פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה מנשה – אלונה | פסקי דין על יוסף זינגר | פסקי דין על יצחק זינגר | פסקי דין על איתן זינגר |

7729-12/08 עשא     03/01/2012




עשא 7729-12/08 הועדה המקומית לתכנון ולבניה מנשה – אלונה נ' יוסף זינגר, יצחק זינגר, איתן זינגר




בפני

כב' השופט יהושע רטנר
המערערת
הועדה המקומית לתכנון ולבניה מנשה – אלונה
500232145
נגד

המשיבים
1. יוסף זינגר
ת.ז. 009214263
2. יצחק זינגר
ת.ז. 009214271
3. איתן זינגר
ת.ז. 003440556
פסק דין
1. בפני
ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה מנשה אלונה כנגד המשיבים יוסף זינגר
, יצחק זינגר
ואיתן זינגר
.

2. המשיבים המתגוררים במושב שדה יצחק, מכרו בתאריך 28.06.06 את כל זכויותיהם במשק הידוע כמשק מס' 55 המתפרס על חלקה א בגוש 8958, חלקה ב בגוש 8960, וחלקה ג בגוש 8960, במושב שדה יצחק.

3. עקב מכירת זכויות המשיבים בקרקע, ערך ד"ר בועז ברזילי שמאי המערערת בתאריך 09.09.2007 שומת היטל השבחה, אותה קבע כל סך של 110,000 ₪, שהם מחצית מההשבחה של הקרקע לפי השומה. הודעת תשלום נשלחה למשיבים ביום 19.09.2007, על סך של 112,960.57 ₪ .

4. בתאריך 16.10.07 הגישו המשיבים שומה אחרת מטעמם אותה, ערך השמאי מר אביגדור מינס. מר מינס קבע כי המשיבים אינם חייבים בתשלום היטל השבחה.

5. בעקבות הפער בין השומות של הצדדים, מונה על ידם שמאי מכריע מר גדעון גולדשטיין, אשר קבע כי המשיבים אינם חייבים בתשלום היטל השבחה זאת לנוכח מהות הזכויות אותם הם החזיקו בקרקע. לחילופין קבע השמאי המכריע כי החבות בהיטל השבחה תעמוד על 30,000 ₪ .

6. על קביעה זו של השמאי המכריע הוגש ערעור זה.

טענות הצדדים
טענות המערערת:
7. המערערת טוענת כי אומנם המשיבים מוגדרים בחוזה החתום בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן המינהל) כברי רשות, אך בפועל המשיבים נהנו ונהנים כיום מזכויות של חוכרים לדורות. לדברי המערערת העסקה שעשו המשיבים עם "הקונים" היא עסקה בה הם מוכרים את כל זכויותיהם בקרקע, כשהזכויות המועברות הם זכויות של חוכרים לדורות. המערערת מנמקת זאת בכך שבפועל מעמדם של המשיבים בקרקע הוא כשל חוכר לדורות ולא כשל בר רשות.

8. המערערת תבקש לראות במשיבים כחוכרים לדורות למרות שהם חתומים על חוזים תלת שנתיים מול המנהל, זאת מכיוון שהם מחזיקים בקרקע שנים רבות וחידשו את החוזה מספר רב של פעמים.
המערערת טוענת כי הסיבה שהמשיבים חתומים על חוזים אלו היא טכנית ומבוססת על הקשר ההיסטורי בין המשיבים למינהל ללא קשר לזכויותיהם בפועל בקרקע.
המערערת טוענת כי בהתנהגותם בפועל של המשיבים הם התנהלו מבחינה מהותית כחוכרים לדורות ולא כברי רשות, וזאת ניתן לראות בכך שהם החזיקו בקרקע שנים רבות ואף בנו בה מספר מבנים ללא היתרים בקרקע.

9. לחלופין טענה המערערת כי גם אם מבחינת דיני הקניין יש לראות במשיבים כברי רשות, הרי שלעניין דיני המיסים ככלל והיטל השבחה בפרט, יש לראותם כחוכרים לדורות. המערערת טוענת כי דיני המס יכולים לעמוד בסתירה לדיני הקניין זאת מאחר והאינטרס העומד מאחוריהם הוא אינטרס ציבורי ועקרון הצדק החלוקתי. המערערת טענה כי לצורך חיוב בהיטל השבחה יש לפרש את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ככוללים גם חברים באגודות שיתופיות היושבים בקרקע שנים רבות.
10. המערערת מסתמכת על פסק הדין שניתן על ידי כבוד בית המשפט המחוזי בתל אביב מפי כבוד השופטת רות רונן ת.א. 1142/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו 2007). לטענתה למרות שסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965, קובע כי המינהל מקרקעי ישראל צריך להעביר 10% מהתקבולים שלו לועדה המקומית, הרי שבית המשפט בפסק הדין קובע כי לא מדובר בתשלום כפול עבור ההשבחה בקרקע, ואין זיקה בין ההשבחה בקרקע לתשלום שהמינהל מעביר.

11. מעבר לכך ובעקבות קביעתו של השמאי המכריע כי גם אם לא תתקבל עמדתו כי המשיבים הינם ברי רשות ולפיכך אינם חייבים בתשלום היטל השבחה, הרי שגם אז יש לחייב את המשיבים ב 30,000 ₪ בלבד, ולא ב 110,000 ₪ כפי שקבע השמאי של המערערת.

המערערת טענה ביחס לקביעה זו של השמאי המכריע. כי הוא טעה בחישוב השומה טעות מהותית, שכן הוא התעלם מהלכת פמיני רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים תק-על 2006(4), 416. בה נקבע כי יש לחשב את ההשבחה באופן המצרף את סך כל ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תוכנית ותוכנית. המערערת טוענת כי אין זה משנה אם התוכנית הרחיבה את זכויותיהם של המשיבים בקרקע או העלתה את ערכה של הקרקע בדרך אחרת.

12. כמו כן המערערת טענה כי השמאי המכריע טעה כשהתייחס להיתרי בניה ולתוכניות שאושרו לבנים ממשכים שניתנו לפני אישור התוכניות, ועקב כך סבר שההשבחה בקרקע הינה פחותה בהרבה מכפי שקבע השמאי של המערערת. זאת מכיוון שהתוכניות החדשות לא שינו בהרבה את המצב שהיה נהוג לפני אישורם.
המערערת טענה כי אין להתייחס בחישוב ההשבחה להיתרים קודמים או לנוהג קודם.
בסיכומיה הרחיבה המערערת וטענה כי לאורך הדיון לא הוכח קיום נוהג של מתן היתרים לבנים ממשיכים, ולא ברור על מה הסתמך השמאי המכריע בקביעתו כי היה נוהג כזה.

13. לחלופין טענה המערערת כי חוק מאוחר וספציפי (דהיינו תוכניות הנהנות מתוקף של חוק לשיטת המערערת) גובר על נוהג מוקדם וכללי. לא יכול להיות מצב לשיטת המערערת כי נוהג פסול יקבל רמת וודאות של תוכנית.

14. לסיום התייחסה המערערת לכך כי בית המשפט רשאי בערעור זה להתערב רק בשאלות משפטיות. בעניין זה היא טענה כי קביעת הערכה המבוססת של תפיסה עקרונית של החוק היא נקודה משפטית, זאת מכיוון שהשמאי קובע עקרון שיתאים לכל שומה בנסיבות דומות. קביעתו של השמאי המכריע כי ההשבחה שיצרה תוכנית מ/274 היא שולית, וכי יש להתחשב בהיתרים קודמים, ונוהג קיים הינה קביעה עקרונית ולא חישוב אריתמטי.

טענות המשיבים
15. המשיבים סומכים ידיהם על הכתוב בחוזה התלת שנתי שנחתם בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל, ובו נכתב כי הם משכירים את הקרקע. כמו כן נקבע בסעיף 18א' להסכם כי מעמדם של המשיבים בקרקע הינו של ברי רשות בלבד. בנוסף המשיבים מסתמכים על לשון חוק התכנון והבניה המחייב רק בעלים או חוכרים לדורות בתשלום היטל השבחה.

16. המשיבים טוענים כי לא ניתן להטיל חיוב במס ללא עוגן חוקי ברור, שלשיטתם אינו נמצא במקרה זה.

17. לחלופין טוענים המשיבים תוך הסתמכות על פסק דינו כבוד בית המשפט המחוזי מפי כבוד השופט יצחק עמית בעניין בלוך ע"א (מח-חי) 2152/04 ועדה מקומית לתכנון ולבנייה שומרון נ' בלוך עוזי ושפרה (2004) –[פורסם בנבו] (להלן פרשת בלןך). שם נקבע כי מכיוון שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה גובה 10% מסך התקבולים השנתי של מינהל מקרקעי ישראל הנגבים בתחום שיפוטה של הרשות המקומית, הרי שלא ייתכן כי קופתה של הוועדה המקומית תועשר פעמיים, ועל כן לא ניתן לגבות היטל השבחה מהמחזיק בקרקע.

18. המשיבים מסכימים כי השאלה האם הם מוגדרים לעניין המס כברי רשות או כחוכרים לדורות הינה שאלה משפטית וניתן לערער עליה במסגרת ערעור זה.
מנגד המשיבים מתנגדים לערעור על חלקה השני של חוות הדעת בטענה כי הערעור על חלק זה אינו על שאלה משפטית.

19. בחלק השני של חוות הדעת קובע השמאי המכריע כי גם אם לא תתקבל הכרעתו כי המשיבים הינם ברי רשות, ולפיכך הם אינם חייבים בתשלום היטל השבחה. הרי שבמצב זה יש לחייבם בתשלום של 30,000 ₪ בלבד.

20. המשיבים טוענים כי שומה זו מבוססת על קביעות עובדתיות ועל חישוב אריתמטי פשוט, ועל כן מבקשים המשיבים מבית המשפט שלא להתערב בחלק זה של השומה.

21. בנוסף טוענים המשיבים כי השמאי המכריע לא קבע השבחה על פי תוכנית מש"ח/23 מכיוון שתוכנית זו לא יצרה זכויות נוספות בקרקע אלא רק מנתה זכויות לצרכי רישום והסדר.

22. המשיבים מציניים כי הוועדה נהגה להתיר בניית מבנים בקרקע עוד לפני פרסום מש"ח/23 , ומוסיפים כי גם אם מדובר בנוהג פסול הרי שיש להתחשב גם בנוהג פסול בקביעת השבח שנוסף לקרקע בעקבות התכנון החדש.

דיון
23. עיקר המחלוקת בתיק זה עומדת על השאלה האם זכויותיהם של המשיבים בקרקע לעניין חיובם בתשלום היטל השבחה, הינם כשל ברי רשות או כשל חוכרים לדורות.
24. ברקע לערעור זה עומדות הוראות חוק התכנון והבנייה שאין לחייב בר רשות בהיטל השבחה.

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד".

25. המערערת הביאה טיעונים רבים על מנת לשכנע כי אין לראות במשיבים ברי רשות חרף היותם חתומים על חוזה תלת שנתי מול המינהל בו הם מוגדרים כברי רשות.

26. מנגד סמכו המשיבים את ידיהם על לשון החוזה עליו הם חתומים למול המינהל.

27. המחלוקת האם ניתן לחייב בר רשות בהיטל השבחה עמדה מול בית המשפט פעמים רבות ובפסק בדין בעניין קנית קבע כבוד בית המשפט העליון כי לא ניתן לחייב בר רשות בהיטל השבחה רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, פ"ד מב(4) 782. בית המשפט העליון חזר על פסיקה זו בפסק הדין בעניין רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד [פורסם בנבו]. אך יש לציין כי המקרה בעניינו שונה שכן אין מדובר במי שמוגדר באופן זמני כברי רשות אלא במשיבים המחזיקים בתואר זה באופן קבוע, וכפי שאמר כבוד בית המשפט המחוזי מפי כבוד השופט יצחק עמית בפרשת בלוך

"המשיבים סמכו יתידותיהם על ההלכה שנקבעה ברע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, פ"ד מב(4) 782. אלא שבאותו מקרה, היה מדובר בהסדר חוזי דו-שלבי, כאשר עד לחתימת הסכם החכירה, מעמדה של המערערת שם היה כמעמד "בר רשות" על פי הסכם הפיתוח. בכפוף לקיום התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח "שודרג" מעמדה של המערערת למעמד של חוכר לדורות, כך שהמעמד של "בר רשות" היה לתקופה קצרה, ובבחינת שוט שהיה תלוי מעל ראשה על מנת לדרבן אותה לקיים התחייבויותיה כלפי המינהל. לא כך בענייננו, שזכותם של המשיבים כברי רשות, אינה בבחינת "תחנת ביניים" ואינה מותנית או כפופה לקיום התחייבויות על פי הסכם פיתוח."

28. כך שנותרת השאלה האם ניתן להתייחס למשיבים כאל חוכרים לדורות לעניין חיובם בתשלום היטל השבחה. על פסק הדין בפרשת בלוך הוגש ערעור לבית המשפט העליון שעדיין עומד ותלוי בפני
ו.

29. נראה כי כפי שקבע כבוד בית המשפט המחוזי מפי כבוד השופט יצחק עמית בפסק הדין בפרשת בלוך, אין צורך להכריע בשאלה זו במסגרת המחלוקת הנוכחית זאת מכיוון שניתן לדחות את הערעור רק מכיוון שהמערערת גובה 10% מהכספים אותם גובה מינהל מקרקעי ישראל בשטחה של הרשות המקומית . תשלום זה המועבר מהמינהל לרשות המקומית מגיע כחלף לתשלום היטל השבחה.

30. וכך נקבע בפרשת בלוך:

"איני מוצא טעם להכריע במחלוקת שנפלה בין המשיבים למערערת ואותיר את הסוגיה בצריך עיון, באשר נחה דעתי כי דין הערעור להידחות נוכח ההנמקה הנוספת של בית המשפט קמא.

סעיף 21 לתוספת קובע כלהלן:

"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל,
שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), התשמ"א-1981".

הוראה זו, שב"כ המערערת התעלמה ממנה לחלוטין בערעור ובעיקרי הטיעון, קובעת הסדר מיוחד, אשר מעביר את החבות בהיטל השבחה אל מינהל מקרקעי ישראל, על פי הסכם בינו לבין הרשויות המקומיות. על פי ההסכם, המינהל מעביר לרשויות המקומיות תשלום בשיעור של 10% מהתקבולים השנתיים שהוא גובה בתחום שיפוטן.

הוראה מיוחדת זו, דוחה את ההוראה הכללית שבסעיף 2 לתוספת, ואם נטיל על המשיבים חובת תשלום היטל השבחה, נמצאנו מעשירים את קופת הועדה המקומית פעמיים: פעם בתשלום היטל השבחה ופעם בדרך של קבלת תשלומים מהמינהל.
מטעם זה, אציע לחברי לדחות את הערעור."

31. נראה כי גם במחלוקת הניצבת בפני
טעם זה יפה, ויש לדחות את הערעור מסיבה זו בלבד, ללא צורך להכריע בשאלה העקרונית העומדת כיום בפני
בית המשפט העליון.

32. לציין כי גם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מפי כבוד הושופטת רות רונן ת.א. 1142/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו 2007), הוגש ערעור לבית המשפט העליון, אשר עדיין תלוי ועומד.

33. מעל לצורך אומר כי גם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב לא נקבע כי המשיבים בעניינינו, חייבים בתשלום היטל השבחה. בפסק הדין הנ"ל נקבע כי העובדה שחוכר ישלם בעתיד היטל השבחה על קרקע מסוימת, אינה פוטרת את המינהל מתשלום חלף דמי השבחה, שכן המינהל מחויב בתשלום זה ללא קשר להשבחת הקרקע. פסק הדין גם לא קבע מה הדין במקרה ההפוך, והאם התשלום של המינהל פוטר את "פלוני" מתשלום היטל השבחה. כל שפסק הדין קובע הוא כי תשלומו של "פלוני" אינו פוטר את המינהל.

34. לפיכך אני קובע כי המשיבים אינם חייבים בתשלום היטל השבחה. הערעור נדחה .

35. המערערת תשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בלבד.
התשלום ייעשה תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ח' בטבת תשע"ב, 3 בינואר 2012
צביה

בית משפט השלום בחיפה

3 בינואר 2012
עש"א 7729-12-08 מ. א. מנשה נ' זינגר ואח'
1 מתוך 9








עשא בית משפט שלום 7729-12/08 הועדה המקומית לתכנון ולבניה מנשה – אלונה נ' יוסף זינגר, יצחק זינגר, איתן זינגר (פורסם ב-ֽ 03/01/2012)