פסקי דין על רפאל פנחסי ואח' | פסקי דין על אפי קפיטל | פסקי דין על הוועדה להשלמת תכניות שליד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז | פסקי דין על רשות מקרקעי ישראל | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובנייה שרונים |

22989-03/16 עתמ     23/02/2017




עתמ 22989-03/16 רפאל פנחסי ואח', אפי קפיטל בע"מ נ' הוועדה להשלמת תכניות שליד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז, רשות מקרקעי ישראל, ועדה מקומית לתכנון ובנייה שרונים








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 22989-03-16 פנחסי ואח' נ' הוועדה להשלמת תכניות שליד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז
ואח'



בפני

כבוד השופט, סגן נשיא
יעקב שינמן


עותרים

1-47.רפאל פנחסי ואח'

48. אפי קפיטל בע"מ


ע"י עו"ד ענת בירן


נגד

משיבים
1.הוועדה להשלמת תכניות שליד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז
2.רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז – מרכז (אזרחי) -
עו"ד אילת גופמן


3.ועדה מקומית לתכנון ובנייה שרונים
ע"י עו"ד ליאורה אפרתי
ורויטל אפלבוים



פסק דין


העתירה

1.
זוהי עתירה נגד החלטת המשיבה 1 (להלן: "הועדה המחוזית" או "המשיבה 1", בהתאמה), שדחתה את התנגדות העותרים לאישור תוכנית, ואישרה את התוכנית, הצ-59/1, "שכונת מגורים חדשה – האתרוגים – אליכין" (להלן: "התוכנית" או "תוכנית האתרוגים") מיום 18.1.16 (להלן: "ההחלטה").

רקע

2.
העותרים הינם בעלי זכויות בחלקה 12 בגוש 11039 (להלן: "החלקה" או "חלקה 12" בהתאמה), אשר שליש משטחה, נמצא בתחום הקו הכחול של התוכנית.

3.
התוכנית עניינה הקמת שכונת מגורים חדשה, ובה
350 יחידות דיור, שקודמה כתוכנית איחוד וחלוקה, ללא הסכמת הבעלים.

4.
החלק הנותר בחלקה 12 (כ- 2/3), מיועד להיכלל בתוכנית אחרת המקודמת בנפרד, ומכונה "שכונת ארזים" (להלן: "תוכנית שכונת ארזים").

5.
במקור, רכשו העותרים חלקים בלתי מסוימים מחלקה 12 מחברת אפי קפיטל בע"מ
שהיא העותרת ה- 48 בעתירה (להלן: "אפי קפיטל").




בהסכם הרכישה של כל אחד מהעותרים מאפי קפיטל, הוגדר ונקבע במפורש, כי כל אחד מהעותרים יקבל זכויות בחלקה 12, בשטח תוכנית האתרוגים או בשטח תוכנית שכונת ארזים.

6.
העותרים בינם לבין עצמם, אינם חלוקים בשאלת הזכאות של כל אחד מהם, להיכלל בשטח אחת מהתוכניות הנ"ל בלבד, בהתאם להסכמים.
אולם, בניגוד למוסכם בין אפי קפיטל והעותרים, ובין העותרים בינם לבין עצמם, הוכללו כל העותרים בטבלת האיזון והקצאות של תוכנית האתרוגים (להלן: "הטבלאות" או "טבלאות ההקצאה").

בהתאם לטבלאות ההקצאה - כל אחד מהעותרים, קיבל הקצאה בתחום התוכנית בהתאם לחלקו היחסי הרשום על שמו בחלקה כולה.

הקצאה כאמור בטבלאות נעשתה
, למרות שכל העותרים הגישו התנגדות משותפת לטבלת ההקצאות, ובהתנגדות זו הסבירו, את החלוקה החוזית ביניהם וביקשו להוציא 36 מבעלי הזכויות שבחלוקה כולה, אשר על פי הסכמי המכר, אותם 36 בעלי זכויות, אינם אמורים להיכנס ולהיכלל בטבלת ההקצאות של תוכנית האתרוגים, והם מיועדים לקבל את חלקם בתוכנית הארזים הסמוכה.

7.
מבוקשם של כל העותרים בעתירה שלפני, הוא שבית המשפט יקבל את התנגדותם ויכבד את רצון כל העותרים, בכך שיורה על הוצאת 36 מהעותרים מטבלת ההקצאה של תוכנית האתרוגים, ויורה על הקצאת הזכויות בתוכנית האתרוגים ל- 12 בעלי הזכויות הנותרים (אשר כאמור אף הם נמנים עם העותרים).

8.
הועדה המחוזית סירבה לתקן את טבלאות האיזון כפי שביקשו העותרים בהתנגדותם, מאחר שלטענתה, אין לעכב עוד את אישורי התוכנית, שהליכי תכנונה ארכו שנים רבות, בשל טענה של העותרים, שצצה לראשונה, רק בשלב האחרון של התוכנית ובמהלך דיון ההתנגדויות האחרון. לפיכך עמדת הועדה גם בעתירה זו הינה, שההחלטה הדוחה את התנגדותם, הינה סבירה, ראויה ואין מקום להתערב בה.




הליכי אישור התוכנית

9.
הליך אישורה של התוכנית ארך כ- 12 שנים במהלכן נדרשו 5 דיונים והתנגדויות שרובם היו בהתאם לסעיף 106ב לחוק התכנון והבניה תשכ"ד – 1964 (להלן: "חוק התו"ב").

10.
לתוכנית הוגשו 13 התנגדויות על ידי בעלים בתחום התוכנית, וביניהם חלק מהעותרים ומתנגדים נוספים, ורק ביום 13.9.2009 התקיים דיון בהתנגדויות, שבסופו הוחלט, כי הטענות במישור השמאי יועברו לבחינת שמאי יועץ לועדה המחוזית, ובהיבטים התחבורתיים נקבע כי אלו יועברו לבדיקת יועצת תחבורה של הועדה המחוזית.


ביום 2.5.2010 התקיים דיון פנימי בתוכנית, התקבלו החלטות בנושאים התכנוניים ובאשר
להיבטים השמאים, ונקבע כי יש לערוך טבלת איחוד וחלוקה והקצאה חדשה, ולשם כך ניתנה
ליזמי התוכנית האפשרות להודיע בתוך 30 יום, האם הם מבקשים שטבלאות האיזון יהיו חלק בלתי נפרד מהתוכנית, או יערכו
לאחר אישורה של התוכנית, על ידי הועדה המקומית,
על פי כל דין.


משלא התגבשה הסכמה בין הצדדים, קבעה הועדה המחוזית כי היא תפעל בהתאם למדיניותה – לפיה, טבלאות האיזון יהיו חלק מהתוכנית.


בתאריך 10.10.2010 התקיים דיון נוסף בועדת ההתנגדויות, ניתנו החלטות, והועדה הורתה על הכנת טבלאות איזון והקצאה חדשות.


ביום 9.10.2012 הודיע גיא קפלן -סגן המתכנן המחוזי, כי הושלמו טבלאות חדשות שיפורסמו בהתאם לסעיף 106ב' לחוק התו"ב ובהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום 21.11.2012, נשלחו הודעות לפי סעיף 106ב' לחוק, בעקבותיהן הוגשו 4 התנגדויות.

אחת מההתנגדויות היא של חברת אפי קפיטל, אשר טענה, בין היתר, כי נוכח חלוף הזמן בין ההחלטה להכנת הטבלאות לבין פרסומן בפועל, יש מקום לתקן את הטבלאות כך שבטבלאות ייכללו בעלי הזכויות בעת הכנת הטבלאות, או לכל הפחות יכלול
את כל בעלי הזכויות, עד למועד של חצי שנה לפני הכנת הטבלאות בהתאם לסעיף 5.2 לתקן שמאי מס' 15 "פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתוכנית איחוד וחלוקה" (להלן: "תקן 15").

11.
ביום 21.4.2013 דנה הועדה המחוזית בהתנגדויות, והחליטה כי בטרם הפרסום יבחן שמאי התוכנית את הטענה בדבר טעות בחישוב, וככל שימצא שיש מקום לטענה, יתוקנו טבלאות האיזון והקצאה, ויפורסמו לתגובת כל הבעלים בתוכנית (כולל הבעלים שרכשו זכויות בין החלטת ההפקדה והפרסום, וככל שהבדיקה תוביל למסקנה כי אין טעות, יפורסמו הטבלאות לאותה קבוצת בעלים שרכשה זכויות בין החלטת ההפקדה והפרסום לפי סעיף 106ב').


בעקבות הפרסום הנוסף, בהתאם לסעיף 106ב', הוגשו 3 התנגדויות וביניהן התנגדות חברת אפי קפיטל אשר טענה בשנית, כי יש לתקן את טבלאות כך שבטבלאות ייכללו כל בעלי הזכויות בהתאם לתקן 15.


נוכח טעויות שמאיות נוספות שהתגלו בתוכנית, הוחלט על הכנתן מחדש, והכנסת כל בעלי הזכויות שנרכשו עד ליום 21.4.2013.


ביום 15.10.2015 פורסמו (לראשונה), לאחר כ- 3 שנים, טבלאות מתוקנות הכוללות את כל בעלי הזכויות בחלקה 12.

12.
עם פרסום הטבלאות החדשות גילו העותרים, כי טבלאות האיחוד והחלוקה כוללות את כל בעלי הזכויות בחלקה 12, זאת בניגוד להסכמים עליהם הם חתמו בינם לבין עצמם מול חברת אפי קפיטל.


לפיכך, ביום 16.11.2015, הגישו שוב העותרים התנגדות של כל בעלי החלקות, בה ביקשו בהסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה כאמור, להוציא מהטבלאות 36 מבעלי הזכויות.


ביום 10.1.2016 התקיים דיון בהתנגדות העותרים, ובדיון זה הסבירו העותרים לוועדה, כי מאחר שבזמנו לא נרשם הסכם שיתוף, נסח הרישום אינו משקף בפועל את ההסכמים בין הצדדים, ועל כן ההקצאה שביצע השמאי לכל בעלי הזכויות הרשומים בחלקה 12, אינה משקפת את הזכויות האמיתיות והחוזיות שבין העותרים, כך שנוצר מצב שהוקצו שטחים בתכנית למי שאינו זכאי להם במישור החוזי ואם לא תשונה הטבלה בהתאם, הדבר יחייב את העותרים במסכת הסכמים והעברות קנייניות, חיובי מס כפולים ומיותרים וסכסוכים משפטיים, דבר שיקשה שלא לצורך את מימוש התכנית.


הועדה המחוזית סרבה לבקשת העותרים, מן הטעם, שככל שהיה ברצונם של העותרים לכלול בטבלה רק חלק מהבעלים – היה עליהם להגיש טבלה לבדיקה מוקדמת, שלא נעשתה, וכל שינוי שמבוקש עתה, יצריך עריכה מחודשת של הטבלאות או עדכונן ו:
"הועדה סבורה כי יש מקום לקדם את התכנית לקראת מתן תוקף ללא עיכובים נוספים. גם לאחר אישור התכנית יוכלו בעלי החלקה להגיש טבלה מתוקנת המוסכמת על כל בעלי החלקה לאישור הועדה המקומית".



טענות העותרים

13.
העותרים טוענים, כי החלטת הועדה המחוזית אינה ישימה, כיוון שהזכויות שהוקצו לרוב העותרים בטבלה הנוכחית הן זכויות במושע, במספר מגרשים, כך שבמצב היוצא של התכנית כל העותרים חולקים עם בעלי זכויות נוספים (שאינם חלק מהעותרים), את הבעלות באותם מגרשים, וכיוון שחלק מהעותרים אינו בעל זכויות בתוכנית (בהתאם להסכמים שנחתמו),
לא ניתן יהיה לקדם תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה ובסמכות ועדה מקומית עד שלא תתוקן הטבלה, בדרך שתחייב
את העותרים במסכת הסכמים והעברות קנייניות, חיובי מס כפולים ומיותרים וסכסוכים משפטיים, דבר שיקשה כאמור, שלא לצורך את מימוש התכנית.

כמו כן, מאחר וחלק משמעותי מהעותרים (36 מביניהם) זכאי לקבל זכויות באותו חלק של חלקה 12 שיכלל בתכנית שכונת ארזים, שהיא תכנית נפרדת, ברור שתכנית איחוד וחלוקה ביניהם, תצטרך להמתין עד לאישורה של תכנית זו, שטרם הופקדה ויש להניח שיחלפו מספר שנים עד לאישורה ועיכוב זה, בהתאמה, יעכב את מימוש הבנייה במגרשים שבתחום תכנית האתרוגים - נשוא העתירה, ויגרום נזק לכל בעלי הזכויות האחרים בתכנית שהוקצו להם חלקים במגרשים שונים יחד עם העותרים.

14.
החלטת הועדה אינה סבירה, פוגעת פגיעה קשה בזכות הקניין של העותרים והמבוקש על ידי העותרים אינו פוגע בצדדים שלישיים ואף מיטיב איתם ובקשתם אף עומדת בקנה אחד עם הוראות תקן 15.

תגובת הועדה המחוזית ורשות מקרקעי ישראל
- (המשיבות 1 ו – 2)

15.
החלטת הועדה לסרב להתנגדות הינה סבירה, ראויה ואין מקום להתערב בה - מדובר בתכנית שהליכי תכנונה ארכו שנים רבות, אין עוד מקום לעכב אותה אך ורק בשל טענת העותרים, שצצה לראשונה רק בשלב האחרון של התכנית בדיון ההתנגדויות האחרון.

16.
בהחלטת הועדה מיום 10.1.2016 פורטה באריכות השתלשלות העניינים בתכנית והחלטות שקדמו להחלטה, וניתן לראות מפירוט זה, כי הליך אישור התכנית היה מורכב, ארך שנים רבות, וכלל לא מעט תיקונים ופרסומים שנדרשו על פי הדין (בין היתר, בשל תיקון טבלאות האיזון ודיונים בהתנגדויות שהוגשו, בין היתר, בשל כמות המשתתפים הרבה בטבלה).

17.
לא יכול להיות חולק, שהדרישה לכלול את כל בעלי הזכויות בחלקה 12 לאחר הפקדת התכנית, באה על בסיס התנגדות שהגישה חברת אפי קפיטל ביום 4.3.2013 וכזכור חברת אפי קפיטל היא אחת העותרות.

ההתנגדות שהגישה חברת אפי קפיטל, כללה את כל העותרים המופיעים בנסח הרישום של חלקה 12 באותה עת (נכון ליום 1.1.2013) והיא צורפה כנספח להתנגדות שכוללת רק 33 בעלי זכויות בחלקה 12, שעה שהעתירה כוללת כבר 48 בעלי זכויות, וחלק מהאנשים המופיעים בטבלה שצורפה להתנגדות האחרונה של אפי קפיטל כוללת 18 אנשים שחלקם כלל לא מופיעים בנסח הרישום שצורף.

18.
להתנגדות הקודמת נענתה הועדה המחוזית בהחלטתה מיום 21.4.2013 וקבעה כי יש לפרסם את הטבלאות גם לבעלים שרכשו זכויות בין החלטת ההפקדה והפרסום לפי סעיף 106ב לחוק.

בהתנגדות נוספת שהגישה חברת אפי קפיטל מיום 19.3.2014 טענה כי הטבלאות לא תוקנו כנדרש, אלא שבפעם זו כלל נסח הרישום של חלקה 12 (נכון ליום 19.3.2014) 48 בעלי זכויות ובעל הערת אזהרה אחד שהוא אינו חלק מהעותרים.

19.
לאחר דיון פומבי בהתנגדויות החליטה הועדה המחוזית החלטת ביניים מיום 20.7.2014 כי על הועדה המקומית להעביר רשימה מסודרת, למי פרסמה הודעה לפי סעיף 106ב לחוק, בצרוף נסחי טאבו וכן מה היה התאריך הקובע של הנסחים לפיו פעלה בעניין הפרסום לפי סעיף 106ב שנקבע בהחלטה מיום 21.4.2013.


הועדה המקומית השיבה, ובעקבות תשובתה, ביום 20.7.2014 התקבלה החלטת הועדה המחוזית לפרסם את מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם לסעיף 106ב' לחוק, כאשר התיקונים שיערכו בתכנית כוללים בין היתר את רישום התאריך הקובע (21.4.2013) וכן כי יש לעדכן את כל בעלי הזכויות במצב הנכנס ליום הרשום בפנקס הזכויות נכון לתאריך זה.

טבלאות האיזון וההקצאה פורסמו בעיתונות בהתאם ליום 15.10.2015 ורק בשלב זה הוגשה התנגדות של אפי קפיטל אשר טענה לראשונה, כי יש לתקן את הטבלאות בהתאם להסכמי רכישת הבעלות (להבדיל מהרישום בנסח הרישום) ולתקן את טבלת הבעלויות על פי הטבלאות.

20.
כאמור כבר, ביום 10.1.2016, החליטה הועדה המחוזית לדחות את התנגדות העותרים לתיקון הטבלאות תוך
שהיא קבעה כי "טבלת איחוד וחלוקה הינה אך ורק כלי תכנוני ולא כלי משפטי שמכוון להכשיר עסקות מקרקעין שנעשו ברמת הסכם אזרחי בין פרטיים. הטבלה אינה מחויבת להסכמים אלה".

מטעם זה ומטעמים אחרים, החליטה הועדה לדחות את ההתנגדות, ובשולי הדברים מציינת הועדה המחוזית כי רק ביום 8.3.2016 נערכה חוות דעת של השמאי בירנבוים מטעם העותרים, לפיה השינוי המבוקש אינו פוגע בשווי זכויות בעלי הזכויות האחרים, הכלולים בתכנית וכי קבלת השינוי, אישורו וביצועו הינו הליך טכני פשוט.

21.
הועדה המחוזית עומדת על דעתה, כי ההחלטה הייתה נכונה וסבירה ולכן יש לאשרה ואין מקום להתערב בה, בייחוד לאור הזמן הרב שחלף מאז נקלטה התכנית בועדה המחוזית וכל שינוי שכזה אמור לגרום לעיכוב נוסף, שמטרתו רק לענות לצרכים של חברת אפי קפיטל לחלק את הזכויות הערטילאיות שנמכרו בין הרוכשים, תוך עיכוב משמעותי בהליכי התכנון.

22.
הבקשה לשינוי טבלאות האיזון מסתמכת גם על כך, שחלק מהעותרים מניחים שיקבלו זכויות במסגרת תכנית שכונת הארזים וברור שהועדה המחוזית אינה יכולה להתחייב על קידומם של הליכי תכנון כאלה ואחרים.

התוצאות של הוצאת חלק מהעותרים מטבלת האיזון של שכונת האתרוגים, צריכות להיות ברורות לעותרים שהוצאו מהתכנית, שהרי אם תאושר שכונת האתרוגים, ולא תאושר בהמשך תכנית הארזים, ואותם אלו שהוצאו יישארו עם זכויות בקרקע חקלאית בלבד, לעומת אלה שקיבלו זכויות בשכונת האתרוגים, וברור שהועדה המחוזית אינה מעוניינת ואינה רוצה כי הסכמתה להוצאתם של מי מהעותרים, תתפרש כהתחייבות לתת להם זכויות במסגרת תכנית אחרת.

23.
ההחלטה הינה סבירה מאוד בנסיבות העניין ואם ההליך של הוצאת חלק מהעותרים מתחום התכנית הינו כה פשוט הרי שלא ברור מדוע לא תצלח אותה פעולה גם במסגרת איחוד וחלוקה במסגרת הועדה המקומית.


כל שינוי בטבלת איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, מחייב פרסום מחדש וכלל לא ברורה ההנחה של העותרים שאין פגיעה בזכויות צדדים שלישיים ולפיכך יש מקום לאפשר לבעלי זכויות אחרים לומר את דברם בעניין.

24.
גם אם תקן 15 מאפשר את השינוי האמור, אין משמעות הדבר כי על הועדה המחוזית לקבל אותו. על הועדה לקחת בחשבון יישומו של כל כלל בזהירות מיוחדת ורק במקום בו יש כדי לקדם את תכליתו התכנונית של כלי איחוד וחלוקה. במקרה זה, הועדה המחוזית סבורה כי המבוקש אינו משרת את התכלית התכנונית. לבסוף, חוזרת הועדה המחוזית על עמדתה ועל העיקרון לפיו ככלל, בית המשפט אינו יושב בהליך של עתירה מנהלית כערכאת ערעור על החלטת הועדה המחוזית ובית המשפט לא ימיר את שיקול דעתם של מוסדות התכנון בשיקול דעתו.

עמדת הועדה המרחבית (המשיבה 3)

25.
הועדה המרחבית אינה מתנגדת לשינויים המבוקשים, ככל שאין בשינויים אלו כדי להביא לעיכוב משמעותי בתהליך אישור התכנית.

מחד, ערה הועדה המרחבית, לכך שתיקון התכנית יכול לעכב במעט את אישור התכנית והועדה סבורה כי יש לסיים את הליך אישור התכנית בהקדם, ומאידך "אי ביצוע השינוי בטבלאות האיזון כבר כעת, משמעותו צורך בהגשת תכנית בסמכות ועדה מקומית שתכלול טבלאות איזון על כל המשתמע מכך".

דיון והכרעה

1.
הלכה למעשה, בתיק זה, אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים, וככל שיש מחלוקת, הרי שזו מחלוקת שאין בה כדי לשנות מההכרעה, בתיק זה.

2.
השאלה שבמחלוקת בין הצדדים הינה השאלה, עד לאיזה שלב מבחינת הדין, ניתן לשנות את בעלי הזכויות בטבלת האיזון, מקום בו השינוי הינו טכני ולא מהותי.

3.
בטרם אפסוק במחלוקת שנותרה בין הצדדים, מן הראוי להאיר כי במהלך הדיון בעתירה ביקשתי לקבל מהעותרים, מספר הבהרות, מספר מסמכים והתחייבויות, על מנת להסיר
חששות נראים לעין (ובעיקר אלו שהועלו בעת הדיון, על ידי המשיבות 1-2), בנוגע לשינוי המבוקש על ידם, ככל שזה יאושר.

בדיונים שהתקימו לפני, ובהודעות
שהוגשו ע"י העותרים (אליהן צורפו בין היתר תצהירי העותרים וחוו"ד השמאי בירנבאום), הובהר על ידי ב"כ העותרים, עו"ד ענת בירן
, שכל העותרים שמבוקש לגרוע אותם מטבלת האיזון (36 במספר), נתנו הסכמתם להוצאתם מהטבלה של תוכנית האתרוגים, וכי לא תהיה להם כל טענה או תביעה או ציפיה עקב כך, לאישור בכלל, או בטווח קרוב, של תכנית הארזים.

ראה לדוגמא דברי עו"ד בירן בעת הדיון:
"ההסכמות שביקשנו זה שכל אלה שצריכים לצאת מהתוכנית, לא אלו שנשארים, כולם נתנו...כל החיים באופן עצמאי נתנו את התצהירים שהם מסכימים ויודעים מה המשמעות של זה והם מבקשים לצאת מהתוכנית" (עמ' 9 ש' 9-13 לפרוטוקול הדיון מיום 18.9.16).

4.
כשהוסר כאמור באופן עקרוני החשש, לפגיעה מאלו שיגרעו מהתוכנית, הועלה חשש נוסף, מפי המשיבות 1 ו – 2 היה,
כי בעקבות השינוי המבוקש, יתכן ויעלה מספר בעלי הזכויות בחלקת התמורה (מתוך העותרים), לעומת המצב הקיים. במצב שכזה, עשויים בעלי הזכויות האחרים - שאינם חלק מהעותרים, אך כלולים כבעלי זכויות באותה חלקה, להיפגע מכך, שכן - אפשרויות הבנייה יסתבכו, עקב ריבוי בעלים מעבר לאלו שהיו בטבלת הזכויות.

חשש זה קיבל ביטויו בדבריה של ב"כ המשיבות 1 ו – 2 בעת הדיון כשטענה:

"יש חלקות בהן יוצא אדם אחד ונכנסים שניים. אז צריך לבחון זאת נקודתית לכל חלקה. אני יכולה להראות טבלה עם לא מעט חלקות" (עמ' 10 ש' 1-2).


בהמשך, פירטה ב"כ הועדה המחוזית את חששות הועדה המחוזית כשאמרה:

"הועדה המחוזית, מטריד אותה איזו שהיא פגיעה עקרונית של השלכות רוחב. תכנית לחלוקה נעשית בעשרות, במאות ובאלפים. זה לא תיקון טכני. להגיד שבעלי זכויות הם אלה ולא אלה – זה עניין קנייני ולא עניין טכני. לא שני הצדדים מסכימים. כי בעלי הזכויות לא נמצאים פה אלא (צ"ל אלו י.ש) שבמושע" (עמ' 11 ש' 17-20).




5.
מהדברים האמורים לעיל עלה, שהחששות היחידים מהשינוי המבוקש הינם:

א. פגיעה בבעלי זכויות באותה חלקת תמורה, שאינם בין העותרים, עקב כך שמספר בעלי הזכויות בחלקת התמורה יגדלו (להלן: "הגידול בבעלי הזכויות");

ב. פגיעה בחלק מהעותרים ששמם יגרע מתוכנית האתרוגים, והחשש שתהיה מצידם ציפיה לאישור תוכנית הארזים, שאין כל צפי לאישורה, אם בכלל (להלן:"גריעת חלק מהעותרים").

ג. החשש מפני החלטה עקרונית המאפשרת שינוי בעלי הזכויות בטבלאות האיזון והחלוקה בכל עת (להלן: "המדרון החלקלק").

6.
כדי למנוע חשש מפני "הגידול בבעלי הזכויות" ו"גריעת חלק מהעותרים", קבעתי בהחלטה מיום 18.9.2016 כי העותרים יגישו לי רשימה:

"שתכלול את כל מי שרשום היום בטבלת האיזון בכל אחת ממגרשי התמורה – מי הנעברים, כמות המעבירים שהייתה קודם וכמות הנעברים".
כמו כן הוריתי כי:
"לטבלה יצורפו תצהירים הן של מעבירי הזכויות והן של מקבלי הזכויות שנותנים הסכמתם לביצוע ההעברה".
כמו כן הוספתי כי:
"למניעת כל ספק הטבלה תכלול בכל חלקה וחלקה במצב החדש, לא יותר בעלי זכויות מאשר היו קודם לכן".

עוד, ביקשתי לקבל חוות דעת שמאית מטעם שמאי העותרים מר יעקוב בירנבוים (להלן: "השמאי"):
לפיה באף אחד ממגרשי התמורה שבתכנית, מספר בעלי הזכויות במצב היוצא המבוקש, לא יעלה על מספר בעלי הזכויות כפי שאושרו בטבלאות האיזון
(בטרם התיקון).

7.
בהתאם להחלטתי האמורה, ביום 28.9.2016 הגישו העותרים לבית המשפט הודעה, לה צורפו המסמכים הבאים:

א. חוות דעת שמאית מטעם השמאי יעקב בירנבאום לפיה בשום מגרש תמורה, מספר בעלי הזכויות במצב היוצא המבוקש, אינו עולה על מספר בעלי הזכויות כפי שאושרו בטבלאות האיזון.
ב. תצהירים חתומים של בעלי הזכויות היוצאים מטבלאות האיזון.
ג. תצהירים חתומים של בעלי הזכויות המקבלים.

8.
משלכאורה הוסרו החששות מפני פגיעה אפשרית פגיעה במי שיוצא מהתכנית, או במי שאינו נמנה עם העותרים אך רשום כבעל זכויות בחלקה, נותרה אפוא השאלה העקרונית שהועלתה על ידי המשיבות 1 ו-2 מפני השפעות רוחב על השאלה, עד מתי ניתן לשנות על פי הדין את בעלי הזכויות בטבלת האיזון, כאשר השינוי הינו שינוי טכני ולא שינוי מהותי שכונה לעיל "המדרון החלקלק".

9.
בהתאם לסעיף 106 (ב) לחוק התו"ב, למוסד תכנון יש סמכות לשנות תכנית עקב התנגדות שהוגשה לו:


"מוסד תכנון כאמור בסעיף 105, שאליו הוגשה התנגדות, רשאי לדחותה ולקבלה, כולה ומקצתה, או לשנות את התכנית, ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות; הייתה קבלת ההתנגדות עלולה, לדעת מוסד התכנון, לפגוע באדם שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתכנית, לא יכריע המוסד בהתנגדות לפני שייתן לאותו אדם הזדמנות להשמיע טענותיו...

בהתאם לסעיף 108 (א) ו-(ג) למוסד התכנון יש סמכות לאשר תכנית, תוך קביעת תנאים מתנים לאישור התכנית וזאת אף במקרה ולא הוגשה התנגדות:
(א) מוסד תכנון יחליט לאשר או לדחות תכנית, הטעונה אישור, רק לאחר עיון בחוות הדעת שהוגשו לו לפי סעיף 106 (א) והמלצת החוקר לפי סעיף 107 א (ד), אם הוגשו, ולאחר סיום שמיעת ההתנגדויות וההכרעה בהם; אישור כאמור יכול שיהיה מותנה בשינוי התכנית ובמילוי התנאים, כפי שייקבע מוסד התכנון.
(ג) הופקדה תכינת ולא הוגשה התנגדות תוך התקופה הקבועה בסעיף 102, יראו את התכנית כמאושרת על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, בתוך 30 ימים מתום המועד להגשת התנגדויות, זולת אם החליט המוסד אחרת תוך אותם 30 הימים; ואולם אם התכנית טענוה אישור שר האוצר, לפי סעיף 109, לא יראו אותה כמאושרת, אלא לאחר קבלת אישור השר לפי אותו סעיף
".

(הערה:
כל ציטוט המודגש בקו ב

פסק דין
זה, ההדגשה בקו אינה במקור, אלא אם ייאמר אחרת.
י.ש.).

10.
מוסדות התכנון מורכבים ברובם על ידי אנשי מקצוע, שלהם שיקול דעת נרחב, באישור תכניות ובקביעת התנאים לאישורה.

החלטות של רשות תכנון, עד לשלב האישור, אינן סופיות, ומוסד התכנון, רשאי, ואף חייב במקרים המתאימים, לשנות מהחלטותיו הקודמות, והכל אם לפי דעתו, השינוי נדרש לקידום התכנית, ומטרותיה, אך ברור ששינוי כזה שיעשה,
בין שלב ההפקדה לשלב האישור - יעשה רק בנסיבות מיוחדות וחריגות שהוועדה, תסבור שיש הצדקה לנהוג כך, ובמקרה שאין מדובר בשינוי מהותי אלא בשינוי טכני מינורי.

11.
ככלל, החלטות מוסדות התכנון ובכללם הוועדה המחוזית, אינן החלטות סופיות, המונעות ממנה באיזה שהוא שלב להכניס שינויים בתוכנית, גם אם היא דחתה את ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית.
רשות מנהלית - לרבות הוועדות לתכנון ובנייה ובהן ועדת הערר, פועלת מעצם מהותה ותפקידה לטובת הגשמת מטרות הנוגעות לטובת הכלל, ולפיכך מוסמכת היא, ואף חייבת במקרים המתאימים, לחזור בה מהחלטותיה הקודמות, ולעיין מחדש בהחלטותיה וזאת עת חלו שינויים בנסיבות המצדיקים שינוי ההחלטה הקודמת.

בבג"צ 9717/03
נעלה - עמותה להתיישבות בשומרון של עובדי התעשייה האווירית לישראל נ' המנהל האזרחי ליהודה ושומרון, מועצת התכנון העליונה - ועדת המשנה לכרייה וחציבה,

פ"ד נח
(6), 97, 101-102 (2004)

(להלן: "בג"צ נעלה") כבר נפסק, כי:
"
כפי שראינו, הרשות המוסמכת החליטה בשתי הזדמנויות שונות, בשנת 1989 ובתחילת שנות התשעים, שאין מקום לקדם תוכנית להקמתה של מחצבה בנחל נטוף. הרשות המינהלית שינתה דעתה שנים מספר לאחר מכן. העותרים טוענים, כי לא היה שום צידוק לשינוי ההחלטה. התשובה לכך היא שהרשות המוסמכת במקרה זה, ככל רשות מינהלית, אינה כפופה, לעניין החלטותיה שלה, לכללי הסופיות ומעשה בית דין (
בג"ץ 18/82
חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד לח(1) 701, 717; י'
זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב', תשנ"ו
) (להלן - זמיר), 983-981). מטבע הדברים ששינוי נתונים או נסיבות יכול להביא, ולעתים חייב להביא, לשינויה של החלטה מינהלית. סטייה מהחלטה מינהלית קודמת יכול שתבוא אף עקב הערכה מחודשת של נתונים קיימים, בלא שינוי נסיבות (לגבי שינוי נסיבות והערכה מחדש:
בג"ץ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד ל
(2) 133, 137;
בג"ץ 795/79 המועצה האיזורית גזר נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד לו
(1) 561, 571; זמיר, בעמ' 1010-1008
). העקרונות האמורים יפים במיוחד באחד מענפיו של המשפט המינהלי - תכנון ובנייה. בענף זה, העוסק בעיקר בתכנון הפיזי של סביבתו של האדם, יש חשיבות גדולה למתן שיקול דעת רחב לרשות המינהלית בלא שזו תהא קשורה יתר על המידה בהחלטותיה הקודמות. לאינטרס ההסתמכות יש משקל נמוך יחסית בתחום זה."


הלכה זו נקבעה גם בפסיקה מוקדמת לבג"צ נעלה:
"וועדת תכנון ובנייה מוסמכת לעיין מחדש בהחלטות שהתקבלו על - ידיה ולשנות את עמדותיה עם שינוי הנסיבות. מותר לה לווועדת תכנון ובניה גם לחזור בה מהחלטה קודמת, שכן עיקרון מעשה 'בי-דין' אינו חל על החלטות כאלה" (בג"צ 82/18 חברי קדישא גחש"א ת"א נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א פסקי דין לח' (1) 701, 707).

גם כב' המלומד השופט העליון בדימוס יצחק זמיר, בספרו "הסמכות המנהלית" (כרך ב', תשנ"ו) 981/983 והמלומד ש' רויטל בספרו "דיני תכנון ובניה" (המהדורה 23 כרך ראשון תשס"ד 239) חוזרים על העקרון ועל הרציונל, שביסוד אי החלת עיקרון סופיות הדיון על החלטות של וועדות תכנון ובניה הנובע מתפקידן כרשויות מנהליות שמטרתן: "לשקוט בראש ובראשונה על הגשמת מטרות הנעוצות בטובת הכלל".


12.
כפי שכבר נאמר, ביצוע שינויים בתכנית, בין שלב ההפקדה לשלב האישור- אפשרי, אך הוא יעשה במשורה, ובמקרים חריגים, וכשיעשה, ייעשה בשיקול דעת ובזהירות, מפני החשש של פגיעה בכל מי שהסתמך על החלטות קודמות של הרשות התכנונית, ופעל על פיה.

גישה זו כבר קיבלה, את אישורו של בית המשפט העליון שקבע:
"מוסד התכנון מוסמך לשנות החלטתו אם הדבר נובע מהתנגדות שנתקבלה, או עקב שינוי נסיבות או מטעמים מיוחדים שנוצרו בין שלב ההפקדה, לשלב האישור. דהיינו, גם אם מן הצד המנהלי, רשאית הוועדה לשנות החלטתה מכפי שהייתה בעת ההפקדה – והמשיבות אינן חולקות על סמכות זו בהתקיים התנאים לכך – ואין ספק כי שינוי שכזה צריך להיעשות עקב נסיבות מיוחדות או מטעמים כבדי משקל".


עוד הוסיף בית המשפט ב

פסק דין
זה, כי אפילו לא הוגשה התנגדות כאמור בסעיף 108 ג' לחוק התו"ב, מוסד התכנון רשאי לבצע שינוי בתוכנית וזאת אם ראה אם יש אינטרס ציבורי רחב לעשות כן:

"בכל האמור לעיל אין כל מחלוקת עובדתית של ממש בין הצדדים. השאלה שבפני
נו היא, איפוא, שאלה משפטית, עניינה סדרי סמכותה של הוועדה המחוזית, בשלב מתקדם אליה הגיעה התוכנית לערוך בה שינויים. (2) נאמר כבר כאן: לדעתנו דין הערעור להתקבל ... בסופו של יום, האינטרס הציבורי שעליו אמונה וועדה מחוזית לא יבחן אך ורק בשאלה אם פלוני הגיש התנגדות ואם הוא עומד על התנגדותו. חברי הוועדה אינם "מופעלי זולת", המופעלים ע"י התנגדויות בלבד. עליהם לגלות שיקול דעת משלהם ולהיבחן עפ"י מהותו ולפי שליחותה של הוועדה המחוזית כנאמנת על ציבור;" (עע"מ 11061/04 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה נ' עיריית קרית אתא, פורסם בנבו, 29.6.2005).

13.
מהמקובץ לעיל עולה, כי משנשתנו הנסיבות, אפילו לאחר דחיית ההתנגדות, ונמצא פתרון לבעיה שהועלתה בהתנגדות, אין מניעה לבצע את השינוי המבוקש, ביחוד מקום בו אין בשינוי המבוקש, שינוי לרעה, במצבם של מי שעשויים לכאורה להיפגע משינוי שכזה.

לפיכך, בנסיבות העניין, לטעמי, לא היתה מניעה שהוועדה תשקול את התוכנית פעם נוספת ותכניס בה שינויים מבוקשים כל עוד הם סבירים, על פני הדברים אינם פוגעים באחרים והם טכניים במהותם (ראה עע"מ 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדוואים לישראל נ' המועצה הארצית לתכנון הבניה, וועדת המשנה לעררים, פורסם בנבו, 25.1.2006) (להלן: "פסק הדין בעניין זכויות הבדוואים").
עוד קבע בית המשפט, כי הוועדה המחוזית מוסמכת לשנות את התוכנית שלא עקב התנגדות גם מכח הוראות מפורשות שבסעיף 108 לחוק ללא קשר לשינוים אפשרים מעח ס' 106 לחוק. בית המשפט מבהיר כי אומנם סעיף 106 לחוק קובע כי הוועדה מוסכמת לשנות את התוכנית: "ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות", אך מכח הוראות סעיף 108 ג' לחוק ניתן לראות כי: "שינוי התוכנית אינו חייב לנבוע מהתנגדות שקשורה לתוכנית שכן מוסד התכנון רשאי 'להחליט אחרת'
ולהכניס שינויים על דעת עצמו גם אם לא הוגשה התנגדות לתוכנית".

14.
בית המשפט בפסק הדין בענין זכויות הבדוואים קובע גם, כי אין צורך בכל מקרה, להפקיד את התוכנית מחדש עקב שינויים, שהוכנסו בה, שכן:

"ההלכה היא שהפקדה כזו נדרשת, רק במקום שבו 'מרוב שינויים לא יכירו עוד את התוכנית המקורית שהוועדה התבקשה לאשר' (בג"צ 74/189 ברונו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים

פסק דין
כ"ט (1) 492, 496, וראה גם בג"צ 3236/93 מרכז ע"ש ורה סלומונוס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז)".
ועוד הוסיף בית המשפט בענין זה כי:
"השאלה העיקרית בכל מקרה של שינוי אם נמנע בעקבותיו מנפגע פוטנציאלי מלהביא את השגתו מלפני הרשות" (סעיף 26 לפסק הדין).

חששה של ב"כ הוועדה המחוזית כי השינויים המבוקשים ידרשו פרסום נוסף לכל בעלי הזכויות, לא רק שאינו עומד בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון כאמור לעיל, אלא שהוא עומד גם בניגוד להודעת ב"כ הוועדה המחוזית מיום 1.11.2016 לפיה:

"כי לאחר התיעצות עם שמאי מייעץ בוועדה המחוזית, נראה כי לא יהיה צורך בפרסום לפי סעיף 106 ב' בגין השינויים המבוקשים".

15.
מהאמור עולה לענייננו, כי למוסד התכנון, יש את הסמכות לבצע שינויים גם אם הם מהותיים, ועל אחת כמה וכמה, אם הם טכניים, כמו שינוי בהוראות טבלת האיזון, המהוות חלק בלתי נפרד מהוראות התוכנית, על בסיס הסכמים שנחתמו בעבר בין בעלי הדין (שאיש לא חלק עליהם, או עורר ספק לגבי האותנטיות שלהם).

16.
איני סבור כי יש בסיס לחשש שהעלתה ב"כ המשיבות 1 ו-2 בקשר לכך שקבלת העתירה תהווה "מדרון חלקלק" בשאלה "מתי עושים סוף להכללת בעלי הזכויות בטבלת איחוד וחלוקה".

אני סבור, ששימוש ייתר בחשש של "מדרון חלקלק" ("
slippery slope
"), כשלעצמו מהווה "מדרון חלקלק".



לטענת העותרים, גם אם צודקת ב"כ הוועדה, כי הכללת בעלי זכויות בטבלה, יכולה להיעשות לגבי כל מי שרכש זכויות עד לשלב אישור התוכנית – הרי שלכאורה בענייננו, גם תנאי שכזה מתקיים, במקרה דנא.

לטענת העותרים,ומהראיות שהוצגו עולה כי, כל עסקאות הרכישה של העותרים נעשו לפני המועד הקובע, וכולם היו בעלי זכויות במועד הקובע.

בהסכמי המכר בהם רכשו העותרים את זכויותיהם מאפי קפיטל, בוצעה חלוקה של הזכויות בהתאם לתוכנית האתרוגים או תוכנית הארזים, וכל שמבוקש עתה הוא להתאים את הזכויות החוזיות, שאיש אינו חולק עליהן, לטבלת ההקצאות שבתוכנית.

17.
איני סבור כי הועדה המחוזית, צריכה לערוך שינויים בטבלת האיזון, כדי להענות לרצונותיהם של צדדים, להתגבר על מחלוקות או תקלות בנושאים קניניים. מאידך, מקום בו השינוי המבוקש, הוא שינוי טכני, שלא עולה חשש ממשי, כי בעקבותיו יפגע צד שלישי, רק סביר שהועדה תיעתר, לשינוי שכזה.

18.
בענייננו, השינוי המבוקש, נעשה בין בעלי הזכויות בחלקה אחת - בינם לבין עצמם, על ידי גריעת חלק מהם, ללא קשר ישיר לזכויות צדדים שלישיים.

שינוי שכזה, שלא נוצר לאחר המועד הקובע, מן הראוי לאפשר תיקונו.

דווקא אי היענות לתיקון כבר בשלב זה,
תגרום נזק לצדדים השלישיים, שאינם נמנים על העותרים, ושהם שותפים עם העותרים בזכויות שבחלקת התמורה.

במצב שבו לא תיענה הבקשה לתיקון, יאלצו העותרים לבצע את העברות בעתיד, ומעבר לטורח שייגרם
לעותרים עצמם, העברות אלו, יעכבו את מימוש הזכויות בכל אחת מהחלקות, ובלאו הכי, יגרמו לפגיעה בצדדים השלישיים השותפים באותה חלקה, שגם הם לא יוכלו לממש זכויותיהם עד לסיום העברות.

19.
כאמור ב"כ הוועדה, העלתה חשש מפהי "הגידול בבעלי הזכויות", משמע פגיעה בבעלי הזכויות האחרים (שלא מבין העותרים) הרשומים על אותה חלקה, העשויים להיפגע משינוי שכזה, עקב כך שיתווספו בעלי זכויות נוספים שיתרבו, ועקב כך קיים חשש שיתרבו המכשולים מפני אפשרויות מימוש כל חלקה וחלקה לכשעצמה.

ראשית - חשש זה הוסר משהוגשו חוות דעת והטבלאות המורות, כי בעלי הזכויות באף אחת מהחלקות, לא יגדל, אלא רק יפחת.

שנית – כלל ידוע הוא שאין לבעל זכויות במסגרת תוכנית של איחוד וחלוקה כל אפשרות לקבוע ולהשפיע, ובכלל זה לדרוש, או לסרב לשיבוצו באותה חלקה עם צד שלישי כלשהו. הליך איחוד וחלוקה שלא בהסכמה נערך על ידי בעלי מקצוע (שמאי) שאינם מכירים את הצדדים.

20.
אני סבור כי גם במהלך הדיון שהיה לפני, בייחוד לאור התוספות שנדרשו על ידי (בין היתר תצהירים נוספים של העותרים וחוות דעת שמאית), נכון היה מצד הועדה, לשקול

את החלטתה מחדש, בין היתר בשל שינוי הנסיבות.

שינוי כזה נדרש, גם אם יש בו חזרה מהחלטות קודמות, שכן כפי שנאמר כבר לעיל, הדין הוא, שהחלטות קודמות אינן מהוות מעשה בי-דין, והרציונל הוא, כי החלטות רשויות התכנון כרשויות מנהליות, הינן לשקוד מחד על הגשמת המטרות, הבאות לשרת את הכלל, תוך פגיעה מנימלית ככל האפשר, בפרט, בייחוד כאשר אין צד שלישי שנפגע מכך.


בענייננו, החלפת בעלי הזכויות והפחתתם, לא רק שאינה פוגעת בתוכנית או בצדדים שלישיים, אלא הפחתת בעלי הזכויות, נראה שגם תטיב עם הצדדים השלישיים, שכן ריבוי בעלי זכויות בחלקה אחת במושע, כידוע רק מרבה דעות וקשיי מימוש והפחתתם, להיפך.


שינוי בבעלי הזכויות בטבלת ההקצאה על פי המבוקש בעתירה זו – לא משנה את מגרשי התמורה וחלקם של בעלי הזכויות האחרים בכל מגרש ומגרש, גם הוא אינו משתנה.

21.
מדובר במקרה מיוחד, וניתן לומר אף חריג, ואינו מעיד על הכלל, ולכן אין בסיס וחשש כי מדובר "במדרון חלקלק" כטענת הועדה המחוזית.
אין ספק וכך הובהר על ידי במספר רב של הזדמנויות, כי המהלך הנוכחי, של הפחתת ושינוי בבעלי הזכויות, יחייב קבלת אישור מרשויות המס לגבי הפטור או החבות במיסים.
הדבר ברור לעותרים ואף הוריתי להם להתייעץ עם יועצי מס בקשר לכך, בטרם ימשיכו לעמוד על עתירתם.
העותרים פנו לקבלת חוות דעת של עו"ד אהוד ברזילי, והם הודיעוני שלפי חוות זו: "ככל והשינוי בהקצאות יבוצע טרם אישור תכנית חלוקת המקרקעין בין העותרים, תהווה מכירה הפטורה ממס". העותרים סמוכים
ובטוחים על פי התייעצות זו כי לא תחול עליהם חבות מס, ומאידך השארת ההחלטה על כנה, תחייב את העותרים לבצע עיסקאות מכר ביניהם, פרוצדורה שיש חשש שגם תשית עליהם חבות מס.

אין ב

פסק דין
זה קביעה ישירה או עקיפה לגבי פטור או חבות במס כפי שהוצגה על ידי העותרים. כפי שהבהרתי, שאלות אלו יצטרכו להיבחן על ידי רשויות המס והוועדות המקומיות (בנושא היטל השבחה) והן אלו שיקבעו אם חלה חבות במס או בהיטלים ואם לאו.

22.
בסיכומיה מעלה ב"כ המדינה מספר השגות לגבי המסמכים שהוגשו ע"י העותרים, ולפיכך פסק הדין יותנה
בהצגת אישורים ומסמכים נוספים כמפורט להלן.

23.
לאור האמור לעיל, העתירה מתקבלת והתיקון בטבלת ההקצאה יתבצע כמבוקש (גריעת 36
מהעותרים והותרת 12 עותרים בהתאם לרשימה שהגישו העותרים) בכפוף להמצאת האישורים והמסמכים הבאים עד ליום 24.4.2017 (בהתחשב בין היתר בחופשת הפסח) (להלן: "המועד הקובע"):


א.
העותרים ימציאו אישור שלטונות המס, המאשר את ביצוע התיקון המבוקש בעתירה זו (גריעת 36 מהעותרים והותרת 12 מהם בעלי זכויות בטבלת ההקצאה של תכנית האתרוגים). יצויין, כי סעיף 67(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 קובע בהקשר זה כי: "(א) על מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקת מקרקעין בין כל בעליה המשותפים או שהיא איחוד מקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) לא שולם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף... – פטורה המכירה ממס." כאשר סעיף 67(ב)(1) מגדיר "איחוד מקרקעין" כ: "איחוד חלקות גובלות או חלקות רצופות לשם תכנונן מחדש, לרבות איחוד חלקות כאמור לפי תוכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965".

ב. יועבר לפרקליטות מחוז מרכז אזרחי - באמצעות עו"ד אילת גופמן
(להלן: "פמ"מ"), תצהיר של הגב' לנדאו חיה, בנוסח עליו חתמו שאר העותרים לעניין ידיעתה והבנתה את משמעות העתירה ותוצאות גריעת חלק מהעותרים מהטבלה (להלן: "תצהיר"). ככל שהגב' לנדאו מנועה מהגשת תצהיר, התצהיר יוכל להיחתם רק על ידי מי שמשמש כאפוטרופסה
כדין, או מי שיופה על ידה ביפוי כח נוטריוני לחתום בשמה.

ג. יועבר לפמ"מ, תצהיר של בן סניור עדי יהודה.

ד. יועבר לפמ"מ,
תצהיר של ברקוביץ דוד, או יוצג יפוי כח כדין המסמיך את עו"ד מנדי שטרן לחתום בשמו.

ה. יועבר לפמ"מ, תצהיר של דוד אליהו וינברג.

ו. יועבר לפמ"מ, תצהיר משלים (מאומת כדין על ידי משרד ב"כ העותרים) של כל 36 העותרים ששמם נגרע מהטבלה לפיו הם: "יודעים ומודעים לכך, שאין כל הבטחה וכי קיימת אפשרות, שהתכנון של תכנית הארזים לא יצא לפועל, וכי ככל שלא תאושר תכנית שתשנה את ייעוד ייתרת הקרקע, הם יישארו בעלי זכויות בקרקע חקלאית בלבד".

24.
לא יומצאו כל האישורים האמורים, תיוותר טבלת ההקצאות במתכונתה הקיימת.

25.
בנסיבות המיוחדות של עתירה זו, ובייחוד לאור העובדה שגם לעותרים חלק נכבד בתקלה שהביאה לרשימת בעלי הזכויות במתכונת הנוכחית, לא ראיתי מקום לזכותם בהוצאות, ואני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום,
כ"ז שבט תשע"ז, 23 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.


חתימה











עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 22989-03/16 רפאל פנחסי ואח', אפי קפיטל בע"מ נ' הוועדה להשלמת תכניות שליד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז, רשות מקרקעי ישראל, ועדה מקומית לתכנון ובנייה שרונים (פורסם ב-ֽ 23/02/2017)