פסקי דין על שמעון קדוש | פסקי דין על מרי שבתאי | פסקי דין על רוזה קוטלר | פסקי דין על שמואל לסר | פסקי דין על אריה יערי |

6631-01/13 א     12/01/2016




א 6631-01/13 שמעון קדוש, מרי שבתאי, רוזה קוטלר נ' שמואל לסר, אריה יערי








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 6631-01-13 קדוש ואח' נ' לסר ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
רחל ערקובי


תובעים

1.שמעון קדוש

2.מרי שבתאי

3.רוזה קוטלר


נגד


נתבעים

1.שמואל לסר

2.אריה יערי




פסק דין


בפני
י תביעה לתשלום פיצוי כספי בסכום של 550,000 ₪, בטענה כי במבנה של הנתבעים מופעל עסק של מכון עיסוי ו/או השכרת חדרים על בסיס יומי או לשעות או לשעה, וכי פעילות זו גורמת לקיומו של נזק
לתובעים בשיעור סכום התביעה, נוכח ירידת ערך דירותיהם עקב שכנות למכון עיסוי ו/או השכרת חדרים.

מטעם התובעים העידו מר שמעון קדוש
והשמאי מר יעקב כהן (להלן: "מר כהן"),
ומטעם הנתבעים העידו מר שמואל לסר
והשמאי מר משה פולונסקי (להלן: "מר פולונסקי") . באי כוח הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה , ופסק דיני זה ניתן לאחר שמיעת התיק לגופו.

מבוא;

התובעים הינם הבעלים של זכויות במגרש המצוי ברחוב רמב"ם 23 בבת ים, והידוע כחלק מחלקה 68 בגוש 7147. בשלב הגשת התביעה הושלמה הקמתו של בניין מגורים במגרש , וטופס גמר ניתן במהלכו של הדיון בתיק זה, (להלן: "מגרש" או "נכס התובעים").

הנתבעים הינם בעלים של מגרש המצוי ברחוב רמב"ם 21 והידוע כחלקה מחלקה 67 בגוש 6147, ועליו בנוי בית צמוד קרקע, שכונה על ידי הצדדים "הצריף", (להלן: "הצריף" או "נכס הנתבעים").

התובעים החלו בבניית בניין מגורים, אלא שאז הגישו נגדם הנתבעים הליך בביהמ"ש ,
במסגרת ה"פ 1865-03-12, הנוגע לטענות בגין פלישת התובעים למגרש הנתבעים. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסכמה בנוגע למינויו של מודד שיבחן את גבול החלקה , ונבנתה גדר בין הצדדים.

עוד הוגשה תביעה נוספת על ידי הנתבעים כנגד התובעים בהליך של תביעות קטנות, וניתן פס"ד בתיק ת"ק 42778-05-12 , לפיו חויבו התובעים לשלם לנתבעים הוצאות שנגרמו להם עקב פלישתם למגרש הנתבעים, כמפורט בפס"ד, שצורף ה' לכתב ההגנה. (על פס"ד זה הוגש ערעור שנדחה).

התובעים הגישו תביעה לביהמ"ש בהליך שבפני
י, שכלל טענות רבות, תביעה שסולקה על סף, בהחלטתי מיום 3.10.13, כאשר נותרה לדיון טענה אחת בפי התובעים, והיא הטענה כי הנתבעים מנהלים בנכס שלהם עסק מסוג מכון עיסוי הגורם לירידת ערך דירותיהם.

לאחר שניתנה לתובעים ההזדמנות לתיקון כתב התביעה, הוגשה התביעה שבפני
י, במסגרתה נטען כמפורט לעיל, כי במבנה של הנתבעים מופעל עסק של השכרת חדרים לפי שעות או מכון עיסוי, דבר המוביל לירידת ערך דירותיהם.

התובעים לא פירשו, ואולם למעשה תביעתם הינה לקיומו של מטרד הגורם לטענתם לירידת ערך דירותיהם.

המסגרת הנורמטיבית;

סעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] קובע כדלקמן:

"מיטרד ליחיד
44.
(א)
מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק."

חברי כבוד השופט קינר בעניין תא (נת') 15142/00 , לוי יואב נ' מועצה מקומית
פרדסיה,
פרש בהרחבה את הדין הנוהג בכל הנוגע לעוולת מיטרד ליחיד, וכך נכתב על ידו:

"כפי שנכתב
בספרו של ד' קרצ'מר, מיטרדים, דיני הנזיקין- העוולות השונות- בעריכת ג. טדסקי עמ' 39 "עניינה של עוולת המיטרד ליחיד הוא באיזון בין דרישתו של אדם להנאה מלאה מזכויותיו במקרקעין לבין דרישותיהם של אחרים לנהל פעילות המשפיעה על הנאה זו"
בע"א 436/60 מאיר עזרי ו-3 אח' נ. ויקטור קליין ו-4 אח', פ"ד טו(2) 1177, 1188 נכתב כך:
"החוק בנוגע למטרד היחיד מבוסס על העקרון של הדדיות ולא בלעדיות. לכל אדם הזכות לעשות שימוש לגיטימי ברכושו ולהפיק ממנו הנאה מתקבלת על הדעת תוך הקרבה הדדית והתאמה הדדית כך שאדם ושכנו יוכלו לעבוד ולחיות זה ליד זה, לחיות ולתת לחיות" .

ובבג"צ 195/70 ק' כהנוביץ ואח' נ' מנהל התעופה האזרחית, פ"ד כו(1) 590, 593
נכתב כך אודות איזון האינטרסים:
"...אין להקריב את האינטרסים של האחד על מזבח האינטרסים של השני. בכל מקום שבו גר אדם, אין לשלול ממנו אפשרות של חיים אנושיים שלא יהיו מופרעים במידה בלתי סבירה בשים לב לטיב המקום ולתנאי הסביבה".

העוולה של מטרד ליחיד נדונה בהרחבה בע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' זאב שוורץ, פ"ד ל(3) 785 (1976) , שם נאמר (מפי כבוד השופט (כתוארו אז) מ' שמגר, בפסקה 9):

"שני מאפיינים של מהות ההפרעה ... עולים מנוסחה של הוראת החוק. ראשית, זו חייבת להיות מוחשית ולא קלת-ערך, מהותית ולא חולפת ... שנית, מידתה של ההפרעה, כממשית או כקלת-ערך, נמדדת על-פי אמת-המידה של הזכות של הנפגע לשימוש סביר במקרקעין ושל ההנאה הסבירה מהם, בהתחשב עם מיקום וטיבם. אין בפני
נו איפוא אמת-מידה אבסולוטית הישימה בכל אתר ובכל עת, אלא עלינו להציג זה לצד זה את מידת ההפרעה (הממשית) ואת זכות השימוש וההנאה הסבירים של התובע והנפגע ולקבוע מה סביר בנסיבות המקום והזמן. בחינתה של הסבירות נעשית על-פי אמת-מידה אובייקטיבית, היינו על-ידי ההערכה של מהותה ועצמתה של ההפרעה לפי דעתו של מסתכל אובייקטיבי.

... טיב הנכסים והשימוש שנעשה בהם, הסביבה בה הם מצויים והחברה השוכנת בה – כל אלה הם גורמים בעלי חשיבות הקובעים את השימוש האפשרי בנכסים".

ומן הכלל אל הפרט,

בכתב התביעה טענו התובעים כי במבנה של הנתבעים מנוהל מכון עיסוי או מושכרים בו חדרים על בסיס שעתי.

ייאמר מיד, כי טענה זו לא הוכחה בפני
י.

מעיון בראיות יעלה, כי בשנת 1998, הגישה מי שהייתה השוכרת אז, הגב' יאנה בוצ'צ'קי לעיריית תל אביב בקשה לפתוח במקום מכון עיסוי, בקשה שלא ידוע מה עלה בגורלה, (ראה נספח ד' לתצהיר התובעים).
אין חולק כי ניתנה המלצה לדחיית הבקשה למתן היתר למכון עיסוי, (ראה נספח ה' לתצהיר התובעים).

הנכס מושכר למר ולאדימיר בוצ'צ'קי, המנהל במקום מלונית, (ראה נספח ו' לתצהיר התובעים).

אציין כי אין חולק על קיומה של מלונית במבנה שבנכס.

התובעים מבקשים על יסוד העובדה שבשנת 1998 הוגשה בקשה על ידי אחותו של השוכר הנוכחי להקמת מכון עיסוי להוכיח כי במקום מנוהל מכון עיסוי גם כיום בלא היתר כדין.

נשאלת השאלה, מה התשתית העומדת בבסיס טענת התובעים?

עיון בתצהיר מר קדוש יגלה, כי בתצהירו נאמר כך:
"אני נוכח במקום ורואה תנועה רבה של אנשים שנכנסים ויוצאים לבית הנתבעים, לפעמים מגיעות בחורות ואנשים צעירים ויש צעקות במקום מבחוץ כלפי פנים כאשר קוראים לאנשים שנמצאים בפני
ם וכולם יודעים שמדובר בעסק להשכרת חדרים על בסיס שעות הפועל כעסק לכל דבר עם בחורה שעונה לטלפונים. הבית מחלוק לחדרים, מהם בוקע רעד מהמקום וידוע בסביבה שמדובר בעסק להשכרת חדרים על בסיס שעות או על בסיס זמן קצוב ובמקום מסתובבים אנשים ובחורות והמקום מתנהל בפועל כמכון עיסוי ו/או כמלונית או כשילוב של השניים."

אני סבורה, כי אין בעדות זו כדי לבסס את הטענה שבמבנה מנוהל מכון עיסוי, או עסק של זנות.

ההנחה כי "כולם יודעים" , אינה ראייה בפני
ביהמ"ש.

איני נכונה לקבוע על יסוד ההנחה ש"כולם יודעים" או "שידוע בסביבה", כי השוכר המחזיק בנכס עושה שימוש בנכס להפעלת מכון עיסוי, על יסוד בקשה שהוגשה בשנת 1998, כלומר לפני למעלה מ-16
שנה
על ידי שוכר אחר, וזאת בשל קרבה משפחתית, או על יסוד טענה כי "כולם יודעים".

זאת ועוד, הראייה הנוספת היחידה שהוגשה הינה, העתק קבלה לשכירת חדר, בסכום של 70 ₪, נספח ג'1 לתצהיר התובעים, קבלה מעסק המכונה "אירוח חלומי וספא".

אין כל עדות,
כיצד התקבלה קבלה זו, בגין מה התקבלה הקבלה, מי קיבל אותה , וכיצד.

כל שהקבלה מצביעה הוא כי במקום מושכרים חדרים, וכפי שנטען על ידי הנתבעים במקום מנוהלת מלונית, כשאין כל עדות של האדם שקיבל את הקבלה בנוגע לכך שקיבל אותה כשפנה לקבלת שירותים של מכון
עיסוי.

תצהיר התובעים דל לא רק באשר למקור ידיעתם באשר לקיומו של מכון עיסוי, אלא בנוגע לעוולת המטרד לה הם טוענים. למעשה, הטענות בנוגע לכניסה ויציאה של אנשים מהמבנה בנכס, או לצעקות, הינן טענות כלליות בלתי מפורטות, לא פורט מי כמה מתי, באיזה שעות באיזה נסיבות, ולא בכדי. אם היה ממש בטענה, בוודאי שהתובעים היו מפרטים את הטענות ומבהירים מי נכנס לנכס , מציגים צילומים של התנהלות מופקרת, כזו או אחרת, מפרטים מתי מאן דהוא צעק, ומסבירים מדוע השימוש אינו שימשו רגיל וסביר במקרקעין.

הנתבעים טענו, כי המבנה בנכס מושכר למגורים, כי זה השימוש שנעשה בו, וכי אם הנכס חולק לחדרים וכל חדר מושכר לאחר, אין בכך כל רבותא.

השמאי מטעם הנתבעים מר פולונסקי העיד, כי כשהגיע לבדוק את הנכס פגש בשוכר באחד החדרים , שהינו עובד בניין המתגורר במבנה בעת עבודתו בפרויקט בנייה בבת ים.

אם כך, הראיות שהוצגו על ידי התובעים אין בהם כדי להוביל את ביהמ"ש למסקנה, כי במבנה בנכס מנוהל מכון עיסוי, או שמתנהלת בו פעילות בלתי חוקית. העובדה כי הנכס מחולק לחדרים המושכרים על ידי השוכר לצדדי ג' אינה פעילות בלתי חוקית, וזה כל שהוכח בפני
י.

אם לא די בכך, התובעים הגישו תביעה לא כנגד מי שעושה את השימוש המפריע, לא הציגו כי פנו לרשויות השונות בתלונה כי נעשית במקום פעילות בלתי חוקית, כי הציגו כל פנייה לנתבעים עובר להגשת התובענה בנוגע לפעילות זו, ודרישה להפסקתה כדי שהנתבעים יבדקו זאת עם השוכר מטעמם.

התובעים לא הביאו למתן עדות את השוכר כדי להוכיח מהו טיבו של העסק המנוהל במקום , למרות שהוצגה על ידם מודעה מאתר אינטרנט בה מפורסם המקום כמלונית, ולדעתם, "כולם יודעים" מה נעשה במקום מעין זה, ו"איננו תמימים" כדברי השמאי מטעמם. בכל הכבוד, הנחות אינן יכולות להוות תחליף לראיות ואין בידי ביהמ"ש כל ראייה ממנה יוכל להגיע למסקנה כי מנוהל במקום מכון עיסוי, ולא מלונית כפי שנאמר במודעה או בקבלה מדובר באירוח חלומי.

לטעמי, היה על התובעים להישען על תשתית ראייתית מוצקה יותר מאשר טענות הנוגעות לבקשה מלפני למעלה מ-16 שנה, ומבוססות על הנחה והשערה, כי למרות שהבקשה הומלצה לסירוב, כולם יודעים כי המבקשת מנהלת במקום עסק של מכון עיסוי .

הבקשה מביהמ"ש להניח רק על בסיס הנחות והשערות, ועל בסיס טענת
"כולם יודעים", הינה מסקנה מרחיקת לכת.

אני סבורה כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח, שקיים מטרד בצורת מכון עיסויי במבנה הסמוך לקניינם.

דומני כי פירוט הענייניים, התביעות שהוגשו על ידי הנתבעים, תביעות שהובילו לחיוב התובעים, התביעה המקורית שהוגשה, במסגרתה הטענה בדבר השכרת חדרים הייתה בסעיף אחד זניח שחזר על כל הטענות הקודמות , כעולה מהחלטתי בבקשה לסילוק על סל מיום 3.10.13, הרי על פניו נראה כי עסקינן בתביעה שנועדה ליצור משקל נגד לתביעות שהוגשו על ידי הנתבעים כנגד התובעים.

גם אם אניח, כי טעות בידי, וכי יסבור הסובר כי די בעדויות ובראיות שצורפו כדי לבסס את המסקנה שבמבנה מנוהל מכון עיסוי, אני סבורה כי לא הוכח קיומו של נזק.

כמפורט לעיל, עוולת מיטרד ליחיד, אין די בהפרעה אלא יש צורך בהוכחת הפרעה של ממש, לשימוש הסביר בנכס של התובעים. הפרעה כזו לא הוכחה.

יותר מכך, התובענה עצמה התייחסה לטענת התובעים, כי
נגרמת להם ירידת ערך הנוגעת לאי יכולתם למכור את הדירות.

כמפורט לעיל, התובעים בנו על המגרש מבנה דירות. מבנה זה המכיל 9 דירות, היה בשלבי הקמתו עובר להגשת התביעה,
והסתיים עובר לשמיעת הראיות בתיק.

התובעים בכתב תביעתם טענו, כי כתוצאה מקיומו של מכון עיסוי בקרבת מקום לא הצליחו התובעים למכור את הדירות, (ראה סעיף 7 לכתב התביעה המתוקן), טענה אשר לא חזרה בתצהיר התובעים.

מחקירת המצהיר מטעם התובעים מר קדוש, הסתבר, כי התובעים למעשה לא ניסו למכור את דירתם, ומדוע? הואיל והתובעים בנו 9 דירות בעצמם, הם שימשו למעשה הקבלנים ובנו את הדירות, חילקו את הדירות בינם לבין עצמם,
וקיבלו עצה משפטית לפיה הדירות ימכרו לאחר שהמבנה יקבל טופס 4, (ראה עדותו של מר קדוש מיום 11.1.16 עמוד 14 שורות 17-29).

התובעים לא הצליחו להראות כי הדירות פורסמו, כי איזה מתווך ראה את הדירות וביקש למכור אותן, או כי עשו איזה מאמץ למכור את הדירות, ואפילו לא הצליחו להוכיח כי היה שלט על הבניין המציע את הדירות למכירה.
הדברים ברורים, מכירת הדירות בשלב בנייתם אינה עולה בקנה אחד עם העצה המיסויית שקיבלו התובעים למכור את הדירות לאחר שייוחדו הדירות לבעלים השונים.

התובעים הגישו חוות דעת שמאי מר יעקב כהן.

מר כהן בהגינותו, הסביר כי שיעור ירידת הערך שנקבע על ידו מהווה 3.6%, ובאותה נשימה הסביר כי מרווח של 5-7% הינם סטייה מקובלת בענף השמאות. (שם, עמוד 7 שורות 11-32, ובעמוד 8 שורות 1-12).

כלומר, שיעור ירידת הערך שנקבע על ידי השמאי מטעם התובעים, היו בטווח התנודתיות המקובלת בענף השמאות,
כפי הסברו של השמאי מטעם הנתבעים מר פולונסקי.

אם לא די בכך, אציין, כי השמאי מטעם התובעים קבע כי קיימת ירידת ערך בבניין בסכום של
550,000 ₪, בעוד שהוא שם את הדירות, כמקשה אחת, בלי לעשות הבחנה בין שמונה הדירות הרגילות לדירת הגג, שמוערכת על ידו, כפי שהשיב בחקירתו לשאלות ב"כ הנתבעים , בסכום של כחצי מיליון יותר מאשר דירה רגילה, (שם, עמוד 8 שורות 12-16).

כלומר, אם נקבל במלואה את חוות דעת השמאי בנוגע לשווי הנכס לפני ירידת הערך, נמצא כי דירת הגג מכסה על הנזק הנטען על ידו.

זאת ועוד, הסתבר, כי השמאי ערך את חוות דעתו על בסיס ממוצע של דירות ארבעה חדרים, בלא שהסביר מדוע כשמדובר בדירות של חמישה חדרים אינו סבור ששווין גבוה יותר. (שם, עמוד 8 שורות 22-29).

הסתבר עוד במהלך הדיון כי אחת מהדירות נמכרה, לא על ידי מר קדוש, אלא על ידי בעלים אחר, כשהדירה נמכרה בסכום של 1.85 מיליון ₪, סכום העולה ב- 250,000 ₪ על בסיס השווי של השמאי, (ראה שם, עמוד 9 שורות 3-6).

השמאי לא ידע להסביר כיצד דירה שנמצאת ליד מטרד, כסברתו וסברת התובעים,
נמכרת בסכום המשקף מחיר גבוה ב- 250,000 ₪ יותר מקביעתו.

למעשה, העובדה שדירה נמכרה במחיר גבוה יותר מהאומדן שאמור לשקף קיומו של נזק, מצביעה על כך, שאין ממש בטענות התובעים לגופו של עניין, לא בנוגע לנזק ולא בנוגע לקיומו של מכון עיסוי במקום.

ולמדנו עוד, כי המצהיר רכש את הנכס במחירו המלא, בשנת 2009, (ראה שם עמוד 14 שורות 10-11). לטענת התובע לא היה מודע לכך כי מתנהל במבנה הנתבעים מכון עיסוי, ולכן רכש את הנכס במחיר מלא. יש בכך אינדיקציה להעדר קיומה של ירידת ערך, שכן העובדה היא שהנכס נרכש במחירו המלא ללא כל ירידת ערך.

ב"כ הנתבעים הפנה עוד את ביהמ"ש לכך שטענה בנוגע לקיומו של מכון עיסוי, או לנזק שנגרם כתוצאה משימוש שנעשה במבנה, לא עלתה למרות קיומם של לפחות שלושה הליכים קודמים בין הצדדים, המרצת הפתיחה, ההליך בתביעות קטנות והערעור שהוגש לביהמ"ש המחוזי.

לאור כל המקובץ אני סבורה כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח קיומו של מטרד, או קיומה של הפרעה של ממש לשימוש בנכס שלהם, או כי נגרם להם נזק כתוצאה מהשימוש שעושים הנתבעים בנכס, ויש לזכור שלא הוגשה תביעה כנגד המשתמש אלא כנגד הבעלים.

אשר על כן , אני דוחה את התביעה.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות המשפט בסכום של 30,000 ₪ בהתחשב בסכום התביעה.



ניתן היום,
12/01/2016, ב'/שבט/תשע"ו, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 6631-01/13 שמעון קדוש, מרי שבתאי, רוזה קוטלר נ' שמואל לסר, אריה יערי (פורסם ב-ֽ 12/01/2016)