פסקי דין על ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ | פסקי דין על מוסך 2000 ראשון גולן כהן (2002) | פסקי דין על גולן כהן |

42058-10/15 עא     12/02/2017




עא 42058-10/15 ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ נ' מוסך 2000 ראשון גולן כהן (2002) בע"מ, גולן כהן








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ע"א 42058-10-15 ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ
נ' מוסך 2000 ראשון גולן כהן
(2002) בע"מ
ואח'

ע"א 58910-10-15 מוסך 2000 ראשון גולן כהן
(2002) בע"מ
ואח' נ' ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ






לפני:
כבוד השופטת מיכל נד"ב
– אב"ד
כבוד השופטת בלהה טולקובסקי
כבוד השופט
יחזקאל קינר


המערערת בע"א 42058-10-15

והמשיבה בע"א 58910-10-15:

ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ


נגד

המשיבים בע"א 42058-10-15
והמערערים בע"א 58910-10-15:

1.מוסך 2000 ראשון גולן כהן
(2002) בע"מ

2.גולן כהן




פסק דין



רקע

1.
לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט ארניה) מיום 27.7.15 בת"א 52087-04-13.

2.
בין הצדדים התקיימו יחסי שכירות. ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ
(להלן: "המשכירה") השכירה למוסך 2000 ראשון גולן כהן
(2002) בע"מ
(להלן: "השוכרת") נכס מקרקעין בראשון לציון לצורך הפעלת מוסך (להלן: "המושכר"), בהתאם להסכם שכירות מיום 27.1.03 (להלן: "הסכם השכירות"). מר גולן כהן
(להלן: "כהן") הוא בעל המניות ומנהל השוכרת, וערב לקיום התחייבויותיה שבהסכם השכירות. השוכרת וכהן ייקראו להלן גם "השוכרים", למען הקיצור, אף שידוע לנו שהשוכרת בלבד שכרה את המושכר מהמשכירה.

3.
תקופת השכירות הגיעה לסיומה ביום 14.2.10, והשוכרת המשיכה להחזיק במושכר גם לאחר מועד זה.

4.
המשכירה הגישה נגד השוכרת תביעת פינוי ביום 13.2.12. ביום 28.11.12 הגיעו הצדדים להסכם פשרה לפיו, בין היתר, השוכרת תפנה את המושכר עד 27.3.13, וכן נקבעו בו תשלומים שונים של השוכרת למשכירה. המושכר פונה ביום 11.4.13.

5.
המשכירה הגישה נגד השוכרים את התביעה נושא הדיון בסך של 1,370,692 ₪ שעניינה השלמת דמי שכירות ששולמו בחסר, וכן פיצוי מוסכם בגין תקופה החל מ-1.8.10, ועד נובמבר 2012, בה לא פינתה השוכרת את המושכר, גם לאחר ארכה של 6 חודשים שניתנה לה לפנותו.

השוכרת הגישה תביעה שכנגד בסך של 1,659,936 ₪ שעיקרה נובעת מטענתה, כי דמי השכירות ששילמה למשכירה כללו תשלומי ארנונה עבור המושכר, אך המשכירה לא שילמה את הארנונה ונטלה לעצמה כספים אלה בתרמית.

תמצית פסק דינו של בית משפט השלום

6.
נדחתה טענת השוכרים כי לאחר תום תקופת השכירות השתכללה בין הצדדים הסכמה בעל-פה על תנאי שכירות חדשים.


נותרה יתרת חוב של 29,793 ₪ בגין דמי השכירות שהיו צריכים להיות משולמים עד 1.8.10 ועל השוכרים לשלמה.


המשכירה זכאית לפיצוי מוסכם בסך 300$ בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר, ובסך הכל ל-735,802 ₪,
בניכוי סך של 150,000 ₪ בגין ערבות בנקאית שחולטה על ידי המשכירה.


טענות השוכרים לעניין זכאות השוכרת להשבת סכום ארנונה נדחו. בית המשפט קבע כי לפי הסכם השכירות חל תשלום הארנונה על המשכירה, והיא גם שילמה את הארנונה לעירייה לפי הסכם פשרה, גם אם במועד מאוחר. בנוסף, נקבע בהסכם כי אם תשלום הארנונה בגין המושכר יעלה על סכום מסוים, תוסיף השוכרת את ההפרש לדמי השכירות. העדר הוראה מקבילה למקרה שבו תפחת הארנונה מסכום מסוים, מלמד על כוונת הצדדים שלא להשיב לשוכרת כספים במקרה זה, בידיעה שייתכן ויהא בכך להיטיב עם המשכירה, ואין להתערב באומד דעת הצדדים בעניין זה.

טענת השוכרים לנזקים עקיפים שנגרמו לשוכרת בעטיין של נזילות במושכר, נדחתה.

כהן ערב לחיובים שנקבעו בפסק הדין. טענתו כי הצדדים הגיעו להסכמות חדשות שהוא אינו צד להן, ולכן ערבותו פקעה – נדחתה.


בית משפט קמא חייב, אפוא, את השוכרים בסכומים שנזכרו לעיל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, וכן חייבם לשלם למשכירה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.

תמצית טענות המשכירה בערעור

7.
המשכירה מלינה על 2 טעויות שנפלו לטענתה בפסק הדין.

8.
טענתה הראשונה הייתה, כי יש להוסיף לסכומים בהם חויבה השוכרת את ריבית הפיגורים הקבועה בהסכם השכירות (17% לשנה), במקום הפרשי ההצמדה והריבית שנפסקו.


טענתה השנייה של המשכירה הייתה כי לפיצוי המוסכם שחויבה בו השוכרת יש להוסיף מס ערך מוסף, שכן הפיצוי המוסכם הוא בבחינת דמי שכירות מוגדלים שנועדו להרתיע את השוכרת מפיגור בפינוי המושכר, וכשם שלפי הסכם השכירות יש להוסיף מע"מ על דמי השכירות, כך יש להוסיפם גם על הפיצוי המוסכם בגין פיגור בפינוי.

9.
תשובת השוכרים לטענות אלה הייתה, כי הריבית ההסכמית לא נועדה לחול על הפיצוי המוסכם, אלא על דמי השכירות בלבד, שכן ההוראה בנושא הריבית כלולה בפרק שכותרתו "דמי השכירות". לעניין המע"מ טענו השוכרים כי הסעיף בדבר הפיצוי המוסכם אינו כולל הוראה לתוספת מע"מ.

תמצית טענות השוכרים בערעור

10.
תשלום דמי השכירות למשכירה כלל גם תשלום ארנונה לפי בסיס של 7.95 ₪ למ"ר, לפי צו הארנונה. השוכרת שילמה למשכירה את התשלומים במלואם, אך המשכירה לא שילמה את הארנונה לעירייה. גם כששילמה את הארנונה במועד מאוחר, שילמה המשכירה סכום חלקי בלבד (348,000 ₪) לעומת כ-1.6 מיליון ₪ שהיה עליה לשלם לעירייה, על כן לשוכרת מגיע ההפרש בין הסכומים הנ"ל.


בית המשפט טעה בכך שלא קבל את טענת השוכרים להסכם שכירות חדש בעל-פה.


היה על בית המשפט להפחית את סכום הפיצוי המוסכם, גם לאור הטענות בעניין הארנונה.


טעה בית המשפט כשדחה את הטענה לנזקים עקיפים.


טעה בית המשפט בקביעתו כי כהן ערב לחובות השוכרת, שכן נערך בין הצדדים הסכם חדש.

11.
נביא עוד את תשובת המשכירה לטענה בעניין הארנונה. המשכירה תומכת בנימוקי בית משפט קמא ומוסיפה כי כהן הודה בשני תצהירים אותם הגיש לבתי המשפט (בתביעת הפינוי ובתביעה הכספית) כי נמסר לו במהלך המו"מ (כשאף היה מיוצג על ידי עורך דין) כי המשכירה זכאית להטבה בארנונה, וזו הסיבה בגינה נקבע כי דמי השכירות ישולמו בסכום יחיד וכולל, ואילו הארנונה תחול על המשכירה, שתהיה זכאית ליהנות מאותה הטבה בתשלום הארנונה. השוכרת אישרה שלא הייתה זכאית לפטור או להנחה כלשהי בארנונה, ולכן ברור שאלמלא הסדר זה היה עליה לשלם ארנונה מלאה לעירייה לאורך כל תקופת השכירות, וההסכם בעניין הארנונה לא פגע בה, אלא לכל היותר עשוי היה להיטיב עם המשכירה, שאף הגנה על עצמה בהסכם למקרה של עליה בשיעור הארנונה.

דיון והכרעה

ערעור השוכרים

12.
על השוכרים היה להגיש את עיקרי הטיעון בערעור שהוגש על ידם 14 יום לפני הדיון, ואת עיקרי הטיעון לגבי הערעור שהוגש על ידי המשכירה, היה עליהם להגיש 7 ימים לפני מועד הדיון. כך לפי תקנה 446 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "תקסד"א"), ולמען הסר ספק, הפנתה החלטת בית המשפט מיום 13.2.16 למועדים הקבועים בתקנות אלה להגשת עיקרי טיעון.


המשכירה הגישה את עיקרי הטיעון שלה במועד, בעוד השוכרים הגישו את עיקרי הטיעון שלהם רק ביום 15.1.17, דהיינו 3 ימים לפני מועד הדיון הקבוע (ואילצו את ב"כ השוכרת לעמול בסד זמנים צפוף ביותר, ולהגיש את עיקרי הטיעון בערעורם של השוכרים, יום לפני הדיון).

בדיון שהתקיים בערעורים טען ב"כ השוכרים כי עיקרי הטיעון הוגשו באיחור עקב טעות, ולא הייתה בפיו כל תשובה מדוע למצער לא הגיש בקשת ארכה.

13.
תקנה 446 (ד) לתקסד"א קובעת כך:

"בעל דין שלא הגיש עיקרי טיעונו במועד הקבוע, דינו כדין בעל דין שלא התייצב במועד שנקבע לדיון, זולת אם הורה בית המשפט הוראה אחרת".

14.
בהתאם לתקנה 450(3) לתקסד"א, אחת הדרכים בהן רשאי בית המשפט לנקוט לגבי מערער שלא התייצב לדיון היא מחיקת הערעור.

15.
הנסיבות האמורות לעיל מלמדות על אי כיבוד הוראות התקנות בדבר המועדים להגשת עיקרי הטיעון. הטענה לטעות נראית מסופקת לאור קבלת עיקרי הטיעון של המשכירה אצל ב"כ השוכרים 14 יום לפני מועד הדיון. בנוסף לכך, התנהלות השוכרים מלמדת על אי כיבוד בית המשפט והצד שכנגד, שכן גם כאשר הוגשו עיקרי הטיעון, באיחור ניכר ביותר, ותוך השמת ב"כ המשכירה בסד זמנים דחוק מאד, לא טרחו הם כלל לבקש ארכה להגשת עיקרי הטיעון.

16.
כלל הנסיבות דלעיל מצביעות על כך שאין סיבה לפעול אחרת מהוראת תקנה 446(ד) לתקסד"א, ויש לקבוע כי דין השוכרים הוא כדין מי שלא התייצבו לדיון, ובהמשך, יש להורות על מחיקת ערעורם.

עם זאת, מאחר שעיקרי הטיעון הוגשו בסופו של דבר, גם אם באיחור ניכר, והתקיים דיון בו נשמעו טענות השוכרים, לרבות בערעורם, לא מצאנו מקום במקרה זה להורות על מחיקת ערעור השוכרים, אך התנהלותם הבלתי תקינה תובא בחשבון עת ייפסקו ההוצאות בהליך זה.

17.
בָּחַנו, אפוא, את טענות השוכרים בערעורם, ומצאנו מקום לדחותן לגופן. נביא טעמינו לכך בתמצית.

18.
הטענה המרכזית של השוכרים מתייחסת לנושא הארנונה שנזכר לעיל.

בסעיף 11 להסכם השכירות נקבע כי תשלום הארנונה יחול על המשכיר. עוד נקבע כי אם יעלה תשלום הארנונה על 7.95 ₪ למ"ר לחודש, על השוכרת להוסיף את ההפרש לדמי השכירות.

דמי השכירות נקבעו אם כן בהסכם השכירות בסכום כולל, ללא הפרדה בין סכום שישולם כדמי שכירות לבין סכום שישולם כארנונה.


בהינתן האמור לעיל, החובה היחידה בנושא הארנונה שהוטלה על השוכרת הייתה להוסיף את ההפרש, ככל שהארנונה תעלה על סכום מסוים. אין בהסכם התייחסות למצב ההפוך בו יופחת תשלום הארנונה. על כן מסקנתנו היא כי אומד דעת הצדדים היה, שלשוכרת אין זכות "ליהנות" מתשלום נמוך יותר של ארנונה על ידי המשכירה, וכי ההסכמה ביניהן הייתה, שהטבה מעין זו תזכה את המשכירה בלבד ולא את השוכרת.


למסקנה זו הגיע בית המשפט קמא, ואיננו מוצאים כי נפל בה פגם כלשהו.


לאמור לעיל יש להוסיף, כי כהן הודה בשני תצהירים שהוגשו לבתי המשפט כי הסיבה לסעיף החריג יחסית בהסכמי שכירות, לפיו המשכירה תישא בתשלום הארנונה, הייתה טענת המשכירה כי היא נהנית מהנחה בארנונה. השוכרת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין במו"מ לחתימת הסכם השכירות, והיא עצמה לא הייתה זכאית להנחה בארנונה, על פי הודאת כהן בחקירתו, כך שאילו הייתה נושאת בתשלום הארנונה, הייתה משלמת תשלום מלא.

אף מטעמים אלה יש לדחות את טענות השוכרת בעניין זה.


אשר לטענת השוכרת כי מאחר שהחזיקה במושכר, חל עליה סיכון שתיתבע על ידי העירייה לתשלום ההפרש בין סכום הארנונה לפי צו הארנונה לבין הסכום ששולם על ידי המשכירה לפי הסכם הפשרה שלה עם העירייה מחודש נובמבר 2012 (להלן: "הסכם הפשרה"ׂׂ). טענה זו לא נטענה בפני
בית משפט קמא ואף לא בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון, אלא רק בדיון בעל-פה, כבר מטעם זה אין מקום להידרש לה.

למעלה מכך, הסכם הפשרה בין המשכירה לבין העירייה קובע, בין היתר, כי "לסיום מלוא כל המחלוקות שעומדות בין הצדדים ו/או שיכלו לעמוד בין הצדדים בקשר עם חיוב הארנונה של הנכס לתקופה שעד יום 31.12.2012 תשלם ראשל לעירייה סך כולל של 348,000 ₪...".

עוד עולה מהמבוא להסכם הפשרה כי העירייה הגיעה להסכם הפשרה עם המשכירה לאור טענת המשכירה, כי מאחר שלא העבירה הודעה על העברת ההחזקה בנכס, יש לראותה כמחזיקה בנכס לצורך תשלום הארנונה לתקופה שעד 31.12.12, והעירייה והמשכירה אף ציינו במפורש בסעיף 5 להסכם כי "הצדדים רואים בחיובה של ראשל ותשלומה של הארנונה, כאמור בהסכם זה ובנסיבות העניין, כדרך הנכונה והחוקית לביצוע האמור".

לאור תוכן הסכם הפשרה, ובחלוף שנים רבות מאז נחתם אותו הסכם, לא נראה לכאורה כי השוכרת נמצאת בסיכון לתביעה מצד העירייה.

19.
אף ביתר טענות השוכרים לא מצאנו ממש.

20.
מסקנותיו של בית משפט קמא בדחותו את טענת השוכרים בדבר גיבוש הסכם שכירות חדש בעל-פה מעוגנות היטב בחומר הראיות: מכתב השוכרים מיום 24.3.11 המלמד על חוסר ההסכמה בין הצדדים, קביעות מהימנות לגבי עדויות העדים הרלבנטיים, והעובדה שאין מדובר בהסכם שכירות סטנדרטי של דירת מגורים, אלא בהסכם שכירות עסקי של נכס גדול, אשר מקובל כי יתועד בכתב, ואין זה סביר כי השתכלל בשיחת טלפון בעל-פה.

השוכרים נטלו על עצמם סיכון בהישארותם במושכר לאחר תום תקופת השכירות, בלא שנכרת בין הצדדים הסכם שכירות חדש, ואינם יכולים להסתמך, כמשקל נגד לקביעות העובדתיות הנזכרות לעיל, על כך שחלפה תקופת זמן עד שהוגשה נגד השוכרת תביעת פינוי ולאחר מכן תביעה כספית נגד השוכרים.
אנו מקבלים את קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא בנושא זה, ואת המסקנות שהוסקו מהן, ואיננו מוצאים סיבה להתערב בהן.

21.
באותו הקשר יש לדחות את טענת כהן כאילו אינו ערב לחובות השוכרת כלפי המשכירה. משנקבע כי לא נכרת הסכם שכירות חדש בין הצדדים, ברי כי כהן אחראי מכוח ערבותו להפרת הסכם השכירות על ידי השוכרת, והרי לשם כך נועדה ערבותו.

22.
גם טענת השוכרים שהיה על בית משפט קמא להפחית את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השכירות בגין אי פינוי המושכר על ידי השוכרת במועד דינה להידחות. בית משפט קמא קבע, כי השוכרים לא טענו להפחתת הפיצוי המוסכם, ודאי שלא באופן המפורט הנדרש לפי הפסיקה, וכן כי גם לגופו אין להתערב בגובה הפיצוי המוסכם. זאת משום שאין הוא מוגזם, ושאין לקבוע שאין יחס סביר בינו לבין הנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה.
השוכרים הפנו לסעיפים 152-159 לבקשת הרשות להגן שהגישו, כאילו מפורטת שם טענת ההפחתה, אך לא מצאנו כי נטען שם להפחתת הפיצוי המוסכם, וכבר מטעם זה יש לדחות טענה זו.
מקובלת עלינו גם קביעת בית משפט קמא לגבי הטענה לגופה. מתברר כי הפיצוי המוסכם בגין כל יום איחור, דומה לדמי השכירות מושא ההסכם במועדים הרלבנטיים, ובוודאי שלא ניתן לראותם כמוגזמים, כשאינם מתווספים לדמי שכירות או לדמי שימוש ראויים, אלא מהווים את הפיצוי היחיד שנקבע בגין האיחור בפינוי. גם העובדה שמדובר בפיצוי עיתי אינה מצדיקה הפחתתו (כטענת השוכרים), נוכח האמור לעיל.

23.
אף טענת השוכרים בגין נזקים עקיפים בסך של כ-44,000 ₪, עקב נזילות במושכר - בדין נדחתה, עקב אי צירוף אסמכתא כלשהי לנזק הנטען, ועקב הוראה חוזית בהסכם השכירות, הקובעת כי המשכירה לא תהא אחראית לנזק עקיף שייגרם לשוכרת. השוכרים זנחו גם טענה זו בעיקרי הטיעון שלהם.

24.
נוכח האמור לעיל, אנו דוחים את הערעור שהגישו השוכרים.

ערעור המשכירה

25.
טענת המשכירה לעניין ריבית פיגורים נסמכת על הוראות סעיף 5(ו) להסכם השכירות הקובע כך:


"בגין כל יום איחור בתשלום עפ"י הסכם זה ישלם השוכר ריבית בגובה הריבית החריגה הגבוהה ביותר שגובה בנק הפועלים בע"מ, או ריבית צמודה בשיעור 17% לשנה... לפי הגבוה מביניהם, מבלי לגרוע מכל סעד אחר שהמשכיר זכאי לו עפ"י הסכם זה ו/או עפ"י כל דין".

26.
המשכירה עתרה בבית משפט קמא לפסיקת הריבית ההסכמית הנ"ל, הן בכתב התביעה ובתצהיר שהוגש על ידה, הן בסיכומיה.

בית משפט קמא פסק, כי לסכומים אותם חויבו השוכרים לשלם יתווספו הפרשי הצמדה וריבית, ולא התייחס לבקשת המשכירה לפסוק ריבית הסכמית.

27.
מספר ימים לאחר שניתן פסק הדין הגישה המשכירה בקשה לתיקון טעות בפסק הדין, לפי סעיף 81 (א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט"), וטענה, בין היתר, כי נפלה טעות בפסק הדין, כמשמעותה בסעיף 81 (א) הנ"ל, בכך שהשוכרים לא חויבו בריבית ההסכמית.


בית משפט קמא דחה בקשה זו של המשכירה בהחלטתו מיום 2.8.15, בקובעו כי אין מדובר בטעות סופר.

28.
חיובי השוכרים לפי פסק הדין התחלקו לסך של 29,973 ₪ בגין דמי שכירות חוזיים, ולסך של 735,802 ₪ בגין פיצויים מוסכמים (בהפחתת 150,000 ₪ ששולמו).


ברי כי יש להוסיף לרכיב הראשון של דמי השכירות, ריבית הסכמית בשיעור 17%, שכן לא יכולה להיות ואין מחלוקת, כי ריבית זו חלה על פיגור בתשלום דמי השכירות.


המחלוקת היא לעניין שאלת הוספת ריבית זו על הפיצויים המוסכמים, שכן לטענת השוכרים, מופיעה ההוראה בדבר אותה ריבית בהסכם השכירות בפרק הדן בדמי השכירות, ולכן תחולתה היא רק לגבי איחור בתשלום דמי השכירות, ולא לגבי איחור בביצוע תשלומים אחרים לפי ההסכם.

29.
בסעיף 5(ו) בהסכם השכירות נקבע, כי הריבית ההסכמית חלה לגבי כל יום איחור "בתשלום עפ"י הסכם זה". ניסוח זה אינו מגביל לכאורה את קביעת הריבית ההסכמית לאיחור בתשלום דמי שכירות בלבד. האם מיקומה של ההוראה בפרק שכותרתו היא
"דמי השכירות", מלמד כי חרף האמור לעיל התכוונו הצדדים להגביל את הריבית ההסכמית למקרה של איחור בתשלום דמי השכירות בלבד?


לאחר עיון בסעיף האמור וביתר הוראות הסכם השכירות, הגענו לכלל מסקנה כי אכן כוונת הצדדים הייתה, כי ההוראה בדבר הריבית ההסכמית תחול לגבי איחור בתשלום דמי השכירות בלבד.


מסקנתנו זו נובעת, ראשית, מכך שיש משמעות להכללת ההוראה האמורה בפרק העוסק בדמי השכירות ובהם בלבד, שאם לא כן, היה מתבקש לכלול את ההוראה בפרק אחר של הסכם השכירות שכותרתו "הפרת הסכם", הכולל, בין היתר, סעיף העוסק בפיצוי מוסכם בגין הפרות שונות של ההסכם.

הוראה נוספת בדבר פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי המושכר מופיעה בסעיף 10(ג) בהסכם השכירות, הנמצא בפרק שכותרתו "פינוי". מכך אנו למדים שמנסחי ההסכם דאגו להכליל סעיפים ספציפיים בפרקים ספציפיים, וכוונתם הייתה כי יחולו לגבי מושא אותם פרקים. ובענייננו, לעניין הריבית הקבועה בסעיף 5(ו), זו נקבעה לעניין איחור בתשלום דמי השכירות, להבדיל מסנקציות "כלליות", הנמצאות בפרק שכותרתו "הפרת הסכם".


יתרה מכך, חיזוק למסקנה זו מצוי בסעיף 12(ג) להסכם השכירות, אשר דן בפיצויים מוסכמים "כלליים", והמצוי בפרק שכותרתו "הפרת הסכם".

באותו סעיף נקבעו פיצויים מוסכמים של 25,000$ (עם חלופה של 10% משווי המושכר בגין אי פינוי במועד, לפי הגבוה) בגין שורה של הפרות כדלקמן:


"הפרה לא יסודית של ההסכם ע"י השוכר המתמשכת מעל 30 יום ממשלוח התראה בכתב ו/או בגין הפרת חובת פינוי המושכר במועד העולה על 30 יום ממשלוח התראה בכתב ו/או בגין הפרת חובת תשלום דמי שכירות במועד העולה על 30 יום ממשלוח התראה בכתב ו/או בגין כל הפרה יסודית של ההסכם ע"י השוכר העולה על 30 יום ממשלוח התראה בכתב...".


בסיום סעיף זה נקבע כך:


"אין בפיצוי כאמור לעיל כדי לגרוע מזכותו של המשכיר לכל סעד אחר שהוא זכאי לו עפ"י הסכם זה ו/או עפ"י כל דין. למען הסר ספק מוסכם בזה כי הפיצוי עבור איחור בפינוי הנכס עפ"י ס"ק זה, הינו בנוסף לפיצוי הקבוע בסעיף 10ג' לעיל, והפיצוי הקבוע בס"ק זה עבור איחור בתשלום דמי השכירות, הינו בנוסף לאמור בסעיף 5 ו' לעיל".


סיומת זו של הסעיף מלמדת אותנו כי הצדדים ביקשו להבהיר באופן מפורש שאותו פיצוי מוסכם כללי שנקבע לעיל מתווסף לסנקציות שנקבעו בפרקים שעניינם דמי השכירות והפינוי. ההתייחסות הברורה בסעיף 12(ג) היא כי הפיצוי המוסכם הכללי מתווסף לריבית ההסכמית הקבועה בסעיף 5(ו) להסכם, אשר עניינה איחור בתשלום דמי שכירות, ולא לאיחור בכל תשלום לפי ההסכם. יש בכך כדי להאיר את עינינו באופן מפורש כי כוונת הצדדים בסעיף 5(ו) בהסכם הייתה לריבית החלה על איחור בתשלום דמי השכירות בלבד, ולא לריבית שתחול על איחור בתשלומים נוספים הקבועים בהסכם.


הפיצוי המוסכם היומי דומה אמנם לדמי שכירות, אך אין בכך כדי לשנות מהמסקנה כי הריבית ההסכמית חלה רק לגבי איחור בתשלום דמי השכירות כמשמעותם בהסכם, מה גם שסעיף 12(ג) להסכם העמיד לרשות המשכירה אפשרות לתבוע פיצוי מוסכם נוסף בגין איחור בפינוי, היכול להגיע עד כדי 10% משווי המושכר או 25,000$ לפי הגבוה מביניהם, אלא שהמשכירה לא תבעה פיצוי מוסכם זה בתביעתה.

30.
הרכיב השני בערעורה של המשכירה התייחס לאי הוספת מע"מ לפיצויים המוסכמים שנפסקו לזכותה בפסק הדין, אשר הסתכמו ב-300$ לכל יום איחור בפינוי.


בקשת המשכירה לפי סעיף 81(א) לחוק בתי המשפט התייחסה גם לרכיב זה, אך בית המשפט קמא דחה את בקשתה בעניין זה בקובעו כי:


"בכל הנוגע לרכיב דמי השכירות המע"מ צורף. באשר לפיצוי המוסכם אין חל עליו מע"מ".

31.
המשכירה טענה כי בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 חלה על המשכירה חובת תשלום מע"מ בגין הפיצוי המוסכם (שילוב של סעיפים 2, 7(2) והגדרות "עסקה" ו"מכר" בסעיף ההגדרות שבחוק מס ערך מוסף). אמנם יכול שכך הדבר, אך לא לנו לקבוע זאת, מאחר שההכרעה בשאלה אם יש לחייב את השוכרים במע"מ המתווסף לפיצוי המוסכם, תיקבע לפי ההסכמות בין הצדדים להסכם השכירות, ולא לפי מערכת היחסים בין העוסק לבין שלטונות מס ערך מוסף.

32.
בסעיף 10 (ג) להסכם השכירות נקבע כי:


"בגין כל יום איחור בפינוי המושכר ישלם השוכר למשכיר פיצוי מוסכם וקבוע מראש בסך בש"ח השווה ל-300 דולר ארה"ב, לפי השער היציג...".


סכום הפיצוי המוסכם ננקב, אפוא, בסעיף האמור, אך לא נקבע בו כי יתווסף לו מע"מ.

33.
בנדון,
נקבע לא אחת כי כאשר ננקב סכום לתשלום בהסכם, ולא נקבע כי לסכום זה יתווסף מע"מ, קמה חזקה לפיה המע"מ נכלל בסכום האמור [ע"א 1113/09 עו"ד כהן נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ (27.1.11); ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ (3.5.16)].

34.
חזקה זו לא נסתרה בענייננו.

המשכירה טענה כי הפיצוי המוסכם האמור מהווה תחליף לדמי השכירות, ולכן חל עליו מע"מ, כפי שעל דמי השכירות חל מע"מ. אנו סבורים כי טענה זו מתעלמת מכך שלגבי דמי השכירות הנקובים בהסכם נקבע במפורש כי יתווסף להם מע"מ. לא כך הדבר לגבי הפיצוי המוסכם.


המשכירה טענה גם כי סכום הפיצוי המוסכם המצטבר החודשי אינו גבוה בהרבה מסכום דמי השכירות החוזיים, וכי אף בכך יש כדי ללמד שיש להוסיף לו מע"מ, כשם שמתווסף מע"מ לדמי השכירות.

איננו מקבלים טענה זו, הן מאחר שאין די בה כדי לסתור את החזקה שנזכרה לעיל, הן מאחר שאומד דעתם של הצדדים נבחן בעת כריתת החוזה. בהסכם השכירות משנת 2003, נקבעו דמי השכירות החוזיים בסכום שווה ערך ל-5,905$ בתוספת מע"מ כחוק, ובסה"כ 6,968$ (שיעור המע"מ היה אז 18%).

מכאן עולה, שהפיצוי המוסכם שנקבע (300$ ליום וכ-9,000$ לחודש) היה גבוה בכ-30% מדמי השכירות כולל מע"מ (וב-52% מדמי השכירות ללא מע"מ), ומסקנה אפשרית וסבירה היא כי הפיצוי המוסכם כלל מע"מ, שכן הוא שיקף תוספת של כ-30% לדמי השכירות הכוללים מע"מ.

35.
אשר על כן, אף הטענה בעניין המע"מ דינה דחיה.

סיכום

36.
התוצאה הסופית היא כי ערעור השוכרים נדחה במלואו, ואילו ערעור המשכירה נדחה ברובו המכריע.

התיקון היחיד בפסק הדין לטובת המשכירה הוא כי לסך של 29,973 ₪ (דמי שכירות שלא שולמו למשכירה) תתווסף, החל מ-1.8.10 ריבית צמודה בשיעור 17% לשנה בהתאם להוראות סעיף 5(ו) להסכם השכירות, במקום הפרשי הצמדה וריבית שנקבעו בפסק הדין.

37.
באשר להוצאות הערעורים, בהתחשב בהתנהלותם של השוכרים בערעור, כפי שתיארנו בסעיפים 12-16 לעיל, אנו מחייבים את מוסך 2000 ראשון גולן כהן
(2002) בע"מ
ואת גולן כהן
, ביחד ולחוד, לשלם למשכירה, ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ
הוצאות בסך 20,000 ₪.
סכום זה יועבר למשכירה מהסכום שהופקד על ידי השוכרים כערבון להבטחת הוצאות הערעור שהגישו.


הערבון שהופקד על ידי המשכירה יוחזר לה.


ניתן היום,
ט"ז שבט תשע"ז, 12 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.




מיכל נד"ב
, שופטת
אב"ד

בלהה טולקובסקי
, שופטת

יחזקאל קינר
, שופט









עא בית משפט מחוזי 42058-10/15 ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ נ' מוסך 2000 ראשון גולן כהן (2002) בע"מ, גולן כהן (פורסם ב-ֽ 12/02/2017)