פסקי דין על הרצל פטל | פסקי דין על מנשה פטל | פסקי דין על רפאל פטל | פסקי דין על יוסף פרשקובסקי | פסקי דין על א.ש.י פרשקובסקי חברה לבנין |

103793/98 א     13/02/2002




א 103793/98 הרצל פטל, מנשה פטל, רפאל פטל נ' יוסף פרשקובסקי, א.ש.י פרשקובסקי חברה לבנין בע"מ




בעניין:
1



בתי המשפט
בית משפט השלום תל אביב - יפו
א
103793/98

בפני
:
כב' השופט צבי דותן









בעניין:
1. הרצל פטל
2. מנשה פטל

3. רפאל פטל







התובעים

נ
ג
ד


1. יוסף פרשקובסקי


2. א.ש.י
פרשקובסקי חברה לבנין בע"מ







הנתבעים


פסק דין

1.
התובעים טוענים בתביעתם כי:
א.
בין הצדדים נערך ונחתם הסכם לביצוע פעולות תיווך, לאחר שתנאי ההסכם הוסברו לנתבע 1 (להלן: "הנתבע"), והנתבע הסכים להם. הנתבע פעל בשמו ובשם הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת"), שהוא בעל מניות ומנהל בה.

ב.
התובע 1 (להלן: "התובע") מסר לנתבע כתובות של נכסים, וביניהם שני מגרשים, הידועים כמגרש 5/9 ומגרש 6/9 באם המושבות, בגוש 6363.

ג.
התובע יצר קשר ישיר בין הנתבע לבין בעלי הנכסים הנ"ל, ואף היה נוכח בישיבת מו"מ טרם חתימת חוזה הרכישה, וגם בעת החתימה עצמה.

ד.
הנכס הידוע כמגרש 5/9 נרכש על ידי הנתבעת, בסכום כולל של 1,400,000 דולר.

ה.
הנכס הידוע כמגרש 6/9 נרכש על ידי הנתבעת, בסכום כולל של 1,260,000 דולר.

ו.
לתובעים מגיע שכרם, לפי ההסכם, בשיעור 2% + מע"מ.

ז.
לפיכך, בגין עיסקת מגרש 5/9 מגיע לתובעים סך כולל של 32,700$.
מתוך סכום זה שילמו הנתבעים, על חשבון המגיע, סך של 25,740$. לפיכך, מגיעה לתובעים יתרת שכרם, בגין עסקה זו, בסך 7,020$.

ח.
בגין עיסקת מגרש 6/9 מגיע לתובעים סך כולל של 29,484$. הנתבעים לא שילמו סכום זה או איזה חלק ממנו.

ט.
לסכומים הנ"ל מתוספת ריבית בשיעור הנקוב בהסכם, ובשקלים מסתכמת התביעה בסך כולל של 172,184 ש"ח.

2.
טענות הנתבעים הן, בעיקרן, אלה:
א.
לגבי מגרש 6/9, התובע יצר את הקשר בינם לבין בעלת המגרש, בקשר לעיסקת קומבינציה, בעוד שהם היו מעונינים אך ורק בעיסקת מזומן.

ב.
בכך הסתיים נסיון התיווך של התובע, והקשר בינו לבין הנתבעים נותק כליל.

ג.
בסופו של דבר, כעבור מספר חודשים, אכן נקשרה בין הנתבעים לבין בעלת הנכס עיסקת מזומן לגבי נכס זה, אולם עיסקה זו לא נעשתה בתיווכו של התובע, אלא ביוזמתו של עו"ד, שייצג את בעלת הנכס, ופנה במישרין אל הנתבעים.

ד.
עיסקת מזומן הינה עיסקה שונה באופן מהותי מהעיסקה שהוצעה על ידי התובע, ומכל מקום, לא התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה זו.

ה.
לגבי מגרש 5/9, טענת הנתבעים היא, כי התביעה ביחס למגרש זה חושבה עפ"י מחיר העיסקה כולל היטל השבחה (שהוטל על הקונה), בעוד שלדעתם, אין לכלול את היטל ההשבחה כחלק מהמחיר הכולל שעל בסיסו יש לחשב את דמי התיווך.


דמי תיווך ביחס לעיסקת מגרש 6/9
3.
המחלוקת היחידה בין הצדדים, בנוגע לעיסקת מכירת מגרש 6/9, היא השאלה האם התובעים היו בבחינת "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" כדרישת סעיף 14 (3) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996.

ב"כ התובעים טוען כי
בהסכם התיווך נקבע מפורשות (בסעיף 2) "כי הפנייתך כאמור מהווה את הגורם היעיל שהביא להתקשרות, אם ביצעתי כל עסקה לפיה". הצדדים קבעו אם כן במפורש,
כי עצם העובדה שהתובע מפנה את הנתבע לנכס מסוים, די בכך כדי שהתובע ייחשב כ"גורם היעיל שהביא להתקשרות", הואיל וכך הגדירו הצדדים, בהסכם שביניהם, את הביטוי "הגורם היעיל". כלומר, לדעתו, הוראת סעיף 14(3) לחוק המתווכים היא הוראה דיספוזיטיבית, שהצדדים רשאים להתנות עליה, והתובעים במקרה דנן זכאים לדמי תיווך, גם אם לא היו, בפועל, הגורם היעיל,
הואיל ונקבע בהסכם במפורש, כי די בהפניה על ידי המתווך לנכס מסוים, כדי להוות "הגורם היעיל".

4.
אינני מקבל טענה זו. מקריאת סעיף 14 לחוק המתווכים ברור, לדעתי, לחלוטין, כי החוק מחייב קיומם של שלשה תנאים מצטברים, כדי שתקום זכותו של המתווך לדמי תיווך. אילו קיבלתי את טענת ב"כ התובעים, הרי ניתן היה בנקל לרוקן מכל תוכן את הוראות חוק המתווכים, על ידי הכנסת הוראות בגוף הטופס הסטנדרטי של הזמנת שירותי תיווך, שבהן קובעים הצדדים הסדר, המזכה את המתווך בדמי תיווך מבלי שנתקיימו דרישות החוק (ותוך התניה אולי גם על הפיסקאות האחרות של סעיף 14). בעניין זה פסק לאחרונה ביהמ"ש המחוזי בת"א כי -
"... ההנחה המתבקשת לגבי החוק, הבא לאזנה, היא כי מדובר על חוק קוגנטי, שבהעדר הוראה ספציפית בלשון אחד מסעיפיו… לא ניתן להתנות עליו על ידי חוזה… שהרי, אם ניתן היה להתנות על החוק בחוזה, היה האחרון נהפך פלסתר, שהרי המתווכים, שהינם "הצד החזק", המסוגל להכתיב את החוזים בינו לבין הצרכנים, היו מתחילים עד מהרה להתנות באופן קבוע ובסיטונות על כל סעיפי החוק שנועדו להגבילם ולהגן על הצרכן.
המסקנה הבלתי נמנעת מענין זה
היא כי לא ניתן להתנות על החוק, בהעדר היתר מפורש לכך בחוק עצמו
…. "
בר"ע 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי (טרם פורסם) מפי כב' השופטת ו' אלשייך.
כך גם נפסק, בענין אחר -
" שהמדיניות שנקבעה על ידי המחוקק היא המדיניות המבקשת לראות את קיומו של הגורם היעיל
כגורם
מהותי החל על יחסי המתווך והלקוח, חרף כל תנייה אחרת בחוזה שביניהם. את סעיף 14 לחוק המתווכים צריך לכאורה לראות כהוראה שאין להתנות עליה…."
ת.א. (חיפה) 5222/94 לוגסי נ' אדן דינים שלום, י"ב, 224, בעמ' 7 לפסה"ד.

5.
עד כאן - ביחס לטענתו הראשונה של ב"כ התובעים.
טענתו השניה היא, כי מכל מקום, התובעים אכן היו, במקרה זה, הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
גם טענה זו אינני מקבל.
אין מחלוקת כי התובעים
(ליתר הדיוק, התובע 1) אכן יצרו את הקשר הראשוני, את ההיכרות הראשונית, בין הנתבעים לבין עו"ד מרגלית, אשר ייצג הן את המוכר של מגרש 5/9 והן את המוכרת של מגרש 6/9. אולם ממכלול חומר הראיות עולה, כי העיסקה שהיתה אקטואלית באותה עת היא רק העיסקה לגבי מגרש 5/9, ואילו עיסקת מגרש 6/9 לא היתה עדיין אקטואלית, בשל חוסר הסכמה בסיסית בין הצדדים באשר לתנאי העיסקה: המוכרת היתה מעונינת בעיסקת קומבינציה, הנתבעים היו מעוניינים בעיסקת מזומן בלבד. לפיכך, המשא ומתן ביחס למגרש 6/9 גווע עוד בטרם החל (סעיף 4,3 לתצהיר עו"ד מרגלית) והפגישה הראשונה בין הצדדים (ביום 3.12.97) נועדה רק בקשר למגרש 5/9, ובמהלכה לא דובר כלל על מגרש 6/9, ואם דובר, הרי זה על כך שהענין לפי שעה אינו אקטואלי והוא "מתבשל". לאחר מכן, לא פעלו התובעים כל מאומה כדי ליזום, או לחדש את הקשר, או לקדם עיסקה, בקשר למגרש 6/9. את כל אלה עשו - עו"ד מרגלית, מצד המוכרת, ומר פרשקובסקי, מצד הנתבעים (הקונים).

6.
על אי מעורבותם של התובעים ניתן ללמוד כבר מתצהיר עדותו הראשית של התובע 1. בסעיף 24 לתצהירו הוא מספר כי "עו"ד מרגלית פועל במלוא הקיטור לשינוי תנאי המכר...". אין התובעים טוענים כי הם, או מי מהם, פעל פעולה כלשהי בענין זה. עו"ד מרגלית הוא שפועל. ובסעיף
25 לתצהירו: "האמנתי כי באם תיווצר עיסקה בין פרשקובסקי למוכר... יודיעני על כך הנתבע...". הנה כי כן, העיסקה נרקמת בין פרשקובסקי למוכר, המתווך לגמרי "מחוץ לתמונה", הוא רק ממתין שהנתבע יודיע לו כי נוצרה עיסקה. ובהמשך אותו סעיף , מלין התובע על כך, שהנתבע "בחר שלא לשתף אותי בכל מהלכי קניית מגרש זה". זוהי הודאה מפורשת, מפי התובע עצמו, בתצהיר עדותו הראשית, כי הוא לא היה שותף
בכל מהלכי קניית מגרש 6/9. אם כך, כיצד ניתן לטעון כי הוא שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם? ובהמשך אותו סעיף מספר התובע, כי נודע לו טלפונית, שהמגרש נמכר . מהמשך התצהיר (סעיף 29) עולה כי התובע אף אינו יודע את המחיר שבו נמכר המגרש. כל אלה אינם מתיישבים עם הטענה בדבר היות התובע הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם.

7.
התובע הגיש כראיה את היומן שלו משנת 1997. גם מן היומן לא עולה מסקנה אחרת: בפגישה הראשונה בין הצדדים, זו שנתקיימה במשרד עו"ד מרגלית ביום 3/12/97, מצוין ביומן רק זאת: " זה מתבשל ויהיה אקטואלי מאוחר יותר" (נספח ב' לתצהיר התובע). משמע - במועד הפגישה הזאת, עיסקת מגרש 6/9 כלל אינה אקטואלית. ובפגישה השניה, זו שבה נחתם החוזה לגבי מגרש 5/9, ואשר נתקיימה ביום 9/12/97, אין ביומן זכר, ולו במלה או
בחצי מלה, לעסקה כלשהי ביחס למגרש 6/9 (נספח ג' לתצהיר התובע). יצוין כי התובע הגיש את היומן המקורי, ודפדפתי ביומן עד סוף שנת 1997, ולא מצאתי בו שמץ של איזכור למגרש 6/9, או לשיחה כלשהי שקיים התובע או מי מטעמו עם הנתבעים, או עם עו"ד מרגלית, או עם דן דניאל, או עם מאן דהוא אחר, ביחס למגרש זה (את היומן לשנת 1998 בחר התובע לא להציג בפני
ביהמ"ש). אם היומן הוא המשקף, "בזמן אמת", את הפעילות היומיומית של התובע בעסקי התיווך, הרי ניתן לומר כי "פעילותו", בכל הקשור למגרש 6/9, הסתכמה בלא כלום.

כאשר נשאל התובע 1 מפורשות בח"נ מה התייחסותו
לטענה כי הוא לא היה "הגורם היעיל", כל שהיה לו לומר הוא - "... זה מצחיק אותי. אני הפגשתי את הקונה והמוכרת, בשלב הראשון הקונה גמר על עסקה אחת, כאשר העו"ד מראש אמר לו שיש סיכוי שהעיסקה השניה תבוא לידי ביצוע בשלב מאוחר יותר בעיסקת מזומן" (פרו', עמ' 11, ש' 15 - 17). כלומר, תשובתו לטענה כי הוא לא היה הגורם היעיל, היא רק זאת, שהוא אשר הפגיש בין הצדדים לעיסקה. אין חולק כי אכן, התובע הוא שיצר את הקשר הראשוני בין הנתבעים לבין עו"ד מרגלית.
אלא שבכך אין די, בנסיבות מקרה זה.
בשלב שבו התובע יצר את ההיכרות והמפגש הראשון בין הנתבעים לבין עו"ד מרגלית, בשלב הזה, עיסקה לגבי מגרש 6/9 היתה עדיין "לא אקטואלית" ולא עמדה על הפרק (עמ' 3, ש' 17 - עמ' 4,

ש' 17). ואילו בשלב מאוחר יותר, כעבור מספר חודשים, כאשר המוכרת שינתה דעתה והסכימה למכור את המגרש
בעיסקת מזומן (והיה זה עו"ד מרגלית - ולא התובע - ששיכנע אותה לכך), בשלב הזה הקשר עם הנתבעים ניזום ונוצר על ידי עו"ד מרגלית, בעוד שהתובע כלל לא ידע על המגעים בין הצדדים, ולא היה מעורב בהם, בכל צורה שהיא. לא היה כל טיפול, או מעורבות, מצד התובע, בכיוון של קידום עיסקת המכירה של מגרש 6/9, למן יצירת המפגש הראשוני בין הצדדים, בקשר, או בעיקר בקשר, למגרש 5/9, ועד אשר נחתם בסופו של דבר (ללא ידיעתו) חוזה לגבי מגרש 6/9, חוזה שהינו שונה תכלית השינוי לעומת העיסקה שהתובע ניסה לתווך לנתבעים (עיסקת קומבינציה).

9.
יתר על כן, התובעים עצמם, בסיכומיהם (סעיף 6) מאשרים מפורשות, כי כל שעשו, בקשר למגרש 6/9, הוא – שהפגישו את הנתבעים עם עו"ד מרגלית, והפגישה הזאת (לטענתם) היא שהולידה, מאוחר יותר, את עיסקת מגרש 6/9. הם מאשרים בסיכומיהם כי "גם בעיסקת 5/9 לא עשו התובעים יותר מאשר הפגשת הצדדים הללו... כשלאחר ההפגשה, הצדדים עצמם נשאו ונתנו ביניהם, מבלי שלתובעים היה כל חלק ונחלה בעצם המו"מ, או בריצה מצד אחד למשנהו, כדי לשכנעו להתקרב לצד השני... עזרתו של התובע היתה מיותרת... למעשה לא תרם כל מאומה למו"מ בין הצדדים... בדיוק אותם דברים אמורים בקשר עם עיסקת 6/9. אותן פעולות בדיוק ביצעו התובעים בשתי העסקאות...". זוהי לדעתי הודאת בעל דין, שאין ברורה הימנה, כי לתובעים לא היתה כל מעורבות במו"מ, כי הם לא תרמו במאומה להשתכללות המו"מ לכלל הסכם, ובוודאי לא היו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

10.
ב"כ התובעים טוען בסיכומיו, כי התובעים לא עשו לגבי מגרש 5/9 יותר משעשו לגבי מגרש 6/9 , ועובדה
היא שעיסקת מגרש 5/9 נזקפה ללא עוררין לזכותם,
ושולמו להם דמי התיווך בגינה. באותה מידה מגיעים להם דמי תיווך גם לגבי עיסקת מגרש 6/9, שהרי אותן פעולות בדיוק, ביצעו התובעים בשתי העסקאות.

אינני מקבל טענה זו. כפי שכבר נאמר, כשהתובע הפגיש בין הצדדים, מה שעמד על הפרק היה מגרש 5/9, והפגישה הובילה, בסמוך מאד לאחר מכן, לחתימת חוזה ביחס למגרש זה. באותה עת, עיסקת מגרש 6/9 עדיין לא היתה אקטואלית (ר' יומנו של התובע, נספח ב לתצהירו) הואיל והמוכרת חפצה בעיסקת קומבינציה, והקונים היו מעונינים
בעיסקת מזומן בלבד. על כן לא נוהל כלל משא ומתן בענין מגרש זה. במלים אחרות, ככל שהדברים נוגעים למגרש 5/9, אכן, המפגש שהתובעים יצרו בין הצדדים הוא שהביא לחתימת העיסקה ביניהם. ואילו לגבי מגרש 6/9, המפגש אמנם יצר את ההיכרות ביניהם, אך לא הוא שהביא להבשלת העיסקה ולחתימת ההסכם. מה שהביא להבשלת העיסקה לגבי מגרש 6/9, היה - יוזמתו ופעילותו של עו"ד מרגלית לשכנע את המוכרת להסכים לעיסקת מזומן, ופנייתו (ביוזמתו)
אל הנתבעים בהצעה לעיסקת מזומן לגבי מגרש זה, יוזמה שלתובעים
לא היה כל חלק בה, ולא ידעו עליה.
ויודגש כי כוונתי לא רק לכך שהתובעים ביקשו לתווך עיסקת קומבינציה, בשעה שהעיסקה שנקשרה בסופו של דבר היתה עיסקה שונה בתכלית, עיסקת מזומן; ולא רק לפער הזמן בין פעילותם של התובעים לבין המועד שבו נחתמה, לבסוף , העיסקה לגבי מגרש זה; אלא גם לכך שכל היוזמה לעשיית העיסקה הזאת לא באה מצידם של התובעים כלל, אלא מצד עו"ד מרגלית. הוא היה היוזם, הוא היה "המשכנע", הוא היה הפעיל והמעורב, ואילו התובעים היו לחלוטין "מחוץ לתמונה" (ובשלב שהם דיברו על מגרש 6/9, מגרש זה היה עדיין "לא אקטואלי").

11.
ב"כ התובעים טוען כי אלמלא אותה פגישה ואותה היכרות ראשונה שהתובעים
יצרו בין הנתבעים לבין עו"ד מרגלית , לא היתה עיסקת מגרש 6/9 באה לעולם.
ייתכן שנכון הדבר, עובדתית. דא עקא, יצירת הקשר הראשוני היא אמנם תנאי הכרחי לזכאות המתווך לדמי תיווך, אולם לא תמיד היא תנאי מספיק. יש אמנם מצבים שבהם עצם הפגשת הצדדים תספיק כדי להוות הגורם
היעיל להתקשרות . אולם כאשר (כמו במקרה זה, לגבי מגרש 6/9), עמדות הצדדים רחוקות מאד זו מזו, נדרשת עזרתו של המתווך, ועליו לפעול ולעשות יותר מאשר עצם יצירת המפגש הראשוני. אם, במצב כזה, בוחר המתווך לשבת באפס מעשה, אין הוא צריך ליהנות מפירות פועלם של גורמים אחרים, אשר בהשתדלותם ובמאמציהם הצליחו בכל אופן להביא את הענין, בסופו של דבר, לכלל עיסקה. כאמור, ב"כ התובעים עצמו אינו טוען כי התובעים עשו משהו
מעבר לייזום הפגישה הראשונה,
וכאמור , בכך אין די, בנסיבות מקרה זה .

12.
סיכומו של דבר, בשעה שהפגיש התובע בין הצדדים, עדיין לא עמדה על הפרק כל עיסקה אקטואלית ביחס למגרש 6/9
(או בניסוח מדויק יותר, העיסקה שהציעו הקונים, היתה אז "לא אקטואלית", מבחינתה של המוכרת). ואילו כשהלכה והבשילה העיסקה שנקשרה בסופו של דבר לגבי מגרש זה, הרי היוזמה לכך באה כל כולה מצידו של עו"ד מרגלית. גם כל הפעילות
והמאמצים להשגת המטרה הזאת היו של עו"ד מרגלית (ושל מר פרשקובסקי) , ואילו התובעים לא היו שותפים לענין זה כלל, ולא תרמו דבר וחצי דבר לסיומה המוצלח של העיסקה.

13.

בעניין ע"א 2144/91 מוסקוביץ פד"י מח(3) 116 , בעמ' 123 , דן כב' הנשיא שמגר בשאלה, האם כאשר ישנו גורם אשר יוזם מחדש את המו"מ , לאחר שכבר דעך וגווע, האם שולל הדבר את זכאותו של המתווך המקורי לדמי תיווך.
כב' הנשיא מציין, בהקשר זה, מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות (בהקשר של
"הגורם היעיל"):
(א)
מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי. במקרה דנן - המתווך היה מעורב בנסיון לתווך לנתבעים עיסקת קומבינציה (פרו', עמ' 10, ש' 16-18); החוזה הסופי היה חוזה למכירת המגרש במזומן. (ב) הקירבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית, לבין הגיבוש הסופי של החוזה. במקרה דנן, שוב, תנאי התשלום בעיסקת קומבינציה שונים תכלית השינוי מאלה שבעיסקת מזומן. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית, ועד סיום העיסקה. במקרה דנן - חמשה וחצי חודשים.
(ד)
מידת
האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. במקרה דנן - פעילותו של התובע, בכל הנוגע לעיסקה זו, היתה - לא כלום.
(ה)
קיומו של גורם נוסף, שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. במקרה דנן, היה גורם נוסף, עו"ד מרגלית, והוא היה המעורב והפעיל – ללא כל מעורבות וללא כל פעילות מצד התובע – להוצאת
העיסקה מן הכח אל הפועל. (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני ושיעורם. במקרה דנן - הצד השני, המוכרת (גב' בן סירא), לא שילמה כל דמי תיווך לתובעים, וגם לא לדן דניאל (פרו' עמ' 7, ש' 2-7). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המו"מ, כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. במקרה דנן, הצדדים שניהלו את המו"מ, לגבי מגרש זה, היו מר פרשקובסקי ועו"ד מרגלית, ללא כל מעורבות שהיא מצד התובע. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המו"מ, ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. גורם אחרון זה הוא היחיד שלגביו ניתן לומר, כי אכן הצדדים הסתמכו על ידיעה קודמת וכו'. הנה כי כן, רוב רובם של הגורמים, שנמנו על ידי כב' הנשיא שמגר, מובילים במקרה דנן למסקנה הברורה, כי במקרה זה הגורם (עו"ד מרגלית) אשר יזם את המו"מ לגבי מגרש 6/9
(במקרה דנן מדויק יותר יהיה לומר שהוא יזם מלכתחילה את המו"מ, ולא שהוא יזם מחדש מו"מ, לאחר שכבר דעך וגווע, שכן, למעשה, מעולם לא היה
מו"מ ביחס למגרש 6/9. הענין, באותה עת, ירד מעל הפרק, עוד בטרם החל), הוא שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, ונשללת זכאותם של התובעים לדמי תיווך.

הפרש דמי תיווך ביחס לעיסקת מגרש 5/9
14.
ביחס לעיסקת מכירת מגרש 5/9 המחלוקת בין הצדדים היא רק בנוגע לסכום דמי התיווך. טענת התובעים היא כי יש לחשב את דמי התיווך על בסיס "המחיר הכולל של העיסקה" ומאחר שהקונים (הנתבעים) נטלו על עצמם לשלם גם את היטל ההשבחה - החל בדרך כלל על המוכרים - הרי שזהו חלק ממחיר העיסקה. הנתבעים טוענים כי עליהם לשלם אך ורק לפי מחיר הנכס הנקוב בחוזה, ללא התחשבות בהיטל ההשבחה, שאינו מהווה חלק מ"מחיר העיסקה". על בסיס זה גם שילמו הנתבעים בפועל את דמי התיווך, בגין מגרש 5/9.

בענין זה דעתי היא כי הדין עם התובעים. הנתבעים מודים בכך ששילמו את היטל ההשבחה, וגם בכך הם מודים, שבעשותם כן, הם שילמו למעשה תשלום החל על המוכרים (פרו', עמ' 16, ש' 9-10). לא ראיתי גם, מצד הנתבעים, בתצהיריהם, כל הכחשה של טענת התובע בסעיף 17 לתצהירו, כי מר פרשקובסקי ביקש להפחית את דמי התיווך לשיעור נמוך יותר, מן הסכום הכולל של העיסקה, כולל היטל ההשבחה (טענה אשר משתמע ממנה כי היה ברור למר פרשקובסקי, שעליו לשלם דמי תיווך מן הסכום הכולל - כולל היטל השבחה - של העיסקה). מעצם העובדה שהנתבעים שילמו מס או היטל אשר חל על המוכרים, פירושו של דבר, למעשה, שהמחיר הכולל של העיסקה הינו, לאמיתו של דבר, המחיר הנקוב בחוזה, בתוספת המס או ההיטל שהקונים נטלו על עצמם לשלם במקום המוכרים. אם בחוזה נקוב מחיר של 1,100,000 דולר, ובנוסף, התחייבו הקונים לשלם גם היטל השבחה (שעל פי דין או על פי הנוהג
חל על המוכרים) בסך 350,000 דולר (פרו',
עמ' 16, ש' 6-7), הרי שהמחיר הכולל של העיסקה הוא 1,450,000 דולר, ומסכום זה נגזרים דמי התיווך.

הטענה כי הנתבעים שילמו לתובעים תשלום לסילוק סופי של דמי התיווך, היא טענה עובדתית, שלא נטענה על ידי הנתבעים, לא בהגנתם, ולא בתצהיריהם, ולבטח לא הוכחה, ומכל מקום, המסמך נ/1 סותר אותה בעליל, וכך גם עדותו של התובע (עמ' 12, ש' 16,
ש'
20-22).

אני מסכים עם ב"כ הנתבעים, כי התובעים אינם זכאים לסכום העולה על זה שנקבו בכתב התביעה (לא נתבקש תיקון כתב התביעה), ומאחר שבכתב התביעה נקבו בסעיף זה סך של 7,020 דולר, הרי זה הסכום המגיע להם, נכון ליום 18.12.97.

ב"כ הנתבעים מבקשת בסיכומיה להפחית את שיעור הריבית המוסכמת, הגבוה מדי לטעמה (3% לחודש, מצטברת), אולם טענה זו לא הועלתה בשום שלב שהוא מצד הנתבעים, ועל כן, אין להיזקק אליה. הטוען כי סעיף פיצויים מוסכמים מראש נעדר יחס סביר לנזק הממשי, צריך לטעון זאת מפורשות בכתב הגנתו (ע"א 630/84 פד"י ל"ט(2) 584, בעמ' 587). כמו כן, מוטל עליו הנטל לטעון ולהוכיח כי נתקיימו היסודות העובדתיים של הטענה. מלבד זאת, במקרה דנן מדובר בריבית (בגדר סעיף 6(א)(1) לחוק פסיקת ריבית והצמדה) ולא בסעיף פיצויים מוסכמים מראש. יתר על כן, ב"כ התובעים כלל אינו מבקש לאכוף את הסעיף בדבר 3% ריבית,אלא את הסעיף בדבר 2% ריבית (ר' סעיף 17 לכתב התביעה), ובענין שיעור ריבית זה, גם ב"כ הנתבעים אינה טוענת כי הוא גבוה או מופרז.

סך 7,020 דולר בתוספת ריבית בשיעור 2% לחודש מיום 18.12.97 ועד יום הגשת התביעה (22.10.98), מסתכם בסך של 8,424 דולר, אשר לפי שער הדולר בעת הגשת התביעה (כנקוב בסעיף 18 לכתב התביעה), מסתכם ב - 36,686 ₪. לסך הנ"ל יש להוסיף (כמבוקש בסיפא לכתב התביעה) הפרשי הצמדה וריבית בשיעור 1%
לחודש (וזאת כנראה על יסוד חלופה ב' שבסעיף 5 להסכם התיווך).

סיכום
15.
(א)
אני דוחה את התביעה, ככל שהיא נוגעת לדמי תיווך בקשר לעיסקת מגרש 6/9.

(ב)
אני מקבל את התביעה, ככל שהיא נוגעת להפרש שעל הנתבעים לשלם, בקשר לעיסקת מגרש 5/9.

(ג)
אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעיםים סך של 36,686 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד וריבית בשיעור 1% לחודש, החל מיום 22.10.98 ועד התשלום המלא בפועל.

(ד)
כן ישאו הנתבעים באגרות המשפט ובשכ"ט עו"ד בסך 2500 ₪ בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום א' באדר, תשס"ב (13 בפברואר 2002) בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.


צבי דותן
, שופט


103793/98א
128 קרין סופר






א בית משפט שלום 103793/98 הרצל פטל, מנשה פטל, רפאל פטל נ' יוסף פרשקובסקי, א.ש.י פרשקובסקי חברה לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 13/02/2002)