פסקי דין על חגי חגולי | פסקי דין על מאור כהן

2166/10 תלא     06/09/2011




תלא 2166/10 חגי חגולי נ' מאור כהן








בית משפט השלום בירושלים



06 ספטמבר 2011

תל"א 2166/10 חגולי נ' כהן

ה"פ 442-06-10 חגולי נ' כהן






בפני

כב' השופט שמעון פיינברג
, סגן לנשיאה


מבקש

חגי חגולי


נגד


משיב

מאור כהן




פסק דין


מבוא ורקע
1.
בתאריך 5.1.2010 נחתם בין התובע לנתבע זכרון דברים, בו הוסכם כי הנתבע ימכור לתובע את זכויותיו בדירה אשר ברחוב החשמונאים 20 בירושלים (להלן:"הדירה").
2.
זכויותיו של הנתבע בדירה נרכשו על ידו כבר בשנת 2008, עת נחתם חוזה רכישה בין הנתבע לבין בנה של בעלת הדירה המקורית, באמצעות יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר. על אף שהנתבע שילם את מלוא התמורה, נרשמה לטובתו הערת אזהרה בלבד והעיסקה לא הסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין. הסיבה לכך טמונה בגין חוב תשלום מס שבח, אשר לא שולם על ידי בעלת הדירה המקורית (להלן:"המוכרת") ובשל חוב מס רכישה אשר במועד הרלוונטי טרם שולם. חוב זה בגין מס השבח ליווה גם את הצדדים שלפנינו בעיסקה הנוכחית והוא מהווה נדבך חשוב במחלוקת שהתעוררה בין הצדדים, אשר בגינה עיסקת המכר לא יצאה אל הפועל. יצויין, כי המוכרת הלכה לעולמה ובנה נכנס לנעליה ביחס להסכם.
3.
בגין חוב של המוכרת לצד שלישי הוטל בחודש מרץ 2009 עיקול על הדירה ובחודש אוגוסט באותה השנה אף מונה כונס נכסים.
4.
על אף העובדה האמורה,
כי לזכותו של הנתבע רשומה הערת אזהרה בלבד על הנכס, ביקשו הצדדים שלפנינו להתקשר בחוזה מכירה של הדירה. המשא ומתן בין התובע לנתבע נוהל במשך תקופה ארוכה, אשר שיאו היה בחתימה על אותו זכרון הדברים.
5.
בתקופה שלאחר החתימה על זכרון הדברים החליפו באי כוח הצדדים מספר טיוטות הסכם ואף נפגשו מספר פעמים, אלא שבין הצדדים נתגלעו מחלוקות, אשר בגינן, כאמור,
לא נחתם בסופו של דבר הסכם מכר.
6.
בתביעה זו מבקש התובע לאכוף את זכרון הדברים אשר נחתם בין הצדדים ולראות בו כחוזה מחייב לכל דבר ועניין ומכאן להעביר את הדירה בהתאם לזכרון הדברים החתום. הנתבע, מנגד טוען כי זכרון הדברים לא התגבש לכלל חוזה ומכאן שלא ניתן לאוכפו.

זכרון הדברים
7.
זכרון הדברים בין הצדדים נחתם כאמור ביום 5.1.10 בשעה 23:00 בלובי של מלון בירושלים. את זכרון הדברים בין הצדדים ערך עו"ד אפרים כדורי (להלן: "עו"ד כדורי), אשר הגיע למעשה בשלהי הפגישה כבא כוחו של התובע, לטובת עריכתו של זכרון דברים.
זכרון הדברים נערך בכתב יד ונחתם על ידי שני הצדדים, כאשר הוא כולל את פרטי הצדדים, את פרטי הדירה ותנאים לקיומה של העיסקה.
סך התמורה בגין המכירה בזכרון הדברים הועמד על 1,002,000 ₪.

אציין, כי העתקים מזכרון הדברים לא נמסרו למי מהצדדים וכי ההעתק היחיד נותר למעשה בידיו של עו"ד כדורי.
בשל חשיבותו של זכרון הדברים אציג אותו כלשונו ובמלואו:
"זכרון דברים
בין כהן מאור ת.ז. 056350569 (להלן:"המוכר")
בין חגולי חגי ת.ז. 54158803 (להלן:"הקונה")

הואיל והמוכר רכש דירה בת 4 חדרים ברח' החשמונאים 20 י-ם להלן:"הדירה" הידוע כחלקה 17/1 בגוש 30076.
הואיל והמוכר מעונין למוכרה והקונה מעונין לקנותה.
והואיל ובטאבו ישנה רק הערת אזהרה לטובת המוכר וטרם נרשמה הדירה על שמו והואיל וקיים חוב בגין הרכישה של הקונה למס שבח אשר טרם נסגר והקונה מתחייב להסדיר זאת.
לפיכך, הותנה והוסכם בין הצדדים.
1.
המוכר מתחייב למחוק את צו העיקול אשר נרשם ביום 18.3.09 וכן את צו הכונס לטובת עו"ד אורי סמוקר עד ליום התשלום .
2.
המוכר מתחייב לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך העברת הזכויות על שם הקונה בין היתר על יפויי כוח מוכר המייפה את עו"ד כדורי להעביר הזכויות על שם הקונה וכן יפויי כוח לביטול הערת אזהרה וכן על תצהיר דיווח לרשויות המס ושטרות מכר וכל מסמך אחר שיידרש.
3.
המוכר מתחייב להעביר את החזקה בדירה לידי הקונה עד ליום 0/3/10
(לא ברור מהמסמך שהוצג היום האמור – ההערה שלי – ש.פ.) .
4.
במעמד חתימת הסכם זה קיבל המוכר סך של 10,000 $ ליום 15/1/10.

דהיינו 38,000 ₪.
5.
המוכר מתחייב להיות נוכח ו/או לחתום על כל מסמך שיידרש בכדי לרשום את הדירה על שם הקונה ובין היתר, להיות בטאבו במעמד מחיקת הערת האזהרה ע"ש ורישום הערת אזהרה ע"ש הקונה.
6.
סך התמורה בגין רכישת הדירה יהיה 1,002,000 ₪ (מיליון ושתיים אלף ₪). אשר ישולמו בתוך 30 יום מיום חתימת זכ"ד זה בקיזוז הסך ששולם בסעיף 4 לעיל.
7.
הסכם זה בתוקפו מותנה בכך שבטאבו נמחקה הערת אזהרה לטובת המוכר ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. ו/או נרשמה ה"א על ה"א
(הוסף בין השורות – ההערה שלי –ש.פ.). במידה ולא ניתן יהיה לעשות זאת, לא יהיה כל תוקף להסכם.
8.
במידה של חילוקי דיעות בין הצדדים, בית הדין של יחווה דעת ברחוב אגסי 1 יהיה מוסמך כבורר לפסוק לפי שיקול דעתו הבלעדי ועל פי דין תורה.

(בתחתית המסמך מצויות חתימות שני הצדדים – ההערה שלי – ש.פ.)."


טענות הצדדים בדבר העיסקה וזכרון הדברים
8.
לטענתו של התובע זכרון הדברים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין והוא כולל בתוכו את כל הפרטים המהותיים של עיסקת המכר, כולל סך התמורה, תנאי התשלום ומועד העברת החזקה על הנכס. עוד טוען התובע, כי במעמד החתימה אף שולם תשלום ראשון בסך 38,000 ₪. לטענת התובע סכום התמורה נקבע מתוך ידיעה משותפת, כי על הדירה רובצים חובות בגין מס שבח ומס רכישה מעיסקת מכירת הדירה הקודמת בין הנתבע למוכרת. אותם חובות הוערכו בכ- 950 אלף ₪. את החוב בגין המס התחייב התובע להסדיר בעצמו, עובדה אשר באה לידי ביטוי גם בזכרון הדברים עצמו ומכאן, כאמור, התמורה שנקבעה בעבור הדירה בסך 1,002,000 ₪.
מוסיף התובע וטוען, כי למעשה משנוכח הנתבע כי עלה בידו של התובע להפחית את תשלום המיסים בגין העיסקה בצורה משמעותית, חזר בו ממחויבותו ומהכתוב בזכרון הדברים.
9.
הנתבע טוען כי מדובר במסמך שאינו מחייב וכי אף הצדדים לא ראו בו אלא שלב ראשון לקראת המשך המשא ומתן בין הצדדים ועל כך יעידו החלפת הטיוטות בין באי הכוח של הצדדים בתקופה שלאחר החתימה על זכרון הדברים. עוד טוען הנתבע, כי די בעובדה כי מדובר במסמך אשר נחתם בשעה מאוחרת בלילה, כאשר צד אחד לא היה מיוצג ולא נמסרו העתקים ממנו, בכדי לשלול את עובדת היותו מסמך מחייב. עוד טוען הנתבע, כי זכרון הדברים כלל תנאים מתלים, אשר אף לא אחד מהם התקיים ומכאן בטלות ההסכם. בהקשר של מס השבח שיש לשלם, טוען התובע כי הסכום הסופי לא מוזכר בזכרון הדברים וכן לא מוזכר המועד בו הוא ישולם, וזאת על אף שמדובר בסכום גבוה, אשר הינו חלק מהותי מכלל העיסקה. מכאן, טוען הנתבע, כי אין המדובר בזכרון דברים המחייב את הצדדים.

דיון והכרעה

10.
המחלוקת שלפנינו מתרכזת כולה סביב השאלה האם יש לראות במסמך אשר נחתם בין הצדדים וכותרתו הינה "זכרון דברים", הסכם מחייב בפני
עצמו. מסמך שכזה יכול, בנסיבות מסוימות, להיות מחייב לכל דבר ועניין ויכול, בנסיבות אחרות, לשמש כחלק בלבד ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב ( ע"א 5332/03 רמות ארזים נ' שירן ). על מנת שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה וכן עליו להיות מסוים די צרכו. בדבר יסוד המסוימות, הפסיקה קבעה, כי על הפרטים החיוניים והמהותיים בעיסקה להיות מוסכמים וכתובים. פרטים אלה כוללים "...דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק..." (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ). דרישה זו מבטאת תפיסה, לפיה אין חוזה יכול להתגבש, אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו. במקרה שלפנינו זכרון הדברים עומד בדרישת המסוימות והוא אכן כולל בתוכו את כל הפרטים החיוניים לעיסקה, החל מכותרת המסמך, דרך פרטי הצדדים ופרטי הדירה וכלה בתמורה ובאופן התשלום. ממילא דרישת המסוימות רוככה בפסיקה ובמהלך השנים נקבע, כי הסכם יהיה בעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן למצוא בו את מלוא הפרטים החיוניים לעיסקה, ובתנאי שאלה ניתנים להשלמה ולא הייתה מחלוקת בין הצדדים בעת עריכת זכרון הדברים בקשר לאותם פרטים. אמנם בין הצדדים נתגלעה מחלוקת לאחר החתימה על זכרון הדברים בדבר סך התמורה וחישוב עלויות המס, אך מחלוקת זו לא קיבלה ביטוי בעת חתימת הצדדים על זכרון הדברים. למעשה ההתייחסות לחבות בכל הקשור לתשלום המס זכתה להתייחסות בת שורה אחת במבוא לזכרון הדברים, לפיה:
" והואיל וקיים חוב בגין הרכישה של הקונה
(כך במקור- ש.פ.) למס שבח אשר טרם נסגר והקונה מתחייב להסדיר זאת".
הצדדים לא התייחסו בזכרון הדברים לצורך להגיע להסכמה עתידית בדבר תשלום המס והסתפקו, כאמור, בשורה המתייחסת לחוב המס במבוא. בהקשר זה יפים דבריהם של פרידמן וכהן בספרם חוזים:
"אם מסכימים הצדדים כי עליהם להגיע להסכמה לגבי פרט עיקרי, קיימת הנחה כי לא נכרת חוזה... ההנחה היא כי ההסכם להסכים לגבי הפרט העיקרי מהווה תנאי לכריתתו של חוזה מחייב בין הצדדים, אפילו לא נתגלעה מחלוקת לגביו בעת עריכתו של ההסכם הראשוני".
( שם, עמ' 303).
מכאן כי אי ההסכמה המאוחרת של הצדדים בדבר סך חבות המס וסך התמורה הכוללת, אין בה בכדי לפגום ביסוד המסוימות של זכרון הדברים.
11.
אמנם היעדר מסוימות עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים, אך בקיומה של המסוימות אין די בכדי להצביע על קיומה של גמירת הדעת. התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית בינהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת ( ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד). המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו.
אעבור לניתוח יסוד גמירת הדעת בזכרון הדברים בענייננו, לפי אמות המידה החיצוניות שהתבררו בפני
נו:
נסיבות העניין
כאמור, מדובר בזכרון דברים אשר נערך ונחתם בשעת לילה בלובי של מלון בירושלים, כאשר הנתבע לא היה מיוצג ועו"ד כדורי, אשר ערך את המסמך, "הוזנק" למקום בהתראה של זמן קצר מטעמו של התובע, בעוד הנתבע איננו מיוצג. כך לדוגמא אומר עו"ד כדורי בעדותו: " כל המעמד היה בשעה 23:00 הייתי במיטה והתקשר אליי התובע וביקש שאבוא" (עמ' 18 לפרוטוקול). מכאן שבעת החתימה על המסמך, יחסי הכוחות בין הצדדים לא היו שווים. אמנם נכונה העובדה, כי זוהי לא עסקתו הראשונה של הנתבע וכי דין הדברים בין הצדדים החל עוד קודם לאותו הערב ואף נוהל משא ומתן בינהם במשך תקופה לא קצרה, אך עדיין עצם הגעתו של עו"ד כדורי, די בה בכדי להטות את יחסי הכוחות, בטח כאשר הנתבע יכול והיה לחוץ כלכלית: " ...אמר שהנתבע לחוץ בכסף ורוצים לחתום על חוזה". (כך עו"ד כדורי בעמ' 18, שורה 24 לפרוטוקול ).
הנתבע טוען, כי במעמד החתימה נאמר לו על ידי עו"ד כדורי, כי זכרון הדברים הינו מסמך שאינו מחייב וכי אינו קביל בבית משפט (ראה סעיף 16 לתצהירו של הנתבע). כמו כן אין מחלוקת כי אף אחד מהצדדים לא קיבל העתק מהמסמך ולמעשה המסמך המקורי (והיחיד) נותר בידיו של עו"ד כדורי.
תמוהה בעיניי העובדה, כי עו"ד כדורי בחר בתצהירו שלא להתייחס לטענה זו של הנתבע. טענה שכזאת מצידו של הנתבע ראויה לתגובתו של עו"ד כדורי, שכן מדובר בטענה משפטית-עובדתית הנוגעת אליו באופן אישי, המשליכה באופן ישיר על סוגית גמירת הדעת. התגובה היחידה מצידו של עו"ד כדורי בקשר לאותה טענה נאמרה רק בזמן חקירתו הנגדית והסתכמה ב:
"ש. למה לא כתבת זאת בתצהירך ולא התייחסת לזה אף פעם?
ת. לא כל קשקוש של מי שטוען צריך להתייחס".
(עמ' 13 שורה 18 לפרוטוקול).
בהיעדר גירסה מצידו של עו"ד כדורי לטענת הנתבע ביחס למצג שהציג עו"ד כדורי להיעדר תוקפו של המסמך, יש לאמץ את גירסתו של הנתבע לעניין זה.
נדבך נוסף בכל הקשור לנסיבות העניין הינה רמת המוכנות של העיסקה להגיע לכדי זכרון דברים חתום ומחייב. עו"ד כדורי, אשר הצטרף לפגישה רק בשלביה הסופיים, אומר בעדותו כי לא ידע היכן הדברים עומדים מבחינה משפטית וכי לא היה בפני
ו את כל החומר הנדרש.
כך אומר עו"ד כדורי בעדותו:
" לא היה בפני
כל החומר הנדרש ולא ידעתי משפטית איפה הדברים עומדים. כל מה שידעתי באותו מעמד, זה אינפורמציה שניזונתי בה מהנתבע וגם מהתובע, אבל יותר מהנתבע".
( עמ' 18 שורה 18 לפרוטוקול).
להערכתי, תיאור מצב שכזה מבחינת עורך המסמך, משליך על רמת מוכנותה של העיסקה להתקדם לכדי זכרון דברים מחייב- בטח שלא באותו הלילה ובאותו המעמד, כאשר רב הנסתר על הגלוי, כך לפחות לפי דבריו של עו"ד כדורי. תיאור שכזה מעלה ספק, האם התכוונו הצדדים מלכתחילה לגבש מסמך מחייב, כאשר יש לזכור כי המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים, הינו בכוונתם של הצדדים וכאשר אלו התכוונו- על פי מבחן אובייקטיבי- שזכרון הדברים יחייב אותם.
נסיבה נוספת, המצביעה על כך שלא היתה גמירת דעת היא שהתובע לא שילם לנתבע אף פרוטה אחת במזומן במעמד חתימת זכרון הדברים. בסך הכל התובע העביר לנתבע שיק דחוי על סך של 38,000 ₪ לפרעון ביום 15.1.10, משמע 10 ימים לאחר מעמד החתימה. אותו סכום דחוי וכביכול מקדמה "עתידית", מהווה אחוז זעום מהמחיר הנקוב בזכרון הדברים ( קרוב ל-4% בלבד).
לאור כל האמור בסך הנסיבות הקשורות לעניין, יש בכדי לתמוך בעמדת הנתבע בדבר אי קיומה של גמירת דעת בקרב הצדדים.
התנהגות הצדדים ואמירותיהם אחרי כתיבת המסמך
כאמור, בחינת התנהגות צדדים לעיסקה, הן לפני והן אחרי כתיבת המסמך, יש בה בכדי ללמד על גמירת הדעת בקרב הצדדים.
בסיכומיו מציין התובע, כי כבר בכל הקשור לעיסקה הראשונית בין הנתבע למוכרת, עולות שאלות רבות וכי אין ביכולתו של הנתבע להוכיח את ביצוע התשלומים בגין אותה עיסקה. אלא שלתובע אין להלין על כל הקשור להתנהלותו של הנתבע לפני החתימה על זכרון הדברים ובטח שלא על העיסקה הקודמת שבין הנתבע למוכרת, שכן התובע ידע היטב את הבעייתיות הקיימת בעיסקה בינו לבין הנתבע, עוד קודם שהחליט לחתום על זכרון הדברים. כך לדוגמא מתאר התובע את שנאמר לו לפני כניסתו למשא ומתן ( עמ' 5 שורה 21 לפרוטוקול):
"ת. לא. אמרת לי תברח מזה כמו אש וזה מה שאמר לי ואז הלכתי לעו"ד כדורי.
ש. אמר לך מראש שיש בעיות ואל תיגע בזה?
ת. אמר שמציע לי לא ללכת על זה."
עוד טרם כניסתו לעיסקה ידע התובע כי עשויים להתעורר קשיים, בעיקר משום שהעיסקה הקודמת לא הסתיימה ברישום, דבר אשר קיבל ביטוי גם בזכרון הדברים עצמו.
התנהגותם של הצדדים לאחר גיבושו של מסמך יכולה ללמד האם ב"זמן אמת" כוונתם היתה להתקשר בהסכם מחייב, אם לאו ( ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד). במקרה שלפנינו התקופה שלאחר החתימה על זכרון הדברים התאפיינה בנסיונות רבים של באי כוחם של הצדדים להגיע לכדי חוזה סופי ומחייב, כאשר באי הכוח מחליפים טיוטות ומעלים שאלות בדבר התאמת החוזה שביקשו לכתוב לבין זכרון הדברים. להערכתי, המשך המשא ומתן בין הצדדים לאחר חתימת זכרון הדברים, ואין חולק כי זה נעשה, תומך במסקנה כי הצדדים לא ראו בזכרון הדברים כמחייב וכי את קשירת הקשר התכוונו, או חפצו, לבצע בתנאים השונים מהאמור בזכרון הדברים.
חיזוק למסקנה זו ניתן ללמוד מהעובדה כי זכרון הדברים החתום למעשה לא הגיע כלל לידי באת כוחו של הנתבע בכל מהלך המשא ומתן ובין באי כוח הצדדים, אפילו כאשר נפגשו שני באי הכוח, במטרה לנסות ולהגיע לכדי חוזה סופי.
כך נאמר בעדותו של עו"ד כדורי (עמוד 16 לפרוטוקול):
"ש. ...מצוי בידך מסמך שאתה טוען שהוא ההסכם ואתה יודע שאין אותו לצד השני. אתה לא שולח העתק ממנו כדי שהוא יוכל לדווח?
ת. התשובה היא שאין עם מי לדבר בצד השני.
ש. אתה לא צריך לדבר, אלא לשלוח.
ת. אני מייצג כאן את התובע והוא עניין אותי. לנתבע יש עו"ד מהצד השני והיא נעלמה.
לשאלת בימ"ש
ש. מתשובתך אני מבין שגם בתקופה שבה נפגשת עם עו"ד לילך כהן, לא מסרת לה העתק מהזכ"ד.
ת. אני חושב...עד כמה שזכור לי, אני חושב שלא מסרתי לה."

על פניו, ראייה של זכרון הדברים כמחייב וכסופי, היתה מחייבת את שליחתו לצד השני ולא ייתכן כי המסמך לא נשלח כלל לצד השני, כאשר ידוע כי במעמד החתימה ההעתק היחיד נותר בידיו של עו"ד כדורי.
חיזוק נוסף ניתן ללמוד מן העובדה, כי טיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים לא תאמו בנתוניהם, ואף במהותם, את זכרון הדברים החתום. כך לדוגמא טיוטת ההסכם מצידו של התובע ביקשה לבטל את העיסקה הקודמת בין הנתבע למוכרת ולערוך הסכם חדש שהצדדים לו יהיו התובע, הנתבע ובנה של המוכרת. למעשה על הסכם עם התובע. משמעות הדבר היא כי בטיוטת החוזה עסקינן בצד אחד נוסף, אשר לא היה צד בזכרון הדברים. נתון נוסף השונה הינו סך התמורה בגין העיסקה, אשר בזכרון הדברים הועמד על 1,002,000 ₪ ואילו בטיוטת ההסכם הועמד על 1,800,000₪ ( סך הנתון במחלוקת ולפרשנות האם כולל הוא את חוב המס או לא).

עוד ניתן לציין, בדבר התנהגות הצדדים לאחר החתימה כי התובע בעצמו הבין, כך לפי דבריו, כי זכרון הדברים שנחתם נתון לשיפור. כך בעדותו של התובע:
" ש. אתה טוען שנקבע מועד חתימה להסכם ב- 28.1, על איזה הסכם?
ת. מה שהבנתי, שיש זכ"ד שהוא מחייב והולכים לעשות הסכם חדש לשפר את זה. זה מה שהבנתי והסבירו לי."

12.
לאור האמור גם בהתאם התנהגות הצדדים לאחר החתימה על המסמך אין לראות

במסמך זה משום זכרון דברים מחייב, אלא לכל היותר מסמך שהוא למעשה "שלב

ביניים" בדרך לחתימה עתידית, אשר במקרה שלפנינו לא התקיימה.
כך נאמר בע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ ) מפי השופט ברק (כתוארו אז):
" עקרונית ניתן להשקיף על זכרון דברים משתי נקודות מבט: בהתאם לנקודת המבט האחת, עריכת זכרון הדברים היא שלב אחד מבין שלבי המשא והמתן, שלבים שתחילתם בטרם נעשה זכרון הדברים, המשכם הוא המעשה זכרון הדברים, וסיומם לאחר עריכת זכרון הדברים, עם כריתתו של החוזה המחייב. בהתאם לנקודת מבט זו, עריכת זכרון הדברים כשלב ביניים
(ההדגשה שלי- ש.פ.) במשא ובמתן לא באה אלא כדי להעלות על הכתב את שהצדדים כבר הסכימו בינהם, מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של המשא והמתן בין הצדדים".

13.
לאחר שבחנתי את יסוד המסוימות ואת גמירת הדעת מצאתי לנכון לציין עוד שני
שיקולים, אשר יש בהם בכדי לתמוך בקביעה כי זכרון הדברים אינו מחייב. ראשית, במהלך הדיון עלתה מצידו של הנתבע שאלה בדבר תוספת הרשומה על גבי זכרון הדברים בסעיף המתנה את תוקפו של זכרון הדברים בכך שתימחק הערת אזהרה לטובת המוכר ותרשם הערת אזהרה לטובת הקונה. התוספת האמורה נרשמה בין השורות ובה נרשם: "ו/או נרשמה ה"א על ה"א". שאלת הנתבע היתה בקשר למועד בו נרשמה התוספת האמורה, לאור העובדה, כי התנאי הראשון בדבר מחיקת הערת האזהרה אינו יכול לצאת אל הפועל, שכן אילו היתה נמחקת הערת אזהרה לטובת הנתבע לא היתה יכולה להירשם הערת אזהרה לטובת התובע. הפגת אותו חשש, שמא התוספת נעשתה לאחר החתימה על זכרון הדברים, יכלה היתה
להיעשות על ידי הצגתו של זכרון הדברים המקורי. ואולם, התובע בחר שלא להציג את זכרון הדברים המקורי ותשובתו של עו"ד כדורי בדבר הצגתו של האחרון היתה:
"ש. במידה ונבקש את המסמך כדי לבדוק אותו, תוכל להביאו?
ש. יכול להיות שכן".
אי הצגתו של המסמך המקורי ואי הבהירות לגבי מועד הוספת התנאי הנוסף פוגמת בראיות התביעה להוכחת תוקפו של זכרון הדברים.
שנית,
כל ההתנהלות סביב הדיווח על העיסקה ומס השבח: בידוע הוא, כי מכירת זכות במקרקעין מחייבת דיווח לרשויות המס תוך תקופה של 30 יום מהיום בו בוצעה העיסקה. בענייננו היום בו בוצעה העיסקה לכאורה, הוא היום בו חתמו הצדדים על זכרון הדברים. דיווח מתאים לרשויות המס יכול ללמד על התייחסות הצדדים לעיסקה. במקרה
שלפנינו הנתבע כלל לא קיבל לידיו את זכרון הדברים, כך שלמעשה לא היה לו על סמך מה לדווח לרשויות המס. יתרה מכך, מעדויות התובע ועו"ד כדורי אין וודאות סביב נושא הדיווח לרשויות המס. גם בתצהירו של עו"ד כדורי לא מצוין תאריך הדיווח על העיסקה ( ראה סעיף 10 לתצהירו של עו"ד כדורי) וכן לא מוצגת כל הוכחת דיווח מצידו של התובע.
במהלך חקירתו הנגדית של עו"ד כדורי הוא נשאל בדבר הדיווח לרשויות המס בדבר העיסקה, אלא שהוא לא יכל לנקוב בתאריך מדויק. מכאן שלא הוכח כדבעי כי העיסקה אכן דווחה במסגרת הזמן המותר, עובדה אשר תומכת בעמדת הנתבע, כי זכרון הדברים לא יצר הסכם מחייב.

סוף דבר
14.
לאור הדברים האמורים הגעתי לכלל מסקנה כי זכרון הדברים אשר נחתם בין הצדדים אינו זכרון דברים מחייב וכי לאחר חתימה על זכרון הדברים המשיך להתנהל
בין הצדדים משא ומתן ונערכו נסיונות לגבש חוזה מחייב בין הצדדים. באי כוח הצדדים לא השכילו להגיע לכדי טיוטת הסכם המקובלת על שני הצדדים, כל אחד וסיבותיו הוא. נראה לי, כי החתימה על זכרון הדברים בין הצדדים היוותה שלב ביניים במשא ומתן ארוך ולא מוצלח בין הצדדים, אשר החל תקופת מה לפני החתימה והמשיך תקופת מה לאחר החתימה.
15.
אשר על כן, אני דוחה את התביעה וקובע כי זכרון הדברים אינו הסכם מחייב.
16.
אני מחייב את התובע לשלם לנתבע שכר טירחת עורך דין בסך 20,000 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל וכן הוצאות משפט, ככל שהיו.
17.
צו המניעה אשר ניתן ביום 7.6.10 מבוטל. באשר לערבון או הערבות הבנקאית שהפקיד התובע כתנאי למתן הצו בסך 142,000 ₪, ערבון זה ימשיך להיות מוחזק בקופת בית המשפט עד ליום 1.12.11.
במידה והנתבע לא יגיש עד ליום 1.12.11 תביעה משפטית, חדשה ונפרדת, לקבלת סכום הערבון או חלק ממנו, יועבר הערבון לתיק החדש וגורלו ייקבע במסגרת התיק החדש.
אם לא יגיש הנתבע עד ליום 1.12.11 תובענה חדשה כאמור, יוחזר הערבון לתובע.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן היום,
ז' אלול תשע"א, 06 ספטמבר 2011, בהעדר הצדדים.








תלא בית משפט שלום 2166/10 חגי חגולי נ' מאור כהן (פורסם ב-ֽ 06/09/2011)