פסקי דין על דוד אברהם | פסקי דין על רוטמן איתנה | פסקי דין על דוד טליה אליה | פסקי דין על עיריית קרית אתא | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא |

669/03 א     05/08/2007




א 669/03 דוד אברהם, רוטמן איתנה, דוד טליה אליה נ' עיריית קרית אתא, הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא




1


בתי המשפט

בית משפט מחוזי חיפה
א 000669/03


בפני
כב' השופט אריה רזי


תאריך
05/08/2007


בעניין:
1. דוד אברהם

2. רוטמן איתנה

3. דוד טליה אליה

ע"י ב"כ עו"ד מ. טמבור ואח'

רח' הרב קוק 73א' קרית מוצקין




התובעים

נ ג ד


1. עיריית קרית אתא

2. הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא

ע"י ב"כ עו"ד י. סגל ואח'

דרך יפו 21 חיפה 33262




הנתבעות

פסק דין


1. זוהי תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

2. התובעים היו בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 88 בגוש 11010 (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"). על פי התכנית שחלה על האזור ייעוד החלקה היה כולו למגורים.

ביום 19.2.76 פרסמה הנתבעת מס' 2 למתן תוקף תכנית מספר כ/95 לפיה הוחלט, בין היתר, לשנות ייעוד של 4 דונם משטח החלקה מאזור מגורים ב' לצורך הקמת בנין ציבורי. כן הוחלט להפקיע את השטח האמור ולרשמו על שם הנתבעת מס' 1. על פי נסח הרישום, שטח החלקה היה באותה עת 6138 מ"ר.

הורי התובעים, שהיו בזמנו בעלי החלקה, הגישו התנגדות לתכנית כ/95 ובכלל זה לשינוי הייעוד ולהפקעה. בסופו של דבר, ההתנגדות לכל חלקי התכנית הוסרה וזאת לאור הסכם מחודש אפריל 1977 לפיו הורי התובעים קיבלו פיצוי מלא בגין כל השטח שהופקע.

3. ביום 10.1.80 פורסמה תכנית מספר כ/150 לפיה הוחלט, בין היתר, שיתרת החלקה מיועדת לאזור מגורים בסיווג של ב1. מכח תכנית זו, ביום 1.9.91 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפיה הוחלט להפקיע מיתרת שטח החלקה 60 מ"ר לצורך דרך.

בגין הפקעה זו לא שולמו פיצויים.

4. לטענת התובעים, הנתבעות אינן פטורות מהחובה לפצותם בגין ההפקעה האחרונה, באשר להפקעה משנת 1976 קדם הליך של הפקעה משנות ה- 30, במסגרתו כבר הופקע שטח של כ- 40% מהחלקה, ללא מתן פיצוי.

לפי עמדת התובעים, הרקע להסכם הפיצוי משנת 1977 היה נעוץ בכך שהנתבעות הכירו בעובדה שאכן בשנות ה-30 כבר הופקע מהחלקה שטח של כ- 40%.

5. הנתבעות מכחישות שהיתה בשנות ה-30 הפקעה קודמת. לטענתן, נטל ההוכחה בענין זה מוטל על התובעים והם לא עמדו בו. הנתבעות גם טוענות שמכל מקום לא הוכח שבגין ההפקעה הראשונה, ככל שהיתה, לא שולם פיצוי.

6. בהתאם להסדר דיוני ביקשו ב"כ הצדדים שפסק הדין יינתן ללא שמיעת ראיות, על יסוד כל החומר הנמצא בתיק ולאחר שיתאפשר להם להגיש סיכום טענות בכתב.

7. לצורך הבנת המחלוקת דרוש להפנות להוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד-1964 (להלן: "חוק דיני הרכישה"), בנוגע לקביעת שיעורי הפקעה מירביים, ללא תשלום פיצויים.

הרקע לחקיקת חוק דיני הרכישה והמצב המשפטי שנוצר בעקבותיו, סוכמו בספרו של פרופ' א. נמדר הפקעת מקרקעין [עקרונות, הליכים ופיצויים] תשס"ו-2005:

בעמודים 459-462 נאמר:

"האפשרות להפקיע מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי החוקים השונים, דהיינו 25% מהמגרש לפי חוקים מסוימים ו- 40% לפי חוק לתכנון ובנייה, יוצר מצב לפיו הרשות המפקיעה יכולה להפקיעה כמעט את כל המקרקעין מבלי לשלם פיצויים. האפשרות להפקיע חלק ממגרש ולחזור ולהפקיע חלק נוסף ממנו לפי חוק אחר ללא הגבלה, הוכרה על ידי בית המשפט העליון באין כל הוראה חוקית שיכלה למנוע זאת. מצב הדברים היה שכל חוק עמד בפני
עצמו והוא לא הכיר בהפקעה שבוצעה כבר על ידי חוק אחר. ללא חוק המקשר בין כלל ההפקעות לפי החוקים השונים לא היה ניתן להטיל הגבלה על הפקעות חוזרות ונשנות. דבר זה דרש את התערבותו של המחוקק, והוא התערב וחוקק את החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, שתיקן את העיוות הנ"ל.

ההסדר העיקרי של החוק מצוי בסעיף 2 שבו הקובע כי אם נרכש מכוח חוק רכישה חלק מחלקה, ולאחר מכן נרכש, בין מכוח אותו חוק בין מכוח חוק רכישה אחר, חלק נוסף מאותה חלקה, לא יעלה השטח הכולל שנרכש ללא תשלום פיצויים על 25% משטח החלקה המקורית, ואם בין הרכישות היתה רכישה שבוצעה מכוח חוק התכנון והבניה - לא יעלה על 40% משטח החלקה המקורית.........יש גם לציין את הוראות של סעיף 4(2) לחוק הקובע כי הוראות החוק חלות גם כאשר מוחלפת הבעלות במקרקעין בין הרכישות השונות, או כאשר חל שינוי עקב חלוקת החלקה ליחידות רישום אחדות או עקב איחוד החלקה עם חלקות אחרות. כוונת הסעיף הינה למנוע מהרשות המפקיעה לשוב ולהפקיע מחדש בשיעור המירבי אך ורק בגלל שהבעלות על הקרקע התחלפה. לפיכך, הסעיף קובע כי ההתייחסות למגבלה של שיעור ההפקעה הוא לחלקה המקורית ולא לבעלים של החלקה. לפי הוראת הסעיף, יש להתייחס בכל מקרה לחלקה המקורית ולא לשינויים החלים בה עקב חלוקתה ליחידות רישום אחדות או איחודה עם חלקות אחרות".

8. לאחר עיון במסמכי התובענה ובסיכום טענות ב"כ הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה שההפקעה משנת 1991, בהתייחס לשטח של 60 מ"ר, מחייבת על פי הדין תשלום פיצויים.

כפי שכבר צויין, טענת התובעים בענין הפקעה קודמת, מבוססת על הרקע שבעקבותיו היתה מצד הנתבעות הסכמה לשלם לתובעים פיצוי מלא בגין השטח שהופקע בשנת 1976, לפי תכנית כ/95.

יש לקבל טענה זו, הנתמכת במכתב מיום 27.9.96 שנשלח על ידי עורך דין הדסי, בא כוחם דאז של הורי התובעים אל ב"כ הנתבעות. במכתבו, מציין עו"ד הדסי שלפי הבנתו הנתבעות גנזו את הכחשתם לגבי הפקעה שהיתה בעבר למטרות ציבור באשר " כידוע נרכש באופן מקורי שטח של כ-10 דונם ממנו נותרו כ- 6 דונם לאחר הפרשות למטרות ציבור". עוד נאמר במכתב, שקיים אמנם קושי בריכוז חומר ההוכחות וזאת עקב חיסול ענייני קהילת ציון האמריקאית, אולם הדברים ידועים לתושביה הותיקים של קרית אתא. למכתב צורף אישור מיום 3.9.76 מאת קרן היסוד ורישום משנת 1937, על הפרשות למטרות ציבור בשיעור של כ-40% משטח החלקה.

מכתבו של עו"ד הדסי והרישום משנת 1937 שהומצא על ידי קרן היסוד, אין בהם כדי להעיד באופן חד משמעי על הפקעה שהיתה בשנות ה-30. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מראיות אלה, כשם שלא ניתן להתעלם מן העובדה שהנתבעות הסכימו לשלם להורי התובעים פיצוי מלא בגין ההפקעה משנת 1976.

רשות ציבורית כפופה לעקרון חוקיות המינהל ואין לה סמכות זולת הסמכויות שהוקנו לה בחוק. נתתי דעתי גם לכך, שהרשות מחוייבת לשמור על הקופה הצבורית וקיימת חזקה, שאין היא נוהגת בנדיבות על חשבון כספי הציבור, אלא אם כן החוק מתיר לה לעשות כן.

מאזן ההסתברות מוביל, אפוא, למסקנה שהנתבעות לא היו מפצות את הורי התובעים בשיעור מלוא השטח שהופקע לפי תכנית כ/95, אלמלא הכירו בכך שהיתה הפקעה קודמת שבגינה לא שולמו פיצויים לבעלי החלקה.

9. שיעור הפיצוי -

לפי חוות דעתו מיום 29.12.02 של שמאי המקרקעין גרשון פנחסיק, הפיצוי בגין ההפקעה הוערך בסכום של 60,000 ₪ וזאת לתאריך הקובע - 31.10.91.

ב"כ הנתבעות גורסת, שהפיצוי שנקבע בחוות הדעת של השמאי פנחסי מנוגד לדין, בכך שהשומה נערכה על יסוד ייעוד המקרקעין לצורך מגורים, בעוד שהיה עליו לקבוע את הפיצוי על פי ייעוד המקרקעין לצורך דרך, וזאת בהתאם לתכנית כ/150.

תשומת הלב הופנתה בענין זה לסעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה ולסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, תוך שנטען כי בהתאם להוראות סעיפים אלה יש לשום את הקרקע המופקעת ביום השישים לאחר פרסום ההודעה על כוונת רכישתה ובהתאם לשווייה של הקרקע במועד זה.

מטעם הנתבעות הוגשה חוות דעת של השמאי דגני, שהעריך את הפיצוי בגין ההפקעה - על בסיס ייעוד המקרקעין לצורך דרך - בסכום של 600 דולר.

10. דין טענת הנתבעות להדחות ואציין בהקשר זה, כי המועד שנקבע בחוק לעריכת שומת הפיצויים, הוא עניין אחד. אופן החישוב של הפיצוי ועקרונותיו, הם עניין אחר.

סוגייה זו שהועלתה על ידי הנתבעות נדונה, אם כי בהקשר לנסיבות אחרות, בע"א 402/85 רחל מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון פ"ד מא' (1) 133.

בעמ' 136 נאמר מפי הנשיא דאז, השופט שמגר:

"אין זה מתקבל על הדעת, כי מעמדם החדש של מקרקעין, הבא בעקבות תכנית וכתוצאה ממנה ואשר לאורו הופכת החלקה, המיועדת להפקעה, לשטח המיועד לצרכי ציבור... ישמש נקודת מוצא למדידתה של הפגיעה בה נפגעת הקרקע לצרכי הערכת הפיצויים. אין זה עולה מנוסח החוק ומהגיונם של הדברים, שהפיצויים ישולמו על יסוד הייעוד החדש, שבוצע אך ורק כדי לאפשר הפקעה".

11. בית המשפט העליון בפסיקה עניפה חזר והדגיש, שהפיצוי בגין הפקעה צריך לבטא את הכלל הידוע בדבר החזרת המצב לקדמותו.

כך למשל, בע"א 589/87 משרד השיכון ואח' נ' בירנבוים ואח' פד"י מט' (1) 625, נאמר מפי השופט אור:

"מטרת הפיצויים בגין הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו, באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו... משום כך, קביעת הפיצויים תיעשה בהסתמך על מצב המקרקעין לפני ששונה הייעוד".
(ראו גם דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' יהודית הורווויץ ואח' פ"ד נח' (6) 289).

12. משדחיתי את טענת הנתבעות באשר לאופן חישוב הפיצוי בגין ההפקעה, הדין הוא שיש לדחות את שומתו של השמאי דגני שנערכה על יסוד הנחה משפטית שגויה. השמאי דגני גם לא ראה לנכון לערוך, על דרך החילופין, שומת פיצויים המבוססת על ייעוד המקרקעין לצורך מגורים, כך שהדעת נותנת שאין הוא חולק על שיעור הפיצוי שנקבע על ידי השמאי מטעם התובעים.

13. בהסתמך על חוות דעתו של השמאי פנחסיק, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים סכום של 60,000 ₪ בצירוף ריבית והצמדה בהתאם להוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד-1964 וזאת מיום 31.10.91 ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 10,000 ₪ + מע"מ.

ניתן היום כ"א באב, תשס"ז (5 באוגוסט 2007) בהעדר.

המזכירות להמציא העתק פסק הדין אל ב"כ הצדדים.

אריה רזי
, שופט


000669/03א 051 א.נורית.








א בית משפט מחוזי 669/03 דוד אברהם, רוטמן איתנה, דוד טליה אליה נ' עיריית קרית אתא, הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא (פורסם ב-ֽ 05/08/2007)