פסקי דין על נדל"ן פלוס השקעות (97) | פסקי דין על שלומי בן ישי | פסקי דין על אפיקי הירדן ייזום והשקעות | פסקי דין על יאיר עיני |

13130/04 א     05/05/2009




א 13130/04 נדל"ן פלוס השקעות (97) בע"מ, שלומי בן ישי נ' אפיקי הירדן ייזום והשקעות בע"מ, יאיר עיני




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט השלום בירושלים
לפני כב' השופט דוד מינץ
א
013130/04



בעניין
:
1. נדל"ן פלוס השקעות (97) בע"מ

2. שלומי בן ישי


ע"י ב"כ עוה"ד אייל ויטנברג
התובעים



נ
ג
ד



1. אפיקי הירדן ייזום והשקעות בע"מ

2. יאיר עיני


ע"י ב"כ עוה"ד מרדכי בייץ
הנתבעים





פסק דין

הרקע לתביעה וטענות הצדדים
1.
התובע 2 (להלן: "התובע") הינו מתווך שעסק במסגרת תובעת 1 (להלן שני התובעים יקראו יחדיו: "התובעת") בשיווק, ייזום, מכירה וקנייה של מקרקעין. ביום 7.3.04 רכשה נתבעת 1, העוסקת בייזום פרוייקטים (להלן: "הנתבעת"), מחברת הכשרת היישוב בתיווכה של התובעת אופציה למשך חמישה חודשים לרכישת מגרש ברח' רבי עקיבא 8 בירושלים הכולל מבנים וחניון (להלן: "הנכס") במחיר של 4,300,000 $ בצירוף מע"מ. תמורת האופציה שילמה הנתבעת לחברת הכשרת היישוב סך של 50,000 $. עקב כך, ביום 24.3.04 חתמה הנתבעת על הסכם שיווק עם התובעת, לפיו תשווק התובעת את הדירות שאמורות להיבנות בנכס, לאחר מימוש האופציה (להלן: "ההסכם"). לפי ההסכם ניתנה לתובעת זכות בלעדיות לשיווק הדירות שייבנו בנכס, וזאת במקום דמי התיווך שהגיעו לה בגין עסקת רכישת האופציה שנחתמה בין הנתבעת לחברת הכשרת היישוב. התובעת פעלה לצורך שיווק הדירות בנכס והגיעה לשלבים מתקדמים, ברמה זו או אחרת, עם מספר רוכשים פוטנציאליים, תחילה עם קבוצה של עשרה רוכשים מארה"ב. עם חלקם של רוכשים אלו אף הגיעו למצב של הסכמה עד כדי גיבוש הסכם מכר, ומשכשלה עסקה זו השקיעה התובעת לטענתה את מלוא מרצה והצליחה להשיג בחודש יוני 2004 שבעה רוכשים שהיו מעוניינים ברכישת תשע דירות בפרוייקט (כשאחד מהרוכשים היה מעוניין בשלוש דירות) שהגיעו לכדי 50% משטח הפרוייקט כולו. התמורה שהייתה מגיעה לנתבעת עם השלמת עסקאות אלו הייתה מגיעה לכדי 5,638,000$. מסכום זה הייתה זכאית התובעת לקבל דמי תיווך מהרוכשים בשיעור 2% בצירוף מע"מ. לטענת התובעת, כל שבעת הרוכשים חתמו על "בקשות רכישה" והפקידו סך של 10,000$ כפקדון לזכות הנתבעת אצל עורכי דינם. ברם, בסופו של דבר העסקאות לא יצאו לפועל וזאת, בין היתר, לאור העובדה שבמהלך חודש יוני 2004 חתמה הנתבעת על הסכם למכירת זכויותיה בנכס בשלמותן לידי קרן פייר – שותפות מוגבלת (להלן: "קרן פייר") עובר למימוש האופציה, תמורת 1,550,000 $. טענת התובעת הייתה כי הנתבעת פעלה בכך שלא בתום לב ועשתה שימוש בבקשות הרכישה שהשיגה התובעת אך במטרה לשפר את עמדתה במשא ומתן עם קרן פייר על מכירת האופציה.

2.
בנסיבות אלו התובעת הגישה את תביעתה כנגד הנתבעת וכנגד נתבע 2 בעל השליטה בנתבעת (להלן: "הנתבע") בה טענה כי בהתאם לסעיף 4א להסכם, היא זכאית לקבל דמי תיווך בשיעור של 2.5% משווי העסקאות שהיו אמורות להיחתם עם הרוכשים הפוטנציאליים. לטענתה היא שיווקה 9 דירות ומקומות חנייה בסכום כולל של 5,638,000 $ ועל כן מגיעים לה דמי תיווך בסך של 140,950 $. עוד טענה כי בהתאם לסעיף 4ד' להסכם, במקרה של מכירת הנכס בשלמותו לידי צד שלישי, היא זכאית לקבל 2% ממחיר המכירה


של הנכס בצירוף מע"מ. מאחר וההסכם הקנה לה בלעדיות, הרי שהיא זכאית לקבל דמי תיווך בגין מכירת הזכויות בנכס לקרן פייר, הגם שהמכירה נעשתה על ידי הנתבעת עצמה. מאחר והנכס נמכר לקרן פייר במחיר של 6,844,500 $, היא זכאית לדמי תיווך בסך של 136,890 $ בצירוף מע"מ, לאמור סך של 160,161 $. לחילופין טענה, כי לפי סעיף 9 להסכם, במקרה של ביטול ההסכם, היא זכאית לפיצוי מוסכם בשיעור של 120,000 $. על כל אלו טענה כי היא זכאית לקבל את דמי התיווך אותם היא הייתה מקבלת מהרוכשים עם השלמת עסקאות המכר עם הנתבעת, ומשהעסקאות הללו לא יצאו אל הפועל בעטייה של הנתבעת שנהגה שלא בתום לב, כאמור, היא זכאית לקבל סכום זה המגיע לכדי 131,929$ (2% מתוך שווי כלל המכירות בסך 5,638,000$) מהנתבעים. סך כל הסכומים הנתבעים הגיע אפוא, לכדי 433,040$ (140,950 + 160,161 + 131,929), שעמד נכון ליום הגשת התביעה על סך של 1,948,681 ₪ (לפי שער של 4.5 ₪ לדולר), ובקיזוז מקדמה שהועברה לתובעת על ידי הנתבעת בסך 26,000$ בצירוף מע"מ, הועמדה התביעה על סך של 1,785,502 ₪.

3.
כנגד הנתבע נטען כי הוא אחראי הן כבעל שליטה בנתבעת והן באופן אישי לנזקי התובעת משום שהוא זה שניהל את המשא ומתן עם קרן פייר תוך שהוא נוהג כלפי התובעת שלא בתום לב בקיום ההסכם, הסתיר ממנה עובדות מהותיות, הציג בפני
ה מצגי שווא וגרם להפרת ההסכם עמה. לדברי התובעת יש גם להרים את מסך ההתאגדות מעל פני התובעת ולחייב את הנתבע בחובותיה. היא הוסיפה כי הנתבע פועל באופן שיטתי ככוח מניע באשכול חברות כשכל מטרתו לגרום להפרת הסכמים והתחמקות מביצוע התחייבויות הנתבעת.

4.
מנגד, טענו הנתבעים כי התובעת אינה זכאית לתשלום כלשהו. באשר לדמי התיווך בגין העסקאות שהתובעת פעלה להשלמתן, נטען כי סעיף 6 להסכם קובע במפורש כי תנאי לתשלום דמי תיווך הוא חתימה בפועל של חוזי רכישה על ידי הקונים ותשלום 15% על חשבון הרכישה. לדבריהם, מאחר ואין מחלוקת כי המשא ומתן בין הרוכשים הפוטנציאליים לנתבעת לא הגיע לשלב זה, אין התובעת זכאית לדמי תיווך. כנגד טענת התובעת כי היא זכאית לדמי תיווך בשיעור 2% לאור מכירת הנכס בשלמותו, טענו הנתבעים כי סעיף 4 להסכם עליו נסמכת התובעת בטענתה זו, קובע במפורש כי דמי התיווך בשיעור 2% ישולמו רק "במידה והנכס יימכר בשלמות כולו אז איז לגורם אחד". ואולם, "הנכס" לא נמכר, לא כולו ולא חלקו, שהרי האופציה מעולם לא מומשה על ידה. האופציה היא זו שנמכרה ומכירתה אינה מזכה את התובעת בדבר. באשר לטענה בדבר הפיצוי המוסכם טענו הנתבעים כי התובעת אינה זכאית לו משום שההסכם לא בוטל מעולם. לדבריהם, הוא אולי לא התקיים אלא התממש בדרך אחרת של מכירת האופציה עצמה, אך אין במעשה זה משום ביטול ההסכם ביחס לתובעת. עוד נטען, כי סעיף 9 להסכם העוסק בפיצוי המוסכם מציין במפורש כי הפיצוי הינו תוצאת ביטול ההסכם על ידי הנתבעת "לאחר מימוש האופציה", ומאחר ובפועל האופציה לא מומשה על ידה, כאמור, תנאי הסעיף לא התקיימו. על כל אלו הוסיפו הנתבעים וטענו כי התובעת אינה זכאית לתשלום כלשהו מכוח ההסכם וזאת משום שהיא לא עמדה כלל בתנאיו, כשהעיקרי בהם היה מכירה בפועל של 45% מהדירות בתוך זמן קצוב. הם הוסיפו כי איש מבעלי קבוצת המתעניינים מארה"ב ומשבעת המתעניינים האחרים ברכישת יחידות דיור לא הפקיד 10,000$ שזהו הסכום עליו סוכם כדמי רצינות שיופקדו עם הגשת בקשת רכישה, מלבד אחד בשם קייזר שהפקיד סך של 7,500$ יחד עם הגשת בקשתו לרכישת דירה אחת בלבד. זאת ועוד, העסקה עם הרוכשים הפוטנציאליים מארה"ב לא יצאה אל הפועל כתוצאה מהנחות נוספות שנתנה התובעת לראשי קבוצת הרוכשים על חשבון העלאת המחיר לשאר חבריה, ללא התייעצות עמם. לדבריהם עוד, קרן פייר פנתה אל הנתבעת בהצעה לרכוש את האופציה ועד שלא נסגרה העסקה עם קרן פייר עמדו בפני
הנתבעת שתי אפשרויות, או למכור את האופציה או לממשה, אלא שהתובעת לא עמדה במשימתה ולא הציגה ולו רוכש אחד שחתם על בקשת רכישה והפקיד דמי רצינות כנדרש. באשר לאחריותו של הנתבע נטען כי אין כל מקום לחייבו בחובות הנתבעת באופן אישי משום שהוא פעל כאורגן של הנתבעת, והחלטותיו במסגרת פעולותיה העסקיות של הנתבעת הן החלטות של הנתבעת עצמה. לכן גם אין לראות במעשיו כגורם להפרת ההסכם
של התובעת עם הנתבעת. באשר לטענת התובעת על דרך פעולתו של הנתבע במסגרת החברות שהוא מנהל, נטען כי מדובר בדברי לעז שאין בינם לבין המציאות דבר.

הפלוגתאות שבין הצדדים
5.
עיקרי העובדות שיצרו אפוא, את המחלוקת מוסכמות, פחות או יותר, בין הצדדים. המחלוקת סבה בעיקרה על הפרשנות שיש ליתן לעובדות אלו – התנהלותה ותום לבה של הנתבעת במהלך האירועים שהתרחשו החל מחתימת ההסכם והמשמעות שיש לייחס לפעילות שקיימה התובעת ביחס לתנאי ההסכם, וכן בפרשנות המשפטית שיש לתת להסכם שנחתם בין הצדדים.

תחילה לדיון בפרשנות ההסכם.

פרשנות ההסכם
6.
הסעיפים הרלוונטיים של ההסכם הם כדלקמן:
הרקע להסכם (סע' 1):
"במקום תשלום דמי תיווך בגין מכירת המגרש מתחייבת "החברה" לתת ל"משווק" בלעדיות על מכירת כל הנדל"ן שבנוי ויבנה במתחם וכולל: כל 41 היחידות בפרוייקט, כולל הבניין ההיסטורי וכולל מכירת החניון בן 44 מקומות בפרוייקט".

התנאים לפיהם תהיה התובעת זכאית לדמי תיווך (סע' 2):
"תקופת הבלעדיות הינה עד לסיום הפרוייקט ובתנאי שקצב המכירות יעמוד על 45% מסך היח' לפחות עד לתום מועד האופציה ולפחות 2 יח"ד לחודש עד להשלמת המכירות. מבחן קצב המכירות החודשי יהיה לפי רבעון במידה והמשווק לא יעמוד בקצב מכירות של מינימום 6 יח"ד לרבעון תהיה לחברה הזכות להחליפו.
א.
במידה וימכרו לפחות 45% מיח"ד בפרוייקט החדש עד ליום 31/7/04, תממש "החברה" את האופציה שניתנה לה ע"י חברת הכשרת היישוב.
ב.
היה ולא מימשה "החברה" את האופציה למרות שמכרה לפחות 45% מיח"ד מהפרוייקט וזאת מסיבות שתלויות אך ורק בחברה ובתנאי שהתמלאו כל התנאים בהסכם שבינה לבין הכשרת היישוב תשלם "החברה" ל"משווק" פיצוי מוסכם על סך 1% כולל מע"מ מכל הדירות שלגביהן נחתם הסכם עם לקוחות ושולם לחברה לפחות 15% מסכום הרכישה על החשבון".

גובה עמלת השיווק (סע' 4):
"א. עמלת השיווק לה יהיה זכאי "המשווק" מאת "החברה" תהיה 2.5% כולל מע"מ ממחיר כל יח"ד כולל מע"מ...
ד.
במידה והנכס יימכר בשלמות כולו הז איז לגורם אחד יהיה זכאי המשווק לעמלת שיווק
בסך 2% כולל מע"מ ממחיר המכירה כולל מע"מ".

פיצוי מוסכם במקרה של ביטול ההסכם (סע' 9):
"ביטל הסכם השיווק ע"י "החברה" לאחר מימוש האופציה יחייב את "החברה" בתשלום פיצוי מוסכם ל"משווק" בסך 120,000$ (מאה ועשרים אלף דולר) זאת בניכוי תשלומי עמלות שכבר שולמו ובלבד שהמשווק עמד בכל התנאים המופיעים בסעיף 2".

7.
עיון בהוראות אלו מגלה שאין מחלוקת כי הצדדים גילו דעתם בהסכם במפורש למקרה בו הנתבעת לא תממש את האופציה (סעיף 2ב' להסכם), כמו גם למקרה בו הנתבעת תממש את האופציה (סעיף 4 להסכם), אך לא ניתנה הדעת במפורש למקרה בו הנתבעת תמכור את האופציה עצמה לגורם שלישי, כפי שאכן קרה בפועל במקרה זה. עם זאת, כבר בראשית הדברים ייאמר, כי אין מקום לקבל את טענת הנתבעת כי מאחר ובהסכם אין התייחסות למקרה שכזה, אין התובעת זכאית לקבל דבר, על אף הבלעדיות שהוענקה לתובעת בהסכם. על פניו, יש צדק בדברי ב"כ התובעת כי השכר שהתובעת הייתה זכאית לו לפי ההסכם שימש גם לשכר עבור תיווכה בעסקה המקורית בה רכשה הנתבעת את האופציה מחברת הכשרת היישוב, כפי שהדבר בא לידי ביטוי מפורש בסעיף 1 להסכם. גם הנתבע הודה בחקירתו הנגדית כי הוסכם שהתמורה של התובעת בגין עסקת רכישת האופציה מחברת הכשרת היישוב תהיה זכאותם לבלעדיות בעסקאות שתבצע הנתבעת מול רוכשים פוטנציאלים לאחר מימוש האופציה. טענת הנתבעת כי במקרה של מכירת האופציה אין התובעת זכאית לדבר משמעותה אפוא, שהנתבעת רכשה את האופציה בתיווכה של התובעת והרוויחה ממכירתה לקרן פייר בלא שהתובעת זכאית לדבר. הדבר משולל הגיון מקל וחומר, מקום בו גם במכירת האופציה לקרן פייר השתמשה הנתבעת בשירותיה של התובעת בכך שעשתה שימוש בבקשות הרכישה שהשיגה התובעת, בקשות שעל פניהן היוו רכיב משמעותי ביותר בקידום העסקה עם קרן פייר, כפי שמוצהר בהסכם סביב עסקה זו.

8.
השאלה העומדת להכרעה היא אפוא, מה הפרשנות הנכונה שיש ליתן להסכם לגבי התחייבותם של הצדדים במקרה בו נמכרה האופציה לגורם שלישי. בשאלה זו הועלו בפני
בית המשפט על ידי הצדדים ארבע אפשרויות. (א) האפשרות הראשונה, כטענת ב"כ התובעת בסיכומיו, היא לראות במכירת האופציה לקרן פייר כמכירת כל הנכס בשלמות, ובהתאם לכך זכאית התובעת (בהתאם לסעיף 4ד' להסכם) לקבל 2% משווי העסקה כולה, היינו שווי מכירת הפרוייקט כולו לוּ הוא היה מסתיים (כ-10,000,000 $ לפי הערכת התובעת), או לחילופין שווי רכישת הנכס מחברת הכשרת היישוב בתוספת התמורה שקיבלה הנתבעת מקרן פייר בעד האופציה (היינו, 5,850,000$ = 1,550,00$+4,300,000$). (ב) האפשרות השנייה, כטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו, היא שיש לראות בתמורה שקיבלה הנתבעת עבור מכירת האופציה לקרן פייר (1,550,000$) כסכום המזכה את התובעת בדמי תיווך בשיעור 2% (בהתאם לסעיף 4ד' להסכם). (ג) האפשרות השלישית, שהועלתה אף היא על ידי ב"כ התובעת בכתב התביעה כאמור, היא לראות במכירת האופציה ביטול ההסכם, שאז זכאית התובעת לקבל פיצוי מוסכם בשיעור 120,000$ (בהתאם לסעיף 9 להסכם). (ד) האפשרות הרביעית היא לראות במכירת האופציה כאי מימוש האופציה על ידי הנתבעת, ובהתאם לכך זכאית התובעת (בהתאם לסעיף 2ב' להסכם) לקבל דמי תיווך בשיעור 1% כולל מע"מ מכל הדירות שלגביהן נחתם הסכם רכישה ושולם לנתבעת לפחות 15% מסכום הרכישה על החשבון. כל זאת בתנאי שהתובעת הצליחה למכור לפחות 45% מסך היחידות בנכס.

9.
ראשית ייאמר כי הצדק עם הנתבעים שטענת התובעת כי היא זכאית לתשלום בגין כל אחת מהאפשרויות הנזכרות במצטבר, בטעות יסודה. ברור מאליו כי מדובר בעילות חלופיות ואין מקום לזכות את התובעת הן בפיצוי המוסכם בגין ביטול ההסכם ובד בבד גם בדמי תיווך לפי ההסכם עבור הדירות שפעלה למכירתן. אין מקום גם לזכות את התובעת בדמי תיווך עבור הדירות שפעלה למכירתן (משום שיש לראות במכירת האופציה כאי מימוש האופציה) ובד בבד גם לדמי תיווך בגין מכירת הזכויות בנכס כולן לקרן פייר (משום שיש לראות במכירה זו כמימוש האופציה).

10.
שנית, ברור גם כי לא ניתן לפרש את ההסכם באופן שמכירת האופציה לקרן פייר תחשב כביטול ההסכם כמשמעותו בסעיף 9 להסכם, וזאת משום שבסעיף זה נאמר במפורש כי הוא עוסק בביטול ההסכם על ידי הנתבעת "לאחר מימוש האופציה".

11.
שלישית, פרשנות הנתבעים לפיה התובעת זכאית לדמי התיווך בשיעור 2% רק משווי מכירת האופציה על ידי הנתבעת לחברת הכשרת היישוב (היינו 2% מסך של 1,550,000 $, כפי שגם בא לידי ביטוי במכתבם במסגרתו שילמו לתובעת סך של 31,000$, אודותיו ידובר גם להלן), אינה מסתברת גם היא בנסיבות העניין. הטעם לכך נעוץ בסעיף 2ב' להסכם הקובע כי במידה והנתבעת לא תממש את האופציה תקבל התובעת 1% מהשווי שהיה אמור להתקבל עבור מכירת הדירות שהשיגה התובעת. סכום זה, היינו אחוז אחד מהתמורה שהייתה מתקבלת אצל הנתבעת ממכירה של לפחות 45% מהדירות בפרוייקט (שהוא לפי הערכת התובעת קרוב ל- 5,000,000 $) גבוה בהרבה מדמי תיווך בשיעור 2% משווי מכירת האופציה. די פשוט, כי אין כל היגיון שבמקרה בו הנתבעת מכרה את האופציה וגרפה לעצמה רווחים, תקבל התובעת שכ"ט הנמוך בהרבה ממקרה שבו הנתבעת לא מימשה את האופציה ולא מכרה אותה.

12.
רביעית, אכן היה מקום לטעות ולסבור כי מכירת האופציה שקולה כמכירת הנכס כולו (וראה החלטתי מיום 28.06.05 בבש"א 2183/05) ואולם לאחר עיון בדבר נדמה כי פרשנות זו אינה מדוייקת ואין לקרוא לתוך המילה "נכס" העוסקת במכירת המגרש ו/או גם הדירות שיבנו עליו גם את מכירת האופציה שהיא זכות העומדת בפני
עצמה ואינה "נכס". "נכס" לחוד ו"אופציה" לחוד. כמו כן, על פניו ברור כי במקרה זה לא מומשה האופציה ולכן כפועל יוצא מכך, אין מקום לתור אחר הוראות ההסכם העוסקות במימושה. מכירת האופציה אינה, אפוא, פן אחר של מימושה.

13.
אכן ב"כ התובעת הפנה בסיכומיו לת.א. 38780/07 (שלום-ת"א) קאופמן נ' אורדן (פורסם במאגרים), שם לפי טענתו נדרש בית המשפט לשאלה זהה וקבע כי יש לפרש שמכירת האופציה כמוה כמימושה. ברם, אין הנידון דומה לראייה, שכן שם הוסכם בין הצדדים כי במקרה של עסקה במקרקעין על ידי הנתבע, ישולמו על ידו לתובע דמי תיווך בסכום שנקבע. לעניין זה קבע בית המשפט כי "עסקה" במקרקעין כוללת גם מכירתה של אופציה לרכישת מקרקעין, ובכך אכן לא יכולה להיות מחלוקת. ברם, אין בכך כדי ללמד שיש לפרש את המילים "מימוש האופציה" שבסעיף 4ד' להסכם דנן ככולל גם מקרה של אי מימוש האופציה אלא מכירתה. אכן, בנסיבות פס"ד קאופמן הנ"ל, הסכימו הצדדים בשלב מאוחר יותר שהנתבע יהא פטור מלשלם דמי תיווך במקרה שבו הוא אך ירכוש את האופציה ודמי התיווך ישולמו בכפוף למימושה על ידו, ובית המשפט קבע כי מכירת האופציה ממלאת תנאי זה. ברם, שונה המקרה ההוא ממקרה זה, ולוּ


פני ששם הוסכם מראש על תשלום דמי תיווך בגין כל עסקה במקרקעין ובכלל זה, כאמור, מכירתה של אופציה.

14.
מעבר לצריך ייאמר כי גם הניסיון לאמוד את דעת הצדדים יוביל למסקנה זהה, שכן די ברור שלוּ היו הצדדים מעלים על דעתם אפשרות זו של מכירת האופציה במועד חתימת ההסכם, הנתבעת לא הייתה מסכימה לשלם 2% ממכירת כל שווי הנכס בו בזמן שהיא עצמה החליטה לוותר על מימוש האופציה כדי להרוויח אך ממכירתה. אין כל היגיון כי דמי התיווך של התובעת במקרה שבו הנתבעת לא תממש את האופציה ורווחיה יהיו אך ממכירתה, יהיו זהים למקרה שבו תמומש האופציה ורווחי הנתבעת מהתמורה שתתקבל ממכירת כל הדירות בפרוייקט יהיו גבוהים הרבה יותר. לכן, אומד סביר של דעת הצדדים למקרה שכזה אינו יכול להוביל אפוא, למסקנה כי הם היו מסכימים ביניהם שהתובעת תהיה זכאית במקרה של מכירת האופציה לקבל דמי תיווך בשיעור 2% משווי המכירה של כל הנכס, היינו שווי הרכישה של המגרש מחברת הכשרת היישוב בתוספת התמורה למכירת האופציה. כך גם אין מקום לאמץ את פרשנותו החלופית של ב"כ התובעת בסיכומיו לפיה יש לראות במכירת האופציה לקרן פייר כמכירת כל הנכס בשלמות, ולשם כך לכלול במכירת הנכס את שווי רכישת הנכס מחברת הכשרת היישוב (סך של 4,300,000 $) בתוספת התמורה שקיבלה הנתבעת מקרן פייר בעד האופציה (סך של 1,550,00$) היינו סך כולל של 5,850,000 $ ומסכום זה תהא התובעת זכאית (בהתאם לסעיף 4ד' להסכם) לקבל דמי תיווך בשיעור 2%. הטעם לכך הוא כאמור, שאין כל מקום לראות במכירת האופציה כמכירת "הנכס" כמשמעותו בסעיף 4ד' להסכם. אכן, יש צדק בטענת ב"כ התובעת כי לוּ הייתה זכאית התובעת לקבל דמי תיווך בגין מכירת האופציה, הסכום ממנו היו נגזרים דמי תיווך אלו היה לא רק התמורה שקיבלה הנתבעת מקרן פייר עבור מכירת האופציה (1,550,000 $) אלא גם שוויה של האופציה כפי שנרכשה על ידי הנתבעת עצמה, לאמור סך נוסף של 50,000 $. ברם, כאמור, בהסכם לא הוסכם על דמי תיווך בשל מכירת האופציה ואין לראות במכירתה כמכירת "הנכס". בהמשך לכך יצויין כדבר פשוט שגם אין מקום לקבל את טענת התובעת כי מאחר ויש לראות במכירת האופציה לקרן פייר כמכירת כל הנכס בשלמות, הרי שהיא זכאית לקבל 2% מהתמורה שהגיעה לקרן פייר ממכירת כל הדירות בנכס.

15.
חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע בסעיף 25(א) כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". לאמור, לשון החוזה עצמו, היא הכלי הפרשני הראשובמעלהאכןבעניין





.

מוברמן








א בית משפט שלום 13130/04 נדל"ן פלוס השקעות (97) בע"מ, שלומי בן ישי נ' אפיקי הירדן ייזום והשקעות בע"מ, יאיר עיני (פורסם ב-ֽ 05/05/2009)