פסקי דין על בני וקנין ושלמה כהן | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון | פסקי דין על הכשרה חברה לביטוח |

6109/15 ערר     21/10/2015




ערר 6109/15 בני וקנין ושלמה כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון, הכשרה חברה לביטוח בע"מ




מדינת ישראל עררים מס': 6109/15
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
מחוז דרום
בפני
: יו"ר הועדה- עו"ד אליעד וינשל

חברי הועדה- אדר' רפאל דנקנר, אדריכל רשום בהתאם לסעיף 12א' (3)
מר אדיר אבו סיאם, נציג ציבור
הגברת אריאלה חדד, נציגת מתכננת המחוז
מר צבי חזן, נציג ציבור

העוררים: בני וקנין ושלמה כהן
- נגד -

המשיבות: 1. הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון

ע"י ב"כ עו"ד שחר בן עמי ועו"ד עודד בקרמן

2. הכשרה חברה לביטוח בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד כרמית רבי


החלטה

1. ביום 20.1.15 אישרה המשיבה 1 הוצאת היתר בנייה ותיקון תכנית בינוי, כחלק מהבקשה להיתר בנייה במקרקעין, והכל באופן המאפשר את בניית קניון במתחם המרינה באשקלון (במסגרת זו אושרה הקמת שני מבנים מסחריים בשתי קומות, הכוללות חנויות, בתי קולנוע ועוד).
2. עם זאת, הבינוי שאושר הוא רק למחצית זכויות הבנייה המותרות. הטעם לכך הוא קושי בפתרונות חניה הנדרשים והקושי בבניית מגרש חניה במגרש הצמוד (מס' 16 בתכנית), אשר בנייתו מהווה חלק מפתרון החניה בהתאם להוראות התכנית. בתקופת הביניים, עד למציאת פתרונות חניה קבועים, הועדה המקומית אישרה בינוי בהיקף מוגבל של כמחצית מזכויות הבנייה המוקנות לקניון וכן ביצוע חניה זמנית במגרש מספר 24 המצוי כ-300 מטר מהמתחם.
3. ביום 28.5.15 ניתנה החלטתנו בערר 6106/15 על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון
(להלן: המשיבה), לאשר היתר בנייה להקמת מבנים מסחריים (קניון) במגרש 17 במתחם המרינה באשקלון). לבקשת הצדדים לא נדרשנו בהחלטה בערר לטענות העוררים כי החלטה המשיבה לגבי פתרון החניה סוטה מהוראות התכנית החלה וכי על פתרון החניה לכלול שימוש במגרש סמוך (מגרש 16).
ביום 24.6.15 נדרשנו, בהחלטה משלימה, לטענת העוררים שלפיה פתרון החניה סוטה מהוראות התכנית החלה (להלן: ההחלטה בערר הקודם). בהחלטה זו התקבלה הטענה תוך קביעות אלה:
"פתרון החניה שאושר במסגרת היתר הבניה סוטה מהוראות התכנית ומכאן כי מדובר בהיתר הסוטה מהוראות התכנית ולא ניתן היה לאשרו ללא פרסום בקשה להקלה.
בהקשר זה נדגיש כי אין אנו נוקטים עמדה בשלב זה בשאלה האם מדובר בהקלה מוצדקת. על המשיבה 1, כאשר תידרש לנושא, יהיה לבחון בקפידה האם לא ניתן, כפי שנטען על-ידי המשיבה 2, לפתור בטווח הנראה לעין את הקשיים המשפטיים בין הצדדים העסקיים השונים המחזיקים ושהחזיקו במגרשים 16 ו-17 ולהביא להקמת חניון במגרש 16 כפי שביקשה התכנית. רק ככל שימצא, לאחר שמיעת הצדדים השונים, כי הדבר לא יצלח בשנים הקרובות, תוכל המשיבה 1 להידרש לאיזון הנדרש בין זכותה של המשיבה 2 לקדם את ניצול זכויותיה במגרש 17 בהקדם ובין יתר האינטרסים הכרוכים בענין, והכל לאחר פרסום הקלה ודיון בהתנגדויות.
נוסיף, כי ככל שיסתבר שלא ניתן לעשות שימוש במגרש 16 בשנים הקרובים, הרי נכון יהיה לשקול את הפתרון שהוצע על-ידי המשיבה 2 בהודעה בכתב לאחר הדיון בפני
נו ואשר יש בו שינוי לעומת הפתרון שעמד בבסיס היתר הבניה נשוא ערר זה. אף שעל פני הדברים מדובר בפתרון נכון ומאוזן יותר משזה שאושר בהחלטה נשוא הערר, הרי שעל המשיבה 1 יהיה לשקול פתרון זה בהליך בפני
ה ואין זה נכון שנדון בו בשלב זה (ובפרט לאור קביעתנו כי נדרש פרסום הפתרון המוצע לידיעת הציבור ובמטרה לאפשר הגשת התנגדויות)."
4. יש להדגיש כי בהיתר נשוא ההחלטה בערר הקודם התבקשו מקצת מקומות החניה במגרש המשיבה 2 (מגרש 17) ומרביתם במגרשים הציבוריים: מגרש מספר 28 ומגרש מספר 24. מגרש 28 צמוד לקניון ואילו מגרש 24 מרוחק משם מרחק של מאות מטרים.
5. במסגרת ההחלטה בערר הקודם ולאחר שבחנו את הוראות התכנית לא מצאנו מניעה משימוש במגרשים הציבוריים וזאת נוכח הוראותיה הברורות של תכנית 11/107/03/4 (להלן: התכנית) המאפשרות זאת. קביעתנו שלפיה ההיתר ניתן בניגוד להוראות התכנית התבססה, אפוא, על סדר השימוש במגרשים כפי שנקבע בתכנית ולא בנוגע לעצם השימוש. למותר יהיה לחזור על הרקע להחלטה ועל נימוקנו ונפנה בהקשרים אלה להחלטות בערר הקודם.
6. בהתאם להחלטות אלה פעלה המשיבה 2 להגשת בקשה לשינוי ההיתר הקודם ולבקשת הקלה. הבקשה המתוקנת פורסמה ולאחר שלא התקבלו התנגדויות אישרה המשיבה 1 את ההקלה. העוררים, חברי הועדה המקומית, טוענים נגד החלטה זו.
7. נקדים ונציין, כי במסגרת בקשת ההקלה לא ביקשה המשיבה 2 אישור לבקשה כפי שהוגשה בעבר, אלא הגישה בקשה מתוקנת במסגרתה ביקשה להעביר את המקומות שהתבקשו במגרש המרוחק (מגרש 24) לתוך מגרש המשיבה 2. פתרון זה מייתר את הבקשה להקלה לשם שימוש במגרש 24. לשם כך ביקשה כאמור המשיבה 2 לעשות שימוש בחלק משמעותי ממגרש 17 לצרכי חניה וכן בוצעו שינויים שימושים לשימושים נחותים על מנת לצמצם את מקומות החניה הנדרשים.
לתפיסתנו לא יכול להיות חולק כי מדובר בפתרון טוב יותר המתבקש מהוראות התכנית ומהגיונם של דברים (ניצול מקסימלי של מספר החניות בתוך מגרש העוררת).
בנוסף, בבקשה המתוקנת לא מתבקש עוד שימוש לצרכי חניה במגרש חניה המרוחק מהקניון מאות מטרים. לכך חשיבות נוכח הערתנו בהחלטה בערר הקודם כי "הקביעה שלפיה יש לפרש את הוראות התכנית כמחייבות הקמת חניון עבור באי הקניון במגרש 16, מתיישבת היטב גם עם עקרונות תכנון ראויים, שהרי הסתמכות קניון גדול על מגרש חניה ציבורי הממוקם מספר מאות מטרים ממנו אינה נכונה ואינה ראויה."
8. טענתם העיקרית של העוררים בעת הזו מתבססת על עצם השימוש במגרש ציבורי כבסיס לחניה לקניון פרטי. אף שטענה זו מעלה אכן קושי במישור התכנוני (וייתכן שגם במישור הציבורי), איננו יכולים להידרש לה שהרי מוסדות התכנון אישרו שימוש זה במסגרת הוראות התכנית. ודוק, ענייננו בסוגיה התכנונית ולא בסוגיה הכלכלית (והציבורית) בדבר התשלום בגין עלות השימוש, אשר אינה מצויה בגדר סמכותנו.
נציין, כי ככל שהיינו מתרשמים כי השימוש בהקלה נועד להרחיב את השימוש בחניה הציבורית על פני חניה במגרש פרטי, הרי היה עלינו לתת לכך משקל. אלא שהבקשה המתוקנת מבקשת להכשיר בתוך מגרש 17 את מלוא החניות אשר ניתן היה להכשיר במגרשים הפרטיים 16 ו-17, לו היה מתבצע מלוא הפרוייקט. זאת ועוד, ככל שהעוררת היתה מנצלת את מלוא זכויות הבנייה במגרשה וככל שהיה מנוצל מגרש 16 לצרכי חניה במלוא ההיקף האמור בתכנית, הרי עדיין היה צורך בשימוש במגרש 28 לצרכי חניה (בדיוק כפי שמתבקש כעת).
9. לפיכך, בצדק טען ב"כ המשיבה 2 בפני
נו כי מן הבחינה המהותית הבקשה משיגה את תכליתה העיקרית של התכנית. מאחר שבמגרש 17 ניתן להכשיר מספר מקומות חניה קטן, דרשה התכנית שימוש במגרש 16 כחלק מפתרון החניה ודומה שמתקני התכנית ראו במגרשים אלה כ"חלקה תכנונית אחת" (דבר שיצר קושי בהמשך הדרך ודומה שיש להמנע ממנו). הפתרון שלפיו כל מקומות החניה שנדרשו במגרש 16 יבנו בפועל במגרש 17, באופן זמני ובמקום ניצול זכויות הבניה, הוא אפוא פתרון המתיישב עם תכלית התכנית. לפיכך מדובר לדעתנו בהקלה בעצימות נמוכה יחסית (זאת לעומת הקלה לצורך שימוש במגרש המרוחק, מגרש 24, ללא שימוש במגרש העוררת, כפי שהתבקש בהיתר הבנייה נשוא החלטתנו הקודמת).
10. ההצדקה התכנונית לפתרון זה היא הקושי, נוכח סכסוך משפטי, בשימוש במגרש 16 לצרכי חניה. קושי זה הוא אמנם במישור הקנייני, אך נוכח הוראות התכנית וככל שהכרעה בסכסוך צפויה להתארך, משמעות הדבר היא כי האזור כולו לא יפותח בהתאם להוראות התכנית.
בעת הזו השתכנענו כי מדובר בקושי אמיתי. בהקשר זה נציין כי חזרנו ועיינו בהחלטת בית המשפט המחוזי בת"א 4759-07-15 פרירון חברה להשקעות נ' מרינה אשקלון ואח' וכן בהחלטת בית המשפט העליון ברע"א 6455/14 האחים עופר ואח' נ' פרירון חברה להשקעות ואח'. כן נציין, כי בעלי הזכויות במגרש 16 (ו/או הטוענים לזכויות) לא הגישו התנגדות לבקשת ההקלה וממילא לא הגישו ערר בפני
נו.
טענת העוררים שלפיה המשיבה 2 משתמשת בסכסוך המשפטי כדי למקסם את רווחיה אינה משכנעת בעינינו. בקשת ההיתר שבפני
נו מאפשר בנייה רק של מחצית הזכויות לקניון. בנוסף, לצורך פתרון החניה הנוכחי נאלצה המשיבה גם לשנות את השימושים לשימושים נחותים יותר מבחינה כלכלית כדי לצמצם את דרישות החניה. באלה יש כדי להצביע על כך כי אכן קיים סכסוך משפטי שלא צפוי להיות מוכרע בקרוב.
11. לאור האמור מדובר בבקשה הקלה הנתמכת בהצדקה תכנונית. מאחר שעצימות ההקלה אינה גבוהה בעינינו, אנו סבורים כי החלטת המשיבה 1 לאשר את ההקלה מוצדקת. בעת הזו מדובר לדעתנו בפתרון המוצדק והנכון ביותר האפשרי.
12. לאור האמור נדחה הערר.

ניתנה היום, ח בחשוון התשע"ו 21 באוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.
5467831354678313
__________________
אליעד וינשל, עו"ד
יו"ר ועדות ערר
מחוז ירושלים ומחוז הדרום
_____________________
ילנה חנקין
מזכירת ועדות הערר
מחוז דרום
(דרום) 6084/13 סגל לוי ייזום ונכנסים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תמר
1
1
מדינת ישראל ערר מס':אק-6089/08
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
מחוז דרום
ערר מס':אק-6089/08








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 6109/15 בני וקנין ושלמה כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון, הכשרה חברה לביטוח בע"מ (פורסם ב-ֽ 21/10/2015)