פסקי דין על רוני סיני יזמות (1995) | פסקי דין על רוני סיני יזמות והשקעות | פסקי דין על רוני סיני | פסקי דין על יובל אלון חברה לבניה בע"מ

3193/04 עא     02/02/2006




עא 3193/04 רוני סיני יזמות (1995) בע"מ ,רוני סיני יזמות והשקעות בע"מ,רוני סיני נ' יובל אלון חברה לבניה בע"מ




1


בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בחיפה
עא 003193/04


בפני
:
כב' השופטים : י. גריל
(אב"ד)
ר. חפרי-וינוגרדוב

מ. פינקלשטיין

תאריך:
02/02/2006



בעניין:
1. רוני סיני
יזמות (1995) בע"מ

2. רוני סיני
יזמות והשקעות בע"מ

3. רוני סיני
ת.ז. 52138112



ע"י ב"כ עו"ד
רוני חייט

המערערים

נ ג ד


יובל אלון חברה לבניה בע"מ



ע"י ב"כ עו"ד
עופר אטיאס
ואח'
המשיבה

פסק דין


א. בפני
נו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט מר א. אליקים), מיום 19.12.04, בת.א. 21356/02, לפיו נדחתה תביעתם של המערערים כנגד המשיבה, ואילו בת.א. 15114/02 נתקבלה תביעתה של המשיבה כנגד המערער מס' 3 מר רוני סיני
, והוא חוייב לשלם למשיבה את סכום התביעה: 581,071 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (15.8.02) ולרבות שכר טרחת עו"ד בסכום של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ שבו חוייבו שלושת המערערים, ביחד ולחוד, כלפי המשיבה.

ב. הנסיבות הצריכות לעניין כפי שתוארו בפסק דינו של בית משפט קמא הינן אלה: המשיבה יובל אלון חברה לבניה בע"מ
, (להלן: "המשיבה"), רכשה שתי קומות בבנין משרדים באמצעות המערער מס' 3 מר רוני סיני
(להלן: "המערער"). בין הצדדים נפלה מחלוקת לעניין שטח הממכר. המשיבה טוענת שהשטח שקיבלה בפועל קטן מן השטח לפיו שולמה התמורה, ולפיכך הגישה תביעתה בת.א. 15114/02 להשבת סכום של 581,071 ₪ המגיע לה לטענתה.

ג. המערער, ביחד עם שתי חברות שבבעלותו, הגיש מצדו תובענה (ת.א. 21356/02) כשלגירסתו השטח שקיבלה המשיבה, בפועל, גדול מן השטח לפיו שולמה התמורה. לטענת המערער, זכאי הוא לקבל מן המשיבה הפרשי תשלום בסך 102,645 ₪. בנוסף, באותה תביעה, דורשת המערערת מס' 2 (רוני סיני
יזמות והשקעות (2001) בע"מ), השבת תשלום בסך 1,334,551 ₪ ששילמה למשיבה עבור ייעוץ ותיווך שלא ניתנו לה, לגירסתה.

ד. בין המשיבה לבין המערערת מס' 2 נחתם ביום 20.8.01 הסכם ייעוץ ותיווך לפיו התחייבה המשיבה לספק למערערת מס' 2 שירותי ייעוץ וליווי תמורת סך של 243,000 דולר ארה"ב, והמערער ערב אישית לתשלום.

ביום 26.12.01 חתמה המשיבה ביחד עם המערערות מס' 1 ומס' 2 (שתיהן חברות בבעלות המערער), על הסכם נאמנות עם המערער, לפיו הוסכם כי המערער ירכוש עבור שלוש החברות זכויות חכירה והחזקה במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 12 גוש 10412.

לפי הסכם הנאמנות, כלל מבנה זה שלוש קומות בשטח של כ-2,700 מ"ר בכל קומה.
המשיבה רכשה את הזכויות בקומה השניה והשלישית של המבנה בשטח כולל של 5,400 מ"ר. הוסכם בין הצדדים כי התמורה המשולמת היא לפי בסיס של 240 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ לכל 1 מ"ר מבונה (ברוטו).

כבר בשלב חתימת הסכם הנאמנות, היתה מחלוקת בין הצדדים בעניין גודלו של הממכר, ולכן הוכנס להסכם הנאמנות, לבקשת המשיבה, סעיף שלפיו לאחר החתימה תיערך מדידת שטח הממכר ואם יתברר ששטח הממכר גדול או קטן מ-5,400 מ"ר, ישתנה מחיר הרכישה בהתאם.

ביום 21.2.02 נחתם נספח להסכם הנאמנות, ולפיו קבעו הצדדים שבתוך 30 יום ישלח המערער מודד למדידת השטח, וכי בתוך 3 ימים תשלם המשיבה את התמורה עבור רכישת הזכויות, לאחר ניכוי התשלום לפי הסכם הייעוץ.
ביום 6.3.02 שילמה המערערת מס' 2 למשיבה את הסכום בשקלים השווה ל-243,000 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ.

ה. ביום 2.4.02, בוצעה מדידת שטח הקומות במבנה. המודד נשלח מטעמו של המערער, ותוצאות המדידה מוסכמות על שני הצדדים: שטח הקומה הראשונה הינו 2,663 מ"ר, כאשר בתוכם שטח של 201.4 מ"ר שטח חדרי מדרגות ומעלית. שטח הקומה השניה 2,663 מ"ר, מתוכם שטח של 163.02 מ"ר שטח חדרי מדרגות ומעלית. בקומת הקרקע שטחים משותפים של חדרי מדרגות ומעלית בשטח של 150.79 מ"ר.

ביום 10.4.02 שלח המערער דרישה לתוספת תשלום מאחר ולפי תוצאות המדידה קיבלה המשיבה, לגירסתו, שטח הגדול ב-76.79 מ"ר מן השטח עליו שילמה.

ביום 3.7.02 שלחה המשיבה דרישה להשבת תשלום הואיל ולפי תוצאות המדידה, קיבל לטענתה המערער תמורה על שטח אשר קטן ב-438.42 מ"ר מן השטח שעליו שילמה.

תוצאת המחלוקת היתה שהמשיבה הגישה את תביעתה בת.א. 15114/02 כנגד המערער, ואילו המערער ושתי החברות שבבעלותו (מערערות מס' 1 ומס' 2) הגישו את תביעתן כנגד המשיבה בת.א. 21356/02.

ו. בפסק דינו ציין כב' השופט קמא, שעדותו של מנכ"ל המשיבה מר שלמה דוד, עדיפה בעיניו על עדות המערער. כב' השופט קמא ציין שמנכ"ל המשיבה קרא את התשובות לשאלות מן ההסכם הכתוב והוסיף את פרשנותו למסמך, ואילו המערער בחר בשיטתיות להתנער בעדותו מתוכנם של המסמכים עליהם חתם, או מהמסמכים שנשלחו מטעמו.

כב' השופט קמא הוסיף, שלדעתו הפתרון לכל השאלות מצוי במסמכים, וציין כדוגמא שבהתאם למסמך ת/3 שהוכן על ידי בא כוחו של המערער, רצתה תחילה המשיבה לרכוש קומה אחת, ואילו לפי עדות המערער דובר מיד על שתי קומות.
לפי תוכנו של הסכם הנאמנות, לא ידעו הצדדים מהו שטח הממכר ואילו לפי עדות המערער התעורר הנושא רק לאחר החתימה.

לפי תוכנו של הנספח להסכם הנאמנות, קיבלה המערערת מס' 2 את שירותי הייעוץ, ואילו לפי עדותו בע"פ של המערער, מעולם לא ניתנו שירותי ייעוץ.

כאמור כבר לעיל, ציין כב' השופט קמא שהפתרון לכל השאלות מצוי במסמכים, וכי עדותו של מנכ”ל המשיבה עדיפה בעיניו על עדותו של המערער.

ז. לעניין פרשנות החוזים, הפנה כב' השופט קמא להוראת סעיף 25(א) של חוק החוזים חלק כללי וכן להלכת אפרופים, ע.א. 4628/93, מ"י נ' אפרופים, פ"ד מ"ט(1), 265, וכן ע"א 898/03 בנק לאומי נ' חזן, תק-על 2004(4), 729.

בהתייחס לשאלה שהיתה שנויה במחלוקת בין הצדדים, דהיינו, מהו גודל הממכר, בחן בית משפט קמא את האמור בסעיף 3 (ג') להסכם הנאמנות, מיום 26.12.01, נספח ב' לתצהירו של מר שלמה דוד, שם נכתב שהמשיבה רוכשת את זכויות החכירה בקומה השניה והשלישית: "בשטח כולל של 5,400 מ"ר, כולל שימוש בחניה שמחוץ למבנה ושימוש בשירותים האחרים במבנה (כגון: במעלית, בכניסה למבנה ובמדרגות) וכולל זכויות בניה הקיימות במבנה...".

מלשון החוזה הסיק בית משפט קמא שלושה דברים בעלי השלכה לסוגיה שבמחלוקת:

האחד: הצדדים, בהתייחסות לשטח הממכר, 5,400 מ"ר, בחרו שלא לכנותו כשטח של 5,400 מ"ר ברוטו, אלא שטח כולל, ולא הזכירו את המונח "ברוטו". מנכ”ל המשיבה מר שלמה דוד נשאל בחקירה נגדית האם נכון שדובר על 5,400 מ"ר ברוטו, והשיב "שזה לא נכון".

השני: הצדדים התייחסו באותו סעיף לזכויות שימוש ברכוש המשותף שרוכשת המשיבה (כגון: חניה, מעלית, מדרגות).

השלישי: הצדדים התייחסו כבסיס לתחשיב עתידי למ"ר מבונה (ברוטו) ולא השתמשו במושג מ"ר ברוטו בלבד.

ח. כב' השופט קמא מציין בפסק דינו שאין מחלוקת כי למשיבה היו השגות לפני חתימת ההסכם לגבי גודל השטח, וביוזמתה הוכנס הסעיף הספציפי שנועד לאפשר עריכת התחשבנות לאחר החתימה בהתאם לשטח שיימדד בפועל. כך העיד עוה"ד גיא אטיאס (שייצג את המשיבה) ועדותו היתה אמינה על בית משפט קמא.

לעומת זאת טען המערער, בסעיף 7 לתצהירו נ/1, שהמחלוקת ביחס לשטח נתגלעה לאחר חתימת הסכם הנאמנות, אך עדותו לא היתה מקובלת על בית משפט קמא בהיותה מנוגדת מפורשות לתוכן הסכם הנאמנות. כותב בית משפט קמא בסעיף 24 של פסק דינו: "לא במקרה הגדירו הצדדים מהו המחיר למ"ר ופנו למדידת השטח בהסכמה לאחר חתימת ההסכם".

בית משפט קמא נפנה לבחון את תכליתו של ההסכם ואת אומד הדעת האובייקטיבי המשתקף מן העדויות וקבע, לאחר ניתוח העדויות, שעדיפה בעיניו פרשנותה של המשיבה וחיזוק לכך מצא בלשון החוזה ובמו"מ שקדם לו.

בית משפט קמא הסביר שמטיוטת ההסכם, ת/3, עולה שבאותו שלב דובר בין הצדדים על רכישת שטח של כ-2,700 מ"ר לקומה וטרם התעוררה מחלוקת בדבר האפשרות שאין זה השטח הנכון בפועל.

מנוסחו של הסכם הנאמנות, שנחתם לאחר מכן, עולה שהמשיבה היתה מעוניינת, גם באותו שלב, ברכישת שטח של 2,700 מ"ר לכל קומה.
מלשון החוזה הסיק בית משפט קמא שהצדדים ראו שטח זה כשטח נפרד משטחי הרכוש המשותף, הואיל ולצד האמירה כי השטח הכולל הוא 5,400 מ"ר הוזכרו זכויות נוספות שרוכשת המשיבה, כגון זכויות בניה, וזכות שימוש בחניה, מחוץ למבנה או בשירותים אחרים.

ט. בית משפט קמא קבע כי עמדתו של המערער לפיה על המשיבה לשלם בגין כל שטחי הרכוש המשותף בבנין, ללא אבחנה, אינה מתיישבת עם לשון ההסכם ועם ההגיון המסחרי. אם אמנם פרשנותו של המערער נכונה והמשיבה הופכת להיות בעלים גם של שטח הרכוש המשותף, לשם מה מוזכר שהיא רשאית להשתמש באותו שטח, שהרי בעלים רשאי ממילא להשתמש בשטח אותו רכש?
מוסיף ומציין בית משפט קמא שאם נכונה פרשנותו של המערער עולה השאלה מדוע לא שמרו הצדדים על עקביות ולא ציינו כי הבעלים רשאי להשתמש גם בשטח הקומה שאיננו רכוש משותף.

מסקנת בית משפט קמא היתה, כי חזקה על שני עורכי דין מכובדים ושני צדדים מנוסים שהם לא יחתמו על נוסח הסכם שמופיעים בו משפטים מיותרים:

"ומכאן שהפרשנות המצביעה על התכלית, המטרה והאינטרסים שנועד החוזה להגשים, הינה מכירת שטח של 5,400 מ"ר ובנוסף לו זכויות בניה וזכויות שימוש בשטח משותף. לא במקרה לא כונה השטח 5,400 מ"ר ברוטו אלא שטח כולל של 5,400 מ"ר. וגם במדד שנקבע לחישוב בחרו הצדדים לכנותו מ"ר מבונה (ברוטו). השימוש במילה מבונה, מתיישב עם הפרשנות של שטח נטו בצירוף עובי קירות אותם בונים כמובן, להבדיל למשל משטח רכוש משותף שאינו בהכרח פרי בניה בפועל כגון שטח חצר או שטח חניה או חלל כלשהו". (סעיף 27 בפסק דינו של בית משפט קמא).

י. בית משפט קמא הוסיף וציין שפרשנותו של המערער מנוגדת לסעיף 55(ג) של חוק המקרקעין. דהיינו, אילו היתה המשיבה גם לבעלים של המעלית וחדרי המדרגות, היה הדבר מנוגד להוראת סעיף 55(ג) של חוק המקרקעין, הוראה האוסרת הצמדה של חדרי מדרגות ומעליות בבית משותף.

עצם העובדה שהמשיבה עושה שימוש ברכוש משותף כגון מעלית או חדר מדרגות, ואפילו שימוש בלעדי, הואיל והיא אוחזת במפתח לאותם מקומות, אינה הופכת את המשיבה לבעלים של אותו שטח, ואין המערער זכאי לתשלום מן המשיבה כאילו רכשה היא בעלות באותם שטחים, שהרי אפילו המערער אישר בעדותו (ובסתירה לפרשנות המוצעת על ידו) כי לגבי אותם שטחים "יובל אלון לא רכשה אלא יש להם זכות שימוש כי זה בית משותף" (סעיף 28 של פסק הדין).

י"א. לאחר הגשת התביעה פירסמה המשיבה שהיא מתכוונת למכור את שטח של 5,400 מ"ר במבנה נשוא הדיון. בית משפט קמא קבע שאין פרסום זה רלוונטי למחלוקת נשוא הדיון כאן. הן המוכרת המקורית, והן המערער, מצאו לנכון להגדיר שטח כל קומה כשטח של 2,700 מ"ר.

כך גם יכולה היתה המשיבה לעשות, כשמדובר בהצעה למכירה, ועורך הדין גיא אטיאס הסביר בעדותו (עמ' 10 לפרוט'), שכל רוכש פוטנציאלי קיבל הבהרה לגבי השטח בפועל של המבנה. מסקנת בית משפט קמא היתה שאין פסול בדרך זו, ולא ניתן ללמוד מהצעה זו דבר לעניין תוכן ההסכם שבין הצדדים.

י"ב. סוגיה נוספת שעמדה לדיון בפני
בית משפט קמא היתה דרישת המערערים להשבת דמי ייעוץ. לפי הסכם "יעוץ ותיווך" מיום 20.8.01 התחייבה המערערת מס' 2, בערבותו האישית של המערער, לשלם למשיבה סך של 243,000 דולר ארה"ב, וסכום זה שולם למשיבה. בת.א. 21356/02 דרשו המערערים מן המשיבה להשיב להם סכום זה.

בסעיפים 31+32 של פסק הדין הסביר בית משפט קמא מדוע נוסח ההסכם ותוכנו מעוררים תהיות האמנם משקף הסכם זה (שנערך בכתב יד וסביר להניח ללא ידיעת עורכי הדין שליוו את ההסכמים האחרים) את הכוונה האמיתית של הצדדים.

מכל מקום: מנכ"ל המשיבה מר שלמה דוד תיאר בסעיף 6 לתצהירו (ת/1) את פרטי הייעוץ שנתנה המשיבה כנגד התמורה, ואילו המערער טען בסעיף 15 לתצהירו שהמערערת מס' 2 לא קיבלה שירותי ייעוץ או תיווך מהמשיבה.

בית משפט קמא קבע שלמעשה אין מחלוקת של ממש בין הצדדים. הטעם לכך הוא שבפגישה מיום 21.2.02 הגיעו הצדדים, בהסכמה, לפתרון הנושא והעלוהו על הכתב במסמך שאותו כינו "נספח להסכם הנאמנות" (נספח ג' לתצהיר מנכ"ל המשיבה).

בנספח להסכם הנאמנות נכתב כך:

"הואיל וביום 20.8.01, נחתם בין יובל אלון לבין רוני סיני
יזמות והשקעות (2001) בע"מ (להלן: "סיני") שהיא חברה בבעלות הנאמן, הסכם, לפיו התחייב סיני לשלם ליובל אלון סך של 243,000$ בצירוף מע"מ עבור שירות ייעוץ שנתנה יובל אלון לנאמן....". (ההדגשה שלנו)

סוכם עוד בין הצדדים באותו נספח כי סכום זה יופחת מן הסכום אותו צריכה היתה המשיבה לשלם עבור רכישת הזכויות.

י"ג. מסקנת בית משפט קמא שנוסחו של הנספח הנ"ל להסכם איננו דורש פרשנות, הואיל ויש בו הודאה מצד המערער, שהוא הבעלים של המערערת מס' 2, בכך שהמשיבה מילאה את חלקה על פי הסכם הייעוץ, ולכן זכאית המשיבה לתשלום הסכום של 243,000 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ.

הצדדים גם פעלו מיד לאחר מכן ברוח ההסכמה והמערערת מס' 2 העבירה ביום 6.3.02 למשיבה את הסכום בשקלים השווה ל-243,000 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ.

מציין בית משפט קמא שלא כך נוהג משלא קיבל תמורה עבור כספו. חזקה על המערערת מס' 2 ועל המערער, שהוא הבעלים שלה, שהם לא היו משלמים דבר אלמלא קיבלו את המובטח.

המערערים שילמו את מלוא התמורה וראו בכך ביטוי נכון למוסכם בין הצדדים. שונה היתה התנהגות המערערים בסוגיה האחרת שבמחלוקת, דהיינו, חישוב גודל השטחים. מיד כשהתקבל דו"ח המודד פנה המערער למשיבה בדרישה להפרש התמורה בסכום של כ-15,000 דולר ארה"ב.

תוהה בית משפט קמא האם יתכן שהמערער, מנהלה של המערערת מס' 2, שלא המתין רגע בדרישת הפרש תמורה של 15,000 דולר ארה"ב, יחריש חודשים ארוכים לאחר ששילם סכום של 243,000 דולר ארה"ב, ללא קבלת תמורה, וימתין לעורר טענותיו רק לאחר שהמשיבה מגישה כנגדו את תביעתה?

בנוסף, כותב בית משפט קמא שבחתימתו של המערער על הנספח להסכם הנאמנות (נספח ג' לתצהיר שלמה דוד), אישר המערער שהשירות שבגינו צריכה להיות משולמת התמורה כבר ניתן, עוד טרם החתימה על ההסכם. מכאן, שהצדדים בחרו בניסוח חד משמעי שאיננו נתון לפרשנות ואין המערער יכול כיום לנסות ולשנות בעל-פה התחייבות כתובה זו.

מסקנת בית משפט קמא היתה שתוכן המסמכים והתנהגותו של המערער מעידים כאלף עדים על כך שאין הוא זכאי להחזר תשלום כלשהו ועדות בעל-פה המועלית לראשונה בבית המשפט (או בתצהיר עדות ראשית) אינה יכולה להחזיר את הגלגל אחורנית ולשנות בדיעבד את מה שהצדדים סיכמו ואף העלו את הסיכום על הכתב.
י"ד. על יסוד כל האמור לעיל, הגיע בית משפט קמא למסקנה לפיה יש לדחות את תביעתם של המערערים להפרשי תשלום בגין השטח, וכן להשבת דמי הייעוץ בסך 243,000 דולר ארה"ב (ת.א. 21356/02), ואילו תביעתה של המשיבה להשבת סכום של 581,071 ₪, הואיל והשטח שקיבלה בפועל קטן מן השטח בגינו שולמה התמורה – התקבלה.

ט"ו. המערערים מיאנו להשלים עם תוצאת פסק דינו של בית משפט קמא וערעורם מונח בפני
נו.

לטענת המערערים, שגה בית משפט קמא בפרשנות שנתן לסעיף 3 להסכם הנאמנות. לדעת המערערים, שגה בית משפט קמא בכך שלא ייחס לביטויים "שטח כולל" ו"שטח ברוטו", כפי שהם מופיעים בסעיף 3 להסכם הנאמנות, את המשמעות הנכונה לפיה יש לחשב כל קומה "מקצה לקצה" באופן שיש לכלול בכל קומה גם את שטחם של כל חדרי המדרגות והמעלית המשמשים את המשיבה בלבד והמוחזקים על ידי המשיבה בלבד.

לדעת המערערים שגה בית משפט קמא בפרשנות שנתן להסכם הנאמנות הן לפי לשונו, הן לפי אומד דעתם הסוביקטיבית והאובייקטיבית של הצדדים, הן לפי הגיונו, הן לפי נסיבות העסקה והן לפי הנוהג המקובל במכירת שטחי מסחר.

המערערים טענו ששגה בית משפט קמא בקובעו כי הפרשנות שמבקש המערער לייחס נוגדת את סעיף 55 (ג) של חוק המקרקעין האוסר הצמדת חדרי מדרגות ומעליות בבית משותף. המערער לא ביקש את הצמדת אותם חלקים אלא טען שיש לכלול חלקים אלה בשטח על פיו יש לקבוע את המחיר המשולם למוכרת (חברת גני תעשיה בע"מ), ומה עוד שחלקים אלה מוחזקים בפועל על ידי המשיבה בלבד, והשימוש הנעשה בחדרי המדרגות והמעלית משרת את המשיבה בלבד.

כמו כן, שגה בית משפט קמא בכך שלא קיבל את ההצעה החלופית של המשיבה, בסיכומיה, לצרף לשטח הקומות שרכשה המשיבה את חלקה היחסי ברכוש המשותף, בחדרי המדרגות והמעלית.
הצעה חלופית זו של המשיבה סבירה וצודקת יותר, כך טוענים המערערים, מאשר השארת שטחים אלה מחוץ לחישוב. בפועל, נלקחו שטחים אלה בחשבון על ידי המוכרת של שתי הקומות (חברת גני תעשיה בע"מ).

ט"ז. עוד טוענים המערערים ששגה בית משפט קמא בכך שלא דחה את תביעת המשיבה שהוגשה דווקא כנגד המערער שלא היה צד לעסקה כלשהי אלא שימש נאמן שפעל בשליחותן של המערערות מס' 1 ומס' 2 והמשיבה.

המערערים גם קובלים על כך שבית משפט קמא קבע שהמערער בחר בשיטתיות להתנער בעדותו מתוכנם של המסמכים עליהם חתם ומתוכנם של המסמכים שנשלחו מטעמו. המערער עמד, וממשיך לעמוד, אחר כל ההסכמים שנחתמו והמחלוקת נסובה על פרשנותם בלבד.

עוד טוענים המערערים שבית משפט קמא שגה בכך שלא התייחס לחוסר המהימנות בעדות מנכ"ל המשיבה שלמה דוד והתחמקותו ממרבית השאלות שנשאל.

לטענת המערערים, שגה בית משפט קמא בכך שקבע כי המחלוקת לגבי שטחן של שתי הקומות התעוררה לפני חתימת הסכם הנאמנות, בעוד שהמערער טען בתצהירו שמחלוקת זו התעוררה לאחר חתימת ההסכם. נכון הוא שהמשיבה דרשה לפני חתימת הסכם הנאמנות לכלול בהסכם זה סעיף לפיו יערכו הצדדים בעתיד מדידה מדוייקת של השטחים שרכשה. זאת עשתה המשיבה משום שלא היתה לה ידיעה מוחלטת לגבי המידות המדוייקות טרם חתימת ההסכם. אולם, הודעתה המפורשת כי שטחן של שתי הקומות הינו פחות מ-5,400 מ"ר באה אך ורק לאחר חתימת ההסכם. כך העיד המערער בתצהירו בהתאם לעובדות, ובתום לב.
כמו כן טעה בית משפט קמא בכך שלא ייחס כל חשיבות לעובדה שזמן רב לאחר ביצוע המדידות על ידי המודד המוסכם, וגם לאחר שהוגשו התביעות נשוא ערעור זה, פרסמה המשיבה בעיתונים שונים מספר מודעות למכירת שתי קומות בשטח של 5,400 מ"ר ולא פחות מכך. אילו היתה למשיבה ידיעה כי שטחן של הקומות הוא פחות מכך – היתה היא נמנעת מלציין שטח זה.

י"ז. עוד טוענים המערערים ששגה בית משפט קמא בכך שדחה את התביעה שהגישו המערערות כנגד המשיבה (ת.א. 21356/02) להשבת התשלום ששילמה המערערת מס' 2 למשיבה תמורת יעוץ ותיווך שמעולם לא ניתנו לה או למי מן המערערים האחרים.

לטענת המערערים, שגה בית משפט קמא בכך שלא ייחס חשיבות לעובדה שמנכ"ל המשיבה שלמה דוד לא ידע להסביר ולפרט איזה ייעוץ נתן למשיבה, ומה הפעולות שביצע עבור המערערת .מנכ"ל המשיבה גם הודה בעדותו שאין לו מסמכים כלשהם בדבר ייעוץ שנתן למערערים.

עוד טוענים המערערים ששגה בית משפט קמא בכך שלא ייחס כל חשיבות לעובדה שהמערער לא נחקר על דבריו המפורשים בתצהירו לפיהם אולץ לשלם את דמי התיווך והייעוץ לפני שאלה ניתנו לו בפועל, מפני שבסמוך לפני חתימת הסכם הרכישה, הודיעה המשיבה שללא ביצוע תשלום זה לא תוכל לממן את חלקה במקרקעין, דבר שהיה מעמיד את המערערות מס' 1 ומס' 2 בפני
הפרת הסכם מול המוכרת – חברת גני תעשייה בע"מ .

יתר על כן, המערערים האמינו כי למשיבה רוכשים רציניים לחלקים שונים שרכשו המערערות מס' 1 ומס' 2, שהמערער גם נפגש עימם והיה נכון לשלם דמי תיווך גבוהים למדַי לשם כך.

בנוסף, שגה בית משפט קמא בכך שלא נתן דעתו להתעשרות שלא כדין שעשתה המשיבה מקבלת כספים "סתם כך" וללא כל תמורה.
עד כאן תמצית טענותיהם של המערערים.

י"ח. המשיבה תומכת בקביעות ובממצאים שקבע בית משפט קמא בפסק דינו, וכמובן גם בתוצאות פסק הדין.

ב"כ המשיבה מציין שבית משפט קמא העדיף את העדויות שהושמעו מטעם המשיבה על פני עדויותיהם של המערערים וזאת בשני הנושאים השנויים במחלוקת: שטח הממכר, ודמי הייעוץ.
ב"כ המשיבה דוחה את טענת המערערים לפיה השטח הכולל של שתי הקומות שרכשה המשיבה עולה על 5,400 מ"ר. בניגוד לנטען על ידי המערערים, שטחן הכולל של שתי הקומות בלבד ללא הקומה התחתונה הינו 5,326 מ"ר.

מוסיף ב"כ המשיבה ומציין שלנטען על ידי המערערים בסעיף 4 לעיקרי הטיעון, לפיו הציגו המערערים בפני
המשיבה את הנתונים כפי שהוצגו למערערים על ידי המוכרת (חברת גני תעשיה בע"מ) אין כל תמיכה בראיות שהוצגו בפני
בית משפט קמא, ואף אין לכך רלוונטיות בהתייחס למחלוקת שבין הצדדים.

בתשובה לטענת המערערים, שלא היה מקום לחייב את המערער בתשלום ההפרש נוכח היותו שליח שרכש את הממכר בנאמנות מצביע ב"כ המשיבה על כך שהסכם הנאמנות הוא הסכם שנעשה בין המשיבה מחד גיסא, לבין המערער מאידך גיסא.

התחייבויות המערער הינן התחייבויותיו שלו בלבד. המערער לא רכש את הממכר רק בעבור המשיבה, אלא כעולה מהסכם הנאמנות (נספח ב' לתצהירו של מר שלמה דוד) רכש המערער מחברת גני התעשיה שטחי מקרקעין שונים באיזור התעשיה עכו. את רובם השאיר בידיו, באמצעות המערערות מס' 1 ומס' 2 שהינן חברות שבבעלותו, ואילו את הממכר, מכר למשיבה.

מכל מקום, ההתחייבויות וההצהרות הכלולות בהסכם הנאמנות, הינן של המערער ולא של חברת גני תעשיה בע"מ.

י"ט. עוד טוען ב"כ המשיבה שצדק בית משפט קמא בכך שקיבל את ההסברים שניתנו על ידי העדים מטעם המשיבה בכל הנוגע לעובדה שהמשיבה פרסמה מטעמה את הממכר בשטח של 5,400 מ"ר, ובשים לב להסברים שניתנו על ידי המשיבה, אין ללמוד מפרסום זה דבר לגבי תוכנו של הסכם הנאמנות.

כמו כן, בדין קיבל בית משפט קמא את גירסת המשיבה באשר לאופן פרשנות המונח "מ"ר מבונה ברוטו".
הגירסה הנגדית המוצעת על ידי המערערים מנוגדת בתכלית לעובדות שהוכחו בפני
בית משפט קמא, וללשונו של הסכם הנאמנות. מן הראיות שהוצגו בפני
בית משפט קמא, עולה כי המשיבה התלוננה לאורך כל הדרך על כך ששטח הממכר קטן מן השטח המוצהר על ידי המערער, ודרשה כי תמורת הממכר תחושב לפי מ"ר וכי תיערך מדידה באופן מיידי.

ב"כ המשיבה מצביע על כך שמן האמור בסעיף 3(ג) של הסכם הנאמנות, עולה שהמשיבה רוכשת את הקומה השניה ואת הקומה השלישית. המשיבה רשאית להשתמש בחניה שמחוץ למבנה, ובשירותים אחרים אשר במבנה כגון: המעלית, הכניסה למבנה והמדרגות.

זכות החכירה בקומה השניה ובקומה השלישית נבדלת מן הזכות לשימוש בלבד שניתנה למשיבה בחניות, במעלית, בכניסה למבנה, ובמדרגות.

עוד מדגיש ב"כ המשיבה שההסכם נערך בין צדדים המעורים היטב בביצוע עסקאות במקרקעין, ולכן יש להעניק חשיבות מתאימה לעובדה שהצדדים קבעו כי הממכר יחושב לפי "מ"ר מבונה ברוטו" ולא "מ"ר ברוטו". השימוש במילה "מבונה" שולל הכללת שטחים שאינם מבונים, כגון חדרי מדרגות ופירים של מעליות .
מסביר ב"כ המשיבה ששטח שתי הקומות שרכשה המשיבה הוא 5,326 מ"ר. משטח זה יש להפחית את שטחי חדרי המדרגות והמעלית הכלולים בקומות בשטח מצטבר של 364.42 מ"ר, ומכאן שהממכר הוא בשטח ברוטו (משמע, כולל קירות חיצוניים) של 4,961.58 מ"ר, והיקף השטח החסר הוא איפוא 438.42 מ"ר.

כ. בהתייחס לטענת המערערים בדבר הפרשנות התחליפית שהציעה המשיבה בסיכומי טענותיה בבית משפט קמא (כשלפי פרשנות זו היקף השטח החסר הוא רק 323 מ"ר) כותב ב"כ המשיבה שבית משפט קמא קיבל את גירסתה המקורית של המשיבה באשר לפרשנות ההסכם. בעיקרי הטיעון שמטעם המערערים אין כל הסבר במה מוטעית קביעתו של בית משפט קמא בעניין זה.

כיום, אין עוד מקום להתייחס לפרשנות החלופית שהוצעה על ידי המשיבה בסיכום טענותיה, הואיל ופרשנות זו הוצעה רק למקרה שבו בית משפט קמא אינו מקבל את גירסתה העיקרית של המשיבה באשר לאופן פרשנותו של ההסכם.

לכן, כיום, בשים לב לממצאים ולמסקנות שקבע בית משפט קמא בפסק דינו, אין עוד נפקות להצעה החלופית שהציעה בזמנו המשיבה בסיכומיה.

גם לעניין הסוגיה הנוספת שבמחלוקת, דהיינו, תביעתם של המערערים להשבת דמי הייעוץ ששולמו למשיבה על ידי המערערת מס' 2, טוען ב"כ המשיבה שלמעשה אין בטענותיהם של המערערים התייחסות ממשית להנמקותיו של בית משפט קמא בפסק דינו.

עד כאן תמצית טענות המשיבה.

כ"א. בדיון שהתקיים בפני
נו ביום 6.12.05, האזנו לטיעוניהם בעל-פה של ב"כ הצדדים.

עתה, לאחר שעיינו בתיקו של בית משפט קמא, בפסק הדין נשוא הערעור, בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון שהגישו בפני
נו ב"כ שני הצדדים, ובתיקי המוצגים שהגישו לעיוננו באי כוחם של שני הצדדים, לרבות הטיעונים בעל-פה אותם שמענו ביום 6.12.05, הגיעה העת להכריע במחלוקת שבפני
נו.

כ"ב. בית משפט קמא ביסס את ממצאיו וקביעותיו, בין היתר, גם על יסוד האמון אותו רחש לעדותו של מנכ"ל המשיבה מר שלמה דוד, עדות אותה העדיף בית משפט קמא על פני עדותו של המערער (סעיף 14 של פסק הדין).

עוד ובנוסף קבע בית משפט קמא (בסעיף 23 של פסק הדין) שעדות עו"ד גיא אטיאס, שייצג את המשיבה היתה גם היא אמינה עליו.

אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות ובממצאים שבמהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית לה היתה ההזדמנות להתרשם התרשמות בלתי אמצעית מן העדים שהופיעו בפני
ה. אמנם, לכלל זה יש, כמובן, יוצאים מן הכלל, כגון: במקרים בהם עולה בבירור שהקביעות והממצאים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית אינם עולים בקנה אחד עם הראיות שהובאו בפני
הערכאה הדיונית, אך לא זה המקרה שבפני
נו.

בית משפט קמא הסיק את מסקנותיו על יסוד הקביעות העובדתיות והממצאים שבמהימנות אותם קבע, ובאלה אין הצדקה להתערב. המסקנות המצויות בפסק דינו של בית משפט קמא מבוססות לא רק על אותן עדויות שהיו אמינות על כב' השופט קמא, אלא גם על יסוד פרשנות המסמכים שהוגשו לעיונו של בית משפט קמא.

כ"ג. הפרשנות שניתנה על ידי כב' השופט קמא למסמכים שהוצגו בפני
ו, מקובלת עלינו, והיא מבוססת היטב לא רק על יסוד התשתית הראייתית, שהיתה אמינה על כב' השופט קמא, אלא היא מבוססת גם על אדני החוק וההגיון.

איננו סבורים שנפלה במסקנות אלה של כב' השופט קמא טעות כלשהי שיהא בה כדי להצדיק התערבותה של ערכאת הערעור.
בצדק ציין ב"כ המשיבה בעיקרי הטיעון שלו שההצעה החליפית באשר לאופן חישוב השטח,שהופיעה בסיכומי הטענות שמטעם המשיבה בבית משפט קמא, איננה רלוונטית כיום. הצעה חליפית זו הועלתה רק למקרה ועמדתה המקורית של המשיבה לא תהא מקובלת על בית משפט קמא, אך משקיבל בית משפט קמא את גירסתה המקורית של המשיבה ואת אופן חישוב השטח, כפי שנעשה על ידי המשיבה בהתאם לגירסתה זו, אין עוד נפקות להצעה החליפית.

משלא נפלה כל טעות בקביעותיו ובמסקנותיו של בית משפט קמא, שבחר לאמץ ולקבל את עמדת המשיבה באשר לאופן חישוב השטח, אין עוד מקום ליתן את הדעת להצעה החלופית שהעלתה המשיבה בסיכומי הטענות שהוגשו לבית משפט קמא.

כ"ד. מבלי לפרט כאן כל אחת ואחת מן הטענות שהעלה ב"כ המערערים, נציין, כי נתנו דעתנו לכל ההשגות שהעלה ב"כ המערערים הן בהודעת הערעור, הן בעיקרי הטיעון והן בטיעון בעל-פה שהתקיים בפני
נו ביום 6.12.05, אך לא ראינו מקום לקבל את טענות המערערים, כולן או מקצתן, וסבורים אנו, כמוסבר כבר לעיל, שקביעותיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא מבוססות כראוי ואין מקום להתערבותנו בפסק דינו של כב' השופט קמא.

כ"ה. רואים אנו לנכון להוסיף ולהתייחס לטענת ב"כ המערערים, לפיה נפלה טעות בפסק דינו של בית משפט קמא בכך שהמערער חוייב אישית לשאת בתשלום, הגם שהמערער איננו אלא שלוח של המשיבה ושל המערערות מס' 2 ומס' 3, וכי המערער פעל כנאמן בהתאם להסכם נאמנות עם חברת גני תעשיה עכו בע"מ (נספח א' לתצהירו של המערער נ/1).

אנו מפנים לטיעונו של ב"כ המערערים בפני
נו בעמ' 2 רישא לפרוט' מיום 6.12.05, וכן סעיף 5 בעיקרי הטיעון שמטעם המערערים, וסעיף 7 בהודעת הערעור.

כ"ו. אין בידינו לקבל טענה זו של ב"כ המערערים. מקובלת עלינו תשובתו של ב"כ המשיבה כפי שזו באה לידי ביטוי בסעיף 23(א) בעיקרי הטיעון שמטעם המשיבה.

המערער אכן התקשר ביום 26.12.01 בהסכם עם המוכרת: חברת גני תעשיה עכו בע"מ (נספח א' לתצהיר המערער נ/1) כשהמערער הוא "הקונה" על פי הסכם זה, ומצויין באותו הסכם שהמערער פועל בנאמנות עבור אחרים.

במקביל נעשה באותו תאריך (26.12.01) הסכם נאמנות בין שתי המערערות והמשיבה, מצד אחד ("הנהנים"), לבין המערער, בתוקף היותו "הנאמן", מצד שני, נספח ב' לתצהירו של מנכ"ל המשיבה מר שלמה דוד. לפי סעיף 6 של הסכם נאמנות זה, קיבל על עצמו הנאמן, בין יתר הדברים:

"לרכוש עבור הנהנים את זכויות החכירה במקרקעין, לחתום בשמם מול המוכרת על הסכם הרכישה...".

ביום 21.2.02 נחתם נספח להסכם הנאמנות (נספח ג' לתצהיר מר שלמה דוד). במסמך זה נכתב, בין היתר, שהנאמן-המערער רכש עבור המשיבה ביום 26.12.01, זכויות חכירה בקומה השניה ובקומה השלישית של המבנה, כהגדרתו בהסכם הנאמנות, כשהצדדים חלוקים לגבי גודל השטח שנרכש על ידי המשיבה, וכי בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם ישלח הנאמן מודד לשטח לצורך מדידתו.

כ"ז. בסעיף 3(ג) של הסכם הנאמנות מיום 26.12.01, (נספח ב' לתצהירו של מר שלמה דוד), נקבע שעל המשיבה לשלם למוכרת (משמע, גני תעשיה עכו בע"מ), סכום בשקלים השווה ל-1,296,000 דולר ארה"ב. הובהר, בסיפא של סעיף 3(ג) הנ"ל, שסכום זה נקבע לפי בסיס של 240 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ לכל 1 מ"ר מבונה (ברוטו) בממכר הנ"ל, וכי אם יתברר ששטחו של הממכר גדול או קטן מ-5,400 מ"ר, ישתנה מחיר הרכישה בהתאם.

בסעיף 4 של הסכם הנאמנות (נספח ב' לתצהירו של מר שלמה דוד), נקבע שהתמורה תשולם על ידי כל אחד מן הנהנים בהמחאות בנקאיות שתירשמנה לפקודת המוכרת ותימסרנה לידי הנאמן, שיעבירן למוכרת או לנציגה. בסעיף 5 של הסכם הנאמנות פורטו השיעורים והמועדים של תשלום התמורה, לרבות מועד העברת סכומים אלה על ידי הנאמן למוכרת.

כפי שכבר ציינו לעיל, מתייחס סעיף 6 של הסכם הנאמנות הנ"ל, מיום 26.12.01, לחובותיו של הנאמן – המערער. בין יתר חובות אלה נקבע כי הנאמן מתחייב לרכוש עבור הנהנים את זכויות החכירה במקרקעין, וכן לחלק את המקרקעין לכל הנהנים על פי חלקם, כמוגדר בסעיף 3 של הסכם הנאמנות, כשסעיף 3(ג) קובע שהמשיבה רוכשת שטח כולל של 5,400 מ"ר.

כ"ח. משנקבע על ידי בית משפט קמא בפסק דינו, בהתאם לגירסתה ועמדתה של המשיבה, שהשטח שקיבלה המשיבה בפועל הוא פחות מאשר 5,400 מ"ר, היפר בכך הנאמן-המערער את הסכם הנאמנות שבינו לבין המשיבה.

הטעם לכך הוא שבהתאם לסעיף 3(ג) של הסכם הנאמנות (נספח ב' לתצהיר מר שלמה דוד) רוכשת המשיבה במבנה נשוא הדיון שטח כולל של 5,400 מ"ר, ובהתאם לכך גם נקבעה התמורה שהיא העבירה בגין רכישתו של אותו שטח.

הנאמן-המערער התחייב, בין יתר הדברים, לפי סעיף 6 של הסכם הנאמנות הנ"ל, לרכוש עבור הנהנים את זכויות החכירה במקרקעין, ולחלק את המקרקעין לכל הנהנים "עפ"י חלקם כמוגדר בסעיף 3 לעיל".
משקיבלה המשיבה שטח שהינו פחות מאותם 5,400 מ"ר, פשיטא שהמערער-הנאמן היפר את התחייבותו כלפי המשיבה, ועסקינן בהתחייבותו האישית שהרי הסכם הנאמנות הנ"ל מיום 26.12.01, נחתם בין שתי המערערות והמשיבה מחד גיסא, לבין המערער בתפקידו כנאמן, מאידך גיסא.
מי ששימש בתפקיד הנאמן היה המערער. משהיפר המערער את ההתחייבות שנטל על עצמו כלפי המשיבה על פי הסכם הנאמנות, נוצרה עילת התביעה האישית כנגדו.

חיזוק למסקנה זו נובע גם מן הנספח להסכם הנאמנות (נספח ג' לתצהירו של שלמה דוד) מיום 21.2.02, שהוא מסמך שנעשה בין המשיבה, מחד גיסא, למערער, בהיותו הנאמן, מאידך גיסא.

לפי מסמך זה, מיום 21.2.02, סוכם שהנאמן ישלח מודד לשטח לצורך מדידתו מן הטעם שהצדדים חלוקים לגבי גודל השטח שנרכש על ידי המשיבה.

אילו סבר המערער-הנאמן שאין למשיבה כל עילה כנגדו, אלא כנגד המוכרת חברת גני תעשיה עכו בע"מ בלבד, כי אז נשאלת השאלה מדוע ראה הנאמן-המערער לנכון לשגר מודד לשטח לצורך מדידתו, ואף חתם לצורך זה על מסמך שנעשה בינו לבין המשיבה, כשבמסמך צויין מפורשות: "הואיל והצדדים חלוקים לגבי גודל השטח שנרכש על ידי יובל אלון"?

אם אמנם סבר המערער שאין יריבות בינו לבין המשיבה, מדוע נעשה הנספח מיום 21.2.02 בין המערער מחד גיסא, לבין המשיבה מאידך גיסא, ולא בין המשיבה לבין המוכרת חברת גני תעשיה עכו בע"מ?

עולה מכל האמור לעיל, שמשנקבע כי השטח שקיבלה המשיבה במבנה נשוא הדיון הינו פחות מאשר 5,400 מ"ר חלה על המערער חובה לשאת בתשלום ההפרש שנוצר בין התמורה החוזית ששילמה המשיבה, בגין שטח של 5,400 מ"ר, לבין השטח שקיבלה המשיבה בפועל.


כ"ט. טענה נוספת שהועלתה בהודעת הערעור היא שהמערער טען בתצהירו כי הוא אולץ לבצע את התשלום של 243,000 דולר ארה"ב, דמי ייעוץ, הואיל ובסמוך לפני חתימת הסכם הרכישה הודיעה המשיבה כי ללא ביצוע תשלום זה לא תוכל לממן את חלקה במקרקעין, דבר שהיה מעמיד את המערערות מס' 1 ומס' 2 בפני
הפרת הסכם מול גני תעשיה בע"מ.

בנוסף, האמינו המערערים כי למשיבה רוכשים רציניים לחלקים שונים שרכשו המערערות מס' 1 ומס' 2 (עיינו בסעיף 14 בתצהיר המערער נ/1). נטען בהודעת הערעור שהמערער לא נחקר בשעת הדיון בבית משפט קמא על דברים אלה שנאמרו בתצהירו.

סבורים אנו שטענתו זו של המערער הפכה לבלתי רלוונטית בשים לב לנספח להסכם הנאמנות מיום 21.2.02 (נספח ג' לתצהירו של מר שלמה דוד). באותו מסמך נאמר מפורשות שביום 20.8.01 נחתם בין המשיבה לבין המערערת מס' 2 הסכם "לפיו התחייב סיני לשלם ליובל אלון סך של 243,000$ בצירוף מע"מ עבור שירות ייעוץ שנתנה יובל אלון לנאמן" (ההדגשה שלנו).

משקבע בית משפט קמא שהוא מעדיף את עדות מנכ"ל המשיבה מר שלמה דוד על פני עדותו של המערער, ונוכח המסמך מיום 21.2.02 ממנו עולה שהתשלום של 243,000 דולר בתוספת מע"מ היה עבור שירות ייעוץ שהמשיבה נתנה לנאמן, אין עוד מקום לטענה לפיה בוצע התשלום מתוך אילוץ.
מכל האמור לעיל עולה כי שירות הייעוץ אכן ניתן, ומכאן שדרישת התשלום בגין שירות ייעוץ שניתן היא דרישה לגיטימית.

ל. אם לסכם את כל האמור לעיל, מסקנתנו היא איפוא שלא נפלה כל טעות בקביעותיו ובמסקנותיו של כב' בית משפט קמא.

התוצאה מן האמור לעיל היא שאנו דוחים את הערעור, ומחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבה שכ"ט עו"ד בסכום של 6,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

הפקדון, ככל שהופקד, יועבר על ידי המזכירות לידי ב"כ המשיבה עו"ד ע. אטיאס, לכיסוי תשלום שכה"ט בתוספת מע"מ, בהתאם ל

פסק דין
זה. יתרת הפקדון, מעבר לתשלום שכה"ט הנ"ל, אם אמנם תישאר יתרה כזו, תוחזר לב"כ המערערים.

ניתן היום ד' בטבת, תשס"ו (2 בפברואר 2006) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ שני הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.


י. גריל
, שופט
[אב"ד]

ר. חפרי-וינוגרדוב
, שופטת

מ. פינקלשטיין
, שופט

הקלדנית: ר.ס/א.א.








עא בית משפט מחוזי 3193/04 רוני סיני יזמות (1995) בע"מ ,רוני סיני יזמות והשקעות בע"מ,רוני סיני נ' יובל אלון חברה לבניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 02/02/2006)