פסקי דין על ענבי בר בניה והשקעות בע"מ | פסקי דין על ל.ל. קרן יזום | פסקי דין על אורטל דחבש | פסקי דין על סיגל כוכבי ואח' |

2657/06 בשא     07/03/2006




בשא 2657/06 ענבי בר בניה והשקעות בע"מ נ' ל.ל. קרן יזום בע"מ, אורטל דחבש, סיגל כוכבי ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
בשא
002657/06
בשא
004066/06

בתיק עיקרי:
א 1125/06
בפני
:
כבוד השופט יהודה זפט
- סגן נשיא
07/03/2006





ענבי בר בניה והשקעות בע"מ
בעניין
:

המבקשת
גלעד ברמן
ע"י ב"כ עוה"ד



נ
ג
ד



1.
ל.ל. קרן יזום בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד
שחר בן מאיר
2.
אורטל דחבש

3.
סיגל כוכבי
4.
חדוה בן אברהם
5.
חוה זיוה
6.
אורנה צדיקים
7.
זבולון דחבש
8.
שמואל דחבש
ע"י ב"כ עוה"ד
אשר ששון
9.
דוד נאמן
10.
מירי רטר
11.
תמיר סיגל
12.
אילן סיגל
ע"י ב"כ עוה"ד
דנה ספיר - חן



המשיבים









החלטה
רקע


ביום 15.3.05 התקשרו משיבים 1 – 8 (להלן: "הבעלים") עם משיבה 1 (להלן: "קרן יזום") בשני הסכמים למכירת בניין ברח' בית הלל 26 בתל אביב, הידוע כחלקות 190 ו – 191 בגוש 7109 (להלן: "המקרקעין").

בסמוך ועוד בטרם שילמה את מלוא תמורת המקרקעין לבעלים פתחה קרן ייזום משא ומתן למכירת המקרקעין למבקשת.
ביום 19.12.05 השלימו הצדדים את פרטי העסקה
ובכלל זה תמורת המקרקעין ותנאי התשלום, העלו אותם על הכתב ובאי כח
הצדדים חתמו על המסמך בראשי תיבות.

מאחר וקרן ייזום טרם השלימה את תשלום תמורת המקרקעין לבעלים נדברו הצדדים לקיים פגישה עם בא כח הבעלים עו"ד אשר ששון
, ביום 20.12.05, כדי למסור בידיו סכום של 320,000$ מתוך התמורה המוסכמת.

ביום 20.12.05 התקיימה פגישה בין הצדדים במשרדו של עו"ד אשר ששון
, אולם המבקשת לא הסכימה להעביר רישום זכויות לעו"ד אשר ששון
את הסכום המגיע למוכרים ממקרן יזום.

ביום 21.12.05 הודיעה קרן יזום למבקשת, כי קיבלה הודעה מעו"ד אשר ששון
, לפיה הבעלים אינם מוכנים להעביר הבעלות במקרקעין על שם קרן יזום ללא קבלת שיק מראש.
מכיוון שהמבקשת לא הסכימה לכך ומכיוון שההסכם הותנה בתנאי זה נראה לה שבכך הנושא מוצא.
לאחר ההודעה האמורה ניהלו הצדדים שיחות שנועדו לאפשר את קיום העסקה, ללא הועיל.

בינתיים התקשרה קרן ייזום עם משיבים 9 – 12 (להלן: "רוכשי הדירות") בהסכמי מכר ומתן שירותי בניה, לבניית 4 דירות במקרקעין, כדי לעמוד בהתחייבותה לשלם לבעלים את יתרת תמורת המקרקעין.

בת.א 1125/06 תבעה המבקשת לאסור על המשיבים לפעול בניגוד להסכם מיום 19.12.05, ולהורות על רישום הערת אזהרה כאמור, להורות על אכיפת ההסכם, לבטל כל התקשרות שהייתה בין הבעלים לרוכשי הדירות ולהורות על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות.

בבקשה שלפני עותרת המבקשת לצו זמני האוסר על המשיבים לנהל משא ומתן ו/או להתקשר ו/או לעשות כל פעולה בניגוד להסכם אשר נחתם בין המבקשת לקרן יזום, ביום 19.12.05 לרכישת המקרקעין.

ביום 22.1.06 ניתן צו ארעי כמבוקש.


דיון



א.
בין בעלי הדין נטושה מחלוקת באשר לתוקפו של המסמך שנערך ביום 19.12.05, לאחר סיום המשא ומתן (נספח ד בשא 2657/06).

לטענת המבקשת, המשא ומתן בין הצדדים הושלם וסוכמו כל פרטי העסקה ובכלל זה הסכמה מצד בא כח הבעלים לפרטי העסקה שגובשו. לפיכך, המסמך שנערך ביום 19.12.05, המעגן את הסכמות הצדדים ונושא את חתימות באי כח הצדדים להסכם, השתכלל לכדי חוזה מחייב.
עוד טוענת המבקשת, כי מאחר ובמועד החתימה על ההסכם לא ניתן היה לרשום את המקרקעין על שמה מאחר וקרן יזום טרם נרשמה כבעלים של המקרקעין, ולא היו בידיה האישורים הנדרשים להשלמת הרישום, סוכם שההסכם ייחתם בראשי תיבות על ידי באי כח הצדדים, ורק לאחר המצאת האישורים וחתימת הבעלים על שטרי המכר הדרושים להעברת הבעלות במקרקעין לקרן יזום ורישום הערת אזהרה לטובת המבקשת, תמסור המבקשת לידי בא כוח הבעלים המחאה בנקאית על סך 320,000$.

לטענת קרן יזום, אף שכל פרטי העסקה סוכמו, לא התכוונו הצדדים להתקשר בהסכם מחייב כבר בעת עריכת המסמך מיום 19.12.05 ועל כך ניתן ללמוד מהעובדה שהצדדים אשר נכחו בפגישה לא חתמו בעצמם על המסמך. חתימת באי כח הצדדים על המסמך נועדה לשם זיהוי טיוטת ההסכם שגובשה.

נראה לי שהמסמך שנערך ביום 19.12.05 ונחתם על ידי באי כח הצדדים למשא ומתן השתכלל לכאורה לכדי חוזה מחייב. ראשית, נראה שפרטי העסקה סוכמו כאמור במסמך מיום 19.12.05. בחקירתו, העיד ליאור קרן, מנהלה של קרן ייזום כי נתן את הסכמתו לתנאים שהתגבשו (ע' 7 לפרוטוקול מיום 13.2.06). שנית, העובדה שב"כ הצדדים חתמו על ההסכם בנוכחות הצדדים מלמדת אף היא על נכונות של הצדדים שלא התנגדו לחתימה זו, להתקשר בהסכם מחייב. טענת קרן יזום, כאילו חתימת ב"כ הצדדים נועדה לזיהוי המסמך, אינה מקובלת עליי. אפשר היה למצוא חלופות אחרות לזיהוי המסמך או אפילו לציין על המסמך את תכליתן של החתימות. משלא נעשה כן, אין אלא להסיק שהחתימות נועדו ליתן תוקף מחייב למסמך. שלישית, על פי המוסכם אמורה הייתה המבקשת לשלם לב"כ הבעלים סכום של 320,000$ למחרת היום, ולא מצאתי שנקבע מועד לחתימה על ההסכם בסמוך לתשלום הסכום האמור או לאחר מכן. משלא נקבע מועד לחתימה על הסכם, נראה שהצדדים להסכם התייחסו למסמך שנחתם ביום 19.12.05 כהסכם מחייב שלאחריו אין עוד צורך בעריכת הסכם נוסף.


תנאי מתלה


ב.
בטענות קרן יזום בקשר עם תוקפו של ההסכם, נטמעה טענה ולפיה ההסכם מיום 19.12.05 הותלה בתנאי מתלה, לפיו יכנס ההסכם לתוקף רק לאחר אישור הבעלים למנגנון התשלום הראשון שנקבע בהסכם. משלא הסכימו הבעלים למנגנון התשלום שנקבע בהסכם לא נכנס ההסכם לתוקף. טענה זו מבססת קרן יזום על ההואיל האחרון במסמך מיום 19.12.05, שזו לשונו: "והואיל: ותוקפו של הסכם זה מותנה בהסכמת הבעלים למנגנון התשלום הראשון אשר נקבע בהסכם זה."

לטענת המבקשת, בא כח הבעלים היה שותף לקביעת תנאי ההסכם והביע את הסכמתו למנגנון התשלום הראשון שנקבע, ממילא אפילו היה ההסכם מיום 19.12.05 הסכם מותלה בהסכמת הבעלים למנגנון התשלום הראשון הקבוע בהסכם, הסכמה כזו התקבלה וההסכם נכנס לתוקפו.

בעת ניהול המשא ומתן בין קרן יזום למבקשת, טרם שילמה המבקשת את מלוא התמורה לבעלים וממילא משחלף המועד שבו התחייבה קרן ייזום לשלם לבעלים את מלוא תמורת המקרקעין, זכאים היו הבעלים לבטל את החוזים שנכרתו בינם לבין קרן יזום. בנסיבות אלה, אך טבעי שקרן יזום והמבקשת יכללו בהסכם הוראה המכפיפה את תוקפו להסכמת הבעלים, כפי שאכן נעשה בהואיל האחרון שבמסמך מיום 19.12.05.
יתר על כן, משזכויותיה של קרן יזום במקרקעין לא נרשמו והיו תלויות בהסכמת הבעלים והמבקשת ידעה על הצורך בהסכמה זו, אפילו לא הייתה נקבעת במסמך מיום 19.12.05 הוראה כזו, היה אישור הבעלים מהווה תנאי מתלה לתוקף ההסכם מכוח החזקה הקבועה בסעיף 27 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973.

אשר על כן, נראה לכאורה שהמסמך מיום 19.12.05 השתכלל לכדי הסכם מותנה בהסכמת הבעלים כתנאי מתלה לתוקפו.


ג.
לטענת המבקשת, הבעלים הסכימו להתקשרות שבין קרן ייזום למבקשת ואף הסכימו לתנאי התשלום הראשון ועל כן נכנס ההסכם לתוקפו. טענה זו מבססת המבקשת על גרסתו של עו"ד לכנר, לפיה דיבר עם עו"ד אשר ששון
וזה הסכים לתנאי ההתקשרות שבין קרן יזום והמבקשת. עוד טוענת המבקשת, כי בפגישה מיום 20.12.05 אישר עו"ד ששון במפורש את ההסכם ואת דרך התשלום ובהתאם נקבעה פגישה עם פקיד רשם המקרקעין ליום 3.1.06 לצורך הסדרת הרישום, שמיד אחרי שיבוצע תמסור המבקשת לעו"ד אשר ששון
שיק ע"ס 320,000$ שהכינה, להשלמת תמורת המקרקעין.

לטענת קרן ייזום, הבעלים לא הסכימו למנגנון התשלום הראשון ולא הסכימו לתנאי ההתקשרות שבין קרן יזום למבקשת, ומשכך לא נכנס ההסכם לתוקפו. טענה זו מבססת קרן ייזום על העובדה שבמסמך מיום 19.12.05 צויין במפורש שנדרשת הסכמת הבעלים למנגנון התשלום. קרי עד לאותו מועד טרם התקבלה הסכמת הבעלים למנגנון התשלום שנקבע בין קרן ייזום למבקשת. לטענתה, הפגישה שנקבעה ליום 20.12.05 נועדה להציג בפני
עו"ד אשר ששון
, בא כח הבעלים את פרטי העסקה ומנגנון התשלום כדי לקבל את אישורו, קודם לפגישה זו לא ניתן אישור להסכמות הצדדים בדבר מנגנון התשלום הראשון.
ועוד, לנוכח העובדה שקרן ייזום לא עמדה במועדים השונים שנקבעו לתשלום תמורת המקרקעין, הובהר למבקשת שהבעלים לא יסכימו למנגנון התשלום שנקבע אם לא יימסר השיק ע"ס 320,000$ בנאמנות לבא כוחם. בפגישה שהתקיימה ביום 20.12.05
לא הסכימה המבקשת למסור לידי בא כוח הבעלים את השיק על סך 320,000$ והתנתה את מסירת השיק ברישום קרן ייזום כבעלת הזכויות במקרקעין. הבעלים שנכחו באותה פגישה התנגדו להצעת המבקשת והודיעו כי אינם מסכימים לתנאים שנקבעו במסמך מיום 19.12.05 והם דורשים לקבל לאלתר את השיק האמור כתנאי להסכמתם.

משה צדיקים, נציג הבעלים, אשר נכח בפגישה שהתקיימה ביום 20.12.05 במשרדו של עו"ד אשר ששון
העיד (ע' 9 לפרוטוקול מיום 13.2.06): "אמרנו לו שאנו רוצים את הכסף לידיים שלנו. הוא אמר שהוא לא מוסר את הכסף והצענו שהשיק ישאר בנאמנות אצל עו"ד ששון והוא לא הסכים. היה ויכוח הוא לקח את השיק, קם והלך." גרסה זו לא נסתרה ויש בה כדי לתמוך בגרסתה של קרן ייזום, לפיה לא הסכימו הבעלים למנגנון התשלום הראשון שנקבע במסמך מיום 19.12.05.

בנסיבות אלה, נראה לכאורה שהתנאי בו הותלה ההסכם מיום 19.12.05 לא התקיים וממילא לא נכנס ההסכם האמור לתוקף.


ד.
לנוכח מסקנתי שלעיל, נראה שסיכויי המבקשת לזכות בתביעתה אינם טובים.


ה.
בסעיף 35 לתצהירו טען יאיר ברדה, המצהיר מטעם המבקשת, כי אם לא יינתן למבקשת הסעד הזמני המבוקש ייגרם לה נזק חמור שבחלקו הוא בלתי הפיך. טענה זו נטענה על דרך הסתם, ללא פירוט. בחקירתו העריך יאיר ברדה את הנזק העלול להיגרם למבקשת בסכום של כ – 40,000$ (ע' 5 לפרוטוקול מיום 13.2.06). נמצא שמדובר בנזק כספי הניתן להערכה.
בינתיים, התקשרו רוכשי הדירות עם קרן ייזום לרכישת 4 דירות במקרקעין, שילמו על חשבון התמורה ונרשמה לטובתם הערת אזהרה. טענת המבקשת, לפיה מדובר ברכישות למראית עין מתבססת על הערכות ולא נתמכה בראיות שיש בהן לשכנעני שכך הם פני הדברים.
בנסיבות אלה, נוטה מאזן הנוחות נגד מתן הסעד הזמני המבוקש.

מטעמים אלה החלטתי לדחות את הבקשה.
הצו הארעי מיום 22.1.06, בטל.

המבקשת תשלם למשיבה 1 את הוצאות הבקשה, ושכ"ט עו"ד בסך -.25,000 ₪. כן תשלם המבקשת למשיבים 2 – 8 שכ"ט עו"ד בסך -.25,000 ₪ וכסכום הזה למשיבים 9 – 12.

המזכירות תמציא עותק מהחלטה זו
לב"כ הצדדים בפקסימיליה.
ניתנה היום ז' באדר, תשס"ו (7 במרץ 2006) בהעדר הצדדים.

השופט יהודה זפט
- סגן נשיא








בשא בית משפט מחוזי 2657/06 ענבי בר בניה והשקעות בע"מ נ' ל.ל. קרן יזום בע"מ, אורטל דחבש, סיגל כוכבי ואח' (פורסם ב-ֽ 07/03/2006)