פסקי דין על אמיתי אליעזר | פסקי דין על אמיתי מרים | פסקי דין על בן משה יוסף | פסקי דין על בן משה בתיה |

1362/01 א     15/02/2005




א 1362/01 אמיתי אליעזר,אמיתי מרים נ' בן משה יוסף,בן משה בתיה




1


בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי בתל – אביב יפו
א 001362/01


בפני
:
כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל


07/03/2005



בעניין:
1 . אמיתי אליעזר

2 . אמיתי מרים

ע"י ב"כ א' בוסקילה





התובעים

נ ג ד


1 . בן משה יוסף

2 . בן משה בתיה

ע"י ב"כ עו"ד י' בדיחי





הנתבעים

פסק דין


א. מהות התביעה

זו תביעה לאכיפת חוזה מכר דירה ולקבלת פיצויים בגין הפרתו.


ב. עובדות רלבנטיות

התובעים הנם הרוכשים של דירת מגורים בת 4 חדרים, בקומה ד' ברח' אברבנאל 9 פ"ת הידועה כחלק מחלקה 135 בגוש 6355 . (להלן: "הדירה").
הם מחזיקים בדירה ורשומים כמוטבי הערת אזהרה של הדירה.
הנתבעים הנם המוכרים של הדירה הנ"ל.
ביום 30.4.95 נחתם בין הצדדים הסכם למכר הדירה (להלן: "הסכם המכר").
לטענת התובעים הנתבעים הצהירו שהדירה נקייה מכל חוב שיעבוד וכיוצ"ב וכן התחייבו להמציא עד ליום 31.7.95 את כל המסמכים הנדרשים מטעמם לשם רישום הבעלות בדירה על שמם.
(סעיף 3ג' להסכם, ת/1).
לטענת התובעים לא המציאו הנתבעים את אישור עירית פתח תקווה הנדרש לצורך שינוי הרישום,
ולגירסתם כאשר הם פנו בעצמם לעיריה וביקשו את האישור נודע להם כי אין אפשרות לקבלו נוכח חריגות בניה שביצעו הנתבעים עובר למכירה, אשר יצרו חוב של היטל השבחה.
משכך טוענים התובעים כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית וכי עפ"י החוזה עליהם לשלם בעבור כך פיצויים מוסכמים הקבועים בסעיפים 12(ב) ו – 12(ג) להסכם. (ת/1).
הנתבעים טוענים כי המציאו את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות לרבות אישורי עירייה.
לטענתם חריגות הבניה הן בבניין ולא בדירה ומשום כך על התובעים להפנות תביעתם לקבלן.
כמו כן טוענים הנתבעים, כי התובעים עצמם עברו על חוקי תכנון והבניה כאשר בנו סככה על גג ביתם, על כן חבים הם בהיטל ההשבחה בגין השבחת הדירה לאחר מכירתה, והמניעה יצאה מהתובעים, ולא מהם.
לכן, טוענים הנתבעים שהתובעים הם אשר חבים וחורגים; ובאם קיימת מניעה להוצאת אישור עיריה הרי שהעיכוב טמון במעשיהם ומחדלם.
מכאן התובענה.


ג. הפלוגתאות בין הצדדים
מכתבי הטענות והראיות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:

- האם הופר הסכם המכר?
- האם יש לאכוף את הסכם המכר?
- האם יש לפסוק לתובעים פיצויים מוסכמים?


ד. האם הופר הסכם המכר?

לטענת התובעים הנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם עפ"י ההסכם, למסור לתובעים את הדירה כשהיא נקייה מכל חוב או מחיובים שונים אחרים. משום כך לא התאפשרה העברת הזכויות בדירה על שמם.
ובאופן קונקרטי:
היעדר אישור העיריה לטאבו, מונע רישום הדירה על שמם.
סעיף 3(ג) להסכם הוא הרלבנטי לענייננו, וזו לשונו:


"תמורת ובכפוף לביצוע כל התחייבויותיו של הקונה בסעיף 4 לחוזה זה מתחייב המוכר:
(א) (א) . . .
(ב) (ב) . . .
(ג) (ג) להמציא לקונה את מלא המסמכים הנדרשים מטעם המוכר עד ליום 31/7/95 לשם רישום הבעלות בדירה ע"ש הקונה (אישור מס שבח בכפוף לזכות המוכר להשגה וערר אם ידרשו, אישור עירייה, אישור מס רכוש ויפוי כח ב"ח) לאחר שהבניין ירשם כבית משותף הדירה תיוחד בו ע"ש המוכר, כשעניין זה של רישום הבית כבית משותף ויחוד הדירה מצויים בטיפול עו"ד . . .ואינם תלויים במוכר."

לאור האמור לעיל, אין חולק שהנתבעים התחייבו להמציא לתובעים את אישור העיריה המדובר.
הנתבעים טוענים שהאישור הומצא.
למען הסדר הטוב, בטרם אדון במחלוקת העובדתית, נבהיר מהו הליך הרישום לעסקה במקרקעין.
תקנה 9 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל – 1969, מפרטת מהם המסמכים אותם יש להגיש לרשם לצורך רישום עסקה במקרקעין.
זו לשון התקנה:

"בקשה לרישום עסקה
(א) בקשה לרישום עסקה במקרקעין תהא ערוכה לפי טופס 4 שבתוספת ותהה חתומה בידי בעל המקרקעין או בעל הזכות שהיא נושא העסקה, ותוגש לרשם הממונה על הלשכה שבה רשומים המקרקעין.
(ב) לבקשה יצורפו -
(1) שטר העסקה מוכן לחתימה; שיומצא במקור והעתק ובמספר עותקים נוסף כמספר הצדדים לעסקה;
(2) נסח מרישום המקרקעין; רשם רשאי להתיר קבלת בקשה גם אם לא צורף נסח מרישום המקרקעין, אם ראה כי בנסיבות המקרה יהיה זה צודק ויעיל לעשות כן, ובתנאים שקבע;
(3) מסמכים המוכיחים כשירותם של החותמים על השטר, אם הוא עומד להיחתם שלא בידי צד לעסקה. מסמכים כאמור יודפסו או ייכתבו במכונת כתיבה; הרשם רשאי להתיר קבלת מסמכים אף אם לא הודפסו או נכתבו במכונת כתיבה, אם ראה כי בנסיבות המקרה יהא זה צודק ויעיל לעשות כן, ובתנאים שקבע.
(4) הוכחות כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין.
(5) הסכמתו של צד שלישי לביצוע העסקה במקום שדרושה הסכמתו לפי דין או לפי תנאי ששימש יסוד לרישום קודם או על פי נתונים בפנקסים; הסכמתו של צד שלישי תהיה בכתב ותאומת כדרך שמאמתים חתימת שטר עסקה".

במסגרת הדרישה להוכחת תשלומי מיסים יש צורך בהגשת מספר אישורים אחד מהם הוא אישור העירייה, נשוא תביעה זו.
נשאלת השאלה מה טיבו של האישור ?
על מעביר הזכות להמציא לרשם אישור על סילוק כל חובותיו לעיריה ביחס לנכס המועבר זאת בהתאם לקבוע בסעיף 324(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש), התשכ"ד – 1964:

"לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר -סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".

באופן עקרוני ראוי לעשות הפרדה בין האישור המתקבל מהעיריה עפ"י התקנות שלעיל ובין האישור המתקבל מן הועדה המקומית באשר לחריגות בניה והיטל ההשבחה הנובע מהן.
זאת עפ"י העיקרון, המנחה לפיו הועדה המקומית הנה אישיות משפטית נפרדת מן העירייה.
כפי שקבע הנשיא א' ברק:

"אין לראות בועדה המקומית כאורגן של העיריה. כאשר ועדה מקומית מפעילה את סמכויותיה השלטוניות היא אינה פועלת כאורגן של העיריה. היא פועלת בשמה היא עבור עצמה ולא בשם או עבור זולתה".
(ע"א 324/82 עירית בני ברק ו – 2 אח' נ' ברוך רוטברד ואח', פ"ד מה(4), 102).

בפועל, ניתן להבין מהטפסים והמסמכים שצורפו לתצהירו של מר אביעד בן משה (נ/3 נספח ב' לתצהיר שהנו "טופס לקבלת אישור לטאבו"), כי בטבלה שבעמוד השני יש צורך בחתימה על תשלום, היטלים. בכלל זה היטל השבחה.
בנספח ה לאותו תצהיר הוגשה תעודה על תשלום חובות והיטל השבחה לעיריה ובה כתוב כך:

"בתוקף הסמכות עפ"י הסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) שהואצלה לי ע"י ראש העיריה . . . ובהתאם לסעיף 10 (א) לתקנות התכנון והבניה (תעודה בדבר תשלום היטל), תשמ"א – 1981, הנני לאשר בזה כי כל החובות, כולל היטל השבחה, החלים והמגיעים לעירית פתח תקווה ו/או לוועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת בגין הנכס הרשום להלן, שולמו במלואם ... "

על גבי המסמך ישנה חותמת של עירית פתח תקווה.
מהאמור לעיל אנו למדים כי בפועל "אישור עיריה לטאבו" כולל בתוכו את אישור תשלום היטל ההשבחה.

נבחן כעת האם הומצא האישור כמתחייב עפ"י הסכם המכר.

הנתבעים טוענים כי נמסר לתובעים אישור עיריה כנגד תשלום התמורה, יחד עם מסירת החזקה ויחד עם שאר המסמכים עפ"י ההסכם.
זו טענת ההגנה העיקרית אותה העלו וניסו לבססה בדרכים שונות.
כתב על כך השופט י' קדמי בספרו:

"הכלל: המוציא מחברו – עליו הראיה.
הכלל הוא – כי נטל השכנוע מוטל על "המוציא מחברו". אשר על כן: התובע – נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו; ואילו הנתבע – נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של טענת הגנתו".
(י' קדמי, "על הראיות", (מהדורת תשס"ד – 2003 , חלק שלישי),עמ' 1508).

בענייננו יש לבדוק האם עמדה ההגנה בנטל השכנוע המוטל עליה;
נבחן את טענותיה:
טענה כללית לעניין המצאת האישור
הנתבעים טוענים כי המציאו את אישור העיריה אך בפועל לא הציגו אותו בפני
בית המשפט.
הסיבה לכך לטענתם היא כפולה, אחת, לא היה להם צורך בהעתק מהאישור לצורך ענייניהם ולכן לא שמרו אחד כזה.
והשנייה, שהעיריה כיום לא מוכנה להמציא את האישור מחדש עקב מחדלי הקבלן וכן בשל מחדלי התובעים ומעשיהם אשר בנו תוספת לגג ביתם בניגוד לחוק.
המחלוקת הנה, האם ניתן האישור בשנת 1995 (להלן: "האישור המקורי")?
הסיבות שהוצגו לעיל אינן מספקות לצורך מתן הסבר לאי הבאת העתק מהאישור המקורי. כנדרש עפ"י דיני הראיות.
הנתבעים בעצמם הסבירו כי אישור העיריה תקף למשך 90 ימים בלבד, אם כך מדוע לא מוכנה העיריה להמציא העתק של האישור המקורי שהרי אין לו כל נפקות או משמעות היום?!
עמדה זו מתחזקת מעדות מר שלומי קיסר:

"ש: ז"א אם היה כזה אישור אפשר היה למצוא אותו די בקלות ?
ת: אני משער שאפשר היה לבקש אותו. יש העתקים."
(עמ' 27 שורות 25-26).

אשר על כן אני סבורה כי הטענה הכללית לפיה הומצא האישור-, לא הוכחה.
לנתבעים לא ידוע על בניה ללא היתר
עיקר המחלוקת בין הצדדים הנה בנוגע לתשלום היטל השבחה.
באשר לחובות האחרים לעיריה כגון ארנונה, מים גז וכו' לא נשמעה כל טענה מטעם התובעים.
הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי אין קשר בין בניה ללא היתר לבין הוצאת אישור עיריה לצרכי רישום.
טענה זו אינה נכונה שכן הקשר בין השניים הוא היטל ההשבחה, באם חרגו הנתבעים ובנו בדירה נשוא העניין חלקים מחוץ להיתר הבניה הרי שקיימות בפני
העיריה שתי אפשרויות: האחת להרוס את שנבנה ללא היתר והשנייה, להכשיר הבניה, לגבות בעבורה היטל השבחה.
בתאריך העברת החזקה מסרו הנתבעים לתובעים אישורי מס שבח, מס רכוש, ייפוי כוח בלתי חוזר, אישור העברת חשבון חשמל, אישור תשלומי מים גז וארנונה.
היטל השבחה לא שולם. אם היה עליהם לשלם היטל השבחה, הרי שלא עמדו בחובתם ולא המציאו את כל האישורים הנדרשים, אם לא היה עליהם לשלם היטל זה, הרי שעמדו בהתחייבות האמורה.
לכן טענו הנתבעים כי בעת המכירה לא הייתה חריגה בבניה ומכאן שלא היה חוב היטל השבחה.
לטענת הנתבעים לא ידוע להם על בניה ללא היתר בדירה והראיה לכך היא קיומו של טופס 4.
ראוי לציין כי טופס 4 אינו מהווה תעודת גמר כי אם בקשה לקבלת תעודה שכזו.
טופס 4 פירושו טופס אכלוס.
טופס 5 הוא הטופס המאשר את גמר הבניה ומקבל את הבקשה כפי שהוצגה בטופס 4.
קיומה של תעודת גמר מעידה כי הבניה הושלמה ונעשתה על פי היתר.
ולכן גם טענה זו אינה משכנעת, שכן טופס 4 אינו מכשיר את הבנייה.
במכתב מאת עיריית פתח תקווה מיום 6.3.2000, (ת/3 ) צוין מפורשות כי :

"הקבלן שבנה במקום, לא קיבל עד היום תעודת גמר".

הנתבעים טענו אומנם כי הבניין חובר לחשמל ואף הציגו מסמך בעניין (נ/4) אך אין בכך ללמדנו שאושרו חריגות בניה. לעיתים נעשים חיבורים זמניים בטרם התקבלו האישורים הנדרשים, או לחילופין ניתן אישור עיריה לצורך חיבור לחשמל ותשתיות אך זה אינו מהווה תעודת גמר, המאשרת כדין את הבניה עצמה, במצב דברים זה היה על הנתבעים להציג בפני
בית המשפט את תעודת הגמר לשם ביסוס טענת ההגנה שלהם.
כמו כן מן הראוי שלפחות יציגו את טופס 4 שהם טוענים לקיומו.
סיכום ביניים:
הנתבעים לא הצליחו להוכיח כי המציאו את אישור העיריה כנדרש עפ"י ההסכם.
איני רואה צורך להתייחס לטענה לפיה בשנת 1998 נוצר חוב חדש להיטל השבחה ומשום כך לא ניתן כיום האישור, זאת משום שלענייננו רלבנטית נקודת הזמן אחת והיא 31.7.95 יום העברת החזקה בדירה, והיום בו אמור היה להינתן אישור העיריה נשוא תובענה זו.
ההגנה לא הוכיחה כי ביום זה ניתן האישור כנדרש.
אשר על כן אני קובעת עובדתית שלא הומצא אישור עיריה מאת הנתבעים ובכך הם הפרו את הסכם המכר.

ה. הסעדים בגין הפרת החוזה

התובעים עתרו לקבלת סעד המורה לנתבעים לפעול לשם הסדרת כל האישורים מעיריית פתח תקווה וכן עתרו לחייב את הנתבעים בתשלום סך של 75,000 ₪ שנקבע בהסכם כפיצוי מוסכם, ועל פי ההסדר שבחוזה.

סעד האכיפה
נבחן האם יש להורות לנתבעים להמציא את אישור העיריה ולשלם את היטל ההשבחה ?
אין חולק כי המצב התכנוני נכון להיום אינו מאפשר הוצאת אישור עירייה, שני הצדדים מסכימים כי ישנן חריגות בניה שהולידו חוב היטל השבחה. כל צד טוען כי החריגות בדירה "נולדו" במועד אחר, ובהתאם למועד טוענים כי הצד השני אחראי לתשלום החוב.
התובעים טוענים כי בדירה ישנן חריגות בניה אשר בגינן חייבים הנתבעים היטל השבחה ולכן יש לאכוף את החוזה כך שהחוב ישולם ויוצא אישור העירייה.
הנתבעים ניסו להוכיח כי בעת המכירה לא היו חריגות בניה, זאת לאור קיומו הנטען של טופס 4.
טענה זו כאמור לא הוכחה.
לכן נותר לבחון האם התובעים הצליחו להוכיח את טענתם כי חריגות הבניה היו בעת מכירת הדירה.
התובעים הציגו מכתב (ת/3) אשר בו נכתב כך:

"בבניין נבנתה דירה נוספת (שמינית), בלא היתר".

התובעים טוענים כי הדירה השמינית היא הדירה שנמכרה להם ע"י הנתבעים ומכאן כי כל כולה הנה חריגה שהייתה עובר לחתימת ההסכם.

כפי שעולה מעדות התובע:

"אני גר בקומה רביעית עם חדר על הגג. אני גר בדירה מספר 8 שהיא לא קיימת. היא בעצם הדירה שבחריגה".
(עמ' 8 שורות 6-7).

לעומתו העיד הנתבע כך:

"ש: איזו מבין היחידות הנ"ל היא היחידה שנמכרה לתובע, הדירה השביעית או השמינית ?
ת: הדירה השביעית.
(עמ' 19 שורות 10-11).

ובהמשך:

"דירה מס' 8 זו לא הדירה שלי. הוספה דירה אחרת בכיוון המזרחי של הבניין. יכול להיות שהמספרים שונים ברישום, אבל מבחינת העירייה, הדירה המזרחית הוספה ולא המערבית. הדירה המערבית הייתה והיה לה היתר".
(עמ' 16 שורות 1-3).

כאמור טוען התובע כי רכש את דירה מספר 8 ולה לא ניתן היתר.
התובע לא הביא כל מסמך התומך בטענה זו, ומשכך לא הצליח להוכיחה.

העיד עד התביעה מר שלומי קיסר כך:

"ש: ז"א אחרי שהיית כבר במקום ואחרי שעיינת בתוכניות, אתה מאשר לנו שבעצם דירתו של מר אמיתי כלולה בהיתרים הקיימים בתיק ?
ת: לפי מה שאני ראיתי בהיתר, זה נראה שהוא נמצא בדירה השביעית וזה מה שכתבתי ב – נ/4 וזה מה שראיתי כשהייתי במקום."
(עמ' 29 שורות 21-24).

לאור האמור לעיל סבורני כי לא הוכח שחריגות הבניה בדירה "נולדו", עובר לחתימת הסכם המכר.
השאלה המתבקשת היא אם לא היו חריגות בניה בדירה מדוע לא הומצא האישור ?
לטענת הנתבעים ייתכן שהיו חריגות בניה אך לא בדירתם ולא באחריותם, כלומר, הייתה בניה של הקבלן בניגוד להיתר.
טענה זו נתמכת במכתב שנכתב ע"י מר בריק דוד (ת/7) ובו הוא מפרט את כל החובות המונעים את הוצאת ההיתר, ביניהם:

"לפי דווח אגף הדרכים הקבלן סלל מדרכה ללא אישור וללא פיקוח בשיפוע הפוך לנדרש ולכן גם אם לא יקבל ת.ג. (תעודת גמר, הוספה של ד.פ) בפני
ו שתי אופציות . . ."

נותרה שאלה אחת עיקרית ומכרעת, האם לעובדה שהנתבעים אינם אחראים לחריגה בבניה יש נפקות לעניין הפרת הסכם המכר?
סבורני שלא.
הנתבעים התחייבו בחוזה המכר להמציא לתובעים את כל האישורים הנדרשים לצורך רישום זכויותיהם בדירה. סעיף 3(ג) לחוזה הנו סעיף הקובע הסדר ספציפי, ברור שאינו משתמע לשני פנים.
הנתבעים טוענים כי בחוזה נכתב מפורשות כי הזכויות בדירה נמכרות as is ולכן אין לתובעים להלין אלא על עצמם שלא בדקו את הדירה כפי שהצהירו לפי סעיף 6(ב) לחוזה.
זו לשון הסעיפים הרלבנטיים:

" והואיל: והמוכר הציע לקונה לרכוש ממנו את זכויותיו בדירה (as it is) היינו כמות שהן.
והואיל: והקונה הסכים להצעתו של המוכר לקנות את זכויותיו בדירה (as it is) היינו כמו שהן".

"6. ב. הקונה מצהיר בזה שהמוכר נתן לו את מלא האפשרות מזה כ – 2 שבועות לבדוק כל דבר ועניין בנוגע לדירה אצל כל גורם שהוא, בעצמו ו/או ע"י מי מטעמו, ולאחר מכן, הקונה מצהיר כי בנוסף ראה את הדירה בדק אותה היטב ומצאה מתאימה לשביעות רצונו המלאה והוא מוותר בזה על כל טענה של אי התאמה".

עיננו הרואות סעיפים אלו קובעים הסדר כללי בנוגע לרכישת הזכויות בדירה.
סעיפים אלו ניתנים לפירוש מרחיב ומצמצם.
המצמצם הוא כי ההתחייבות למכור את הזכויות כפי שהן נוגעת למבנה הפיסי של הדירה קרי מספר החדרים, איכות הבניה, התשתיות וכו', ולא לזכויות המשפטיות.
והמרחיב הוא שגם הזכויות המשפטיות בדירה נרכשו כפי שהן.
במקרה אחרון זה-, נגיע לתוצאה לא הגיונית, לפיה חתמו התובעים על הסכם מכר לקניית זכויות בדירה כשבפועל הם אינם יכולים לממש זכויות אלו. קשה להאמין ולקבל כי זה היה אומד דעת הצדדים בחתימה על ההסכם. מכאן שיש לבחור בפרשנות המצומצמת והתכליתית של ההסכם.
הנתבעים ידעו את התובעים באשר לעיכוב ברישום הבניין כבית משותף אך מעבר לעיכוב זה לא היו אמורות להיות בעיות בהעברת הזכויות על שמם, כך לפחות חשבו התובעים.

כלל משפטי ידוע הוא שהסדר ספציפי גובר על הסדר כללי.
קבע השופט מ' חשין:

"בפני
נו סעיף ספציפי בחוזה מסוים בין הצדדים, שקובע מנגנון שונה, ולכן גם אם קיים נוהג כלשהו, אם הוא סותר הוראה ספציפית בחוזה, גוברת עליו ההוראה הספציפית, שמגבשת את כוונת הצדדים האמיתית במועד חתימת החוזה, ואין לפנות לכוונתם המשוערת בזמן סיום החוזה".
(ע"א 7338/00 תנובה נ' המנוח ינון שרעבי ז"ל ויורשיו ואח', תק-על 2003(1), 1973)

החוזה מנוסח בצורה כזו שהנתבעים התחייבו מפורשות להמציא אישור עיריה בכלל זה אישור תשלום היטל השבחה. ומכאן שסעיף 3(ג) הספציפי, גובר על סעיפים כללים בחוזה.
טענת הנתבעים לפיה, אין משמעות לאישור כיוון שהבניין טרם נרשם כבית משותף, אינה רלבנטית שכן המצאת האישור בחוזה לא הותנתה ברישום הבניין כבית משותף.
עוד אוסיף כי איני סבורה שהסככה שנבנתה ע"י התובעים הייתה הגורם לאי מתן האישור וקיום חוב היטל ההשבחה, כפי שעולה מעדות התובע:

"ש: אתה הגשת בקשה להיתר בניה לפרגולה ?
ת: כן.
ש: זה נכון שבמקום לבנות פרגולה בנית סככה ?
ת: בניתי סככה.
ש: זה נכון שהסככה היא לא בהיתר ?
ת: זה בהיתר, אבל מי שבנה אותה עשה 70 ס"מ חריגה ולכן ביקשו שאפרק אותה ופירקתי אותה."
(עמ' 9 שורות 8-13).

יתר על כן, במכתב של מר דוד בריק (ת/7) אשר מפרט את כל החובות והחריגות לא הוזכר עניין הסככה.
לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי על הנתבעים לעמוד בהתחייבותם ולהמציא לתובעים את אישור העירייה, ולמטרה זו לבצע כל דרישה שהעירייה תדרוש מהם, ואשר הם מחוייבים בה עפ"י ההסכם שבינם לבין התובעים.

פיצויים מוסכמים
סעיף החוזה הדן בסעד זה הנו 12 וזו לשונו:

"(א) . . .
(ב) אם המוכר יסרב או ימנע מסיבה הנוגעת למחדליו שלו להמציא לקונה את אישור מס שבח, עירייה, מס רכוש וייפוי כוח ב"ח לצורך רישום הבעלות בדירה ע"ש הקונה כאמור בסעיף 3(ג) ו/או למסרה לחזקת הקונה כאמור בסעיף 3(א) . . . הוא ישלם לקונה סך של . . .
(ג) 1. כל אחת מן ההפרות שהפסקאות א' ו/או ב' דלעיל תיחשב כהפרה יסודית בחלוף 10 ימי הפיגור.
במקרה של הפרה יסודית כזאת יהיה זכאי הצד הנפגע לקבל מן המפר פיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך של 75,000 ₪. . ."

הנתבעים טוענים כי הימנעותם מהמצאת האישור אינה נובעת ממחדליהם ועל כן תנאי הסעיף אינו מתקיים, ואין לחייבם בפיצויים המוסכמים.
לאור קביעתי כי היה על הנתבעים להמציא את האישור עפ"י החוזה הרי שאי המצאתו מהווה הימנעות במובן של מחדל מצידם.
גם אם נאמר כי חריגות הבניה אינן מיוחסות לנכס שהיה בבעלות הנתבעים, אין זה מעלה ואין זה מוריד שכן היה עליהם לפנות לגורם האחראי לחריגות ולדרוש ממנו לסדר את עניינו כך שיוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם.
ההלכה הנהוגה לעניין פיצויים מוסכמים הנה, שבית המשפט ימעט להתערב בהחלטת הצדדים כפי שנקבעה בחוזה ויפעיל את הוראת הסעיף באופן דווקני.
הכלל הוא כי צד שנפגע מהפרת הסכם זכאי לאכיפתו, וגם לפיצויים בגין נזק שנגרם לו.
במידה וסכום הפיצוי ננקב בחוזה כפיצוי קבוע ומוערך מראש-, לא יצטרך להוכיח את נזקו אלא לטעונו, ובלבד שסכום הפיצוי אינו קנס. (אם הדבר נטען-, מה שאין זה המקרה).
בסיכומיהם טענו התובעים כי אי הכשרת חריגות הבניה ואי מתן אישור עירייה-, הם אלה שמזכים אותם בפיצויים.
טוען ב"כ הנתבעים, בין היתר, כי המדובר בסעיף פיצויים גורף וכן כי יש להפחית את הפיצוי הקבוע והמוערך מראש, באשר המדובר רק באי מתן אישור מהעיריה, השונה למשל מאי מסירת חזקה, ומכיון שבין כה וכה לא ידוע מתי יבוצע הרישום של הבית כבית משותף, שרק אז יש משמעות לאישור העירייה.
סעיף הפיצויים קובע בזו הלשון:

"12א. אם הקונה יפגר בתשלום סכום כלשהו למוכר – יהא עליו לשלמו למוכר כשהוא צמוד לדולר ארה"ב בצרוף ריבית דולרית בשעור 3% לחודש או חלקו, לתקופת הפיגור עפ"י חישוב יומי.
ב. אם המוכר יסרב או ימנע, מסיבה הנוגעת למחדליו שלו להמציא לקונה את אישורי מס שבח, עירייה, מס רכוש ויפויי כח ב"ח לצורך רשום הבעלות בדירה ע"ש הקונה כאמור בסעיף 3(ג) ו/או למסרה לחזקת הקונה כאמור בסעיף 3(א) – הכל בהתאם לתנאי חוזה זה, הוא ישלם לקונה סך של 100 ₪ לכל יום של פגור, כפיצוי קבוע ומוסכם מראש. סכום זה יהיה צמוד לשער יציג של דולר ארה"ב.
ג.(1) כל אחת מן ההפרות שהפסקאות א' ו/או ב' דלעיל תיחשב כהפרה יסודית בחלוף 10 ימי הפיגור. במקרה של הפרה יסודית כזאת יהיה זכאי הצד הנפגע לקבל מן המפר פיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך של 75,000 ₪. סכום זה יהיה צמוד לדולר ארה"ב. זאת בנוסף ומבלי לגרוע מזכותו עפ"י ובהתאם לדין לבטל את החוזה או לאכיפתו על הצד המפר.
(2) אם המוכר הוא המפר הרי לקונה הזכות לקזז את סכום הפיצוי המוסכם מתוך יתרת התמורה אם בחר באכיפת החוזה, ואילו אם הקונה בחר לבטל את החוזה הרי שבנוסף לסכום הפיצוי הנ"ל יהיה על המוכר להחזיר לקונה מיד כל סכום שקיבל ממנו על חשבון התמורה עד למועד הביטול, בצירוף ריבית בשעור 36% אחוזים לשנה, מיום קבלתו עד ליום החזרתו בפועל. ואילו אם הקונה הוא המפר יהיה המוכר זכאי במקרה ובחר באכיפת החוזה לסכום הפיצוי המוסכם בנוסף ליתרת התמורה שעל הקונה לשלם עפ"י החוזה ואילו המוכר יבחר לבטל את החוזה, אזי זכאי הוא לחלט את סכום הפיצויים הנ"ל מתוך הכספים שכבר קיבל מן הקונה ואת יתרת הכספים יחזיר מיד לקונה. כל הסכומים המוחזרים יהיו צמודים לשער יציג של דולר ארה"ב".

מסעיף זה ניתן ללמוד שהוא אינו גורף, אלא מציין בפרוטרוט באיזה מקרים יחול.
מכאן שהטענה בדבר היותו גורף-, נופלת.
לא הוברר ב"רחל בתך הקטנה" מדוע מתעכב רישום הבית המשותף, אבל בהחלט נובע מהראיות כי מתן האישור אכן מעיד על חובות שונים, שיש צורך להסדירם, חובות שהתובעים לא אמורים לשאת בהם, ואשר הם גורמים לדחיית רישום כדין של קניינם.
פיצוי בגין אי רישום בעלות במקרקעין תוך זמן סביר, אפילו אם זמן זה לא ננקב בחוזה-, הינו מאושיות קביעת פיצוי קבוע ומוערך מראש.
חוזה מכר שמועדו 1995, וכשהבנין לא נרשם, בין היתר, כתוצאה מהמתואר בפס"ד זה, חרג ממסגרת הזמן הסביר לרישום בית כבית משותף, ובמיוחד אם נתיחס לדברי הנתבעים בסיכומים, שמועד הרישום לא ידוע.
אשר על-כן אני מקבלת את התביעה גם בראש פרק זה וקובעת, כי על הנתבעים לשלם לתובעים את הסכום של 75,000 ₪ פיצוי קבוע ומוערך מראש כשהוא צמוד לשער היציג של דולר ארה"ב מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
הנתבעים ישאו גם בהוצאות המשפט-, אותן ישום הרשם.

במידה ומי מהצדדים יהיה מעונין בפסיקתא, זו תוגש בהסכמה בלבד ע"י הצד המעונין.

ניתן היום 15/2/05, בהיעדר.
המזכירות תמציא עותק פס"ד זה, בהמצאה כדין, לב"כ הצדדים.


ד"ר דרורה פלפל
, שופטת









א בית משפט מחוזי 1362/01 אמיתי אליעזר,אמיתי מרים נ' בן משה יוסף,בן משה בתיה (פורסם ב-ֽ 15/02/2005)