פסקי דין על שלמה קיסרי | פסקי דין על אייל נחמיאס | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה | פסקי דין על זאב פרידמן | פסקי דין על גילה זילבר ואח' |

292/09 ערר     07/01/2010




ערר 292/09 שלמה קיסרי, אייל נחמיאס נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה, זאב פרידמן, גילה זילבר ואח'








ערר מס': 292/09+295/09
גוש: 10767 חלקה: 4
מקום הבניה: רח' שמשון 1, חיפה
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה

1. שלמה קיסרי

העורר בערר 292/09

2. אייל נחמיאס

העורר בערר 295/09

- נגד -

1. ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה

2. זאב פרידמן

3. גילה זילבר
4. חיים זוננשיין
המשיבים

החלטה
רקע עובדתי ותכנוני

1. העוררים הינם בעלי דירות בבניין הידוע כשדרות מוריה 55 בחיפה, הבנוי בחלקה 4 בגוש 10767 (להלן: "החלקה"), עליה בנוי גם המבנה ברח' שמשון 1, השייך למשיבים 2-4 (להלן: "המשיבים"). המשיבה מס' 3 יזמה תכנית לפיצולה של החלקה לשני מגרשים, וזו אכן אושרה בשנת 2006, כתכנית חפ/2077א (להלן: "התכנית"). התכנית יצרה בעצם מגרש לכל אחד מהמבנים, כך שבנייה באחד המגרשים לא תפגע בזכויות הבניין השני. מגרש העוררים הוגדר כמגרש 2001, אשר שטחו 799 מ"ר, ואילו מגרש המשיבים הוגדר כמגרש 2002, אשר שטחו 515 מ"ר.
2. מאחר והתכנית כוללת חלוקה, צורפה לה גם טבלת הקצאה ערוכה על ידי השמאי יצחק סיוון. בטבלה זו צוין כי על החלקה בנויים שני מבנים - על מגרש 2002 פנסיון, ובו שתי יחידות רשומות, בשטח כולל של 457 מ"ר, ואילו על מגרש 2001 בניין בן שבע יחידות דיור, בשטח כולל של 612 מ"ר. על בסיס נתונים אלו קבע השמאי כי אין תשלומי איזון בין הצדדים. טבלת האיזון אושרה כחלק ממסמכי התכנית.
3. התכנית קובעת, בין היתר, כי מטרתה היא קביעת זכויות בנייה במגרשים שנוצרו, בהתאם לזכויות הבנייה שאושרו במסגרת היתרי בנייה (סעיף 11(ב) לתקנון התכנית), והיא אף שינתה את סיווג אזור המגורים מאזור מגורים א', לאזור מגורים מיוחד. בעניין זה חשוב להבהיר, כי זכויות הבנייה המותרות באזור מגורים א', היה ונותר על פי תכנית חפ/229ה, 60% (לכך יש להוסיף עוד 6% בגין היותה של החלקה פינתית). מאחר ובפועל הבנייה שהותרה עולה על שיעור הבנייה המותר (גם אם נכלול את ההקלה המותרת בשיעור של 6%), אזי לא היה מנוס מלקבוע כי זכויות הבנייה בפועל, הן אלו המותרות כעת (אחרת התכנית תיצור סטיה ניכרת בבניינים הקיימים).
4. סעיף 17 לתכנית מגדיר את שטח הבנייה המותר. בסעיף זה נקבע כי במגרש 2002 תותר תוספת קומה נוספת מעל הקיים, על ידי העברת שטח עיקרי של 70 מ"ר מקומת הקרקע הבנויה, והפיכתה לקומת עמודים (דהיינו, העברת 70 מ"ר מקומת הקרקע לקומה החדשה), וכי בקומת הקרקע לא תותר בנייה כלשהי, למעט מחסנים. נקבע כי במגרש 2001 שטח הבנייה יעמוד על זה המותר באזור מגורים א', אך לא פחות מהבנייה הקיימת. בנוסף נקבע כי שטחי השירות והשטחים הקיימים יהיו כפי שנקבע בתכנית חפ/229י, אשר הינה התכנית המגדירה את אופן חישוב השטחים בעיר חיפה (שטחים עיקריים ושטחים פטורים). התכנית אינה מבהירה מהם השטחים העיקריים הקיימים בכל מבנה, אלא רק מקבעת למעשה את המצב כפי שהוא, ומעתיקה 70 מ"ר מקומת הקרקע, לקומת הגג, במגרש 2002.
5. סעיף 18 לתכנית קובע את קווי הבניין, כאשר נקבע כי קווי הבניין יהיו כפי שנקבע בתשריט. נקבעו קווי בניין למקרה שהבניינים ייהרסו, אולם כל עוד אין הריסה של הבניינים, קווי הבניין הוגדרו בתשריט, ולא בתקנון. לגבי הקומה הנוספת נקבע קו בניין, התואם את קונטור הבניין הקיים (למעט לכיוון דרום, שם הועמד קו הבניין לקומה הנוספת על 5 מ' מרחוב שמשון).
6. סעיף 19 לתכנית קובע את גובה הבניינים. נקבע בו מפורשות כי במגרש 2002 תותר בניית קומה נוספת אחת מעל הבניין הקיים, וזאת לאחר הפיכת קומת הקרקע לקומת עמודים. התכנית קובעת מפורשות כי לא תותר עליית גג במבנה במגרש 2002, וכי במגרש 2001 גובה הבניין יהיה עפ"י הקיים, ובמידה וייהרס, גובהו יהיה כפי שנקבע בתכנית חפ/מק/1400גב (תכנית הקובעת את גובה הבניינים המותר בעיר חיפה). בסעיף 20 נקבע כי גגות הבניינים יהיו עפ"י המותר בתכניות המאושרות.
7. בסעיף 27 לתכנית נקבע כי לא יותקנו מקומות חניה על פי התקן, עבור הבנייה המוצעת על פי התכנית, אך במידה והבניין ייהרס וייבנה בניין חדש, תותקן חניה בתחומי המגרש בהתאם לתקן התקף בעת הוצאת ההיתר לבנייה החדשה.
8. התכנית אינה קובעת מספר יחידות דיור מותרות על המגרשים. זאת, על אף שתמ"א 31, אשר הייתה בתוקף בעת הפקדת התכנית, קובעת מפורשות כי על מוסדות התכנון לבדוק ביזמתם את האפשרות להגדיל את מספר יחידות הדיור שייבנו במסגרת כל תכנון, תוך בדיקת האפשרות לניצול רב יותר של הקרקע (ר' סעיף 10.3 לתקנון תמ"א 31). גם בתמ"א 35, אשר ביטלה את תמ"א 31, יש קביעה כי הפקדת תכניות מפורטות תיעשה בכפוף לעמידתן בצפיפות הנדרשת על פי התמ"א. לא ברור כיצד הוראות אלו ניתנות לבחינה, כאשר התכנית אינה כוללת צפיפות כלשהי. לכאורה, 457 מ"ר, אותם מאשרת התכנית, יכולים להיות באותן שתי יחידות דיור הנזכרות על ידי השמאי סיוון, ומאידך, הן יכולות לכאורה להיות גם 10 יחידות דיור. כיצד יכול מוסד התכנון לבחון את רמת הצפיפות המוצעת בתכנית, אם זו אינה קבועה בה?
9. במקרה זה הדברים חמורים במיוחד, שכן במרבית הישובים קיימת הגדרה של צפיפות, בתכנית המתאר החלה עליהם. אלא שבחיפה אין הגדרה שכזו בתכנית המתאר חפ/229 (המאושרת משנת 1934). על כן, אין שום מקור ממנו ניתן לגזור את מספר יחידות הדיור אשר ניתן לבנות על המגרשים הכלולים בתכנית. כך, למעשה, נותרו המגרשים ללא תכנון מינימאלי - לכאורה ניתן לבנות במקום וילות בשטח גדול, ולחילופין שיכון צפוף של דירות קטנטנות. התכנון הקיים לוקה מאוד בחסר.
10. בעניין זה ראוי לציין כי המשיבים התייחסו למספר החדרים הקיימים בפנסיון, כאל יחידות דיור, והם רואים בכך כי ניתן אישור ל-12 יחידות דיור בבניין (אשר יביא לכך כי כל יחידת דיור תהיה בגודל של פחות מ-40 מ"ר בממוצע, וכ-20 מ"ר בלבד בקומה הראשונה, בה קיימות 8 יחידות פנסיון). אלא שהם ביקשו להתייחס לקיים כאל 7 יחידות דיור בלבד - 2 מתוכן בקומת הקרקע, 3 בקומה הראשונה, ושתיים נוספות בקומה השנייה. משמעות הדבר היא כי הדירות בקומת הקרקע היו בגודל של 50 מ"ר לכל דירה, בקומה הראשונה כ-60 מ"ר לכל דירה, ובקומה השנייה כ-80 מ"ר לדירה (על פי החישוב שערכו המשיבים עצמם). הממוצע לדירה עומד על 63 מ"ר, על פי אותו חישוב.
11. המשיבים הגישו בקשה להרחבת הבניין מכוח זכויות שנקבעו בתכנית המתאר הארצית לחיזוק קיימים בפני
רעידות אדמה - תמ"א 38 (להלן: "התמ"א"). בבקשה רשום כי שטח הבנייה הקיים עומד על 444 מ"ר (קיימת טעות חישוב על ה"גרמושקה", אולם חיבור המספרים מלמד כי זהו השטח הכולל, וכך תוקן במסמך שנשלח על ידי ב"כ המשיבים ביום 30.12.2009). מוצע לזכות בגין לובי 12.5 מ"ר, ולהוסיף שטחים של 175 מ"ר (לרבות ממדי"ם) מכוח הרחבת הדירות המותרת בסעיף 11.2 לתמ"א, ולהוסיף שתי יחידות דיור, בקומה שלישית אשר שטחה הינו 261.7 מ"ר (לאחר התיקון), ואף לבנות מעליה עליית גג. סך כל השטחים הבנויים המוצעים (ללא עליית הגג), עומדים על 871 מ"ר (לאחר התיקון). הבקשה כוללת גם הקטנה של קווי הבניין, לצורך הרחבת הדירות.
12. העוררים, יחד עם שכנים נוספים, התנגדו לבקשה. המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") דנה בבקשה ובהתנגדויות (תוך שהיא מציינת מספרים שונים מאלו שצויינו לעיל לגבי היקף הזכויות במגרש), והחליטה לאשר את הבקשה, תוך שהיא מציינת כי הקטנת קווי הבניין אינה משמעותית, במיוחד לנוכח העובדה כי אלו היו יכולים להיות מוקטנים גם עקב העובדה כי מבוקשת בניית ממדי"ם, אשר יכולים להיבנות במרווחים. היא מציינת כי ההתנגדות לאי הוספת חניות נובעת מהעובדה כי קיימים אילוצים פיזיים אשר מונעים את התקנתם, וכי גם בתכנית נקבע כי אין להתקין מקומות חניה, אלא אם הבניין נהרס. הוועדה המקומית דחתה גם את הטענות הנוגעות לעודף השטח, וקבעה כי המדובר בתוספת המותרת על פי התמ"א, וכי כל חריגה מעבר למותר, תצומצם. היא אף קבעה כי התכנית לא קבעה כי לא ניתן לבנות עליית גג, שכן הדבר מותר מכוח תכנית חפ/229י. הוועדה המקומית אף ציינה כי היא עושה מאמץ לחזק ולשקם מבנים על פי הוראות התמ"א, כאשר קיימת חוות דעת קונסטרוקטיבית התומכת בטענה כי הבניין מצריך שיפוץ.
13. מכאן הערר שבפני
נו. העוררים שבים על טענותיהם לגבי חריגה משמעותית מהמותר בשטחי הבנייה (ולגאליזציה של שטחים שנבנו ללא היתר, האסורה לדעתם בתמ"א), לגבי בנייה של עליית גג אשר נאסרה, לגבי חריגה מקווי הבניין באופן בלתי מוצדק, ולגבי פטור מחניות שלא ניתן להשלים עמו.
14. המשיבים, מצדם, סבורים כי הבקשה תואמת את הוראות התמ"א, ואף מקלה עם העוררים, שכן ניתן היה לבקש תוספת של זכויות בנייה מעבר לכך, ואף לבנות קומה נוספת חלף עליית הגג. המשיבים אף טוענים לחוסר תום לב מצדו של העורר בערר 295/09, שכן זה ביצע עבודות בנייה בלתי חוקיות בדירותיו שלו, ועל כן אין הוא יכול לטעון כי יש למנוע ממי שפועל כדין, לבצע את הבנייה המבוקשת.
15. הוועדה המקומית חזרה על טענותיה, וציינה כי יש חשיבות רבה לאפשר מיצוי זכויות בנייה על פי התמ"א, לשם חיזוקם של המבנים הקיימים באזור חיפה, בו קיים סיכון משמעותי לרעידות אדמה.
זכויות הבנייה

16. עיקר טענותיהם של העוררים התמקדו בעניין זכויות הבנייה שהתבקשו בבקשה. העוררים ציינו כי ממבנה על מגרש בשטח של 515 מ"ר, עליו מותרת בנייה על פי התכניות ה"רגילות" של העיר חיפה, בהיקף של כ-340 מ"ר, מבוקשת כעת בנייה בשטח של 871 מ"ר. למעלה מפי שניים מהמותר. המשיבים, כאמור, סבורים כי הם כלל אינם ממצים את הזכויות המותרות לבנייה, וכי על פי התמ"א ניתן היה לבצע תוספת גדולה יותר מזו המבוקשת כעת.
17. בבסיס טענותיהם של העוררים עומדת טענה, לפיה התכנית מהווה תכנית מפורטת, אשר הוסיפה זכויות בנייה, ועל כן לא ניתן להרחיב את הדירות מעבר למה שנקבע בתכנית. כל זאת, על בסיס סעיף 7 לשינוי 1א לתמ"א. בסעיף זה נקבע כך:
"במקום סעיפים 13.3 ו-13.4 יבוא:
13.3 במקום שחלה תכנית מפורטת להרחבת יחידות דיור קיימות, תותר תוספת בניה על פי האמור באחת הפסקאות המפורטות בסעיף 11.1, ואולם לא תותר הרחבת יחידות דיור קיימות, מעבר למה שנקבע בתכניות מפורטות שאושרו קודם אישורה של תכנית זו.
13.4 במקום שחלה תכנית מפורטת לתוספת קומות למבנה קיים, תותר תוספת בניה על פי סעיף 11 ואולם לא תותר תוספת קומות, למעט קומת מרתף, מעבר למה שנקבע בתכניות מפורטות שאושרו קודם אישורה של תכנית זו.
18. ראוי לציין כי גם בתמ"א עצמה, הייתה מגבלה דומה. בדברי ההסבר של השינוי לתמ"א הוסבר כי הכוונה היא שלא לאפשר הרחבת יחידות דיור קיימות, מעבר לנושאים שנקבעו בתכנית המפורטת עצמה, וזאת גם אם התמ"א "אפשרה הרחבות נדיבות יותר". דהיינו, התמ"א קובעת, בצורה שאינה משתמעת לשני פנים, כי במקום בו קיימות תכניות מפורטות המתייחסות להרחבת הדירות, אזי אלו יגברו, ולא תינתן אפשרות להרחבתן של הדירות הקיימות.
19. כפי שהובהר, על פי תכנית המתאר של העיר חיפה, מותרת באזור בנייה בהיקף של 66% (כולל תוספת של מגרש פינתי). זכויות אלו מגיעות, על פי החישוב אשר נערך על ידי הוועדה המקומית עצמה, לשטח של 339.9 מ"ר. אפילו היינו כוללים את ההקלה המותרת בשטחי בנייה, היינו מגיעים לשטח של 370.8 מ"ר. בפועל, כאמור, אושרה כל הבנייה הקיימת במקום, בשטח של 457 מ"ר (כפי שעולה מחוות דעתו של השמאי סיוון). המדובר בתוספת של 86 מ"ר מעבר לזכויות המוקנות למגרש 2002, על פי התכניות הכלליות של העיר - תגבור זכויות של למעלה מ-23%, מעבר להקלה הנ"ל.
20. על כן, ברור כי הזכויות בבניין תוגברו, באופן משמעותי, בעת אישור התכנית. התכנית אינה קובעת מהו מספר יחידות הדיור שניתן לקיים במקום, אולם ברור כי אלמלא התכנית הנ"ל, לא ניתן היה לאשר בנייה בשטח כה גדול, והיה צורך לדרוש את הריסת החלקים החורגים מעבר למותר. הרחבת הדירות, מעבר לשטח המוגדל בתכנית, מהווה חריגה מהוראות התמ"א, אשר ביקשה למנוע "תוספת על תוספת" לתכניות מפורטות שאפשרו הרחבת דירות, ועל כן אין להתיר את התוספות המבוקשות באופן מלא.
21. מאידך, מאחר והתכנית מכפיפה עצמה לתכנית חפ/229י, הרי שניתן להוסיף ממדי"ם לשטח הנ"ל, בהתאם למספר יחידות הדיור הנבנות בקומה.
22. גודל הקומה העליונה הינו 161 מ"ר. לשטח זה ניתן להוסיף את הרחבת הדירות, כפי שנקבע בסעיף 11.3 לתמ"א, אשר כולל, כאמור, את הממדי"ם. מאחר ובקומה העליונה מבוקשים שני ממדי"ם, השטח הכולל המורחב עומד על 186 מ"ר. זהו השטח אותו ניתן להוסיף כקומה נוספת לתוספת של יחידות דיור. מעבר לכך, ומעבר לממדי"ם, לא ניתן להוסיף עוד זכויות מעל הקבוע בתכנית.
23. ראוי להדגיש, כי התוצאה המתקבלת במקרה זה, אינה פוגעת במשיבים, אל מול מצב בו היו הם מבקשים היתר בנייה מכוח תמ"א 38 ללא התכנית (על אף שעל פי הוראות סעיף 13.3 הנ"ל, אין זה משנה, וגם אם התכנית המפורטת הייתה תכנית פוגעת עדיין הייתה הוועדה המקומית מנועה מלהתיר תוספות בנייה מכוחה). אילו היו הזכויות נשמרות על פי גודל השטח, הרי שאז השטח המותר לבנייה על הקרקע היה של 370 מ"ר. המדובר בכ-6 יחידות דיור, לכל היותר, להן ניתן היה להוסיף עוד 150 מ"ר, לרבות הממדי"ם, וכן תוספת של קומה טיפוסית, אשר הינה כשליש מהשטח הנ"ל. סך כל השטח היה מגיע לכ-640 מ"ר (המהווים 124% משטח המגרש). מאחר ואושרה תכנית למגרש 2002, הרי שהשטח המותר על פיה הוא 457 מ"ר, אליהם ניתן להוסיף 12.5 מ"ר לכל ממ"ד (כ-75 מ"ר), וכן את הקומה הנוספת, בשטח של 186 מ"ר. בסך הכל, השטח הכולל המותר לבנייה עומד על 718 מ"ר (כמעט 140% משטח המגרש), שהוא רב בהרבה מהשטח המותר אלמלא התכנית. על כן, על אף שלא ניתן להרחיב את הדירות כפי שניתן היה לעשות בעבר, התכנית אכן השביחה את מגרש המשיבים, ואכן הוסיפה להם זכויות גם מכוח התמ"א.

עליית הגג

24. נושא נוסף כנגדו הלינו העוררים, הוא עניין האישור לבניית עליית הגג. הפכנו והפכנו בהוראות התכנית, ולא הצלחנו להבין כיצד החליטה הוועדה המקומית כי אין מניעה מלאפשר את מה שנקבע מפורשות שהינו אסור. המדובר בהתעלמות מוחלטת מהוראה הקבועה בתכנית, ללא כל הסבר, קל וחומר הסבר מניח את הדעת. דומה שהוועדה המקומית נטלה לעצמה כאן את הזכות לשנות הוראה בתכנית, בהליך של היתר בנייה. ברור כי החלטתה בעניין אינה יכולה לעמוד.
25. התכנית מתייחסת לנושא גובה הבניינים, בסעיף 19. כאמור, התכנית קובעת בסעיף 19(ב) לתקנון כי בבניין במגרש 2002 לא תותר עליית גג. התכנית התירה בניית קומה נוספת מעבר לקיים, והיא אף מציגה חתך עקרוני של הבנייה המוצעת, ממנה עולה בבירור, למי שמתקשה בקריאת ההוראות הברורות בסעיף 19(ב), כי לא קיימת עליית גג מעל הקומה המוצעת.
26. חרף זאת, ציינה הוועדה המקומית כי מאחר ותכנית חפ/229י חלה במקום, אזי אין מניעה מלהתיר עליית גג במקום, וכי "התכנית חפ/2077א לא ביטלה אפשרות להתקנת עליית גג".
27. קצת קשה להבין איך הגיעה הוועדה המקומית למסקנה התמוהה כי המילים "לא תותר עליית גג במבנה במגרש 2002" אינן מבטלות את האפשרות להתקנת עליית גג. דומה כי קשה היה לנסח הוראה ברורה יותר, המבטלת את האפשרות לעשות כן. קשה לחשוב על ניסוח שהיה מניח את דעתה ומביא לכך כי זו תבין שאכן עליית גג הינה אסורה במגרש 2002.
28. תכנית חפ/229י, אשר קובעת את דרך חישוב השטחים, אכן מאפשרת לפטור את עליית הגג מחישובי השטחים, שכן תכנית זו עוסקת, כאמור, בדרך בה מחשבים את שטחי הבנייה בעיר. התכנית המתייחסת לגובה הבניינים בעיר הינה תכנית חפ/מק/1400גב. התכנית הנ"ל קובעת גובה מקסימאלי אשר הינו תלוי מספר הקומות, ומאפשרת בסעיף 9 לתקנון, תוספות של עליות גג מעל הגג. אלא שתכנית זו אינה חלה, שכן נקבע בסעיף 2.4 לה, כי וזו קובעת מפורשות כי היא אינה חלה מקום בו קיימת תכנית למגרש הקובעת הוראות אחרות לגובה בניינים. ראוי לציין, כי גם אלמלא הוראה מפורשת זו, הייתה תכנית זו נדחית מפני התכנית חפ/2077א, מאחר והאחרונה מהווה דין ספציפי. כך נקבע, לדוגמה, בבג"ץ 7015/02 כיפאח מחמד אחמד עג'ורי ואח'
נ' מפקד כוחות צה"ל בגדה המערבית ואח'
, פ"ד נו (6) 352, 367:
"הוראה זו עוסקת בתיחום מגורים. היא הוראת דין מיוחדת (lex specialis) שיש לפנות אליה ועל-פיה יש להכריע בבעיות המשפטיות שלפנינו. מה שנאסר על-פיה אסור גם אם הוראה כללית עשויה לכאורה להתפרש כמתירה אותה, ומה שהותר על-פיה מותר, גם אם הוראה כללית עשויה לכאורה להתפרש כאוסרת אותה"
(ור' גם עע"ם 6219/03 פלונית נ' משרד הבריאות ואח'
, פורסם במאגר נבו)
29. דהיינו, התכנית היחידה שמתירה עליות גג מבחינת גובה הבניינים, היא תכנית חפ/מק/1400גב, אשר אינה חלה על מגרש 2002 (בניגוד למגרש 2001, עליו היא כן תחול אם הבניין ייהרס, והדבר נאמר מפורשות בסעיף 19(ג) לתכנית). התכנית שכן חלה על מגרש 2002, היא תכנית חפ/2077א, אוסרת מפורשות על הקמתה של עליית הגג. כל שבכוחה של תכנית חפ/229י לעשות הוא שלא לחשב את שטחה של עליית הגג האסורה, וכך אכן יש לנהוג. אכן, על הוועדה המקומית להימנע מלחשב את השטח של הקומה אותה אין לבנות.
30. על כן, יש לבטל את החלטת הוועדה המקומית לעניין עליית הגג.

החניות

31. טענה נוספת אשר הועלתה על ידי העוררים, נוגעת לעניין החניות, אשר הוועדה המקומית החליטה לפטור את המשיבים מלהתקינן. הוועדה המקומית חילקה תשובתה בעניין זה לשניים - הוראות התכנית, וחוסר ההיתכנות הפיזית לבניית החניות.
32. ככל שהדבר נוגע לעניין התכנית, הרי שטענה זו אינה יכולה לעמוד. למדנו על כך דווקא מהמסמך מ/1, אשר הוגש לנו על ידי המשיבים. מסמך זה, פרוטוקול ישיבת הוועדה המחוזית אשר דנה בהפקדת התכנית, אכן אישר כי אין בתכנית הוראות לגבי חניה, אולם הדבר נומק בדרך הבאה:
"המידרכה בפינת הרחובות מוריה ושמשון מתפצלת לשניים כאשר החלק הגובל בחלקה 4 בה נמצא המיבנה הופך לשביל במפלס נמוך מרחוב שמשון המוביל לכניסות לבניינים הממוקמים על חלקות 4,5 ו-6 לכן אין גישה ברכב אל מיגרש 2002 ובנוסף, הבניה המוצעת היא על גג בנין קיים.
יש לציין כי גישה דרך מגרש 2001 אינה אפשרית כי גם מגרש 2001 ממוקם בפינת הרחובות שימשון ומוריה וכניסה לרכב ולחניה אינה אפשרית גם ממנו.
לכן נקבע כי לא תותקן חניה בתכנית זו, מה עוד שהשטחים העיקריים שיבנו בהתאם לתכנית זו בנויים כבר היום ומנוצלים ואין מדובר בשטחים עיקריים חדשים שיעמיסו על הרחובות הגובלים מעבר לקיים היום.
הוראות התכנית קובעות כי במידה והבנינים יהרסו תותקן חניה בתחום המיגרשים."
33. הנימוק הנ"ל ברור אף הוא. הסיבה בעטיה לא נדרשה חניה, הינה בעיקר לנוכח העובדה כי לא מבוקשים בתכנית שימושים נוספים. זהו אינו המקרה כעת, כאשר מבוקשות עוד שתי דירות, המגבירות את השימושים, ויוצרות עומס תחבורתי נוסף על הקיים. על כן, ההנמקה כי בתכנית הדבר לא נדרש, אינה יכולה להתקבל.
34. שאלה אחרת היא שאלת ההיתכנות הפיזית של החניה, והאפשרות לדרוש "כופר חניה" במקרה זה. כפי שהבהרנו פעמים רבות בסוגיה זו (ר' לדוגמה עררים 300/05, 81/06, 82/06, 114/06, 76/07 132/07, 228/07 ועוד), לא ניתן לקבוע "כופר חניה", מבלי שנערכת בדיקה האם ניתן להקים חניון אשר יספק את החניות הנוספות, במרחק של עד 350 מ' מאתר הבנייה.
35. הוועדה המקומית לא הביאה כל ראיה כי נערכה בדיקה שכזו. חשוב לשוב ולהזכיר, כי "כופר חניה" נועד להביא להגדלת מספר החניות, ואין לדרוש אותו, מקום בו לא ניתן בפועל להגדיל את מספר מקומות החניה בקרבת מקום. דברים אלו הובהרו על ידי כב' השופט עזרא קמא, בעת"מ (י-ם) 124/00 ועדת המשנה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' משה כהן, פס"מ תשסא 817, 833:
"העולה מן האמור הוא שתקנות החניה מאפשרות גבייתם של דמי השתתפות בחניון ציבורי ("כופר חניה") רק כאשר החניון הציבורי עומד לפני הקמתו או הרחבתו, כאשר ישנה תכנית המאשרת זאת, וכאשר הוקמה קרן למימונו.
תקנות החניה אינן מאפשרות גביית "כופר חניה" עבור חניון כמות שהוא בלא כוונה להגדיל את מספר מקומות החניה שבו, מכיוון שבכך אין כדי להגדיל את מצאי מקומות החניה, שהוא מטרתן ותכליתן של תקנות החניה"
36. כאמור, לא ידוע לנו אם הוועדה המקומית אכן ערכה את הבדיקה הנ"ל, אולם ברור כי אין היא פטורה מלעשות כן, גם על פי הוראות התמ"א, אשר מחייבות מציאת פתרון חניה לתוספת היחידות ותוספת הזכויות הנובעת מהתמ"א (ר' סעיף 17 לתקנון התמ"א). התמ"א מאפשרת פתרון של כופר חניה, אולם בתנאים שנקבעו בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983, אשר כאמור מחייבות פתרון חניה בטווח של 350 מ' מהאתר. על כן, בטרם ניתן יהיה להוציא היתר בנייה למשיבים, יש לבחון היטב האם באמת קיים פתרון חניה, המאפשר גבייתו של כופר החניה, או שמא יש לדרוש התקנת מקומות נוספים, או לפנות לוועדה המחוזית ולבקש פטור. בכל מקרה, קביעת כופר חניה במקרה שכזה, אינה אפשרית ללא בדיקה של הנדרש לשם גבייתו.
37. על כן, אנו סבורים כי יש לקבל את טענות העוררים גם בעניין זה, ולו באופן חלקי, עד אשר תבצע הוועדה המקומית את הנדרש ממנה, בטרם תשליש לידיה את דמי הכופר.

קווי הבניין

38. העוררים טוענים כי הוועדה המקומית אישרה חריגה מקווי הבניין,באופן החורג מהמותר ומהנדרש. כן נטען כי בבקשה החדשה קיימות חריגות נוספות בקווי הבניין, בשל מרפסות זיזיות שהוצעו.
39. לא מצאנו לנכון להתייחס לנושא זה כעת, שכן דומה כי ממילא יש צורך בתיקון הבקשה ובהתאמתה להערות הכלולות בהחלטה זו. ברור כי יש לנסות ולצמצם ככל שניתן את החריגה למרווחים, אם ניתן לעשות כן, וכי אם קיימות חריגות חדשות בבקשה החדשה, יש לפרסמן ולבצע הליך חדש לעניינן. מאידך, צודקת הוועדה המקומית בטענתה כי ממילא ניתן לבצע הרחבת יחידות דיור לצורך מיגון, גם במרווחים, והתמ"א אינה פוגעת באפשרות זו. בכל מקרה, כאמור, לא נכריע בעניין כעת, שכן ממילא הבקשה מצריכה תיקון מקיף, וייתכן ואף ביצוע של פרסום חדש.
הערה לסיום

40. הוועדה המקומית הדגישה את חשיבות חיזוק המבנים בעיר חיפה. זאת, לנוכח העובדה כי חלק ניכר מהמבנים בעיר בנויים באופן שאינו יכול לעמוד בזעזוע הנוצר עקב רעידת אדמה משמעותית. הדבר נכון במיוחד לנוכח העובדה כי חיפה נמצאת לאורך שבר גיאולוגי ("שבר יגור"), אשר מעלה את הסיכון לרעש אדמה שכזה.
41. כפי שקבענו בעבר, אין חולק על כך כי יש צורך בחיזוק המבנים. אין גם חולק על כך כי יש לפעול לקידום התמ"א, המבקשת לבצע חיזוקים במבנים. עם זאת, יש להיזהר פן במסגרת זו, לא מבוצעות חריגות אשר יוצרות נזק רב לשכנים.
42. התמ"א קובעת זכויות אותן ניתן להקנות, עקב חיזוק מבנה. זאת בשל עלותו הרבה. כבר הבהרנו כי בדרך כלל, יש להקנות את ההטבות הכלולות בתמ"א, על אף שקיים שיקול דעת בעניין המאפשר שלא לעשות כן. אלא שככל שאנו רוצים כי אכן יתוגברו הזכויות, יש לוודא כי אלו אינן יוצרות פגיעה בזכויותיו המוקנות של אדם, אשר יכול היה להניח כי המצב התכנוני נותר ללא שינוי, גם עקב אישורה של התמ"א. יש לנקוט באיזון זהיר בין האינטרסים השונים החלים כאן, ולא לפטור את המתנגדים באמירות כלליות לפיהן החשיבות בחיזוק המבנים דוחה את עמדתם. כאשר יש אפשרות לביצוע בנייה פוגענית פחות, יש לשקול אותה, ולבחון מהו הפתרון אשר יאפשר מחד את ביצוע החיזוק, ולא יפגע יתר על המידה בשכנים, מנגד. לטעמנו, הוועדה המקומית לא הקפידה על כך במקרה זה, ומן הראוי כי נושא זה יוקפד יותר בהמשך (מעבר לחובה, כמובן, להקפיד על הוראות התמ"א, ולא לאפשר תוספת זכויות באופן החורג מהמותר).
סיכום

43. העררים מתקבלים. יש לצמצם את היקף זכויות הבנייה, כך שלא יבוצעו הרחבות בדירות מעבר לתוספת של ממדי"ם. כן ניתן להוסיף שטח של קומה טיפוסית, על גג המבנה.
44. יש לבטל את עליית הגג, ואין לאפשר הקמת עליית גג מעבר לקומה הנוספת אשר תיבנה במסגרת ההטבות אותן מקנה התמ"א.
45. יש לבצע בדיקה האם ניתן לגבות "כופר חניה", בהתחשב באפשרות להקמת חניות ציבוריות בשטח הסמוך לחלקה.
46. היה והוועדה המקומית תקבל בקשה מתוקנת, הכוללת את התיקונים הנדרשים על פי החלטה זו, עליה להעבירה לעוררים, כך שאלו יוכלו להתנגד לה, על פי כל דין.
ניתנה ביום 7.1.2010, פה אחד, ע"י מ"מ יו"ר הועדה מר דרור לביא-אפרת
וחבריה: גב' חנה קציר, גב' תמר לקס, מר שמחה אפק ומר יגאל נויפלד.
_________________ _________________
חדווה רדר-זיו עו"ד דרור לביא-אפרת

מ"מ מזכירת ועדת הערר מ"מ יו"ר ועדת הערר

הנני להביא לידיעתך כי ההחלטה תהיה פתוחה לעיון הציבור, אלא אם כן תוגש בקשה מנומקת למנוע מתן אפשרות לעיון בה, בתוך 7 ימים מתאריך מתן החלטה זו.
__________________________________________________________________________
ועדת ערר מחוז חיפה - שד' פל-ים 2 (בניין אורן) קומה 5, חיפה 33095
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 14:00-08:00, יום ד' 13:00-08:00, 18:00-16:003
ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים
??

??

??

??

ערר 292/09+295/09 - 9 -








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 292/09 שלמה קיסרי, אייל נחמיאס נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה, זאב פרידמן, גילה זילבר ואח' (פורסם ב-ֽ 07/01/2010)