פסקי דין על עדה אקסלרד | פסקי דין על גיא עפר הירשלר | פסקי דין על מיכאל משה שקד | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה | פסקי דין על שולי אברהם |

5016/11 ערר     03/04/2011




ערר 5016/11 עדה אקסלרד, גיא עפר הירשלר, מיכאל משה שקד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, שולי אברהם




מדינת ישראל
משרד הפנים - מחוז תל אביב
ועדת ערר מחוזית

האם מתקני חנייה יוצרים שטח שרות

ערר מס': רג/5016/11
גוש: 6127 חלקה: 113
כתובת הבניה: ביאליק 39, רמת-גן
העוררים: 1) עדה אקסלרד

2) גיא עפר הירשלר

3) מיכאל משה שקד

ע"י ב"כ עו"ד עופר לרינמן

- נגד -

המשיבים: 1) הועדה המקומית לתכנון ובניה
- רמת-גן
ע"י ב"כ עוה"ד אירה סולובצ'יק

2) שולי אברהם
- ע"י ב"כ עו"ד יהושע דיאמנט


תאריך הישיבה: יום חמישי, י"ח באדר ב' תשע"א, ה- 24/3/11
הרכב ועדת הערר: יו"ר: עו"ד מיכה גדרון

מר מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים
מר ניסים ארזי, נציג ציבור
גב' אמירה מלאמנט, נציגת מתכננת המחוז
החלטה

במוקד ערר זה עומד היתר בנייה אשר הוצא על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (להלן: "הועדה המקומית"), למגרש המצוי בגוש 6127 חלקות 113, 419, 651, 652, ברח' ביאליק 39-41 רמת גן.

על המגרש האמור חלה תכנית מפורטת מס' רג/1296 (להלן: "התכנית").
התכנית מאפשרת הקמת בניין מגורים עם חזית מסחרית, הכולל 7,680 מ"ר שטחים עיקריים לשימושים של מסחר ומגורים (מתוכם 6,930 מ"ר למגורים ל-100 יחידות דיור ו-750 מ"ר למסחר), 4,500 מ"ר שטחי שירות מעל מפלס רחוב ביאליק, וכן 7,335 מ"ר שטחי שירות למרתפי חניה ומחסנים. גובה הבניין יהיה 27 קומות מעל לקומת מסחר בגובה כפול ממפלס הרחוב מעל 5 קומות מרתפי חנייה וקומה טכנית על הגג.

ביום 25.10.09, הוצא למשיב מס' 2 (להלן: "המשיב") היתר בנייה להריסת מבנים שהיו קיימים על החלקה ולביצוע עבודות חפירה ודיפון בגבולות החלקה. ביום 18.3.10 הוצא למשיב היתר בנייה נוסף לבניית מרתפי חנייה בקומת הקרקע בלבד.

לטענת המשיבים, במסגרת הכנת תוכניות מרתפי החנייה התברר, כי חסרים שטחים להסדרת כמות החניות הנדרשת בתכנית (1.3 חניות לכל דירה), וכי לא ניתן להסדיר את כמות החניות הנדרשת במסגרת שטחי השירות אשר הוקצו למרתפי החניה בתוכנית. לטענתה, דבר זה נובע מהעובדה כי בעת אישור התכנית לא הובא בחשבון המבנה המיוחד של המגרש, אשר מחייב יצירת רמפות ירידה רבות, הגוזלות שטחי שירות רבים.

בתחילה, התכוונה הועדה המקומית לאשר שטחי שירות נוספים לצורך הקמת מרתפי החניה, אך בהמשך, כאשר היא עמדה על כך כי אין זה בסמכותה להוסיף שטחי שירות אלה, היא אישרה למשיב היתר בנייה נוסף, מיום 30.12.10, המאפשר הסדרת חלק מתקני החניה הנדרשים במרתף באמצעות מכפילי ומשלשי חניה (6 משלשי חניה ו-31 מכפילי חניה).

ההיתר מיום 30.12.10 אינו מתייחס רק למרתף החניה, אלא הוא מהווה את היתר הבנייה לבניין כולו.

כפי שהצהירו העוררים בתחילתו של דיון זה, הערר שלהם מתייחס אך ורק להיתר האחרון.

איחור בהגשת הערר

המשיבים טענו כטענה מקדימה, כי הערר הוגש באיחור. אין חולק על כך, כי הערר לא הוגש תוך שלושים ימים מיום החלטת הועדה המקומית לאשר את ההיתר האמור, ואולם, העוררים טוענים כי הם לא היו צד להיתר זה, אשר אינו כולל הקלות, ולפיכך הם לא ידעו על החלטת הועדה המקומית, אך עם זאת עומדת להם זכות ערר לפי הלכת "צומת האלופים" הקובעת בין היתר, כי כאשר מתברר לבעלים של נכס גובל כי אושר היתר בניגוד לתכניות החלות במקום, עומדת להם זכות לערור על החלטה זו לועדת הערר.

מקובלת עלינו הטענה, כי כאשר מוגש ערר במסגרת הלכת "צומת האלופים", וכאשר העורר לא היה צד להליך התכנוני לפני הועדה המקומית, יש מקום בנסיבות המתאימות, להאריך את המועד להגשת ערר תוך זמן סביר מהמועד שבו נודע לאותו עורר על החלטת הועדה המקומית לאשר את ההיתר אותו הוא מבקש לתקוף. במקרים רבים, ילמד אותו עורר על עצם הוצאת ההיתר רק מפעולות המתבצעות בשטח על פי ההיתר שניתן, ובמועד זה חלף בדרך כלל המועד להגשת ערר.

במקרה הנדון, אין לנו ידיעה מתי נודע לעוררים על אישור והצאת היתר הבנייה נשוא הערר, אך לנוכח העובדה כי לא חלף זמן רב מהוצאת ההיתר ועד להגשת הערר אנו מאפשרים את הגשת הערר.
הסדרת חניה במרתף באמצעות מכפילי חניה

אחד הנושאים אותם תוקפים העוררים הוא הסדרת חלק מתקני החניה במרתף החניה באמצעות מכפילי ומשלשי חניה.

השימוש במכפילי חנייה בתוך מרתפי חנייה אינו נוגד את התכנית החלה במקום, ומדובר בנושא שבשיקול דעת הועדה המקומית. לפיכך, אין לעוררים זכות ערר על החלטה זו של הועדה המקומית במסגרת הלכת "צומת האלופים".

העוררים מוסיפים וטוענים, כי משלשי החניה מוסיפים למעשה שטחי בנייה שכן, הם מחלקים כל קומה לשתיים או שלוש קומות, וכי יש להוסיף את משטחי החניה של מתקני החניה למכסת שטחי השירות. לפיכך, לטענת העוררים, מתקני החניה יוצרים שטחי שירות נוספים, מעבר למותר על פי התכנית, ולפיכך היתר הבנייה נוגד את התכנית.

איננו מקבלים טענה זו. לפי סעיף 4 לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות עם היתרים) התשנ"ב-1992, "השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו...".

מתקני חנייה הם מתקנים טכניים המאפשרים ניצול טוב יותר של שטח לצורך חנייה וכשמם - הם מכפילים או משלשים את כמות כלי הרכב אותם ניתן להחנות במקום בו הם מוצבים.

מתקנים אלה אינם יוצרים שטח מקורה נוסף בתוך החלל בו הם מוצבים, ובאותה מידה הם אינם יוצרים שטח מקורה, אותו יש להביא במניין שטחי הבנייה המותרים, כאשר הם מוצבים בחצר של מבנה.

עם זאת, לנוכח העובדה כי מתקני חנייה מסדירים מקומות חנייה בתוך מגרש, ולנוכח העובדה כי המדובר במתקן קבוע, התקנת מתקני חנייה מחייב קבלת היתר בנייה.

לפיכך, אנו דוחים טענה זו של העוררים.

כאן המקום לציין כי לאחר הדיון התברר לנו באקראי, כי הוגשה לועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב תכנית רג/1296/א, המתקנת את התכנית הנדונה בדרך של תוספת 1,975 מ"ר שטחי שירות תת קרקעיים לצורך מימוש תקני החניה שנקבעו בתכנית רג/1296. דהיינו, במקביל להליך המתנהל בפני
נו, בו טרחה הועדה המקומית להצדיק את היתר הבניה שהוצא והכולל התקנת מכפילי חניה, הוגשה לועדה המחוזית תוכנית לתוספת זכויות בנייה לאותו מרתף, דבר אשר ייתר למעשה את התקנת אותם מכפילי ומשלשי חניה.
אנו רואים בחומרה את העובדה, כי המשיבים בכלל, והועדה המקומית בפרט, לא הביאו לידיעתנו את קיומה של תכנית זו, שכן המדובר במידע רלוונטי לעניננו אשר מן הראוי היה כי יהיה בפני
נו במועד דיוננו בערר זה, אף שלדעתנו אין במידע זה כדי להשפיע ולשנות את החלטתנו. עם זאת נציין, כי לדעתנו בניית מכפילי חנייה במרתף, ובמיוחד כשמדובר בבניין חדש, רחוק מלהיות אידיאלי, ולפיכך אנו תקווה כי התוכנית לתוספת זכויות בנייה למרתף תאושר על ידי הועדה המחוזית, וכי ייבנה מרתף בהיקפי בנייה אשר יאפשרו את הסדרת כל תקן החניה הנדרש למרתפים האמורים, ללא צורך בהתקנת מכפילי ומשלשי חניה.

מיקום פתח פליטת אוויר מפיר החניון

לטענת העוררים, התכנית קובעת בסעיף 15.8 כי "היתר בנייה לחניונים ילווה בנספח סביבתי אשר יבחן את הצורך במערכת אוורור, בהתאם להנחיות המשרד לאיכות הסביבה ובאישור היחידה הסביבתית של עיריית רמת גן. פתחי פליטת אוויר מחניונים, מסחר ומתקנים טכניים לא יופנו לעבר מגרשים גובלים". לטענת העוררים, היתר הבנייה שאושר אינו עומד בדרישה זו.

איננו מקבלים טענה זו. מתוך עיון בתשריט ההיתר עולה, כי פתח האוורור של החניון, המצוי בחלקו המערבי של המגרש, והסמוך לחלקת העוררים, אינו מופנה כלפי הבניין בו הם מתגוררים. לפיכך ההיתר שהוצא למשיב עומד בתנאי זה של התכנית.

רוחב זיקת ההנאה למעבר לחלקת העוררים

העוררים טוענים כי על פי התכנית רוחב רצועת זיקת ההנאה למעבר לחלקת העוררים צריך להיות 3.35 מ', וכן מחייבת התכנית יצירת "מרפסת" חנייה ברוחב של 2.5 מ' ובאורך של 15 מ'. לטענת העוררים, מפת המדידה עליה חתם יו"ר הועדה המקומית, אינו כולל את ההרחבה של 3.35 מ', וכמו כן, לטענתם, לא הובטחה יכולתם לממש את זיקת ההנאה אשר אמורה להירשם ביחס למעבר ולרחבת החנייה דלעיל למעבר נוח ובטוח לחלקתם בתקופת הבנייה.

מעיון בתשריט היתר הבנייה עולה באופן ברור, כי הבנייה שאושרה למשיב מיישמת בצורה מדויקת את הוראות התכנית, הן לעניין רוחב שביל הגישה (3.35 מ'), והן לעניין מידות "מרפסת" החניה (2.5 מ' רוחב ו-15 מ' אורך). לפיכך, ההיתר תואם את הוראות התכנית ואין כל בסיס לטענות העוררים בעניין זה. שאלת רישום ומימוש זיקת ההנאה הינה שאלה קניינית אשר מוסדרת בדרך כלל במסגרת רישום הבניין בפנקסי המקרקעין, ומכל מקום אין לעוררים זכות ערר לעניין מימוש זכות המעבר בתקופת הבנייה.

לפיכך, גם דין טענה זו להידחות.

סעיפים 47 עד 56 לערר

כותרת סעיפים אלה היא "מה מניע את ראשות הועדה המקומית רמת-גן לקדם את פרוייקט 'אורדע טאוור'". בסעיפים 47-56 לערר, שוטחים העוררים טענות אשר אין בינן לבין היתרי הבנייה שבנדון ולוּ דבר, וכל מטרתן להטיל דופי בועדה המקומית, ובעומד בראשה.

אנו רואים בחומרה ניסיון זה של העוררים לנצל במה לגיטימית של בירור טענותיהם נגד ההיתר שניתן, לשם ניגוח לא ענייני של גוף תכנוני ושל עובד ציבור העומד בראשו, ומוטב היה כי העורר היה נמנע מהעלאת הדברים על הכתב.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

ההחלטה התקבלה פה אחד.
ניתנה בתאריך : 3/4/11
____________________ ____________________
ענת בן-יהושע עו"ד מיכה גדרון

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
מחוז תל-אביב מחוז תל-אביב

??

??

??

??
6








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 5016/11 עדה אקסלרד, גיא עפר הירשלר, מיכאל משה שקד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, שולי אברהם (פורסם ב-ֽ 03/04/2011)