פסקי דין על עת"מ אורן קמר ואח' | פסקי דין על הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים ואח' | פסקי דין על אורן יוסף קמר | פסקי דין על אופירה קמר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים | פסקי דין על חברת רסקו | פסקי דין על קרן קיימת לישראל ואח' |

31281-02/13 עתמ     29/11/2015




עתמ 31281-02/13 עת"מ אורן קמר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים ואח', אורן יוסף קמר, אופירה קמר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים, חברת רסקו בע"מ, קרן קיימת לישראל ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
לפני כב' השופט י' נועם

עת"מ 31281-02-13 אורן קמר ואח'

נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים
ואח'


העותרים
1
.

אורן יוסף קמר

2
.

אופירה קמר
3
.

אילנה מחטאבי
4
.

דורית מחטאבי
5. לוי ימימה
6. עוזי רודולפסון
7. יהודה שחר
8. יהודה שמחה
ע"י ב"כ עו"ד ד' קרמר


נגד

המשיבים
1.

הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים
באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
2.

חברת רסקו בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ר' צין
3.

קרן קיימת לישראל
באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
4.

מדינת ישראל
באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
5.

עיריית ירושלים
באמצעות היועץ המשפטי של עיריית ירושלים

משיבים 9-6 – נמחקו

10.

שמעון (נתן) בן משה כהן

11.

מאיר בן עמי
12.

דבי זהבה בן עמי
משיבים 11 ו-12 ע"י ב"כ עו"ד י' בן דור


פסק-דין
העתירה
1.
לפניי עתירה מינהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים מיום 20.9.12, לאישור טבלת הקצאה ואיזון הנלווית לתכנית מתאר מקומית לאיחוד וחלוקה, שלא בהסכמת הבעלים, בשכונת בית-הכרם בירושלים. העותרים הִנם בעלי דירות מגורים בבניין המצוי בשטח התכנית הנ"ל, והם אינם מלינים על הוראותיה, כי אם על ההחלטה בדבר אישור טבלת איזון הזכויות מכוח תכנית זו, בלבד. העותרים טוענים, כי הוועדה המחוזית שגתה כשאישרה את טבלת האיזון הנ"ל, שבה הוערך שווי החלקה שעליה בנויות דירותיהם – לפי מצבה הסטטוטורי התקף, כמיועדת להפקעה לצורכי ציבור, על-פי תכנית שאושרה בשנת 1973 אך לא מומשה בפועל; וכי בנסיבות אלו, נזנחה מטרת ההפקעה, ולכן יש לשום את החלקה בטבלת האיזון על-פי השימוש שנעשה בה בפועל, למגורים. עוד גורסים העותרים, כי התכנית התקפה, המייעדת את הקרקע להפקעה כאמור, הורתה על הקצאת מגרש חלופי לבעלי הזכויות בחלקה נושא העתירה, המיועד למגורים, אולם הוראה זו מעולם לא יושמה בעניינם, שכן המגרש החלופי הועבר בשלמותו על-שם חלק מבעלי הזכויות בתכנית התקפה; וכי גם מטעם זה יש לעשות עִמם צדק, ולהורות על הערכתה של החלקה בטבלת האיזון – לפי ייעודה למגורים.

המסגרת הנורמטיבית
2.
העתירה נסבה, כאמור, על טבלת הקצאה ואיזון (להלן –
טבלת איזון
), הנלווית לתכנית מתאר מקומית הקובעת הוראות בדבר איחוד וחלוקה של חלקות ומגרשים בה, שלא בהסכמת הבעלים. מקורה של תכנית כאמור הוא בסעיף 121 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן –
חוק התכנון והבנייה
או
החוק
), הקובע כדלהלן:
"
121. איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה
בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות –
(1)
בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם;
(2)
למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן – חלוקה חדשה)
".

לעניין תכנית כאמור הקובעת הוראות בדבר איחוד וחלוקת מגרשים שלא בהסכמת בעליהם, מוסיף סעיף 122 הוראות נוספות, שמכוחן נולדה טבלת האיזון:
"
122. חלוקה שלא בהסכמה
חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה:
(1)
כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה;
(2)
שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים;
(3)
לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לועדה המקומית את ההפרש;
(4)
...
(5)
...
"

3.
כפי שצוין בפסיקה, "
תכנית איחוד וחלוקה נתונה בידי הרשות התכנונית, על-מנת שתמצה את התועלת המרבית משטחי מקרקעין הנמצאים בתחומה לטובת הפרט והכלל
", ומטרתה היא "
ליצור התאמה ואיזון בין צרכי הפרט במימוש ההנאה מהקרקע לבין צרכי הציבור בשימושי קרקע לטובת הכלל
" (ע"א 9555/04
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים
(3.11.08)). כאשר התכנית אינה מוגשת בהסכמת הבעלים, על-פי הסעיפים הנ"ל, יש לשמור בתכנית לאיחוד וחלוקה על השווי היחסי של החלקות; אך ככל ששווי זה לא נשמר, ולא ניתן לקיים את תנאי הסעיף באמצעות חלוקה פיזית של החלקות – יש להביא להסדר שוויוני על-ידי איזון כספי,
באמצעות טבלת איזון והקצאה (שם). כפי שצוין בפסיקה, "
מטרתה של טבלה זו לסייע בשמירת השוויון היחסי בין החלקות המשתתפות באיחוד וחלוקה מחדש בהתאם לאמור בסעיף 122 לחוק
", קרי – "
לשמור על השווי היחסי של החלקות במעבר מ'המצב הנכנס', קרי המצב הקיים לפני האיחוד והחלוקה מחדש, ל'מצב היוצא' או המצב המוצע בתכנית לאיחוד וחלוקה מחדש
" (עע"מ 7336/10
ארנה אסתר לוקר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה
(13.11.12); ההדגשות הוספו). עוד הודגש, כי לצורך שמירה על הנוסחה שנקבעה בסעיף זה, "
שוויה של כל חלקה נקבע לפי שוויה ערב תכנית החלוקה החדשה
", וכי "
בעת עריכת השווי, יש להביא בחשבון את כל תכונות הקרקע ואת מחובריה, וכן את מצבה המשפטי לרבות ייעודה
", קרי –
"את שווי החלקות לעניין האיחוד והחלוקה מחדש יש לקבוע כאמור בהסתכלות אחורה אל שוויין ערב התכנית החדשה, קרי על פי שוויין בהתאם לקבוע בתכנית הקיימת
" (שם, ההדגשה במקור). עוד הובהר בפסיקה, כי בחינת היחס בין ערכי החלקות "במצב הנכנס" לבין שוויין "במצב היוצא", נעשית על-ידי שמאי מקרקעין; כי האמור בטבלאות ההקצאה והאיזון הוא בבחינת המלצה למוסד התכנון; כי בעלי עניין בקרקע רשאים להגיש התנגדויות לטבלת האיזון; וכי ההכרעה בעניין זה נתונה למוסד התכנון (ע"א 4595/06
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה נצרת עילית נ' יהונתן סבן ואח'

(17.7.11)).

4.
כפי שבואר בהרחבה בטיעוני הצדדים וכן אוזכר בהחלטות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן –
הוועדה המחוזית
או
הוועדה
), בזיקה להוראות סעיפים 122-121 לחוק התכנון והבנייה, קבעה הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין את "
תקן מספר 15.0 של לשכת הוועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין, בדבר פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה
" (להלן –
תקן 15
). תקן זה, כאמור בו, חל על טבלאות הקצאה ואיזון הנערכות לתכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, כאמור בסעיף 122 לחוק; והוא נועד לקבוע הנחיות צורניות ומקצועיות-שמאיות לעריכת טבלאות הקצאה ואיזון, בשים לב לכך שטרם פרסום התקן היו קיימים הבדלים רבים באופן שבו היו עורכים שמאי מקרקעין את חוות-הדעת מטעמם, הן מבחינה צורנית והן מבחינה מהותית (ראו דברי ההסבר לתקן הנ"ל).


לענייננו יצוינו הוראות סעיף 8 לתקן 15, הקובע, ככלל, כי במתחמי איחוד וחלוקה שבהם מבנים, תתבצע הבחנה, "במצב הנכנס", בין שוויין של החלקות כבלתי בנויות, לבין תרומת המבנים לשווי; כי
שוויין של החלקות
, כבלתי בנויות, במצב הנכנס, ישתתף
בהקצאה היחסית
של השווי במצב היוצא, ואילו בגין
רכיב התרומה של המבנים
לא תתבצע הקצאה יחסית אלא
הקצאה מוחלטת
; כי שווי זכויות של כל בעל זכויות רשום
יחושב כשווי שוק
, בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון; וכי
מגרשים המיועדים לצורכי ציבור לא ישתתפו בתחשיבי האיזון
.

הרקע העובדתי שקדם להגשת העתירה
5.
העתירה נסבה על החלטתה של משיבה 1, הוועדה המחוזית, לאשר את טבלת האיזון הנלווית לתכנית מתאר מקומית 4555א – תכנית מתאר מקומית למגורים, הקובעת הוראות בדבר איחוד וחלוקת מגרשים שלא בהסכמת בעליהם (להלן –
תכנית

4555א
או
התכנית
), שהגישה משיבה 2,
רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ
(להלן –
רסקו
). התכנית, אשר מתפרשת על שטח של כ-11.4 דונמים בשוליים הדרומיים של שדרות הרצל בשכונת בית-הכרם בירושלים, מאפשרת בנייה של שלושה מבני מגורים – תוך הריסת בנייני המגורים הבנויים כיום בשטח התכנית; וכן כוללת שטח למבנים, מוסדות ציבור, שטח פרטי פתוח ושטח ציבורי פתוח.


התכנית הוגשה לראשונה בשנת 2001, תחת המספר "4555"; אשר למן הגשתה לראשונה חלו בה תמורות רבות. בכלל זה יצוין, כי במתכונתה המקורית חלשה התכנית על שטח מצומצם יותר; אולם לנוכח התנגדויות שהוגשו בנוגע לנוסח זה של התכנית – החליטה הוועדה המחוזית ביום 24.11.09, כי יכללו בשטח התכנית כל השטחים המצויים תחת ניהולו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם –
המינהל
), לרבות חלקה 3 בגוש 30147 (להלן –
חלקה 3
), שבה ממוקם
הבניין בשדרות הרצל 67
– אשר חמשת העותרים הִנם בעלים של חמש דירות בו, בהתאמה (להלן –
הבניין
). עוד יצוין, כפי שיפורט בהמשך, כי רק ביום 6.10.11, החליטה הוועדה המחוזית על פיצול תכנית זו לשתי תכניות נפרדות: האחת, 4555א, אשר היא הרלבנטית לענייננו, כאמור, ותחתיה מרוכזים השטחים הרלבנטיים להוראות האיחוד והחלוקה; ותכנית 4555ב, אשר כוללת את השטחים שאינם חלק ממתחם האיחוד והחלוקה.

6.
כאן המקום להזכיר, בתמצית, את המצב התכנוני שחל על המקרקעין הרלבנטיים לעתירה, ערב תכנונה של התכנית נושא העתירה; וכן את התמורות שהתרחשו בעקבותיה במרוצת השנים. יוער, כי עיקר המידע הרלבנטי בעניין זה לא הובא על-ידי הצדדים במסגרת כתבי-הטענות המקוריים, אלא הועלה בשלב מאוחר יותר, במסגרת טיעונים משלימים (תחילה, בגדרו של כתב-תשובה משלים של הוועדה המחוזית, שלימים היא ביקשה לחזור בה מהגשתו; לאחר מכן – במסגרת טיעון משלים מטעם העותרים, בעקבות כתב-התשובה המשלים של הוועדה; ובהמשך – באמצעות טיעונים משלימים של כל הצדדים, הן בכתב והן בדיון נוסף בעתירה, והכל בכפוף לטענת המשיבים בדבר הרחבת חזית אסורה מצד העותרים, כפי שידון להלן).

על שטחה של
חלקה 3
, שבבעלות העותרים, ושהוועדה המחוזית החליטה לכלולה בתכנית 4555 בהחלטתה מיום 24.11.09 כאמור,
חולשת תכנית 1252ב
– תכנית מתאר מקומית, אשר אושרה בשנת 1973, לאחר שהוקם הבניין שבו מתגוררים העותרים (להלן –
תכנית 1252ב
). תכנית זו, אשר מגדירה את "המצב הנכנס" של חלקה 3 לצורכי טבלת האיזון בענייננו, קרי – את המצב הסטטוטורי המאושר של המקרקעין ערב אישורה של תכנית 4555א,
מייעדת את חלקה 3 לצורכי ציבור, ואת הבניין – להריסה
. עם-זאת, אין מחלוקת שלמן אישורה ועד היום, במשך למעלה מ-40 שנה, לא מומשו הוראות אלו בתכנית 1252ב, כך שהחלקה מעולם לא הופקעה וממילא לא נהרס הבניין.

במסגרת הטיעונים המשלימים התברר, כי בגין ההוראות בדבר שינוי הייעוד וההפקעה –
הקנתה תכנית 1252ב זכויות במגרש חלופי, לבעלי חלקה 3
הנ"ל, וכן
לבעלי חלקות 2 ו-7
בתכנית זו, שיועדו אף הן להפקעה. וכך קבע סעף 9.ג. לתקנון תכנית 1252ב: "
המגרש המסומן בתשריט במס' ארעי 2
יהווה תחליף לחלקות 2, 3 7 בגוש 30147. אחוזי הבנייה המגיעים בחלקות אלו ינוצלו באופן משותף בבניין שיוקם במשותף במגרש מס' 2 הנ"ל ושטחו של המגרש שיוקם בשטח יחולק בין הבעלים באופן פרופורציונאלי לשטח המגרשים המקוריים של הבעלים השונים. אחוזי הבנייה יחושבו לפי שטח כל חלקה וחלקה לחוד ובהתאם למותר באזור מגורים. קווי הבניין וגובה הבניין במגרש זה ייקבעו בתכנית מפורטת שתוגש לאישור רשויות התכנון המוסמכות לכך
" (ההדגשות הוספו). למען שלמות התמונה ולצורך חשיבות הדברים בהמשך, יצוין כבר עתה, כפי שהתברר במסגרת הטיעונים המשלימים, כי בשנת 1987 נרשם מגרש 2 הנ"ל, במסגרת תצ"ר (תכנית לצורכי רישום),
כחלקה 120
בגוש 30147 (להלן –
חלקה 120
); כי חלקה 120 נכללה בתכנית 4555 ולימים – בתכנית 4555ב (קרי – היא אינה חלק מהשטחים הכלולים במסגרת הוראות האיחוד והחלוקה, כנגזרת של תכנית 4555); וכי בשנת 2011 נרשם מלוא
שטח חלקה 120 על-שם משפחת סעד
(להלן –
משפחת סעד
)
– הבעלים בחלקות 2 ו-7 בתכנית 1252ב
. יוער, כי בני משפחת סעד צורפו בתחילה לעתירה מתוקנת, כמשיבים 9-6, בטרם נשמעו הטיעונים המשלימים; אולם בסמוך לאחר מכן נמחקו ממנה, בהסכמה.

7.
עד כאן סקירת המצב התכנוני שחל קודם לתכנונן של תכניות 4555 ו-4555א, אשר מגדיר, כאמור, את "מצבה הנכנס" של חלקה 3 לצורך חישובי טבלת האיזון – העומדת בלב העתירה דנן. ומכאן להליכים הרלבנטיים שהתקיימו לפני הוועדה המחוזית בעניין חישוב טבלת האיזון, ועד קבלת ההחלטה נושא העתירה.


בהחלטה האמורה מיום 24.11.09, שבה נקבע כאמור כי חלקה 3 תיכלל בשטח תכנית 4555 (ולימים – 4555א), הוסיפה וקבעה הוועדה, כי "
בדומה לכלל השטחים הנכללים במתחם האיחוד והחלוקה, יחושב שוויה של קרקע זו בהתאם למצבה הנכנס המאושר, קרי בייעוד של שצ"פ וכאשר המבנה המצוי בה מסומן במצב המאושר להריסה
" (ההדגשות הוספו); זאת, תוך דחיית טענות העותרים שנשמעו לפני הוועדה, לפיהן יש להעריך את שווי הקרקע ביעוד
למגורים
– כפי שהיא משמשת בפועל, הואיל ותכנית 1252ב לא מומשה, ולכן, לטענתם, נזנחה. בעניין זה ציינה הוועדה בהחלטתה הנ"ל: "
הוועדה סבורה כי אין מקום לחשב את שוויו של המגרש שלא בהתאם למצב המאושר סטטוטורית כיום, וכי היענות לבקשת המתנגדים בהקשר זה תיטיב את מצבם ביחס למצבם של יתר בעלי הקרקע בתחום האיחוד והחלוקה, שלא בצדק
". לנוכח האמור (וכן לאור החלטות נוספות שאינן מענייננו), הורתה הוועדה על עדכון טבלת האיזון, וכן על פרסום הטבלה המעודכנת לבעלי הזכויות בשטח התכנית, לצורך הגשת התנגדויות.


טבלת איזון מעודכנת בהתאם לאמור נערכה בחודש אוקטובר 2010, והוגשו בעניינה, בין-היתר, התנגדות מטעם העותרים, שחזרו על עיקר הטיעונים שהשמיעו בעבר. ביום 7.4.11, החליטה הוועדה לערוך בחינה נוספת של כלל החומר הרלבנטי, בדיון פנימי; ואף העבירה את כלל המסמכים לידי היועץ השמאי לוועדה המחוזית (להלן –
היועץ השמאי
).


ביום 27.9.11 הגיש היועץ השמאי את הערותיו לטבלת האיזון, בהתאם להוראות תקן 15 ותוך התייחסות לטיעוני המתנגדים ולחוות הדעת השמאיות מטעמם. בתמצית, המליץ היועץ השמאי "לחלץ" את שווי הקרקע מתוך שווי הבינוי, קרי –
להבחין בין ערך הקרקע לבין ערך הבניין
; לשום את
החלקות
שבשטח התכנית, "בגישת החילוץ",
כמיועדות לצורכי ציבור
– זאת תוך הבחנה בין הייעודים הציבוריים השונים, המשפיעים על השווי – כאשר צפוי שיתקבל בתחשיב כזה שווי קרקע הנמוך ממגורים, אך הגבוה משווי קרקע המיועדת אך "לצורכי ציבור"; וכן לקבוע את שווי כל אחת
מהדירות
בבניין "
בהתאם לשווי השוק של זכויותיהם בין קונה מרצון ומוכר מרצון
". בהקשר האחרון, בעניין שומת הבניין כמיועד למגורים, ולא "להריסה" לפי המצב הסטטוטורי הקבוע בתכנית 1252ב – צוין בהערות היועץ השמאי, כי בעליו של נכס המיועד להפקעה יכול לצפות לתשואה שוטפת ממנו עד להפקעתו ולפיצוי מלא בעת הפקעתו, לרבות הוצאות הכרוכות בהעתקת מקום מגוריו; כי לנוכח האמור, אפשר לצפות ששוויו של נכס מגורים המיועד להפקעה יהיה דומה לשוויו של נכס שאינו מיועד להפקעה; וכי במקרים שנבדקו, דירות בבנייני מגורים שיועדו להפקעה או הריסה – נסחרות במחירים דומים לסביבתם. כמו-כן התייחס היועץ השמאי, בין-היתר, לטענת המתנגדים לפיה אין התייחסות בטבלה לצורך של בעלי הדירות בבניין לדיור חלוף; וציין, כי טבלת הקצאה ואיזון אינה מטפלת בעניינים כאלה.


בהחלטה מיום 6.10.11 קיבלה הוועדה המחוזית את הערות השמאי המייעץ, והורתה על תיקון טבלת האיזון בהתאם ועל פרסומה לבעלי הזכויות בתכנית, לצורך הגשת התנגדויות. בנוסף, כפי שכבר צוין לעיל, בהחלטה זו התקבלה בקשתה של משיבה 5, עיריית ירושלים (להלן –
העירייה
), לפצל את התכנית לשתי תכניות נפרדות:
תכנית אחת
, תכלול את השטח המצוי מחוץ לתחום האיחוד והחלוקה, אשר אין מניעה לתת לה תוקף כבר בשלב זה, ולימים ניתן לה המספר
4555ב
(להלן –
תכנית 4555ב
);
ותכנית שנייה
– כוללת את יתר חלקי התכנית המופקדת, ולגביה יימשכו הדיונים כאמור לעיל, היא התכנית נושא העתירה דנן – 4555א. כפי שכבר אוזכר, מטבע הדברים נכללה חלקה 3 בתכנית 4555א, וחלקה 120 – שלימים תתעוררנה לגביה טענות במסגרת הטיעונים המשלימים – נכללה בתכנית 4555ב.

8.
ביום 20.9.12 דנה הוועדה המחוזית בהתנגדויות שהוגשו ביחס לטבלת האיזון המעודכנת; ועל החלטתה לדחות את התנגדויות העותרים לטבלה – הוגשה העתירה דנן. כפי שעולה מההחלטה הנ"ל, ב"כ העותרים טען לפני הוועדה במסגרת ההתנגדות לטבלת האיזון, כי כל אחד מהעותרים רכש את דירתו מבלי לדעת שהבניין מיועד להריסה, ושילם עבור הדירה מחיר של "דירות מגורים רגילות", לכן לא ניתן לטעון בחלוף עשרות שנים לשווי נמוך יותר של הדירות בשל ייעודן להריסה; כי בפועל נזנחה מטרת ההפקעה, ולפיכך יש לראות את תכנית 1252ב, שייעדה את חלקה 3 לשטח ציבורי פתוח, כבטלה, ולהתייחס לחלקה כמיועדת למגורים; וכי על טבלת האיזון להכיל פיצוי שיגלם הן את ערך הדירה והן פיצוי חלופי לבעלי הזכויות בבניין, על-פי סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה – שעניינו שיכון חלוף בהליכי הפקעה. השמאי מטעם העותרים, מר אריה סודית, חזר לפני הוועדה על חלק מהטענות האמורות, ובנוסף טען, בין-השאר, כי טבלת האיזון אינה מתייחסת, וממילא אינה מגלמת, פיצוי בגין שלביות הביצוע הקבועה בתכנית, המחייבת את הריסת הבניין ופינוי העותרים בטרם הוצאת היתר בנייה להקמת בניין חדש; או בגין העובדה שהדירה העתידית תהא בבניין רב שכנים, בניגוד למצב דהיום. ויודגש:
העותרים לא העלו לפני הוועדה המחוזית טענה, לפיה מעולם לא קיבלו את הזכויות שהוקצו לבעלי חלקה 3 במסגרת תכנית 1252ב בחלקה 120
, אשר נרשמה במלואה על-שם משפחת סעד; ולכן, לדידם, יש לגלם את הפיצוי שהם זכאים לו, לשיטתם, לפי תכנית 1252ב – באמצעות קביעת שווי חלקה 3 כמיועדת למגורים, במסגרת טבלת האיזון שבתכנית 4555א. טענה זו הועלתה לראשונה בעתירה דנן, במסגרת הטיעונים המשלימים.


בתחילת החלטתה מיום 20.9.12, דחתה הוועדה המחוזית את הטענה לפיה יש להתייחס לחלקה 3 כמיועדת למגורים ולראות בתכנית המייעדת את הקרקע לשטח ציבורי פתוח ואת הבניין להריסה – כבטלה. הוועדה ציינה, כי במסגרת איחוד וחלוקה יש לקבוע את שווי הקרקע "במצב הנכנס" בהתאם לייעוד התקף של הקרקע, אשר בענייננו מיועדת להפקעה לטובת "שטח ציבורי פתוח"; וכי אף אם הקרקע לא הופקעה, הרי שייעודה זה בתכנית – תקף, עד לשינויו בתכנית אחרת, וזהו "המצב הנכנס" של הקרקע, לצורכי חישוב טבלת האיזון. הוועדה סברה, כי החלטתה לאמץ את ההכרעה השמאית של היועץ השמאי, לפיה יש לקבוע את שווי הדירות על-פי מבחן השוק – נותנת מענה חלקי לטענות המתנגדים, שכן בכך מתקבלת תוצאה המטיבה עִמם באופן משמעותי ביחס לשווי דירותיהם בטבלה המקורית, שחושב לפי ערכן התיאורתי; ולנוכח האמור לעיל, לא ניתן לקבל טענה לפיה יש להתעלם מהייעוד התקף של הקרקע.

עוד ציינה הוועדה בהחלטתה בהקשר זה, כי לעותרים עמדה האפשרות להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, לאחר אישורה של תכנית 1252ב, אשר במסגרתה נקבע ייעודה של חלקה 3 לשטח ציבורי פתוח, ואף לבקש להאריך את המועד להגשת תביעה כזו באמצעות פנייה לשר הפנים; כי המתנגדים רכשו את דירותיהם לאחר אישור תכנית 1252ב, לכן יכלו לבדוק את מצבה התכנוני התקף של החלקה וליתן לכך ביטוי במסגרת מחיר הדירה; וכי לנוכח האמור, אין מקום להורות על פיצוי בגין שינוי יעוד הקרקע שנקבע בתכנית 1252ב – במסגרת טבלת איזון הנכללת במסמכי התכנית דנן. בצד זאת, הוועדה החליטה שלא להכריע בטענת העותרים לפיה רכשו את הדירות מבלי שידעו אודות ייעוד הקרקע להפקעה והבניין להריסה, הואיל ואין בכך כדי לשנות את מצבם התכנוני של הקרקע והמבנה, שנקבעו בתכנית תקפה, וממילא – כדי להשפיע על טבלת האיזון; מה-גם, שיש להניח כי לא היה קושי לברר את המידע התכנוני הרלבנטי במשרדי הוועדה המקומית או לפי נסח הטאבו.


הוועדה דחתה אף את הטענה לפיה יש לכלול בטבלת האיזון פיצוי בגין שיכון חלוף בזיקה לסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, ובעניין זה ציינה, כי תכנית 4555א אינה כוללת הוראות להפקעה, ולפיכך אין עילה לתחולה ישירה של הסעיף הנ"ל, החל אך בהליכי הפקעה; וכי חרף האמור – קביעת שווי מבנה המתנגדים בטבלת האיזון נערכה על בסיס "הערך הנוכחי של ההנאות העתידיות" וכללה גם את ציפיות המתנגדים לקבלת דיור חלופי כתנאי לפיצויים, לכן נהיר שניתן ביטוי לטענה זו של העותרים. כן נדחו טענות שמאי העותרים בדבר שלביות הביצוע ושינוי אופי הדירה העתידית ביחס למצב כיום, ובעניין זה קבעה הוועדה, כי ערכי השווי לדירות נקבעו על-ידי שמאי הוועדה, כאמור בהערותיו; ומכל מקום – השמאי מטעם העותרים ממילא לא הציע ערכים אלטרנטיביים ראויים, להערכתו.


להשלמת התמונה העובדתית יובהר, כי על-פי טבלת האיזון המעודכנת, לאחר דחיית טענות העותרים שלעיל, כל עותר אשר שווי דירתו "במצב הנכנס" הוא כ-800,000 ₪ (63,210 ₪ עבור הקרקע ו-736,000 ₪ בגין דירתו בבניין הבנוי) קיבל זכויות בשווי 1,469,411 ₪ "במצב היוצא"; וכי בעוד ש"במצב הנכנס" היו לכל עותר זכויות בדירת מגורים אחת בבניין המסומן להריסה על קרקע המיועדת להפקעה לטובת שטח ציבורי פתוח – במצב היוצא הוקצו לכל עותר זכויות ב-2.697 דירות, בבניין מגורים חדש.

9.
על החלטה זו הוגשה העתירה דנן. יוזכר, כפי שכבר צוין, כי לאחר הדיון הראשון בעתירה, הגישו העותרים כתב-עתירה מתוקן, לשם צירוף משיבים נוספים בעתירה – בעלי זכויות נוספים בשטח התכנית. בכלל זה, נוספו, כאמור, משיבים 6-9, בני משפחת סעד, אשר לימים נמחקו מהעתירה, לבקשתם ובהסכמת העותרים (כל זאת, טרם נשמעו הטיעונים המשלימים). כמו-כן צורף לעתירה המתוקנת מר כהן שמעון (נתן) בן משה, כמשיב 10 – אשר כפי שהובהר על-ידי העותרים, הוא מי שנרשם כבעלים של חלקה 3 בשנת 1954 (אך לא נמסרה מפיו כל תשובה לעתירה); וכן צורפו משיבים 11 ו-12 – בעלי דירות נוספים בבניין התומכים בטענות העותרים.

טענות הצדדים בעתירה
10.

העותרים טענו
, במסגרת העתירה – לפני שנשמעו הטיעונים המשלימים – כי יש לראות בהוראות תכנית 1252ב בדבר הפקעת השטח והריסת הבניין, כבטלות, הואיל ונזנחו ומעולם לא מומשו; כי הם רכשו את דירותיהם במחירי השוק בשנות השמונים, מבלי שידעו אודות הוראות תכנית 1252ב בדבר הפקעת הקרקע והריסת הבניין, שכן בספרי המקרקעין לא הייתה כל הערה לגבי סימון המבנה להריסה; כי קיימת חלוקה המפלה בין המדינה ורסקו, שזכויותיהן בתכנית רוכזו לאזור אחד, לבין יתר בעלי הזכויות בתכנית, אשר חוברו לבעלות משותפת בינם לבין עצמם; וכי היועץ השמאי שגה בהערכתו את השווי של דירות המגורים שבבעלות העותרים. לנוכח כל האמור לעיל, ביקשו העותרים סעד של תיקון טבלת האיזון ופיצוים בהתאם להערכת השמאי מטעמם – קרקע השווה ל9.195 יחידות דיור, בנוסף לשיפויים בגין זמן מגורים חלופי בדירה בתקופת הבנייה. לטענות העותרים הצטרפו אף
משיבים 11 ו-12
– בעלי דירות נוספים בבניין, כאמור.


במסגרת הטיעונים המשלימים, העלו העותרים טעם נוסף שבעטיו יש לטענתם לשום את חלקה 3 בייעוד למגורים. הם מציינים, כי מכח תכנית 1252ב היו זכאים – הן העותרים (בעלי חלקה 3) והן בני משפחת סעד (בעלי חלקות 2 ו-7) לזכויות בקרקע החלופית 120; ולטענתם, על תכנית 4555 "להשלים את ביצועה" של תכנית 1252ב. על-יסוד האמור גורסים העותרים, כי בהחלטתה מיום 6.10.11 לפיצול תכנית 4555, למעשה הורתה הוועדה על "תכנית רה-פרצלציה חדשה", שבגדרה הופרדו חלקה 2 וחלקה 3 (שנכללו בתכנית 4555א) מחלקה 120 (שנכללה בתכנית 4555ב); ואולם, על-מנת "לשמור" על זכויותיהם של העותרים (כבעלי חלקה 3) ומשפחת סעד (כבעלי חלקה 2 ו-7), בקרקע חלופית למגורים לפי תכנית 1252ב – אזי מכוחה של ההחלטה על פיצול התכנית, קיבלה משפחת סעד את מלוא הזכויות בחלקה 120, בעוד שזכויותיהם של העותרים בחלקה חלופית למגורים "הוסבו" לתכנית 4555א, וכדי להקנות להם את מלוא הזכויות לפי תכנית 1252ב במסגרת תכנית 4555א – יש להגדיר את "מצבה הנכנס" של חלקה 3 בטבלת האיזון, בייעוד למגורים. יוער, כי את טענתם בדבר הקשר הנטען בין תכנית 1252ב ותכנית 4555, ביקשו העותרים לבסס, בין-היתר, על הטענה, לפיה תקנון תכנית 4555א קבע בסעיף 6.3 כי השלמת ביצוע תכנית 1252ב יירשם מגרש 004 ע"ש הבעלים של החלקות 2 ו-7 בגוש 30147". עם-זאת, העותרים לא הגישו לבית-המשפט כל עותק מתקנון תכנית 4555 (או תכנית 4555א); ובנוסח תקנון תכנית 4555א שהוגש על-ידי רסקו ביום 22.12.13 (במסגרת כתב-התשובה לעתירה) לא מופיע סעיף כאמור. במהלך הדיון בעתירה טענו ב"כ העירייה כי סעיף זה לא נכלל בנוסח התכנית שהופקדה ואושרה.

מכל מקום לדידם של העותרים, אף אם הטענות הנ"ל שהועלו על-ידם במסגרת הטיעונים המשלים, לא הושמעו במפורש לפני הוועדה המחוזית, הרי שהוועדה הייתה מודעת להוראות 1252ב ול"חובתה", על-פי הנטען, "להשלים את ביצועה" של תכנית 1252ב. על-יסוד האמור גורסים העותרים, בנוסף לטעמים שנשמעו לעיל במסגרת העתירה המתוקנת, כי ההחלטה נושא העתירה – לשום את חלקה 3 כמיועדת לצורכי ציבור – פוגעת בהם באופן בלתי מידתי ובלתי סביר, באופן שמחייב את התערבותו של בית-המשפט.

11.

משיבות 1, 3 ו-4
– הוועדה המחוזית, קרן קיימת לישראל ומדינת ישראל – בהתאמה (להלן ייקראו יחד –
המדינה
), ביקשו לדחות את העתירה, מהטעמים המפורטים בהחלטת הוועדה המחוזית נושא עתירה; אשר לדידם לא נפל בה כל פגם המצדיק את התערבותו של בית-המשפט.
במענה לעתירה המתוקנת
ציינה המדינה, כי אין ממש בטענת העותרים לפיה תכנית 1252ב נזנחה ולכן יש לראות בה כבטלה, שכן הדרך היחידה לבטל או לשנות תכנית היא באמצעות אישור תכנית אחרת הקובעת הוראות שונות ביחס למקרקעין; אך הואיל ולא אושרה תכנית אחרת כאמור – הרי ש"המצב הנכנס" של חלקה 3 הוא בהתאם להוראות תכנית 1252ב. לשיטת המדינה, לצורך הערכת שווי מקרקעין אין חשיבות לשאלת זניחת מטרת ההפקעה, הואיל והשווי נקבע על-בסיס ייעודי הקרקע המאושרים בתכנית תקפה, ולפי כללים שמאיים. מהטעם האמור אף גרסה המדינה, כי הטענה לפיה העותרים לא ידעו מהו יעוד הקרקע המאושר עת רכשו את הדירות בשנות ה-80 – אינה יכולה לסייע בעדם, הואיל וקביעת השווי נעשית לפי המצב התכנוני, ולא ביחס להכרתם של בעלי הזכויות את המצב התכנוני; בפרט כאשר דבר קיומה של התכנית התקפה מופיע בנסח הטאבו, וניתן היה לברר את המידע הרלבנטי אף במשרדי הרשות המקומית. בנסיבות אלו, לעמדת המדינה, יכלו העותרים לדרוש פיצוי כנטען על-ידם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בקשר לתכנית 1252ב, ואף לבקש הארכת מועד להגשת בקשה כאמור משר הפנים. המדינה הבהירה, כי הערכת שווי דירות העותרים וחלקה 3 בטבלת האיזון נעשתה בהתאם להערות היועץ השמאי, ולפי הוראות תקן 15; כי הטבלה כפי שאושרה הטיבה בהרבה את מצבם של העותרים ביחס לטבלת האיזון המקורית, שהתבססה על מצב תיאורתי של המקרקעין; וכי לנוכח האמור, ובשים לב לכך שלא נפל כל פגם בהחלטת הוועדה – יש לדחות את העתירה. במענה לטענה בדבר אפליית העותרים ביחס למדינה, נטען, כי חלקם היחסי של בעלי הזכויות הפרטיים בשווי הקרקע במצב הנכנס היה קטן מאד, לכן לא ניתן היה להקצות להם מבנה אחד שלם במצב היוצא, לעומת המדינה, שקיבלה את מגרש מספר 1 בתכנית; וכי מטעם זה אף לרסקו לא הוקצו בתכנית זכויות במגרש נפרד, אלא עם בעלים פרטיים (מגרש 2) ועם העירייה (מגרש 3). באשר לטענות נגד הערות היועץ השמאי ולשומה מטעם העותרים, צוין, כי היועץ השמאי נתן מענה לכל טענות העותרים; כי מדובר בהערכות מקצועיות שבתחום מומחיותו, אשר הוועדה החליטה לאמצן; וכי מכל מקום, שומת העותרים לפיה יש להקצות להם 9.195 יח"ד במצב היוצא ממילא הופיעה לראשונה בעתירה, ולא הוצגה מעולם לפני הוועדה המחוזית.


במסגרת הטיעון המשלים טענה המדינה, בין-השאר, כי טענות העותרים נגד רישום מלוא הזכויות בחלקה 120 על-שם משפחת סעד, אינה רלבנטית לעתירה דנן; קרי – אינה משפיעה על מצבה התכנוני המאושר של חלקה 3, הקובע את "מצבה הנכנס" לצורך חישוב טבלת האיזון. לפיכך, ככל שלעותרים טענות בדבר טעות בהליך הרישום שנעשה לאחר אישור תכנית 1252ב – הרי שאין מקומן להתברר בעתירה זו. לשיטת המדינה, הטענה בדבר "תכנית רה-פרצלציה חדשה" – שגויה, וכפי שעולה מהחלטות הוועדה, תכנית 4555א אינה מהווה "המשך" לתכנית 1252ב ואינה מבוססת על "הסבת זכויות"; שכן תכנית 4555א הִנה תכנית מתאר מקומית חדשה, המבוססת על המצב התכנוני הקודם לה, כפי שנקבע בתכנית 1252ב. מטעם זה, מציינת המדינה, הן חלקה 3 והן חלקה 120 נרשמו במסגרת תכניות 4555א ו-4555ב (בהתאמה), על-יסוד מצבן התכנוני הנוכחי, ובהתאם להוראות תכנית 1252ב. כן מדגישה המדינה, כי תכנית 4555ב אינה רלבנטית לענייננו, שכן השטח הכלול בה מעולם לא היה כלול במתחם האיחוד והחלוקה.

12.

רסקו, משיבה 2, העלתה בהרחבה טענות דומות לאלו של המדינה
, ובנוסף טענה, בין-השאר, כי משמעות קבלת הטענה לפיה יש לראות בתכנית 1252ב כבטלה, היא שכל הקרקעות נושא תכנית זו "ישובו" לייעוד שנקבע ערב תכנית זו, שאחרת ייווצרו בטבלת האיזון עיוות ואפליה פסולה לטובת העותרים; אולם במצב זה חלקה היחסי של חלקה 3 יהיה קטן בהרבה מזה שניתן לו היום, לאחר הערכת שווי הדירות לפי מחיר השוק – ואז שכרם של העותרים יצר בהפסדם. לכלל טענותיה של רסקו הצטרפה אף
העירייה
(משיבה 5).

במסגרת הטיעונים המשלימים, גרסה רסקו כי טענות העותרים בכל הקשור לחלקה 120 הן בבחינת הרחבת חזית אסורה; אולם לצורך יעילות והדיון והחיסכון בזמן שיפוטי – לא התנגדה כי במהלך הדיון יושמעו טיעונים גם לגופו של עניין זה. בכלל זה העלתה רסקו עמדה דומה לזו של המדינה, ובנוסף הדגישה, כי העותרים אינם זכאים לפי תכנית 1252ב ל"זכויות תלויות באוויר", אלא לזכויות בחלקה חדשה ספציפית, שלימים כונתה חלקה 120; כי טענות העותרים בכל הקשור לזכויות שלא ניתנו להם בחלקה 120 – הן טענות קנייניות; כי הוועדה המחוזית כלל אינה מוסמכת לשקול שיקולים קנייניים, כך שאף אם היו העותרים מעלים את הטענות לפני הוועדה – היא לא הייתה מוסמכת לדון בהן; וכי אם טוענים העותרים לקיפוח זכויותיהם בעת רישום התצ"ר או העברת הזכויות בחלקה 120 למשפחת סעד – ממילא אין מקומן של טענות אלו להתברר בעתירה דנן. למעלה מזאת, לשיטת רסקו, העותרים ממילא לא פרשו את מלוא התשתית העובדתית והראייתית לצורך הכרעה בטענות הקנייניות שהעלו.

דיון והכרעה
13.
לאחר שבחנתי את מכלול טיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.


עניינה של העתירה בטבלת איזון, אשר כאמור בסקירה הנורמטיבית לעיל – נועדה לשמור על השווי היחסי של החלקות בשטח תכנית 4555 שהוחלט על איחוד וחלוקתן מחדש; ובפרט – חלקה 3 בתכנית זו. כאמור לעיל, אין מחלוקת כי על-פי מצבה הסטטוטורי של חלקה 3, לפי תכנית 1252ב התקפה, שטח החלקה מיועד לצורכי ציבור, והמבנה שעליה – מיועד להריסה. בהחלטה נושא העתירה, אישרה הוועדה המחוזית את טבלת האיזון שעודכנה על-פי הערות השמאי היועץ לוועדה, וקבעה כי בזיקה לתקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין, יש לשום את הקרקע כמיועדת
לצורכי ציבור
, אך את הבניין –
כמיועד למגורים
, זאת על-אף שעל-פי התכנית הוא מיועד להריסה כאמור. סבורני, כי מדובר בהחלטה סבירה, שלא נמצאה כל עילה להתערב בה.

ראש לכל יצוין, כפי שהבהירה הוועדה בהחלטתה נושא העתירה, כי טבלת האיזון הנוכחית מטיבה עם מצבם של העותרים ביחס למצב הדברים "הרגיל", כפי שעולה מהסקירה הנורמטיבית שלעיל, שבו יש לשום את הקרקע ואת הדירות שעליה אך על-פי מצבן הסטטוטורי בהתאם לתכנית התקפה כאמור (תכנית 1252ב); קרי – לכאורה, כפי שנעשה בטבלת האיזון הקודמת שהוגשה לוועדה בעניינה של תכנית 4555, וכפי שציינה הוועדה בהחלטתה הקודמת מיום 24.11.09, לפי מצב דברים זה, היה מקום לקבוע את שווין של דירות העותרים כמיועדות
להריסה
, ולא למגורים. בענייננו, נהגה הוועדה, ככלל, על-פי הכללים ואמות-המידה שעוגנו בפסיקה לעניין עריכת טבלאות איזון, ובכלל זה – הערכת שווי הקרקע והמבנה שעליה לפי "מצבם הנכנס"; ובנוסף, אימצה את המלצות היועץ השמאי לוועדה, לנהוג לפי תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין בכל הנוגע לטבלאות איזון בתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, ולשום את המבנה – בייעוד למגורים, חלף ייעודו בתכנית התקפה, להריסה. כפי שעולה מטיעוני הצדדים, וכן מהוראות תקן 15, התקן מהווה מעין הנחייה של מועצת שמאי המקרקעין, במטרה ליישם מדיניות אחידה בכל הקשור לטבלאות איזון כאמור; ובענייננו, המלצותיו של השמאי היועץ המבוססות על תקן זה, הן בגדר חוות דעת מקצועיות שביקשה הוועדה לקבל, במסגרת סמכותה להכריע במחלוקות הנוגעות לטבלת האיזון. בנסיבות העניין, החלטתה של הוועדה לקבל את הערכת השמאי היועץ שניתנה לפי תקן 15, ולבסס עליה את טבלת האיזון נושא העתירה – באה במתחם הסבירות, ובפרט כאשר יש בה כדי להיטיב את מצבם של העותרים, כאמור. אציין בעניין זה, כי לא מצאתי כל ממש בטענת העותרים לפיה היועץ השמאי שגה בהערכתו את שווי דירות המגורים שבבעלותם. עיון בהערות היועץ השמאי וכן בהחלטת הוועדה בעניין זה מלמד, כי השמאי נהג בהתאם להוראות התקן ובזיקה לנורמות שנקבעו בפסיקה, ולא מצאתי כל פגם בחוות-דעתו המקצועית, או בהחלטתה של הוועדה המחוזית לאמצה. ממילא, כפי שעולה מהחלטת הוועדה וכן מטיעוני הצדדים – שומת העותרים לפיה יש להקצות להם 9.195 יח"ד "במצב היוצא", שעליה מבוססות טענותיהם בדבר שגיאות שנפלו בהערכת היועץ השמאי –
ממילא לא הוגשה לוועדה, אלא הופיעה לראשונה בעתירה דנן; ומטעם זה אין מקום להידרש לה.



סיכומם של דברים עד כאן
: החלטת הוועדה לאמץ את המלצת היועץ השמאי ולבסס עליה את ההחלטה בדבר אישור טבלת האיזון, בהתאם לתיקונים שנעשו לאור הערות היועץ השמאי – הִנה, בנסיבות העניין, החלטה סבירה, שלא קמה כל עילה להתערב בה; בפרט כאשר מדובר בהחלטה שבמומחיות מקצועית של הרשות המינהלית, המבוססת על חוות דעת מקצועית, ועל שיקולים מקצועיים גרידא – אשר מתחם התערבותו של בית-המשפט בה, מצומצם (ראו: עע"מ 8111/12
אברהם חדד נ' משרד החינוך והתרבות
(6.1.14), בפסקה 7).

14.
למעלה מזאת, לא מצאתי במכלול טענות העותרים – הן בעתירה המקורית והמתוקנת והן בטיעונים המשלימים – כי נפלו פגמים מינהליים נוספים בהחלטת הוועדה או בהליך קבלתה, המצדיקים את התערבותו של בית-המשפט.


כך, אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה לדחות את טענת העותרים, לפיה, הואיל והוראות ההפקעה שנקבעו בתכנית 1252ב לא מומשו בפועל, אזי
יש לראות בתכנית זו כבטלה
. כפי שציינה הוועדה לעניין זה, כל עוד תכנית 1252ב לא בוטלה או שונתה באמצעות תכנית תקפה אחרת, אזי היא זו החולשת על שטח חלקה 3, וכפועל יוצא – קובעת את "מצבה הנכנס" של חלקה 3. כפי שהודגש בסקירת הרקע המשפטי לעיל, קביעת שוויה של חלקה במסגרת טבלת איזון בתכנית איחוד וחלוקה, נעשה ביחס לערכה של החלקה "
בהתאם לקבוע בתכנית הקיימת
" (עע"מ 7336/10, בעניין
לוקר
, לעיל; ההדגשה הוספה); ומשלא קיימת כל תכנית אחרת רלבנטית לחלקה 3, פרט לתכנית 1252ב – הרי שאין מקום להתערב בקביעתה של הוועדה לפיה שוויה של החלקה "במצבה הנכנס" ייקבע בהתאם לתכנית זו. בשולי הדברים אוסיף, כי ממילא הטענה בדבר היותה של תכנית 1252ב בטלה מחמת אי-מימושה, ניגפת בטיעונים המשלימים, אשר מהם עולה, כי בעקבות הוראות תכנית זו נרשמה באמצעות תצ"ר בשנת 1989 – חלקה 120; קרי – כי במרוצת השנים ננקטו פעולות לצורך מימוש הוראות התכנית. זאת ועוד: במסגרת הטיעונים המשלימים גורסים העותרים כי יש לראות בתכנית 4555א כתכנית אשר
משלימה את ביצועה של תכנית 1252ב
; קרי – לכאורה, אף לשיטתם של העותרים, תכנית זו ממילא לא בוטלה.

15.
אף הטענה לפיה
בעת רכישת דירותיהם בחלקה 3 לא ידעו העותרים על קיומה של תכנית 1252ב
, לרבות ההוראות בה המייעדות את החלקה לצורכי ציבור ואת הבניין להריסה – אינה מקימה עילה להתערבות בהחלטתה של הוועדה המחוזית. כפי שצוין בהחלטת הוועדה מיום 20.9.12, השאלה, אם העותרים ידעו אודות מצבה התכנוני של הקרקע בעת רכישת דירותיהם, אם לאו – אינה משנה את המצב התכנוני התקף; והוא זה אשר קובע, כאמור, את "מצבה הנכנס" של הקרקע לצורכי טבלת האיזון, ללא תלות במודעוּת הבעלים להוראות התכנית התקפה. די בכך כדי לדחות את הטענה; אך למעלה מזאת אוסיף ואציין, כי ממילא בעתירה דנן, לא הרימו העותרים את הנטל להראות שאכן לא היו מודעים כלל להוראותיה של תכנית 1252ב בדבר ההפקעה והייעוד להריסה, או שנמנעה מהם האפשרות לברר את המצב התכנוני התקף. בכלל זה – העותרים לא התייחסו להערה שצוינה בהחלטת הוועדה בעניין זה, לפיה ניתן היה לברר את מצבה התכנוני של הקרקע בעל רכישת הדירות, במשרדי הוועדה המקומית או לפי נסח הטאבו; לא השיבו לטענות המדינה בעתירה, שחזרו על האמור; וממילא אף לא הוכיחו, כי כל אחד מהם שילם עבור דירתו "מחיר שוק מלא", נכון לעת רכישת הדירה, שאינו מגלם את מצבה התכנוני התקף.

16.
כמו-כן, לא מצאתי מקום להידרש לטענת העותרים בדבר
האפלייה
הגלומה בתכנית; ולוּ מן הטעם שנטענה בשפה רפה, ללא כל ביסוס, וממילא היא אינה מובנת. כאמור, העותרים טענו, כי תכנית 4555א וטבלת האיזון בה עורכות חלוקה המפלה בין המדינה ורסקו –
שזכויותיהן בתכנית רוכזו לאזור אחד, לבין יתר בעלי הזכויות בתכנית, אשר חוברו לבעלות משותפת בינם לבין עצמם. ראשית, לא הוברר מדוע מדובר ביחס "מפלה", לא כל שכן באופן שמקים עילה להתערבות בהחלטה שעניינה טבלת איזון. ככל שכוונת העותרים הייתה, כי לעומת המדינה – לא הוקצה להם מגרש שלם "במצב היוצא", בשעה שהם מחזיקים יחד במגרש שלם "במצב הנכנס", הרי שהם ממילא לא הצביעו על חובה שבדין לפיה על הזכויות להישמר במסגרת טבלת האיזון "במצב היוצא" בצורה זהה ל"מצבן הנכנס"; ובכלל זה – חובה להקנות "מגרש כנגד מגרש". כזכור, מטרתן של תכנית לאיחוד וחלוקה וטבלת איזון מכוחה הוא
לשמור על השווי והערך
של החלקות, וזו אמת הדעת המנחה בעת עריכת טבלת האיזון. שנית, ממילא העותרים לא התייחסו למענה המדינה בעניין זה – ולוּ כדי לחדד את טענת האפליה שהעלו – ולפיו לא ניתן היה להקצות לעותרים ולבעלי הזכויות הפרטיים בתכנית מבנה אחד שלם במצבם היוצא, הואיל וחלקם היחסי בשווי הקרקע היה קטן מאוד – זאת לעומת המדינה שקיבלה את מגרש מספר 1 בתכנית; ומטעם זה אף לרסקו לא הוקצו בתכנית זכויות במגרש נפרד, אלא עם בעלים פרטיים (מגרש 2) ועם העירייה (מגרש 3). בנסיבות אלו, לא קמה עילה להידרש לטענות העותרים אף בנושא זה.

17.
לא מצאתי לשנות ממסקנה זו, אף לנוכח
הטענות שהעלו העותרים במסגרת הטיעונים המשלימים
, קרי – כי לא מומשו זכויותיהם לפי תכנית 1252ב, בחלקה חלופית למגורים; ולכן יש לשום את שטח חלקה 3, במסגרת טבלת האיזון שבתכנית 4555א, בייעוד למגורים.

ראשית
, טענה זו מעולם לא הועלתה על-ידי העותרים לפני הוועדה המחוזית, אלא נשמעה לראשונה במסגרת הטיעונים המשלימים לפניי; ומטעם זה לבדו, אין מקום להידרש לה בשלב זה. הטענה לפיה הוועדה "הייתה מודעת" להוראות תכנית 1252ב ו"לחובתה", על-פי הנטען, להשלים את ביצועה של תכנית 1252ב במסגרת תכנית 4555 או תכנית 4555א – אף אם הייתה נכונה, ואיני קובע כי כך הוא – אינה יכולה לבוא תחת חובתם של העותרים להעלות את מלוא טענותיהם לפני הוועדה המחוזית במסגרת התנגדויותיהם; שכן הוועדה דנה בטענות המועלות בפני
ה, ומי שאינו מעלה בהתנגדותו את כלל טענותיו, אין לו להלין אלא על עצמו.

שנית
, ממילא הטענה לפיה על הוועדה המחוזית הייתה מוטלת "חובה" בענייננו להשלים את ביצועה של תכנית 1252ב, בין במסגרת תכנית 4555 או תכנית 4554א, ובין בכל דרך אחרת – הִנה, למצער, לא מדוייקת, ומכל מקום – לא הוכחה. כאמור בטיעוני הצדדים, טענה זו מבוססת ככל הנראה על נוסח קודם של הצעה לתכנית 4555א, אשר, כפי שעולה מטיעוני המשיבים, לא אושרה בסופו של יום על-ידי הוועדה המחוזית; ובו צוין בסעיף 6.3, לדברי ב"כ העותרים, כי לצורך השלמת ביצוע תכנית 1252ב "יירשם מגרש 004 [היינו – מגרש 2 – י' נ'] ע"ש הבעלים של החלקות 2 ו-7 בגוש 30147". מכאן מסיקים העותרים, כי קיימת תלות בין שתי התכניות, באופן שמקים לוועדה "חובה" להשלים את ביצועה של תכנית 1252ב. אלא שהעותרים לא הגישו לבית-המשפט את הנוסח המאושר של תכנית 4555א; וממילא בנוסח תקנון התכנית המאושרת שהוגש על-ידי רסקו במסגרת כתב-התשובה לעתירה, לא מופיע סעיף כאמור – ודי בכך כדי לשמוט את הבסיס תחת טענותיהם.

זאת ועוד: עיון בהוראות תכנית 1252ב, בהליכים שננקטו למימושה של התכנית – כפי שעולה מהטיעונים המשלימים, אשר אין מחלוקת עובדתית לגביהם – וכן בהוראות תכנית 4555א, מלמד שלצורכי טבלת האיזון הכרוכה בתכנית 4555א, אין מקום להיזקק להוראות תכנית 1252ב, בניגוד לעמדת העותרים. תכנית 1252ב קבעה הוראות לעניין איחוד וחלוקה, הפקעה, שינוי ייעוד, כמו-גם הוראות הנוגעות להקצאת קרקע חלופית לבעלי הקרקעות שהופקעו – חלקות 2, 3 ו-7 – ב"מגרש 2"; ובכלל זה, הוראות המסדירות את אופן חלוקת הזכויות בין בעלי הזכויות במגרש החלופי (סעיף 9.ג. לתכנית 1252ב, לעיל). במובן זה, "הפיצוי" שנקבע לבעלי הזכויות בחלקה 3, בגין שינוי ייעוד הקרקע והבניין שבבעלותם, נקבע כבר בתכנית 1252ב, ואינו קשור לתכנית 4555א.


משכך, נשמט אף הבסיס תחת הטענה – שממילא לא הובררה – לפיה, פיצול תכנית 4555 לשתי תכניות כאמור, מהווה "רה-פרצלציה" חדשה, שבגדרה הוענקו למשפחת סעד (בעלי הזכויות בחלקות 2 ו-7 בתכנית 1252ב, כאמור) מלוא הזכויות בחלקה 120; וכי כפועל יוצא, לשם קביעת פיצוי "שווה" לעותרים כבעלי חלקה 3, יש להגדיר את חלקה 3 "במצבה הנכנס" בטבלת האיזון שבתכנית 4555א בייעוד למגורים. טענה זו, לא רק שלא נלמדת, במפורש או במשתמע, מהחלטתה של הוועדה המחוזית מיום 6.10.11 בדבר פיצול תכנית 4555 לשתיים, אלא שהיא ממילא ניגפת בהוראות תכנית 1252ב ותכנית 4555. בחינת התכניות שהציגו הצדדים מלמדת, כאמור, שהזכויות בחלקה 120 – הוגדרו עוד בתכנית 1252ב, והחלקה נרשמה בהתאם לתכנית זו; וכי מכל מקום, חלקה 120 מעולם לא הייתה חלק ממתחם האיחוד והחלוקה בגדרה של תכנית 4555 (קודם פיצולה לשתיים), כך שהוועדה המחוזית ממילא לא הייתה אמורה מעולם לדון בזכויות בחלקה זו או בפיצוי בגינן, במסגרת טבלת האיזון שלפי תכנית 4555 או 4555א. במובן זה, פיצול התכנית, בניגוד לטענת העותרים, אינו משפיע על שיפוי בגין זכויות בחלקות הנכללות בשטחי האיחוד והחלוקה שבתכנית הנ"ל; בין אם מדובר בחלקה 2 שבבעלות משפחת סעד, ובין אם בחלקה 3 שבבעלות העותרים.

18.

סיכומם דברים, באשר לטיעונים המשלימים
: חלקה 120 הייתה בתחילת הדרך בתכנית 4555, אך לא הייתה חלק ממתחם האיחוד והחלוקה; לא נכללה בסופו של יום בתכנית 4555א – נושא העתירה; ונכללה בתכנית אחרת – 4555ב. הבעלות בחלקה 120 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בשנת 2011 על-שם משפחת סעד, שלא מכח תכנית 4555א. טענות העותרים מופנות, למעשה, במישור
הקנייני
, נגד רישום מלוא הזכויות בחלקה 120 על-שם משפחת סעד; אולם מחלוקות קנייניות בעניין זה, ככל שקיימות, אינן אמורות להשפיע על החלטת הוועדה בעניין האיחוד והחלוקה במסגרת תכנית 4555א, שאינה כוללת, כאמור, את חלקה 120. אין מדובר, אפוא, בענייננו, במחלוקת הנוגעת לתכנית 4555א, ואף לא בפגם שנפל בהחלטת הוועדה המחוזית בנוגע לתכנית זו. רישום זכויות הבעלות בחלקה 120 אינו רלבנטי לעניין שומת חלקה 3 לצורכי טבלת האיזון במסגרת איחוד וחלוקת הקרקעות לפי תכנית 4555א; ולפיכך הוועדה המחוזית לא הייתה אמורה להביאו במניין שיקוליה, לצורך החלטתה בטבלת האיזון נושא העתירה; מה-גם, שהעותרים לא העלו לפני הוועדה – בטרם מתן ההחלטה נושא העתירה – כל טיעון הנוגע לרישום זכויות הבעלות על-שם משפחת סעד בחלקה 120.

התוצאה
19.
אשר על כל האמור לעיל, משלא נמצא כל פגם בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 20.9.12 לאשר את טבלת האיזון לתכנית 4555א, העתירה נדחית.


העותרים, יחד ולחוד, ישלמו הוצאות בסך 10,000 ₪ לכל אחד ממשיבים 1, 2 ו-5.


הנוסח המאושר של תכנית 4555א (שסומן 2) יוחזר על-ידי מזכירות בית-המשפט לוועדה המחוזית באמצעות הפרקליטות. נוסח תכנית 4555א שלא אושר (וסומן 1) יוחזר על-ידי מזכירות בית-המשפט לידי ב"כ העותרת.


המזכירות תמציא עותקים מפסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ז בכסלו התשע"ו, 29 בנובמבר 2015, בהיעדר הצדדים.


יורם נועם, שופט








עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 31281-02/13 עת"מ אורן קמר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים ואח', אורן יוסף קמר, אופירה קמר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים, חברת רסקו בע"מ, קרן קיימת לישראל ואח' (פורסם ב-ֽ 29/11/2015)