פסקי דין על נכסי גולדווסר | פסקי דין על חנה פוגל סרנה | פסקי דין על אהרון פוגל | פסקי דין על ס.ל.ע.ע. שינוע ופרויקטים | פסקי דין על דרור ראובני עיכוב הליכים | פסקי דין על משה גולדשטיין ואח' |

38185-02/12 א     12/11/2015




א 38185-02/12 נכסי גולדווסר בע"מ, חנה פוגל סרנה, אהרון פוגל נ' ס.ל.ע.ע. שינוע ופרויקטים בע"מ, דרור ראובני עיכוב הליכים, משה גולדשטיין ואח'








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 38185-02-12 נכסי גולדוסר בעמ ואח'
נ' ס.ל.ע.ע. שינוע ופרוייקטים בע"מ ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
שולמית ברסלב

תובעים
1
.
נכסי גולדווסר בע"מ
ח.פ. 510480189
2
.
חנה פוגל סרנה
ת.ז. 50009216
3
.
אהרון פוגל
ת.ז. 10176485
ע"י ב"כ עוה"ד עופר בן-ארי


נגד

נתבעים
1. ס.ל.ע.ע. שינוע ופרויקטים בע"מ
ח.פ. 514510817
2. דרור ראובני ת.ז. 054256318 –
עיכוב הליכים
3. משה גולדשטיין ת.ז. 044838944 (שולח הודעה לצדדים שלישיים)
נתבע 3 - ע"י ב"כ עוה"ד אייל דוד

נגד

צדדים שלישיים
1. ס.ל.ע.ע. שינוע ופרויקטים בע"מ
ח.פ. 514510817
2. דרור ראובני ת.ז. 054256318



פסק דין


האם הנתבע חב בתשלום חובות השוכר מכוח תפקידו כמתווך ומכוח ערבותו. זו עיקר המחלוקת בתיק זה.

רקע עובדתי
1.
התובעים הם הבעלים של מבנה תעשיה הנמצא ברחוב יוסף לוי, 33 אזור התעשייה קריית
ביאליק, וידוע כחלקה 23 בגוש 12584 (להלן: "הנכס").
2.
במהלך שנת 2011, ניסו התובעים לאתר שוכר לחלק מהנכס בשטח של 970 מ"ר, אשר עמד ריק שנים נוכח המצב הכלכלי במשק (להלן: המושכר").
3.
במסגרת זו, פנו התובעים לקבלת שירותי תיווך מהנתבע מספר 3, המספק שירותי תיווך בעיקר בנדל"ן מסחרי (לעיל ולהלן: "הנתבע" או "מר משה"). כעבור זמן מה, הודיע מר משה לנציג התובעים, מר יואל גולדווסר (להלן: "מר יואל") כי מצא גורם המעוניין לשכרו.
4.
ביום 19.6.11 נערכה פגישה במשרדו של בא כוח התובעים בה נכחו מר יואל ואחותו, מר
משה והנתבע מספר 2 (להלן: "מר דרור"). מר דרור הציג את הנתבעת מספר 1 (להלן:
"החברה") כחברה בניהולו ושליטתו, העוסקת בתחום מחזור פסולת פלסטיק; וכי הוא
איש עסקים וותיק ובעל ניסיון, אשר הקים בעבר מפעל לייצור מוצרי טואלטיקה ואחר כך
התחיל לפעול בתחום מחזור פסולת פלסטית. עוד הציג מר דרור, כי מחזור המכירות
החודשי של החברה הוא 350,000 ₪ והוא עתיד לעלות לסכום של 600,000 ₪ נוכח רכישת
קו יצור
חדש מסין, שבעטיו החברה נדרשת לשטח המושכר.
במהלך הפגישה, סוכמו תנאי העסקה העיקריים, אך מר דרור הודיע כי אין לו שני ערבים נוספים כדרישת התובעים. משעמדו התובעים על דרישתם, הציע מר דרור כי אשתו תשמש כערבה נוספת, אך הוא זקוק לאישורה והיא עסוקה. משכך, הפגישה הסתיימה, ללא חתימה על חוזה, וסוכם שמר דרור יודיע לתובעים את זהות הערב הנוסף.
5.
למחרת, הודיע מר משה למר יואל, כי לדברי מר דרור יש לו קשיים טכניים בהחתמת אשתו כערבה. בהמשך, הודיע מר משה, כי החליט לחתום כערב נוסף לאחר שמר דרור הבטיח לו כי ימציא ערב חלופי תוך חודש.

6.
משכך, נחתם ביום 20.6.11, חוזה שכירות בלתי מוגנת בין התובעים ובין החברה לתקופה
של שנה
החל מיום 1.9.11, עם אופציות להארכת תקופת החוזה (להלן: "חוזה השכירות").
7.
בד בבד, חתמו ה"ה דרור ומשה על ערבות כללית לכל חיובי החברה על פי חוזה השכירות
וההמחאות שתמסור החברה לתשלום השכירות (לעיל ולהלן: "הערבות"). כמו כן, החברה
חתמה על שטר חוב ללא סכום וה"ה דרור ומשה חתמו גם כערבים לשטר (להלן: "שטר
חוב"). במהלך פגישה זו נחתמו במשרדו של בא כוח התובעים, שני מסמכים נוספים:

האחד, הסכם בין התובעים ובין מר משה, לפיו התובעים מסכימים כי בכל עת שהערב או
החברה יציעו להם ערב חלופי טוב בדומה לערב הנוכחי, התובעים יסכימו לחילופי
הערבים. עקב חשיבות הדברים, נביאם כלשונם (להלן: " ההסכם לחילופי ערבים"):

"הואיל: והמשכיר השכיר היום ל- ס.ל.ע.ע. שינוע ופרוייקטים בע"מ חלק במבנה תעשה השייך למשכיר המצוי ברח' יוסף לוי 33 באזור התעשיה קרית-ביאליק, ששטח מוסכם ממנו בסך 970 מ"ר הושכר לשוכר.


והואיל: והערב הסכים לערוב לכל חיובי השוכר כלפי המשכיר השוכר הן הערבות חוזית והן בערבות שטרית לשיקים ולשטר-חוב"


אי-לכך מסכים בזאת המשכיר כי בכל-עת ובמידה והערב ו/או השוכר יציעו
למשכיר ערב אחר במקומו של הערב, ובמידה והערב שיוצא יהיה ערב טוב בדומה לערב הנוכחי, הרי שהמשכיר יסכים לחילופי הערבים".



והשני, התחייבות מר דרור כלפי מר משה לגרום לכך שתוך 30 יום הוא ישוחרר מהערבות
שנתן על פי חוזה השכירות בזו הלשון (להלן: "התחייבות דרור"):
" אני הח"מ דרור ראובני ... מתחייב בזאת באופן בלתי-חוזר כלפי משה גולדשטיין... לגרום לכך שבתוך 30 ימים מהיום נכסי גולדווסר בע"מ
ופוגל ישחררו את משה מהערבות שנתן לבקשתי לחיובי השכירות של חברת ס.ל.ע.ע. שינוע ופרוייקטים בע"מ לפי חב' גולדווסר ופוגל הנ"ל".

8.
במסגרת המשא ומתן לקראת חתימת חוזה השכירות, ביקש מר דרור תקופת גרייס בת
חודשיים לצורך התאמת המושכר לצרכיו (ולהלן: "תקופת הגרייס"); וכן, פריסת חלק מדמי
השכירות של השנה הראשונה לשנה השניה והשלישית. התובעים נעתרו לבקשותיו.
9.
בחודש יולי 2011, נמסרה החזקה במושכר לחברה.
10.
כבר בשלב זה, בתקופת הגרייס, התעוררו אצל התובעים חששות בקשר לחברה ומר דרור. בירורם
העלה שיש למר דרור היסטוריה שלילית, החברה מוגבלת וההמחאות שמסרה להם אינן שוות מאום.
11.
ואכן, בעת הגיע מועד הפירעון של ההמחאה הראשונה (1.9.11),
הודיע מר דרור שהחברה לא תוכל לפרוע את ההמחאה. מר דרור ביקש לא להפקיד את ההמחאה והתחייב לפרעה במזומן,
וכך היה. ברם, ההמחאה השנייה (1.10.11) חוללה באי פירעון נוכח הגבלת חשבון החברה.

יוער, כי גם ההמחאה הדחויה (לתחילת תקופת השכירות) שנתנה החברה למר משה,
לתשלום דמי תיווך חזרה מטעם זה (ראו: עמוד 11 שורה 27 - עמוד 12 שורה 1).
12.
פניות התובעים למר דרור לא סייעו, ועל כן, ביום 17.10.11 הודיעו התובעים לחברה, כי
חוזה השכירות מבוטל עקב הפרתו על ידה, והיא נדרשת לפנות את המושכר ולהשיב את
החזקה בו לידיהם.
13.
מר דרור הודיע כי הוא מקבל את ביטול חוזה השכירות והחברה תפנה את המושכר
עד לסוף חודש אוקטובר 2011 וישולמו דמי שכירות בגין חודש זה, אך לא עמד בהתחייבותו.
14.
ביום 2.9.12, פינו התובעים, על חשבונם, את חצר המושכר.
15.
החברה לא הגישה כתב הגנה, על אף שבוצעה לה מסירה על ידי התובעים הן של כתב התביעה המקורי והן של כתב התביעה המתוקן (ראו: הודעה מיום 13.11.13) ואף לא
התייצבה לישיבות.
מר דרור נמצא בהליכי פש"ר (ראו: תיק פש"ר 6579-04-13). על כן, ובהתאם לסעיף 22 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] התש"מ-1980, עוכבו ביום 17.11.13 ההליכים נגדו.

משכך, נותר לדון בחבות מר משה. יוער, כי מר משה שלח הודעת צד ג' כנגד
הנתבעים

1 ו-2, אך לא הוצג לפניי אישור מסירה, ועל כן, דין ההודעה לצד ג' להימחק. וזאת, כמובן,
מבלי לפגוע בכל טענה, אם וככל שעומדת לו, כנגדם.

המחלוקת
16.
שלוש שאלות טעונות הכרעה בענייננו:

האחת, האם משה הפר את חיוביו כמתווך בעסקה זו?

השנייה, האם ערבותו של משה תקפה?

והשלישית - אם יימצא כי תשובה לאיזו מן השאלות, חיובית היא - סוגיית הנזק.

נדון להלן בטענות כסדרן.

דיון והכרעה
האם משה הפר את חיוביו כמתווך?
17.
אין חולק כי על מתווך מוטלת על פי דין חובת הגינות וזהירות כלפי לקוחותיו. סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו- 1196 (לעיל ולהלן: "חוק המתווכים") מורה דלקמן:
"8. חובת הגינות וזהירות
"(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת וימסור ללקוחו כל מידע כל מיד שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך..."

(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי בנוגע לנכס נושא עסקת התיווך".

כך גם, אין חולק, כי קיימת חובת זהירות מושגית בין המתווך ובין מקבל
שירותי התיווך (ראו למשל: ע"א (י-ם) 17100-05-11 כרמל נ' אסייג (26.9.11); ע"א 166/77
דדון נ' אברהם פ"ד לג(3) 365 (1979)).
18.
נשאלת השאלה, האם במקרה זה קיימת חובת זהירות קונקרטית אשר הופרה, על ידי מר
משה. וליתר דיוק: האם מוטלת על מתווך חובה לעשות בדיקת סיכונים של מי
מהצדדים לעסקה בה הוא מתווך ולבחון את יכולתם לעמוד בהתחייבויות הכלכליות
הנובעות מאותה עסקה. ויאמר מיד – לדידי, התשובה שלילית.
19.
הטלת חיוב מעין זה על מתווכים הוא בבחינת הרחבת יתר של חובותיהם.
ויובהר - אין תמה כי אם יש למתווך מידע על מי מהצדדים לעסקה, שיש בו כדי להצביע על קשיים שעשויים להיות לאותו צד לעמוד בחיוביו על פי החוזה - שומה עליו להצביע על כך לצד שכנגד, כך שיוכל לכלכל את צעדיו בהתאם, לרבות, על דרך עמידה על בטוחות או אי
קיום העסקה.
מנגד, חיוב מתווך לבצע בדיקה מעין זו באורח יזום - לא רק שהיא בגדר הרחבת יתר של החובות המוטלות עליו אלא שאף לא ברור כלל שיש לו את הכלים המתאימים לבצע
בדיקה זו, מעבר לכלים הגלויים הנתונים כיום לכל אדם. כך או כך, התובעים לא הוכיחו כי בכלים סבירים המצויים בחזקת מתווך סביר היה ביכולתו להגיע למידע בדבר מצבם הכלכלי של הנתבעים 1,2 או מי מהם.
20.
זאת ועוד. סעיף 8 לחוק המתווכים עניינו בדיקת הנכס ומידע מהותי ביחס
לנכס, להבדיל, מבדיקת הצדדים לעסקה. מכאן, המחוקק הביע דעתו שעל המתווך למסור כל מידע מהותי אשר בידו בקשר לנכס מושא העסקה (סעיף 8(א)) וכן להוסיף ולבצע בדיקה יזומה, תוך הפעלת מומחיותו בתחום הנדל"ן, על מנת לקבל מידע מהותי בקשר לנכס מושא העסקה (סעיף 8(ב)). סעיף 8 לחוק המתווכים אינו מורה על מסירה מידע ובוודאי לא על בדיקה יזומה של זהות הצדדים לעסקה, נתוניהם ויכולתם הכלכלית. מה גם שאף בבדיקת הנכס מחויב המתווך רק בנקיטת אמצעים סבירים. ודוק: גם בכל הקשור למידע בנוגע לנכס מצא המחוקק להגביל את הבדיקה לבדיקה סבירה בנסיבות העניין.
21.
מכל מקום, לדידי אין להטיל על מתווך בדיקה יזומה של הצדדים לעסקה ואיתנותם הכלכלית. במקרה דא, מר משה העיד, ועדותו לא נסתרה, כי המליץ למר יואל לבצע בדיקת איתנות כלכלית של החברה. בפועלו זה לא נפל מתום.

22.
התובעים, הערים לכך, טענו בסיכומיהם כי מר משה, הציג להם מצג לפיו מר דרור
הוא מושבניק, קצין בצה"ל, בנו שכן וכי הוא התרשם ממנו מאוד לטובה והתובעים סמכו על מצגו זה. מכאן, המדובר בטענה למצג שווא, להבדיל מהפרת חיוביו כמתווך. זו טענה חדשה אשר נטענה לראשונה בסיכומים, בעוד הנתבע התנגד לכל הרחבת חזית ודי בכך כדי לדחותה.
הצורך להקפיד
על קיום הוראות פרוצדוראליות מהווה תנאי יסוד לניהול הליכים משפטיים, נאותים והוגנים בשמרה לבל ייטלטל הדיון עד אין קץ ו-"נמצאו צורת הדיון, ואתה מידת הדין, לוקה."
(ראו: ע"א 507/64, בטאן נ' זאבי, פד יט (4) 337 (1965);
ד"ר י. זוסמן, "סדרי הדין האזרחי" (
מהדורה שביעית) 1995, עמוד 510).
23.
מעבר לכך, דינה גם להידחות לגופה משלא הוכחה כדבעי.

מר יואל הודה בתצהירו (ת/1), כי עוד טרם הפגישה אצל בא כוחו (19.6.11) - אחותו בדקה
את החברה ומר דרור ולא מצאה מאומה.

עוד הצהיר מר יואל, כי בפגישה אצל בא כוחו (19.6.11), מר דרור הציג את עצמו כאיש
עסקים ועשיה ובעל ניסיון וכמי שהיה בעליו של מפעל לייצור טואלטיקה ואחר כך, החל
לפעול בתחום מחזור פסולת פלסטית בהיקפים ניכרים. מר יואל הודה , כי מר דרור הרשים
אותם ועורר בהם אמון עד כדי כך, שהם היו מוכנים להסתפק בחתימת אשתו כערבה שניה,
למרות ניסיונם רב השנים וידיעתם את הצורך בשני ערבים עת מדובר בשוכרת שהיא חברה.

מכאן הנך למד שניים:

האחד, כי חוזה השכירות לא נחתם עם החברה רק על סמך דברי מר משה והתרשמותו ממר
דרור, אלא על בסיס בדיקה עצמאית של אחותו של מר יואל, ופגישה אצל בא כוחו, במהלכה
מסר מר דרור פרטים והרשים את התובעים ונציגיהם.

והשני, כי מר דרור הותיר גם על מר יואל, שמעיד על עצמו כבעל ניסיון רב שנים
בביצוע עסקאות השכרה, רושם מהימן, בדיוק כפי שהותיר על משה.
24.
זאת ועוד. מר יואל העיד על עצמו, כי הוא ושותפיו בעלי ניסיון רב שנים בביצוע עסקאות השכרה, ולאחר חתימת חוזה השכירות, הם ביצעו ברורים שונים, לרבות עם אנשי הבנק שלהם ומכרים שלהם הפעילים בתחום התעשייה וההשכרה. בדיקה זו העלתה כי יש למר דרור היסטוריה שלילית של יצירת חובות ושימוש בחברות למטרת התחמקות מחובות וכי מספר חברות שהקים בעבר, הוגבלו בהגבלה חמורה על ידי בנק ישראל, ואף החברה מוגבלת.

לא הייתה כל מניעה לבצע את הבדיקה עובר לחתימת חוזה השכירות. הדברים אמורים
במיוחד, משמדובר בתובעת שזה
עיסוקה ותובעים המעידים על עצמם שמחמת ניסיונם רב
השנים בתחום, הם עומדים על מתן בטוחות וערבויות.
25.
כך גם לא נהיר, איזו בדיקה ביצעה האחות באינטרנט לפני החתימה אם עובר לחתימה לא עלה כי החברה מוגבלת בבנק. מנגד, אם בדיקה רגילה לא סייעה, הרי שלא הוכח שבידי המתווך, מר משה, יש יכולות לברר באופן טוב יותר את הדברים מהתובעים הספציפיים שלפניי. להיפך. הוכח שלתובעים הספציפיים הייתה יכולת לברר את הפרטים על החברה ומר דרור, לרבות באמצעות קשרים עסקיים בתחום וקשרים בבנק, אלא שהם מצאו לנכון לעשות כן רק לאחר חתימת חוזה השכירות ואין בפיהם הסבר לכך.
ודוק: אמנם נטען, כי הם עשו כן לאחר ששוכר אחר בנכס אמר להם שהוא מכיר את מר דרור אשר שילם לו בהמחאה מחשבון מוגבל, אך הלה לא זומן לעדות וכשל זה יפעל לחובתם. גם אם אקבל הסבר זה, יש בכך חיזוק נוסף לכך שמר דרור הותיר עליהם רושם כה טוב עד כי חרף קשריהם, עיסוקם, וניסיונם בתחום זה – התובעים הסתפקו בבדיקה שטחית.
26.
לכך יש להוסיף, כי התובעים היו מלווים כל העת ביועץ משפטי אשר אף הכין את כל מסמכי העסקה. בנסיבות אלה, לא נהיר על מה מלינים התובעים.
27.
בכתב התביעה נטען, כי יש לתובעים יסוד להאמין כי הייתה למר משה ידיעה בדבר עובדות המטילות ספק בהצהרות ומצגי מר דרור, אך הוא לא גילה דבר לתובעים.

ברם, הטענה לא הוכחה. לא הוכח שהיה למר משה מידע ביחס למר דרור אשר לא הועבר לתובעים. כך גם לא הוכח מה הבסיס לאמונה זו ובסיכומים אך נטען כי היה למר משה ידע והיכרות עם מר דרור הגדולים משלהם. גם טענה זו לא הוכחה.

להיפך, מר משה העיד, כי הוא לא הכיר את מר דרור, אשר הגיע אליו באמצעות פרסום או
שלט, והציג את עצמו כבעל נכסים ומפעל מחזור. לדבריו, הוא הראה למר דרור מספר נכסים ונפגש עמו פעמיים. מר משה הודה, כי התרשם ממר דרור כאיש אדמה, איש צבא והוא העביר למר יואל מלוא הפרטים שהצליח לדלות ממר דרור: כי הוא תושב גן חיים, קצין לשעבר, יש לו משפחה ענפה, עבר צבאי עשיר והוא איש עסקים. מר משה, הכחיש מכל וכל שהוא ידע על קשיים כלכליים של מר דרור והבהיר כי אם היה שומע על
כך הוא לא היה מציע אותו.
28.
עדותו של מר יואל, באשר לדברים שמסר לו מר משה, תומכת בגרסה זו.
מה גם שאף אם נלך לשיטתו של מר יואל, הרי המדובר, לכל היותר, בהיכרות בת פגישה אחת נוספת, כאשר סוגיית השכן לא הוכחה. מר משה הודה אמנם, כי בנו של מר דרור גר ביוקנעם אך לדבריו, שלא נסתרו, הדבר נודע לו רק לאחר מכן. על כן, גם טענה זו לא תסייע בידם.
29.
תימוכין נוספים לכך שמר משה לא ידע על קשיים שהיו למר דרור, ניתן למצוא בעובדה
הפשוטה שמר משה לא רק הסכים לקחת המחאה דחויה ממר דרור, בגין דמי תיווך,
(המחאה שאף היא חוללה), אלא אף חתם עבורו על ערבות (ואדרש לכך להלן). בנסיבות
אלה, נהיר כי מר משה אף הוא הולך שלל אחרי הרושם שהותיר בו מר דרור וספג אף הוא
נזקים.
30.
משכך, דין הטענות בדבר הפרת חובות אמון וזהירות כמו גם מצג שווא - להידחות.

האם ערבותו של משה תקפה?
31.
מר משה הודה בחתימתו על כתב הערבות. עם זאת, לטענתו, ערבותו סויגה על ידי בא כוח
התובעת, למשך 30 יום, בהתחייבות מר דרור להחליפו בערב אחר. לגרסת מר משה, אך
ורק נוכח התחייבות זו הוא נאות, ובאופן חריג, לחתום על הערבות.

32.
הוכח כי אכן, כטענת מר משה, בד בבד עם חתימתו על ערבות וכתנאי לכך, נחתמו
במשרדו של בא כוח התובעת, עו"ד עופר בן ארי, שני מסמכים נוספים שנערכו על ידו:
הסכם לחילופי ערבים והתחייבות דרור.
יוער כי שומה היה לציין את דבר קיומם של מסמכים אלה, כבר בכתב התביעה ולצרפם, בפרט נוכח הטענות החמורות שהעלו התובעים כנגד מר משה. התנהלות זו מחויבת מכוח חובת תום הלב בה מצווה
כל צד בנוקטו בהליכים משפטיים ודי בכך כדי לדחותה (והשוו:
ע"א 9474/03, יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' מוסא (2006); בר"ע 305/80, שילה נ' רצקובסקי, פ"ד לה(3) 449; רע"א 8285/07, פרפרה נ' גולדו (2008); ע"א 9447/06, פוקס נ' אלבס (2008);

רע"א 8477/06, אבו עוקסה נ' בית הברזל טנוס בע"מ (2010)).

33.
עם זאת, אין במסמכים אלה כדי לפגום בתוקף הערבות. ויובהר -

ראשית, התחייבות דרור היא במישור היחסים שבין מר דרור לבין מר משה. על כן, כל טענה
להפרת ההתחייבות, דינה להיטען כלפי מר דרור ומכל מקום, אין בה כדי לפטור את מר
משה מחיוביו על פי כתב
הערבות.

שנית, בהתאם להתחייבות, היה על דרור לגרום לשחרר את מר משה מהערבות תוך 30 יום
מיום חתימת חוזה השכירות. קרי, עד ליום 20.7.11. ההתחייבות אינה כוללת סנקציה בגין
הפרה ובכלל זה, לא נאמר בה כי אם וככל שלא ימצא ערב חלופי, ישוחרר מר משה
מערבותו. כך או כך, כאמור, מדובר בטענה כלפי מר דרור להבדיל מהתובעים.
שלישית, בהתאם להסכם לחילופי ערבים, התובעים הסכימו לקבל בכל עת ערב חלופי במקום מר משה במידה והערב החלופי יהיה ערב טוב בדומה למשה. אין בהסכם זה
התחייבות של התובעים לשחרר את מר משה מערבותו
אם מר דרור יפר את התחייבותו כלפיו. כך גם לא נטען, וממילא לא הוכח, כי מר דרור הציע ערב חלופי והתובעים סרבו ללא הסבר. מר משה אף מודה בתצהירו כי פניותיו למר דרור הושבו ריקם ("ניתק מגע ונעלם" – סעיף 15 ל-נ/1). משכך, אין בהסכם זה כדי לפטור את מר משה מהתחייבותו על פי כתב הערבות.
34.
לא נעלם מעיניי, כי מכלול ההסכמים והמסמכים נחתמו אצל בא כוח התובעים, עו"ד עופר בן ארי, ונערכו על ידו בעוד מר משה לא היה מיוצג. כמו גם עדות מר משה, שלא נסתרה, כי חתם על כל מה שהתבקש על ידי ב"כ התובעים (ראו: עמוד 13 לפרוטוקול שורות
18-19
) -

"ש. אתה חתמת גם ערב להסכם השכירות וגם על שטר

חוב נוסף.

ת. מה שביקשת חתמתי, בכלל לא בדקתי אני לא זוכר."
ברם, כל טענה לעניין זה, היא מחוץ לגדר המחלוקת שלפניי ואינה במישור היחסים שבין מר משה לבין התובעים. בסופו של יום, משה, כאדם בוגר,
חתם על הערבות. חזקה על אדם בוגר, אשר חתם על מסמכים, כי קרא אותם והבין את תוכנם. כך בכלל וכך בוודאי עת מדובר בכתב ערבות. יתירה מכך, גם אם האדם חותם
בלא לדעת את תוכנו, הוא לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתום ובמה התחייב (ראו: ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד י
ט 113 (1965); ה"ד (ת"א) 56043-12-11 בסה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (1.3.12); ע"א 8533/06 גילמן נ' הפועלים אמריקאי ישראלי בע"מ (5.8.08); ע"א (ת"א) 32795-10-12 בן עמי נ' מישל קמחזי בע"מ (26.12.13)).
35.
עוד טען מר משה, ללחץ מאסיבי של האחות מירה שגרם לחתימתו על כתב הערבות. אין
בידי לקבל את הטענה.
ראשית, אכן, בהודעת צד ג' טען מר משה שמר דרור לחץ עליו (ראו: סעיף 1.5). שנית,
טענה לכפיה יש לטעון במפורש ובמפורט בכתבי הטענות כמצוות תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 (להלן "התקנות"). שלישית, אין להסתפק בכגון דא בטענה בעלמא המועלת, ולראשונה, בחקירה נגדית, ללא כל תימוכין. רביעית, על הטוען להסכמה מחמת כפיה או אילוץ מוטל נטל כבד להראות כי הצד שכנגד כפה על יריבו את ההתקשרות "בכוח או באיום" (כאמור בסעיף 17 לחוק החוזים התשל"ג-1973), הפוגעים בצורה חריפה בחופש הרצון החוזי של המתקשר או העולים כדי "לחצים כבדים אשר חותרים תחת עצם הרצון המינימאלי והפוגעים בצורה חריפה בחופש הרצון החוזי של המתקשר" (ראו למשל:
ע"א 1569/93, מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מ"ח(5) 705;
ע"א 5806/02, ארביב נ' קרני (2004);
ע"א 1912/93, שחם נ' מנס, פ"ד נב(1) 119;
ע"א 3156/98 בנישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה(1) 939 (1999);
ג. שלו, דיני חוזים,
תשס"ה, בעמ' 323-326; ד. פרידמן ו-נ. כהן, "חוזים", כרך ב', תשנ"ג בעמ' 898-899
). מר משה כשל בכך.
36.
לפיכך, מר משה ערב לכל התחייבויות החברה על פי חוזה השכירות.

37.
בשולי הדברים יוער, כי אין בידי לקבל את הטענה כי מר משה חתם על כתב הערבות מאחר
ויש לו אינטרס מסחרי בכך.
אין ספק, כי למר משה, כמו כל מתווך, יש אינטרס שהעסקאות תקשרנה על מנת שיהיה זכאי לדמי תיווך. אך לא הוכח לפניי כי במקרה זה, היה למר משה אינטרס מסחרי מעבר לרגיל אשר גרם לו לחתום על ערבות לחוזה השכירות. קבלת עמדת התובעים משמעה כי, כל מתווך יחתום על ערבות, מקום בו סוגיית הבטוחות - שהיא סוגיה חשובה בכל התקשרות חוזית - תעמוד על פרק. מדובר בצעד חריג מטעמים מובנים. באיזון בין קבלת דמי תיווך לבין נטילת מלוא חיובי השוכר/קונה (לפי העניין)
על פי החוזה - כל אדם סביר, ובוודאי כל מתווך סביר, הער לאפשרות של הפרות חוזים או ביטולם - יעדיף לוותר על דמי התיווך ולא לחשוף את עצמו לסיכון זה. היפוכם של הדברים הוא הנכון. עצם העובדה שמר משה הסכים במקרה זה ליטול על עצמו את הסיכון, מעידה עד כמה הלך שבי אחר מצגיו של מר דרור ולא שמר על האינטרסים שלו. מעבר לכך, בכל הקשור לאינטרס הכלכלי, הרי שהאינטרס הכלכלי של התובעים להשכיר
את המושכר, גדול עשרות מונים מהאינטרס הכלכלי של מר משה כמתווך המקבל דמי
תיווך בלבד.
38.
בטרם אפנה לסוגיית הנזק, אתייחס עוד לטענה בדבר ביטול עסקת התיווך - לטענת התובעים, הם ביטלו את הסכם התיווך ביום 27.10.11, ועל כן, על מר משה להשיב להם את דמי התיווך. המדובר בטענה שלא עלתה בכתב התביעה ודי בכך, כאמור, כדי לדחותה.
מעבר לכך, דין הטענה גם להידחות לגופה.
ביום 27.10.11, כתב בא כוח התובעים למר משה
כי הסכם התיווך מבוטל עקב הפרה יסודית (יוער, כי המסמך הוצג באופן חלקי). משנדחתה הטענה כי התובע הפר את חובותיו כמתווך, הרי שבמועד מכתב זה, כבר הושלם תפקידו של משה המזכה אותו על פי דין בדמי תיווך (ראו למשל: רע"א 4584/12 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר
(18.11.12)). אין חולק כי מר משה היווה את הגורם החיוני לקשירת חוזה השכירות שנחתם 4 חודשים קודם לכן. לפיכך דין הטענה להשבה (להבדיל מפיצוי כערב - ואדרש לכך להלן), להידחות.

סוגיית הנזק
39.
נבחן להלן כל אחד מרכיבי הנזק.
40.
הפרשי דמי שכירות בגין חודשים 9-10/2011 (2,900 ₪) -
החוזה בוטל על ידי התובעים ביום 17.10.11. לשיטת התובעת שולם לה סכום של 20,300 ₪ חלף 23,200 ₪ (11,600 ₪ לכל חודש), לפיכך, נותרה יתרת חובה בסך 2,900 ₪. מר יואל, שלא נחקר על כך והנתבע לא טען לכך באורח ספציפי בסיכומיו, ועל כן רכיב זה מאושר.
41.
נזק בגין הפחתת דמי שכירות על בסיס מצג החברה ומר דרור (10,566 ₪) -

לגרסת התובעים, אך ורק מחמת מצג החברה ומר דרור, בדבר הניסיון והיכולת המקצועית
והכלכלית, הם הסכימו להפחית את דמי השכירות בשנה הראשונה ולדחות את התשלום
המופחת לשנות השכירות הבאות, מתוך הנחת וציפייה, שהחברה תמשיך לשכור את
המושכר על פי האופציות הנתונות לה בחוזה השכירות.
חוזה השכירות הוא לשנה אחת בלבד כאשר במסגרת החוזה ניתנו לחברה שלוש אופציות להארכת השכירות בשנה אחת נוספת בכל פעם (ראו: סעיף 4). מכאן - האופציה נתונה לחברה ואין לתובעים כל יכולת לכוף עליה את מימוש האופציה. מטעם זה, התובעים הוסיפו בחוזה הוריה באשר לתשלום הסכום הנדחה אם החברה לא תחדש את האופציה. ויובהר - בהתאם לסעיף 6 לחוזה דמי השכירות בשנה הראשונה הועמדו על סך של 14,550 ₪ לחודש בצירוף מע"מ כחוק, כאשר נאמר מפורשות שעל מנת להקל על החברה בתחילת דרכה, התובעים מסכימים כי בפועל בשנה הראשונה ישולם סך של 10,000 ₪ ומע"מ כחוק, והיתרה תשולם ב- 24 תשלומים לא צמודים במהלך השנה
השנייה והשלישית של השכירות ו-"במידה והשכירות לא תחודש ע"י השוכר עפ"י האופציה/ות – כי אז כל יתרה מהסכום הנדחה שטרם שולמה על כך תעמוד על פרעון מיידי ותשולם ע"י השוכר עם תום השכירות". ברם, התובעים ביטלו את חוזה השכירות. קרי: אין המדובר במקרה בו החברה החליטה
שלא לממש את תקופות האופציה. על כן, סעיף 6.3 לחוזה השכירות, לא חל במקרה זה.
סעיף 6 שותק ביחס למצב בו חוזה השכירות מבוטל או מופר על ידי מי מהצדדים שהוא המקרה שלפנינו.
התובעים, הערים לכך, אינם טוענים לחיוב בסכום זה מכוח חוזה השכירות אלא מכוח מצג שווא שהציגו כלפיהם החברה ומר דרור.
אלא מאי? מר משה ערב לחובות החברה על פי חוזה השכירות ולא לעוולותיה. לפיכך, רכיב זה נדחה ביחס למשה, אך מאושר ביחס לחברה.
42.
פיצוי מוסכם בגין אי פינוי המושכר (222,000 ₪) -

לגרסת התובעים, החברה לא פינתה את המושכר, כולל החצר, מכל חפץ ואדם על ליום
2.9.12, ועל כן, מכוח סעיפים 12ד ו- 14ב לחוזה השכירות הם זכאים לפיצוי מוסכם יומי
בסך של 1,500 ₪. המדובר ב- 300 יום, אך התובעת בחרה בגין 148 ימים.

מר יואל העיד, כי רק בסוף חודש נובמבר 2011 פונה החלל הפנימי של המושכר, אך פריטים
רבים במשקל טונות הועברו על ידי החברה לחצר המושכר שהינה חלק מהמושכר.
לדבריו, מדובר בחומרי פסולת מסוגים שונים שהעלו צחנה קשה וגרמו למזיקים, ריח
ומטרד. גם במועד הגשת התביעה המקורית (פברואר 2012), נותרו בחצר המושכר כ- 20
מכלים כבדים שלמיטב ידיעתו הכילו פסולת נוזלית מסוגים שונים כולל חומצות או
חומרים תעשייתיים אשר שמשו את החברה בעסקי המחזור שלה והיו חומרים מסוכנים.
מר יואל הצהיר כי פנה פעמים רבות למר דרור על מנת שיפנה את החצר, אך הלה הציג
דרישות כתנאי לפינוי החצר. עוד הוסיף מר יואל, כי הוא לא פינה את החצר לבדו לאור
ייעוץ משפטי שקיבל ובכל התקופה הזו לא היה באפשרותם להשכיר את המושכר לצד ג'.

אין בידי לקבל טענה זו.
ראשית,
המדובר ב"עדות יחידה" של בעל דין, כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א-1971, ביחס אליה אנו מצווים בזהירות יתירה בטרם אימוצה ובנסיבות, אין בידי להסתפק בה (ראו: ע"א 295/89 רוזנברג נ' מלאכי, פ"ד מו(1) 733 (1992); ע"א 761/79 פינקל נ' הדר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לה(2) 48 (1980); ת"א (חיפה) 1130/05 אבו סבית נ' כלל חברה לביטוח בע"מ-ת"א (10/4/08)).
שנית, לא הוצגה לפניי כל ראיה התומכת בעדותו
באשר למועדי פינוי החלל הפנימי או החצר ושניהם גם יחד. מעבר לכך, גם לא הוצגה לפניי כל ראיה התומכת בגרסת מר יואל, כי המדובר בחומרים מסוכנים ויש בעיה לפנות אותם. לעניין זה יודגש, כי מר יואל הודה כי האמור הוא למיטב ידיעתו מאחר ואינו מומחה לעניין. הדברים אמורים במיוחד, משלא הייתה כל מניעה להציג תמונות, חוות דעת או כל מסמך אחר לתימוכין בטענה זו. כך גם נוכח המטרד הנטען, ניתן היה לזמן עדים נוספים, לרבות שוכרים אחרים באותו נכס. מר יואל אמנם העיד כי פנה לרשויות האכיפה אשר הודיעו לו שהן לא נוגעות במכלים עם חומרים מסוכנים, אך לא הובאה גם לכך שום אסמכתא.
חזקה שבעובדה היא, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה
דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, הייתה פועלת לחובת הנמנע
(ראו: ע"א 548/78, שרון נ' לוי, פ"ד לה(1), 736 (1980);

בע"מ 2468/11, פלוני נ' פלונית (26.5.11);
ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ
פ"ד סא(3)18 (2006); רע"א 3961/10, המל"ל נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26.2.12); י. קדמי, "על הראיות", חלק רביעי, התש"ע-2009, עמוד 1865).
שלישית, התובעים הציגו רק קבלה מיום 2.9.12, בגין תשלום סכום של 2,925 ₪ כולל מע"מ "בגין פינוי משטחים ובניית גדר" (ראו: נספח ו/2 ל-ת/1). גם בקבלה זו, אין פירוט של המשטחים או מכלים או החומרים המאוחסנים בהם או כל דבר אחר. מנגד, קבלה זו מעידה כי התובעים הצליחו בסופו של יום ובעלות זניחה, לפנות את החומרים בעצמם, ללא קבלת סעד זמני או שימוש במומחים לדבר.
רביעית, על התובעים חלה חובת הקטנת נזק. מכאן, גם אם היה מוכח לפני כדבעי כי
אכן נותרו חפצים בחצר המושכר שמנעו את השכרתו לצד ג' (ולא היא), הרי שמוטלת חובה על התובעים חובה לפעול לפינויים על מנת להקטין את נזקם. התובעים לא עשו כן, עד ליום 2.9.12 ואין בידי לקבל את הסברם לעיכוב זה בן 10 חודשים.
חמישית, גם הסברם בדבר ייעוץ משפטי שקיבלו לא יסייע. לא הייתה כל מניעה להגיש את התביעה בסמוך לאחר הודעת הביטול (17.10.11), בפרט משהוכח כי התובעים היו מלווים כל העת בייעוץ משפטי שוטף (וראו: המכתבים שצורפו לתצהיר מר יואל - נספחים ג, ה, ו ל- ת/1). מעבר לכך, לא הייתה כל מניעה בד בבד עם הגשת התביעה המקורית בחודש פברואר 2012, להגיש גם בקשה לסעד זמני. זאת אף זאת לא נעשה. תימוכין נוספים לכך שאין ממש בטעם זה ניתן למצוא בכך שבסופו של יום החצר פונתה על ידי התובעים ללא סעד זמני.
שישית, גם טענת מר יואל, כי לא ניתן היה להשכיר את המושכר ללא פינוי החצר, לא נתמכה בכל ראיה. מר יואל אמנם העיד, כי הביא דיירים אשר אמרו לו שכל עוד יש בחצר חומר כימי, הם לא ייכנסו. ברם, לא זומן, ולו עד אחד, אשר העיד כי הוא נמנע
מהשכרת המושכר עקב כך. התובעים גם לא הציגו, ולו מסמך אחד, המעיד על פרסום המושכר, ביקורים בו, טיוטות לחתימת חוזה וכיו"ב.
שביעית, לא הוצג לפניי חוזה השכירות החדש. חוזה זה יכול היה לשפוך אור הן על מועד כריתתו לעומת מועד הפינוי והן על דרישות השוכר החדש לעומת מצב המושכר בפועל. כשל זה יפעל אף הוא לחובת התובעים.
ודוק:
הוכח לפניי שהמושכר היה ריק תקופה ארוכה בטרם הושכר (וראו גם הודאת
מר יואל בכך בעמוד 8 לפרוטוקול שורות 7-16). על פניו, הקושי בהשכרתו עמד בעינו גם משבוטל חוזה השכירות בחלוף כ- 4 חודשים מני כריתתו (אוקטובר 2011).
שמינית,
לכך מצטרפת חובתם המוגברת של התובעים כלפי הערבים דרך כלל (ראו: 1304/91 טפחות בנק למשכנאות לישראל בע"מ נ' ליפרט
פ"ד מז (3) 309 (1993)) ובמקרה זה בפרט. הוכח לפניי כי מר משה דרש ממר יואל להפעיל את כל האמצעים כדי להוציא את החברה מהמושכר, כפי שהודה מר יואל: "והתרעתי בפני
משה שאמר לי תפנה אותו" (
ראו: עמוד 9 שורות 12-13; ועדות מר משה בעמוד 13 שורות 27-29).
בנסיבות אלה, אין מקום לאשר את מנין הימים המבוקש. לפיכך, ובשים לב, בין היתר, לטענה כי החלל הפנימי פונה עד סוף נובמבר 2011 (מועד מדויק לא צוין ולא הוכח; וראו גם את הגדרת המושכר בחוזה השכירות) -
רכיב זה מועמד, על דרך האומדנא, על סך של 30,000 ₪.
43.
תשלומים ששולמו לכיבוי אש (2,475 ₪) -
הוכח, כי כ- 7 חודשים טרם תחילת השכירות, ביום 17.2.11, התובעים שילמו סך של 4,228 ₪ לאיגוד ערים אזור חיפה שירותי כבאות בגין "ביקרות ציוד כיבוי במקרקעין ששיטחה - 4808 מ"ר" (ראו: נספח ו1 ל- ת/1). גם אם נאמר כי המדובר בחיוב שנתי (כטענת ב"כ התובעים בסיכומיו) וכי יש לראותו כחלק מהתשלומים השוטפים בהם חברה החברה, הרי שלכל היותר החברה חבה רק בגין חודשי השכירות ורק בגין חלקה היחסי בנכס. לא הוכח כי חלקה של התובעת אשר השכירה 970 מ"ר לכ-3 חודשים, מהווה יותר ממחצית הסכום. לפיכך, רכיב זה לא מאושר.
44.
נזק בגין תקופה "הגרייס" שניתנה לחברה (39,376 ₪) -
לטענת התובעים, רק בגין מצגי השווא של החברה ומר דרור ניתנה לחברה תקופת "גרייס" (החל מחודש יולי 2011 ועד 1.9.11) בה לא שולמו דמי השכירות. גרסתו זו של מר יואל לא נסתרה. ברם, הערב חב לחובות החברה עקב
הפרת חוזה השכירות ולא בגין נזקים שנגרמו לתובעים עקב מצגי השווא של החברה ומר דרור. לפיכך, רכיב זה מאושר ביחס לחברה אך לא ביחס למר משה.
45.
נזקי הוצאות בקשר לשכירות שהתבטלה (19,120 ₪) -
לשיטת התובעים, עקב ביטול החוזה, יש להשיב להם את דמי תיווך בסך של 11,600 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בגין הטיפול בעסקה, בסך של 7,610 ₪. הוכח שהתובעים שילמו סכומים אלה. כך גם הוכח שהחברה הפרה את חוזה השכירות. על כן, רכיב זה - מאושר. ודוק: מצינו שדין הטענה להפרת מר משה את חובותיו כמתווך להידחות. על כן, החיוב בתשלום אינו מכוח הפרה זו, אלא מכוח ערבותו.
46.
החזר הוצאות (7,537 ₪) -
לטענת התובעת, היא שילמה בגין השלמת פינוי חצר המושכר, תיקון גדר המושכר, תיקון שער ותיקון מערכות חשמל ואזעקה בו. הסכומים הוכחו (ראו: נספחים ו2 - ו5 ל- ת/1). אך אין די בכך. על כן, עלות הפינוי (2,925 ₪) – מאושרת. מנגד, יתר הרכיבים נדחים.
תיקון שער - כל שיש לפני הוא קבלה מיום 28.2.12 המופנית לתובעים. אין בקבלה פירוט אף של מקום העבודה. יתירה מכך. לא הוכח לפני שעובר לחתימת חוזה השכירות היה במקום שער והוא ניזוק על ידי החברה. מנגד, ראיה זו סותרת לכאורה את טענות התובעים בדבר מועד הפינוי. תיקון חשמל – הוצגה לפני קבלה המופנית לתובעת מיום 30.8.12 הכוללת דוחות ובדיקת חשמל. לא ברור הקשר דווקא למושכר ומכל מקום לא הוכח מצב המושכר עובר לכניסת החברה לעומת מצבו בעת עזיבתה והצורך לבצע תיקונים אלה. מה גם שהחשבונית מתייחסת לבדיקות להבדיל מתיקונים. הוא הדין ביחס לקבלה מיום 3.10.12. מערכת כיבוי אש – המדובר בקבלה בגין בדיקה שנתית של הנכס מיום 5.4.11 וכן החלפת סוללות מיום 31.1.11, קרי: הוצאות לפני חתימת חוזה השכירות ולפני תחילת תקופת השכירות, שהקשרן לחוזה והפרתו לא הוכחה. מה גם שמר יואל אינו מתייחס לתיקונים במערכת גילוי וכיבוי אש בתצהירו (סעיף 34ז.). לפיכך, רכיב זה מועמד על סך של 2,925 ₪.
47.
סך כל הנזק עומד על סך של 104,887 ש"ח ביחס לחברה; וביחס לנתבע - סך של 54,945 ₪.

סוף דבר
48.
דין התביעה להתקבל.
49.
א
ני מחייבת את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעים סכום של 104,887
ש"ח בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כמו כן, אני מחייבת את הנתבעת מס' 1 להשיב לתובעים את אגרת בית המשפט ששולמה על ידם.
50.

אני מחייבת את הנתבע מספר 3 לשלם לתובעים סכום של 54,945 ש"ח בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ש"ח והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כמו כן, אני מחייבת את הנתבע מספר 3 להשיב לתובעים את אגרת בית המשפט ששולמה על ידם.
51.
החיובים הנקובים לעיל בסעיפים
49 ו-50 הם חופפים ולא מצטברים.
52.

דין ההודעה לצד ג'
- להימחק, ללא צו להוצאות.

זכות ערעור נתונה לצדדים.

המזכירות תמציא עותק

פסק דין
זה לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום,
ל' חשוון תשע"ו, 12 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 38185-02/12 נכסי גולדווסר בע"מ, חנה פוגל סרנה, אהרון פוגל נ' ס.ל.ע.ע. שינוע ופרויקטים בע"מ, דרור ראובני עיכוב הליכים, משה גולדשטיין ואח' (פורסם ב-ֽ 12/11/2015)