פסקי דין על פרופ' טוביה גילת | פסקי דין על שירה ברויאר | פסקי דין על מיכאל פלמון | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל -אביב | פסקי דין על נווה שוסטר |

95015/11 ערר     29/04/2014




ערר 95015/11 פרופ' טוביה גילת, שירה ברויאר, מיכאל פלמון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל -אביב, נווה שוסטר בע"מ




מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז תל-אביב
ועדת ערר מחוזית
לפיצויים והיטלי השבחה

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד כרמית פנטון

מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר, אדריכל
נציגת מתכנן מחוז תל אביב: גב' דורית רגב
העוררים: פרופ' טוביה גילת
ו-12 אח' תא/95015/11
ע"י ב"כ עו"ד משה י. קמר
שירה ברויאר
ומיכאל פלמון
תא/95016/11

-נ-

המשיבות: הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל -אביב

ע"י ב"כ עו"ד עמי פזטל
נווה שוסטר בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אודי גולן

ע"י ב"כ עו"ד נמרוד ורדי

החלטה

העררים הוגשו בטענה כי תכנית תא/3509 פגעה במקרקעיהם. התכנית היא תכנית נקודתית לרחוב סוטין 29 בתל אביב, גוש 6217, חלקה 646.

מטרת התכנית, הריסת מבנה קיים (בית התק"ם), ובניית מגדל בן 29 עד 78 יחידות דיור וקביעת שפ"פ והוראות בדבר חניה במרתפים ובמיפלס הקרקע.

עוררים 8-1 בערר 95015/11, מתגוררים בדירות שונות ברחוב נהרדעא 10 בתל אביב. העוררים בערר 95016/11 מתגוררים בדירת הפנטהאוז (קומת 8-7), ברחוב נהרדעא 10. עוררים 13-9 מתגוררים בדירות שונות ברחוב סוטין 24 וסוטין 26 בתל אביב.

לגבי עוררים אחרונים אלו, טענה המשיבה טענת סף כי אינם גובלים בתחום התכנית. נטען כי רחוב סוטין איננו עונה לחריג שנקבע בפ"ד ויטנר של כביש צר. נטען כי רוחבו של הכביש הינו קצת למעלה מ- 10 מ' גם על פי רוזטה שבתשריט התכנית. נטען כי אף שהרחוב הוא חד-סיטרי, רחוב זה מקשר בין צירי תנועה ראשיים ואיננו מהווה רחוב שכונתי המשרת את דיירי הרחוב בלבד. ב"כ המשיבות טענו כי על פי הפסיקה יש לבחון את הרחוב לפי טיבו הפונקציונלי שהינו רחוב מעביר תנועה. בין היתר הפנו בענין זה להחלטת ועדת הערר בעררים 95193/07, 95013/08 חווה אקירוב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (פורסמה בנבו).

ב"כ העוררים 13-9 טוען כי מדובר בכביש צר. על פי הפסיקה והחלטות ועדת הערר, גם כבישים ברוחב של 10 מ' ואפילו 17 מ' הוכרו ככביש צר. נטען כי מדובר ברחוב חד-סיטרי, שאיננו רחוב ראשי. איננו סואן ורועש ואיננו מחבר בין עורקי תנועה ראשיים. נטען כי מדובר ברחוב שקט, שכונתי וצר, גם על פי טיבו הפונקציונלי ומבחני הפסיקה.

על מהותו של החריג של כביש צר שנקבע בפ"ד ויטנר, עמדנו בהחלטות רבות, ובהן ההחלטה שאוזכרה ע"י שני הצדדים, בערר(ת"א) 95193/07, 95013/08 חווה אקירוב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו). חריג זה נסקר בהרחבה על ידינו באותה החלטה, בעמודים 10-6 ועל מנת שלא להאריך נפנה לאמור שם, החל גם כאן, כאשר כאמור שם: "לא די בציון רוחבו של הכביש אלא יש לבחון את טיבו הפונקציונלי של הכביש".

במקרה שלפנינו, לאחר ששקלנו את טיעוני הצדדים, ולאחר סיור במקום, עולה כי רחוב סוטין הינו רחוב צר, חד-סיטרי, שרוחבו עולה לכדי כ- 10 מטרים בלבד. אין מדובר כלל בעורק תחבורה ראשי, סואן. אין ברחוב עם תנועה רועשת וסואנת, בכביש מעביר תנועה, או בעורק תחבורה ראשי כביש המחבר בין עורקי תחבורה ראשיים, כטענת המשיבות. רחוב סוטין, לפי טיבו ומהותו הפונקציונלי, נכנס לגדר החריג של "כביש צר" שנקבע בפ"ד ויטנר, על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר.

אשר על כן, אנו קובעים כי עוררים 13-9, גם הם גובלים בתחום התכנית.

מכאן לגופו של הערר:

העוררים טוענים כי מקרקעיהם נפגעו בגין ראשי נזק שונים וביניהם הצללה, הסתרת אור, פגיעה בפרטיות, הסתרת נוף, ומיטרדי רוח, והגדלת צפיפות. העוררים טוענים כי מדובר בבניה חריגה לסביבה וכי הוכיחו את ירידת הערך גם בעסקאות שנערכו כעבור זמן, מהן עולה כי גם בחלוף הזמן ערך הדירות למ"ר נמוך מערך דירות בסביבה שאינן גובלות בתחום התכנית.

המשיבות טוענות כי העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה. נטען כי השמאים מטעמם התייחסו למצב בפועל ולא למצב התכנוני הקודם, לפיו התכנון היה לבינוי בשבע קומות עם תכסית גדולה יותר וכי ניתן היה לבנות חמישה בניינים. נטען כי חוות הדעת השמאיות מטעם העוררים התעלמו מאלמנטים משביחים שבתכנית - הקטנת תכסית, יצירת שפ"פ, הפיכת האזור מאזור מוזנח לאזור יוקרתי, שיש בו כדי להשביח ולמתג גם את דירות העוררים, ומתן פתרונות חניה ברחוב, גם לדיירי רחוב סוטין.

אשר לטענות בענין הצללה, משטר רוחות ופגיעה בפרטיות, נטען כי השומות אינן מבוססות ונושא ההצללה כבר נדחה בחוות הדעת הסביבתית שצורפו לתכנית.

לחילופין, נטען לתחולתו של סעיף 200 לחוק.

לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בשומות מטעמם, כמו גם בתכנית ובתשריטים הרלבנטים, אנו מחליטים על מינוי שמאי מייעץ, אשר ייבחן את טענות הצדדים, ובכפוף להנחיות שלהלן:

1. השמאי המייעץ יבחן את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם אל מול כלל רכיבי המצב התכנוני החדש, ויבחן את טענות הצדדים בכפוף לאמור לעיל. השמאי המייעץ יקבע את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש, בכפוף להכרעותינו בהחלטה זו לעיל ולהנחיותינו.

2. השמאי המייעץ יבחן את ראש הנזק הנטען בגין פגיעה בפרטיות בהתייחס למצב התכנוני הקודם ויבחן האם כלל ישנה פגיעה בפרטיות בהינתן הבינוי על פי המצב התכנוני הקודם. כך גם לגבי ראשי הנזק הנטענים בהתייחס לדירות העוררים בערר 95016/11. על השמאי המייעץ לקחת בחשבון את החלטותינו בהקשר זה, בין היתר, את ההחלטה בערר 9020/10 שחר שלמה + 23 אח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פתח תקוה , וכי בנסיבות הענין, על העוררים היה לקחת בחשבון כי התפתחות העיר לא תיעצר על מפתן דירתם. אנו דוחים את טענתם בערר כי סביבת מגוריהם מתאפיינת בבניה נמוכה בלבד. כאמור לעיל, יש לקחת בחשבון בינוי על פי המצב התכנוני הקודם, ולא על פי המצב בפועל.

כך גם לגבי כל ראשי הנזק הנטענים בעררים (הצללה/הסתרת נוף וכו'), יש לבוחנם על פי כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, ובהתחשב בהתפתחות הטבעית של העיר, כמפורט לעיל.

אנו דוחים את הטענה לקיומו של ראש נזק עצמאי של הגדלת צפיפות. כפי שנפסק כבר בעבר, אין ראש נזק עצמאי של "הגדלת צפיפות". בענין זה נסתפק באמור בהחלטת ועדת הערר בערר (מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה; וכן בערר (ת"א) 95010/08 אסתר ורניקוב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק:

גם "צפיפות" או "הגדלת צפיפות", איננו ראש נזק שלעצמו ואיננו מהווה תכונה של מקרקעין, אלא יש להוכיח כיצד צפיפות או הגדלת צפיפות יש בהם כדי לגרום לאחד מראשי הנזק שהוכרו כפוגעים בתכונות מקרקעין. אמרה על כך ועדת הערר בירושלים כי:

"לטעמנו, נפלה שגיאה מתודולוגית בשומת הבעלים, כך שהגדלת הצפיפות ליד הבניין והדירות אינה הגורם לירידת הערך, אלא, לכל היותר, יכולה להיות המחולל של אותם גורמי ירידת ערך שצוינו לאחר מכן בשומה.

לאור האמור לעיל, איננו סבורים כי השמאי המכריע אמור לקבוע ירידת ערך בגין הגדלת הצפיפות כשלעצמה, אלא, בעת הדיון באחד מראשי הנזק בהם נדון להלן, יכול השמאי המכריע לבחון גם האם יש בהגדלת הצפיפות בכדי להשפיע על ראש נזק זה."

מתוך ערר (י-ם) 199/09 יצחק להב נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, עמ' 7-8 (פורסם בנבו), כן נפנה בענין זה לערר (ת"א) 95297/07 אבולש מזל נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח'; ערר (ת"א) 95297/07 טויל רוזה .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח', וכן, ערר (מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת, עמ' 20, (פורסם בנבו). דברים אלו חלים כאן.

אשר על כן, אנו דוחים את טענות העורר בעניין פגיעה נטענת זו."

(שם בעמ' 20, פורסם בנבו)

3. בכפוף לאמור לעיל, השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים. ככל שימצא כי נגרמה פגיעה לדירות העוררים בגין אישור התכנית, יקבע את רכיביה ואת שיעורה לגבי כל אחד ואחד מהעוררים.

4. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בנוגע לקיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. ככל שימצא כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית, יקבע האם יש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה.

אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מהמועד בו הומצאה לה חוות דעת השמאי המייעץ. הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו תוך 14 יום נוספים, ובשים לב לעקרונות שנקבעו ע"י ועדת הערר בהחלטות האחרונות שניתנו על ידה בענין סעיף 200 ובין היתר – ערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים; ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה ו- 5 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן; ערר 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' אל בוחר משה ואסתר ואח', ועוד (פורסמו בנבו).

לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ תינתן לצדדים הזדמנות לטעון לגביה תוך 14 יום, בכפוף לעקרונות שהותוו בפסיקה בהחלטותינו בכל הנוגע להיקף התערבותנו המצומצם בחוות דעת שמאי מייעץ, ואך ורק טענות שיש בהם משום טענות לטעויות מהותיות או לדופי חמור בחוות דעת השמאי המייעץ.

כבר כאן יאמר כי, טיעונים בענין חוות דעת השמאי המייעץ, אשר יהיה בהם טיעונים "מן הגורן ומן היקב" כנגד חוות דעת השמאי המייעץ, ואשר יש בהם משום מחלוקות מקצועיות שמאיות (לגיטימיות ככל שתהינה) בלבד, של מי מהצדדים עם קביעות השמאי המייעץ, לא יידונו.

העדר תגובה מהצדדים תוך 14 יום מיום מתן חוות דעת השמאי המייעץ, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ.

אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ, תרצה מי מבין המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מיום מתן החלטה ע"י השמאי המכריע. הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו תוך 14 יום נוספים, ובשים לב לעקרונות שנקבעו ע"י ועדת הערר בהחלטות האחרונות שניתנו על ידה בענין סעיף 200 ובין היתר – ערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ ואח' נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים, ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה ו- 5 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, ועוד.

כמו כן, אם ירצו הצדדים לטעון לענין ההוצאות, יוכלו לעשות כן תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת בצירוף אסמכתאות רלבנטיות.

ההחלטה התקבלה פה אחד.
ההחלטה התקבלה ביום: כט בניסן התשע"ד, 29 באפריל 2014.
_______________________ __________________________
מורן עמר כרמית פנטון, עו"ד
מ"מ מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
עררים מס' תא/95015/11+95016/11
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 95015/11 פרופ' טוביה גילת, שירה ברויאר, מיכאל פלמון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל -אביב, נווה שוסטר בע"מ (פורסם ב-ֽ 29/04/2014)