פסקי דין על יצחקי יצחק | פסקי דין על יצחקי שושנה | פסקי דין על עזבון יצחקי שבע ואח' | פסקי דין על באש אהובה | פסקי דין על אשור דוד מאיר | פסקי דין על כהן משה ואח' |

24613/94 א     04/02/2002




א 24613/94 יצחקי יצחק, יצחקי שושנה, עזבון יצחקי שבע ואח' נ' באש אהובה, אשור דוד מאיר, כהן משה ואח'




בעניין:




בתי המשפט
1
בית משפט השלום ירושלים
א
024613/94


לפני:
כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון - גונן

תאריך:
04/02/02



בעניין:

1 . יצחקי יצחק


2 . יצחקי שושנה

3 . עזבון יצחקי שבע

4 . רובינזון נפתלי

5 . רובינזון יצחק

6 . חמלנוק (רובינזון)
דינה





התובעים





נ ג ד




1 . באש אהובה


2 . אשור דוד מאיר

3 . כהן משה

4 . כהן מיכאל

5 . כהן דוד

6 . כהן אליהו

7 . כהן מאיר

8 . בכר מאיר






הנתבעים





פסק-דין


תביעה זו עניינה בנכס שבו בעלים במשותף שתי משפחות. משפחת יצחקי, התובעים, הייתה הבעלים, בתקופה הרלוונטית לתיק זה, בשני שלישים מהנכס. משפחת בש, הצדדים השלישיים, הייתה הבעלים בשליש מהנכס, באותה תקופה. כן היה מאיר בש דייר מוגן בנכס עד לפטירתו בשנת 1991.

בית המשפט המחוזי, שם התנהל הליך בין משפחת יצחקי למשפחת בש, קבע כי משפחת בש ערכה עסקאות בנכס, מבלי ליידע את משפחת יצחקי, ביניהם השכרת הנכס לנתבעים. כעת מבקשים התובעים לפנות את הנתבעים מהנכס, כיוון שלטענתם אינם מחוייבים בעסקאות אלו.

ביום 19 באוקטובר 1988 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין מאיר בש ז"ל לבין הנתבעים 3-7, לפיו הנתבעים 3-7 שוכרים את הנכס. באותו יום נחתם גם הסכם בין הנתבעים 3-7 לבין השוכר הקודם, מלצר, לפיו מלצר מעביר את זכויותיו כדייר מוגן בנכס לנתבעים 3-7 וזאת בתמורה לתשלום דמי מפתח בסך 100,000 דולר.

מאיר בש נפטר ביום 10.6.91 וניתן צו ירושה ביום 11.9.1991. ביום 30.6.2001 נחתם זכרון דברים בין יורשי מאיר בש, חברת מאיר בש בע"מ והנתבעים 1-2 בנוגע לחנות בשטח של 50 מ"ר ומחסן בשטח 120 מ"ר. באותו הסכם העבירה החברה את זכויותיה בנכס זה לנתבעים 1-2 בהסכמת היורשים של בש ז"ל תמורת 140,000$ ודמי שכירות חודשיים.

בהחלטתי מיום 19.4.2001 קבעתי כי הצדדים יסכמו בשאלה המשפטית האם לתובעים קיימת עילת פינוי כנגד הנתבעים וכן בשאלה מה הנפקות של פסק הדין של בית המשפט המחוזי על היחסים בין התובעים לבין הנתבעים והאם יש מקום לצרף את משפחת בש כנתבעים בתיק זה.

1. טענות הצדדים:
א. טענות התובעים:
אשר להסכם מיום 30.6.1991 טוענים התובעים את הטענות הבאות:

1. זכויותיו של מאיר בש ז"ל בנכס לא עברו בירושה אלא לפי חוק הגנת הדייר, אשר סעיפים 23 ו- 26 בו קובעים כי תעבורנה לאלמנתו ובתנאי שהיא תמשיך ותנהל במקום את העסק של בעלה המנוח. לפיכך לא יכולים היו להעביר את הזכויות לנתבעים 1-2.

2. שומה היה על הנתבעים 1-2 לבדוק את הנכס ואת מצב הזכויות בו ברישום המקרקעין בטרם שילמו 140,000 דולר עבורו ושמו את כספם על קרן הצבי.

3. המסקנה העולה מדברים אלה היא, לטענת התובעים, כי לאחר פטירתו של בש, מאחר שאלמנתו לא המשיכה בהפעלת העסק, חזר הנכס לרשות הבעלים שלו, היינו למשפחת בש 1/3 ולתובעים 2/3.

אשר להסכם מיום 19.10.1988 טוענים הנתבעים את הטענות הבאות:

1. ההסכם מבצע חילופי דיירי משנה, בכך שהוא מחליף את הדייר מלצר בנתבעים 3-7. לטענת התובעים, לא הייתה בידי מאיר בש כל רשות ממשפחת יצחקי לבצע החלפה כאמור על דעתו בלבד. כן, גם אם הייתה לו רשות כזו, היא התפוגגה עם פטירתו של מאיר בש ואינה מועברת ליורשיו. גם לפי החוק היה עליו לבקש את רשות בעל הבית בכדי להחליף את דיירי המשנה בנכס.

2. לפי סעיפים 30-31 לחוק המקרקעין, העוסקים בשותפים במקרקעין, לא יכול היה מאיר בש לבצע העברת בעלות ומסירת זכויות במקרקעין המשותפים, ללא הסכמת שאר השותפים. לפיכך לפעולות שעשה בש לא הייתה כל נפקות והיה על הנתבעים לבדוק את מצב הזכויות בנכס לאישורו.

3. התובעים טוענים כי הנתבעים ידעו בפועל כי אין לבש כל סמכות לבצע עסקאות בנכס.

אשר לנפקותו של פסק הדין של בית המשפט המחוזי על העניין שלפניי, טוענים התובעים את הטענות הבאות:

1. התובעים טוענים כי פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי אינו מהווה השתק פלוגתא כלפי התובעים ואינו מכשיר את החוזים שערכו הנתבעים.

2. אין כל סתירה בין תביעתם בבית המשפט המחוזי לקבלת חלקם היחסי בדמי המפתח לבין תביעתם לפינוי הנתבעים מהנכס. עוד טוענים התובעים כי לא זכו לקבל פיצוי בגין כל הנזק שנגרם להם עקב פעולותיו של בש במסגרת פסק הדין של בית המשפט המחוזי. אין בתביעה בבית המשפט המחוזי כדי לחסום התביעה שבפני
י.

התובעים מתנגדים לצירוף הצדדים השלישיים כנתבעים, וטוענים את הטענות הבאות:

1. בית המשפט יוכל להכריע במחלוקת מבלי שהצדדים השלישיים יצורפו, ואף התבקשה מחיקתם וזאת מכיוון שניתן לברר את הודעת צד ג' בנפרד מהליך זה.

2. אין לתובעים כל נגיעה לסכסוך שבין הנתבעים לצדדים השלישיים והתובעים זכאים לקבלת סעד בהקדם האפשרי. עיקר המחלוקת בין הנתבעים לצדדים השלישיים נוגעת לחוזים שנחתמו ביניהם ולמצגים שהוצגו לנתבעים, ועיקר תביעת הנתבעים הינה להשבת הכספים ששולמו.

3. ההלכה היא כי בית המשפט יקמץ בצירוף צדדים נוספים לתביעה לאחר שהוגשה.



ב. טענות הנתבעים:
נפקות פסק הדין בבית המשפט המחוזי:

1. הנתבעים טוענים כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי הכיר בתוקף החוזים שנעשו (הסכם מיום 30.6.1991 וההסכם מיום 19.10.1988, שכן לא ייתכן כי החוזים הם בו-זמנית גם בטלים וגם תקפים. הסעד שקיבלו הנתבעים הוא חלק בתמורה שנתקבלה כתוצאה מן החוזים. על כן מנועים התובעים מלטעון לבטלות של ההסכמים, לאחר שהסתמכו עליהם בבית המשפט המחוזי. מניעות זו נובעת מעקרונות תום הלב ותקנת הציבור ומהכלל בדבר מעשה בית דין. לעניין זה מפנים הנתבעים לע"א 513/89. כן מפנים הנתבעים לחריגים לעקרון ההדדיות במעשה בית דין, המאפשרים לבעל דין, שלא היה צד בהליך הקודם, לטעון השתק פלוגתא, כנגד מי שכבר "ניסה מזלו" בהליך הקודם והשיג תוצאה.

2. הסעדים הנתבעים בבית המשפט זה ובבית המשפט המחוזי הינם סעדים חלופיים ששניהם מסווגים כהשבה.
אשר לנזק, שנגרם, לטענת התובעים, מאי השכרת הנכס בשכירות חופשית, נזק זה נגרם על ידי בש ולא על ידי הנתבעים. נזק זה היו צריכים לתבוע בבית המשפט המחוזי. כעת לא יכולים התובעים לתבוע את אותם נזקים שכן לא פיצלו סעדיהם בבית המשפט המחוזי.

הנתבעים טוענים כי החוזים תקפים:

1. כדייר מוגן ראשי, הייתה לבש הרשאה להשכיר את הנכס בדיירות משנה. אשר לחילופי דיירים, מוסמך היה הדייר הראשי להחליף את הדיירים שכן זוהי ברירת המחדל של החוק, והנתבעים יוכיחו כי כך היה בפועל.

2. משנפטר בש, דיירי המשנה המוגנים הופכים לדיירים ראשיים וזאת לפי סעיף 30 לחוק הגנת הדייר.

בש לא ניהל עסק במושכר ולכן גם אלמנתו אינה חייבת לנהל עסק כזה לאחר מותו ויכולה להמשיך ולהנות ממעמד של "דיירת ראשית" גם ללא ניהול העסק. על כן ההסכם עם הנתבעים 1-2 תופס.

צירוף הצדדים השלישיים כנתבעים בהליך שלפנינו:

1. אם לא תתקבלנה טענות הנתבעים לעיל, הם סבורים כי צירופם של בש לתביעה כנתבעים הינו דרוש לשם בירור שאלת המפתח בתיק, לדעתם, והיא האם ההסכמים נעשו בהסמכתו של יצחקי אם לאו.

2. באם תתקבל תביעת התובעים, יבקשו הנתבעים להפרע מבש ובש יבקש השבת הכספים שנתן במסגרת פסק הדין בבית המשפט המחוזי. מבלי לצרפו כנתבע כעת, לא יוכל להפרע מהתובעים משום מעשה בית דין ביניהם.

3. צירוף בש כנתבעים, יקים מחסום בפני
התובעים לטעון לבטלות ההסכמים.

שכר טרחת עו"ד:

הנתבעים טוענים כי יש לפסוק לטובתם שכר טרחת עורך דין בהתאם להוצאות הממשיות שנגרמו להם במשפט זה ולפי התעריף המינימאלי המומלץ בכללי לשכת עורכי הדין, היינו 84,000 שקלים.

אדון בשאלות שהועלו בידי הצדדים כסדרן.

2. היחסים המשפטיים בין בש ליצחקי לעניין תוקפן של הפעולות שביצע
מאיר בש ז"ל

אין מחלוקת כי מאיר בש ז"ל היה דייר ראשי מוגן בנכס ששני שליש ממנו שייכים לתובעים ושליש למאיר בש עצמו.

אין מחלוקת בין הצדדים כי יכול היה בש כדייר ראשי להשכיר את הנכס לדיירי משנה, וזאת על מנת שיוכל לשלם את דמי השכירות.




בהסכם מיום 19.10.1988 משכיר מאיר בש ז"ל את הנכס המתואר שם לנתבעים 3-7. לפי הכתוב בהסכם מאיר בש משכיר את הנכס במעמדו כבעלים של הנכס ולא במעמדו כדייר ראשי מוגן וזאת לפי הפתיח להסכם שאומר:

"הואיל והמשכיר הוא בעל זכות הבעלות של הנכס הידוע כספר 77 דף 133-134 ירושלים והנמצא ברח' יפו 96 ..."

באותו מועד נחתם הסכם נוסף בין הדיירים הנכנסים לנכס, הם הנתבעים 3-7 לבין הדייר היוצא, יחיאל מלצר.

אכן, לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין, מאיר בש והתובעים הינם שותפים במקרקעין כמשמעותם בחוק. החוק קובע כי רוב השותפים בנכס המקרקעין יכולים להחליט על השימוש הרגיל בנכס, כל עוד החלטתם זו אינה מקפחת את המיעוט. אין מחלוקת כי למאיר בש ז"ל לא היו רוב הזכויות בנכס, ועל כן לא יכול היה להחליט על דעת עצמו, אף על השימוש הרגיל והשוטף בנכס. אשר למשמעות מושג זה בסעיף 30 לחוק המקרקעין, הוא פורש בע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4), 737 ,עמ' 740-741, שם אומר השופט ברק (כתוארו אז) את הדברים הבאים:

"ניהול ושימוש רגילים מה הם? נראה לי, כי ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על- פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין. במסגרת זו איני רואה כל סיבה עקרונית שלא להכיר בהשכרת המקרקעין, שהם נושא הבעלות המשותפת, כפעולה, אשר בנסיבות מתאימות ניתן לראותה כפעולת ניהול ושימוש רגילה לגבי אותו נכס. הדבר תלוי בטיב הנכס, בשימוש שנעשה בו בעבר ובגורמים אחרים הקובעים את אופיו. עשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולת ניהול ושימוש רגילה (כגון בית דירות המיועדות להשכרה), ועשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולה יוצאת דופן וחריגה (כגון השכרה של דירת מגורים לבית - עסק) (ראה: א' גולדנברג, "שיתוף במקרקעין בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969" עיוני משפט ג (תשל"ג-ל"ד) 110 ,104). נראה לי, כי גישה זו מתבקשת מלשון החוק, והיא עולה בקנה אחד עם מטרתו."

ניתן לומר כי במקרה זה השכרת הנכס הינה פעולת ניהול רגילה לגבי הנכס וזאת מכיוון שהמקרקעין שימשו מאז ומתמיד להשכרתם לבתי עסק. אך גם אם פעולה זו של מאיר בש ז"ל הייתה "מותרת" אם הוא היה בעלים של רוב המקרקעין, הוא לא יכול היה לבצעה, מכיוון שהיו בידיו מיעוט הזכויות בלבד.

עם זאת, ובניגוד ללשון המפורשת של ההסכם בין בש לנתבעים 3-7, טוענים התובעים כי מדובר בחילופי דיירי משנה ולא בפעולה של בש כבעלים של הנכס, וכי לא היה בש מוסמך להחליף את דיירי המשנה בנכס, ומשעשה כן בניגוד להרשאה, פעולתו אינה תקפה.

בע"א 67/55 בן שלום נ' לרנר, פ"ד י(2) 1037, אליו הפנו לעניין זה הנתבעים, דובר בדייר ראשי אשר השכיר חדר בדירה אותה שכר לדייר משנה בניגוד לאמור בחוזה בינו לבין בעל הבית. לאחר זמן מה יצא הדייר הראשי מן הדירה ונשאר בה דייר המשנה בלבד. בית המשפט פסק כי דייר המשנה נהנה מהגנת החוק כלפי בעל הבית וזאת בתנאים מסוימים (עמ' 1039-1040 לפסק הדין):

"ואולם למעשה מגן החוק על דייר המשנה משום שהגנה זו היא בבחינת הגנה חפצית, אשר אינה מצומצמת רק להמשכת היחסים החוזיים שנוצרו בין דייר המשנה לבין משכירו, הדייר הראשי, אלא החזקתו של דייר המשנה במושכר היא הנותנת, וחזקה זו משמשת עילה להגנה כלפי כולי עלמא, ובלבד שתהיה כדין, היינו שלא תהיה נוגדת איסור שהותנה בחוזה אשר בין בעל הבית ובין הדייר הראשי. מקום שחזקתו של דייר המשנה הייתה מלכתחילה שלא כדין, משום שבעל הבית אסר על הדייר הראשי להשכיר את הדירה, אך לאחר מכן, היינו אחרי הפרת החוזה על ידי השכרת המשנה, חזר בו בעל-הבית מעמדתו הקודמת וגילה את כוונתו להמשיך ביחסי השכירות, כשמקצת המושכר מוחזק בידי דייר המשנה, הרי נטל בעל הבית את העוקץ מחזקתו של דייר-המשנה, ובמעשהו זה הפך אותה לחזקה בדין. משעשה כן בעל-הבית, שוב אינו יכול לטעון כי אחרי צאת הדייר הראשי מהמושכר אין דייר המשנה מוגן כלפיו..."

בענייננו לא נהנים הנתבעים מהגנת החוק שכן לא מתקיימים התנאים שפורטו בפסק הדין. התובעים כלל לא ידעו על השכרת הנכס לנתבעים ומי שגילו עסקאות אלה, הגישו תביעת פינוי זו. על כן לא יוכלו הנתבעים להבנות מההלכה שנקבעה בפסק הדין.

בע"א 67/55 בן שלום נ' לרנר, פ"ד י(2) 1037 נידונה השאלה של פרשנות סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו – 1955, היום סעיף 30 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972. סעיף זה קובע כדלקמן:

"מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית, ובלבד -
(1) שבזמן שהדייר חדל להחזיק במושכר או סמוך לפטירתו לא נתנה השכרת המשנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר;
(2) שהשכרת המשנה לא נעשתה אחרי שבעל הבית התחיל בהליכים משפטיים לפינוי הדייר מן המושכר."

בית המשפט באותו עניין מפרש את ס"ק(1), הנוגע גם לענייננו, כך (בעמ' 1040 לפסק הדין):


פייגלבאום


כהן


interlego a/s







א בית משפט שלום 24613/94 יצחקי יצחק, יצחקי שושנה, עזבון יצחקי שבע ואח' נ' באש אהובה, אשור דוד מאיר, כהן משה ואח' (פורסם ב-ֽ 04/02/2002)