פסקי דין על מיכל גרנות | פסקי דין על דוד גרנות | פסקי דין על ישראלה פרימק ואח' | פסקי דין על שלמה ארביב | פסקי דין על יוסף מזרחי | פסקי דין על עופר גפני |

1253/07 א     16/06/2010




א 1253/07 מיכל גרנות, דוד גרנות, ישראלה פרימק ואח' נ' שלמה ארביב, יוסף מזרחי, עופר גפני








בבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו


ת"א 1253-07






בפני
:
כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל
/ ס.נשיא



בעניין:
1
.
מיכל גרנות
2
.
דוד גרנות
3
.
ישראלה פרימק
4
.
יוסף פרימק
5
.
לינדה בארט
6
. ד"ר
דוד בארט
7
.
אביבה בלום
8
.
בנו בלום
ע"י ב"כ עו"ד ש' דויטשר

התובעים


נגד



1. שלמה ארביב

2. יוסף מזרחי

3. עופר גפני
הנתבעים 1 ו-3
ע"י ב"כ עו"ד ד"ר א' מנדלמן
הנתבעים



פסק דין


א.
מהות התובענה

זו תובענה במסגרתה מתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי וצו עשה בקשר עם המקרקעין הידועים כחלקה 597 בגוש 6579 ברחוב הל"ה 3 ברעננה (להלן: "המקרקעין").





ב.
עובדות רלבנטיות

המקרקעין נשוא התובענה היו רשומים, במקור, בבעלותם של שישה בעלים בחלקים שווים, ביניהם הנתבע 1 ומר עמי נצח ברוצקי, חותנו של הנתבע 2 (ר' נסח טאבו משנת 1997 - נספח א' לתיק מוצגי התובעים שהוגש במצורף לתצהיר התובע 6 - ת/2).

ביום 25.3.97 נחתם הסכם שיתוף בין בעלי המקרקעין המקוריים [להלן: "הסכם השיתוף" (נספח ד' ל-ת/2)], בו הצהירו הבעלים כי בכוונתם לבנות במשותף בניין מגורים על המקרקעין, בן שש דירות, כאשר חלוקת היחידות ביניהם נקבעה בהסכם השיתוף כדלקמן:
-
הנתבע 1 – דירה מס' 1 בקומת הקרקע;
-
שמעון ארביב
(אחיו של הנתבע 1)– דירה מס' 2 בקומה ראשונה;
-
איב ודוד ימין – דירה מס' 3 בקומה ראשונה;
-
אליהו מזרחי (אחיו של הנתבע 2)
– דירה מס' 4 בקומה שניה;
-
אסתר ועמי הפנר – דירה מס' 5 בקומה שניה;
-
עמי נצח ברוצקי (חותנו של הנתבע 2)– דירה מס' 6 בקומה שלישית.

סעיף 6 א' להסכם השיתוף קבע כדלקמן:

"
מוסכם כי המחסנים הנמצאים בקומת הקרקע של המבנה שייכים לשלמה ארביב

בלבד ואין לבעלים מלבדו זכות כלשהי במחסנים אלו. הצדדים יודעים כי לפי תוכנית הבנין מוצמד לכל דירה מחסן ולמרות זאת הצדדים מותרים על חלקם במחסנים אלה.
שלמה ארביב
ישא בעלויות בניית מחסנים אלו
".

כאן המקום לציין, שבהתאם להיתר הבניה שנתקבל לבניין, הותרה בניית ארבע קומות, מעל מרתף שישמש לחניות מקורות, כאשר קומת הקרקע תיוחד ללובי ולמחסנים, בקומות ב' ו-ג' ייבנו שתי דירות בכל קומה, ובקומה השלישית ייבנה פנטהאוז.
בהמשך נעתרה הועדה המקומית לתכנון ולבניה לבקשת הבעלים למתן היתר לבניית דירה נוספת בקומת הקרקע, אשר נועדה לנתבע 1, שלמה ארביב
, כאמור בהסכם השיתוף.

ביום 15.4.99 רכשו התובעים 1 ו-2 את דירה מס' 2 ממר שמעון ארביב (נספח י' למוצגי התובעים), וביום 25.4.99 רכשו התובעים 3 ו-4 את דירה מס' 4 ממר אליהו מזרחי (נספח ט' למוצגי התובעים).
בכל אחד מהסכמי המכר שנחתמו עם התובעים 2-1 ו-4-3 צוין כי הדירה נשוא ההסכם כוללת בין היתר, מחסן ושתי חניות תת-קרקעיות.
כמו כן צוין בהסכמי המכר שהסכם השיתוף שנחתם בין בעלי הזכויות במקרקעין, ותשריט החלוקה של הדירות והחניות, מהווים חלק בלתי נפרד מההסכם.

ביום 15.4.99 נחתמה תוספת להסכם השיתוף (להלן: "התוספת", נספח ה' למוצגי התובעים), עליה חתמו התובעים 1– 4, בה צוין כי הם רכשו את דירות מס' 2 ו-4 מבעליהן וכי הם נכנסים בנעלי המוכרים ונותנים הסכמתם לאמור בהסכם השיתוף מיום 25.3.97.
כמו כן הוצהר בתוספת, שבניית הבניין על המקרקעין הושלמה והבעלים מעוניינים להסדיר ביניהם את חלוקת השטחים והחניות בבניין.

וכך נקבע בסעיף 3 לתוספת:

"
חלוקת החניות והמחסנים תהיה לפי נספח חניות ומחסנים הרצ"ב ומסומן "א". הבעלים יחתמו כ"א ליד החניה והמחסן השייך לו. השטח המוקף בירוק יהיה שייך לשלמה ארביב

".

ביום 4.7.2000 רכשו התובעים 5 ו-6 את דירה מס' 3 מהבעלים איב ודוד ימין (נספח ז' למוצגי התובעים); ובשנת 2003 רכשו התובעים 7 ו-8 את דירה מס' 5 מהבעלים אסתר ועמי הפנר.

התובעים גוללו בכתב התביעה פעולות שונות שביצע הנתבע 1 בדירתו שבקומת הקרקע ובמחסנים, בניגוד להיתר הבניה שניתן לו.
כך לטענתם, צירף הנתבע 1 מחסן כחדר רביעי לדירתו ואף הוסיף חדר חמישי על חשבון השטח המיועד לגינה; בהמשך בנה קירות גבס אטומים בין שני החדרים הנ"ל לבין הדירה המקורית עד לקבלת "טופס 4" ואז ביטל את קירות הגבס. בנוסף טוענים התובעים, בנה הנתבע 1 את שאר המחסנים מגבס, בניגוד לתקן ולהיתר הבניה, כך שמטלטלי התובעים המאוחסנים שם ניזוקים עקב חדירת מי גשמים.
לגבי הנתבע 2 טוענים התובעים, שהוא בנה דירה נוספת בקומת החניה, אשר הכניסה אליה נחסמה בקיר גבס אטום ואיש לא ידע על קיומה עד שהדבר נחשף על ידי התובעים.

התובעים מוסיפים וטוענים שבשלב מסוים החליפו הנתבעים את עורך הדין המקורי שהחזיק בייפוי כוח לרישום הבניין כבית משותף, ושכרו את שירותיו של עורך דין בשם דוד יצחקי, שהגיש בקשה לרישום בית משותף הכוללת תשריט חדש אשר אינו תואם את המצב בשטח בכל הנוגע לרכוש המשותף.
לעמדתם, הבקשה לרישום בית משותף אינה כוללת אזכור למחסנים האמורים להיות צמודים לדירותיהם, אך כן מתבקש רישום זיקת הנאה לגבי מחסנים כלשהם, האמורים להירשם כחלק מהחלקה שבבעלות הנתבע 1. בנוסף, צורף לבקשה גם נוסח "תקנון מוסכם", המתייחס לדירות מס' 6-2 בבניין, ומתיימר להקנות להן זיקות הנאה למחסנים הצמודים לדירתו של הנתבע 1.
התובעים מציינים שרק בעקבות מכתב ששלחה באת כוחם למפקח על רישום המקרקעין (נספח ג' למוצגי התובעים), נעצר תהליך רישום הבית המשותף.

לטענת התובעים, נרקמה כנגדם קנוניה על-ידי הנתבעים, בעוד שהם מצידם חתמו על הסכמי רכישת דירותיהם מתוך אמונה כי הם מקבלים נכס הכולל דירות, מחסנים וחניות.
לגרסתם, בעת שנחתמו עימם הסכמי המכר התנהל ויכוח בנוגע לזכות השימוש במחסנים, והנתבע 1 היה מודע לכך שהם רכשו מחסנים וכי עומדת להם זכות לשימוש במחסנים שבקומת הקרקע, עד אשר ייבנו מחסנים חלופיים בעבורם, בקומת המרתף, במידה ויתקבל לכך היתר.

התובעים מוסיפים וטוענים שהסכם השיתוף מיום 25.3.97 נכפה עליהם, אולם התוספת שנחתמה על ידם ביום 15.4.99, אליה צורף תשריט המחסנים החלופיים השייכים להם, עיגנה את ההסכמה כי הדירות שהם רכשו כוללות מחסן צמוד וחניות צמודות.

כעולה מכתב התביעה ומסיכומי הנתבעים 1 ו-3
, הנתבע 2 היה קבלן הבניה אשר בנה את הבניין.
לטענת הנתבעים 1 ו-3
בסיכומיהם, הפך הנתבע 2 לפושט רגל והוא אינו מסוגל לספק את כל מה שהתחייב לו (סע' 6 לסיכומי הנתבעים).
על-פי הנטען בכתב התביעה, הנתבע 3 הינו היזם והעומד מאחורי מימון הפרויקט, אשר טיפל במכירת הדירות וכל פרטי המכירה "עברו" דרכו.

התובעים עותרים לקבלת שורה של סעדים כדלקמן:

-
סעד הצהרתי לפיו הבעלות בבניין, הרשומה בשישה חלקים שווים, כוללת גם חלוקה שווה של החלקים והזכויות ברכוש המשותף;
-
סעד הצהרתי לפיו סעיף 6 א' להסכם השיתוף שנחתם ביום 25.3.97 בין הבעלים המקוריים של המקרקעין, בטל מעיקרו;
-
סעד הצהרתי לפיו התשריט והתקנון שצורפו לבקשה לרישום בית משותף בגין הבניין, אינם תואמים את המציאות ולפיכך בטלים;
-
להורות לנתבעים להעניק לתובעים מחסן תקני בקומת הקרקע של הבניין, בנוי על-פי התוכניות שהוגשו לאישור הרשות המקומית;
-
סעד הצהרתי לפיו דינם של המחסנים התקניים שייבנו כאמור, להירשם כהצמדה רגילה של מחסן לכל דירה;
-
להורות לנתבעים להרוס, תוך ליווי הנדסי, כל בניה חריגה שנבנתה בתחומי הבניין ולהתאימו להיתרי הבניה שניתנו לו;
-
להורות לנתבעים לרשום בית משותף על-פי תשריטים שיוכנו לאחר ביצוע התיקונים וההתאמות ברכוש המשותף;
-
להורות כי במסגרת רישום הבית המשותף ייוחדו הדירות והחלקים ברכוש המשותף ויירשמו הצמדות על-פי הסעדים המבוקשים מעלה;
-
במידת הצורך, להורות על מינוי ב"כ התובעים ככונסת נכסים לביצוע הצווים שיינתנו.

הנתבעים 1 ו-3
כופרים בכל טענות התובעים וגורסים, בין היתר, שהתביעה הוגשה בחוסר תום לב, ושהתובעים מנועים מלטעון כנגד הסכמים ומסמכים שנחתמו על ידם מרצונם החופשי, לאחר שאישרו בחתימתם את הכתוב והמוסכם בהסכם השיתוף, ולפיו החלל בקומת הקרקע הינו שטח הצמוד לדירת הנתבע 1.
הם מוסיפים וטוענים, שמסמכי רישום הבניין ובכלל זה התקנון, נערכו לאחר שהושגה הסכמת הדיירים לאופן הרישום כאמור לעיל, ובנוסף הושגה הסכמה, כי עד שייבנו המחסנים בקומת המרתף אשר יחליפו את המחסנים בקומת הקרקע השייכים כולם לנתבע 1, תקבענה הוראות תקנון הבית המשותף את זכאותם של הדיירים לעשות שימוש בקומה זו.
לגרסתם, התקנון אושר על-ידי נציגות הבית המשותף אך רישום הבית המשותף נמנע מכיוון שלא כל הדיירים חתמו על יפוי כוח בלתי חוזר ועל התקנון.
הנתבעים 1 ו-3
טוענים שכל הדיירים הסכימו כי המחסנים ייבנו בעבורם בקומת החניה במרתף על-פי תשריט שהוכן, אולם בהיעדר חתימה אין אפשרות לקבל היתר בניה מתאים.
לעמדתם, הנתבע 1 הסכים, כמחווה של רצון טוב, ליתן לדיירים להשתמש בשטח השייך לו כמחסנים זמניים למשך שנה, ועל כן הם נבנו על חשבונו מגבס. עם זאת, בשל התנגדות חלק מהדיירים להעביר את המחסנים לקומת החניה, כמוסכם, נותרו המחסנים הזמניים בעינם מזה מספר שנים. הם דוחים גם את שאר טענות התובעים המופנות כנגד עמידות קירות הגבס של המחסנים והשתלטות הנתבע 1 על שטחים משותפים כגון הגינה.

עוד נטען, שהנתבע 3 אינו צד לעסקה ואינו בעל זכויות בבניין, אלא רק סייע בידי הנתבע 1 ליזום את העסקה יחד עם מר עמי נצח ברוצקי.

מכאן התובענה שהוגשה לבית המשפט על דרך המרצת פתיחה, בתאריך 16.5.06 (ה"פ 618/06).

ביום 1.8.06 נעתר בית המשפט (השופט נ' ישעיה) לבקשת התובעים (בש"א 11062/06) והורה על מתן צו מניעה זמני, המחייב את הנתבעים, בין היתר, להימנע מעשיית כל דיספוזיציה במקרקעין, לרבות המשך רישום הבניין כבית משותף, עד למתן החלטה אחרת.

ביום 18.2.07 נעתר בית המשפט (השופט י' זפט) לבקשת התובעים, והורה על העברת התובענה לפסים של תביעה רגילה.

התיק הועבר להרכב זה
ביום 5.3.09 ונקבע לשמיעת הוכחות ליום 17.6.09.

למען שלמות התמונה יצוין, שהנתבע 2 לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב בשום שלב של ההליך המשפטי דנן.

ג.
הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:
-
היש ליתן סעד הצהרתי לפיו חלוקת הבעלות בבניין כוללת חלוקה שווה של החלקים והזכויות ברכוש המשותף?
-
היש ליתן סעד הצהרתי לפיו סעיף 6 א' להסכם השיתוף בטל מעיקרו?
-
היש ליתן סעד הצהרתי לפיו התשריט והתקנון שצורפו לבקשה לרישום בית משותף, אינם תואמים את המציאות ולפיכך בטלים?
-
היש להורות לנתבעים להצמיד ולרשום על שם התובעים, לכל אחת מדירותיהם, מחסן תקני בקומת הקרקע של הבניין?
-
היש להורות לנתבעים להרוס כל בניה חריגה שנבנתה בתחומי הבניין ולהתאימו להיתרי הבניה שניתנו לו?
-
היש להורות לנתבעים לרשום בית משותף על-פי תשריטים שיוכנו לאחר ביצוע התיקונים וההתאמות ברכוש המשותף, לרבות רישום ההצמדות לדירות התובעים?


ד.
היש ליתן סעד הצהרתי לפיו חלוקת הבעלות בבניין כוללת חלוקה שווה של החלקים והזכויות ברכוש המשותף?

אין חולק, שהבניין נשוא דיוננו טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים כ"בית משותף" כהגדרתו בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
עם זאת, סעיף 77ב' לחוק המקרקעין מחיל על בתים משותפים שלא נרשמו, חלק מהוראות פרק ו' לחוק, הנוגע לבתים משותפים שנרשמו ככאלו.

סעיף 77א' הוא אחד מן הסעיפים החלים על בית שאינו רשום כבית משותף, והוא מגדיר את ה"רכוש המשותף" כך:

""רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת

".

אשר למעמד רוכשי הדירות בבית שאינו רשום כ"בית משותף", פסק בית המשפט העליון ברע"א 259/99 חברת פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, (פ"ד נה (3) 385, 399 – 400), כדלקמן:

"מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להירשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום נחשבים רוכשי הדירות בבניין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו – דירות ורכוש משותף כאחד – ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף (הצעת חוק בתים משותפים, תשי"א-1951; ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי [11], בעמ' 734). בשלב זה גם אין תוצאות קנייניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, שכן גם בהינתן פעולה כזו נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים
בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף
(השווה מ' דויטש קניין (כרך א) [20], בעמ' 753). עם זאת בתיקון לחוק המקרקעין (חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977) ששילב את פרק ו'1 אל תוכו, החיל המחוקק על בניין כזה שטרם נרשם את מרבית ההוראות האחרות החלות על בתים משותפים (סעיף 77ב לחוק המקרקעין). החלה זו נעשתה לא בדרך הקניית זכויות קניין לדיירים בדירות וברכוש המשותף, אלא בהחלת הסדרי ניהול בבניין שבהם גם הסדרי שימוש והנאה מחלקי הרכוש המשותף (רע"א 698/85 בן צור נ' ששון (להלן – פרשת בן צור [12]), בעמ' 149). חוק המקרקעין הגדיר באורח דומה וכמעט זהה את מהות השטחים הנחשבים רכוש משותף בבית רשום ובבית שאינו רשום (סעיף 77א וסעיף 52), וכן קבע הסדרים דומים לניהולו של רכוש זה ולהגנה על זכויות הדיירים בכל הנוגע לשימוש בו ולהנאה ממנו במסגרת התקנון המצוי. הגדרת "הרכוש המשותף" בסעיף 77א לחוק ביחס לבניין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסוימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם (פרשת בן צור [12], בעמ' 150). גריעה משטח כזה לטובת דייר מסוים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבניין שטרם נרשם וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל שלפיו "זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם
" (ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן [13], בעמ' 1726).
יוצא אפוא, גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו...
".

הלכת חברת פליצ'ה הנ"ל יפה לענייננו, במובן זה שעד רישומו של הבניין נשוא התובענה כבית משותף, לא ניתן לייחד ולהקנות לבעלי הדירות זכויות קנייניות בדירות וברכוש המשותף והם מחזיקים בזכויות משותפות בבניין כולו, בחלקים בלתי מסוימים.
דא עקא, בעלי זכויות הבעלות המקוריים במקרקעין ערכו הסכם שיתוף, אשר נועד, בין היתר, להגדיר את חלוקת החזקה ביניהם ביחידות המגורים שייבנו בבניין, עד לרישומו כבית משותף.
כך בין היתר, הם הסכימו שהמחסנים בקומת הקרקע (המהווים חלק מהרכוש המשותף בהתאם להגדרה שבסעיף 77א' לחוק המקרקעין), יימסרו לחזקתו הבלעדית של הנתבע 1, תוך שהם מוותרים על חלקם במחסנים הללו, למרות שבתוכנית הבניין מוצמד מחסן לכל דירה.
התובעים 4-1 "נכנסו לתמונה" בשלב מאוחר לחתימה על הסכם השיתוף, כחליפיהם של חלק מבעלי הזכויות המקוריים, וחתמו על תוספת להסכם בה אישרו כי הם נותנים הסכמתם לאמור בו, ובכלל זאת לסעיף בתוספת הקובע כי המחסנים בקומת הקרקע של הבניין נמצאים בחזקתו הבלעדית של הנתבע 1.

אשר לתובעים 6-5, - הסכם המכר עליו הם חתומים מפנה אף הוא להסכם השיתוף ולתוספת לו, וכך נקבע ב"הואיל" השני להסכם (נספח ז' למוצגי התובעים):

"...
המוכר הינו הבעלים של 1/6 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 597 בגוש 6579 (להלן: "המקרקעין") ובהתאם להסכם שיתוף (נספח ב' שנחתם בעלי המקרקעין ובהתאם לחלוקת דירות בין בעלי המקרקעין כמפורט בנסח המקרקעין נספח א' שלהלן הוסכם כי המוכר הינו בעל זכויות השימוש והחזקה בלעדיים בדירה המסומנת בתשריט כדירה מס' 3, בקומה ראשונה בצדדי מזרח וכל הצמוד לה בהתאם להסכם השיתוף ולתוספת להסכם השיתוף (נספח ג' להלן)
...".

הסכם המכר שנחתם עם התובעים 8-7 לא הוגש לבית המשפט כחלק מחומר הראיות בתיק זה.

בנסיבות בהן הסכימו כל בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין להעביר חלקים מהרכוש המשותף בבניין לשימושו הבלעדי של הנתבע 1, ומשנכנסו התובעים ב"נעליהם" של חלק מאותם בעלים וחתמו על הסכמי מכר אשר צוין בהם כי הם כפופים להסכם השיתוף ו/או לתוספת להסכם, הרי שעתירת התובעים לסעד הצהרתי גורף הקובע שהזכויות ברכוש המשותף יחולקו באופן שווה בין כל הבעלים במקרקעין, נעדרת עיגון משפטי בדין וכך אני קובעת.
יובהר, כי אין בקביעתי זו משום הכרה חוקית בקיומן של זכויות
קנייניות של הנתבע 1 במחסנים, ככל שהללו אינן עולות בקנה אחד עם היתרי הבניה ו/או תכניות בניין עיר החלים על המקרקעין.

אשר על כן אני דוחה את טענת התובעים לסעד הצהרתי בראש פרק זה.


ה.
היש ליתן סעד הצהרתי לפיו סעיף 6 א' להסכם השיתוף בטל מעיקרו?

בסיכומיהם עותרים התובעים לקבלת מלוא הסעדים אשר נתבקשו בתובענה, ביניהם גם סעד הצהרתי לפיו סעיף 6 א' להסכם השיתוף בטל מעיקרו (סע' 17.2 לכתב התביעה המתוקן).
אולם, עיון בסיכומיהם מעלה שהתובעים אינם עותרים לביטול סעיף 6 א' להסכם השיתוף, אלא למתן פרשנות לסעיף הנ"ל לפיה הנתבע 1 התחייב לשאת בעלות בניית מחסנים חלופיים בעבורם במקום אלו שנועדו להם במקור בקומת הקרקע. לגרסתם, התשריט אשר צורף לתוספת להסכם השיתוף, מראה במדויק את המחסנים החלופיים, אשר נועדו להיות ממוקמים בקומת החניה.

בנסיבות אלה, טענת התובעים לבטלותו של סעיף 6 א' להסכם השיתוף, דינה כדין טענה שנזנחה ואין בכוונתי לדון בה.

אשר לסוגיית המחסנים החלופיים (הממוקמים בקומת החניה במקום בקומת הקרקע), ולטענת התובעים לפיה הנתבע 1 התחייב לשאת בעלות בנייתם:

התובעים מסתמכים על סעיף 3 לתוספת להסכם השיתוף, אשר זו לשונו:

"
חלוקת החניות והמחסנים תהיה לפי נספח חניות ומחסנים הרצ"ב ומסומן "א". הבעלים יחתמו כ"א ליד החניה והמחסן השייך לו. השטח המוקף בירוק יהיה שייך לשלמה ארביב

".

לעמדתם, התשריט שצורף לתוספת מראה במדויק את המחסנים החלופיים אשר נועדו להיות ממוקמים בקומת החניה, וזהו הביטוי לאומד דעתם של הצדדים לפיו התובעים רכשו דירות להן מוצמדים מחסנים.

התובע 2 העיד בחקירתו בבית המשפט שהתובעים אינם רוצים את המחסנים של הנתבע 1 דווקא, אלא רק שיהיו להם מחסנים כלשהם, כפי שהובטח להם על-ידי הנתבעים 1 ו-2 (עמ' 9 שורות 18, 21-22).

בהמשך העיד שמי שמחויב לבנות את המחסנים הוא הקבלן (עמ' 10 שורות 23-25); וכי בעת רכישת הדירה הבטיח לו המוכר, שמעון ארביב (אחיו של הנתבע 1), שיהיה מחסן (עמ' 11 שורה 1).
התובע 2 אישר בעדותו שהנתבע 1 לא היה צד לחוזה רכישת הדירה ולא הבטיח לו דבר, אלא שמעון ארביב (המוכר) והקבלן (הנתבע 2) הבטיחו שיקבל מחסן עם הדירה (עמ' 11 שורות 21-25).



לשאלת בית המשפט השיב התובע 2 (עמ' 12 שורות 1-2):

"
אם אני נשאל מה אני מבקש, אני אומר שאני מבקש שהמחסנים שהובטחו לנו על-ידי הקבלן ושמעון ארביב נקבל אותם ושהבית יירשם כבית משותף. זו כוונת התביעה שלי
".

התובע 6 העיד בחקירתו בבית המשפט שאת ההתחייבות לקבל מחסן הוא קיבל ממוכר הדירה (מר דוד ימין) (עמ' 13 שורות 10-12).
בהמשך העיד שהובטח לו על-ידי מר ימין ועל-ידי הנתבעים 1-3 שייבנו מחסנים בקומת החניה והנתבע 1 היה מוכן לשאת בכל ההוצאות בתמורה לכך שיתנו לו לבנות דירה במחסנים שלו (עמ' 13 שורות 14-23).

הנתבע 1 העיד בסעיף 12 לתצהירו (נ/2) כדלקמן:

"
בעקבות הסכמת הדיירים נערכו מסמכי רישום הבניין, ובכלל זה תקנון, והוסכם כי בשלב זה ועד שייבנו המחסנים בקומת המרתף אשר יחליפו את המחסנים בקומת הקרקע השייכים כולם לי, תקבענה הוראות בתקנון הבית המשותף לעניין זכאותם של הדיירים לעשות שימוש בקומה זו
".

בהמשך תצהירו העיד כי בניית המחסנים הזמניים מגבס נעשתה על חשבונו, ללא השתתפות הדיירים (סע' 15 ל-נ/2); וכי הדבר נעשה כמחווה של רצון טוב מצידו, במטרה להתיר לתובעים להשתמש באופן זמני בשטח המחסנים השייך לו, לפרק זמן של שנה (סע' 24 ל-נ/2).

בסעיף 19 לתצהירו העיד הנתבע 1 לאמור:

"
הוסכם על דעת כל הדיירים כי המחסנים עבורם יבנו בקומת החניה (המרתף), על פי תשריט שהוכן, אולם בהעדר חתימה אין אפשרות לקבל היתר בניה לנושא זה, הגם שמבדיקות שערכתי לא תהיה מניעה מצד הועדה המקומית להסכים לכך
".

הנתבע 1 העיד בתצהירו שבקומת החניה (המרתף) נבנה מבנה אשר אמור לשמש מחסנים חליפיים בעבור התובעים (סע' 28 ל-נ/2). עוד עולה מתצהירו, שלמחסנים החליפיים הללו אין היתר בניה לאור סירוב התובעים לחתום על הבקשה להיתר.

בחקירתו בבית המשפט העיד שכבר בעת בניית הבניין היו קיימים מחסנים בקומת החניה ומלכתחילה המחסנים היו מיועדים להיות בקומת החניה (עמ' 20 שורה 26; עמ' 22 שורות 1-2).


לדבריו (עמ' 22 שורות 2-3):

"
מדובר בדירה שלמה שמחולקת לחדרים. יש שם שלושה או ארבעה חדרים. יש עוד מחסן אחד סגור גם של הקבלן. אף אחד לא נכנס לשם
".

ובהמשך (עמ' 22 שורות 7-12):

"
לא התחייבתי לשלם על מחסנים. אני יודע שהם קיימים. יש שם ארבעה חדרים. אני חתמתי שאני מוכן לשאת בעלות כי ידעתי שיש שם מחסנים. היו מחסנים ב-97.
אם אני נשאל, אם אני יודע שיש מחסנים מדוע התחייבתי לשאת בעלות המחסנים, אני אומר שהייתי צריך לשאת בדלת כניסה ראשית למחסנים. זו הכוונה שאמרתי שאשא בעלויות
".

המסקנות המתבקשות ממכלול הראיות שנפרשו בפני
בית המשפט הן כדלקמן:

-
לא ניתן ללמוד מלשון סעיף 6 א' להסכם השיתוף על התחייבות כלשהי מצד הנתבע 1 לשאת בעלות בניית מחסנים חלופיים בעבור שאר בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין, תמורת הויתור שלהם על המחסנים שהוצמדו לדירותיהם על-פי תוכנית הבניין;
מקל וחומר שסעיף 6 א' אינו כולל התחייבות של הנתבע 1 לשאת בעלות בניית מחסנים חלופיים לתובעים, חליפיהם של בעלי הזכויות המקוריים, אשר איש מהם לא היה בעל זכויות במקרקעין בעת חתימת הסכם השיתוף במסגרתו הוסכם על העברת המחסנים לחזקת הנתבע 1. לפיכך, הפרשנות שמנסים התובעים ליצוק לסעיף הנ"ל נעדרת עיגון משפטי.
-
אף התוספת להסכם השיתוף, לרבות נספח החניות והמחסנים המצורף לה, אינם מלמדים על התחייבות כלשהי של הנתבע 1 דווקא, לשאת בעלויות בניית מחסנים חלופיים לתובעים, ואין בעדויות שנשמעו בעניין זה כדי להוכיח את טענתם.
לכל היותר הוכח שהנתבע 1 התיר לתובעים לעשות שימוש זמני שהתארך במחסנים שבקומת הקרקע, תוך שהוא מנהל עימם משא ומתן במסגרתו הסכים לבנות על חשבונו מחסנים חלופיים בשבילם בקומת המרתף, כנגד הסכמתם לבניית דירה נוספת בעבורו.

אשר על כן, משלא הונחה תשתית ראייתית על ידי התובעים להוכחת טענתם לפיה הנתבע 1 התחייב לשאת בעלות בניית מחסנים חלופיים בעבורם, דינה להידחות וכך אני קובעת.




ו.

היש ליתן סעד הצהרתי לפיו התשריט והתקנון שצורפו לבקשה לרישום בית משותף, אינם תואמים את המציאות ולפיכך בטלים?

התובעים לא גיבו את טענתם בראש פרק זה בתשתית הראייתית הנדרשת ועל כן אני דוחה אותה.


ז.
היש להורות לנתבעים להצמיד ולרשום על שם התובעים, לכל אחת מדירותיהם, מחסן תקני בקומת הקרקע של הבניין?

בפתח הדברים יובהר, כי מהראיות והמסמכים שהוגשו לבית המשפט, עולה שהנתבע 3 לא נמנה, בשום שלב, על בעלי הזכויות במקרקעין ולא הוצג מסמך כלשהו המהווה התחייבות חוזית שלו כלפי התובעים בקשר למקרקעין, ובכלל.
התובע 2 העיד שאין לו מסמך כתוב מהנתבע 3, אשר לא נכח במשא ומתן שהתנהל עימו, אך לטענתו הנתבע 3 נכח בישיבות שהתקיימו בנוגע לבניין והבטיח הבטחות (עמ' 8 שורות 27-28; עמ' 9 שורות 1-4).

התובעים טוענים בסיכומיהם שהנתבע 3 הינו "אחד משלושת השחקנים הראשיים בדרמה המתחוללת... היזם שהקים את התאגיד של בעלי הקרקע וטיפל במכירת הדירות" (סע' 19 לסיכומי התובעים).
בתשובתם לסיכומי הנתבעים, מציינים התובעים שמענו של הנתבע 3 רשום ככתובת הבניין נשוא התובענה, וכי ממכלול הראיות עולה שהוא נטל חלק בכל הפגישות שהתקיימו בין הצדדים, יזם הצעות פשרה, אך חזר בו מהן מספר פעמים.

אף אם אצא מנקודת ההנחה שהטענות הללו נכונות, אין בהן ולו בדל של ראיה משפטית אשר יש בכוחה לחייב את הנתבע 3 באיזה מן הסעדים להם עותרים התובעים.
לפיכך אני דוחה כבר בשלב זה את התביעה נגד הנתבע 3 במלואה, על כל ראשיה.

אשר לנתבע 2 ששימש, על-פי העדויות, כקבלן הבניה של הבניין, - גם לגביו לא הציגו התובעים מסמך כלשהו המהווה התחייבות חוזית כלפי מי מהם בקשר עם המקרקעין, ולא הונחה תשתית ראייתית לחיובו בסעדים להם הם עותרים התובעים.
כמו כן, למרות החלטתי מיום 17.6.09 לפיה באת כוח התובעים תבדוק את הנושא (עמ' 7 שורות 22-24), לא הוברר האם הנתבע 2 הוכרז כפושט רגל, שאז נדרש אישור מבית המשפט לפשיטת רגל לניהול ההליך המשפטי כנגדו (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 7 שורות 22-24).
מעדויות התובעים 2 ו-6 עולה שהנתבע 2 פשט את הרגל (עמ' 10 שורה 11; עמ' 13 שורה 2).
בנסיבות אלה, אני דוחה כבר בשלב זה את התביעה נגד הנתבע 2 במלואה, על כל ראשיה.

ביחס לנתבע 1, הראיות שהובאו בפני
בית המשפט אינן מלמדות על כך שהוא נטל על עצמו, באיזשהו שלב, התחייבות לרשום הצמדה של מחסן לדירות התובעים.
הנתבע 1 הינו אחד מבעלי הזכויות המקוריים במקרקעין, החתומים על הסכם שיתוף המגדיר את הסכמות השותפים, בין היתר, ביחס לזכות החזקה במחסנים בקומת הקרקע.
ככל שהיו הבנות מאוחרות בין התובעים לבין הנתבע 1 בדבר שימוש זמני, כזה או אחר, במחסנים שבחזקתו, אין בכך כדי להוכיח מאומה אודות התחייבות מצידו להעניק להם מחסנים תקניים חלופיים לדירותיהם ו/או לרשום את ההצמדות על שמם.
לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת התובעים בראש פרק זה.


ח.
היש להורות לנתבעים להרוס כל בניה חריגה שנבנתה בתחומי הבניין ולהתאימו להיתרי הבניה שניתנו לו?

לאור דחיית התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3
, הרי שטענת התובעים בראש פרק זה רלבנטית רק ביחס לנתבע 1.

התובעים הגישו חוות דעת של שמאי המקרקעין גיא עמית (ת/3) אשר קבע כי קיימות חריגות בניה בדירת הגן של הנתבע 1 שנבנתה בקומת הקרקע. לקביעתו:

"
הדירה הקיימת בפועל כוללת שטחים ללא היתר וכן שטחים ששונה ייעודם המקורי
[...] בחלק הדרומי של הדירה, בצמוד לסלון, צורף שטח של כ-14 מ"ר שעפ"י תכנית ההיתר היה צריך להיות סגור. בחלק הצפוני של הדירה, נסגר וצורף שטח שעפ"י תכנית ההיתר היה צריך להיות שטח פתוח תחת הקומה המפולשת. שטח זה מהווה כיום חדר מגורים לכל דבר [...] דלת המחסן נסגרה, במקומה הותקן חלון והמחסן צורף לשטח הדירה, ומהווה חדר שינה נוסף
".

אשר לאזור המחסנים בקומת הקרקע קבע השמאי עמית:

"
אזור המחסנים כולו אינו תואם להיתר
[...] שטח בעורף הבניין נגרע מהשטחים המשותפים צורף לשטח המחסנים ומשמש בפועל כמחסן מס' 3. הרכב המחסנים, שטחיהם ומיקומם אינו תואם לתכנית ההיתר. המחסנים בנויים בחלקם פלטות גבס, ללא טיח
".

איני סבורה שחוות דעת של שמאי מקרקעין, כשלעצמה, יכולה להוות בסיס בלעדי לקביעה שיפוטית כי נעשו חריגות בניה שדינן הריסה, מבלי שהעניין נבדק על-ידי הרשויות המוסמכות המתאימות לעסוק בכך, קרי הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומן מצויים המקרקעין.


בנסיבות אלה, נראה כי התובעים צריכים למצות קודם את ההליכים בפני
רשויות התכנון והבניה וכך אני קובעת.
אשר על כן אני דוחה את טענת התובעים בראש פרק זה.


ט.
היש להורות לנתבעים לרשום בית משותף על-פי תשריטים שיוכנו לאחר ביצוע התיקונים וההתאמות ברכוש המשותף, לרבות רישום ההצמדות לדירות התובעים?


לאור דחיית התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3
, דיון בסוגיה הנוכחית אינו רלבנטי.
לגבי הנתבע מס' 1:
מעיון בחוזים השונים שהוגשו עולה:
-
מיכל ודוד גרנות
לקחו על עצמם תשלום נושא בית משותף (על דרך הפרשנות), ומכאן שלקחו על עצמם את ביצוע הפעולה.
-
ישראלה ויוסף פרימק לקחו על עצמם במפורש תשלום בעד הרישום כנ"ל.
-
הוא הדין לגבי לינדה וד"ר דוד בארט, שבאים בנעלי ימין שהוא זה שנטל על עצמו התשלום.

בינתיים מונה על-ידי הנתבעים, כנראה, עו"ד חליף לעו"ד רונן מטלון, בשם עו"ד דוד יצחקי.
הוא החתים את התובעים על יפוי כח לצורך הרישום (חלק מנספח ב'). הרישום נעצר, עקב טענת התובעים שהמסמוך לא היה תקין ולא קיבל את הסכמתם.
עו"ד יצחקי לא נתבע בתיק זה.
לכן, כל שניתן לאמר שהוא כפקיד ביהמ"ש, אמור לקרוא, להפנים ובמידת הצורך לתקן, את הרישום בטאבו, כדי שיהיה עפ"י הנחיות פס"ד זה, לאור מינויו ע"י התובעים, ביפוי הכח, לבצע את פעולת הרישום.


ז.
סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית במלואה.

התובעים ישאו, ביחד ולחוד, בשכ"ט עו"ד הנתבעים 1 ו-3
, בסך של 50,000 ₪ +מע"מ. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

כמו כן זכאים הנתבעים 1 ו-3
להחזר הוצאות המשפט אותן ישום הרשם.



משנדחתה התביעה, בטל בזאת צו המניעה הזמני שניתן בתיק.


ניתן היום 16.6.2010, בהיעדר.

המזכירות תמציא עותק

פסק דין
זה לב"כ הצדדים בהמצאה כדין.


ד"ר דרורה פלפל
, שופטת
סגנית נשיא














א בית משפט מחוזי 1253/07 מיכל גרנות, דוד גרנות, ישראלה פרימק ואח' נ' שלמה ארביב, יוסף מזרחי, עופר גפני (פורסם ב-ֽ 16/06/2010)