פסקי דין על דקל ש.צ. 38- אבא חושי 25 חיפה | פסקי דין על בעלי הדירות בבניין ברח' אבא חושי 25 ו-25א' חיפה | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על בלה קוטטל | פסקי דין על דוד קרן ואח' |

355/16 ערר     20/02/2017




ערר 355/16 דקל ש.צ. 38- אבא חושי 25 חיפה, בעלי הדירות בבניין ברח' אבא חושי 25 ו-25א' חיפה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, בלה קוטטל, דוד קרן ואח'




מדינת ישראל
משרד האוצר - מנהל התכנון
ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה

ערר מס' 355/16
כתובת בניה: שד' אבא חושי 25 חיפה
ישיבת ועדת ערר מס': 006
מיום: 30.01.2017
דקל ש.צ. 38- אבא חושי 25 חיפה

בעלי הדירות בבניין ברח' אבא חושי 25 ו-25א' חיפה


העוררים

- נגד -

ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

בלה קוטטל

דוד קרן
וחימור ליטי
יואב עמרן
מאיר רונן
מיכל וקנין
עידן ושרון קדמי
עמית ברנשטיין
רוני ורחל הררי
המשיבים
חברים נוכחים:
עו"ד דקלה מוסרי טל
- יו"ר ועדת הערר
אדריכל שמחה אפק - נציג לשכת האדריכלים
גב' שרון ברקת - נציגת מתכנן המחוז
עו"ד יגאל נויפלד - נציג ציבור

נוכחים נוספים:
עו"ד מירי זוהר
- ב"כ העוררים
אדר' מיכאל אוטמזגין - עורך הבקשה
אורן דביר - יועץ תנועה מטעם העוררים
תקווה ודני כץ - מטעם המשיבים
אברהם גומא - עורר
ברוך עודד - עורר
יואב שנהר - עורר
דוד קרן - משיב
מאיר רביב - מטעם המשיב
מאיר רונן - משיב
גב' לילי ברוור - מטעם הועדה המקומית

החלטה

הבקשה שבפני
נו הנה לחיזוק 2 מבנים קיימים וניצול תמריצים מכח תמ"א 38, והוספת 10 יח"ד ל-12 יח"ד קיימות (5 יח"ד בכך בניין). הבקשה נדחתה בוועדה המקומית, בין היתר, לאחר שלא נמצא פתרון חניה, אשר אושר ע"י מח' התנועה של הועדה המקומית.

הועדה המקומית טענה בפני
נו כי חלק מפתרון החניה שהוצג ע"י העוררים הסתמך, בין היתר, על שתי כניסות למגרשים (כניסה אחת בכל מגרש) מרחוב אבא חושי, כאשר בשל אופיו של הרחוב וכן בשל העובדה שמתוכננת לעבור בו מטרונית, לא ניתן לאשר ממנו כניסות לכלי רכב למגרשים, בכלל.

טענה זו נטענה על ידי הוועדה המקומית לראשונה בדיון בפני
ועדת הערר, ואינה מהווה חלק מנימוקי הועדה המקומית בהחלטתה מושא הערר. בנוסף, הטענה גם לא גובתה בכל מסמך או ראשית ראיה, ובכלל זאת גם הטענה כי מתוכננת מטרונית שתעבור ברחוב זה ובסמיכות למגרשים. בנוסף, אין מחלוקת שלאורך שד' אבא חושי, לא רחוק מהמגרש דנן, קיימים לפחות 3 בניינים חדשים/ מחודשים, להם אושרו וכבר קיימות כניסות ויציאות לכלי רכב מהרחוב. דבר זה מעמיד את היתכנות מסלול המטרונית, אליו התייחסה הוועדה המקומית, בספק.

אולם אף אם טענות הוועדה המקומית נכונות ומגובות עובדתית (דבר שכאמור, לא הוכח) מן הראוי היה שבטרם החליטה על דחיה מוחלטת של הבקשה (ונזכיר כי מדובר בבקשה לחיזוק שני מבנים קיימים בהם 10 יח"ד נגד רעידות אדמה!) הייתה בוחנת אפשרות לאשר את הבקשה תוך הפחתה של מספר מקומות החניה, וזאת, בעיקר, לנוכח הקרבה המידית, לטענתה, לקו מטרונית ולעורק תחבורה ציבורית.

דבר זה כלל לא נעשה.

הועדה המקומית דחתה את הבקשה, תוך שהיא מותירה את המבקשים אל מול שוקת שבורה. מחד- הוועדה המקומית אינה מאשרת התקנת מקומות חניה בתחום המגרש בגישה משד' אבא חושי, מאידך נדרשת מהם עמידה בתקן חניה מלא.

ברי כי מצב דברים זה אינו יכול להיוותר על כנו, כאשר בפני
נו בקשה לחיזוק מבנים קיימים מכוח תמ"א 38.

נזכיר בעניין זה, את מה שהיום כבר ניתן לכנות מושכלות יסוד ביחס לבקשות מכוח תמ"א 38:

"נושא החניה, הוא אחד הנושאים בהם בחר המחוקק להקל על יוזמי פרויקטים מכוח התמ"א. כך, במסגרת הוראות תמ"א 38 נקבע, בסעיף 17:
"תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11- 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה (התשמ"ג – 1983)"
על פי הוראה זו, במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, ככל שלא היתה להן חניה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א.
בין התמריצים האחרונים שניתנו בעניין התמ"א, חוקקה הוראת סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה, בה נקבע מפורשות כי אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. וכלשון הסעיף:
"לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס".
משמע, המחוקק הביע דעתו כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38, וניתן, במקרים המתאימים, לפטור מהתקנת מקומות חניה בתחום המגרש".
ערר 227/13 ש. דורפברגר בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה
.
ביהמ"ש העליון חזר על רציונל זה לאחרונה בעע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פס"ד מיום 30.10.2016) [פורסם בנבו].
לאור האמור, ככל שאכן מתוכנן מסלול מטרונית המונע את הגישה למגרש משד' אבא חושי, היה על הוועדה המקומית לבחון אפשרות להפחתת מספר מקומות החניה תוך הסתמכות על התחבורה הציבורית מחד, ומאידך לבחון פתרונות חניה מקסימליים אפשריים לשני המגרשים, מכיוון רח' איינשטיין.

אם אין כוונה להתקנת נת"צ/מטרונית, אזי לא הוצג כל טעם תחבורתי המונע אישור גישה למגרשים משד' אבא חושי, כפי שנעשה בעבר עבור מגרשים אחרים לאורך הרחוב.

לפיכך, אנו מחזירים את הדיון בסוגית החניה לוועדה המקומית. יובהר כי ככל שהועדה המקומית עומדת על טענתה כי לא ניתן לאשר כניסות משד' אבא חושי, יהיה עליה לתמוך הנמקה זו במסמכים המעידים על התכנון וכן בחוו"ד מחלקת התנועה, בין היתר גם בהתייחס למגרשים להם הותרה כניסה משד' אבא חושי. במקרה כזה, כאמור, על הועדה המקומית לאפשר מקסום אפשרות החניה מרח' איינשטיין, ובד בבד לבחון צמצום דרישות החניה לנוכח הקרבה לתחבורה ציבורית.

היה והוועדה המקומית לא תעמוד על טענתה כי תכנון מטרונית אינו מאפשר את החניה, ייבחנו הצעות העוררים להתקנת מקומות חניה במגרש ובגישה משד' אבא חושי, כאשר, תקינות החניות המוצעות על ידי העוררים (רדיוס סיבוב, רוחב חניה וכיו"ב) תיבחן ע" מח' תנועה וחניה. לטעמנו, לא ספק ניתן למצוא פתרונות ולו חלקיים, בתחום המגרש, והדבר תלוי תכנון.

יובהר כי החלטתנו להשיב את הדיון לועדה המקומית נבעה גם מן הטעם שהבקשה כפי שהוגשה אינה יכולה ממילא להתאשר ונדרשים בה שינויים מהותיים. בבקשה מוצג גרם מדרגות חדש, אשר הוסף לבניין והוא מחוץ לקונטור הבניין הקיים. גרם מדרגות זה הנו בנוסף לתוספת הבניה המבוקשת לכל יח"ד (אליה נתייחס בהמשך).

כבר שנינו כי בפרויקט של חיזוק מבנה קיים מכוח תמ"א 38, בניגוד לפרויקט להריסה ובניה מחדש, לא ניתן לנצל את זכויות הבניה מכוח התכניות המאושרות, בנוסף לתמריצי התמ"א, אלא ניתן לאשר תוספות בניה עד שטח תמריצי התמ"א (המגולם בתוספת נפחית לבניין) או עד שטח התכניות החלות, לפי הגבוה, ובתנאים הנקובים בסעיף 13 להוראות התמ"א. נפנה בעניין זה ל

פסק דין
בעת"מ (ת"א) 47994-01-14 תמיר לביץ נ' ועדת ערר מחוזית תל אביב יפו [פורסם בנבו]. לפיכך, לא ניתן לאשר תוספת של יותר מ- 25 מ"ר לכל יח"ד, וזאת בהתאם להוראת סעיף 11.1.4 להוראות התמ"א. כמו כן, הקומה או הקומות הנוספות לא יחרגו מקו ההיקף של הקומה המורחבת שמתחתיהן (קו ההקיף לאחר תוספת של עד 25 מ"ר, כולל ממ"ד, עבור כל דירה קיימת בקומה), למעט חריגות נחוצות, על פי הדרישות הקונסטרוקטיביות של המבנה בלבד (הוראת סעיף 11.1.2 לתמ"א). אם כן, שטח הקומות הנוספות יחושב על בסיס קו ההיקף של הקומה המורחבת על פי הוראות התמ"א בלבד, כאשר תוספת הקומות שנקבעה בהוראות התמ"א, היא תוספת נפחית, שלא ניתן לחרוג הימנה.

לנוכח האמור, בעניינו לא ניתן להוסיף לבניין את גרם המדרגות החדש אשר הוספתו מתבקשת מכוח תכנית חפ/229/י ואינה מכוח התמ"א.

לפיכך, יש לתקן את הבקשה להיתר באופן שגם הגישה לדירות החדשות תהיה מתוך גרם המדרגות הקיים. אם מבוקשת הריסתו של זה והקמת גרם מדרגות חדש במקומו, עדיין הדבר צריך להיעשות בתוך קונטור הבניין (לחלופין, ניתן לחרוג מקונטור הבניין, אולם אז שטח גרם המדרגות יבוא על חשבון השטחים המתווספים לדירות בקומות הקיימות – כלומר על חשבון 25 מ"ר המותרים לכל יח"ד קיימת). בכל מקרה לא ניתן לאשר הותרת גרם מדרגות קיים תוך סגירת תקרתו ברצפת הקומה החדשה (כאשר ספק אם בקשה זו הייתה מקבלת אישור כיבוי אש) ובאופן שהדירות החדשות המתווספות "נהנות" משטח חדר המדרגות הקיים כשטח עיקרי המתווסף לדירה, מבלי שהופחתו שטחים במקביל, כאמור.

בנוסף, שטח גזוזטראות אותן מבקשים להוסיף, לא יעלה על 12 מ"ר בממוצע ובכל מקרה לא יעלה על 14 מ"ר לגזוזטרא.

יש לתקן את הבקשה בהתאם לאמור.

באשר לטענות המתנגדים לבקשה, בעלי זכויות במגרש סמוך:

הטענה בדבר הסתרת נוף: הבקשה הינה לתוספת 2.5 קומות, כאשר גם הקומה השנייה המבוקשת אינה מלאה, אלא בנסיגה מהרחוב.

התרשמנו כי מדירת העורר אדר' רביב יוסתר הנוף, אם בכלל, כבר מתוספת קומה אחת בלבד. מעבר לכך המרחק בין המבנים הינו כ- 25 מ' דבר המעמיד בסימן שאלה את מידת ההסתרה הנגרמת, אשר לא הוכחה. נוסיף כי הפניית הדירות העיקריות אינה לכיוון המבנה המבקש, אלא הפוך לו.

באשר לאופי הסביבה, הבניינים נשענים על שד' אבא חושי שהנו ציר מרכזי וסואן וברי כי זהו אזור המתאים לתוספת קומות והגברת הצפיפות. הצפיפות המבוקשת הנה בין 14 ל-15 יח"ד לדונם ואינה חריגה לצפיפות בפרויקטים אחרים אותם מאשרת הועדה המקומית, גם ברחובות שקטים וצרים הרבה יותר. גם תוספת הקומות אינה פוגעת או משנה את אופי הסביבה. וכאמור, לנוכח הקרבה לציר תנועה ראשי, לטעמנו האזור מתאים לתוספת קומות מקסימלית, הגם שהתרשמנו כאמור כי אינה גורמת הפרעה.

באשר לחשש המתנגדים מאפשרות פיצול בעתיד של הדירות העליונות ובכך הגדלת הצפיפות, תירשם הערת אזהרה בדבר מניעת אפשרות לפיצול היחידות. כמו כן, הצורך בהעלאת פיר המעלית וחדר המדרגות עד גובה גג עליון, תיבחן ע"י רשות הכבאות וככל וכיבוי אש יאשר כי מבחינתו אין בכך צורך - תתוקן הבקשה בהתאם. יובהר, עם זאת, כי איננו מקבלים את טענת המתנגד לפיה על פי הוראות תמ"א 38, הקומה החלקית חייבת להיות חלק מהדירה מתחתיה ואינה יכולה להוות דירה עצמאית. אין לכך בסיס. בענייננו, בבקשה מבוקשת דירה אחת, והחשיבות במניעת הפיצול היא במניעת הגדלת הצפיפות מעבר למה שאושר על ידי הוועדה המקומית.

באשר לחניות מרח' איינשטיין, יובהר כי מבוקש ביטול של שלושה מקומות חניה ציבוריים, עבור הוספת 3 מקומות חניה פרטיים. לנוכח השינוי האמור בבקשה והקטנת נפח תוספות הבניה, תיבחן אפשרות להוספת מקומות חניה נוספים מרחוב זה בתחום המגרש בין היתר באמצעות מכפילי חניה. מכל מקום, נראה כי נכון יהיה אם תוספת החניות בתחום המגרש, תעלה על מספר החניות הציבוריות המבוטל כתוצאה מכך.

הטענה בדבר מצוקת תשתיות לא הוכחה.

לאור כל האמור, הבקשה מוחזרת לועדה המקומית, העוררים יגישו בקשה מתוקנת בה יוסדר נושא השטחים ותוספות הבניה, כמפורט לעיל ולרבות חדרי המדרגות.

הוועדה המקומית תקיים דיון מחודש בבקשה, תוך 45 יום מקבלת בקשה מתוקנת.

אנו ממליצים לעוררים לפעול אל מול מח' תנועה וחניה ובשיתוף פעולה על מנת למצוא פתרונות חניה מקסימליים במגרש במצב הנתון, ובהתחשב, כאמור, בסוגיית התחבורה הציבורית.

נשמרת זכות ערר על כל החלטה חדשה.

ההחלטה ניתנה ביום 20.02.2017, פה אחד, ע"י כל החברים הנוכחים.

_______________ _________________
אוריה סעדון עו"ד דקלה מוסרי טל

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
__________________________________________________________________
ועדת ערר מחוז חיפה – שד' פל-ים 2 בניין אורן, קומה 5 חיפה מיקוד 33095
טלפון: 04-8512345, פקס: 04-8522111,
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
355/16 6








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 355/16 דקל ש.צ. 38- אבא חושי 25 חיפה, בעלי הדירות בבניין ברח' אבא חושי 25 ו-25א' חיפה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, בלה קוטטל, דוד קרן ואח' (פורסם ב-ֽ 20/02/2017)