פסקי דין על הקדש בית חינוך יתומים הכללי של העדה הספרדית בירושלים | פסקי דין על איצ'ר אליהו | פסקי דין על בת.א | פסקי דין על איצ'ר יעקב ואח' |

4560-11/11 א     06/10/2015




א 4560-11/11 הקדש בית חינוך יתומים הכללי של העדה הספרדית בירושלים נ' איצ'ר אליהו, בת.א, איצ'ר יעקב ואח'








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 4560-11-11
ת"א 4812-11-11





בפני

כבוד השופטת
אנה שניידר


ה
תובע

הקדש בית חינוך יתומים הכללי של העדה הספרדית בירושלים

נגד


ה
נתבעים

1. איצ'ר אליהו

הנתבע בת.א
. 4560-11-11

2. איצ'ר יעקב
3. איצ'ר מזל

הנתבעים בת.א
. 4812-11-11




פסק דין




הרקע והשתלשלות ההליכים המשפטיים


1.
עניינן של שתי התביעות שלפנינו, שהדיון בהן אוחד, נכס ברחוב מיוחס 8 בירושלים (להלן – הנכס), אשר נמצא בבעלות התובע ואחרים.

2.
ביום 5.7.82 נחתם חוזה
שכירות בין חלק מהבעלים
, בית החולים משגב לדך, ( להלן – משגב לדך) לבין איצ'ר אליהו
(הנתבע בת.א
. 4560-11-11) (להלן – אליהו) לשכירת דירה בנכס, וביום 15.02.89 נחתם חוזה שכירות בין חלק מהבעלים ,
הקדש זקנים ירושלים
(להלן - מושב הזקנים) , לבין הנתבעים בת.א
. 4812-11-11 (להלן – יעקב) לשכירת דירה בנכס , אשר נמצאת מעל לדירת אליהו.


3.
בסעיף 3 לחוזה השכירות מיום 5.7.82 בין אליהו לבין משגב לדך (להלן – החוזה של אליהו) נקבע:

"... השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע בו תיקונים, שכלולים , ותוספות בלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר לכך בכתב. כל הפרה כנ"ל דייה להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר, וזאת בנוסף לכל סעד של תביעת פיצויים עבור כל מעשה כזה".


על פי סעיף 6 לחוזה של אליהו ,
התחייב אליהו לא לשנות את מבנה המושכר ולא להוסיף כל מבנה מבלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר.



על פי סעיף 10 לחוזה של אליהו, הפרה או אי קיום תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה או אי תשלום סכום כלשהו שבו חייב השוכר – גורמת לבטלות החוזה, והמשכיר רשאי לתבוע פינוי המושכר.


בסעיף 2 לחוזה של אליהו , התחייב אליהו לשלם את דמי השכירות וכן את יתר התשלומים
הרלבנטיים, ונקבע כי כל פיגור, עיכוב, סירוב , ומניעה
לשלם
דמי
שכירות
יהוו
הפרת החוזה , והמשכיר יהיה זכאי לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר.

4.
יצוין, כי בחוזה השכירות מיום 15.2.89 בין יעקב לבין מושב
הזקנים (להלן – החוזה של יעקב) אין סעיף דוגמת סעיף 3 לחוזה של אליהו.


מאידך, סעיף א' לחוזה של יעקב, שעניינו תשלום דמי שכירות, מקביל לסעיף 2 לחוזה של אליהו.

5.
הואיל ולטענת התובע לא שולמו דמי שכירות ובוצעו שינויים בדירות ללא קבלת הסכמת הבעלים מראש, דבר המהווה הפרה יסודית של החוזים ועילה לפינוי, ואף בוצע שינוי המבנה ובניית תוספות ללא רשות
מהבעלים – הוגשו התביעות שלפנינו.




התביעה בת.א
. 4560-11-11

6.
במסגרת תביעה זו,
שהוגשה ביום 2.11.11 , טוען התובע כי אליהו ביצע שינויים מהותיים וניכרים במושכר, פלש לחצר הנכס, ביצע עבודות בניה אשר הגדילו והרחיבו את הדירה, וכן לא שילם דמי שכירות במשך שנים רבות, כאשר הסכום הנתבע לתקופה של שבע השנים לפני מועד הגשת התביעה מסתכם בסך של 14,000 ₪.

7.
התובע מבקש לחייב את אליהו לפנות את הדירה, ולשלם את חוב דמי השכירות.


כמו כן, מבקש התובע להרשות לו לפצל את סעדיו ולתבוע בשלב מאוחר יותר את אליהו בשל דמי שכירות ראויים בגין השימוש בנכס,
שהורחב והוגדל שלא כדין.

8.
בכתב ההגנה טוען אליהו כי התובע שכח להדגיש את העובדה כי הבעלים של הדירה הינם שלושה הקדשות, והנאמנים הם מושב הזקנים וכן משגב לדך .


לטענתו, חוזה השכירות נחתם בינו לבין משגב לדך בלבד, ולא עם התובע, והוא נדרש לשלם דמי שכירות ישירות למושב הזקנים , וכך עשה, באמצעות הפקדה ישירה בבנק.

על כן טוען אליהו כי דמי השכירות שולמו כדי.

9.
לגבי הרחבת הדירה טוען אליהו כי הדבר נעשה לפני כ -
12 או
13 שנים, באישורו של מר עזרא גיל, מנהל הנכסים של ועד העדה הספרדית (להלן – עזרא גיל),
ושל אחיו, מר יעקב גיל, יו"ר משגב לדך.

10.
לטענת אליהו, אין קשר בין משגב לדך, מושב הזקנים והתובע, והגשת התביעה נובעת, ככל הנראה, מייחסים בלתי תקינים בין הגופים השונים הללו.

התביעה בת.א
. 4812-11-11

11.
במסגרת תביעה זו, שהוגשה אף היא ביום 2.11.11, טוען התובע כי יעקב ביצעו שינויים מהותיים במושכר, הגדילו והרחיבו אותו תוך פלישה לשטחים בנכס שלא הושכרו להם ולא שייכים להם, מבלי לקבל רשות מאת הבעלים.



כמו כן נטען, כי יעקב לא שילמו דמי שכירות בסכום של 11,500 ₪.


גם במסגרת תביעה זו מבקש התובע היתר לפיצול סעדים.

12.
בכתב ההגנה טוענים יעקב , כי נחתם חוזה שכירות בינם לבין מושב הזקנים, שולמו דמי מפתח, אולם הואיל ונקבע כי הדירה אינה ראויה למגורים – הגישו יעקב בקשה להחזר דמי המפתח.

לטענתם, הואיל והרב שמואל כהן ז"ל , שהיה מנהל מושב הזקנים,
(להלן
- הרב כהן) אישר להם לבצע שיפוץ, שארך ארבע שנים ועלה כ – 20,000 $ - הרי שלא היו אמורים לשלם דמי שכירות כלל, לפחות במשך
30 שנים, אולם בכל זאת שילמו דמי שכירות בסך 4,000 ₪, כמפורט בסעיף 11 לכתב ההגנה, המכסים , לטענתם , 16.5 שנים לפחות.

13.
ביום 18.12.14 נדחתה בקשת התובע להיפוך סדר הבאת הראיות.

14.
ביום 25.01.15 ערך בית המשפט ביקור בנכס, וביום 26.1.15 הוצא דו"ח ביקור במקום (להלן – הדו"ח).

בסעיף 9 לדו"ח נאמר, כי
בעת הביקור לא הוצבע בשטח באופן מפורש אלו חלקים בדירת יעקב הם בגדר "שינויים מהותיים, הגדלה, והרחבה של המושכר תוך פלישה לשטחים בנכס שלא הושכרו להם", כאמור בסעיף 5 לכתב התביעה בת.א
. 4812-11-11.

15.
מטעם התובע העידו מר רבין יעקב, מנהל התובעת, עו"ד יוסף תוסיה -כהן , אשר ייצג ומייצג את מושב הזקנים, וכן מר שמש חיים, אשר מטפל בענייני משגב לדך.

16.
מטעם הנתבעים העידו הנתבעים
אליהו ויעקב, וכן עזרא גיל, ומר משה מזרחי, קרוב רחוק של משפחת הנתבעים.

דיון והכרעה

17.
השאלות שעומדות בפני
נו בתיק זה הינן:

א.
האם רשאי היה התובע, כמי שאיננו חתום על חוזי השכירות עם אליהו ועם יעקב, להגיש את התביעות.
ב.
אם התשובה לשאלה (א) היא
חיובית – יהא עלינו לבחון האם קמה לתובע עילת פינוי בשל השינויים והתוספות שבוצעו בדירות על ידי אליהו ועל ידי יעקב.

ג.
האם שולמו דמי השכירות.

ד.
אם נגיע למסקנה כי קמה לתובע עילת פינוי – האם יש מקום למתן סעד מן הצדק.

מעמדו של התובע לגבי הגשת התביעות

18.
הואיל והתובע הינו אחד הבעלים של הנכס , ביחד עם מושב הזקנים ומשגב לדך – הרי שמתוקף זכותו זו קמה זכותו להגיש תביעה נגד
כל מי שמחזיק בנכס, גם אם יתר הבעלים לא מצאו לנכון, מסיבותיהם, להצטרף כתובעים.

19.
משהגעתי למסקנה כי לתובע זכות להגיש את התביעות שלפנינו – עלינו לבחון את השאלות האחרות שפורטו בפסקה 17
לעיל.

אשר לשינויים בנכס

20.
שינויים במושכר ללא הסכמת בעל הבית, ובמיוחד שינויים מסיביים הדורשים היתר בניה אשר נעשים ללא היתר כאמור, מהווים פגיעה במושכר, וזאת גם אם בסופו של דבר גרמו עבודות הבניה והשינויים להשבחתו של הנכס.


לדייר לא קיימת זכות קניינית לעשות במושכר כרצונו ללא הסכמת המשכיר.

שינויים אשר נעשים במושכר ללא הסכמת בעל הבית, במיוחד בהעדר היתר בניה, מהווים פגיעה חמורה בזכות הבעלות,
וזכותו של בעל הבית להתנגד לשינויים ולדרוש את פינויו של הדייר.

השינויים בדירת אליהו

21.
אין מחלוקת כי בוצעו שינויים בדירת אליהו.


הואיל וחוזה השכירות של אליהו
אשר נחתם, כאמור, עם משגב לדך כולל את סעיף 3 בעניין איסור ביצוע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר, והואיל
ואליהו מודה בביצוע השנויים במושכר – יש לבחון האם ניתן לכך היתר מאת משגב לדך.

22.
מתצהירו של מר חיים שמש, שטיפל בנכס מאז שנת 1996 מטעם משגב לדך, ומהנספחים שצורפו אליו עולה כי לא ניתן כל אישור מטעם משגב לדך לביצוע השינויים במושכר.


עדותו של זו
של מר שמש לא נסתרה בחקירתו הנגדית, ואף נתמכה בעדותו של עו"ד יוסף תוסיה - כהן, אשר אמר (פרוטוקול עמ' 9 שורות 7 – 8) כי לא הייתה הסכמה לתוספות הבנייה.

23.
הואיל וטענתו של אליהו בדבר הסכמה מטעמו של עזרא גיל ושל אחיו , מר יעקב גיל , לא נתמכה על ידי העדים מטעם התובע, ואף נסתרה על ידי מר שמש שטען, בסעיף 3 לתצהירו , כי לא הכיר כלל את עזרא גיל וכי לא ידוע לו על אישור כלשהו שניתן לאליהו – ראיתי להעדיף בעניין זה את עמדת התובע, לפיה לא ניתנה כל הסכמה מאת משגב לדך
לביצוע השינויים בנכס, על פני עמדתו של אליהו.

השינויים בדירת יעקב

24.
גם כאן אין מחלוקת כי בוצעו שינויים בנכס
וכי מדובר
בשינויי בניה משמעותיים , אשר שינו את מבנה הנכס והגדילו את שטחו, מבלי שניתן היתר בניה.


אמנם בחוזה של יעקב לא קיים סעיף דוגמת סעיף 3 לחוזה של אליהו – אולם,
אם בוצעו בפועל השינויים ללא הסכמת המשכיר, הרי שבכך עברו יעקב על הוראות סעף 131 (4) לחוק הגנת הדייר, ועל כן גם כאן עלינו לבחון האם ניתנה הסכמת המשכיר,
דהיינו מושב הזקנים, לביצוע השינויים.

25.
גם כאן לא שוכנעתי כי יעקב הוכיחו שניתנה הסכמת המשכיר, כפי שנטען על ידם.


עדותו של יעקב לגבי הסכמתו, כביכול, של הרב כהן לצירוף חדר שלישי לדירתו הינה עדות יחיד של צד מעוניין וללא כל סיוע, במיוחד כאשר הרב נפטר ולא יכול להעיד.



זאת ועוד, כאשר נשאל עו"ד יוסף תוסיה - כהן האם יתכן שהמנוח נתן הסכמה לשיפוץ ולבניית תוספות
- השיב:

"לפי מה ששמעתי באופן מפורש מהרב שמואל כהן לא היה ולא נברא. להפך, הרב ביקר איתי בנכס ולא יכולנו להיכנס... ואז הוא אמר לי שצריך להגיש תביעה משום שנעשתה שם בניה שלא בהיתר ולא בהסכמה ולא ברשות..."
(פרוטוקול עמ' 9 שורות 1- 4).


בנסיבות אלה, ראיתי גם כאן להעדיף את עמדת התובע לפיה לא ניתנה הסכמה לביצוע השינויים במושכר על פני עמדת יעקב.

אשר לתשלום דמי שכירות

26.
לאור הטענה של התובע כי לא שולמו דמי שכירות
- היה על אליהו ועל יעקב להוכיח כי דמי השכירות שולמו כחוק.


ההוכחות שהוצגו
על ידם מתייחסות לתשלומים לא סדירים ולא רצופים, ובמיוחד לא בשנים האחרונות , ולכן
לא הוכיחו הנתבעים את טענתם זו, והמסקנה היא כי החוזים בנוגע לדמי השכירות
למעשה הופרו.

27.
לא ראיתי לקבל את טענת יעקב כי לאור העובדה שבוצעו על ידם
שיפוצים יסודיים בדירה , אשר חלים על בעל הבית , לא היה עליהם לשלם דמי שכירות כלל.


חוק הגנת הדייר קובע במפורש מהם התיקונים שעל בעל הבית לעשות וכיצד על הדייר לפעול בהקשר זה, ואין החוק מתיר לדייר לקזז את דמי השכירות מתיקונים שביצע.


היה על יעקב לפנות לבעל הבית ולבקשו לבצע
את השיפוצים והתיקונים , ובהעדר הסכמה מצדו – היה עליהם לפנות לבית הדין לשכירות.

אם לא פעלו יעקב כך – אין להם להלין אלא על עצמם.


זאת ועוד, לא הובאה כל הוכחה לגבי גובה ההשקעה בדירת יעקב, וגם אם הייתה מובאת הוכחה כזו, בדמות חוות דעת מומחה -
אין הדבר יכול להוות נימוק לאי
תשלום דמי שכירות כחוק או לקיזוזים.

28.
לאור האמור, המסקנה
היא כי
הן אליהו והן יעקב הפרו את חוזי השכירות,

ולכן קמה לתובע עילת פינוי.

לגבי סעד מן הצדק

29.
בסעיף ט' לסיכומיו טוען התובע כי אם בית המשפט יהיה בדעה כי יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק – יש להתנות סעד זה בהריסת התוספות הבלתי חוקיות שנבנו על ידם ללא רשות
והחזרת המצב לקדמותו, וכן לחייבם
בתשלום פיצוי,
אשר ייקח בחשבון את הנאתם מהרכוש ואי תשלום דמי שכירות במשך תקופה של 15 שנים.


מאידך, בסעיף 21 לסיכומי התשובה מטעמו טוען התובע:

"יש לציין כי הנתבעים לא עתרו בכתב ההגנה ולא בסיכומים למתן סעד מן הצדק. להפך, הם מכפישים את התובע ומטילים עליו את האשם ועל כן אין ליתן להם סעד שלא התבקש ואין להתנות את הפינוי בפיצוי כספי".

30.
עיון בכתבי ההגנה מעלה כי, בניגוד לטענת התובע, נתבקש, אמנם באופן חלופי , סעד מן הצדק (ראה סעיף 14 לכתב ההגנה בת.א
. 4560-11-11 וסעיף 15 לכתב ההגנה בת.א
. 4812-11-11).


עם זאת, בסיכומיהם זנחו הנתבעים סעד זה , ולכן אין מקום לשקול להעניק להם סעד מן
הצדק.

31.
לאור כל האמור,
אני קובעת כי בנסיבות העניין יש מקום לפינוי הדירות, ואין ליתן סעד מן הצדק.

עם זאת, הואיל והתביעות הוגשו זמן רב לאחר כניסת הנתבעים לדירותיהם ומספר שנים לא מבוטל לאחר שלא שולמו דמי השכירות – ראיתי לדחות את בקשת התובע לחיוב הנתבעים להרוס את התוספות שנבנו על ידם וכן
לחייבם לשלם את חוב דמי השכירות.

בנסיבות אלה – אין
גם מקום לסעד
המבוקש של פיצול סעדים.



סוף דבר


32.
התביעות מתקבלות באופן חלקי .

הנתבעים
יפנו את דירותיהם , ויחזירו את החזקה בהן לתובע כשהן ריקות מכל אדם ומכל חפץ , לא יאוחר מיום 1.4.16.

33.
יתר הסעדים המבוקשים
על ידי התובע – נדחים.

34.
אשר להוצאות -
הואיל והתביעות התקבלו באופן חלקי בלבד,
אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח
העתק מפסק הדין לצדדים.


ניתן היום,
כ"ג תשרי תשע"ו, 06 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 4560-11/11 הקדש בית חינוך יתומים הכללי של העדה הספרדית בירושלים נ' איצ'ר אליהו, בת.א, איצ'ר יעקב ואח' (פורסם ב-ֽ 06/10/2015)