פסקי דין על מורן רוט | פסקי דין על נטלי קרן מאהגרפתה רוט | פסקי דין על אחים דוניץ | פסקי דין על משה עזרא | פסקי דין על לשכת רישום מקרקעין חולון |

36758-02/13 א     10/03/2013




א 36758-02/13 מורן רוט, נטלי קרן מאהגרפתה רוט נ' אחים דוניץ בע"מ, משה עזרא, לשכת רישום מקרקעין חולון








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 36758-02-13 רוט ואח' נ' אחים דוניץ בעמ ואח'

תיק חיצוני
:



מספר בקשה:
2

בפני

כב' השופט
חגי ברנר


מבקשים

1
.
מורן רוט

2
.
נטלי קרן מאהגרפתה רוט


נגד


משיבים

1. אחים דוניץ בע"מ
2. משה עזרא
(פורמלי)
3. לשכת רישום מקרקעין חולון
(פורמלי)



החלטה

מבוא

לפניי בקשה לצו מניעה זמני לפיו ייאסר על המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") לבצע עסקה כלשהי בדירה אשר בבעלותה, המצוייה בבנין ברח' רוטשילד 40 בבת ים (להלן: "הדירה"). עוד מבוקש ליתן צו עשה זמני לרישום הערת אזהרה על הדירה לטובת המבקשים.


הבקשה הוגשה בבית המשפט המחוזי מרכז וניתן בה צו ארעי כמבוקש עד לדיון במעמד הצדדים. לאחר מכן היא הועברה לבית משפט זה מחמת העדר סמכות מקומית לבית המשפט המחוזי מרכז ונקבעה לדיון במעמד הצדדים. המצהירים מטעם בעלי הדין נחקרו על תצהיריהם ובתום הדיון סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.

המבקשים, בני זוג הנשואים זה לזו, טוענים כי ביום 12.12.2011 נכרת חוזה מכר בינם לבין המשיבה, חברה יזמית העוסקת בבנייה, לפיו מכרה להם המשיבה את הדירה תמורת סך של 550,000 ש"ח (להלן: "החוזה"). המבקשים לא רכשו את הדירה לבדם- יחד עימם רכש את הזכויות אדם בשם משה עזרא
(להלן: "עזרא"), אשר באותה עת שימש כסמנכ"ל שיווק מטעם המשיבה. לדבריהם, עזרא הוא שהציע להם לרכוש את הדירה יחד עימו בעקבות היכרות מוקדמת בינם לבינו, תוך שהוא מבטיח להשיג עבורם את התנאים הטובים ביותר מתוקף תפקידו במשיבה. עזרא אף הסביר להם כי את התשלום הראשון בסך 125,000 ש"ח שהיה עליהם לשלם במעמד החתימה על החוזה, יש להעביר לפקודתו. בהתאם לכך, העבירו המבקשים את הסכום האמור לידיו של עזרא בימים 17.11.2011 ו- 24.11.2011, כשלושה שבועות לפני המועד בו נכרת החוזה. על כן, במעמד החתימה על החוזה הם לא שילמו דבר למשיבה, למרות שבחוזה נקבע כי במעמד החתימה ישולם למשיבה סך של 125,000 ש"ח. לאחר מכן, מערכת היחסים בין המבקשים לבין עזרא שינתה פניה, כאשר עזרא שינה את יחסו כלפי המבקשים, נעלם לעתים וסיפק הסברים שונים ומשונים להתנהגותו. כאשר המבקשים ביקשו לברר עימו את חששם מפני אי ביצוע התשלומים הנוספים המוטלים עליהם לפי החוזה, טען בפני
הם עזרא כי המשך התשלומים מעוכב עד לפתרון סוגיות שונות במס שבח. בחודש פברואר 2013 התפרסמה ברבים הידיעה בדבר מעצרו של עזרא בחשד לביצוע הונאה כלפי לקוחותיו. בעקבות כך פנו המבקשים למשיבה לקבלת הסברים. או אז נודע להם כי המשיבה מתנערת מכל מעשיו של עזרא, לרבות מקבלת התשלום הראשון בסך 125,000 ש"ח. המשיבה הוסיפה והודיעה להם כי תשקול לקיים את החוזה חרף הפרתו בידי המבקשים ככל שאלה ישלמו לה את מלוא התמורה החוזית, לרבות הסך של 125,000 ש"ח ששילמו המבקשים לעזרא, ואשר לא הועבר לידי המשיבה. ביום 12.2.2013 נמסרה למבקשים הודעת ביטול של החוזה שנשלחה ביום 23.10.2012 לעזרא, אך מעולם לא הגיעה למבקשים קודם לכן. המבקשים טוענים כי ביטול החוזה נעשה שלא כדין שכן לפי ס' 11.3 לחוזה נדרשה המשיבה לשלוח התראה בת 14 יום לתיקון ההפרה בטרם ביטול החוזה. במקרה דנן, לא ניתנה להם כל התראה בטרם הביטול, מה גם שהביטול לא נעשה תוך זמן סביר לאחר שנודע דבר ההפרה, אלא בחלוף חודשים ארוכים. המבקשים טוענים כי אין בידי המשיבה כל עילה לביטול החוזה באשר הם שילמו מכיסם את התשלום הראשון לפי החוזה. יתר על כן, המשיבה היא זו שהפרה את החוזה באופן יסודי בכך שלא רשמה הערת אזהרה לטובת המבקשים מיד עם החתימה על החוזה.

המשיבה כופרת בטענות המבקשים. לטענתה, מלוא התשלומים לפי החוזה היו צריכים להיות משולמים תוך 60 יום מיום הכריתה, קרי, עד מחצית חודש פברואר 2012, אך דבר לא שולם לה עד היום. לפיכך, המבקשים הם שהפרו את החוזה באופן יסודי ומכאן שהחוזה בוטל כדין. יתר על כן, המבקשים היו מודעים לכך שהם מצויים בהפרה, ויעידו על כך מסרונים ששלחו לעזרא ובהם ביקשו לברר מדוע תשלומי החוזה אינם מבוצעים במועדם. המשיבה טוענת כי הבקשה נגועה בשיהוי, שכן היא הוגשה שנה וחודשיים לאחר חתימת החוזה, כאשר מועד מסירת החזקה לפי החוזה היה אמור להערך תוך 60 יום ממועד החתימה, מועד בו היו אמורים המבקשים להשלים את תשלום מלוא התמורה לידי המשיבה. המשיבה מוסיפה וטוענת כי עזרא לא היה עובד שכיר אצלה, אלא מתווך עצמאי ששימש בין השאר כמנהל מכירות עבורה, במקביל לעסקי התיווך שניהל ממשרדו. עזרא ביקש לרכוש את הדירה יחד עם המבקשים, אותם הציג כחברים טובים שלו. הדירה לא היתה חלק ממלאי הדירות העסקי של המשיבה ולכן מכירתה לא נעשתה במהלך העסקים הרגיל. זמן קצר בטרם החתימה על החוזה ביקש עזרא ארכה לביצוע התשלום הראשון לפי החוזה משום שהוא היה אמור כביכול לקבל כספי ירושה של אביו המנוח. המשיבה נעתרה לבקשתו. כעבור מספר ימים ביקש עזרא דחייה של כלל מועדי התשלום לפי החוזה, בנימוק שהתעוררו בעיות משפחתיות בנוגע לכספי הירושה. לפנים משורת הדין נענתה המשיבה לבקשתו של עזרא במכתב מיום 18.12.2011. כך, הוארך המועד לתשלום הראשון עד ליום 30.4.2012 והמועד לתשלום האחרון נקבע ליום 15.7.2012. עוד הובהר באותו מכתב כי הערת האזהרה על הדירה תרשם רק לאחר ביצוע התשלום הראשון. בסופו של דבר, לא שולם דבר בגין הדירה ולכן ביום 23.10.2012 נמסרה לידיו של עזרא הודעת ביטול של החוזה, הממוענת גם למבקשים.

דיון

לאחר ששמעתי את עדותם של המצהירים ואת סיכומי הצדדים, ולאחר שעיינתי בחומר הראיות, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להדחות, וזאת מן הטעמים שיפורטו להלן.


השאלה הראשונה ששומה על בית המשפט לשאול את עצמו בטרם ייתן צו מניעה זמני, היא האם עלה בידי מבקש הצו להוכיח זכות לכאורה, ולכל הפחות, שהתביעה אינה טורדנית וקיימת שאלה רצינית שיש לדון בה. מכאן, שעל מנת שיינתן צו מניעה זמני, שומה על בית המשפט להתרשם כי עומדים למבקש הצו סיכויי הצלחה בתביעה העיקרית. השאלה השניה היא להיכן נוטה מאזן הנוחות, קרי, אי הנוחות שתיגרם למבקש אם לא יינתן הצו, אל מול אי הנוחות שתיגרם למשיב אם יינתן. לבסוף, מתעוררת השאלה האם קיימים שיקולי יושר שלא ליתן סעד למבקש, כגון, האם המבקש בא לבית המשפט בחוסר ניקיון כפיים, העלים עובדות חשובות או השהה את פנייתו יתר על המידה (י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית 1995) ע' 616 - 618).


בעניננו, לא עלה בידי המבקשים לעמוד בתנאי הראשון הנדרש לצורך קבלת צו מניעה זמני, לאמור, לא עלה בידם להצביע על סיכויי הצלחה במסגרת התביעה העיקרית. נהפוך הוא, כפי שנראה מיד, על פני הדברים ניתן להתרשם כי סיכויי ההצלחה של המבקשים לזכות בתובענה העיקרית הם קלושים ביותר.

אין חולק כי התשלום הראשון ששומה היה על המבקשים לשלם למשיבה לפי החוזה- סך של 125,000 ש"ח- לא הגיע מעולם לידי המשיבה. המבקשים עצמם מודים כי עזרא ביקש מהם להעביר לידיו באופן אישי את הכסף, וזאת כשלושה שבועות לפני שנכרת החוזה. אמנם, לטענתם, עזרא נימק זאת בכך שמדובר בהבנה פנימית בינו לבין המשיבה (דבר שכיום ברור כי לא היה ולא נברא), אך כענין שבעובדה, הכסף לא הועבר מעולם למשיבה אלא נותר בחזקתו של עזרא.


יתר על כן, לפי ס' 4.2 לחוזה שומה היה על המבקשים לשלם למשיבה סכומים נוספים מעבר לתשלום הראשון. התשלום השני בסך של 125,000 ש"ח צריך היה להיות משולם למשיבה תוך 30 יום ממועד החתימה, קרי, עד ליום 12.1.2012, והתשלום האחרון, סך של 300,000 ש"ח, היה אמור להיות משולם תוך 60 יום ממועד החתימה, לאמור, עד ליום 12.2.2012, כאשר במועד זה היתה אמורה להמסר למבקשים החזקה בדירה. דבר מכל אלה לא ארע. המבקשים לא שילמו דבר למשיבה ואפילו לא לעזרא (מלבד התשלום הראשון בסך 125,000 ש"ח ששולם לעזרא). אין המדובר בשכחה מצידם: המבקש 1 ידע היטב שמדובר לכאורה בהפרה של החוזה שכן במסרונים ששלח לעזרא הוא ביקש לדעת היכן עומדים הדברים שכן הם מאחרים בתשלום. כך למשל כתב לעזרא ביום 2.3.2012: "מה המצב? קראתי את החוזה ואנחנו מאחרים בתשלום. אנחנו צריכים לקחת משכנתא דחוף כדי שלא נשלם קנסות". ביום 25.3.2012 הוא כתב לעזרא: "הבנתי שדיברת איתו. אני רוצה שהכל יהיה מסודר אצלי. אני יודע שאתה עובד שם אז תגיד להם שאני מבקש שיכינו מסמך כתוב כי אני רוצה להיות רגוע שעמדתי בכל התנאים של ההסכם. תודה". באותו היום הוא כתב לו את הדברים הבאים: "מה נשמע? מה חדש? דוניץ הביאו לך מסמך לגבי זה שאנחנו לא מפרים חוזה?". וביום 28.3.2012 כתב המבקש 1 לעזרא: "מה המצב? הכינו לך את המסמך שאנחנו לא מפרים חוזה? אני בלחץ. חתמתי על חוזה ואני רוצה שהכל יהיה כתוב וברור. כמו שעשינו מסמך ביננו ועמדתי בו כך גם בחוזה עם האחים דוניץ אני רוצה שלא יהיו בעיות". בתגובה לכך, קיבל המבקש 1 מעזרא תשובות עמומות, מעורפלות, שתמציתן היתה שאין איחור בתשלומים משום שהמשיבה טרם פתרה את בעיית מס השבח וכדאי להמתין עם ביצוע התשלומים כי הריבית על המשכנתאות צפוייה לרדת. עינינו הרואות: המבקשים ידעו היטב כי הם מצויים בהפרה של החוזה בשל אי עמידה במועדי התשלום הנקובים בו. המבקשים עצמם גם טענו שיחסו של עזרא אליהם השתנה לרעה לאחר חתימת החוזה, הוא נעלם לעתים וסיפק הסברים שונים ומשונים להתנהגותו. בנסיבות אלה, ניתן היה לצפות מהמבקשים כי יפנו במישרין למשיבה כדי לברר את הענין, דבר שלא טרחו לעשות אלא רק לאחר שעזרא נעצר בידי המשטרה, חודשים רבים לאחר מכן. לפיכך, אין למבקשים אלא להלין על עצמם בכל הנוגע למצב אליו הגיעו כיום.

גם העובדה שהודעת המשיבה מיום 18.12.2011 בדבר דחיית מועדי התשלום של החוזה לא נמסרה לידיהם של המבקשים אלא לידיו של עזרא, אינה מועילה למבקשים. ההיפך הוא הנכון: המבקשים אפילו לא ידעו על כך שהמשיבה הסכימה באופן פורמלי להאריך את מועד התשלומים, כך שמבחינת ידיעתם הסובייקטיבית, הם היו במצב של הפרה יסודית עוד במועד מוקדם יותר.

אכן, הודעת הביטול של החוזה שניתנה ביום 23.10.2012, לא נמסרה למבקשים אלא לידיו של עזרא. דא עקא, אין בכך כדי לגרוע מתוקפה המחייב, שכן חיובי הקונים לפי החוזה היו ביחד ולחוד, ולכן די בכך שהודעת הביטול נמסרה לידי אחד הקונים, על מנת שיהיה לה תוקף מחייב.

גם הטענה לפיה לא ניתנה למבקשים התראה לפני ביטול החוזה מחמת הפרתו, אינה יכולה לעמוד. אכן, לפי ס' 11.3 לחוזה שומה היה על המשיבה ליתן לקונים ארכה בת 14 יום לתיקון ההפרה בטרם תודיע על ביטולו של החוזה, דבר שלא נעשה, אלא שגם לאחר אותה הודעת ביטול מיום 23.10.2012 שנמסרה לידיו של עזרא, לא תוקנה ההפרה, לא תוך 14 יום וגם לא עד עצם היום הזה. זאת ועוד, גם לאחר הודעת הביטול הנוספת מיום 4.2.2013 שנמסרה למבקשים עצמם, לא ביקשו המבקשים לתקן את ההפרה ולשלם לאלתר את כל התשלומים החלים עליהם. נהפוך הוא: המבקשים מסרבים לשלם למשיבה את התשלום הראשון בסך 125,000 ש"ח ודורשים כי תשלום זה, ששולם לידי עזרא, ייחשב כאילו שולם לידי המשיבה. בנסיבות אלה, עמידתם של המבקשים על הטענה כאילו לא ניתנה להם ארכה בת 14 יום לתיקון ההפרה, אינה יכולה להתקבל, שהרי המבקשים טוענים גם כיום שלא הפרו את החוזה והם עומדים בסרובם לשלם למשיבה את התשלום הראשון לפיו.

לא מצאתי ממש בטענתם של המבקשים בענין המנעותה של המשיבה מרישום הערת אזהרה לטובתם על הדירה. לפי ס' 4.2.1 לחוזה, מי שאמור היה לרשום הערת אזהרה על הדירה היו המבקשים, ולא המשיבה, כך שהמשיבה לא הפרה התחייבות כלשהי בענין זה. יתר על כן, באותו סעיף גם נקבע כי זכותם של המבקשים לרשום הערת אזהרה על הדירה תקום רק לאחר ביצוע התשלום הראשון למשיבה. הואיל ותשלום זה לא בוצע מעולם, ממילא לפי החוזה לא היתה למבקשים זכות לרשום הערת אזהרה על הדירה. זאת ועוד, משהופר החוזה באופן יסודי על ידי המבקשים ובוטל לכאורה כדין בגין כך, ממילא היה מקום למחוק את הערת האזהרה על הדירה, לו נרשמה כזו.

אינני מקבל את טענת המבקשים לפיה חלף המועד למתן הודעת ביטול בגין הפרתו היסודית של החוזה. נזכיר כי המשיבה נאותה להאריך את המועד לביצוע התשלומים, כך שהראשון שבהם אמור היה להיות משולם עד ליום 30.4.2012 והאחרון שבהם אמור היה להיות משולם עד ליום 15.7.2012. הודעת הביטול ניתנה ביום 18.12.2011, חמישה חודשים לאחר ההפרה האחרונה. אכן, מדובר בפרק זמן ארוך למדיי, אך לא ארוך במידה כזו שניתן יהיה לקבוע כי חלף הזמן הסביר להודעת הביטול, מה גם שהמבקשים אינם מוכנים גם כיום לשלם את התשלום הראשון החל עליהם.

בשולי הדברים אציין כי התנהלותם של המבקשים עולה כדי עצימת עיניים של ממש בכל הנוגע למעלליו הנטענים של עזרא. גם העובדה שעזרא כיהן בתפקיד סמנכ"ל שיווק של המשיבה אין בה כדי להצדיק או להסביר התנהלות מעין זו. ראשיתם של הדברים באופן בו שולם התשלום הראשון, באופן פרטי לידיו של עזרא במקום לידיה של המשיבה. המבקשים הרי ידעו כי עזרא הוא שותפם לעסקה ורוכש יחד עימם את הדירה, וכי בכל הנוגע לעסקה, הוא איננו פועל בכובעו כסמנכ"ל השיווק של המשיבה, שכן את מעמד החתימה על החוזה מטעם המשיבה ניהל בסופו של דבר עובד המשיבה, עו"ד ירון ליפשין. טרם נשמע שקונה דירה משלם את התשלום הראשון עבור רכישת הדירה לידי שותפו לרכישה, ולא לידי המוכר, וגם טרם נשמע שהתשלום הראשון מבוצע שלושה שבועות לפני כריתת החוזה. עצימת העיניים של המבקשים החמירה והחריפה שבעתיים כאשר נתקלו בתשובות בלתי מספקות של עזרא בנוגע לאיחור בתשלומים, הבינו שהם מצויים בהפרה של החוזה, ביקשו מעזרא אך לא קיבלו אישור בכתב של המשיבה לדחיית מועד התשלומים, וחרף כל אלה לא טרחו לפנות למשיבה כדי לברר את הדברים לאשורם.

מאידך, גם התנהלותה של המשיבה לוקה בכך שהיא לא טרחה לפנות למבקשים בזמן אמת ולהעמידם על כך שהם עומדים בפני
ביטול החוזה, אלא שלחה הודעות אך ורק לעזרא, שמבחינתה, היה נציגם של המבקשים למרות שהדבר לא נאמר בחוזה. בנוסף, המשיבה התמהמהה מספר חודשים בטרם ביטלה את החוזה מחמת הפרתו. יחד עם זאת, בסופו של דבר, אין קשר סיבתי בין התנהלותה של המשיבה לבין המצב שנוצר, שכן גם כעת, כאשר המבקשים יודעים את העובדות לאשורן, הם מסרבים לשלם למשיבה את התשלום הראשון לפי החוזה ובכך הם מביאים על עצמם את ביטולו של החוזה.

סיכומו של דבר, לא עלה בידי המבקשים להצביע על סיכויי הצלחה כלשהם במסגרת התביעה העיקרית.

לנוכח מסקנתי האמורה, מתייתר הצורך לדון בשאלות הנוספות של מאזן הנוחות ושיקולי יושר. למעלה מהצורך אציין כי לא שוכנעתי שמאזן הנוחות נוטה לטובתם של המבקשים. טעמו של דבר הוא שהנזק שייגרם להם אם לא יינתן הצו הזמני הוא נזק שניתן לפיצוי כספי. אין המדובר בדירה שנרכשה לצרכי מגורים אלא לצרכי השקעה בלבד. המבקש 1 אף העיד כי בשלב מסויים, לאחר שמאס בקשר עם עזרא, הוא היה מעונין לרכוש את זכויותו של עזרא או למכור לעזרא את זכויותיו שלו בדירה. הענין של המבקשים בדירה הוא איפוא ענין כספי גרידא, וממילא הנזק שייגרם להם אם לא יינתן צו מניעה זמני הוא כספי גרידא. זאת ועוד, אף אם הייתי מגיע למסקנה שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים, לא היה בכך די, שכן קלישותה של התביעה מטה את הכף וגוברת על השיקול שעניינו מאזן הנוחות. כפי שנפסק ברע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' יצחק אמר (2001), פ"ד נו (1) 529, 533:


"שני התנאים למתן הסעד הזמני אינם בלתי תלויים זה בזה. ישנם יחסי גומלין הדדיים ביניהם, קרי: ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד ומעמיד בסכנה ממשית את היכולת להחזיר מצב לקדמותו אם הסעד הזמני יסורב, ובסופו של ההליך
העיקרי טענותיו של המבקש תתקבלנה, כך הדרישה להתקיימותו של התנאי הראשון בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת. מובן כי אין מדובר במצב שבו נראה, על פניו, כי התביעה היא תביעת סרק, שאז אין מקום לסעד זמני גם אם מאזן הנוחות נוטה לעבר המבקש."

יפים גם לעניננו דברי כב' הנשיא א' גרוניס ברע"א 9655/11 רבקה ביטון נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ (2012) (פורסם בנבו):

"באשר למאזן הנוחות, אמנם במקרים בהם מדובר בדירת מגורים ההנחה היא כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו של מבקש הסעד הזמני. במקרה דנא הדברים אף מקבלים משנה תוקף נוכח גילה של המבקשת 1 (מעל 80) והעובדה שבתה ונכדתה בת החמש מתגוררות עמה. עם זאת, הנחה זו אינה מכריעה את הכף ואינה מאיינת את הצורך באיזון עם שיקולים אחרים. ודוק, במקרים בהם סיכויי הצלחתו של המבקש בהליך נמוכים, ואינם מגיעים לרף המינימלי הנדרש, תידחה הבקשה לסעד זמני אף אם התוצאה הינה פינוי מדירת מגורים (ראו: רע"א 3518/10 שופר נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (טרם פורסם, 6.9.2010))."

אשר על כן, צו המניעה הארעי- מבוטל. הבקשה למתן צו מניעה זמני- נדחית.


המבקשים ישלמו למשיבה הוצאות הבקשה בסך 10,000 ₪.


המבקשים יודיעו תוך 20 יום האם לנוכח התוצאה (ובכפוף לתוצאות הערעור על החלטה זו, אם יוגש), הם עודם עומדים על התובענה העיקרית.


המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים.











ניתנה היום, כ"ח אדר תשע"ג, 10 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.









א בית משפט מחוזי 36758-02/13 מורן רוט, נטלי קרן מאהגרפתה רוט נ' אחים דוניץ בע"מ, משה עזרא, לשכת רישום מקרקעין חולון (פורסם ב-ֽ 10/03/2013)