פסקי דין על אסייג יהודה | פסקי דין על אסייג רות דבורה | פסקי דין על חיים בן סימון | פסקי דין על אבי נעמן | פסקי דין על משה כהן ג'ק ואח' |

8093/06 הפ     16/08/2009




הפ 8093/06 אסייג יהודה, אסייג רות דבורה נ' חיים בן סימון, אבי נעמן, משה כהן ג'ק ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט מחוזי באר שבע
הפ 008093/06


בפני
:
כבוד השופטת, רחל ברקאי
תאריך
:
16/08/2009




בעניין
:
1 . אסייג
יהודה

2 . אסייג רות דבורה


ע"י ב"כ עו"ד
דוד אביטל


המבקשים


נ
ג
ד


1 . חיים בן
סימון

2 . אבי נעמן

-
ע"י
ב"כ עו"ד סורין גנות

3 . משה כהן ג'ק -
ע"י
ב"כ
עו"ד אמנון טל
4. עו"ד מור כהן
-
ע"י
ב"כ
עו"ד גד שילר








המשיבים



פסק דין

תחילתו של הליך זה בתובענה לסעד הצהרתי לפיו התבקש בית המשפט להצהיר כי המבקשים הינם הבעלים של הזכויות בדירה המצויה ברחוב משמר הירדן 1/23 אשדוד, הידועה כגוש 2086 חלקה 90/22 (להלן: "הדירה"). בהתאם התבקש בית המשפט להורות על ביטול רישומן של הערות האזהרה שנרשמו על הדירה לטובת המשיבים 2 ו-3.


לאחר שמיעת הראיות בתיק הנדון הגישו הצדדים הסכם פשרה חלקי אשר יש בו כדי להביא את המחלוקת שהתעוררה בין כל הצדדים (לרבות בהליך א 7257/06) , למעט המשיב 2, לידי סיום באופן בו מוסכם כי הזכויות בדירה ירשמו על שם המבקשים בלשכת רישום המקרקעין וכי הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב 3 תבוטל. כמו כן הוסכם כי בא כוח המבקשים ובא כוח המשיב 3 ימונו ככונסי נכסים לצורך מכירת הדירה לכל המרבה במחיר, כאשר התמורה שתתקבל ממכירת הדירה תחולק בין הצדדים להסכם, כמפורט בהסכם. עוד הוסכם כי במידה וחלקו של המשיב 4 יעלה על סכום של 64,700 ₪ יועבר הסכום לידי המשיב 2.


אין חולק כאמור כי הסכם זה אינו מסדיר את זכותו ומעמדו של המשיב 2 וכי ההסכם רלבנטי כל עוד המשיב 2 מחוץ לתמונה.
לפיכך, סיכמו הצדדים טענותיהם בעניין מעמדו של המשיב 2 בלבד. בעניין זה ניתן פסק הדין דלהלן אשר יהא בו כדי להשליך על הסדר הפשרה האמור.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת:
המשיב 1 (להלן: "בן סימון
") היה במועדים הרלוונטיים הבעלים של הדירה. המבקשים, (להלן: "אסייג") חתמו על הסכם לרכישת הזכויות בדירה מבן סימון
ביום 10.12.02 ושילמו את מלוא התמורה בגין רכישת הדירה וכן קיבלו לידיהם ייפוי כוח בלתי חוזר מבן סימון
המעניק להם את הזכות להעביר את מלוא הזכויות בדירה על שמם. ביום 31.12.02 קיבלו אסייג את החזקה בדירה.

ביום 16.12.02 נרשמה הערת אזהרה לטובת אסייג. ביום 10.02.03 דווחה העסקה לרשויות המס וביום 17.03.03 שולמו המיסים הנוגעים לעסקת המכר הנדונה.

לטענת אסייג העסקה בוצעה לאחר שבן סימון
הודיע כי בכוונתו לעזוב את הארץ. אולם, ביום 31.12.02, מועד מסירת החזקה בדירה, הודיע לו בן סימון
כי בשלב זה אין בכוונתו
לעזוב את הארץ ולכן ביקש כי תושכר לו הדירה לתקופה של
3 שנים. אסייג הסכימו לכך והוסכם בין הצדדים על שכר דירה חודשי של 300$ לחודש, לתקופה של 36 חודשים ובלבד שהתמורה בגין מלוא התקופה תשולם מראש.

ביום 1.01.03 נחתם חוזה שכירות כאמור לעיל.

במועד כלשהו לאחר מכן במהלך שנת 2004 הגיעו אסייג לביקור בדירה, אז התברר להם כי הדירה מוחזקת על ידי אדם אחר אשר טען לזכות חזקה בדירה והפנה אותם למשיב 2 (להלן: "נעמן"). מבירור קצר שעשו גילו אסייג כי בן סימון
עזב את הארץ לצמיתות כבר ביום 4.01.04.


ביום 5.07.06 הגישו אסייג בקשה ללשכת רישום מקרקעין במטרה להשלים את רישום הזכויות בדירה על פי חוזה הרכישה מיום 10.12.02. לצורך כך נדרשו על ידי חברת "עמיגור" להמציא נכס רישום נקי. אלא, שאז כאשר הוציאו נסח רישום של הדירה התברר לאסייג כי קיימות שתי הערות אזהרה נוספות, המאוחרות לאלו שלהם, האחת על שם נעמן – הערה שנרשמה ביום 17.06.04 והשנייה על שם המשיב 3 (להלן: "ג'ק משה") – הערה שנרשמה ביום 5.07.05.

בנסיבות בלתי ברורות בוטלה הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת אסייג בשנת 2002 ושוב נרשמה הערת אזהרה לטובתם ביום 6.7.2006. לטענת אסייג בוטלה הערת האזהרה על פי דרישת "עמיגור".

הבקשה להערת אזהרה לטובת נעמן מתייחסת להסכם הלוואה מיום 22.12.03 שנחתם בין נעמן לבין בן סימון
. על פי הסכם זה הלווה נעמן לבן סימון
סכום של 39,000 ₪ אותו הפקיד בידי המשיב 4 (להלן: "עו"ד כהן"), על מנת שיעביר את הסכום לבן סימון
. עו"ד כהן העביר את הסכום הנ"ל לבן סימון
אשר מיד לאחר מכן עזב את הארץ ואבד איתו כל קשר. המועד שנקבע לפירעון ההלוואה על ידי בן סימון
לנעמן היה 1.07.06 אולם, כאמור, בן סימון
עזב את הארץ ולא ניתן היה לגבות את הסכום. בדיעבד, נטען כי עסקת ההלוואה נעשתה במסווה לעסקת רכישת הדירה על ידי נעמן וזאת מאחר ובן סימון
לא יכול היה למכור את הדירה בהיותה דירת "עמיגור" החלים לגביה הגבלות באשר למכירתה.


הבקשה להערת אזהרה לטובת ג'ק משה נרשמה ביום 5.07.05 ומתייחסת להסכם הלוואה מיום 4.09.02 לפיו הלווה ג'ק משה לבן סימון
סך כולל של 303,290 ₪ כאשר להבטחת החזר ההלוואה חתם בן סימון
על ייפוי כוח בלתי חוזר למכירת הדירה ולהעברת הזכויות בה לג'ק משה. על אף שהסכם ההלוואה נחתם בשנת 2002 לא רשם ג'ק משה הערת אזהרה לטובתו כי אם רק 3 שנים מאוחר יותר, מאחר ולטענתו סבר כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה לנוכח קיומה של הערת אזהרה לטובת חברת עמיגור.


ביום 12.08.04 הגיש נעמן תובענה כספית נגד עו"ד כהן לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לו לטענתו כתוצאה מהפרת הסכם ההלוואה שנכרת בינו לבין בן סימון
. מכתב התביעה (ת.א 1666/04 בית משפט שלום ראשון לציון) ניתן ללמוד כי נעמן ביקש לרכוש מבן סימון
את הזכויות בדירה אולם, מאחר והייתה מניעה חוקית מלבצע את העסקה לנוכח העובדה כי מדובר היה בדיור ציבורי, של חברת עמיגור, כאשר בן סימון
ירש את הדירה מאימו המנוחה ועל כן מחויב היה שלא ימכור את הדירה אלא רק לאחר חודש יולי 2006,
גובש הסכם ההלוואה האמור כמסווה להסכם הרכישה. התביעה בעיקרה מייחס לעו"ד מור רשלנות מקצועית בביצוע העסקה, בין השאר בכך שהעביר את הסכום הראשון אותו הפקיד נעמן בידיו, לידי בן סימון
, מבלי לרשום הערת אזהרה לטובת נעמן.


במסגרת הסדר פשרה שנחתם בין נעמן לבין עו"ד כהן, אשר קיבל תוקף של

פסק דין
ביום 22.06.06, שילם עו"ד כהן לידי נעמן סך של 40,500 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כך שבפועל שילם לנעמן סך כולל של 55,539.50 ₪.

במסגרת אותו הסדר פשרה הסמיך נעמן את באי כוח הצדדים לנקוט בפעולות למימוש זכויותיו לגבי הדירה כאשר הוסכם שבא כוחו של עו"ד כהן יפעל מטעם הצדדים לבצע את הפעולות האמורות וכי מכל סכום שיתקבל יוחזרו תחילה לעו"ד כהן כל הסכומים ששילם לנעמן והיתרה, ככל שתהיה, תועבר לנעמן.

המחלוקת שבין הצדדים לבין נעמן:

כאמור, הגיעו הצדדים, למעט נעמן, להסדר ביניהם כמפורט לעיל והשאלה העומדת לדיון האם לנעמן זכויות כלשהן בדירה ואם כן מהו מעמדו אל מול הצדדים,


אשר טענו לזכויות בדירה ואשר הגיעו ביניהם כאמור להסדר פשרה.


טען נעמן כי חתם על הסכם לרכישת הדירה מבן סימון
וכי זכויותיו בדירה הינן מכוח הסכם רכישת הזכויות בדירה. כן טען
כי זכויותיו בדירה גוברות על זכויות האחרים מאחר והערת האזהרה אשר נרשמה לטובתו קודמת בזמן לרישומן של הערות אזהרה שנרשמו לטובת אסייג וג'ק משה. עוד טען בתוקף כי החתימה המופיעה על הסכם ההלוואה הנטען אינה חתימתו וכי חתימתו בפועל היתה אך על הסכם לרכישת הזכויות בדירה.
בהתאם טען כי זכאי הוא לאכיפת זכויותיו על פי הסכם הרכישה וכי זכויותיו גוברות על זכויות האחרים ועל כן טען כי יש לראותו כבעל זכויות בדירה ובהתאם אין לאשר את הסדר הפשרה אשר נחתם בין יתר הצדדים.


טענו הצדדים האחרים כי יש לדחות את טענותיו של נעמן מכמה טעמים:
האחד כי נעמן לא הוכיח קיומו של הסכם בכתב לרכישת הדירה מבן סימון
ולכל היותר הוכיח את קיומו של הסכם הלוואה וכי טענתו כי אינו חתום על ההסכם לא הוכחה, כי אם נטענה בעלמא. לחילופין טענו כי אם טוען נעמן שחתם על הסכם מכר ולא על הסכם הלוואה לפיו התחייב לתשלום רכישת הדירה בשווי בשקלים של כ-29,000$, הרי שמקום ששילם אך סך של 39,000 ₪ ולא שילם את יתרת התמורה אין להקנות לו זכות כלשהי בדירה, מקום שלא קיים את הוראות ההסכם מעבר לתשלום הסכום של 39,000 ₪, אשר לגביו אין חולק כי קיבל חזרה מעו"ד כהן. עוד טענו כלפיו כי זכויותיו נדחות מפני זכויות האחרים, ובפרט זכויותיו של אסייג, אשר רכשו זכויות בדירה בתום לב ובתמורה מלאה ואילו נעמן אשר ידע כי לא ניתן לבצע עסקת מכר רכש זכויות, אם בכלל, בחוסר תום לב ומבלי ששילם עבורה תמורה מלאה.


אשר להסכם ההלוואה גופו שבין בן סימון
ונעמן, טענו הצדדים כי מקום שקיבל נעמן לידיו מעו"ד כהן, את מלוא החזר כספי ההלוואה שהועברו לבן סימון
, ואשר מכוח הסכם ההלוואה נרשמה הערת האזהרה לטובתו, יש להורות על ביטול הערת האזהרה ולדחות כל טענה שבאה מפיו בדבר זכויותיו בדירה.
עוד טענו כי מקום שהמחה נעמן את זכויותיו לעו"ד כהן, במסגרת הסדר הפשרה שגובש ביניהם בתובענה בבית משפט השלום בראשון לציון, הרי מקום שראה לנכון עו"ד כהן להגיע להסדר פשרה הנוגע לדירה האמורה, בתובענה הנדונה, מחייב הסדר פשרה זה גם את נעמן. לפיכך, עתרו לביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת נעמן ולרישום הזכויות על שם אסייג בהתאם להסדר הפשרה שגובש ביניהם.

לאחר שחזרתי ועיינתי בטענות הצדדים הנני קובעת כי נעמן לא הוכיח דבר קיומו של הסכם רכישת הדירה מבן סימון
, כפי שטען. כאשר מדובר בעסקה במקרקעין דורש החוק קיומה של עדות בכתב לכך, ראה סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969. בהעדר הוכחה ראייתית שכזו ובהעדר הוכחה בדבר דיווח העסקה לרשויות המס הרי כל שבא בפני
הינו הסכם הלוואה עליו חתם נעמן אל מול בן סימון
.

מוכנה אנוכי להניח כי הסכם ההלוואה נחתם כמסווה לעסקת מכר עתידית של הדירה, לה התכוונו הצדדים וכי נעשה הדבר לנוכח המניעה החוקית שהייתה קיימת באותה עת ואשר מנעה ביצוע עסקת מכר הדירה באותם זמנים. אולם, סיכון זה נלקח בחשבון על ידי נעמן עת בחר לבצע עסקה מסוג זה על כל המשתמע מכך.
במילים אחרות, כל שהוכח בפני
הוא כי נעמן חתם על הסכם הלוואה כספית לבן סימון
. טענת הזיוף לה טען נטענה בעלמא מבלי שהוכחה כלל ועיקר ומבלי שהוכיח קיומו של הסכם אחר עליו הוא חתום, כפי שטען. מיותר לציין כי נטל ההוכחה רובץ על כתפיו.
על פי הסכם הלוואה זה מסר הוא סכום של 39,000 ₪ לידיו של בן סימון
, באמצעות עו"ד כהן, אותו קיבל חזרה לידיו לרבות הצמדה וריבית וכן הוצאות, הכל במסגרת הסדר הפשרה שחתם עם עו"ד כהן כמפורט לעיל.
מקום שקיבל נעמן חזרה לידיו את סכום ההלוואה שמסר בצירוף ריבית והצמדה ומקום שהערת אזהרה שנרשמה לטובתו על הדירה נועדה להבטיח את החזר ההלוואה האמורה איבד נעמן את זכויותיו בדירה.
יתר על כן, מקום שהסכימו הצדדים, נעמן ועו"ד כהן, במסגרת הסדר הפשרה שנחתם ביניהם, להמחות לעו"ד כהן את הזכויות לפעול למימוש הזכויות בדירה הביע נעמן את הסכמתו בכך כי כל פעולה שיעשה עו"ד כהן בהקשר האמור מקובל עליו שכן מעבר לסכום שקיבל כל סכום נוסף שיקבל יכול אך להעשיר אותו.
מעבר לכל האמור יאמר כי הוכח על פניו כי זכויותיהם של לפחות אסייג גוברות על זכויותיו של
נעמן אשר רכש את הדירה בתום לב ובתמורה מלאה ואף מסר דיווח מלא על כך לרשויות המס.

לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי משקיבל נעמן את סכום ההלוואה אותו מסר לבן סימון
ומשהגיע עו"ד כהן להסדר פשרה אל מול יתר הצדדים, במסגרת התיק הנדון, יש להורות על ביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת נעמן והצדדים יפעלו בהתאם להסדר הפשרה שהוצג בפני
, אשר למען הסר ספק מקבל בזאת תוקף של

פסק דין
.
הליכי מכירת הדירה יבוצעו במסגרת הליכי הוצל"פ ובפיקוח יו"ר ההוצל"פ.

לנוכח התוצאה האמורה אני מחייבת את נעמן לשלם לאסייג ולג'ק משה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.



ניתן היום כ"ו באב, תשס"ט (16 באוגוסט 2009) במעמד הנוכחים


רחל ברקאי
, שופטת









הפ בית משפט מחוזי 8093/06 אסייג יהודה, אסייג רות דבורה נ' חיים בן סימון, אבי נעמן, משה כהן ג'ק ואח' (פורסם ב-ֽ 16/08/2009)