פסקי דין על זמיר עמוס | פסקי דין על מס שבח נתניה

1287/01 וע     02/11/2003




וע 1287/01 זמיר עמוס נ' מס שבח נתניה




1
בתי המשפט
וע 001287/01
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
02/11/03

ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג
זמיר עמוס

(שופט בדימוס) - יו"ר
טוביה גרינברג, רו"ח - חבר
אליהו מונד, רו"ח - חבר

בפני
:
ברנט גדעון
בעניין:
העורר
שגב ארנון

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
מס שבח נתניה
המשיב
פרקליטות מחוז ת"א - (אזרחי)

ע"י ב"כ עוה"ד
גב' יזדי
וגב' בורשטין
פסק-דין

עמוס זמיר, שופט (דימוס) - יו"ר: -

זהו ערר שהוגש על החלטת המשיב מיום 4.3.01, לפיה נתקבל חלק מהשגתו של העורר, ובה נקבע:

א. שווי העסקה נקבע בהסכמה על סך של 300,000$ (כאמור, השווי הוסכם בין הצדדים).

ב. תאריך העיסקה נקבע ליום 17.6.97, הוא יום הסכם האופציה.
ג. יום הרכישה נקבע ל-1.4.61 ושווי הרכישה נקבע על סך של 0.01 ₪, וכל זאת בהעדר מסמכי רכישה.

ד. נושא הקנסות שהוטל על העורר הועבר לטיפול מחלקת הגביה של המשיב.
הערר מתיחס, בעיקרו, לקביעות ב' ו-ג' הנ"ל בהשגה, והעורר גם מעלה ערעור לגבי גובה הקנסות. הקנסות שהוטלו על העורר הם בגובה של כחצי מליון ₪, ולקביעות שבסעיפים ב' ו-ג' הנ"ל ישנן השלכות לענין הקנסות.

העובדות המצריכות לענייננו הן:

1. ביום 28.1.1968 רכשו הה' יצחק ומשה מזרחי את המקרקעין (שעניינם הוא נשוא ערר זה) בתמורה של 26,000 ל"י, שהם - לפי שער ההחלפה של המטבע בישראל - 2.6 ₪.

2. ביום 7.6.68 הוקמה חברה בשם פלס - ג.י.מ בע"מ (להלן - "החברה"), כאשר בעלי המניות בה הם מר יצחק מזרחי והעורר, בחלקים שווים.

3. ביום 11.9.68 נרשמו זכויות החכירה במקרקעין הנ"ל על שם החברה, שמהווה במהותה על פי החוק "איגוד מקרקעין".

4. בשנות ה-90 פרצו חילוקי דעות קשים בין מר מזרחי והעורר, דבר שהביא בסופו לידי כך שהעורר מכר את זכויותיו בחברה (נושא חילוקי הדעות בין העורר לבין מר מזרחי אינו כלל לענייננו).

5. ביום 17.6.97 נערך הסכם אופציה בין העורר לבין חברת ביטלס (חברה ביסוד), ובו התחייב העורר למכור לה את מניותיו בחברה בתמורה של 200,000$. בהסכם שבין הצדדים הנ"ל (מוצג ע/8) קיים סעיף 10, ובו הותנה על אפשרות של ביטול הסכם האופציה הנ"ל.

6. ביום 8.8.99 דווח מש"ח למשיב (ע"י העורר) לענין עיסקת האופציה עם חב' ביטלס. (ראה מוצג מ/1)

7. חב' ביטלס, שהייתה כאמור חברה ביסוד, שמה לא אושר ע"י רשם החברות והיא לא התאגדה לבסוף, ובמקומה נכנסה לעיסקה חברה בשם טרלגה אינק.
8. ביום 21.2.99 נערך הסכם בין העורר לבין חב' טרלגה, שנשא כותרת "תוספת להסכם מיום 17 ביוני 1997" (ראה מוצג ע/9). טרלגה התחייבה לשלם לעורר, תמורת מניותיו בחברה סכום של 90,000$, וזאת בנוסף לסכום שהוא כבר קיבל כמקדמה מחב' ביטלס (43,000$) בעת חתימת ההסכם עימה ביום 17.6.97. חברת טרלגה התחייבה בהסכם(מוצג ע/9) לשלם גם כל תשלום המיסים מכל מין וסוג שיוטלו בגין רכישת המניות מהעורר. (אגב, זו היתה גם ההתחייבות של חב' ביטלס בהסכם עימה - מוצג ע/8).

9. ביום 8.8.99 דיווח העורר במש"ח למשיב על העיסקה עם חב' טרלגה (ראה מוצג מ/2).

אלה הן העובדות העיקריות לענייננו, ובהתייחס אליהן מעלה העורר את טענותיו כנגד החלטתו של המשיב בהשגתו.

לדעתי, אין חשיבות רבה - בדוננו בערר זה - לא לענין מועד הגשת המש"חים (מוצגים מ/1 ו-מ/2) ולא לענין הסכומים שהוצהר עליהם במוצגים אלו. הוסכם בין בעלי הדין כי שווי עיסקת מכירת המניות של העורר יעמוד על 300,000$. בכך נקבע סופית גובה ושווי המכירה, ושווי זה מחייב את הצדדים, על כל ההשלכות מכך. ועל כך אומרת נציגת המשיב, הגב' איילה עזיזוב, כי -

"בשלב ההשגה הסכמנו להעמיד את ערך המקרקעין, לא
כולל המבנה, על סכום של 300,000$ לגבי שווי המחצית...
נאמר לנו שהמבנה הקיים עומד להריסה ולכן לא לקחנו
כלל בחשבון את ערך המבנה..."
(ראה עדותה מיום 11.11.02 בעמוד 16 לפרוטוקול).

אדון עתה בסעיף ג' הנ"ל שבהשגה (יום הרכישה ושווי הרכישה). גם על כך שמענו את עדותה של גב' עזיזוב, נציגת המשיב, והיא אומרת:

"קבענו תאריך שרירותי - 1.4.61. בעקבות מסכמים שהוגשו,
אני מוכנה לקבוע את תאריך הרכישה, 9.68, הוא המועד שבו
נרשמו המקרקעין על שם פלס ג.י.מ., וברנט היה כבר בעל
מניות בחברה"
(עדותה בעמ' 17 לפרוטוקול מיום 11.11.02).

ואם, אכן, הכל מסכימים שיום הרכישה הוא חודש ספטמבר 1968 (ויותר מדויק - 11.9.68), כי אז ברור שאת שווי הרכישה יש לקבוע לאותו יום. לא בפני
המשיב ולא בפני
נו הובאו ראיות לשווי המקרקעין ביום הרכישה. ברור, כי הקביעה השרירותית של המשיב לענין שווי הרכישה שהסתמכה על הקביעה השרירות לענין יום הרכישה (1.4.61), קביעה כזו אין לה כל בסיס ואינה יכולה לעמוד. הוכח כי יום הרכישה הוא 11.9.68, ורכישת המקרקעין "הראשונה" שנעשתה ע"י הה' מזרחי בחודש ינואר 1968 היתה בשווי של 2.6 ₪ למקרקעין בשלמותם. לכן, יש לדעתי להעריך ולקבוע את שווי הרכישה למחצית המקרקעין (לעורר היו מחצית המניות בחברה בעלת המקרקעין, שאותן מכר) בסכום של 1.3 ₪.

לא מובנת, לדעתי, טענת המשיב בענין ניכוי פחת. ניכוי פחת ממה? הרי בקביעת שווי המכירה נלקח בחשבון "רק" ערך הקרקע. האם ניתן לנכות פחת ממקרקעין? - התשובה לכך היא שלילית. חושבני כי המשיב נקלע לכלל טעות, וזאת מהסיבה שלנגד עיניו היה קיומו של מבנה שעמד בזמנו על המקרקעין, שהיה מיועד להריסה, ומבנה זה לא נלקח כלל בחישוב שווי המקרקעין, כפי שהוסכם בין הצדדים, ולכן גם אין מקום לחישוב ניכויי פחת.

אעבור עתה לסעיף ב' בקביעתו של המשיב בהחלטתו על השגת העורר (מועד העיסקה). חושבני כי צודק המשיב בקובעו כי תאריך העיסקה הוא מועד חתימת ההסכם בין העורר לבין חב' ביטלס (ביסוד), דהיינו יום 17.6.97. אומנם בהסכם זה (מוצג ע/8), בסעיף 10 שבו, נקבעו תנאים לענין ביטולו של ההסכם, אולם ניתן לקבוע כי רק מבחינה פורמלית לא מולא ובוצע ההסכם עם חב' ביטלס, אבל מבחינה כלכלית ועניינית אכן ההסכם הנ"ל היה ההסכם הבסיסי והענייני שבגינו העביר לבסוף העורר את מניותיו לחב' טרלגה. חברת טרלגה באה בנעליה של חב' ביטלס. דבר זה משתמע ברורות מההסכם שבין העורר לחב' טרלגה (מוצג ע/9). בהסכם זה נאמר במפורש כי כל זכויותיה של חב' ביטלס עפ"י ההסכם בינה לבין העורר (מוצג ע/8) הומחו במלואן לחב' טרלגה. הפועל היוצא מכך הוא שלא בוטל דבר בין העורר לבין חב' ביטלס, שהרי אם בוטלו זכויותיה של ביטלס עפ"י ההסכם בינה לבין העורר, הא כיצד היא יכולה להמחות זכויות לחב' טרלגה? זכויות שאינן קיימות עוד, אי אפשר להמחותן.

זאת וגם זאת:- המייסדים של חב' ביטלס, שכנראה בסופו של דבר לא נתאגדה, זהים (לפחות במרביתם) לבעלי השליטה בחב' טרלגה. בהסכם מוצג ע/9 הסכימו בעלי טרלגה כי הכסף ששולם לעורר ע"י מייסדי חב' ביטלס בהסכם מוצג ע/8, יהיה חלק מהתמורה עבור המניות שמכר העורר. אם כן, מתי מכר העורר את מניותיו? חושבני כי העיסקה הכלכלית של מכירת המניות בוצעה עפ"י ההסכם שלו עם חב' ביטלס, שהרי עם חתימת אותו הסכם (ב-17.6.97) קיבל העורר את המקדמה על המכירה, בסך של 43,000$. ברור לכן כי מבחינה כלכלית נעשתה עיסקת מכירת המניות ע"י העורר בעת חתימת ההסכם הנ"ל עם חב' ביטלס.

עפ"י ההסכם הנ"ל ניתנה לביטלס האפשרות לרכוש את המניות ולרשמן על שמה מיד עם חתימת ההסכם. האם בכך לא ניתן לומר שהעיסקה הכלכלית של מכירת המניות נעשתה, אכן, עם חתימת ההסכם מיום 17.6.97 בין העורר לבין חב' ביטלס?

נטענה הטענה כי ביצועו של הסכם זה היה מותנה בתנאי מתלה, דהיינו החוזה מיום 17.6.97 היה חוזה עם תנאי מתלה. האמת ניתנת להיאמר שלא ברור כלל, בצורה ברורה ומחלטת, כי אכן חוזה זה היה חוזה עם תנאי מתלה. בחוזה עצמו נאמר שניתן לקיימו מיד, וכי ביטלס תהיה רשאית לרשום את המניות על שמה, על שם הרוכש, בהזדמנות הראשונה. וגם כאן חשוב לבדוק ולבחון (אפילו תתקבל הטענה שמדובר בחוזה עם תנאי מתלה) את המהות הכלכלית האמיתית של העיסקה. המהות הכלכלית כאן היא מכירת מניות באיגוד מקרקעין, כאשר העורר מעונין בעיסקה (אולי, אפילו בכל מחיר, לאור ה"ריב" בינו לבין בעל השליטה האחר בחברה, מר מזרחי), והוא מקבל מיד עם חתימת ההסכם מקדמה ראויה של 43,000$. וכאן גם ברור, שמבחינה כלכלית סכום זה מהווה ונחשב כחלק מהתמורה שמקבל העורר כאשר הוא מסיים את העיסקה עם חב' טרלגה. מה עוד צריך כדי שנאמר שהענין הכלכלי של העורר "נבנה" בעת חתימת ההסכם עם חב' ביטלס ביום 17.6.97.

לדעתי, אפילו היה מדובר כאן בחוזה עם תנאי מתלה, הרי ביצוע העיסקה בסופה וסיומה מצביע על תחילתה ועל המהות הכלכלית שלה, כפי שרצה העורר מלכתחילה. חוזה כזה, יש לראותו לעניין המיסוי, כחוזה שמצביע על עיסקת מקרקעין (או עיסקה באיגוד מקרקעין) מיום חתימת ההסכם.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 הוא חוק מיוחד. בחוק פיסקלי זה חתר המחוקק, בהגדרת המושג "מכירה", למהות הכלכלית של העיסקה, והגדרת "מכירה" בחוק המיסוי היא רחבה במידה רבה מהמשמעות של מכר בדיני הקנין הרגילים.

בע"א 5799/90 (זהבי נגד מנהל מס שבח, מסים ו'6, עמ' 18) אומר ביהמ"ש שיש להתעלם מן נוסח המילים שמופיעות בהסכם, ואם ברור שעפ"י ההסכם המכר הוא מיידי, כי אז יש למסות אותו מיד ולהתעלם "מן התפאורה שנבנתה ולתת תוקף למציאות המסתתרת מאחוריה" (ציטטה מפסה"ד הנ"ל).

בע"א 329,265/79 (מנהל מס שבח נגד בן-עמי ואח', פ"ד כרך ל"ד, חלק רביעי, עמ' 701 בעמ' 703) אומר ביהמ"ש העליון:

"חוק מס שבח הוא חוק פיסקלי שבו חרג המחוקק
ממסגרת הקטגוריות של דיני הקנין הפורמלים, וחתר
לתפיסת התוכן הכלכלי של העיסקות. הוא עשה כן
באשר לחיוב במס, על יסוד הגדרת המונח 'מכירת
זכות במקרקעין' בסעיף 1 לחוק, המתפשטת הרחק
מעבר למשמעותו הרגילה בדיני הקנין".

מכירת זכות במקרקעין, עפ"י ההגדרות בסעיף 1 לחוק, מחזיקה בחובה גם הקניית זכויות באיגוד מקרקעין.

ובע"א 614/82, מנהל מס שבח מקרקעין נגד חב' ש.א.פ. בע"מ, פ"ד כרך מ"א, חלק שלישי, עמ' 735 בעמ' 738, אומר ביהמ"ש העליון כי -
"התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העיסקה הם
שעומדים בבסיס החיוב במס, ועל פיהם עלינו לפרש
את המונח 'מכירת זכות במקרקעין' שבסעיף 1 לחוק,
המתפשטת הרחק מעבר למשמעותו הרגילה בדיני
הקנין".

מחומר הראיות שהובא בפני
נו ובשים לב למהות הכלכלית, מבחינת המיסוי בעיסקות מקרקעין, שיש לתת להסכם שבין העורר לבין חב' ביטלס, אין לדעתי מנוס מלהסיק את המסקנה המתבקשת, שיום המכירה הוא 17.6.97.

לעניין הניכויים המוכרים, כמו היטל השבחה, הוצאות מימון ואחרים, אני מרשה לעצמי להציע לבאי כוח הצדדים הצעה זו: העורר ימציא למשיב מסמכים אוטנטים ורלבנטים לענין הסכומים המותרים לניכוי עפ"י החוק, והמשיב - לאחר קבלת המסמכים האמורים - ישתמש בסמכותו לפי סעיף 85 לחוק ויוציא שומה חדשה לאור הנתונים החדשים, כאמור.
לאור כל האמור לעיל, ובשים לב למהות הערר ותוצאותיו, הייתי ממליץ בפני
המשיב להתחשב גם בענין הקנסות (ואולם שלא יובן שבכוונתי כאן להתערב בנושא זה של הטלת קנסות, באופן מלא או חלקי).

הייתי מציע לחברי הועדה לקבל את דעתי, ולפסוק:

א. ששווי העיסקה אכן ייקבע ל-300,000$, כפי שהוסכם בין בעלי הדין.
ב. תאריך העיסקה נקבע ליום 17.6.97, והערר בנושא זה - ידחה.
ג. הערר בענין יום הרכישה ושווי הרכישה יתקבל. יום הרכישה יהיה
11.9.68, ושווי הרכישה ייקבע ל-1.3 ₪.
ד. לענין הניכויים המותרים ולעניין הקנסות ינהג המשיב עפ"י האמור
וההמלצה לעיל.

בהתחשב בכל האמור לעיל, ראוי לדעתי שלא לקבוע הוצאות בערר זה. כל צד ישא בהוצאותיו.

הפקדון שהופקד יוחזר לעורר.
זמיר עמוס

, שופט (דימוס)
יו"ר

אליהו מונד, רו"ח:

אני מסכים.

_____________
אליהו מונד, רו"ח

טוביה גרינברג, רו"ח:

אני מסכים.
_______________
טוביה גרינברג, רו"ח
חבר



הוחלט ונפסק כאמור בפסק דינו של יו"ר הועדה, השופט (בדימוס) עמוס זמיר.
ניתן היום ________ בהעדר.
___________________ ___________________ __________________
זמיר עמוס

- שופט (דימוס) אליהו מונד, רו"ח - חבר טוביה גרינברג, רו"ח - חבר
יו"ר הוועדה








וע ועדת ערר מס שבח 1287/01 זמיר עמוס נ' מס שבח נתניה (פורסם ב-ֽ 02/11/2003)