פסקי דין על גיא שטיינברג | פסקי דין על אביבית ינאי

6694-06/17 תאמ     06/02/2020




תאמ 6694-06/17 גיא שטיינברג נ' אביבית ינאי








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



תא"מ 6694-06-17 שטינברג נ' ינאי



לפני
כבוד הרשמת בכירה ורדה שוורץ


ה
תובע
:

גיא שטיינברג


נגד


ה
נתבעת
:

אביבית ינאי

ב"כ התובע: תום שפלר
ב"כ הנתבעת: עו"ד עדי מנצור מהסיוע המשפטי


פסק דין


1. הליך זה החל כבקשה לביצוע שטר שהוא שיק על סך 11,000 ₪ משוך מחשבונה של הנתבעת לפקודת התובע. זמן פירעון השיק ליום 26.6.16. (להלן: "השיק").
השיק חולל בהוראת אין כיסוי מספיק.
התובע הינו מתווך מקרקעין ואין מחלוקת כי השיק נמסר לתובע במעמד חתימתה של הנתבעת על הסכם שכירות דירה.
לטענת התובע בכתב התשובה שהגיש, מסרה לו הנתבעת את השיק כשכרו בגין תיווך עסקת השכירות שהיא צד לה.
לטענת הנתבעת אין התובע זכאי לדמי תיווך בהעדר הסכם תיווך כדין וכי לא היה הגורם היעיל בעסקה.
עוד טענה הנתבעת כי ממילא בוטל הסכם השכירות בהסכמה לאחר ששהתה במושכר פחות מ 48 שעות.
עוד טענה הנתבעת כי מסרה את השיק לתובע מתוך בלבול, לחץ ומצב נפשי לא טוב הנובע ממצבה הנפשי הלא יציב ושלא טופל כראוי באותה עת.

2. גרסתו העובדתית של התובע כפי שבאה לידי ביטוי בתצהיר עדות ראשית שהגיש היא כדלקמן:
התובע הוא המתווך המטפל, לטענתו, בבלעדיות בדירות המוצעות לשכירות בבניין בו מצוי המושכר.
הנתבעת פנתה אליו על מנת שיתווך עבורה דירה בשכירות בבניין לאחר שהופנתה אליו על ידי חבר משותף המתגורר אף הוא בבניין.
הפגישה הראשונה בין התובע לנתבעת התרחשה בדירת מגוריו של אותו חבר משותף. באותה פגישה ידעה התובעת כי התובע עוסק בתיווך ואף ביררה אצלו את שיעור שכרו שהוא עלות חודש שכירות בצירוף מע"מ.
הנתבעת שמעה מפיו של התובע את כל הפרטים על המושכר המוצע ועמדה על כך כי בעל הדירה יתייצב מיד לחתימת החוזה באותו היום.
התובע מסר לנתבעת את פרטי ההתקשרות עם בעל הבית בצהרי אותו היום.
מתכתובת בין הצדדים מבורר סכום דמי התיווך הנדרש בהעדר כל טענה כנגד.
לטענת התובע התבקש על ידי הנתבעת לבצע עבורה שירותים נוספים הקשורים בדירה.
בעקבות אי תשלום, הן לתובע והן למשכיר, התבקשה הנתבעת לפנות את המושכר ואכן המושכר פונה על ידי הנתבעת לאחר ששילמה למשכיר דמי שכירות של חודש הימים בו החזיקה בו.
יצוין כאן כי התובע הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם אותו חבר משותף אך זה לא נחקר בהסכמה בעקבות אי התייצבותו לחקירה נגדית.

3. גרסתה של הנתבעת היא כדלקמן:
הנתבעת מאובחנת כסובלת ממצב רפואי קשה ומוכרת כנכה ע"י המוסד לביטוח לאומי.
באחד מהתקפי המחלה חיפשה לשכור דירה בעלות חודשית בסך של 9,500 ₪ בחודש שהיא עלות גבוהה מיכולתה הכלכלית של 2,400 ₪ בחודש מקצבת ביטוח לאומי.
לטענת הנתבעת לא הסביר לה התובע כי הוא מתווך ואת דרישתו לדמי תיווך והציג לה את הדירה מבלי שהחתים אותה על הסכם תיווך.
לטענת הנתבעת הפעולה היחידה שביצע התובע היא פתיחת דלת הדירה.
התובע טען באוזניה כי הוא גר בבניין והגיע לפתוח לה את הדירה.
הפגישה ארכה מספר דקות מבלי שהתובע יבדוק את יכולתה הכלכלית לשלם את דמי השכירות הגבוהים וכאשר הנתבעת מצויה בהלך נפשי קשה תחת השפעת כדורים ומוכנה לעשות הכל לאחר שהתגוררה במכוניתה.
הסכם השכירות נחתם כאשר המשכיר מיוצג על ידי עו"ד ומבלי שאיש בודק כיצד תעמוד בתשלומי דמי השכירות.
לאחר יום אחד פעלה לביטול הסכם השכירות.
הנתבעת נדרשה ליתן שיק מבלי הבינה את מהותו והיא סברה כי מדובר בשיק בטחון עבור המשכיר או שיק לתשלום שכר הדירה.
סמוך לאחר החתימה על הסכם השכירות – אושפזה הנתבעת כך שבפועל לא התגוררה במושכר כלל. לאחר שחרורה מהאשפוז נדרשה בפינוי הדירה בעקבות אי תשלום והיא לא שבה לדירה.
לטענת הנתבעת התנהל התובע כמי שהוא בעל הדירה ודרש את תשלום דמי השכירות ופינוי הדירה תוך שהוא דורש עתה סכום העולה על סכום עלות דמי השכירות של חודש ימים.

4. דיון והכרעה:
במעמד חקירתו הנגדית תיאר התובע את מהלך הדברים:
"הראיתי לה את הדירה יחד עם השכן שהביא לי אותה, הראיתי לה את הדירה מצא חן בעיניה והיא ביקשה שנביא את בעל הבית, התקשרתי לבעל הבית, ותיארתי לו את הנתבעת, שהיא מעצבת פנים, וגם האמנתי לה. בעל הנכס הגיע היא קיבלה את ההסכם עברה עליו, ביקשה להתקדם, היא אמרה שהיא תיתן לו את הערבויות לפני כניסת הדירה, נתנה לו שקים לשכירות, ואפילו ביקשה ממני להתקין לה מושב לאסלה. היא עברה על החוזה, לא היה לה הערות, ולא טענות, חתמה ונתנה שקים, והבטיחה שביום כניסת הדירה היא תביא את הערבויות." (עמ' 5 פרוטוקול יום 14.7.19 שורות 20-27).
הנתבעת תיארה במילותיה את האירועים:
"הייתי אצל תומר, כן...ונכנסנו לדירה... (שאלה: תומר מה אמר לך?) יש לי פה חבר בבניין שעובד בבניין הזה,..הוא קרא לו ואז,...הם קראו לישראל...בדירה של תומר... אחר כך נעשתה בדירה החתמת חוזה...בדירה שהייתי אמורה להשכיר... שוב, כמו שאמרתי, תומר וגיא היו ביחד, אני וישראל וגיא ותומר היינו ביחד בדירה, אני לא יודעת מי ארגן את זה."
(עמ' 15-16 פרוטוקול יום 22.12.19).
עולה מדברי בעלי הדין כי המדובר בעסקה שבוצעה ביום אחד וכי ההיכרות בין השניים בוצעה באמצעות מכר משותף, תומר. תומר והתובע מתגוררים שניהם באותו הבניין בו מצוי המושכר.
באותו מעמד אף נמסרו שקים הן למשכיר והן לתובע.
על פי מסמך שהמציא התובע לתיק בית המשפט עולה כי ביום 26.7.16 (חודש ימים לאחר האירוע המכונן) נחתם בין ישראל כהן (נציג בעלי המושכר) לבין הנתבעת הסכם לסילוק טענת סופי ומוחלט ממנו עולה כי הנתבעת השיבה את החזקה במושכר ביום 20.7.16 וכי הסכם השכירות בטל (להלן: "הסכם הסילוק").
הנתבעת התחייבה לשלם לישראל כהן סך 9,500 ₪ במזומן כנגד ויתור תביעות.
בהתאם לסעיף 3 בהסכם הסילוק:
"ישראל ימסור ליהודית את כל ההמחאות שנמסרו לידיו ו/או מי מטעמו לרבות המשכירים או מתווכים ו/או בעלי מקצוע בכירים והוא מתחייב שלא לפרוע אותם בהוצל"פ ואו בהסבה ו/או בדרך אחרת."
שולם גם סך של 1,100 ₪ דמי ניהול עבור חודש.

5. גרסתה של הנתבעת כי לא ידעה כי התובע הינו מתווך ולא נדרשה בתשלום דמי תיווך אינה מתיישבת עם התכתבויותיה של הנתבעת במסרונים עם התובע שצורפו כנספחים לתצהירו של התובע.
לשאלת התובע במסרון מיום 26.6.16: "חחח תוציאי לי בבקשה גם את דמי התיווך שלי" עונה הנתבעת במסרון: "העברה או מזומן מה תעדיף?".
בהמשך שואלת הנתבעת: "מה מגיע לך נשמה טובה ואיכותית ברמות?" ונענית על ידי התובע: "חודש". הנתבעת משיבה: "תרענן לי את הזיכרון" ..
במסרון מיום 13.7.16 שואלת הנתבעת את התובע: "למה? התגעגעת או לבצע העברה בנקאית פלוס מע"מ? כמה זה יוצא בכלל?!" עונה התובע: "דואג לך רציתי לראות שהסתדרת..12,870 כולל מע"מ". בהמשך אומר התובע: "הסוכן שלי גייס את הדירה כבר לועס לי את תראש אז פליזזז תדאגי לזה" והנתבעת עונה: "בטיפול".
בהתכתבות נוספת מיום 14.7.16 מעדכנת הנתבעת את התובע כי היא מצויה בתהליך העברת כספים מחשבונה בבנק.
מצופה היה מהנתבעת, לול אכן גרסתה, שלא ידעה כי התובע מתווך ולא ידעה כי הינה נדרשת לשלם דמי תיווך עבור עסקת השכירות, אמתית היא, כי תדחה על הסף כל דרישה לתשלום דמי תיווך או תשלום כלשהוא לתובע.
לפיכך, גרסה זו של הנתבעת נדחית.

6. בנסיבות העניין, נותרה רק שאלה אחת לדיון והיא שאלה משפטית גרידא האם זכאי התובע לדמי תיווך גם בהעדרו של הסכם תיווך.
סעיף 9(א) בחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה."
סעיף החוק הוא חד משמעי וקובע את חובת כריתתו של הסכם תיווך בכתב בין הצדדים כתנאי לזכאות בתשלום דמי התיווך.
בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ מיום 5.7.18 נקבע:
"הדין קובע דרישות צורניות מפורטות ביחס לחוזה תיווך במקרקעין. חוק המתווכים אינו מסתפק בקביעה כי נדרש חוזה "בכתב", אלא מוסיף ומונה את הפרטים שצריכים להופיע באותו חוזה כתוב. דרישות סטטוטוריות נוספות אלה נועדו להגשים את תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים...
לעניין חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים יש לאמץ – אם כי בזהירות – את הגישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים"
.
מכלל ההן נשמע הלאו: במקום שאין הסכם בכתב כלל וכלל – לא ניתן להתעלם מדרישת הכתב כפי שלא ניתן להתעלם ממנה על פי הוראות חוק המקרקעין. דרישת הכתב היא מהותית.
ואכן בהמשך נאמר:
"קשה לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב".
בית המשפט אינו מרחיב, למרות דבריו כי אין לקבוע מסמרות בעניין זה, וזאת מאחר והמקרה שהיה מונח בפני
ו לא הצדיק זאת. עם זאת ציין בית המשפט הנכבד כי מדובר רק במקרים חריגים וקיצוניים המצדיקים התגברות על דרישה בסיסית זו.

7. לא מצאתי כי המקרה שבפני
הוא חריג וקיצוני המצדיק התגברות על דרישת הכתב.
אין מחלוקת כי הנתבעת לא חתמה על הזמנה בכתב ואף לא נדרשה לכך.
בחקירתו הנגדית בעניין זה אמר התובע:
"לשאלת ביהמ"ש מדוע לא החתמת את הנתבעת על הסכם כזה? אני משיב, כי הראיתי לה את הדירה ביום ו' אחרי
הצהריים, בזמן שאני בבית, ובזמן שהשכן זה שחיבר בינינו נמצא בבניין, הוא אמר שהיא רוצה לסגור דירה היום, כדי להתאושש אחרי ניתוח שעמדה לעשות בימים שאחרי החוזה, ככה היא אמרה, התקשרו אליי מהבניין, ואמרו לי שיש להם חברה טובה, הכל קרה כל כך מהר, הראיתי לה את הדירה והיא אמרה שהיא רוצה את בעל הבית כאן עכשיו, ולחתום באותו מעמד, ונתנה לי שיק תוך 5 דקות לפני חתימת החוזה. היא נתנה לכולם שקים.". (
עמ' 5 פרוטוקול יום 14.7.19 שורות
2-8).
מצטיירת סיטואציה של עסקה שנערכה בפזיזות ובשטחיות הן מצידה של הנתבעת, כנראה בשל מצבה הרפואי, והן מצדם של כל יתר הנוגעים בדבר. התובע שלא טרח לברר את יכולתה הכלכלית של הנתבעת לעמוד בתשלומי שכירות משמעותיים (9,500 ₪ לחודש) ולהחתימה על הזמנת תיווך והן נציגו של המשכיר שהזדרז להחתים את הנתבעת על הסכם שכירות באותו יום בו פגש בה, אף הוא מבלי לברר את יכולתה הכלכלית.
הנתבעת כלל לא פנתה לתובע אלא נשלחה על ידי אדם אחר, שלא ברורה מעורבותו בעסקה והוא אשר הביא את הדירה לידיעתה של הנתבעת.
הסברו הכושל של התובע לעובדת העדרה של הזמנה בכתב, למרות טענתו כי הינו המתווך של דירות נוספות באותו בניין, וכי אין הוא מחזיק בידיו פנקס הזמנות לתיווך בדירתו המצויה באותו הבניין ואינו טורח להחתים את הנתבעת על הזמנה לתיווך גם לא לאחר מכן במועד מאוחר יותר, מעניק גוון של חשד לאמינות גרסה זו.
סכום השיק אינו תואם במדויק שכר דירה של חודש ימים כפי שדרש מהנתבעת כעולה מהתכתבות המסרונים. סכום שכר הדירה בצירוף מע"מ עולה לסך 11,115 ₪ ולא 11,000 ₪ כסכום הנקוב על פני השיק.
אך גם אם נניח כי נעשתה הנחה, לא מוסבר מדוע מבקש התובע מהנתבעת במסרון מיום 13.7.16 להעביר לו סך של 12,870 ₪ כדמי התיווך כאשר הוא אוחז בשיק בסך 11,000 ₪ בלבד וסכום שכר הדירה עומד על סך 9,500 ₪ בחודש.
ולבסוף, מסתבר כי מי שהוא למעשה המתווך האמתי הוא אדם אחר בשם "גל". כאשר עומת התובע
עם תוכן המסרון ששלח לנתבעת בעניין ה"סוכן שלי" וטענתו כי הוא מייצג את המשכיר כבר 8 שנים וטיפל לו ב 6 דירות השיב:
"הוא קשור לעסקה מהצד שלי, אני צריך לשלם לו. הסוכן שלי גייס את הדירה. הוא הביא אותה כדי שנוכל לטפל...גל היה מגייס את הדירות, הוא היה מטפל בדירות."
גרסה תמוהה אך מתיישבת היטב עם התנהלותו של התובע עם הנתבעת כפי שתוארה כאן.
כאן יש להוסיף את ההתחייבות התמוהה של ישראל כהן, מייצג המשכירים, בהסכם הסילוק להשיב לנתבעת שקים, בין השאר, של מתווכים. מאחר וישראל כהן לא הובא לעדות, לא ניתן לברר התחייבות זו אך יש בה כדי לנעוץ את המסמר האחרון בארון הקבורה של תביעה זו.

8. בנסיבות העניין, העובדה כי הנתבעת מסרה שיק על סך 11,000 ₪ לתובע וידיעתה כי הוא מתווך הזכאי לדמי תיווך אינו מספיק על מנת להתגבר על דרישת הכתב.
חוק המתווכים דורש לא רק הזמנה בכתב אלא דרישה כי ההזמנה תכלול פרטים מסוימים כמפורט בתקנות שהותקנו מכח סעיף 9(א) לחוק המתווכים.
אם נאמר כי די בידיעה ובכוונה לשלם דמי תיווך, נמצא החיוב בפרטים אלו מרוקן מכל תוכן וכך יוכל כל מתווך להשיג מלקוחו שיק, לנהל אתו תכתובת כזו או אחרת ובכך להיפטר מחובתו להחתים על הזמנה לתיווך סדורה ועל פי הוראות החוק והתקנות.

9. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייבת את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.
תיק ההוצאה לפועל 501565-05-17 ייסגר.




ניתן היום,
י"א שבט תש"פ, 06 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.













תאמ בית משפט שלום 6694-06/17 גיא שטיינברג נ' אביבית ינאי (פורסם ב-ֽ 06/02/2020)