פסקי דין על רזיאל רום | פסקי דין על בסודו אליאס | פסקי דין על מאיר כהן | פסקי דין על יעקב כהן | פסקי דין על רפאל כהן |

1047/07 א     23/07/2008




א 1047/07 רזיאל רום , בסודו אליאס נ' מאיר כהן , יעקב כהן , רפאל כהן




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום פתח-תקוה
א
001047/07

בפני

כב' השופט נחום שטרנליכט
תאריך
23/07/2008




בעניין
1. רזיאל רום

2. בסודו אליאס





התובעים


- נ
ג
ד -


1. מאיר כהן

2. יעקב כהן
3. רפאל כהן





הנתבעים




פסק דין
רקע עובדתי וטענות הצדדים:

התובעים הינם בעלים של מבנה ברחוב אפעל 23 בפתח תקוה (להלן – המבנה). בהתאם להסכם שכירות מיום 5.1.95 (להלן – הסכם השכירות) הושכר המבנה למאיר משרדית (1994) בע"מ (להלן – השוכרת). הנתבעים, כבעלי מניותיה של השוכרת, ערבו לכל התחייבויותיה של השוכרת עפ"י הסכם השכירות.

בסעיף 11(ב) להסכם השכירות התחייבה השוכרת לבנות במבנה גלריה, וזאת כתנאי למימוש אופציה להארכת השכירות. עוד נקבע שם, כי על השוכרת מוטלת האחריות לקבלת רשיון או כל היתר נדרש אחר לשם בניית הגלריה, כאשר הכל יבוצע על חשבון השוכרת. בהתאם להוראה זו בנתה השוכרת גלריה במבנה (להלן – הגלריה).

בחודש מאי 1996 הודיעו התובעים לשוכרת על ביטול הסכם השכירות, וזאת בעקבות טענתם, כי הסכם השכירות הופר על ידי השוכרת. בחודש ספטמבר 1996 פינתה השוכרת את המבנה והחזירה את החזקה בו לתובעים. התובעים הגישו כבר בחודש מאי 1996 תביעה נגד השוכרת והנתבעים לתשלום דמי שכירות ולמתן צו לפינוי המבנה. מנגד הגישו השוכרת והנתבעים תביעה שכנגד, בה עתרו לחיוב התובעים בעלות הקמת הגלריה. התביעות נידונו בבית משפט השלום בתל-אביב בת"א
71683/96, וביום 19.4.99 ניתן

פסק דין
. בפסק הדין נקבע, בין השאר, כי על התובעים לשאת בעלות הקמת הגלריה בסך כולל של 25,000 ₪.


בשנת 2000 הוגש כתב אישום נגד התובעים בגין בניית הגלריה. אז גילו התובעים לראשונה – לטענתם - כי הגלריה נבנתה ללא היתר בנייה. התובעים החלו בהליכים לקבלת היתר בנייה כנדרש. במסגרת הליכים אלו הוציאו התובעים – לטענתם - הוצאות שונות. עתה עותרים התובעים לחייב את הנתבעים, כערבים להתחייבויות השוכרת, לשפות אותם בגין הוצאות אלו.

הנתבעים בכתב ההגנה שהגישו העלו, בין השאר, שלוש טענות מקדמיות.

לטענת הנתבעים, ההתחייבות האמורה בסעיף 11(ב) הנ"ל איננה התחייבות מוחלטת, אלא מדובר בהתחייבות שניתנה כתנאי למימוש האופציה להארכת תקופת השכירות הקבועה בהסכם השכירות. התובעים ביטלו את הסכם השכירות עוד בטרם תמה תקופת השכירות והחלה תקופת האופציה. ממילא לא התגבש מעולם החיוב הקבוע בסעיף 11(ב) להסכם השכירות.

עוד טוענים הנתבעים, כי היות שהגלריה נבנתה כבר בחודש פברואר 1995, בעוד שהתביעה הוגשה במקורה רק ביום 9.9.03, התיישנה התביעה בטרם הוגשה.

טענה מקדמית נוספת בפי הנתבעים, ולפיה יצר פסק הדין מיום 19.4.99 מעשה בית דין בכל הנוגע לבניית הגלריה והנשיאה בהוצאות הקמתה.

לגופה של התביעה טוענים הנתבעים, כי כתב הערבות המצורף לכתב התביעה, עליו חתומים הנתבעים, איננו מהווה ערבות להתחייבויות השוכרת. עוד טוענים הנתבעים, כי כבר בעת בניית הגלריה ידעו התובעים, שהבנייה נעשית ללא היתר. הנתבעים מעלים טענה נוספת, ולפיה הם זכאים לקזז מכל סכום בו יחוייבו את עלות הקמת הגלריה ואת שווי השבחת המבנה עקב בניית הגלריה. סכום הקיזוז הנטען עולה על סכום התביעה.

בהחלטתי מיום 21.9.04 הוריתי לב"כ הצדדים לסכם בכתב את טענותיהם בנוגע לטענות המקדמיות, שהעלו הנתבעים בכתב ההגנה. ב

פסק דין
, אשר ניתן על ידי ביום 8.12.04 הוריתי על דחיית התביעה מחמת העדר עילה ומחמת קיומו של מעשה בית דין. התובעים ערערו על פסק הדין הנ"ל לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בע"א (ת"א) 4062/04 מיום 26.12.06, אשר נתן תוקף של

פסק דין
להסכמת הצדדים, הוחזרה התביעה אלי לשם שמיעת ראיות הצדדים, תוך שכל אחד מן הצדדים שומר לעצמו כל טענה מטענותיו, לרבות הטענות המקדמיות האמורות לעיל.
5129371

דיון:
עיון בכתב התביעה מגלה, כי התובעים מבססים תביעתם על הוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות, ומכוחו תובעים הם שיפוי בגין ההוצאות שהוציאו לשם קבלת ההיתר הנדרש לבניית הגלריה. בסעיף 11(ב) הנ"ל נאמר:

"השוכר מתחייב, כתנאי למימוש האופציה שבסעיף 4(ב) לעיל (ההדגשה איננה במקור – נ"ש), לבנות במושכר גלריה. השוכר לבדו יהיה אחראי לקבלת כל רשיון וכל היתר שיהיה דרוש לשם בנית הגלריה ... עוד מוסכם ומוצהר כי המשכיר לא יחויב בשום תשלום או הוצאה שהם עקב בנית הגלריה והשוכר מתחייב לשפותו מיד עם דרישה בגין כל תשלום או הוצאה הנדרשים מהמשכיר".ו

התובעים טוענים, כי מכח הוראות סעיף זה הם זכאים לשיפוי בגין כל ההוצאות שהוציאו על הכשרתה החוקית של בניית הגלריה. ההנחה שעומדת בבסיס טענה זו היא, כי הוראות סעיף
11(ב) חלות על בניית הגלריה, ולכן חייבים הנתבעים לשאת במלוא עלות הקמת הגלריה לרבות ההוצאות לשם קבלת ההיתרים החוקיים הנדרשים שלם כך. לטענת הנתבעים, משלא מומשה האופציה שנקבעה בהסכם השכירות, אין הוראות סעיף 11(ב) חלות על בניית הגלריה. עולה, איפוא, כי השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים היא שאלת חלות הוראות סעיף 11(ב) הנ"ל על הגלריה, שבנו התובעים במבנה. אם יקבע, כי הוראות סעיף זה אינן חלות לגבי בניית הגלריה, הרי שדין התביעה להידחות.נ

שאלה זו כבר הוכרעה בפסק הדין, שניתן בבית משפט השלום בתל-אביב בשנת 1999 במסגרת ההליכים הקודמים שהתנהלו בין הצדדים.

פסק דין
זה יצר השתק פלוגתא בעניין זה.

בע"א 822/77, בסה נ' אגד, פד"י לב(3)21, נאמר:

"השתק זה מתקיים כשבמשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסויימת שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם בפירוש או מכללא, כי אז במשפט שני בין אותם צדדים או חליפיהם מושתקים הצדדים מלהתדיין מחדש בשאלה האמורה על-אף העובדה שאין זהות עילות בשתי התביעות".ו

בע"א 1650/00, זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פד"י נז(5)166, 188, נאמר:

"ארבעה תנאים נדרשים לצורך קיום השתק פלוגתא:

1)
זהות הפלוגתא ברכיביה העובדתיים והמשפטיים.נ

2)
קיום התדיינות בפלוגתא בין הצדדים.ב

3)
סיום ההתדיינות בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט בקביעת ממצא פוזיטיבי להבדיל מממצא של חוסר הוכחה.ו

4)
ההכרעה בפלוגתא חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה להבדיל מהכרעה שולית שאינה נחוצה לבסיס פסק הדין".נ

אין ספק, כי בקבלת התביעה שכנגד ובחיוב התובעים בתשלום הוצאות בניית הגלריה יש משום הכרעה, ולו מכללא, כי אין הוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות חלות על בניית הגלריה. שאם לא נאמר כן, כיצד חייב בית משפט השלום בתל-אביב את התובעים להשתתף בהוצאות הקמת הגלריה, כאשר בסעיף 11(ב) נקבע במפורש, כי השוכרת תשא במלוא עלות הקמת הגלריה? זוהי המסקנה המתבקשת וההכרחית הנובעת מחיוב זה. יתירה מכך, בפסק הדין הנ"ל נקבע, כי הגלריה התקבלה על ידי התובעים שלא על פי זכות שבדין, ולכן חייב בית המשפט את התובעים בהשתתפות בעלות הקמת הגלריה מכח כללי עשיית עושר ולא במשפט. אם נאמר, שבמקרה זה חלות הוראות סעיף 11(ב) הנ"ל, כיצד ניתן לומר שהגלריה התקבלה ע"י התובעים שלא על פי זכות שבדין? הרי בהתאם להוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות, זכאים היו התובעים לקבל לידיהם את הגלריה עם תום השכירות, כאשר השוכרת חייבת לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בהקמתה. חייבים, איפוא, לומר, שבקביעה זו של בית המשפט גלומה קביעה מכללא, שהוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות, עליו מתבססת התביעה דנן, אינן חלות במקרה זה. זו היתה הפלוגתא שעמדה ביסוד התביעה שכנגד של הנתבעים לחיוב התובעים בהוצאות בניית הגלריה, וההכרעה בפלוגתא זו היתה חיונית לצורך מתן פסק הדין שם. ממילא, ברור שהתקיימו כל התנאים הדרושים לקיומו של השתק פלוגתא. משמתקיים במקרה זה מעשה בית דין, כאשר בפסק הדין הנ"ל קיימת הכרעה מכללא, שהוראות סעיף 11(ב) הנ"ל אינן חלות בנוגע לבניית הגלריה, יש לדחות התביעה.

יש לדחות את התביעה מחמת נימוק נוסף. בהעדר מחלוקת בדבר אי מימוש האופציה הקבועה בסעיף 4(ב) להסכם השכירות, לא חלות על הצדדים הוראות סעיף 11(ב) להסכם השכירות. הוראות סעיף 11(ב) מזכות את התובעים בקבלת גלריה ללא כל תמורה, וכן מזכות אותם בקבלת שיפוי מלא מהנתבעים בגין כל הוצאה שיוציאו בקשר לבניית הגלריה. זכות זו היתה עומדת לתובעים רק במקרה בו מימשה החברה את האופציה שנקבעה בהסכם השכירות. משלא מומשה האופציה, אין קמים החיובים והזכויות הקבועים בסעיף 11(ב), ואין התובעים פטורים מתשלום ההוצאות בגין בניית הגלריה. האמור בסעיף 11(ב) אינו בגדר חיוב בלתי מותנה שנטלה על עצמה השוכרת. המדובר בחיוב מותנה שנטלה על עצמה השוכרת. תנאי להשתכללותו של חיוב זה הוא מימוש האופציה שנקבעה בהסכם השכירות. רק במקרה בו היתה ממומשת האופציה, דבר שלא קרה בסופו של דבר, כאמור לעיל, היו חלות הוראות סעיף 11(ב) הנ"ל. משלא מומשה האופציה חלות במקרה זה הוראות סעיף 11(א) להסכם השכירות. בסעיף זה נקבע, כי כל תוספת במבנה שתבוצע על ידי השוכרת, תהיה שייכת לתובעים. לא נאמר בסעיף 11(א) דבר לגבי חיוב השוכרת בעלות הקמת התוספת ובנשיאה בכל ההוצאות הכרוכות בכך. נאמר רק שהתוספת תשאר בבעלות התובעים, אלא אם כן ידרשו מהשוכרת לסלקה. מכך שבסעיף 11(ב) נאמר במפורש, שבנסיבות בהן תחולנה הוראות סעיף זה, תשא השוכרת במלוא עלות הקמת הגלריה, ומשתיקתו של סעיף 11(א) בעניין זה, ניתן ללמוד כי בנוגע לתוספות הנדונות בסעיף 11(א), ישאו התובעים בעלות הקמתן, אם אכן ירצו בהותרת תוספות אלו בידיהם.


לפיכך דין תביעתם של התובעים לחיוב הנתבעים מכח הוראות הסכם השכירות בשיפוי התובעים בגין ההוצאות, שהוציאו לשם הכשרת הקמת הגלריה וקבלת היתר הבנייה הנדרש, להידחות.

משהגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להידחות מחמת העדר עילה ומחמת קיומו של מעשה בית דין, פטור אני מלדון בשאלת ההתיישנות, שהועלתה על ידי הנתבעים. יחד עם זאת אתייחס לעניין זה בקצרה. הגלריה נבנתה כבר בשנת 1995, בעוד שהתביעה הוגשה במקורה רק ביום 9.9.03, דהיינו, למעלה משבע שנים לאחר בנייתה של הגלריה ללא היתר. במקרה זה עילת התביעה היא בנייתה של הגלריה ללא היתר. עילת התביעה איננה הגשת כתב האישום נגד התובעים בגין בנייתה של הגלריה ללא היתר כדין. לפיכך מירוץ ההתיישנות אמור להתחיל במועד בניית הגלריה בשנת 1995, המועד בו נולדה עילת התביעה. אמנם התובעים טוענים, כי רק בשנת 2000, עם הגשת כתב האישום נגדם, נודע להם, כי הגלריה נבנתה ללא היתר כדין. לפיכך נדחה – לטענתם - מועד תחילת ההתיישנות עד אז. אינני בטוח כלל ועיקר, כי הצדק בעניין זה עם התובעים. בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, יידחה מועד תחילת ההתיישנות במקרה של אי ידיעת העובדות המהוות את עילת התביעה, רק כאשר עובדות אלו נעלמו מידיעתו של תובע
"מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן". במקרה דנן יכולים היו התובעים בנקל לבדוק את הדבר בעירייה ולגלות, כי הגלריה נבנתה ללא היתר. משלא עשו כן, אין הצדקה לדחיית מועד תחילת תקופת ההתיישנות, ויש למנותה מהעת בה נולדה עילת התביעה, דהיינו, מועד בניית הגלריה ללא היתר, בשנת 1995.

סיכומם של דברים, בשל קיומו של מעשה בית דין ובהעדר עילת תביעה התביעה נדחית.

התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עורך דינם בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום כ' בתמוז, תשס"ח (23 ביולי 2008) בהעדר הצדדים, בלשכתי.



נחום שטרנליכט
, שופט








א בית משפט שלום 1047/07 רזיאל רום , בסודו אליאס נ' מאיר כהן , יעקב כהן , רפאל כהן (פורסם ב-ֽ 23/07/2008)