פסקי דין על גבריאל משה לביא | פסקי דין על יגאל חי עוזירי

36049-04/13 תק     06/10/2013




תק 36049-04/13 גבריאל משה לביא נ' יגאל חי עוזירי








בית משפט לתביעות קטנות בירושלים



ת"ק 36049-04-13 לביא נ' עוזירי




בפני

כב' הרשם הבכיר
ניר נחשון


התובע:

גבריאל משה לביא


-נגד-


הנתבע:

יגאל חי עוזירי



פסק-דין

1.

לפני תביעה לחיוב כספי בגין דמי תיווך נטענים בעטיו של הסכם בעל פה שנכרת בין הצדדים בגין עסקת מקרקעין למכירת דירת מגורים ברחוב שאול עבוד 15 בירושלים
(הלן: "הנכס"). התובע הינו מתווך נדל"ן בעל רישיון לעסוק בעסקי תיווך מקרקעין בהתאם לחוק המתווכים העוסק בתחום זה במשך 8 שנים. הנתבע הינו מנהל עיזבון המנוח חיים ישעיהו עוזרי ז"ל - בעל הזכויות בנכס.

2.
לטענת התובע, כפי שנטען בכתב התביעה, התובע שיגר לנתבע "טופס הזמנה" לביצוע עיסקה במקרקעין ואולם הלה לא הואיל לחתום על "טופס ההזמנה" תוך שהינו מוליכו שולל בכך שהתחייב כלפיו בעל פה שלא ייגזול ממנו את שכר עבודתו. לטענת התובע, סוכם בעל פה על דמי תיווך בשיעור של 30,000 ₪. לאחר מכן, התובע הפגיש בין הנתבע לרוכש הפוטנציאלי, מר גרשון קרויזר ז"ל, אשר בסופו של יום רכש את הנכס. לכתב התביעה צורף הסכם מכר של הנכס מחודש דצמבר 2010 עליו מצויינים שמות של רוכשים אחרים אשר לטענת התובע הינם קרובים של המנוח.


3.
הנתבע מכחיש בכתב הגנתו את הנטען בכתב התביעה. לטענתו, בחודש יולי 2009 או בסמוך לאחריו פנה אליו התובע בהצעה לתווך בעיסקה זו ואף הפגיש בינו לבין קונה פוטנציאלי ואולם, העסקה לא יצאה לפועל. הנתבע פנה למתווכת אחרת באמצעות עורך דינו ורק לאחר זמן רב איתר רוכשים פוטנציאליים והסכם עימם נחתם רק בחודש דצמבר 2010. לטענתו, הנתבע לא היה הגורם היעיל בעיסקה.

4.
ביום 3.10.13 התקיים דיון במעמד הצדדים בו שבו הם על טענותיהם. התובע ציין, כי הוא היה הגורם היעיל של העיסקה והוא אשר הפגיש בין מר גרשון קרוייזר ז"ל לנתבע וכי הנתבע נמנע מלחתום על טופס ההזמנה בחוסר תום לב.



5.
המסגרת הנורמטיבית:
סוגיית חוזה תיווך הוסדרה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 אשר חוקק כחוק משלים ומיוחד בתחום זה על בסיסו של חוק החוזים (חלק כללי), תש"ל-1970. ככלל, בתביעה לחיוב כספי על יסוד הסכם, על הצד הטוען לקיומו של הסכם להרים, תחילה, את נטל ההוכחה לעצם קיומו. כדי שיתקיים היסוד ההסכמי של הגדרת חוזה לגבי עניין מסויים, אין די בהסכמה גרידא בין הצדדים, אלא, נדרשת הסכמה מודעת ומכוונת של הצדדים ליצור קשר משפטי חוזי מחייב.

סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996
(להלן: "חוק המתווכים", "החוק"), מגדיר תיווך במקרקעין כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין".

סעיף 14(א) לחוק קובע את תנאי הזכאות לדמי תיווך:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)
הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב"
.


סעיף 9 (א) לחוק המתווכים
קובע, כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.

תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5)הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה.

6.
מן הכלל לפרט:
במקרה דנן אין חולק, כי לא נכרת הסכם בכתב וכפועל יוצא מכך, לא מולאה הזמנה בהתאם לתקנות בו פורטו פרטי העיסקה בניגוד לדרישת סעיף 14(א) (2) לחוק. בנסיבות אלה נוכח הוראת החוק המפורשת, סבורני, כי לא ניתן להשית על הנתבע את מחדלו של התובע מלדאוג לכריתת הסכם בכתב ולרפא באמצעות דוקטרינת "תום הלב" את הסנקציה הקבועה בדין, לפיה, בהעדר הסכם בכתב המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך שאם לא כן, יהא בכך משום ריקון הוראת חוק זו מכל תוכן. עסקינן בחוק מיוחד העוסק בהסכמי תיווך מקרקעין אשר בשל אופיו המיוחד של הסכם זה וריבוי המחלוקות שהתגלעו בין העוסקים בתיווך לבין רוכשים או מוכרים פוטנציאלים ועל מנת לשרש מחלוקות אילו נקבעה בו דרישת הכתב כדרישה מהותית. לא מצאתי כל הסבר מניח את הדעת מדוע זה התובע כמתווך מנוסה החל לטרוח במלאכת ההפגשה בין שני צדדים לעיסקה לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין שעה שטרם נחתם הסכם מחייב. ודוק, דרישת החתימה על הזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הינה דרישה שניתן לבצעה בנקל וללא כל קושי נראה לעין. אף מבחינת מדיניות ציבורית ומשפטית נדמה, כי הוראת החוק קובעת, כי במקרה של סכסוך שנתגלע בין צדדים לעיסקת תיווך, בהעדר הסכם בכתב, תהא ידו של המתווך על התחתונה. קבע המחוקק הוראה נורמטיבית כי המפגיש שני צדדים ללא דאג תחילה להחתים לקוחו בכתב הינו בבחינת זורע זרע פורענות אשר בדמעה יקצרנו.

ואם לא די בכך, אף עמידה בסעיף 14 (א) (3) לחוק מוטלת בספק רב ודומני, כי התובע לא הרים את נטל הראייה אף בעניין זה. הרי שלא הוצג בפני
בית המשפט "טופס ההזמנה" הנטען, כי נשלח אל הנתבע לחתימה ולא הוצג כל טופס הזמנה על פרטיו - אף כזה שאינו חתום. בנוסף, התובע הציג את "טופס ההזמנה למתן שירותים" מטעם הרוכש מר גרשון קרוייזר ז"ל ואולם, טופס זה נושא תאריך 26.8.10. ממה נפשך, לו טענת התובע, כי כבר בסמוך לחודש יולי 2009 הפגיש הוא את הצדדים הרי שניתן להניח, כי התאריך על פני הטופס היה בסמוך לפני מועד זה. אף אם תמצי לומר, כי מר קרויזר ז"ל חתם על "טופס הזמנה" במועד מוקדם יותר
במהלך שנת 2009, הרי שיש
במסמך זה כדי
ללמד, כי אף התובע ראה בעסקת המכר שבוצעה כשנה וחצי לאחר מכן, כעסקה חדשה וראה להחתימו על "טופס הזמנה" חדש.

אף מבחינת סמיכות הזמנים, סבורני, כי חלוף הזמן הרב בין ההתקשרות הראשונית לבין מועד ביצוע העסקה בפועל לאחר כשנה וחצי מנתק את הקשר הסיבתי לפעולת התובע, ככל שבוצעה.
שכן,

ברי, כי עצם העובדה שהתובע כמתווך התקשר עם הנתבע, לשיטתו, בהסכם להצגת הנכס שלו לרוכשים פוטנציאלים, אין פרושה שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך.

7.
נוכח האמור הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להידחות. התובע יישא בהוצאות משפט בסך 500 ₪.


המזכירות תדאג לשלוח עותק מפסק הדין לצדדים בדואר.
בקשת רשות ערעור לבית משפט מחוזי בתוך 15 יום.

ניתן היום,
ב' חשון תשע"ד, 06 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.














תק בית משפט לתביעות קטנות 36049-04/13 גבריאל משה לביא נ' יגאל חי עוזירי (פורסם ב-ֽ 06/10/2013)