פסקי דין על ירדן מיכאל ותיקאי | פסקי דין על משה לינדן | פסקי דין על איזי-האוס ניהול ואחזקת נכסים | פסקי דין על יואב לוי |

4681-09/14 תק     25/04/2015




תק 4681-09/14 ירדן מיכאל ותיקאי, משה לינדן נ' איזי-האוס ניהול ואחזקת נכסים בע"מ, יואב לוי








בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב - יפו



ת"ק 4681-09-14 ותיקאי ואח' נ' איזי-האוס ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
אפרת בוסני


תובעים

1.ירדן מיכאל ותיקאי

2.משה לינדן


נגד


נתבעים

1.איזי-האוס ניהול ואחזקת נכסים בע"מ

2.יואב לוי



פסק דין


בפני
י תביעה כספית כנגד חברת ניהול של הבניין ברח' סירקין 24 ת"א, שניהלה את הבניין עד סוף שנת 2013.

הצדדים הסמיכו את בית המשפט לפסוק בתיק זה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984.


שמעתי את הצדדים והתרשמתי מעדותם, בחנתי את כתבי הטענות על נספחיהם ואת המסמכים שהוצגו בפני
י בדיון.

ביסוד המחלוקת עומד דו"ח פעילות סיכום תקופתי לשנת 2013 של הנתבעת 1 (צורף כנספח ז' לכתב התביעה) ודרישת התובעים, בשם נציגות הבית מהמשותף, בסיום ההתקשרות, לקבל מהנתבעים דו"ח הכולל נתוני פתיחה וסגירה הכנסות והוצאות, כפי שהנתבעת המציאה לשנת 2012. הנתבעת לא נענתה לדרישת התובעים, מה שהביא לתהיות בנוגע לפעולות שנעשו בכספי הבית המשותף ולהגשת התביעה.

על פי סעיף 6(ד) להסכם הניהול, על הנתבעת להמציא דו"ח המפרט את הוצאות הבית המשותף, תשלומים של דיירים, עלות החשבונות השונים ששולמו מסכום זה ודמי הניהול. דו"ח סכום פעילות תקופתי (נספח ז' לכתב התביעה) כולל את הנתונים שנקבעו בהסכם הניהול, אולם הוא ערוך במתכונת שאינה ברורה דייה. מצאתי כי הנתבעים השיבו לשאלות ותהיות שהופנו אליהם על ידי התובעים, אולם חוסר הבהירות בדו"ח הסיכום (נספח ז') יחד עם סירוב הנתבעים להכנת דו"ח הערוך במתכונת הדו"ח שהוכן על ידם בשנת 2012 הוביל להגשת התביעה. היה ראוי שהנתבעים לא יאחזו בלשון הסכם הניהול, וימציאו גם בשנת 2013 דו"ח במתכונת שהציגו בשנת 2012, עת פעלו למילוי רצונם של התובעים במטרה להמשיך את ההתקשרות. לו היו עושים כן, יכול שתביעה זו הייתה מתיירת.
באשר לרכיבי התביעה, בחינת העדויות, טענות הצדדים והמסמכים שלפני מלמדת במרבית הרכיבים הנתבעים על עמידה דווקנית מצד התובעים על הסכם הניהול - אותה לא מצאתי לקבל, וכן כי חוסר בהירות באופן בו נערך דו"ח סיכום פעילות לשנת 2013 של הנתבעת (נספח ד'), הוביל לטענות לחיוב כפול שגם אותן אינני מקבלת. אדון ברכיבי התביעה כסדרם:

עמלת ניהול ואחזקה חורגת (בסך 1,664₪)
- התובעים תובעים לחייב את הנתבעים בתשלום זה, שלטענתם הנו הסכום בו חרגה הנתבעת בשנת 2013, ללא אישור הנציגות, מהתקציב השנתי המוסכם. אינני מקבלת את התביעה בנוגע לרכיב זה. מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים כי מסגרת התקציב הנקבעת בתחילת השנה הינה הערכה בלבד, הנערכת על בסיס התקציב בשנים הקודמות, וכי יתכנו הוצאות מיוחדות שיביאו לשינוי בתקציב. בנוסף, גם אם הנתבעים חרגו ממסגרת התקציב ללא אישור הנציגות, עדיין אין בכך להביא לחיובם בתשלום סכום החריגה. התובעים לא הציגו תשתית ראייתית כי סכום החריגה לטענתם בתקציב שנת 2013, לא שימש לתועלת הבית המשותף ולצרכיו, ובכך די לדחות את תביעתם בנוגע לרכיב זה.

חיוב כפול בגין דמי ניהול חודש דצמבר 2013 (בסך 3,772
₪) - בדוח סיכום פעילות של הנתבעת לשנת 2013 (נספח ז' לכתב התביעה), מופיע חוב דמי ניהול לנתבעים בסך 3,772 ₪ עבור חודש דצמבר 2013, כאשר סכום זה מופיע גם בפירוט ההוצאות השוטפות שהוצאו בדו"ח הסיכום. בכך מוצאים התובעים שיש "חיוב כפול". טענה זו, נובעת מאי הבהירות באופן עריכת דו"ח סכום פעילות לשנת 2013 של הנתבעת (נספח ז') אולם אינני מקבלת אותה. בהקשר זה מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים ואת עדותו של הנתבע לפיה סעיף ההוצאות בדו"ח סכום הפעילות (עמ' 1-2) כלל את כל ההוצאות, כולל
אלה שטרם שולמו, כאשר צורף לדו"ח המסכם "דו"ח תשלומים" (עמ' 3) בו צוין במפורש חוב דמי ניהול בגין חודש דצמבר 2013, בסך של 3,772 ₪. חוב זה, כפי שיפורט להלן לא שולם במלואו לנתבעים, כך שאינני מוצאת הצדקה לחיוב הנתבעים בתשלום סכום כלשהו בגין רכיב זה, אך משום האופן הלקוי בו ערכו את דו"ח סכום פעילותם לשנת 2013.

יתרת סגירה לשנת 2012 (בסך 2,619 ₪)
- יתרת הסגירה על פי דו"ח הנתבעת לשנת 2012 (נספח ו' לכתב התביעה) עמדה על סך של 2,619 ₪. אלא שבתקציב לשנת 2013 שערכה הנתבעת (נספח ה' לכתב התביעה), "נעלמה" היתרה מ"הקופה הקטנה מ-2012" וצוין "0". לטענת הנתבעים יתרת הסגירה של שנת 2012 שימשה לתשלום הוצאות הבית המשותף אשר חרגו מהתקציב השוטף. הנתבעים הפנו לסעיף 5.5 להסכם ההתקשרות לפיו כל עוד יש בקופת הנציגות כסף, הנתבעת רשאית להוציא הוצאות עבור הבניין מעבר הוצאות השוטפות, ללא אישור הנציגות. אני מקבלת את טענת הנתבעים. התובעים עצמם מלינים בתביעתם על הוצאות חריגות של הנתבעת לצרכי הבניין בסכומים העולים על סכום זה. משכך ונוכח הוראות סעיף 5.5 להסכם ההתקשרות, אני דוחה את התביעה בנוגע לרכיב זה.
הוצאות הדברה, מעליות, משאבות, גינון, פינוי פסולת, נזילה, דואר
-
בנוגע לכל אחד מרכיבים אלה, לא מצאתי לקבל את התביעה. הוצאות אלה נכללו בפירוט הוצאות שוטפות (תשלומים לספקים) עבור הבית המשותף, בדוח סכום פעילות לשנת 2013 של הנתבעת (נספח ז' לכתב התביעה) כשלצדן צוין מס' האסמכתא (מס' השיק) לתשלום. התובעים לא הניחו תשתית ראייתית כי הוצאות אלה לא הוצאו עבור הבית המשותף. לתובע 1 זכות חתימה בחשבון הבנק של הבית המשותף, וההיה בידו לבדוק את אמיתות התשלומים. התובעים לא עשו כן, ובכך לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כמי שמבקשים "להוציא" מהנתבעים.

בנוסף, על פי דו"ח תשלומים לספקים שצורף לדו"ח סכום הפעילות של הנתבעת לשנת 2013 (נספח ז') מדובר בתשלומים לצדדים שלישיים (ולא לנתבעת) עבור הבית המשותף. התובעים לא הראו אחרת. מכאן וגם אם מדובר בהוצאות חריגות שלטענת התובעים היו טעונת אישור הנציגות, דרישת התובעים לחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות שהוצאו עבור הבית המשותף, אינה עומדת בקנה אחד עם חובת תום הלב ויש בהן כדי ניסיון להתעשרות שלא במשפט. גם מטעם זה אינני מקבלת אותה.

כך לגבי הוצאות ההדברה בסך כולל של 950 ₪ בגין שלושה (3) ביקורים. התובעים אישרו שתיים מתוך שלוש ההוצאות. לגבי ההוצאה השלישית, אני מקבלת את עדות הנתבע כי מדובר בהוצאה חריגה לצורך הדברה נוספת, מעבר להדברת המקקים השוטפת, בגין בעיית היתושים. התובעים לא הראו כי בעת ההוצאה לא היה כסף בקופה הקטנה של הנציגות, וכי הנתבעת הייתה חייבת את אישור (כאמור בסעיף 5.5 להסכם הניהול). אולם, גם אם הוצאה זו הייתה טעונה אישור הנציגות, הרי משהוצאה עבור הבית המשותף, אין מקום לדרישת התובעים לחיוב הנתבעים בתשלום הוצאה זו.

כך לגבי חיוב מעליות בגין חודשים נובמבר- דצמבר 2013 (בסך של 4,020 ₪). לא מצאתי כי מדובר בחיוב "כפול", כטענת התובעים. בדומה לקביעתי באשר לחוב דמי הניהול בגין חוב דצמבר 2013, מדובר באופן רישום לקוי של נתוני הדו"ח. כאשר סעיף ההוצאות בדו"ח סכום הפעילות (עמ' 1-2) כלל את כל ההוצאות, כולל אלה שטרם שולמו, ולדו"ח צורף "דו"ח תשלומים" (עמ' 3) של תשלומים שטרם שולמו, אשר כלל חיוב דמי שירות בגין המעליות בחודשים אלה. בנוסף, בפירוט הוצאות שוטפות (תשלומים לספקים) בגין המעליות, שצורף גם הוא לדו"ח המסכם (נספח ז'), צוין במפורש לצד דמי השירות בגין המעליות בחודשים אלה "טרם שולם".

כך לגבי הוצאות שאיבת בור ביוב
(בסך 3,127 ₪). הוצאה זו מצאתי כי אושרה על ידי התובעים, והייתה בידיעתם. מכל מקום משהוצאה עבור הבית המשותף, דרישת התובעים לחיוב הנתבעים בתשלום הוצאה זו, מחוסרת תום לב. כך גם לגבי הוצאות הגינון, שאף שחרגו מהתקציב השוטף נועדו ושימשו לצורכי הבית המשתף (שתילת צמחים, שדרוג הגינה ותגבור גיבון).

באשר להוצאות פינוי פסולת מהחניון בקומה 3, והוצאות תיקון נזילה-
הוצאות אלה שולמו לספקי השירות עבור הבניין. גם אם הוצאות אלה אינן באחריות הנציגות, אלא באחריות דירה ספציפית (הוצאות פינוי פסולת אשפה) או הקבלן שבנה את הבניין (הוצאות תיקון הנזילה), אינני מוצאת לחייב בהן את הנתבעים. הוצאות אלה הוצאו עבור הבית המשותף, ובידי התובעים גם לאחר תשלומן לדרוש תשלומים מהגורמים שלטענתם אחראים לתשלום.

אינני מקבלת את דרישת התובעים לחיוב הנתבעים בתשלום הוצאות בולים בסך 92 ₪. מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים כי מרבית מסכום הוצאות אלה הנו בגין משלוח הזמנות לדיירים על שלוש אספות כלליות, ופרוטוקולים, ולא בגין דרישות לתשלום חוב דמי הוועד שעל פי הסכם הניהול אינו באחריות הנציגות. לגבי הוצאות בולים בסך 10 ₪ מחודש 05/12, בדו"ח הנתבעת ל-2013 (נספח ז') מצוין כי הן עבור דירה 17, ויש לתבוע השבתן מהבעלים של אותה דירה ולא מהנתבעים. זאת, הגם שהנתבעים במכתבם מיום 5.5.14 הציעו להשיב כל הוצאה בגין בולים החלה על דירה ספציפית.

בנקים ואשראי (בסך 1,653 ₪)
- התובעים טוענים לחיוב הנתבעים בסכום זה, בהיותו, חורג, ללא אישור הנציגות, מסכום ההוצאות שאושר ע"י הנציגות (בסך 360 ₪ בשנה) וביתר שאת בהיותו חורג מסכום העמלות לחיוב על פי מסמכי הבנק,
בסך של 239 ₪ הנתבעים טענו מנגד כי ההפרש מקורו בעמלות שקוזזו מחשבון הנציגות בבנק, בגין תשלומים באשראי שבוצעו ע"י הדיירים. הנתבעים לא הניחו תשתית ראייתית לתמיכת טענותיהם, ואני מקבלת את תביעת התובעים בנוגע לרכיב זה, כדי סך של 1,414 ₪. ההפרש שבין סכום החיוב בדו"ח הנתבעת לסכום העמלות שלטענת התובעים חוייבו על פי מסמכי הבנק.

יתרת חשבון בנק 2013 (בסך 2,480 ₪
) - התובעים דורשים לחייב את הנתבעים בתשלום יתרת סגירה בסך של 2,480 ₪, שהייתה בחשבון הבנק של הנציגות בסיום ההתקשרות עם הנתבעת. הנתבעים טוענים כי גבו את כספי הבנק על חשבון חוב התובעים לנתבעת בגין דמי ניהול חודש 12/13 בסך של 3,772 ₪, ושלחו דרישה לתשלום יתרת החוב בסך 1,343 ₪. סעיף 6 (א) להסכם ההתקשרות מסמיך את הנתבעת לגבות במישרין את דמי הניהול מחשבון הבנק. משהתובעים לא הראו כי שילמו את חוב דמי הניהול לנתבעת בדרך אחרת, אינני מוצאת לקבל את התביעה בגן רכיב זה. באשר ליתרת חוב דמי הניהול (בסך 1,343 ₪) לא מצאתי כי הוכח ששולם לנתבעת ע"י הנציגות.

פער בין התחייבויות לביצוע בפועל (בסך 9,126 ₪)
- אינני מקבלת את התביעה בנוגע לרכיב זה. התובעים חרף טענותיהם כנגד שירותי הניקיון שסופקו בשנת 2012, האריכו בחודש מאי 2012 את ההתקשרות עם הנתבעת עד לסוף שנת 2013. בנוסף, מדמי הניהול הופחת סך של 160 ₪ לחודש כ"החזר". בכל אחד מאלה יש גילוי דעת מצד התובעים כי זנחו טענותיהם בעניין, וכי טענות אלה מועלות אך לצרכי התביעה.

סוף דבר
כאמור הכספים הנתבעים הינם כספי הנציגות שהתובעים פועלים כמיצגם. בנוסף, לא מצאתי הצדקה להגשת התביעה כנגד הנתבע 2 באופן אישי, באשר אינו צד להסכם הניהול.

אשר על כן אני מחייבת את הנתבעת 2 לשלם לנציגות הבית המשותף ברח' סירקין סך של 1,404 ₪ בגין "בנקים ואשראים" וכן סך של 10 ₪ בגין בולים. מסכומים אלה יש לנכות את יתרת חוב דמי הניהול של הנציגות לנתבעת בגין חודש 12/13 (בסך של 1,343 ₪). סה"כ על הנתבעת 1 לשלם לנציגות הבית המשותף סך של 71 ₪.

סכום זה
ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

נוכח הפערים המשמעותיים שבין סכום התביעה לסכום שפסקתי, יש לראות בתביעה כמי שנדחתה ואינני עושה צו להוצאות.


המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין.





ניתן היום,
ו' אייר תשע"ה, 25 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.
















תק בית משפט לתביעות קטנות 4681-09/14 ירדן מיכאל ותיקאי, משה לינדן נ' איזי-האוס ניהול ואחזקת נכסים בע"מ, יואב לוי (פורסם ב-ֽ 25/04/2015)