוטוקול, עמ' 8). אף לשיטתו של מר בוריה (שהעיד מטעם התובע), העסק נשא רווחים, אמנם לא כפי שציפה התובע. (עמ' 7 בפרוטוקול). סבורתני כי טענה לכישלון מבחינה סובייקטיבית, אינה טענה שיכולה להוביל לפיצוי בגינה, כאשר מבחינה אובייקטיבית העסק דווקא נשא רווחים. התובע טוען, שהגם שהרוויח במסגרת
הזכיינות, יתכן כי אם היה בוחר במסלול עסקי אחר היה מרוויח אף יותר. טענה זו דומה במשמעותה לטעות בכדאיות העסקה, שאינה יכולה להוביל לפיצוי בגינה.

סוף
דבר
התביעה נדחית במלואה.
ההודעה לצד ג' נדחית במלואה אף היא.

התובע
יישא
בהוצאות הנתבעות, ביחד ולחוד,
בגין ניהול ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.


הנתבעות
תישאנה בהוצאות צד ג' (רשת קפה גרג) , בגין ניהול ההליך
ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.


המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.




ניתן היום,
ה' אב תשע"ט, 06 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 42824-01/17 ליאור אליהו נ' גראונד א.ש.בע"מ, אספן נכסים (1990) בע"מ, אורות - ניהול קניון באשקלון בע"מ (פורסם ב-ֽ 06/08/2019)