פסקי דין על דן רייזמן (נאמן) | פסקי דין על הדסה רבקה פידלר | פסקי דין על אליוט פידלר | פסקי דין על ג'יין מדווד ואח' |

22356-06/16 אבע     22/01/2017




אבע 22356-06/16 דן רייזמן (נאמן) נ' הדסה רבקה פידלר, אליוט פידלר, ג'יין מדווד ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים



אב"ע 22356-06-16 רייזמן(נאמן) נ' פידלר ואח'








בפני

כבוד השופטת
חגית מאק-קלמנוביץ


המבקש

דן רייזמן (נאמן)
ע"י ב"כ עו"ד רן בסה


נגד


המשיבים

1. הדסה רבקה פידלר
2. אליוט פידלר
ע"י ב"כ עוה"ד הלה פלד
ודעואל פלאי
3. ג'יין מדווד
4. יונתן מדווד
ע"י ב"כ עוה"ד מרדכי בייץ
ודוד שמואלביץ




פסק דין



העובדות וטענות הצדדים

1.
זוהי בקשה למתן הוראות בהתאם לסעיף 12(ג) לחוק הנאמנות התשל"ט-1979. המבקש מחזיק בייפוי כח בלתי חוזר בהתאם להסכם מכר מיום 15.3.10 שנערך בין משיבים 3 ו-4 לבין משיבים 1 ו-2. הוא מבקש את הנחיות בית המשפט בנוגע לדרישות סותרות של הצדדים בנוגע לרישום בית משותף, כפי שיפורט להלן.
מאחר שהתיק אינו מעורר שאלות עובדתיות משמעותיות, נקבע בהחלטה מיום 6.11.16, בהסכמת הצדדים, כי ההחלטה תינתן על סמך החומר הקיים בתיק, דהיינו הבקשה, התגובות ונספחיהן, וכן השלמות טיעונים קצרות בכתב. באותה החלטה שבהסכמה נקבע גם ממצא עובדתי, לצורך תיק זה בלבד, לפיו בוצעו בנכס נשוא ההליך עבודות בניה ללא היתר.

2.
העובדות הדרושות, אשר אינן שנויות במחלוקת, הן כדלקמן:
משיבים 3 ו-4 (להלן: המוכרים) היו בעליו של בניין מגורים ברח' עתניאל 3 בירושלים, הידוע כגוש 30016 חלקה 26 (להלן: הבניין). הבניין כלל שתי יחידות מגורים אשר לא פוצלו ולא נרשמו כבית משותף.
משיבים 1 ו-2 (להלן: הקונים) רכשו מהמוכרים זכויות חכירה מהוונת באחת מיחידות הדיור בבניין. בסעיף 12.1 לחוזה המכר מיום 15.3.10 שהסדיר את העסקה (להלן: החוזה) נקבע כי במעמד חתימת החוזה יתנו המוכרים לב"כ הצדדים ייפוי כח בלתי חוזר להבטחת העברת הזכויות. ייפוי הכח יופקד בנאמנות בידי עו"ד דן רייזמן ו/או מיכאל קידר במועד חתימת החוזה, ויועבר לידי ב"כ הקונים עו"ד בטי נולמן לאחר התשלום הראשון על פי החוזה. עוד נקבע באותו סעיף כי "ב"כ הקונים כנאמנים לא יעשו בו שימוש לצורך רישום הזכויות ע"ש הקונים, אלא לאחר תשלום כל יתרת התמורה. מובהר כי אין בעצם מתן ייפוי הכח כאמור כדי לפטור את המוכרים מחובתם למלא אחר מלוא (במקור מלאו – ח.מ.ק) התחייבויותיהם על פי הסכם זה ובמועד". ייפוי הכח אכן הופקד בידי המבקש.
ביום 24.4.16 פנו הקונים למבקש וביקשו למסור את ייפוי הכח לידי עו"ד בטי נולמן, לאחר ששולם התשלום הראשון על פי החוזה. אולם המוכרים התנגדו לבקשה. במכתב לנאמן מיום 31.5.16 טענו המוכרים כי הקונים ביצעו בנכס חריגות בניה אשר מכשילות את המוכרים, כבעלים הרשומים של הנכס, בביצוע עבירה על החוק. עוד טענו כי חריגות הבניה מונעות את רישום הנכס כבית משותף ואף מונעות את ביצוע החוזה, ועל כן דרשו מהמבקש להימנע מהעברת ייפוי הכח לקונים ולהשיבו למוכרים.
לנוכח המחלוקת פנה המבקש לבית המשפט בבקשה למתן הוראות.
אציין כי בין הצדדים התגלעו חילוקי דעות נספים, הנוגעים להצמדת שטחים שונים, ואף הוגשה תביעה לבית המשפט, אולם כל אלה אינם נוגעים ישירות לבקשה שבפני
ולא ארחיב לגביהם.

3.
המשיבים הגיבו בכתב לבקשה.
הקונים
טענו כי היה על המבקש למלא אחר הוראות החוזה ולהעביר את ייפוי הכח לידי ב"כ הקונים מיד כשהתמלאו התנאים לכך, ללא שיהוי. לטענם, מטרת מינוי הנאמן היא מניעת סכסוכים והליכים משפטיים, ואם הנאמן אינו פועל בצמוד להוראות ההסכם, מה הועילו חכמים בתקנתם? הקונים ציינו כי בענייננו מדובר בייפוי כח בלתי חוזר שניתן לשם הבטחת העברת זכויות בנכס מקרקעין, במטרה להבטיח את רישום הנכס על שם הקונה ולמנוע תלות של הקונה במוכר, והמבקש אינו רשאי להפוך את מסירת ייפוי הכח לקלף מיקוח. הקונים הוסיפו, למעלה מן הצורך, כי אין שחר לטענה שחריגות הבניה בבניין, ככל שקיימות, מונעות את רישום הבית המשותף, שכן רישום זה דורש תשריט המשקף את המציאות, ואין כל דרישה להצהיר על קיומן או העדרן של חריגות בניה.
בתגובתם לטענות הקונים טענו המוכרים כי המבקש אינו נדרש לשמש כפוסק או בורר, ואין זה מתפקידו לברר את טענות הצדדים ולהידרש לשאלה מה ייעשה בייפוי הכח לאחר שיימסר לידי ב"כ הקונים, אשר חזקה עליה שתפעל בו כדין. הם הוסיפו כי כשם שאין זה מתפקידו של הבורר להיכנס למחלוקת בדבר קיומן לכאורה של עבירות בניה, כך אין זה מעניינו של בית המשפט לדון בנושאים אלו, ולפיכך הסכימו לקיום הדיון ללא בירור עובדתי.

4.
המוכרים פירטו בתגובתם את ההליכים השונים שהתנהלו בין הצדדים ואת חריגות הבניה השונות שנעשו, לטענתם, על ידי הקונים. משום כך, לטענת המוכרים, התשריט אותו מעוניינים הקונים להגיש למפקח על הבתים המשותפים אינו משקף נכונה את מצב הבניין. לטענת המוכרים, ההלכה והפרקטיקה הנוהגת בבתי המשפט היא שלא לאפשר רישום בית משותף או תיקון צו רישום בית משותף, כאשר הבית כולל בניה שלא על פי היתר. לפיכך יש למנוע את העברת ייפוי הכח למבקש, כדי למנוע את העבירה שברישום שגוי ומטעה של הבית המשותף.
בהשלמת הטיעון חזרו המוכרים על עמדתם לפיה הדין הנוהג היום אוסר על רשויות הרישום לבצע רישום של בית משותף כאשר קיימות חריגות בניה בבית, וקיימת קביעה נורמטיבית ברורה לפיה לא יתכן שרשויות השלטון תתנהלנה בסתירה זו לזו ביחס לעבירות הבניה. קל וחומר, טענו המוכרים, יהיה זה בלתי ראוי שבית המשפט יורה לנאמן להעביר את ייפוי הכח לקונים, ובכך ייתן ידו להונאת רשויות התכנון.
המוכרים נדרשו גם לשאלת חובותיו של הנאמן, וטענו תוך הפניה לפסיקה כי במקרים חריגים לנאמן הסמכות לחרוג מהסכם הנאמנות, כאשר התנהגותו של הנהנה חמורה במיוחד או שיש
משום חוסר תום לב קיצוני בדרך בה הוא בוחר ליהנות מן הנאמנות. לטענת המוכרים בענייננו מתקיימות נסיבות חריגות אלו.
עוד טענו המוכרים כי חובתו של הנאמן היא לפעול לטובת הנאמנות, ובמקרה זה טובת הנאמנות היא ביצוע תיקון רישום הבית המשותף כדין, ומסירת ייפוי הכח בהתעלם מחריגות הבניה תסכל מטרה זו.

5.
המבקש עצמו הגיש אף הוא תגובה, בה הזכיר את קיומם של מחלוקות והליכים משפטיים בין הצדדים, הבהיר כי ייפוי הכח אינו משמש קלף מיקוח בידיו וכי הוא יפעל בהתאם להוראות בית המשפט, וביקש לקבוע כי פעל בתום לב, כדי למנוע לזות שפתיים.

תפקידיו וחובותיו של הנאמן

6.
חובותיו של הנאמן מוגדרות בסעיף 10 (ב) לחוק הנאמנות תשל"ט-1979: "במילוי תפקידיו חייב הנאמן לנהוג באמונה ובשקידה כפי שאדם סביר היה נוהג באותן נסיבות".
בע"א 4033/07, עו"ד רות נחמד נ' עו"ד ראובן בן ארי, עלתה שאלת ת]קידם של הנאמנים בנסיבות דומות לנדון כאן, ובית המשפט קבע, בסעיף 12 לפסק הדין:
".....לשון החוזה ברורה וקובעת מפורשות כי תפקיד הנאמנים מסתכם בשמירה על כספי התמורה, עד לקבלת האישורים לטאבו, כאשר הכסף נועד להבטיח את תשלום המיסים שידרשו לצורך הוצאת האישורים, אם אלה לא יתקבלו. בדומה, בעניין קבלת היתר הבניה למעלית, נקבע כי על הנאמנים הנטל לשמור על הכסף עד לקבלת ההיתר, כאשר הכסף נועד לשמש כפיצוי מוסכם במידה וההיתר לא יינתן. מלשון החוזה לא עולה כי לעו"ד נחמד ולעו"ד בן ארי, כנאמנים הוענק תפקיד או שיקול דעת נוסף. גם בחינת הנסיבות החיצוניות מובילה לאותה המסקנה, כפי שניתן ללמוד מדברי עו"ד נחמד עצמה, אשר בסיכומיה מודה כי 'ההוראות שניתנו לנאמנים, במסגרת הסכם המכר, אינן מסויגות'".
בהמשך פסק הדין נדונה טענת המערערת לפיה יש להקיש מהחריגים שנקבעו בפסיקה לעניין ריבית בנקאית אוטונומית וללמוד על קיומו של שיקול דעת של הנאמן במצבים דומים. בית המשפט נדרש להשוואה זו, וכב' השופטת (כתוארה אז) מ. נאור קבעה: "גם אם אניח, ומבלי לקבוע שכך הוא, כי ניתן לבצע היקש ממאפייני הערבות הבנקאית לענייננו, לא יהיה בכך כדי להועיל לעו"ד נחמד..." (פיסקה 14 לפסק הדין). כך שעצם ההשוואה בין חובת שיקול הדעת של הנאמן לבין הדין והפסיקה בנוגע לערבות בנקאית אוטונומית מוטלת בספק. מכל מקום, גם אם יש להחיל על נאמן את החריגים שהוכרו בפסיקה לעניין הפעלת ריבית בנקאית אוטונומית, מדובר בחריגים מצומצמים ביותר, החלים במצבים של מרמה ונסיבות מיוחדות.

7.
בענייננו, הוראות החוזה מלמדות, ואין מחלוקת בין הצדדים, שהנאמנות נועדה לאפשר מצב בו יובטחו התשלום הראשון ואפשרות רישום הדירה על שם הקונים באופן סימולטני. בעת יצירת הנאמנות לא הוטלו על המבקש חובות כלשהן מלבד שמירת ייפוי הכח בידיו הנאמנות עד מועד העברת התשלום הראשון על פי ייפוי הכח. הא ותו לא. לא הוטלה על המבקש חובה המצריכה הפעלת שיקול דעת מעבר לעניין טכני זה. בהתאם לפסיקה שנדונה לעיל, ניתן לכל היותר לצפות מהמבקש להפעיל שיקול דעת במצבים קיצוניים ביותר, של מרמה ונסיבות מיוחדות, בהתאם לפסק הדין הנ"ל בעניין נחמד.

האם הנסיבות בענייננו הן חריגות עד כדי הפעלת שיקול דעת שכזה על ידי הנאמן? אני סבורה שהתשובה לשאלה זו שלילית, והנאמן אינו נדרש, ואף אינו רשאי, לעכב את מסירת ייפוי הכח, כפי שאפרט להלן.

רישום בית משותף וחריגות בניה

8.
רישום בניין כבית משותף נעשה על סמך תקנה 54 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב - 2011 (להלן: תקנות המקרקעין). על פי תקנה זו, לבקשה לרישום בית משותף יש לצרף, בין היתר, "תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו". כך, התשריט שיש לצרף לבקשה אמור מלכתחילה להיות מאושר על ידי מוסד תכנון, ועל כן לא ניתן לרשום בית שיש בו חריגות בניה. אולם נוסח התקנה מקנה למפקח שיקול דעת, ומאפשר לקבל תשריט אחר הנותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו, גם אם אינו מאושר על ידי מוסד תכנון.
עד לאחרונה שלטה בכיפה ההלכה שנקבעה בע"א 402/80, "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים, פ"ד לה(3) 309, על פי הלכת אתגר, תקנות המקרקעין
מנתקות, מבחינה משפטית ומעשית גם יחד, את הקשר האפשרי בין חוקיותם של הליכי התכנון לבין קיומם של הליכי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, כך שניתן למעשה לרשום כבית משותף גם דירות שיש בהן חריגות בניה. (אציין כי התקנות שהיו בתוקף בעת מתן פסק הדין היו תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל- 1969,
אולם לענייננו אין שוני מהותי בינן לבין התקנות החלות כיום).
לטענת המוכרים, מאז הלכת אתגר שונה הדין, וכיום לא ניתן לרשום בתים משותפים שיש בהם חריגות בניה. המוכרים הפנו לפסק הדין שניתן בע"א 9552/06, אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ, ולפסקי דין של ערכאות דיוניות שבאו בעקבותיו, עש"א (מחוזי ת"א) 10759-07-14, לוידר קבלנים בע"מ נ' הממונה על המרשם – אגף רישום מהסדר מקרקעין, וכן ת"א (שלום ת"א) 9872-11-12, עו"ד דב פישלר נ' אלכסנדר וינגרטן. על פי עמדת המוכרים, מאז הלכת סטרולוביץ הפרקטיקה הנוהגת בבתי המשפט היא שלא לאפשר רישום בית משותף כאשר הבית כולל בניה ושינויים שלא על פי ההיתר. המוכרים סבורים כי "לא יעלה על הדעת שבית המשפט יורה לנאמן למסור את ייפוי הכח, ובכך יאפשר לפידלר לבצע רישום כוזב" (סעיף 7 להשלמת הטיעונים). האמנם?

9.
אין ספק כי פסק הדין בעניין סטרולוביץ מעיד על רוח חדשה בגישה לסוגיית רישום בתים משותפים שיש בהם חריגות בניה. אולם עיון בו מצביע על כך שאין מדובר בשינוי גורף של ההלכה הקיימת, ואולי אף ההיפך מכך. שכן הדברים האמורים בו, מפי המשנה לנשיאה כב' השופט א. רובינשטיין, כתובים כאמרת אגב מובהקת, כרעיון שיש לשקול אותו על אף שבשלב זה אין הוא משקף את ההלכה הנוהגת. וכך נכתב, בפיסקה יח' לפסק הדין:
"לדידי, יש מקום לשוב ולהרהר בנושא זה, בין היתר, נוכח ההפקרות השוררת בנושאי תכנון ובניה במקומות רבים בישראל, בחינת איש הישר בעיניו יעשה, תופעה שיש לעשות לשירושה. כשלעצמי אבקש להביע דעתי, כי בעיקרון אין שניים אלה - בניה ללא היתר ורישום במרשם - יכולים ללכת יחדיו. אכן, רשויות התכנון ורשויות המרשם לא חד הן, אך לכולן אם אחת והיא מדינת ישראל, ואב אחד והוא החוק בה. אי אפשר שיירשמו במרשם המקרקעין זכויות במבנים שנבנו שלא כדין, שכן בכך תינתן גושפנקא לעקיפת חוקי התכנון והבניה. לדידי אין להלום שזרוע אחת של הממשל תונף בדרך אחת, והאחרת בדרך אחת. אכן,
תקנה 50 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום
) מדברת בתשריט שאושר על ידי הועדה המקומית או 'תשריט אחר', אך לדידי יש לקרוא את 'התשריט האחר' בהרמוניה עם התשריט שאושר על ידי הועדה המקומית, קרי, תשריט שיש לו עיגון במערכת הממשל, ולא כטוב בעיני פלוני....
לנושא זה יהא לדעתי צורך להידרש עוד במקרה המתאים, כדי ש'ילכו שניים יחדיו'. דברים אלה מוסיפים לכל האמור מעלה".

10.
לא בכדי נמנע בית המשפט מלחדש הלכה בעניין זה. שכן קיים אמנם אינטרס ציבורי חשוב במלחמה בבניה הבלתי חוקית, אולם מולו ניצבים גם שיקולים אחרים: השאיפה ליצירת מרשם המשקף נכונה את המצב הקיים בפועל; הקושי שיתעורר אם בעלי דירות בבתים משותפים יימנעו מרישומם בשל חריגות בניה; הצורך להתמודד עם לשון התקנה כפי שפורשה עד עתה, ועוד. בפסק הדין בעניין סטרולוביץ אין דיון מעמיק בכל אלה, אלא קריאה "לשוב ולהרהר בנושא זה", ורב המרחק בין אמרה זו לבין שינוי גורף של ההלכה.
גם פסקי הדין האחרים אליהם מפנים המוכרים (כאמור,

פסק דין
אחד של בית משפט מחוזי ואחד של בית משפט שלום), אינם מצביעים על שינוי חד וברור של ההלכה בנושא. בעניין לוידר קבלנים הנ"ל, ביהמ"ש הסתמך אמנם על פסק הדין בעניין סטרולוביץ, אולם גם כאן לא באופן גורף, אלא כחלק ממגוון שיקולים, לכאן ולכאן, שהובאו בחשבון, וביניהם העובדה שנבנו מספר גדול של יחידות, הזמן הרב שעבר ועוד. פסק הדין בעניין פישלר אף הוא נדרש לעניין סטרולוביץ, אולם מצמצם את תחולתו וקובע כי אינו חל במקרה הנדון שם.
על כן, גם אם קיימים בפסיקה ניצנים ואף למעלה מכך לשינוי הגישה, לא ניתן לקבוע באופן גורף כי ההלכה שונתה וכי לא ניתן עוד לרשום בתים משותפים שיש בהם חריגות בניה.

שיקולי הנאמן

11.
הראנו כי אין תשתית מוצקה לטענה שלא ניתן לרשום את הבית המשותף בשל חריגות הבניה. יש לדחות את טענות המוכרים גם
בנוגע להשוואה שערכו בין מסירת ייפוי הכח לב"כ הקונים לבין ביצוע רישום כוזב של הבניין, כאילו ביצוע האחד מהם גורר בהכרח את התקיימותו של האחר. אם תיתקל ב"כ הקונים בקשיים ברישום הבית המשותף, תוכל לפעול בדרכים שונות, ביניהן "הכשרת" חריגות הבניה על ידי הגורמים המוסמכים, הריסה של הבניה על מנת להתאימה להיתר, ועוד. חזקה על עורכת הדין שתפעל בהתאם לחוק ולא בדרכי מרמה. כך שרב המרחק בין מסירת ייפוי הכח לבין רישום כוזב של הבית המשותף, ומסירת ייפוי הכח לב"כ הקונים אינה מהווה עצימת עיניים כלפי ביצוע עבירה.
זאת ועוד: במסגרת העובדות המוסכמות נקבע לצורך הליך זה כי בוצעו עבודות בניה ללא היתר, מבלי לקבוע מהן אותם עבודות. לא אקבע ממצאים בנושא זה, אולם אציין כי גם על פי התיאור בכתבי הטענות של המוכרים, מדובר בעבודות שבוצעו, רובן ככולן, בשטח דירתם של הנתבעים עצמם. מבלי להקל ראש בעבירות אלו, הרי שאין להשוות בין המעשים המתוארים בתגובת המוכרים לבין העבירות שתוארו בפסיקה אליה הפנו המוכרים, כאשר העבירות שנדונו באותה פסיקה כוללות בניית מספר גדול של יחידות דיור ללא היתר כלל. מן הסתם גם האפשרות "להכשיר" עבירות חמורות אלו מצומצמת ומורכבת בהרבה בהשוואה למקרה שבפני
.

12.
מכל האמור עולה כי לנוכח תפקידו המוגדר של המבקש במסגרת הנאמנות, לא נדרש ממנו להפעיל שיקול דעת בנוגע לשימוש שעתיד להיעשות בייפוי הכח שהופקד בידיו בנאמנות. במידה שנדרש ממנו שיקול דעת, הרי שזה היה מוגבל ביותר, בדומה לשיקול הדעת בהפעלת ערבות בנקאית אוטונומית, וכולל שני חריגים מצומצמים בלבד. בנסיבות העניין, חריגים אלו אינם מצדיקים מניעת מסירת ייפוי הכח לב"כ הקונים, הן משום שאין כיום בדין מניעה גורפת מרישום בניין שיש בו חריגות בניה כבית משותף, הן משום שניתן למצוא דרכים חוקיות שונות שיאפשרו את הרישום, כגון הכשרת הבניה או הריסת החריגות.
לפיכך היה על המבקש למסור את ייפוי הכח לקונים לאחר שהתמלאו התנאים לכך על פי הנאמנות, דהיינו לאחר ביצוע התשלום הראשון בהתאם לחוזה.
בטרם סיום אבהיר כי המחלוקת בין המבקש לבין הצדדים היתה עניינית. גם הקונים, אשר חלקו על עמדתו של המבקש לגופו של עניין, לא חלקו מעולם על תום לבו ועל כוונתו לבצע את תפקידו כנאמן בהתאם לחובות החלות עליו. גם החלטת הנאמן לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות לנוכח המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים מצביעה על תום ליבו ועל כך שפעל בדרך אותה ראה כטובת הנאמנות.

13.
אני מקבלת, איפוא, את עמדת הקונים, וקובעת כי על המבקש למסור לידי ב"כ הקונים את ייפוי הכח בתוך 7 ימים.

משיבים 3 ו-4 יישאו בהוצאות משיבים 1 ו-2 בסך 7,000 ₪.

ניתנה היום, כ"ד טבת תשע"ז, 22 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.










אבע בית משפט מחוזי 22356-06/16 דן רייזמן (נאמן) נ' הדסה רבקה פידלר, אליוט פידלר, ג'יין מדווד ואח' (פורסם ב-ֽ 22/01/2017)