פסקי דין על אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ | פסקי דין על עו"ד אייל וקסלר | פסקי דין על יעקב חזן |

48720-09/13 א     08/10/2015




א 48720-09/13 אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ נ' עו"ד אייל וקסלר, יעקב חזן








בית משפט השלום בקריות



ת"א 48720-09-13 אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ
נ' וקסלר ואח'




בפני

כב' השופטת
עידית וינברגר


התובעת

אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ
ח.פ. 511310286
ע"י עו"ד אדיב מחול


נגד


הנתבעים

1.עו"ד אייל וקסלר
2.
יעקב חזן
ת.ז. 076383249
ע"י עו"ד איריס בורקום




פסק דין


1.
התובעת, חברה לביצוע עבודות בניין, התקשרה עם הנתבע 2 (להלן:"הנתבע") בהסכם קומבינציה, ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 165 בגוש 18172 אשר היו בבעלות הנתבע ורעייתו (להלן:"החלקה").
ההסכם האחרון בין הצדדים ביחס לעסקת הקומבינציה, נחתם בתאריך 19.6.00 והוא הרלוונטי לצורך הכרעה בתביעה זו (להלן:"ההסכם"). להסכם זה קדמו שני הסכמים שנחתמו בשנת 1997, בהם התמורה בעד זכויות הנתבע ורעייתו במקרקעין היתה גדולה יותר.
בהתאם להסכם התחייבה התובעת, כי תמורת זכויותיו וזכויות רעייתו במקרקעין, יקבלו שתי דירות בנות ארבעה חדרים ומשרד, בבניין שיבנה בחלקה.

2.
עם רישום הבית כבית משותף, נרשמה התובעת כבעלת הזכויות בחלקת משנה 21 ואילו הנתבע ורעייתו גיטה חזן, נרשמו כבעליה של הדירה הידועה כחלקת משנה 20 (להלן:"הדירה"). שתי דירות סמוכות, מצויות בקומה ד' בבניין, ומשמשות למשרדים.
הנתבע 1, שכר מהנתבע את הדירה לצורכי ניהול משרדו כעורך דין.

3.
בתביעה זו, עתרה התובעת לסילוק ידו של הנתבע 1 (להלן:"ווקסלר") ממרפסת הדירה, בטענה כי המרפסת הוצמדה לחלקת משנה 21, שבבעלותה, ומעולם לא הושכרה לנתבע, שכן אינה מצויה כלל בבעלות הנתבע.
התובעת מבססת את תביעתה על הרישום בפנקס הבתים המשותפים, ממנו עולה כי המרפסת נשוא התביעה הוצמדה לדירתה.
ווקסלר התגונן בטענה כי המרפסת הושכרה לו כחלק מהדירה, וכי עשה בה שימוש מיום כניסתו לדירה, בעוד שטענת התובעת ביחס למרפסת הועלתה רק כשנתיים לאחר מכן, תוך שיהוי ניכר.

4.
בהתאם לסמכותי, על פי תקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, הורתי על צירוף הנתבע כנתבע נוסף, משמצאתי כי הוא בעל דין דרוש והכרחי בתביעה זו. טענת ההגנה של הנתבע מבוססת על כך שצו רישום הבית המשותף, מכוחו הוצמדה המרפסת לדירת התובעת, ניתן על בסיס מסמכים שאינם משקפים את ההסכמות בינו לבין התובעת, וכי התובעת, באמצעות מנהלה פעלה לרישום הצו באופן בו נרשם, מתוך תרמית, או לכל הפחות פעלה בתרמית מאז נודע לה על הטעות ברישום.

5.
טיעוני התובעת פשוטים וקצרים.
לטענתה,
סעיף 125 לחוק המקרקעין
קובע כי:

"(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו,


אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969".

מאחר שעל פי צו רישום הבית המשותף, שנחתם בתאריך 15.12.2004, צמודה המרפסת לדירת התובעת, חותרת טענת ההגנה תחת הרישום בפנקסי המקרקעין, ולפיכך על הנתבע הנטל להוכיח את טענותיו, הסותרות את הרישום.
ביחס לנתבע 1, טוענת התובעת, כי כלל לא הוכיח שהסכם השכירות שנערך בינו לבין הנתבע כולל את המרפסת, ולפיכך אין לו כל טענת הגנה מפני התביעה.

6.
לטענת הנתבע, תשריט הבית המשותף והתקנון המוסכם נחתמו על ידיו, גם בשמה של אשתו בעלת הזכויות בחלקה, למרות שלא היה מוסמך לחתום בשמה. בנוסף, כאשר חתם על תשריט הבית המשותף ועל התקנון המוסכם, לא שם לבו לכך שהתובעת ערכה את מסמכי הבית המשותף באופן שהמרפסת נרשמה כהצמדה לדירתה, חלקת משנה 21, בעוד שהיתה צריכה להירשם כהצמדה לדירתו.
במהלך בירור התביעה, הגיש הנתבע תביעה לבית המשפט המחוזי, בה עתר לקבלת

פסק דין
הצהרתי שיורה על תיקון צו הבית המשותף, בהתאם.
לטענת התובעת, אין לעכב את ההכרעה בתביעה זו עד להכרעה בתביעה שהגיש הנתבע, ובהתאם למצב הזכויות כיום, אין לנתבעים הגנה מפני התביעה.

דיון והכרעה
7.
בטרם אדון בטענות הצדדים, אסלק מהדרך את שאלת הסמכות העניינית.
מתן

סעד הצהרתי בדבר קיומה של זכות קניין, אינו נתון לסמכותו של בית-משפט השלום, אלא לסמכותו של בית המשפט המחוזי. עם זאת, הסעד שהתובעת עתרה לקבלו, סעד של פינוי, מצוי בסמכותו של בית משפט זה מכוח
סעיף 51(א)(3) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.
בנסיבות אלו, ההכרעה בשאלת זכויות הבעלות במרפסת דרושה לשם הכרעה בשאלה, אם התובעת זכאית לסעד אותו ביקשה, שעניינו שימוש במקרקעין.
מדובר בהכרעה בשאלה אשר התעוררה דרך אגב, הדרושה לשם בירור התובענה, ובהתאם לסעיף 76 בחוק בתי המשפט,
מוסמך גם בית-משפט השלום להידרש לה.
ראו לעניין זה, פסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר ב
רע"א 2598/91 דיאנה וולפסון נ' עופר וולפסון, פ"ד מה
(5) 816 (1991) שם נפסק כי בית-משפט השלום רשאי אף להכריע בשאלת הבעלות במקרקעין, אם הדבר התעורר אגב בירור העניין שבסמכותו, ודרוש לשם כך.
עם זאת, אין בכוחה של אותה הכרעה אגבית לשמש מעשה בית דין לגבי בית משפט או בית דין לו נתונה הסמכות הייחודית.
כאשר עניין שהוכרע בגררא מתעורר שוב בהתדיינות אחרת בין בעלי הדין, לפני בית משפט שלו נתונה הסמכות הייחודית לדון בעניין, לא יהיה בכוחה של אותה הכרעה שניתנה בגררא, לכבול את ידיו של בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות המקורית (ראו
סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984
) וכפי שמציינת זלצמן בספרה:
"כאשר השאלה, נושא ההכרעה, עולה בהתדיינות אחרת בין בעלי-הדין, לפני בית משפט או בית-דין שהינו בעל הסמכות הייחודית על-פי חוק לדון בה במישרין, אין בכוחה של הכרעת-אגב, שנעשתה על-ידי בית-משפט שלא היה מוסמך לתיתה אלמלא ההוראה המפורשת של סעיף 76, לכבול את ידיו של בית-המשפט או בית-הדין בעל הסמכות המקורית". (זלצמן לעיל, בעמ' 232).

ראו גם:
ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה
(2) 749, 755 (1991); וראו גם זלצמן לעיל, בעמ' 233.

8.
סעיף 125 לחוק מורה כי הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותמת לתוכנו.
מטרת הסעיף הינה להקנות תוקף מחייב לזכויות שנרשמו בפנקס הזכויות, מכח פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט – 1969, ובכך להקנות מעין חסינות לזכות הבעלות הרשומה במקרקעין שעברו הליכי הסדר. הדבר נלמד בבירור מהסיפא לסעיף.
במקרה הנדון, אין הנתבעים מעלים טענה כנגד הליך רישום הזכויות במסגרת הסדר הזכויות במקרקעין. טענתם הינה, למעשה, טענה בדבר טעות שנפלה בצו רישום הבית המשותף, בשל הטעיה מצד התובעת.
לטענתם, התובעת, כמי שהיתה אמונה על הכנת מסמכי רישום הבית המשותף, הטעתה אותם ובתרמית גרמה לרישום המרפסת כהצמדה לדירתה שלה, אף שלמעשה היתה צריכה להירשם, בהתאם להסכמות בין הנתבע לתובעת, כהצמדה לדירת הנתבע.
הנתבעים אינם חולקים על זכות הבעלות בחלקות המשנה, כפי שהן רשומות בפנקס הבתים המשותפים, אלא על רישום ההצמדה.

9.
טענה מעין זו, שמשמעה תיקון צו הבית המשותף באופן שהצמדת המרפסת תעבור מחלקה 21 לחלקה 20,
מצויה, למעשה, בסמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין, הרשאי להורות על תיקון צו הבית המשותף, בהתאם לסעיף 145 לחוק.
עם זאת, במקרה הנדון, מאחר שהתובעת היתה צפויה להתנגד לבקשת תיקון כאמור, ממילא היה הסכסוך מגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי, אף אם היתה מוגשת בקשה למפקחת על רישום מקרקעין להורות על תיקון הטעות.

10.
אין חולק, כי לאור העובדה שהמרפסת רשומה כהצמדה של דירת התובעת, חל על הנתבע הנטל להוכיח את טענת הגנתו, לפיה הרישום אינו משקף את אשר הוסכם בין הצדדים.

11.
עם תום שמיעת הראיות, אני קובעת כי הנתבעים הרימו את הנטל המוטל עליהם, והוכיחו את טענות ההגנה, ולפיכך דין התביעה להידחות.
הוכח כי יוסי טל, בעליה ומנהלה של התובעת, הטעה את הנתבע בעת הכנת מסמכי הבית המשותף, שכן היה ברור ומוסכם על הצדדים, כי לכל אחד מהמשרדים, הן הדרומי שהוקצה לתובעת והן הצפוני שהוקצה לנתבע, צמודה מרפסת, כשבכל משרד דלת יציאה אל המרפסת הצמודה אליו.

12.
הנתבע הצהיר כי מאז נמסרה לידיו החזקה בדירה, אף שטרם הסתיימה בנייתה, בשל מחדלי התובעת וקשיים כלכליים אליהם נקלעה, עשו שוכריה של הדירה, שניהלו בה משרד, שימוש עקבי ורציף במרפסת. המשרד הושכר לחברת בניה בשם מ.י.גור לתקופה של כ- 10 שנים, במהלכן עשתה החברה שימוש במרפסת כל העת, ללא הפרעה מצד התובעת או מצד יוסי טל מנהלה.

13.
עדויותיהם של עדי ההגנה, נפתלי פרץ ויצחק גרוס, מחזקים את טענת הנתבע בנדון.
יצחק גרוס, בעליה של חברת מ.י.גור בע"מ, אשר שכרה את המשרד מהנתבע החל מסוף שנת 2000 ולמשך כעשר שנים, העיד כי המרפסת היתה מאז ומתמיד בשימוש החברה, וכי היתה יציאה אל המרפסת מתוך המשרד. גרוס העיד, כי העובדה שהמרפסת הינה חלק בלתי נפרד מהמשרד היתה ידועה וברורה לכל, גם ליוסי טל מנהל התובעת ובעלת המשרד הצמוד. עוד הצהיר גרוס, כי במשך כל התקופה בה שכרה חברתו את המשרד, משך עשר שנים לערך, מעולם לא הועלתה טענה כלשהי ביחס לזכויות הבעלות או זכויות השימוש במרפסת, ולא היה ספק כי נתונה לחברתו הזכות להשתמש במרפסת כמי ששוכרת את המשרד מהנתבע.
נפתלי פרץ, העיד כי ביצע עבור חברת מ.י.גור את החלוקה הפנימית בתור המשרד. פרץ העיד כי לכל אחד מהמשרדים היתה יציאה אל המרפסת, וכי ביצע עבור החברה את הקיר המפריד בין המרפסות, לאחר שקיבל את הסכמתו של יוסי טל לתוכניות הבניה. המחיצה המפרידה בין שתי המרפסות נעשתה, לדבריו, בשיתוף עם יוסי טל, על מנת למנוע מעבר של לקוחות ממשרד אחד לשני דרך המרפסות. פרץ הצהיר כי יוסי טל היה נוכח במהלך כל התקופה בה בוצעו עבודות הבניה, כולל הקמת המחיצה בין המרפסות.

14.
עדויותיהם של הנתבע ושל העדים מטעמו לא נסתרו, והן מהימנות בעיני.
מהעדויות וממכלול הראיות, עולה בבירור, כי המרפסת נשוא המחלוקת היתה מאז סיום בניית הבניין חלק בלתי נפרד מהדירה, ושוכרי המשרד, החל משנת 2000 עשו בה שימוש באופן רציף משך כל השנים. מעולם לא נשמעה מפי יוסי טל כל טענה הסותרת את זכות השימוש של שוכרי המשרד במרפסת. עובדה זו מחזקת את טענת הנתבע לפיה, על פי ההסכם ביניהם, היתה המרפסת חלק מהדירה, והיתה צריכה להירשם כהצמדה לחלקת משנה 20.

15.
ביחס לאופן בו נחתמו מסמכי הבית המשותף, ובכלל זה תשריט הבית המשותף הכולל את ההצמדות והתקנון המוסכם, הצהיר הנתבע, כי אלה הוכנו על ידי עו"ד דויטש בהתאם להנחיותיו של יוסי טל, וכי זומן למשרד התובעת על מנת לחתום עליהם. כאשר חתם על המסמכים, לא בדק את התשריט, ואת ההצמדות, ואף לא זיהה את חלקות המשנה של הדירות שבבעלותו, משום שסמך על התובעת ועל עורך הדין.

16.
עוד הצהיר הנתבע, כי אשתו, גיטה חזן, בעלת מחצית הזכויות בחלקה, כלל לא חתמה על מסמכי רישום הבית המשותף, ופרטי חלקות המשנה שנרשמו על שמם כלל לא הובאו לידיעתה.
הנתבע העיד כי לא היה מוסמך לחתום בשם אשתו, כלומר לא היה מיופה כוחה (ראו גם סעיף 46 לסיכומיו). גיטה חזן, אשתו של הנתבע היתה בעלת מחצית הזכויות בחלקה, ובמסגרת רישום הבית המשותף נרשמה כבעלת הזכויות בשלוש חלקות משנה. משהוכח כי המסמכים לא נחתמו על ידיה כלל, נפל פגם מהותי בהליך רישום הבית המשותף, ודי בכך על מנת לקבוע כי במקרה הנדון, צו הבית המשותף נרשם על סמך מסמכים מטעים, ולפיכך אינו מהווה ראיה חותכת לאמיתות תוכנו.

17.
הנתבע העיד, כי רק בחודש יוני 2013, בעקבות מכתב ב"כ התובעת, ניגש לבדוק את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ואז גילה לתדהמתו, כי המרפסת של המשרד שבבעלותו נרשמה כהצמדה לדירת התובעת, חלקת משנה 21.
הנתבע הצהיר, כי מיד עם היוודע לו הרישום השגוי, פנה אל עו"ד דויטש ודרש לדעת כיצד זה נרשמה המרפסת כהצמדה למשרד התובעת, בעוד שלכל אחד מהמשרדים מרפסת משלו עם יציאה נפרדת מתוך המשרד. עו"ד דויטש השיב כי מדובר בטעות.
מכתבו של עו"ד דויטש אל ב"כ התובעת, מיום 20.6.13 (נספח ו' לתצהיר הנתבע) מלמד אף הוא, כי עו"ד דויטש, כמי שעסק בהכנת ההסכמים בין הצדדים ורישום הבית המשותף, טען כלפי התובעת כי על פי ההסכם בין הצדדים המרפסת הינה חלק מדירת הנתבע.

18.
מטעם התובעת העיד מנהלה ובעל מניותיה, יוסי טל.
טל אישר כי נערכו בינו כמנהל התובעת, לבין הנתבע, מספר הסכמים, וטען כי אינו זוכר את הסיבה לשינוי ההסכמים משנת 1997. עם זאת, מעיון בהסכמים ניתן ללמוד כי טענת הנתבע לפיה ההסכמים המאוחרים נועדו להקטין את התמורה שקיבל בעסקת הקומבינציה נכונה. הטענה אינה רלוונטית לשם הכרעה בתביעה, אך היא מלמדת על אופיו של טל, ועל האופן בו התייחס אל הנתבע לאורך כל הקשר החוזי ביניהם. טל אישר כי לאף אחד מההסכמים שערך עם הנתבע לא צורפו תשריטים או תוכניות עבודה, גם לא בשנת 2000, אז כבר היו תשריטים ותוכניות עבודה. עובדה זו צריכה לפעול לחובת התובעת.
בעדותו, העיד טל כי עורך הדין מטעם התובעת ערך את מסמכי הבית המשותף, וכי עורך הדין הוא ש"נתן את הנתונים" (בעמ' 19 ש' 28). בכך ניסה טל להרחיק עצמו מהמעורבות בהכנת מסמכי רישום הבית המשותף. עם זאת, אישר כי הוא עצמו "עבר על הנתונים" לפני שחתם (בעמ' 19 ש' 32).
בהמשך העיד טל, כי הוא עצמו הורה להצמיד את המרפסת לדירה של התובעת, חלקה 21, וכאשר נשאל מדוע לא סבר כי לדירת הנתבע צריכה להיות מוצמדת מרפסת השיב: "כי לא סגרנו שהוא יקבל מרפסת" ואף המשיך ואמר כי מראש הודיע לנתבע שלא יקבל מרפסת (בעמ' 21 ש' 6-8).

19.
איני מקבלת את עדותו של טל, אותה מצאתי בלתי מהימנה לחלוטין, ושקרית בחלקה.
על פי מבנה הקומה, מדובר בשתי דירות, אשר לכל אחת מהן פתח יציאה אל מרפסת משלה.

טל העיד כי הנתבע אמור היה לבחור באחת משתי הדירות, המשמשות כמשרדים. כלומר, על פי מראה הדירות, ברור כי לכל אחת צמודה מרפסת. מצב לפיו מרפסת אחת ארוכה מוצמדת לאחת הדירות בלבד, גם בחלק שלה שהוא המשך טבעי של הדירה הסמוכה לה, הינו מצב בלתי מתקבל על הדעת ואינו מקובל. אם זו היתה כוונתו של טל, היה עליו לציין זאת במפורש בהסכם שערך עם הנתבע. הטענה לפיה "אמר לנתבע" שלא יקבל מרפסת, אינה ראויה להישמע.
טל הינו מנהלה של חברת בניה, בעל נסיון בתחום, ואם אכן היה מוסכם בינו לבין הנתבע כי לדירת הנתבע לא תוצמד מרפסת, למרות שעל פי מבנה הדירות עצמן, ועל פי הסקיצה היחידה שהוחלפה בין הצדדים (נספח ג' לתצהיר הנתבע), ברור כי לכל אחת מהדירות תוצמד מרפסת, היה עליו לכתוב זאת במפורש בהסכם.
אני קובעת כי עדותו של טל בלתי מהימנה לחלוטין, וכי טל פעל לרישום המרפסת כהצמדה לדירת התובעת מתוך כוונה לרמות את הנתבע ולגזול ממנו את המרפסת שהיתה צריכה להיות מוצמדת לדירתו.

20.
העובדה שבהסכם השכירות שנחתם בין הנתבע לווקסלר לא נזכרת המרפסת מפורשות, אין בה מאום, והיא אינה מקנה לתובעת זכות לתבוע את פינויו של ווקסלר מהדירה, שעה שהנתבע מאשר כי הדירה הושכרה לווקסלר עם המרפסת. למעשה, לתובעת אין כל יריבות עם ווקסלר. היריבות עמו עשויה לנבוע רק מהעובדה שעל פי צו רישום הבית המשותף, נרשמה המרפסת כהצמדה לדירת התובעת, אולם מאחר שהוכח כי רישום זה הינו שגוי והושג במרמה מצד יוסי טל, מנהל התובעת, וכי על פי המצב בפועל אין כל זיקה בין המרפסת לבין דירת התובעת, ממנה אין כלל גישה אל המרפסת (אלא באמצעות טיפוס על המחיצה), ברור כי אין לתובעת כל עילת תביעה נגד מי מהנתבעים.

21.
עדותו של ווקלסר היתה אף מהימנה בעיני. הוכח כי ווקלסר שכר את המרפסת מהנתבע, וכי עשה בה שימוש מרגע כניסתו אל הדירה, ללא כל התנגדות מצד התובעת ומנהלה, אשר העלו את הטענה חסרת השחר בדבר בעלות התובעת במרפסת רק בסמוך להגשת התביעה.

22.
הנתבע העיד כי טל החל לרדוף את ווקלסר, השוכר מטעמו, רק לאחר שמשא ומתן שניהל עמו לרכישת משרדה הסמוך של התובעת, חלקת משנה 20, לא צלח, משום שלא הסכים לדרישת טל לציין בהסכם מחיר נמוך מזה שהוסכם בפועל. רק מאז התפוצץ המו"מ העלה טל טענה ביחס למרפסת, טענה שלא נשמעה מפיו מעולם קודם לכן.
עדותו זו של הנתבע מהימנה בעיני, והיא אף מתיישבת עם עדותו של ווקסלר בנדון.

23.
הוכח כי טל או הנתבעת מעולם לא עשו שימוש במרפסת הדירה, וכי מאז נמסרה הדירה לנתבע ולרעייתו בשנת 2000 עושים שוכרי הדירה שימוש במרפסת באופן קבוע ורציף, ללא כל התנגדות מצד התובעת או טל מנהלה.

24.
עדותו של הנתבע מהימנה בעיני לחלוטין. התרשמתי כי העיד בכנות וביושר, וכי יוסי טל מנהל התובעת פעל מתוך תרמית, על מנת לפגוע בנתבע ולנשל אותו מזכויותיו. התביעה הוגשה על ידי התובעת בחוסר תום לב מוחלט.


25.
לאור האמור, התביעה נדחית.
התובעת תשלם לנתבע 1 שכר טרחת עורך דין בסך 12,000 ₪.
לנתבע 2
תשלם התובעת שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 14,040 ₪ (ההבדל נעוץ בהוראת תקנה 512(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984).

הסכום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמד וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.



ניתן היום,
כ"ה תשרי תשע"ו, 08 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 48720-09/13 אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ נ' עו"ד אייל וקסלר, יעקב חזן (פורסם ב-ֽ 08/10/2015)