פסקי דין על פרל פרמינגר | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר

315-41/16 ערר     12/12/2016




ערר 315-41/16 פרל פרמינגר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר




מדינת ישראל
משרד האוצר – מנהל התכנון
ועדת ערר מחוזית



סדר פתיחת הדיון מס' 315/16/41

ישיבה מס' 05816 מיום 12/12/2016 של ועדת הערר - מחוז המרכז, לפי חוק התכנון

והבנייה התשכ"ה - 1965.
הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד שרון מונטיפיורי- גילן
אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): אדר' מר שמואל חכים

נציגת מתכננת המחוז: גב' מירה מוסקוביץ

נציג ציבור: מר עמירם גלילי


העורר/ים: פרל פרמינגר

על ידי עו"ד גיל פרמינגר
, נחום פרמינגר עורך הבקשה
- נגד -
המשיב/ים: הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר

על ידי עו"ד ולדמן
, עו"ד אריאל שיין
, ישי ולנסי אדריכל סגן מהנדס הועדה

החלטה
1. ענייננו בבקשה לבניית בית מגורים ממ"ד, מחסן ועוד, אשר נדחתה בהחלטת הועדה המקומית מיום 9/08/2016.
2. מכח תכנית עח/1/10/29 הוכנה תכנית פיתוח על ידי הועדה המקומית אשר אושרה ואף הוצא לה היתר בניה (להלן: "תכנית פיתוח").
תמצית טענות העורר –
3. לעניין יצירת כניסה גם בקומת הקרקע וגם בקומה הראשונה - מדובר ביח"ד דיור אחת ולא בשתי יח"ד וחשש של הועדה לביצוע עבירה בעתיד לא יכול להוות סיבה לסירוב. כמו כן, במקומות אחרים אישרה הועדה שתי כניסות בשני מפלסים. לבניין המגורים סומנה כניסה ראשית אחת בלבד והיא הכניסה הקובעת.
4. תכנית הפיתוח שאישרה הועדה המקומית סותרת את הוראות התכנית ולכן לא ניתן להסתמך עליה. לפי התכנית החלה יש לקבוע בתכנית הפיתוח את גובה הבניינים ולא את מפלסי ה- 0:0.
5. גם המועצה המקומית לא מבצעת את העבודות לפי תכנית הפיתוח.
6. מפלסי ה- 0:0 בתכנית הפיתוח אינם מחייבים את העורר.
7. מדובר בבקשה להיתר תואמת תכנית ועל הועדה המקומית לאשרה.

תמצית הועדה המקומית –
8. העורר תוקף בעיקר את תכנית הפיתוח שאושרה בינואר 2015 וניתן לה היתר והוא לא יכול לעשות זאת במסגרת ערר זה. תכנית הפיתוח הופיעה בדף המידע.
9. הגבהים המצוינים בבקשה להיתר ביחס ל"כניסה הקובעת" אינם תואמים את גובה הכניסה שאושרה בתכנית הפיתוח.
10. הגבהים המצוינים בבקשה להיתר ביחס לפינות המגרש אינם תואמים את גובה המגרש שאושר בתכנית הפיתוח.
11. הגבהים בבקשה להיתר ביחס לגובה הבניין אינם תואמים את גובה הבניין שאושר בתכנית הפיתוח.
12. השרטוט בבקשה להיתר אינו תואם את קנה המידה שהוא מציין.
13. הועדה מוסמכת לסרב לבקשות שמעלות חשש לפיצול דירה עתידי ולכן סירבה הועדה המקומית ליצירת כניסה נוספת מהמפלס התחתון.

דיון והכרעה
14. ראשית יצוין כי נציגי ועדת הערר ערכו סיור במקום.
15. מעמד תכנית הפיתוח – על פי הוראות תכנית עח/1/10/29 (להלן: "התכנית") בסעיף 17 להוראותיה נקבע כי אחד התנאים למתן היתרי בניה הוא אישור תכנית פיתוח על ידי הועדה המקומית. סעיף 24 להוראות התכנית מפרט את הנושאים שיכללו בתכנית הפיתוח. מטרת הכנת תכנית הפיתוח היא יצירת מסמך תכנוני בקנה מידה של 1:250 הכולל ראיה תכנונית כוללת של המתחם עליו חלה התכנית ביחס לפיתוח השטח.
לפיכך, יש לראות בתכנית הפיתוח שאושרה על ידי הועדה המקומית מסמך מנחה שעל מנת לסטות ממנו נדרשת הנמקה תכנונית ראויה.
16. מפלסי ה- 0:0 - קביעת מפלסי ה- 0:0 לכל מגרש ומגרש במסגרת תכנית הפיתוח היא לגיטימית ומהווה חלק מהכללים לפיתוחו של השטח כנדרש בתכנית. מובן שניתן לסטות מגבהים אלה במסגרת בקשה להיתר למגרש ספציפי, כאשר קיימות סיבות תכנוניות המצדיקות זאת.
מהסיור בשטח ומבדיקת מפלסי הקרקע הטבעית במתחם עולה כי המדרג שנקבע בתכנית הפיתוח לעניין מפלסי ה- 0:0 הוא ראוי תכנונית ומאזן היטב בין הפרשי הגבהים בשורת הבתים הצפוניים ושורת הבתים הדרומיים.
מגרש 508 אליו התייחסה העוררת כהצדקה להגבהת מפלס ה- 0:0 גובל במגרש העוררת בכ- 2מ' בלבד בחזית הדרומית של מגרש העוררת ובהפרשי המפלסים בינו ובין מגרש העוררת אין די על מנת להוות הצדקה להעלאת מפלס ה- 0:0 כמבוקש על ידי העוררת.
17. הכניסה הקובעת לבניין – על פי התכנית החלה מותרות 2 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת למפלס הכניסה הקובעת. העוררת מסמנת את הכניסה הקובעת לבניין ב"פודסט" של גרם המדרגות בחזית המערבית של הבניין. משמעות הדבר הוא שמחצית מהקומה התחתונה אינה מצויה מתחת למפלס הכניסה הקובעת ונספרת במסגרת הקומות שמעל. במצב דברים זה כלולות בבקשה יותר משתי קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת וזאת בניגוד להוראות התכנית החלה. רצפת קומת חדר המגורים המתוכנן הינה בגובה של 39.5 ואינה יכולה להיחשב ככניסה הקובעת לבניין שכן היא עולה על 1.2מ' מפני המדרכה הגובלת. לפיכך, לא ניתן לאשר את הבקשה כפי שהוגשה. יצוין כי גם בבקשות להיתר במגרשים 508 ו- 512 שהוצגו ע"י העורר, מסומן מפלס הכניסה הקובעת בקומת המגורים ולא בפודסט.
18. פיתוח הקרקע במגרש העוררת – בגבול מגרש העוררת עם השצ"פ הדרום מזרחי ברחוב האורן שני המגרשים באותו מפלס ולכיוון מזרח עולה מפלס השצ"פ עד לנקודה הדרום מערבית במפגש בין שני המגרשים בו ההפרש הוא כ- 1.5 לטובת השצ"פ. העוררת מבקשת להימנע מיצירת קיר תומך לכיוון השצ"פ הדרום מזרחי, על ידי הגבהת הקרקע במגרשה. יחד עם זאת, משמעות הגבהת הקרקע במגרש העוררת היא יצירת קיר תומך לאורך החזית המזרחית של מגרש 512 המגיע לכ- 2מ' בקצה הדרום מזרחי של מגרש 512. זאת כאשר למגרש 512 קיים גם קיר תומך בגבול הדרומי של המגרש בגובה של כ- 2מ' ואף יותר מכך, הפרש גבהים גדול יותר לכיוון דרום מזה שבמגרש העוררת. במצב דברים זה, הגבהת הקרקע במגרש העוררת יוצרת פגיעה בלתי סבירה במגרש 512 לעומת הפגיעה הנגרמת למגרש העוררת בהותרת מפלסי הקרקע כפי שהם בתכנית הפיתוח. לפיכך, לא מצאנו הצדקה לסטייה ממפלסי הקרקע כפי שהם מופיעים בתכנית הפיתוח.
19. בכל הנוגע לקירות התמך – התכנית או החוק אינם קובעים מגבלת גובה ביחס לקירות התמך, למעט התנאי שמעל 3מ' של קיר תהיה טרסה. מגבלת הגובה של 1.5מ' מתייחסת לגדרות ולא לקירות התמך. לפיכך לא מצאנו פסול בקירות התמך שנקבעו בתכנית הפיתוח.
20. לאור כל האמור לעיל, לא ניתן לאשר את הבקשה נשוא הערר ועל העוררת להגיש בקשה מתוקנת התואמת את התכנית החלה ואת הוראות הדין.
21. בכל הנוגע למספר הכניסות למבנה על הנושא להיבחן שוב לאחר שתוגש בקשה מתוקנת.
22. טענות אחרות שנוגעות לתכנית הפיתוח ולביצוע עבודות מכוחה אין מקומן במסגרת ערר זה.

לפיכך הערר נדחה ללא צו להוצאות.

ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.

__________ ___________________
ניתנה בתאריך 12.01.2017 ליאת בן אברהם שרון מונטיפיורי-גילן, עו"ד
מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר

8
ערר מס' 315/16/41








ערר ועדת ערר תכנון ובניה - מחוזי 315-41/16 פרל פרמינגר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר (פורסם ב-ֽ 12/12/2016)