פסקי דין על משה נסים (אושיק) | פסקי דין על מאיר אדיב | פסקי דין על מירה אדיב | פסקי דין על חזן ג'ינה | פסקי דין על חזן ברוך | פסקי דין על בנינו טופז (1986) | פסקי דין על עו"ד הרטבי זאב ועובדי משרדו | פסקי דין על עו"ד יונגר אריאל |

20265/02 בשא     10/12/2002




בשא 20265/02 משה נסים (אושיק) נ' מאיר אדיב, מירה אדיב, חזן ג'ינה, חזן ברוך, בנינו טופז (1986) בע"מ, עו"ד הרטבי זאב ועובדי משרדו, עו"ד יונגר אריאל




1
בתי המשפט
בשא020265/02
בשא 021275/02
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
10/12/2002
תאריך:
כב' השופט יהודה זפט

בפני
:

משה נסים (אושיק)

בעניין:
המבקש
ע. שרגיל

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. מאיר אדיב

2. מירה אדיב

ע"י ב"כ עו"ד א. שור

3. חזן ג'ינה

4. חזן ברוך

ע"י ב"כ עו"ד יוסף דרמר

5. בנינו טופז (1986) בע"מ

6. עו"ד הרטבי זאב ועובדי משרדו

7. עו"ד יונגר אריאל

שניהם ממשרד עוה"ד הרטבי-ברונשטיין-בסון

המשיבים
החלטה

א. שניים טוענים למעמד של רוכש באותה דירה עצמה בקומה שניה שמעל קומת העמודים והפונה לחזית הבית בכיוון רח' עמוס בבית הנבנה ברחוב עמוס 16 בתל-אביב (להלן: "הדירה").

המבקש מבסס את טענתו על חוזה מכר מיום 1.1.99 (נספח ג' לבקשה) בינו ובין משיבים 1 ו-2 (להלן: "המוכרים"), בעוד משיבים 3 ו-4 מבססים את טענתם על חוזה מכר מ-12.6.02 בינם ובין המוכרים.

המוכרים טוענים כי הדירה שנמכרה למבקש אינה הדירה בקומה השניה מעל הקומה המפולשת, אשר נמכרה על ידם למשיבים 3 ו-4, כי אם דירה זהה בקומה הראשונה מעל לקומה המפולשת.

בפני
בקשה לצו המורה להמנע מכל פעולת בניה בקומה השניה בבניין הנ"ל ומביצוע שינוי וסטיה מהמפרט הטכני ומשינוי בתוכנית הבניה והחלוקה של הקומה ו/או הדירה ומביצוע כל שינוי במצב ברישומו של הבית ו/או הדירה בספרי המקרקעין, למעט רישום הדירה בשם המבקש, כך עד למתן

פסק דין
בתביעת המבקש בת.א. 2366/02 להצהיר על זכותו לקבל את החזקה בדירה ולהירשם כבעליה, וסעדים נוספים.
כל אחת מהגירסאות הסותרות מוצאת לה תמיכה במסמכים:
המבקש מצביע, בנוסף לתאור הברור והמפורש של הממכר בחוזה המכר, גם על כתב טענות שהוגש בשם המוכרים באפריל 2002 במסגרת הליכי בוררות שהתנהלו בין המבקש והמוכרים בפני
עו"ד אריה וירניק ז"ל (נספח יח' לבקשה), שם נאמר בסעיף 43:

"מאידך ידגישו התובעים כי בכל העת הזאת הבנין החדש רוקם (הכוונה כנראה ל"קורם" - י.ז.) עור וגידים, חפירת היסודות הושלמה, יציקת ובניית קומת המרתף, קומת הקרקע, הקומה הראשונה הושלמו ובימים אלו מסתיימת בניית הקומה השניה (בה נמצאת דירת הנתבע)".

מאידך מפנים המוכרים למסמך ללא תאריך הנושא את הכותרת "עקרונות המפרט הטכני כללי" (נספח ג' לתצהיר מר מאיר אדיב
) המתייחס ל"דירת 2.5 חדרים בקומה ראשונה מעל העמודים - חזית צפונית לרחוב עמוס, שנים וחצי כיווני אויר. קיימת אפשרות גם לדירה שכזו בקומה ב'", וכן למכתב החרגה שהוצא למבקש על ידי בנק לאומי לישראל בע"מ ב-7.8.02, המתייחס לדירה בקומה ראשונה (נספח ו' לתצהירו של מר אדיב), ולשומת הנכס מ-25.4.02 (נספח ז' לתצהירו של מר אדיב) המתייחסת אף היא לדירה בקומה הראשונה. עוד מסתמכים המוכרים על פסק הבורר, שלטענתם קובע את עדיפות המפרט הטכני על פני החוזה.

ב. מאליו מובן כי במסגרת הדיון בבקשה לצו מניעה זמני אין מקום להכרעה בין הגירסאות. עם זאת, יש לברר במסגרת הדיון בבקשה האם המסמכים עליהם מסתמכים המוכרים מפריכים לכאורה את גירסת המבקש.

לאחר עיון בטיעוני הצדדים מסקנתי היא כי אין במסמכים עליהם מסתמכים המוכרים כדי להפריך את גירסת המבקש.

המפרט אליו מפנים המוכרים הוגדר כמסמך עקרונות, ואינו נושא תאריך. יתרה מכך המסמך אינו מגדיר את הדירה שתמכר למבקש, שהרי נאמר בו "קיימת אפשרות לדירה שכזו בקומה השניה". דברים אלו מלמדים לכאורה כי בשלב בו נערך המסמך טרם נקבע איזו דירה ירכוש המבקש.

הסתמכות המוכרים על פסק הבורר אינה נראית לי.
קביעת הבורר התייחסה לתקופה המוסכמת לביצוע הבניה, לגביה נכתב במפרט בכתב יד מועד שונה מזה שהודפס בחוזה המכר. הבורר העדיף את המועד שנקבע במפרט משני טעמים: א) חוזה המכר הינו מסמך כללי ואילו המפרט הינו מסמך מפורט. ב) המועד רשום במפרט בכתב יד, ואילו בחוזה המכר המועד מודפס.
הבורר לא התייחס כלל ועיקר לשאלת זיהוי הדירה, וקביעתו כי המפרט עדיף מתייחסת לענין שנדון בפני
ו - התקופה שנקבעה לביצוע הבניה. לקביעה זו בפסק הבורר אין השלכה כלשהי על השאלה שבמחלוקת כאן, ולו משום שהמפרט אינו קובע בענין זה קביעה חד משמעית, שהרי כאמור הוא מציג 2 אפשרויות.

זאת ועוד, ספק אם המפרט נערך במעמד כריתת החוזה. נראה לכאורה שנערך במועד מוקדם יותר, בטרם נקבע מיקומה של הדירה אותה ירכוש המבקש, ועל כן נכתבה במסמך האפשרות לדירה זהה בקומה השניה.

אשר למכתב ההחרגה ודו"ח השמאי, אלו לא נערכו על ידי המבקש. הדעת נותנת כי מי שעמד בקשר עם הבנק והשמאי היה המוכרים, ובתשובתו לבקשת המבקש לתקן את מכתב ההחרגה מציין הבנק בפירוש כי זיהוי הדירה במכתב ההחרגה נעשה על פי הנחיית המוכרים.

בנסיבות אלו, כאשר זיהוי הדירה בחוזה המכר שנכרת בין המבקש והמוכרים חד משמעי, וכאשר המוכרים עצמם הצהירו כאמור בהודעה לבורר כי דירת המבקש בקומה השניה, אני סבור שסיכויי המבקש להוכיח את גירסתו בהחלט טובים.

ג. אין חולק כי חוזה המכר שנחתם עם המבקש קדם לזה שנחתם עם משיבים 3 ו-4. על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, ועל כן המסקנה המתבקשת היא שהמבקש הרים את הנטל להראות סיכוי לזכייה בתביעתו.

ד. אשר לנחיצותו של הצו הזמני, אין ספק שהצו דרוש למנוע שינוי במצב אשר יסכל את זכיית המבקש בתביעתו.

ה. אשר למאזן הנוחות, ככל שהוא רלבנטי לעניננו, נראה לי שהנזק שיגרם למבקש משינוי המצב לרעתו עולה על הנזק למוכרים ולמשיבים 3 ו-4 ממתן צו שיקפיא את המצב עד למתן פסק הדין.

ו. מכאן לנוסח הצו. הצו כפי שנוסח בבקשה רחב מהנדרש להגנה על זכויות המבקש, שכן הוא מתייחס לקומה השניה בשלמותה, בעוד המחלוקת מתייחסת לדירה הספציפית נושא הדיון.

ניתן בזה צו מניעה זמני האוסר על ביצוע שינוי וסטיה מהמפרט (נספח ד' לבקשה) ומתכנית הבניה והחלוקה הפנימית של הדירה ומיקומה בקומה השניה.
כמו כן ניתן בזה צו מניעה זמני האוסר רישום של הזכויות בדירה על שמו של כל אדם זולת המבקש.

הצו מותנה בהפקדת ערובה עצמית של המבקש ללא הגבלת סכום, וכן ערבות בנקאית בסך -.50,000 ₪ צמוד למדד המחירים לצרכן.

משיבים 1 ו-2, במאוחד ובנפרד, ישלמו למבקש הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך -.20,000 ₪.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לב"כ הצדדים בפקסימיליה.

ניתנה היום ה' בטבת, תשס"ג (10 בדצמבר 2002) בהעדר הצדדים.
י. זפט, שופט








בשא בית משפט מחוזי 20265/02 משה נסים (אושיק) נ' מאיר אדיב, מירה אדיב, חזן ג'ינה, חזן ברוך, בנינו טופז (1986) בע"מ, עו"ד הרטבי זאב ועובדי משרדו, עו"ד יונגר אריאל (פורסם ב-ֽ 10/12/2002)