פסקי דין על מרים אזולאי | פסקי דין על ד"ר הוגו אקרמן | פסקי דין על אבנר משה כרמל

51123-05/14 א     16/12/2015




א 51123-05/14 מרים אזולאי, ד"ר הוגו אקרמן נ' אבנר משה כרמל








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 51123-05-14 אזולאי ואח' נ' כרמל ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופט
דר' מנחם רניאל


תובעים

1.מרים אזולאי

2.ד"ר הוגו אקרמן
ע"י ב"כ עו"ד יוסף מעודה


נגד


נתבעים

אבנר משה כרמל
ע"י ב"כ עו"ד תאבת ביידוסי






פסק דין




1.
התובעים הגישו תביעה זו לביטול הסכם מכר בית ברחוב הגת 30 בקציר (גוש 20461 חלקה 114, להלן: הנכס)
שנכרת ביום 11.8.09 בין עיזבון דליה ואן דר דריפט ז"ל לנתבע, ואושר על ידי בית המשפט למשפחה ביום 12.10.09. תחילה נכלל בתביעה גם הסעד של פינוי הנתבע וסילוק ידו מהנכס, אך לפי החלטתי מיום 1.3.15 הועבר סעד זה לבית משפט השלום, שלו הסמכות העניינית לדון בפינוי וסילוק יד הנתבע מהנכס.



2.
הנתבע טען, לראשונה בסיכומיו, שדין התביעה להידחות בהיעדר יריבות,
מכיוון שהחוזה נכרת בין עיזבון המנוחה לבין הנתבע, בעוד התביעה מוגשת על ידי שניים, מרים אזולאי
וד"ר הוגו אקרמן
. מלבד העובדה שטענה זו לא נטענה מעולם קודם לכן, דין הטענה להידחות. התובעים הם יורשי המנוחה לפי צו קיום צוואה שצורף לתביעה.
"עיזבון אינו אישיות משפטית, ומשכך אינו יכול להיות בעל דין בהליך משפטי כלשהו" (דברי הנשיא גרוניס ברע"א 6590/10
עיזבון פואד אשתייה נ' מדינת ישראל). אילו היה העיזבון מגיש תביעה, היה צריך להחליף את שמו לשמות היורשים. טוב עשו התובעים שהגישו את התביעה בשם עצמם, כיורשי המנוחה, על פי הסכם שנערך על ידי מנהל העיזבון עבור העיזבון.

3.

בכתב התביעה נטען, כי מתוך מלוא התמורה שנקבעה בהסכם המכר בסך 970,000 ₪, שילם הנתבע סך 588,693 ₪ בלבד, ולא שילם את היתרה, שהיה עליו לשלם זה כבר, בסך 381,307 ₪, למרות אורכות שניתנו לו על ידי התובעים, כמחווה של רצון טוב. נטען, שמנהל העיזבון איפשר לנתבע להכנס לנכס כשוכר, אבל הוא חדל גם לשלם את דמי השכירות.

4.
התובעים הודו בכתב התביעה, שהיתה בעיה של רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, אך בעיה זו נפתרה כבר ביום 18.5.11, שעה שהנכס נרשם על שם המנוחה, ובהתאם נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע ביום 25.5.11. למרות שהודע על כך לנתבע, לא שילם את יתרת התמורה.
מנגד, הנתבע טען בכתב הגנתו, כי עקב הבעיה ברישום הזכויות על שם המנוחה, לא היה יכול לקבל משכנתא, ובינתיים הסתבך בחובות רבים, שבגללם הפך מוגבל בבנק ולא היה יכול לשלם את היתרה, וכי העיזבון בהתרשלותו הוא שגרם לכך ועליו לשאת באשם תורם של 100% להפרה של הנתבע.

5.
כאמור, הנכס לא היה רשום על שם המנוחה בעת מכירת הנכס. ואולם, נתון עובדתי זה אינו הפרה מצד העיזבון ואין הוא מצדיק שום הפרה מצד הנתבע. זאת, משום שבהסכם המכר (ת/1) אישר הנתבע שהוא קונה את הנכס כפי שהוא, לאחר שבדק את הנכס ומצאו מתאים לצרכיו. בסעיף 6 (ג) להסכם המכר נקבע שעיקר סכום התמורה, 820,000 ₪ מתוך 970,000 ₪, ישולם למוכר ע"י הקונה בכפוף לסיום הרישום ע"ש המוכרים, כך שהנתבע ידע היטב שלא הסתיים הרישום על שם המוכרים, ובהתאם לכך הוסכם התשלום. כמו כן הוסכם במפורש בסעיף 8 (ב) כי "הובהר לקונה, כי הנכס במצבו אינו רשום בטאבו...". הנתבע העיד בשורה 18 בעמ' 11 שהסתבר לו שיש בעיה ברישום הנכס, שאם היה יודע אותה מראש לא היה נכנס לזה. לאחר מכן העיד שנודע לו על כל הבעיות כעבור חצי שנה, דהיינו בפברואר 2010. זו אינה עדות אמת, שכן הוא ידע על הבעיות ברישום כבר בעת חתימת החוזה באוגוסט 2009. בחקירה נגדית הופנה הנתבע לסעיף 8 (ב) בהסכם המכר, ואישר שהוא רואה בהסכם המכר שהנכס לא רשום בטאבו, אבל הוא לא זוכר שעו"ד לפידות הסביר לו. אחר כך שינה את דבריו ואמר שראה שהנכס לא רשום בטאבו, אבל לא נאמר לו שיש בעיות ברישום (עמ' 14). כבר עתה אומר, שאיני מאמין לעדותו של הנתבע בענין זה. עדותו היתה תחילה פסקנית, שלא ידע על בעיות ברישום הנכס. אחר אמר שהוא לא זוכר, אחר כך אמר שהוא ידע שאין רישום אבל לא אמרו לו שיש בעיות. עדותו היתה מתחמקת ולא אמינה ואני מוצא אותה כוזבת. אני קובע שהנתבע ידע שיש בעיות ברישום, אשר אוזנו על ידי קביעת התשלום העיקרי לאחר שיפתרו בעיות הרישום. על כך יש להוסיף את האמור במסמך שעליו חתם ביום 16.12.09, שאתייחס אליו בהמשך.

6.
הנתבע העיד, שעקב הבעיות ברישום לא היה יכול לקבל משכנתא, ובינתיים השקיע 350,000-400,000 ₪ בשיפוצים (עמ' 12). מתברר שזו אינה עדות אמת. לדברי הנתבע, כאמור, התבררה לו כל האמת בערך חצי שנה אחרי ההסכם, דהיינו בפברואר 2010 (עמ' 11 שורה 26). הנתבע ביקש להציג חבילת מסמכים המוכיחים את עלות השיפוצים, ולוח אקסל שערך, ללא תאריכים המגיע ל- 401,000 ₪, אבל הסתבר שהמסמך הראשון מתחיל ביום 15.7.10, דהיינו כחמישה חודשים לאחר שכבר התבררה לנתבע מלוא האמת. על כן, הוחזרה חבילת המסמכים לנתבע כבלתי רלבנטית (עמ' 12).

7.
הנתבע העיד, שנאלץ לשפץ את הנכס, מכיוון שלא היה ראוי למגורים. אפילו היה מוכיח שהנכס אינו ראוי למגורים, והוא לא עשה כן, לא היתה לכך כל משמעות ביחסים בין הצדדים לפי הסכם המכר, שכן נקבע במפורש בסעיף 3 (ב) להסכם, כי ידוע לקונה שישנם פגמים רבים בנכס, לרבות רטיבות, נזילות מים, סדקים, בעיות במערכת החשמל, ועוד. הקונה אישר בהסכם, שעיין בחוות דעת בענין הליקויים והוא מתחייב לשאת בעלות תיקון הליקויים על חשבונו, ואין לו טענה בענין והוא קונה את הנכס כפי שהוא ומוותר על כל טענה או זכות תביעה כנגד מנהל העיזבון בגין מצבו של הנכס. הנתבע נשאל על כך, וטען "נכון הסכמתי, אבל אם הייתי יודע שיש ברוך ברישום בחיים לא הייתי קונה נכס כזה" (עמ' 15 שורה 11-12). כלומר, הליקויים אינם בעלי משמעות מבחינתו, והוא לא הכחיש שהסכים להם. הוא טוען לבעיות ברישום, ובענין זה כבר דנתי.

8.
הנתבע טען, שקיבל את החזקה בנכס והחל לבצע בו שיפוצים במאות אלפי שקלים, בתקווה שיוכל לקבל הלוואה מהבנק ולרשום משכנתא, אך עקב בעיות הרישום לא ניתן היה לקבל משכנתא ובינתיים הסתבך הנתבע בבעיות כספיות. לטענת הנתבע בעת הדיון, השיפוצים שבוצעו בנכס הם שיקול שמן הראוי שבית המשפט ישקול כדי לקבל את התביעה או לדחותה, לפי שיקולי הצדק, ועל פי ע"א 409/78 גולן נ' פרקש (עמ' 6 לפרוטוקול). הנתבע לא חזר על טענה זו בסיכומיו, ומכל מקום, דין טענה זו להידחות, על פי העובדות, כפי שיובהר בהמשך.

9.
הנתבע אישר את חתימתו על ת/3, מיום 16.12.09, לפיו פנה ליורשי המנוחה בבקשה לפרוס את התשלומים, כי הוא שוקל לקחת הלוואה על כשליש ממחיר הדירה. שיקול זה היה רק עתה, כאשר בהסכם המכר לא נזכר דבר על כך. הוא אישר כי "ענין הרישום בטאבו ואחריותי בענין הוסבר לי במעמד החוזה וכן שוב כעת"; ניתנה לי הזדמנות לבטל את העיסקה ללא תשלום פיצוי ואני סירבתי, לאחר ששקלתי את מלוא הנסיבות והחלטתי שתנאים אלה עדיפים לי מביטול"; "המוכרים הסכימו לשינוי בתנאי ההסכם בענין מועדי התשלום... כמו כן הסכימו כי אוכל לשפץ את הנכס, על אחריותי בלבד, ללא קבלת חזקה"; "אני מצהיר כי אין ולא יהיו לי טענות ליורשים ולא לעיזבון ולא למשרד עו"ד הראל לפידות בכל ענין הקשור בעיסקה או בהליך הרישום או השלכות הדחייה ואני מנוע מלהעלות כל טענה נגד היורשים או משרד עו"ד לפידות". כלומר, כבר בסוף 2009, בטרם שילם סכומים משמעותיים, ידע היטב את כל הבעיות, והסכים לוותר על כל טענה בקשר לבעיות ברישום ולשפץ על אחריותו. למעשה הוא ויתר על כל הטענות המושמעות כיום על ידו בעדותו. אני דוחה את טענת הנתבע בסיכומיו, שהוא "הוחתם" על מסמכים תוך ניצול מצוקתו. הנתבע עצמו לא העיד שחתם על מסמכים אלה תוך ניצול מצוקתו, ולא העיד על שום מצוקה שבה היה ב- 16.12.09. ההיפך. הוא אישר בשורה 27 בעמ' 16, שבתקופה זו לא היתה שום חרב על צווארו. כך עולה גם מנ/1, שהוא מכתב התראה על שיקים ללא כיסוי, מיום 15.12.10, שצרותיו הכספיות החלו שנה לאחר מכן. עולה ממסמך זה, וגם ממסמך נוסף שאעסוק בו, שהמוכרים הלכו לקראת הנתבע, איפשרו לו פריסת תשלומים, ושיפוץ לפני קבלת
חזקה, שאותה היה עליו לקבל בתום התשלומים, ועוד. כל אלה לא הועילו למוכרים, והנתבע לא עמד בחובותיו לפי ההסכם.


10.
הנתבע אישר את חתימתו על ת/2 מיום 29.4.10, לפיו קיבל את מפתחות הנכס והוא רשאי לערוך בו שיפוצים, למרות שלא שילם את מלוא התמורה, אבל הוא מאשר, שאם לא ישלם את מלוא התמורה, לא יקבל את החזקה בבית, ואם יערוך שיפוצים, לא יקבל את ערכם ולא תהיה לו טענה של קיזוז, עשיית עושר וכל טענה אחרת כלפי המוכרים ומנהל העיזבון, וזאת לאחר שהובהרה לו משמעות עיסקה זו. מכאן, שבניגוד לעדותו הכוזבת, קיבל הנתבע את המפתח לצורך שיפוצים רק בסוף אפריל 2010, יותר מחודשיים לאחר שידע לגירסתו את מלוא האמת על הבעיות ברישום הנכס ועל כך שאינו מקבל משכנתא, ואז אישר במפורש שלא תצמח לו שום זכות ושום טענה עקב השיפוצים שיערוך, שאותם באמת ערך החל מיולי 2010. הנתבע נשאל, איך הוא טוען עתה על השקעות בנכס, לאחר שחתם על מסמך זה, וענה שאם היו אומרים לו שיש בעיות ברישום לא היה נכנס לצרה הזו. תשובה זו מנוגדת לעדותו בעמ' 14 שורה 25, שנכנס לכל הברוך בגלל השיפוץ הגדול. כשהוסבה תשומת לבו של הנתבע לכך שחתם על ת/2 ביום 29.4.10, חודשיים אחרי שלפי עדותו הבין היטב שלא יקבל משכנתא ושיש בעיות ברישום, ענה תשובה מעורפלת, שעו"ד לפידות הבטיח לו שיבואו לקראתו בגלל הפשלה עם הרישום. איני מאמין לתשובה זו. הנתבע קיבל אפשרות לשיפוץ תוך ויתור על טענות בגין השיפוץ, ולמרות זאת הוא מעלה כעת טענה ששיפץ, וכי אין זה צודק שהסכם המכר, שאת תמורתו לא שילם, לא יבוטל. אני קובע, שהנתבע ויתר במפורש ובמודע על כל טענה הנובעת משיפוצים שביצע, וממילא היה עליו לבצע את השיפוצים לפי הסכם המכר על חשבונו.

11.
טענה נוספת טען הנתבע, והיא שעו"ד לפידות, שטיפל מטעם העיזבון במכירת הנכס לנתבע, נטל על עצמו לטפל גם במכירת הדירה שהיתה בבעלות הנתבע בקרית סביונים. לטענת הנתבע בכתב הגנתו, היה בינו לבין עו"ד לפידות הסכם, שהכספים שיתקבלו ממכירת הדירה בסביונים יועברו ע"ח התמורה של הנכס. בדיעבד, כך טען, התברר לנתבע, שרק חלק מהתמורה של מכירת הדירה בקרית סביונים הועברה לכיסוי חלק מהתמורה, והחלק האחר מעולם לא הועבר לנתבע. טענה זו של הנתבע, שהופיעה בכתב הגנתו, לא הוכחה. הנתבע העיד לגבי דירתו בקרית סביונים אך ורק שהוסכם בינו לבין עו"ד לפידות, שעו"ד לפידות ייצג אותו גם במכירה של הדירה בקרית סביונים. ( עמ' 11) הא ותו לא. לאחר מכן העיד בעמ' 12, שהכסף ממכירת דירתו היה בנאמנות, ועו"ד לפידות כל פעם שיחרר לו כסף, פחות ממה שהיה צריך. הנתבע לא העיד כלל על הסכם הקושר את מכירת הדירה בקרית סביונים לרכישת הנכס הנדון כאן. מכאן, שאפילו היה מעיד שעו"ד לפידות לא מסר לו את מלוא הכספים שהיה זכאי להם, והוא לא העיד כך, לא היתה לעדות זו תוקף ביחסים בינו לבין העיזבון. הנתבע הזמין את עו"ד לפידות לעדות, אבל ויתר על עדותו לאחר שהופיע לדיון. אני קובע, שאין קשר בין מכירת הדירה בקרית סביונים לרכישת הנכס הנדונה כאן, ולא היה הסכם כלשהוא עם עו"ד לפידות הקושר בין שני אלה.

12.
הנתבע טען, שהתובעים לא הוכיחו כמה
בדיוק שילם הנתבע וכמה נותר חייב. אני דוחה טענה זו. ראשית, ב"כ הנתבע אישר שאין חולק שהנתבע לא שילם את יתרת מחיר הנכס (פרוטוקול מיום 10.9.15). שנית, מר אזולאי, בנה של התובעת, העיד בשורה 25 בעמ' 8, כי הנתבע שילם 60% מהתמורה. הוא לא נשאל על כך דבר בחקירתו הנגדית. אף בחקירתו הנגדית של הנתבע, נשאל הנתבע למה לא לקח את הכסף ושילם את יתרת התמורה העומדת על 381,000 ₪, והנתבע לא הכחיש נתון זה (עמ' 14). על כן, אני קובע שהנתבע לא שילם 381,000 ₪ או 40% (388,000 ₪) מהתמורה עבור הנכס.

13.
העולה מן האמור לעיל הוא, שהנתבע התחייב לשלם לעיזבון עבור הנכס 970,000 ₪, ועדיין לא שילם 381,000 ₪, או 40% מהתמורה. במשך השנים, המוכרים הלכו לקראת הנתבע, ואיפשרו לו לקיים את העיסקה אף בשינוי תנאיה לפי בקשתו, ללא הועיל. כל טענות הנתבע בדבר בעיות ברישום, שיפוצים ששיפץ במאות אלפי שקלים ואי קבלת משכנתא באשמת מנהל העיזבון, דינן להידחות, ואין בפי הנתבע כל נימוק המצדיק את אי עמידתו בהסכם.





14.
ב"כ הנתבע, עו"ד ותיק ומנוסה, ששמע כמו כולנו את עדותו של הנתבע ויודע את ערכה, טען בסיכומיו, שיש לדחות את התביעה מכיוון שלא ניתנה הודעת ביטול ההסכם. אני דוחה טענה זו. הגשת תביעה לביטול ההסכם היא הודעת ביטול (ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, ומאז שורה ארוכה של פסקי דין). בהיותו ער לכך, טען הנתבע, כי הודעת הביטול ניתנה לאחר הזמן הסביר לביטול החוזה, שכן הפרת החוזה היתה כבר ב- 2011. טענה זו לא הופיע בכתב ההגנה, והיא מהווה הרחבת חזית. גם לגופו של ענין, אין לקבלה. לאחר שחלף זמן, לא בטלה זכות הביטול, וניתן לחדשה על ידי מתן אורכה לקיום. כאשר חולף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול, אין זכות הביטול אובדת, אלא אם ניתן להסיק שהמוכרים מחלו על ההפרה. הגשת כתב התביעה, יכולה להתפרש כמתן אורכה לקיום שבתומה, אם לא יקויים החוזה, יחשב כבטל, עד המועד להגשת כתב הגנה. במקרה זה מתחדש הזמן הסביר שבגינו יכול בית המשפט ליתן

פסק דין
המורה על ביטול ההסכם. במקרה זה, על פי העובדות שהוכחו בפני
, בודאי שאין להסיק שהמוכרים מחלו על ההפרה, המתבטאת באי תשלום חלק כזה נכבד מהתמורה.

15.
יתר על כן, בהיקש מדיני הביטול לפי סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), רשאי בית המשפט לבטל את ההסכם אם ראה שמן הצדק לעשות כן. במקרה זה, שבו הקונה אינו משלם חלק נכבד מהתמורה בגין הסכם המכר, לאחר שניתנו לו אפשרויות לעשות זאת מעבר לתנאי ההסכם, וכאשר כל טענותיו ביחס לבעיות ברישום, אי קבלת משכנתא, הסכמים עם עו"ד לפידות ושיפוצים שביצע במושכר דינם להידחות, מן הראוי לבטל את הסכם המכר.

16.

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם המכר בגוש 20461 חלקה 114, רחוב הגת 30 בקציר, בין עזבון דליה ואן דר דריפט ז"ל לנתבע. בהתאם לכך, אני מורה על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע לפי הסכם המכר. סכום ההשבה , פיצויים וסילוק יד ידונו בבית המשפט המוסמך לכך.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאו משפט בסך 17,550 ₪, ועוד אגרות המשפט.


ניתן היום,
ד' טבת תשע"ו, 16 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 51123-05/14 מרים אזולאי, ד"ר הוגו אקרמן נ' אבנר משה כרמל (פורסם ב-ֽ 16/12/2015)