פסקי דין על רחל שטרית | פסקי דין על יעקב שטרית | פסקי דין על יוסף שירן | פסקי דין על דבורה שירן |

1217/06 עא     05/06/2007




עא 1217/06 רחל שטרית,יעקב שטרית נ' יוסף שירן, דבורה שירן




1
בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 001217/06
לפני:
כב' השופטת הילה גרסטל
, סגנית-נשיא - אב"ד
כב' השופטת יהודית שטופמן

כב' השופט אילן ש' שילה

המערערים:
(המשיבים שכנגד)
1. רחל שטרית
2. יעקב שטרית
נ ג ד
המשיבים:
(המערערים שכנגד)
1. יוסף שירן
2. דבורה שירן

פסק דין
מונחים לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא (כב' השופט דוד גדול) בת"א 1035/03 שקיבל באופן חלקי הן את תביעת המערערת 1 (להלן: "המערערת") הן את התביעה שכנגד שהגישו המשיבים, הכול כפי שיובהר ויפורט להלן.

1. הרקע:

(א) המערערת והמשיבים הם הבעלים הרשומים, בחלקים שווים, של חלקה 323 בגוש 6451 בשטח של 2000 מ"ר (להלן: "החלקה" או "המקרקעין") שעליה שני בתים, האחד של המערערים והשני של המשיבים.. המשיבים רכשו את ביתם ואת חלקם בחלקה בשנת 2001 מאחד, ראובן מנשרוף (להלן: "מנשרוף"), שרכש את זכויותיו מהמערערת.

החלקה במתכונת זו נוצרה בשנת 1999, לאחר סיום הליך איחוד וחלוקה.
(ב) ביום 24.6.90 כרתו המערערת ומנשרוף הסכם שיתוף (להלן: "הסכם השיתוף") שנרשם בפנקסי המקרקעין ביום 3.1.91. בין היתר, הסכימו המערערת ומנשרוף שלאחרון לא תהיינה זכויות בניה נוספת על חלקתו, כל עוד תהא בתוקף תכנית המתאר תב"ע הר/10/290 (להלן: "התכנית") וכל זכויות הבנייה הנוספת תהיינה של המערערת. הסכם השיתוף הוחל, בשינויים המחוייבים, על החלקה במתכונתה הנוכחית, לאחר השלמת הליך האיחוד והחלוקה.

בין המערערת למנשרוף נתגלעו חילוקי דעות בדבר השימוש בדרך המשותפת; לאחר שמנשרוף הגיש תביעה בעניין זה לבית משפט קמא הגיעו הצדדים להסכם פשרה שהוחל ביישומו (להלן: "הסכם הפשרה").

(ג) בכתב התביעה שהגישה המערערת היא טענה שמשרכשו המשיבים את חלקו של מנשרוף הם החלו להפר את הסכם השיתוף, בנו תוספות בניה שלא כדין, ללא היתר, תוך הפרת הסכם השיתוף וניצלו אחוזי בנייה השייכים למערערת.

(ד) המערערת עתרה לסעדים האלה:
תיקון מספר החלקה ושטחה, החלפת התשריט והגדרת הדרך כדרך ברוחב של 2 מטר, צו להריסת תוספות הבנייה שבנו המשיבים בניגוד להסכם השיתוף וללא היתר, חיוב המשיבים בפיצוי מוסכם (15,000 דולר ארה"ב), סעד הצהרתי שאין למשיבים זכויות בניה והתווית קו הגבול שבו יותר למערערת להקים גדר.
כפי שיובהר להלן יריעת הסכסוך בערעור מצומצמת מזו שהייתה לפני בית משפט קמא.

(ה) המשיבים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד נגד המערערת ובעלה (להלן: "המערערים"). בכתב התביעה שכנגד נטען שהמערערת הפרה את הסכם השיתוף באי-רישום הבתים כבית משותף, בביצוע חריגות בניה ובניצול אסור של אחוזי הבנייה.
המשיבים עתרו לפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם השיתוף (15,000 דולר) ובגין הפרת הסכם המכר שלפיו מכרה המערערת את מחצית החלקה למנשרוף (30,000 דולר),לפיצוי בגין ירידת ערך ביתם ולפיצוי בגין נזק שאינו ממוני. המשיבים עתרו גם לחיוב המערערת ברישום הבית המשותף ולהריסת התוספות.

2. פסק דינו של בית משפט קמא

(א) בית המשפט קיבל את עמדת המערערת שכל זכויות הבנייה בחלקה שייכות לה מכוח סע' 5(א) להסכם השיתוף, ודחה את טענת המשיבים שסעיף זה אינו חל על הקלות בנייה להבדיל מזכויות בנייה רגילות.

(ב) עתירת המערערת למתן צו הריסה נדחתה בשל העדר סמכות עניינית, וכמו כן נדחתה העתירה לפיצוי מוסכם.

(ג) באשר לתביעה שכנגד: בית משפט קמא העדיף את גרסת המשיבים על גרסת המערערת, שטענה שמנשרוף ויתר על זכותו לרישום הבית כבית משותף, וחייב את המערערת "לנקוט בכל ההליכים הדרושים לשם רישום הנכס כבית משותף וזאת בתוך 60 יום מיום חתימת פסק-דין זה" (עמ' 292 שורות 20-22).

(ד) בית משפט קמא חייב את המערערים לשלם למשיבים פיצוי מוסכם בסך 15,000 $ בגין אי רישום הבית כבית משותף.
3. טענות המערערים

הערעור הוגש לכתחילה בסוגיות אחדות, אולם, בעיקרי הטיעון, צמצם ב"כ המערערת את יריעת המחלוקת והתמקד בשתי סוגיות:

(1) קביעת בית משפט קמא שהמערערים לא הפרו את הסכם השיתוף באופן יסודי, בכך שבנו תוספות לביתם ללא היתר, ולא חייבם בפיצוי המוסכם.
(2) קביעת בית משפט קמא שהמערערים הפרו את הסכם השיתוף משלא רשמו את הבית כבית משותף, וחיובם בפיצוי המוסכם.

(א) המערערים טוענים שבית משפט קמא התעלם מהראיות שהובאו לפניו להוכחת הטענה שהמשיבים הפרו את הסכם השיתוף כשבנו תוספות בניה ללא היתר, למרות מכתבי התראה שנשלחו להם.

(ב) לטענת המערערים אין מחלוקת אמיתית בשאלה אם נעשו עבודות ללא היתר וללא הסכמה, ובית משפט קמא טעה כשנתן משקל לעדות מנהל מחלקת הפיקוח בוועדה המקומית, מר אדגר ברוצקי (שעדותו עסקה בבנייה בבית המערערת), במקום לדון בעדות המומחה מטעם המערערת, מר רחמים שרים.

(ג) המערערים טוענים שמשאין ספק שהמשיבים הפרו את הסכם השיתוף בבנייה הנוספת, היה על בית המשפט לחייבם בפיצוי המוסכם.

(ד) באשר לרישום הבית כבית משותף טוענת המערערת שהחיוב לרשום את הבית המשותף, כקבוע בהסכם השיתוף, אינו חיוב המוטל עליה באופן בלעדי, אלא חובה הדדית המוטלת על שני הצדדים, ושהיא עצמה אינה מתנגדת לרישום.

(ה) המערערת מלינה על שהמשיבים העלו לראשונה את הדרישה לרישום, ומעולם לא פנו אליה קודם לכן; מכל מקום, מציין בא-כוח המערערת (עיקרי הטיעון עמ' 8), שלא כדין, עובדות בעניין הרישום שאירעו אחרי פסק הדין.

(ו) בעניין טענת המשיבים לזכותם לנצל הקלות תומכים המערערים יתדותיהם בקביעת בית משפט קמא.

4. טענות המשיבים

(א) המשיבים סבורים שבית משפט קמא צדק בקובעו מחד גיסא שלא הוכח כי הפרו את הסכם השיתוף, ומאידך גיסא כשקבע שהמערערת היא שהפרה את הסכם השיתוף כשלא רשמה את הבית המשותף.

(ב) המשיבים הגישו ערעור שכנגד שצומצם לסוגייה אחת בלבד: סוגיית ההקלות. המשיבים טענו שבית משפט קמא נקלע לטעות בקובעו שאינם רשאים לפנות בבקשה להקלה בשל אופן ניסוחו של הסכם הפשרה. לטענתם, הקלה היא זכות של בעל נכס לפנות לוועדת תכנון ובנייה, בבקשה לאישור סטייה מסויימת מתוכנית, ואין מדובר בזכויות בנייה עתידיות שטרם נוצלו. המשיבים אף מדגישים שמדובר בבנייה מזערית ושולית, שמטרתה תיקון גרם מדרגות ושינוי קל בחזית מרפסות.

(ג) המשיבים גורסים שיש לפרש את הסכם השיתוף לרעת מנסחיו, קרי המערערים, ומשאין הסכם השיתוף דן ב"הקלות", אין מקום לקרוא לתוכו את שאין בו.

(ד) את אומד דעת הצדדים יש לפרש באופן התומך בטענות המשיבים.

5. דיון והכרעה

כפי שניתן ללמוד מהסקירה התמציתית של השתלשלות העניינים שפורטה לעיל, יחסי השכנות שבין הצדדים רוויים סכסוכים, כעסים וחוסר אמון. עם זאת, לעת הזו של הכרעה בערעור ובערעור שכנגד, נותרו מחלוקות מצומצמות וממוקדות ביותר; צר לנו שבעלי הדין לא השכילו ליישבן בדרכי שלום, באופן שיאפשר פתיחת דף חדש ביחסי השכנות.

משהותירו בעלי הדין לפתחנו להכריע במחלוקות שנותרו נכריע בהן כדלקמן:

(א) חובת רישום הבית המשותף

הסכם השיתוף קובע בסע' 6(ב) ש"שני הבתים יירשמו כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם וע"פ ההוראות המפורשות בחוזה המכר". (ההדגשות שלנו).

הוראה רלוונטית נוספת תימצא בסע' 13(א) להסכם השיתוף, ובסע' 13(ה) נאמר שהמערערת היא שתשא בכל ההוצאות הכרוכות בביצוע הרישום.

אין בהסכם השיתוף תשובה לשאלה מי אמור לרשום את הבית המשותף, אך התשובה לשאלה זו נמצאת בחוזה המכר, שעל פי האמור בפתיח להסכם השיתוף הוא חוזה המכר שכרתו המערערת ומנשרוף ביום 24.6.90.

עיון בסע' 18 לחוזה המכר מעלה שהמערערת היא שהתחייבה כלפי מנשרוף לרשום את שני הבתים כבית משותף, לא יאוחר מתום 21 חודשים מיום קבלת היתר הבניה.

בעיקרי הטיעון של המערערים אין כל התמודדות עם הוראת סע' 18 לחוזה המכר ועם הקשר שיוצרים סעיפים 6(ב) ו-13 להסכם השיתוף עם סע' 18 לחוזה המכר.
אין זאת כי אין תשובה ראויה בפי המערערת בסוגיה זו. המערערת התחייבה כלפי מנשרוף לרשום את הבית המשותף תוך פרק זמן קצוב, ולא עשתה כן. אין בכך שהמשיבים לא דרשו את רישום הבית המשותף, לפני הגשת התביעה שכנגד, כדי לרפא את ההפרה שעל-פי האמור בחוזה המכר היא הפרה יסודית (סע' 18(ד)).

אין בנכונותה של המערערת כיום לרשום את הבית המשותף, כדי לרפא את ההפרה, ולכן, בדין קבע בית משפט קמא שהמערערת הפרה את התחייבויותיה כלפי המשיבים באי-רישום הבית המשותף עד ליום מתן פסק הדין.

(ב) חיוב המערערת בפיצוי המוסכם

משקבענו שהמערערת הפרה בהפרה יסודית את הסכם השיתוף, אין מקום להתערבותנו בפסיקת הפיצוי המוסכם שבו חויבה בגין הפרה זו.

(ג) הפרות בניה שהפרו המשיבים

בסוגיה זו יש ממש בטענות המערערים. אין עוד מחלוקת שהמשיבים אכן בנו תוספות בניה. ב"כ המערערים דאז פנתה אל המשיבים בעניין זה בימים 28.1.02 ו-27.5.02 – אך לא נענתה.
המשיבים בנו תוספות בניה שונות, הטעונות היתר, מבלי שביקשו וממילא מבלי שקיבלו היתר, ואין נפקא מינה מה היקף אותן עבודות.
גם כאן, אין בכך שלאחר הבנייה פנו המשיבים בבקשה לקבל היתר בניה כדי לרפא את הפגם שבאי קבלת היתר מלכתחילה, וזאת לנוכח הוראת סע' 7(א) להסכם השיתוף, ובצידה – סע' 7(ג) הקובע שההפרה תהווה הפרה יסודית.
די באמור לעיל לקבל את ערעור המערערים ולחייב את המשיבים לשלם למערערת את הפיצוי המוסכם.

(ד) סוגיית ההקלות

אין חולקין שסע' 5 להסכם השיתוף קובע שכל הזכויות לבניה נוספת שטרם נוצלו שייכות למערערת, כל עוד תכנית המתאר הקיימת בתוקף.

השאלה היא, אם כן, למי הזכות לבנייה נוספת בגין "הקלות". המערערים גורסים שההקלות אינן בבחינת זכות עצמאית הנפרדת מזכויות הבנייה בכלל, ולכן המשיבים אינם זכאים לעשות בהן שימוש, ואילו המשיבים גורסים שכיוון שהסכם השיתוף אינו עוסק באפשרות של קבלת הקלות, אזי יש לפרש את שתיקתו לטובתם ונגד המערערת – שהיא זו שאחראית לניסוחו של הסכם השיתוף.

במחלוקת זו דעתנו כדעת המערערים, ולפיכך אנו סבורים שדין הערעור שכנגד להדחות. מקובלים עלינו נימוקי בית משפט קמא המתיישבים עם המסמכים הרלוונטיים והגיון הדברים, ואף עולים בקנה אחד עם אומד דעת הצדדים. כדברי בית משפט קמא: "המונח הקלה אינו מושג העומד בפני
עצמו ... אלא נגזרת ותוצאה הנובעת ממונח זכויות הבנייה" (עמ' 287 שורות 12-14 לפסק-הדין).

6. סוף דבר

הערעור מתקבל באופן חלקי: המשיבים ישלמו למערערים את סכום הפיצוי המוסכם בסך 15,000 $ כערכו בשקלים ביום הגשת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאז ועד התשלום בפועל.

יתר חלקי הערעור נדחים, וכן נדחה הערעור שכנגד.

בנסיבות העניין, אין אנו עושים צו להוצאות.

הערבון יוחזר.

המזכירות תשלח עותק פסק-דין זה לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום י"ט בסיון, תשס"ז (5 ביוני 2007) בהעדר הצדדים.
הילה גרסטל
, שופטת
סגנית-נשיא
אב"ד

יהודית שטופמן
, שופטת

אילן ש' שילה
, שופט








עא בית משפט מחוזי 1217/06 רחל שטרית,יעקב שטרית נ' יוסף שירן, דבורה שירן (פורסם ב-ֽ 05/06/2007)