פסקי דין על בלהה כהן | פסקי דין על מרדכי כהן | פסקי דין על בני ירון שוקלנדר | פסקי דין על ניר כהן אשכול |

8271-11/13 א     18/04/2017




א 8271-11/13 בלהה כהן, מרדכי כהן נ' בני ירון שוקלנדר, ניר כהן אשכול










בית משפט השלום בראשון לציון
בפני
כב' השופט רפי ארניה



ת"א 8271-11-13 כהן ואח' נ' ירון שוקלנדר ואח'







התובעים:

הנתבעים שכנגד:

1.בלהה כהן

2.מרדכי כהן

ע"י ב"כ עו"ד
עדי ינקילביץ'


נגד


הנתבעים:

התובעים שכנגד:

1.
בני ירון שוקלנדר

2.ניר כהן אשכול

3.אורי נמליך

ע"י ב"כ עו"ד קרן בצר



פסק דין


תביעה על סך של 197,168 ₪ שבצידה עתירה למתן צווי עשה וצווי מניעה שונים, ותביעה שכנגד על סך של 298,270 ₪, אשר עניינם בסכסוך שכנים בבניין המצוי בסימטת במעלה 10 ברמת השרון, גו"ח 6333/151 (להלן: "הבניין").
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
1.
התובעים (להלן: "כהן") הינם החוכרים לדורות של דירת הקרקע, מס' 6 בבניין (להלן: "דירת הקרקע"). כהן רכשו את זכויותיהם בדירת הקרקע בשנת 2007. לדירת הקרקע צמודה (מבחינה פיזית, לא משפטית) גינה אשר הגישה אליה הינה רק לבעלי דירת הקרקע. הגינה הוחזקה בכל הזמנים באופן בלעדי על ידי קודמיהם של כהן בדירה, וכהן המשיכו להחזיק בגינה באופן בלעדי גם לאחר שרכשו אותה.
2.
מעל דירת הקרקע מצויה הדירה מס' 12 בבניין (להלן: "דירת הגג"). נקדים ונאמר כבר כעת כי דירת הגג הינה דירת הנתבעים (אשר למען הנוחות, ייקראו יחד ולחוד:

"שוקלנדר
").
במועד רכישת דירת הקרקע על ידי כהן, היתה דירת הגג מצויה בחכירתה לדורות של הגב' ליאוני שוורצמן, אישה קשישה בת כ - 90 שנה, אשר גרה בה כ – 50 שנה. גם לדירת הגג צמודה (מבחינה פיזית, לא משפטית) גינה אשר הגישה אליה היתה רק לגב' שוורצמן, ואשר הוחזקה באופן בלעדי על ידיה. הגינות של שתי הדירות גובלות אחת בשניה.
3.
בהתאם לתב"עות החלות על הבניין (תכניות רש/521א', רש/711), מותר לבעלי הדירות להרחיב את דירתם עד לגודל של 120 מ"ר, באופן שתוספת הבניה של דירת הקרקע תישא על גבה את תוספת הבניה של דירת הגג (להלן: "הרחבת דירת הקרקע", ו"הרחבת דירת הגג", בהתאם לעניין). כמו כן מותר לבעלי דירת הקרקע לבנות מתחת להרחבתם מרתף, ואילו בעלי דירת הגג רשאים לבנות על גג הרחבתם יחידת חדר נוספת בשטח של 23 מ"ר.
4.
ביום 23.10.2007 נחתם בין גב' שוורצמן, בנה ואשתו, ה"ה שימרון (להלן, יחד ולחוד: "שוורצמן") לבין כהן מסמך הבנות (להלן: "מסמך ההבנות").
מסמך ההבנות הוא מסמך מורכב ברמה הטכנית, ואולם בבסיסו מצויה ההסכמה כדלקמן:
(א)
כל אחד מן הצדדים יהיה רשאי להגיש בקשה להיתר בניה להרחבת דירתו בהתאם לדין ולתנאים הנקובים במסמך ההבנות, והאחר לא יתנגד לכך. כהן היו רשאים להרחיב את דירת הקרקע לתוך הגינה ושוורצמן יהיו רשאים אף הם להרחיב את דירתם באופן שתוספת הבניה של דירת הגג תיבנה בין היתר על תוספת הבניה של דירת הקרקע.
(ב)
שוורצמן לא יתנגדו להעברת קו הגבול של הגינות מטר אחד מזרחה, כך שהשטח הנוסף ייגרע מגינת דירת הגג ויוסף לגינת דירת הקרקע (סעיף 1 למסמך ההבנות, וכן ר' התסריט שצורף אליו).
(ג)
כהן לא יתנגדו לתוספות הבניה של שוורצמן המפורטות בסעיפים 2-5 למסמך ההבנות.
(ד)
בהמשך נקבע כך:

"6.
במועד בו יבחרו הוגו ואורית שימרון ו/או ליאוני שוורצמן ו/או צד ג' לבנות ולהרחיב את הנכס אשר בבעלותה של ליאוני שוורצמן ישאו הנ"ל בחלק היחסי של עלויות בניית השלד (לרבות יסודות, תמיכה ועמודים) אשר נבנה ו/או ייבנה על ידי בלהה ומרדכי כהן כפי שייקבע על ידי שמאי או כל גורם אחר שייבחר ויוסכם על הצדדים עם תום הבניה של בלהה ומרדכי כהן. מובהר בזאת שהתשלום יבוצע טרם הגשת בקשת היתר בניה ע"י ליאוני שוורצמן ו/או הוגו ואורית שימרון ו/או צד ג'.

7.
הצדדים מתחייבים בזאת כי עבודות הבניה שייעשו בכל אחד מהנכסים הנזכרים לעיל תעשה בשעות הקבועות על פי דין.

8.
כמו כן בלהה ומרדכי כהן מתחייבים בזאת כי במידה ולצורך בנייה והרחבה של הנכס אשר בבעלותם יידרשו לבצע עבודות בנכס של ליאוני שוורצמן ייעשה הדבר תוך כדי תיאום והסכמה אשר תינתן ממניען סבירים ובתום לב.

9.
הצדדים מתחייבים לנקוט בכל הצעדים למניעת נזק לנכס, לגינה, או לרכוש אחר של צד השני ובמידה ויגרם נזק יהיה הצד הפוגע אחראי על התיקון והשבה למצב הקיים.

10.
העברת בעלות בכל אחד מהנכסים המוזכרים לעיל לידי צד שלישי בכל עת, תעשה בכפוף לתנאים ולהתחייבויות שבמסמך זה. מובהר כי הצדדים מתחייבים בזאת כי לא יעבירו בעלות לצד שלישי כלשהו ובכל צורה שהיא אלא לאחר שנטל על עצמו את האמור במסמך זה ובכתב לרבות, הסדר ההתחייבויות הכספיות."
5.
לאחר החתימה על מסמך ההבנות, הגישו כהן בקשה לקבלת היתר להרחבת דירת הקרקע, וביום 8.4.2008 התקבל היתר לתכניתם (נספח 39 למסמכי שוקלנדר) . לאחר מכן ביצעו כהן את עבודות הרחבת דירת הקרקע, לרבות בניית שלד.
באשר לשוורצמן – בסמוך לאחר חתימת מסמך ההבנות הגב' שוורצמן הלכה לבית עולמה ושוורצמן לא מימשו את זכויותיהם לבניה. בשנת 2009 מכרו שוורצמן את דירת הגג למשפחת דרומי (להלן: "דרומי"), תוך גילוי עובדת קיומו של מסמך ההבנות לדרומי.
6.
בין דרומי לבין כהן התגלע סכסוך הנוגע בין היתר להתחייבות הקבועה במסמך ההבנות בנוגע להשתתפות דרומי בתשלום בגין היסודות כקבוע בסעיף 6 למסמך ההבנות, ולהיקף הבניה של דרומי בדירת הגג. דרומי הגישו תכניות בניה לאישור הועדה המקומית, ומנגד כהן הגישו התנגדויות לתכניות. על אף התנגדויות אלה, ביום 1.11.2012 נתנה הועדה המקומית היתר בניה לתכנית דרומי בהתניות המקובלות של תשלומי אגרה וכו' (נספח 6 למסמכי שוקלנדר), וזאת לתקופה של 3 שנים.
7.
דא עקא, דרומי לא ביצעו את הבניה. עוד ביום 20.9.2012 התקשרו דרומי בהסכם מכר עם שוקלנדר לפיהם מכרו להם את זכויותיהם בדירת הגג (נספח 38 למסמכי שוקלנדר). בהסכם המכר הנ"ל נקבעו, בין היתר, התניות הבאות:

"1.9
והואיל ולצורך הרחבתה של הדירה בקומת הכניסה (חלקת משנה 6) הנמצאת מתחת לממכר נחתם ביום 23.10.2007 מסמך הבנות (להלן: "מסמך ההבנות") בין לאוני שוורצמן הבעלים שקודמים של הממכר (להלן: "הבעלים הקודמים") ויחד עם ה"ה הוגו שימרון ואירית שימרון מצד אחד לבין בלהה ומרדכי כהן בעלי הזכויות בחלקת משנה 6 (להלן: "כהן") מצד שני. צילומו של מסמך ההבנות לרבות נספחיו מצורף להסכם זה כחלק בלתי נפרד הימנו ומסומן ג'.

1.10
והואיל ובין המוכרים ובין כהן התגלעו מחלוקות שונות באשר לאופן יישומו של מסמך ההבנות, עקב הפרתו הנטענת בידי כהן.

1.11
והואיל ולטענתם של המוכרים אין כהן זכאים מהם ו/או מחליפיהם לתשלום ו/או פיצוי כלשהו וזאת עקב הפרתו של מסמך ההבנות בידי כהן (הגם שעמדה זו אינה מקובלת על כהן).

1.12
והואיל והמוכרים ממחים לקונים את כל זכויותיהם וחובותיהם על פי מסמך ההבנות, והקונים מקבלים על עצמם את כל זכויותיהם וחובותיהם של המוכרים על פי מסמך ההבנות.
1.13
והואיל והמוכרים מצהירים כי הגישו בקשה להיתר בניה לממכר (להלן: "היתר הבניה") אולם היתר הבניה טרם ניתן, בין היתר, בשל אי תשלום האגרות הנדרשות לצורך הוצאתו.
1.14
והואיל והקונים מצהירים כי החל במועד חתימתו של הסכם זה לא תהיה להם כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המוכרים בכל הנוגע ו/או הנובע ו/או קשור במסמך ההבנות ו/או בהיתר הבניה, וכי הם מתחייבים לשאת בכל תשלום ו/או הוצאה ו/או נזק הקשורים ו/או נובעים ממערכת היחסים עם כהן בכל הנוגע להסכם ההבנות ו/או להיתר הבניה"
8.
בהתאם להסכם המכר נמסרה החזקה בדירת הגג לשוקלנדר ביום 29.11.2013. כמו כן ביום 22.11.2012 התירה הועדה המקומית את שינוי שם מבקש היתר הבניה בדירת הגג לשוקלנדר, בתנאים הקבועים בבקשה (נספח 7 למסמכי שוקלנדר). בסמוך לכך, ביום 5.11.2013, הגישו כהן תביעה זו לבית המשפט.
9.
ביום 19.1.2014 חתמו שוקלנדר על הסכם בניה עם קבלן שלד וגמר לפיו יחל את העבודות בדירת הגג המפורטות בהסכם ביום 1.2.2014 ויסיימן ביום 1.8.2014, תמורת הסך של 637,600 ₪ (מסמך 1 למסמכי שוקלנדר).
ביום 2.2.2014 החל ביצוע העבודות בדירת הגג וכבר למחרת עתרו כהן למתן צו מניעה זמני כנגד המשך ביצוע העבודות.
לאחר דיון במעמד הצדדים דחיתי את בקשת כהן ברובה, וקבעתי כי צו מניעה יינתן רק לתקופה של 72 שעות, וזאת לצורך הצגת רישום הקבלן המבצע כקבלן רשום בעל רשיון מתאים לביצוע עבודות מהסוג הנקוב בהסכם, וכן את פרטיו של מנהל העבודה, והכל בכפוף להפקדת בטוחות הכוללות הפקדת מזומן בסך של 20,000 ₪.
כהן לא הפקידו את הבטוחות וצו המניעה הזמני פקע.

תביעת כהן
10.
תביעת כהן עניינה בראש ובראשונה ביישומו ואכיפתו של סעיף 6 למסמך ההבנות. לטענת כהן, מסמך ההבנות מחייב את שוקלנדר, ועל כן על שוקלנדר לשלם להם את חלקם היחסי בגין עבודת השלד. בהתאם להערכת השמאי נחמיה גנות אשר צורפה לכתב התביעה, השווי המשוער של עבודות השלד מגיע לכדי הסך של 305,321 ₪ וחלקם היחסי של שוקלנדר הוא מחצית, ועל כן על שוקלנדר לשלם להם בגין ראש זה סך של 152,660 ₪.
כן עותרים כהן לכך כי יינתן צו הקובע ששוקלנדר אינם יכולים להתחיל בעבודות הבניה בדירת הגג ללא שפרעו את חובם הנ"ל.
עוד עותרים כהן למתן צו מניעה האוסר על שוקלנדר להיכנס לגינתם ללא הסכמתם, ליתן צו עשה מורה להם להסיר חוט הארקה וצינור מזגן שהתקינו, לחדול ממעשי הטרדה, לפצותם על נזקי נזילות בסך של 3,328 ₪ והוצאות משפטיות בסך של 11,180 ₪ וכן לפסוק להם פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 30,000 ש"ח.
עוד יש להוסיף – ועל כך בהמשך – כי במסגרת תצהירי העדות הראשית שלהם הוסיפו כהן עילת תביעת נוספת והיא נזקים שנגרמו להם מאז הגשת התביעה עקב עבודות הבניה, וכן טענות בדבר פעולות בניה שנעשו ללא היתר או בהתאם להיתר שלא בתוקף.
הגנת שוקלנדר
11.
שוקלנדר טוענים שאין עליהם כל חובה לשלם את הסכום הקבוע בסעיף 6 למסמך ההבנות שכן כהן עצמם הפרו אותו, ב – 4 הפרות.
האחת
– אי מינוי שמאי מוסכם, כקבוע במסמך ההבנות, לקביעת גובה ההשתתפות של בעלי דירת הגג בגין עלות היסודות של דירת הקרקע. תחת זאת ניסו כהן לכפות על דרומי ממוצע של שתי שמאויות (סעיף 48 לסיכומי שוקלנדר).
השניה
- כזכור, בהתאם למסמך ההבנות הוסכם כי שוורצמן (ובהכרח גם חליפיהם דרומי) יהיו רשאים להגיש בקשות להיתרים לבניה בדירת הגג, ללא שכהן יתנגדו לכך. כהן לא עמדו בהתחייבותם זו. הם ניצלו את העובדה כי הם כבר סיימו את בנייתם המוסכמת בדירת הקרקע וגררו את דרומי למערכה ביורוקרטית מתישה בועדות התכנון והבניה, אשר במסגרתה הגישו לא פחות מ – 6 התנגדויות ועררים לבניה המבוקשת אשר היתה מוסכמת. כל הוועדות דחו את התנגדויות כהן ואישרו לבסוף את הבניה (סעיף 49 לסיכומי שוקלנדר).
השלישית
– כהן לא איפשרו לשוקלנדר להיכנס לגינה המוחזקת בידיהם, לצורך הצבת פיגומים וביצוע בדיקות הנדרשות לצורך תחילת עבודות הרחבת דירת הגג וזאת אף שהגינה מהווה רכוש משותף ואינה מוצמדת לדירת הקרקע (סעיף 50 לסיכומי שוקלנדר). אין למעשה כל אפשרות לבצע את עבודות ההרחבה של דירת הגג ללא גישה מגינת דירת הקרקע. ממילא אין לכהן כל זכות קניינית בגינה זו, וממילא הם התחייבו במסמך ההבנות לאפשר את הבניה, ולמרות זאת כהן עשו כל שביכולתם כדי לסכל את הבניה.
הרביעית
– כהן הגישו התנגדות לועדה המקומית, וערר ביום 10.7.2014 לועדה המחוזית אשר גרמו להפסקת עבודות הרחבת דירת הגג, ובהתאם לנזקים כספיים הנובעים מהפסקת העבודות (סעיף 51 לסיכומי שוקלנדר).
12.
עוד טוענים שוקלנדר כי הסכום שנתבע על ידי כהן הינו בלתי סביר לחלוטין וכי חלקם היחסי של שוקלנדר לא עולה כדי הסך של כ – 40,000 ₪ וזאת בהתאם להערכת שמאי מטעמם.
באשר לטענות בדבר חוט ההארקה והנזילות – לטענת שוקלנדר המדובר בחוט הארקה אשר נותק על ידי כהן עצמם ואילו הנזילה נובעת מבניה רשלנית וחובבנית של כהן אשר לא השכילו לתכנן נכון על פי התקן של צנרת השופכין בדירת הקרקע.

תביעת שוקלנדר
13.
שוקלנדר טוענים כי כהן בנו את הגג של הרחבת דירת הקרקע בגובה של 17 ס"מ מעל גובה רצפת הבטון של דירת הגג. עקב בניה זו, נוצרה מדרגה של 17 ס"מ בריצפת דירת הגג (במעבר מהדירה הישנה להרחבה), אשר גורמת לכך שנגרמה לדירת הגג ירידת ערך אותה הם שמו בהתאם לחוו"ד המומחה מטעם בימ"ש בסך של 63,500 ₪.
כן טוענים שוקלנדר לנזקים בגין הפסד תשלומי 14 חודשי שכירות לתקופה בה התנהלו דיונים בועדות התכנון עקב התנגדויות כהן, בזמן בעלות שוקלנדר בדירת הגג, ונזקים נוספים.
הגנת כהן
14.
כהן טוענים כי הוראות התכנית כפי שאושרה על ידי הועדה המקומית היתה כי התקרה בחלק החדש תהיה בעובי של 35 ס"מ לאחר הנחת הריצוף (בתצהירו של כהן נאמר 25 ס"מ) וזאת על מנת שדירת התובעים תעמוד בעומס הצפוי כתוצאה מבניית העתידית הצפויה של שוקלנדר על חלק זה.
לאחר תחילת עבודות הרחבת דירת הקרקע התברר כי עובי התקרה הינו 10 ס"מ ואף פחות מכך לאחר הסרת הריצוף. לפיכך נאלצו כהן לבנות את הרחבת דירתם תוך שהם מנמיכים את
מפלס הקרקע בחלק החדש ב – 33 ס"מ, באופן שבתוך הבית נוצרה מדרגה.
בכל אופן שוורצמן הסכימה לאופן בניה זה, חתמה על הסכם הבניה, והסכמתה משתרשרת אל דרומי ואל שוקלנדר אשר בדקו את הנכס שקנו וערכו את כל הבדיקות המשפטיות, ההנדסיות והתכנוניות ביחס לדירת הגג.

מכירת דירת הגג על ידי שוקלנדר
15.
מקריאת סיכומי הצדדים הסתבר לי כי ביום 19.10.2016, לאחר סיום שלב ההוכחות במשפט ובעיצומו של הליך הגשת הסיכומים, התקשרו שוקלנדר בהסכם למכירת זכוותיהם בדירת הגג לצד ג', ובחודש דצמבר 2016 הדירה נמסרה לרוכשים.
לפיכך, הזמנתי את הצדדים לישיבה נוספת לשם טיעון משלים בשאלה אחת ויחידה – כיצד משליכה מכירת הדירה לצד שלישי על תביעותיהם ההדדיות. התייחסויות לטענותיהם בעניין תובא להלן בגוף פסק הדין.

השאלות הטעונות הכרעה
16.
לאחר שניסיתי למצות בקליפת אגוז את טענותיהם ההדדיות של הצדדים, סבורני כי יש להכריע בשאלות כדלקמן:

(
א)

האם מסמך ההבנות בוטל, ואם כן – האם בוטל כדין עקב הפרתו?

(ב)
אם מסמך ההבנות לא בוטל, מהו הסכום לו זכאים כהן בהתאם לסעיף 6 למסמך ההבנות?

(ג)
האם זכאים כהן לצווי המניעה המבוקשים?

(ד)
האם זכאים כהן לפיצוי בגין הנזקים שאירעו להם עקב עבודות הבניה שביצעו שוקלנדר בדירת הגג או בגין בניה ללא היתר על ידי שוקלנדר?

(ה)
האם זכאים שוקלנדר לפיצוי בגין ירידת ערך עקב המדרגה הקיימת בדירת הגג, והנובעת מבניית החלק החדש בדירת כהן

(ו)
האם זכאים שוקלנדר לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות ו/או בגין נזקים אחרים, לתקופה שבו לא בוצעו שיפוצים בדירת הגג עקב התנגדויות כהן, הנטענות להיות התנגדויות סרק?

(ז)
מה השלכת מכירת דירת הגג לצד שלישי על תביעותיהם של כל אחד מן הצדדים?

מסמך ההבנות – בוטל?
17.
ראשית, ובפתח הדברים, יש להבין את תכליתו של סעיף 6 למסמך ההבנות.
עסקינן בשתי דירות המצויות אחת מעל גבי השניה. כל אחת מהדירות ניתנת להרחבה. ואולם ברור לחלוטין שהרחבת דירת הגג "יושבת" על הרחבת דירת הקרקע. לכן, יסודות תוספת הבניה של דירת הקרקע חייבים להיות מוצקים דיים על מנת לתמוך בתוספת הבניה של דירת הגג.
מכאן נובע שבעלי דירת הגג המממשים את זכותם התכנונית ומרחיבים את דירת הגג - נהנים מיסודות הרחבת דירת הקרקע, אשר חייבת להיות מוצקה וחזקה מספיק כד לשאת על גבה את הרחבת דירת הגג.
מכאן נובעת גם ההצדקה לחובת ההשתתפות של בעלי דירת הגג בעלות היסודות של הרחבת
דירת הקרקע, ששילמו בעלי דירת הקרקע. ההגיון בחובת השתתפות זו הוא מובן, ובסיסו מצוי בדיני עשיית עושר ולא במשפט.


18.
מכאן השאלה הבאה – האם ביטלו מי מבעלי דירת הגג, אי פעם, את מסמך ההבנות.
איש מהצדדים לא טען ששוורצמן ביטלו את מסמך ההבנות. גם שוקלנדר לא טענו שהם עצמם ביטלו את מסמך ההבנות אלא שדרומי עשו זאת. אינידיקציה לכך שדרומי ביטלו את מסמך ההבנות מצוי בסעיפים 1.9-1.11 להסכם דרומי-שוקלנדר אשר צוטט לעיל, מהם עולה כי דרומי טוענים כי ביטלו את ההסכם עקב הפרתו על ידי כהן, ואולם כהן כופרים בטענה זו.
19.
כידוע, סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א -1970 קובע כדלקמן:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה."
הפסיקה קבעה שני תנאים להכרה בתוקפה של הודעת ביטול:
התנאי הראשון הוא שאף שנוסח סעיף 8
אינו מגביל במפורש את נוסח הודעת הביטול, על הודעה כזאת להבהיר לצד השני באופן חד משמעי, כי הנפגע בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט
(ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן פ"ד מ"ז (3) 23).
התנאי השני הוא כי הודעת ביטול צריכה להינתן זמן סביר לאחר ההפרה (בהפרה יסודית) או לאחר תום הארכה
לתיקון ההפרה (בהפרה לא יסודית).

בפסיקה

ובספרות

נאמר כי

סבירות

פרק

הזמן

למתן

הודעת

ביטול

תבחן

לפי נסיבות

העסקה

הקונקרטית,

מהותה, התנהגות

הצדדים, מידת

הדינמיות

בשוק

הרלוונטי, וכיוצא

באלה (ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' איתמר מרקור (1.10.2013))
20.
עיון בראיות שבפני
מגלה כי לא עלה בידי שוקלנדר להצביע על קיומה של הודעת ביטול המקיימת תנאים אלה. שוקלנדר לא הציגו שום הודעת ביטול שהיא של מסמך ההבנות,
וכלל אין לדעת אם ניתנה הודעת ביטול, באיזה נוסח, מתי, ובאיזו עילה.
בחקירתה הראשית נשאלה הגב' דרומי האם קיימת הודעה ביטול פורמלית ותשובתה היתה:

"כן. עורך הדין שלנו בדיאלוג המשפטי ביניהם כתב להם שמבחינתנו ההסכם בטל מאחר שהם הפרו אותו. אמרנו לפנים משורת הדין שלמרות שלטענו ההסכם לא קיים בואו נדבר על היסודות"

(עמ' 75 ש' 18-22)
דא עקא, וכאמור לעיל, הודעת ביטול נטענת כזו כלל לא הוצגה כראיה בתיק.
מעבר לכך, הוצג בפני
מכתב שכתב מר אשכול, אחד הנתבעים בתיק זה, לכהן, ביום 26.7.2014 (נספח ה' לכתב התביעה שכנגד).
במכתב זה עולה ברורות כי מר אשכול מוחה נמרצות על כך שכהן הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית בנוגע לחלקים מסויימים בהיתר שנתנה הועדה המקומית בגין הרחבת דירת הגג. במכתב זה כותב מר אשכול:

"הגשת הערר לוועדה המחוזית בנושאים שהוגשו הינה הפרה יסודית של מסמך ההבנות....מעשיכם ופעולותיכם עומדים בניגוד גמור למסמך ההבנות ובניגוד מוחלט לגמירות הדעת של הצדדים בבואם לכרות את מסמך ההבנות"
הנה כי כן, עינינו הרואות שאין במכתב זה כל הודעת ביטול של מסמך ההבנות, אלא רק אתרעה על כך שהגשת הערר גורמת לשוקלנדר לנזקים וכי שוקלנדר רואים בכהן את האחראים לנזקים שייגרמו להם עקב כך. מכתב זה אינו עומד בדרישות אשר קובע החוק למסויימותה של הודעת ביטול.
21.
העולה מן המקובץ, אני סבור כי מעדויות וראיות אלה עולה כי הטענה שמסמך ההבנות בוטל לא הוכחה. גם אם נמסרה הודעת ביטול של מסמך ההבנות על ידי דרומי (ואף זאת לא הוכח), הרי שככל הנראה היא נמסרה כצעד אסטרטגי גרידא מתוך מחאה על ההתנגדויות והדרישות השונות שהציגו כהן כתנאי להמשך בניית תוספת הבניה של דירת הגג (ויש להבהיר כי חתימתם של כהן על כל בקשה להיתר בניה בדירת הגג נדרשה כתנאי לקבלת היתר מהועדה המקומית), ולא מתוך כוונה אמיתית לבטלו.
העובדה היא כי מר אשכול כלל לא טען במכתב שכתב עוד בשנת 2014, לאחר הגשת התביעה בתיק זה,
או בשום מקום אחר, כי מסמך ההבנות בוטל, וטענתו היחידה כלפי כהן היתה כי הגשת הליכים לועדה המחוזית מנוגד למסמך ההבנות וכי ישא בתוצאות הנזיקיות הנובעות ממהלך זה.
הטעם להתנהלות זו הוא ברור : בכל סיטואציה שהיא, תכליתו המבוארת לעיל של סעיף 6 למסמך ההבנות מצדיקה השתתפות של בעלי דירת הגג בתשלום היסודות של תוספת הבניה לדירת הקרקע מחד, ומאידך הוא מהווה בסיס חוקי מוצק ואיתן, המאפשר את הבניה של תוספת הבניה של דירת הגג. מסמך ההבנות הוא האילן אשר בו נתלים בעלי דירת הגג בכל בקשותיהם בפני
מוסדות התכנון והבניה, כבסיס לקבלת היתרי בניה להרחבת דירת הגג, ומן הסתם קיומו מקל עליהם בהשגת היתרים מרשויות התכנון שהרי הם יכולים לטעון כלפי כהן המתנגדים לבניה – "הִסְכַּמְתֶם".
22.
אשר על כן – אין כל רלוונטיות לטענות שוקלנדר כי כהן הפרו את מסמך ההבנות בראש כזה או אחר. העובדה היא, כי כלל לא הוכח שמי מהצדדים המעורבים ביטל את מסמך ההבנות עקב הפרות נטענות אלה. בנסיבות אלה, מסמך ההבנות עומד על כנו על אף ההפרות הנטענות, ושוקלנדר אינם משוחררים מחובתם לשאת בעלות היחסית של יציקת יסודות דירת הקרקע, חיוב אותו יש לאכוף עליהם.
23.
למען לא יימצא הנייר חסר אוסיף כי לא נעלם מעיני שהרושם המצטייר לאחר שמיעת העדויות בתיק הוא, כי כהן עשו פעולות משפטיות ודרשו דרישות שנועדו להגביל את ביצוע הרחבת דירת הגג. יחד עם זאת אין לשכוח כי טענתם של כהן בענין זה מבוססת על כך כי דרומי, ובעיקר שוקלנדר, נטלו לעצמם את החירות לבצע תוספות בניה שלא בהתאם למוסכם במסמך ההבנות, ולכן ראו עצמם חופשיים להתנגד לבקשותיהם.
כך, או אחרת, העובדה היא שגם אם כהן הפרו במעשיהם או במחדליהם את מסמך ההבנות, הרי שהוא לא בוטל מעולם.
גם לטענה שכהן לא קיימו את המנגנון הקבוע במסמך ההבנות בנוגע לקביעת סכום ההשתתפות אין כל רלוונטיות. כהן דרשו מנגנון אחד, דרומי התנגדו למנגנון המוצע משיקולים שונים הנובעים מדרישות נוספות של כהן (ר' עדות דרומי בעמ' 71-72), וממילא העניין לא מוצה עד אשר שוקלנדר נכנסו לתמונה. כפי שיפורט להלן, מינויו של מר אורמן כמומחה מטעם בית המשפט, פתר גם בעיה זו.
לפיכך, גם לא ניתן לאפשר לשוקלנדר לחמוק מחובתם החוזית הבסיסית כבעלי דירת הגג להשתתף בתשלום עלות יסודות תוספת הבניה של דירת הקרקע.
אוסיף, כי לחיוב הנ"ל עשוי להיות עיגון משפטי אף ללא חוזה מפורש בין הצדדים, וזאת מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
24.
נוכח האמור אני דוחה את הטענה לפיה מסמך ההבנות בוטל, וקובע כי החיובים על פיו שרירים ותקפים.
בהתאם למסמך ההבנות המועד לביצוע התשלום הוא "טרם הגשת בקשה להיתר בניה". מאחר והבקשה להיתר בניה הוגשה עוד על ידי דרומי ומאחר וחבות זו הומחתה לשוקלנדר, הרי שעל שוקלנדר, לשלם לכהן את הסכום הנובע מהוראת סעיף 6 למסמך ההבנות.
25.
לצורך קביעת סכום ההשתתפות, לצורך כך מיניתי כמומחה מטעם בית המשפט את המהנדס והשמאי מר דן אורמן (להלן: "אורמן" ו – "חוו"ד אורמן" לפי העניין) אשר חיווה דעתו כי עלות האלמנטים המשותפים בקונסטרוקציה של דירת הקרקע מגיע לסך של 131,060 ₪ בצירוף מע"מ, וכי עלות זו צריכה להתחלק בין הצדדים בחלקים שווים (הסכומים הם במחירי שנת 2014).
אורמן קבע עוד בחוות דעתו כי בנוסף לקונסטרוקציה נאלץ כהן לשאת בשתי הוצאות נוספות אשר משרתות גם את דירת הגג: האחת, סכום 18,495 ₪ בגין הזזת קווי מים וביוב, ויצירת מערכת אינסטלציה חדשה אשר משרתת את שתי הדירות (סעיף 5.9 לחוות הדעת) וכן עלות פירוק קו ביוב ישן והתחברות לקו ביוב חדש בסך של 4,565 ₪. בסיכומם של דברים קבע מר אורמן כי סכום ההשתתפות המגיע לכהן בראש זה עומד על הסך של 91,140 ₪.
הצדדים לא ביקשו לחקור את אורמן על חוות דעתו ואימצו בסיכומיהם את חוות דעתו
ככל שהיא נוגעת לעלות הקונסטרוקציונית.
26.
נותרה בראש זה רק שאלה אחת להכרעה והיא – האם מכירת דירת הגג משליכה על זכויות כהן להשתתפות בגין העלות הקונסטרוקציונית? האם לא נכן הוא לקבוע שכעת, משנמכרה הדירה לצד שלישי, הוא זה שצריך לשאת בעלות זו, ולא שוקלנדר שכלל אינם מחזיקים עוד בדירה?
כפי שאבהיר בהמשך, מקובלת עלי טענת ב"כ שוקלנדר כי אין להתייחס למכירת הדירה כעובדה רלוונטית, בעיקר מטעמים דיוניים – כפי שיפורטו בהמשך. ואולם, גם אם היה מקום להתייחס לעובדה זו הרי שבהתאם לסעיף 3.12 להסכם המכר של דירת הגג לצד ג' אשר הוצג במהלך הטיעונים המשלימים, התחייבו שוקלנדר כלפי הרוכשים לשאת בכל התשלומים אשר יושתו עליהם בהתאם לפסק דינו של בית משפט זה בתביעה זו כלפי כהן. על כן, משהחבות על פי מסמך ההבנות לא הומחתה לרוכש ושוקלנדר נותרו אחראים לה, ממילא גם לגופו של עניין אין להסכם המכר כל השפעה על זכות ההשתתפות של כהן.
27.
נוכח האמור אני קובע כי על שוקלנדר לשלם לכהן את הסך של 91,140 ₪ וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום
12.1.2010 (מועד הגשת הבקשה להיתר בניה על ידי דרומי -
ר' נספח 7 למסמכי שוקלנדר, וסעיף 6 סיפא למסמך ההבנות) ועד למועד התשלום בפועל. סכום המע"מ הובא בחשבון מאחר ולא הוכח בפני
כי כהן זכאים לקיזוז המע"מ בגין הבניה.

צווי המניעה וצווי העשה המבוקשים
28.
משנמכרה הדירה לצד שלישי, הסכים ב"כ כהן בטיעוניו המשלימים בעל פה כי העתירה לצווי העשה וצווי המניעה אינה רלוונטית עוד והוא אינו עומד על סעדים אלה יותר.
נוכח האמור תביעת כהן בראש זה נדחית.

תביעת כהן לפיצוי בגין נזקים שנגרמו עקב העבודות שבוצעו בדירת הגג
29.
כהן כללו בסעיף 68 לתצהיר מטעמם תביעה בגין עלות הנזקים שנגמרו לדירתם ולרכוש הנמצא בה, עקב העבודות שביצעו שוקלנדר בדירת הגג. לתצהיר מטעמם צירפו כהן גם חוות דעת הנדסית.
דא עקא, עיון בכתב התביעה מלמד כי הוא אינו כולל כל עילת תביעה מסוג זה. הדברים אינם מפתיעים שכן נזקים אלה, אליבא דכהן, נוצרו לאחר הגשת כתב התביעה, במהלך ביצוע עבודות הבניה שביצעו שוקלנדר.
משכך, היה על כהן לעתור לתיקון כתב תביעתם, ומעת שלא עשו כן, ונשמעה במהלך ישיבת ההוכחות התנגדות מצד ב"כ שוקלנדר להרחבת החזית – הרי שלא ניתן להכריע בפלוגתא זו, והתביעה בראש זה נדחית.
עניין אחד, שכן נכלל בכתב התביעה הינו הטענה כי עקב תקלה כלשהי בדירת הגג זרמו מי ביוב אל דירת הקרקע ומוטטה תקרת גבס. כהן טענו כי עלות התיקון הסתכמה ב – 3,276 ש"ח.
כהן לא הביאו כל ראיה לעניין זה, לא בחוות מקצועית שנערכה בזמן אמת ואשר קושרת בין הנזק לבין המקור לנזק, שנערכה בזמן אמת, ואף לא הובאה קבלה על התיקון. לפיכך התביעה בראש זה נדחית.
30.
ראש תביעה נוסף של כהן הינו בגין בניה על ידי שוקלנדר שלא כדין, בניגוד להיתר ולא על פי היתר. גם תביעה זו דינה להידחות. כהן הגישו התנגדויות לועדה המחוזית, ואף ערר על ההחלטות, בגין בנייתם של שוקלנדר. כל התנגדויותיהם נדחו, ניתן לשוקלנדר היתר, וכהן אף חוייבו בהוצאות בסך של 5,000 ₪.
הנה כי כן, טענות אלו מוצו ואם רצו כהן להשיג על החלטות ועדת הערר היה עליהם להגיש עתירה מנהלית ביחס אליהן לבית המשפט לעניינים מנהליים. הכללתה של העילה בתביעה זו, הינה ניסיון לעקוף את המסלול המותווה בדין לבירורן של טענות אלה.

תביעת שוקלנדר בגין הנזק שנגרם עקב המדרגה שנוצרה בדירת הגג
31.
לית מאן דפליג כי בדירת הגג, במעבר מהדירה הישנה להרחבה (המצויה, כמבואר לעיל, מעל הרחבת דירת הקרקע) קיימת מדרגה בגובה של 17 ס"מ (ר' סעיף 6.1 לחוו"ד
אורמן).
מדרגה זו נוצרה עקב העובדה שמפלס הגג החדש שיצקו כהן בעת הרחבת דירת הקרקע, גבוה ממפלס הרצפה של
החלק הישן של דירת הגג.
התוצאה היא שיש להגביה את מפלס רצפת החלק הישן
של דירת הגג על מנת שלא תהיה מדרגה במעבר בין שני החלקים. ואולם, בהכרח, פעולה זו תגרום להקטנת גובה הפנים של החלק הישן של דירת הגג, ותעמיד אותו על 2.33 מ'. גובה זה נמוך מהגובה המינימלי הקבוע בתקנות התכנון והבניה הקובעות כי נדרש גובה של 2.5 מ'.
לכן נדרש בנוסף להגביה את תקרת החלק הישן של דירת הגג.
אורמן קבע כי ירידת הערך שנגרמה לדירת הגג עקב כך הינה בגובה עלות התאמת הגג הנדרשת (הגבהת מפלס הריצפה והגבהת הגג) - בסך של 63,500 ₪.
עוד קבע אורמן כי בתכנית ההיתר של דירת הקרקע יציקת התקרה של ההרחבה הינה במפלס הריצפה של דירת הגג (ומכאן נובעת המסקנה המתחייבת, כי הפרש הגבהים שגרם למדרגה - מנוגד להיתר הבניה שניתן לכהן).
מאחר וחוו"ד אורמן מוסכמת על הצדדים מבחינה תיאורית ומספרית, השאלה בה יש להכריע בחלק זה היא – האם יש לכהן אחריות משפטית בגין יצירת המדרגה הנ"ל?
32.
העיד בפני
מר עומרי דודש (להלן: "דודש"), אשר היה האדריכל של דרומי. דודש מסר כי קיומה של המדרגה לא היה ידוע בזמן שדרומי היו בעלי דירת הגג (עמ' 94-96), ונודע רק לאחר שהקבלן מטעם שוקלנדר החל לעבוד על דירת הגג (עמ' 96).
דודש העיד כדלקמן:

"האמת שהדבר הזה בסופו של דבר הוא לא ממש ניתן לגילוי לפני שאתה מתחיל בעבודה, אין דרך לדעת אלא אם אתה חושד במשהו ואתה יוזם פעולה לפני קנייה או לפני תחילת העבודה והולך ועושה איזה שהם קידוחי ניסיון או איזה בדיקה סונית שתבוא ותוודא מה הגובה. אנחנו מבחינתנו כשאני ראיתי את מצב הגג שעליו אנחנו היינו אמורים לבנות ואני לא הקבלן, אבל כשהסתכלתי על הגג, הגג היה מכוסה עם יריעות ביטומניות תקניות. מבחינת הפרש הגובה בין הריצוף בפני
ם לגובה בחות הוא תוצר של עבודות איטום ובידוד שהתבצעו כולל שיפועים לניקוז שאפשר לבנות אותם גם ב – 30-40 ס"מ מעל הגובה הנדרש......גם משפחת כהן וגם אנחנו מבחינתנו יודעים שברגע שעבודה מתחילה ואנחנו מתעתדים ומתכננים לבנות יחידה מעל השטח שמה שהוא היה הגג אצלם, כל אותם עבודות איטום ...בעצם מגולח מפני תקרת הבטון ובעצם חושפים את תיקרת הבטון....כל הפרש הגובה הנוסף הוא בעצם תולדה של עיבוי תקרה או הגבהת תקרה שלהם לא משנה מה הסיבה. אבל הסיבה היא שבסופו של דבר שהם לא לקחו את אותה תוספת, אם זה עובי תקרה ואם זה גובה על חשבונם, אלא פשוט עלו כלפי מעלה לגובה שהיה צריך לעלות איתו"
33.
במילים אחרות: דודש הסביר כי כהן ביצעו בדירת הקרקע ובהרחבה עבודות איטום. עבודות איטום אלה "צרכו" גובה . בשלב זה היו בפני
כהן שתי אופציות: לבצע את האיטום "על חשבון" הגובה של דירתם (ואז מפלס הגג יהיה אחיד), או "לצרוך גובה" מעל הרחבת דירתם (ואז תיווצר מדרגה בין המפלסים). כהן בחרו באופציה השניה, וכתוצאה ממעשה זה נוצרה המדרגה.
דודש הבהיר כי כהן ידעו כי מעל דירתם אמורה להיבנות בעתיד הרחבת דירת הגג, אך לא התחשבו בכך, אלא התחשבו רק באינטרסים שלהם, מה שיצר את המדרגה. עוד העיד דודש כי דבר קימה של המדרגה אינו עניין בו ניתן להבחין בטרם תחילת העבודות ההרחבה לדירת הגג. עובדה זו נתחוורה רק לאחר תחילת העבודה, לאחר התקשרות שוקלנדר עם דרומי (עמ' 96 ש' 9-16).
34.
מר כהן, בחקירתו הנגדית אישר שבהתאם לתוכניות המקוריות, ובהתאם להיתר הבניה, מפלס גג הרחבת דירתו היה צריך להיות ישר, בהתאמה למפלס הריצפה של דירת הגג
(עמ' 19 ש' 8-12). לשאלה מדוע אם כך בנה את גג הרחבת דירת הקרקע, באופן שנוצרה מדרגה בינו לבין ריצפת דירת הגג השיב (עמ' 20 ש' 4-9):

"מה שקרה בפועל התברר שהתקרה הישנה היא מאוד דקה ולאף אחד לא היה ידוע. הסיפור הזה חוזר בכל הדירות שבונים, לכן בפועל יצא באמת מאחר שהתבקשנו לעשות תקרה של 25 ס"מ שתוכל לשאת גם את הדירה שלהם, לא היתה ברירה. בפועל התברר שהיא באמת גבוהה יותר. נכון, אני מודה בזה"
35.
כלומר: כהן מודה כי עובי התקרה לא היה ידוע מלכתחילה, ואף לא ניתן היה לדעת זאת מראש ("כי המשמעות היתה לקדוח אצל השכנה וזה דבר שלא יעלה על הדעת
- עמ' 20 ש' 16-17). לכשהסתבר, עם תחילת בנית הרחבת דירת הקרקע, כי התקרה הינה דקה מדי מכדי לשאת על גבה את המשקל העתידי של הרחבת דירת הגג, נאלץ לבטן את התקרה כלפי מעלה על מנת לאפשר בניה עתידית.
השאלה המתבקשת הנה, מדוע אם כן כהן לא ביטנו את תקרת התוספת לדירת הקרקע "כלפי מטה", דהיינו על חשבון הגובה של הרחבת דירת הקרקע, במיוחד לאור העובדה שהתכנית מאפשרת לצקת מרתף (נתון המאפשר בנייה בגובה תקני בהתאם לתקנות התכנון והבניה).
ב"כ המלומדת של שוקלנדר עימתה את כהן עם תהיה זו, ובעמ' 20 ש' 18 ואילך התנהל ביניהם הדו שיח הבא:

"ש. אז מדוע לא ירדתם יותר? למה לא הקטנתם את החלל שלכם?


ת. אבל לא ידענו, לא היה ידוע זאת הבעיה. האדריכל שלנו קח בחשבון את הגבהים האלה.
ש. כלומר, האדריכל שלכם טעה?
ת. שהוא חשב, שהוא שיער.
ש. האדריכל שלכם טעה?
ת. לא.
ש. זה מה שאתה אומר?
ת. בכלל לא. התנית את יכולה לבדוק נבנתה, נחתמה על ידי השכנה מעלינו, אושרה על ידי הועדה המקומית, הכל ולא חרגנו.
ש. זה לא מה ששאלתי, שאלתי אם היא נבנתה בהתאם לתכנית?
ת. ולא חרגנו בסנטימטר מהתכנית המאושרת.
ש. כלומר אתה טוען שהמיקום של התקרה והעובי שלה זהים אחד לאחד למה שיש בתוכנית?
ת. נכון, בדיוק"
בהמשך כהן הוסיף עוד כי דבר קיומה של המדרגה נודע לו רק בדיעבד, לאחר ששוקלנדר הגישו תכנית לאישור, והדברים לא היו ידועים לו מראש.

36.
כלומר: טענת ההגנה של כהן הינה, בפשטות, כי ההיתר שניתן לביצוע הרחבת דירת הקרקע מאפשר לו בניה בגובה שנבנה לבסוף, ויצירת מדרגה.
צר לי – אך לא מיניה ולא מקצתיה, ולא אוכל לקבל גירסה זו.
אורמן מסר באופן מפורש בסעיף 6.1.2 לחוות דעתו כי:

"בתכנית ההיתר של בית התובע, יציקת התקרה של קומת הקרקע הינה במפלס הריצפה של הבית הישן"
דהיינו, בהתאם לתוכנית הבניה שלגביה קיבל התובע היתר הבניה, על התובע היה לבנות את מפלס הגג של התוספת החדשה לדירת הקרקע, באותו מפלס של רצפת דירת הגג.
כהן לא ביקש לחקור את אורמן אודות חוות דעתו, ולא סתר ממצא זה בשום דרך שהיא.
זאת ועוד: הרי כהן עצמו הודה בחקירתו הנגדית כי בהתאם להיתר שניתן לתוכניותיו, המפלס בגין ריצפת דירת הגג לבין תקרת הרחבת דירת הקרקע, הינו אחיד וישר!
כיצד אם כן מתיישבת טענה זו עם טענת קיומו של היתר להפרשי הגובה?!
לכהן הפתרונים.
מכאן המסקנה הברורה היא שבניית הרחבת דירת הקרקע בגובה הגובה ב – 17 ס"מ ממפלס הריצפה של דירת הגג – נעשתה בחריגה מהיתר, ועומדת בניגוד מוחלט לעדותו של כהן בבית המשפט לפיה גובה תוספת הבניה של דירת הקרקע הותר בהיתר שניתן.
37.
כידוע, בניה בניגוד להיתר או ללא היתר מייצרת לנפגע עילת תביעה בדיני הנזיקין מכח עוולת הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), כאשר החיקוק המופר הינו הוראת סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 הקובעת כי:

"לא

יעשה

אדם

אחד

מאלה

ולא

יתחיל

לעשותו

אלא

לאחר

שנתנה

לו

רשות

הרישוי

המקומית

היתר

לכך

ולא

יעשה

אותו

אלא

בהתאם

לתנאי

ההיתר:

(1) התווייתה

של

דרך, סלילתה

וסגירתה;

(2) הקמתו

של

בנין, הריסתו

והקמתו

שנית, כולו

או

מקצתו, הוספה

לבנין

קיים

וכל

תיקון

בו,

למעט

שינוי

פנימי

בדירה;"
בעניין זה ר' ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח', פ"ד מ"ו ( 5) 727, 744 שם נאמר:

"הפרות של דיני התכנון והבנייה, על דרך של
בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בניגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר"
וכן ר' בר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן ואח', פ"ד ל"ח (1) 281, 283 שם נאמר:

"מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה פגיעה כדי מטרד. די לו שיראה שנגרמה לו 'אי נוחות'".
38.
השאלה הנשאלת היא מתי נודע קיומו של הפרש הגבהים הנ"ל: האם לפני ששוקלנדר רכשו את דירת הגג או לאחר מכן. לשאלה זו יש נפקות ממשית, שהרי אם קיומו של הפרש הגבהים היה ידוע בעת ששוקלנדר רכשו את דירת הגג, הרי שההנחה היא שהם כימתו אל תוך התמורה החוזית ששילמו לדרומי "בעיה" זו, ובכל מקרה הם התקשרו בהסכם תוך מודעות מלאה לסיטואציה הקיימת, ואין להם אלא להלין על עצמם.
39.
כאמור לעיל, דודש העיד כי הפרש הגבהים נתגלה רק לאחר תחילת העבודה, אשר החלו רק לאחר ששוקלנדר רכשו את דירת הגג מדרומי. עניין זה לא היו ידוע קודם לכן, ואף לא ניתן היה לדעת זאת מלכתחילה. לטענת דודש, חוסר הידיעה מלכתחילה נבע מכך שכהן לא מסרו לדרומי ולשוקלנדר את תכניות הקונסטרוקציה, על אף שנתבקש לעשות כן (עמ' 96-97 לפרוט'). גם גב' דרומי העידה שמעולם לא ידעה על בעיית המדרגה, וכי נושא זה התחוור לה רק יום אחד לפני מועד עדותה בבית המשפט (עמ' 73 ש' 16 ואילך):

"ש. ספרי לנו בבקשה האם היתה לך איזה שהיא ידיעה במהלך המו"מ, שלבי המכירה, הליכי התכנון, ביחס לבעיה של מדרגה באיזור החדש? האיזור שנבנה על ידם?
ת. שמעתי את זה אתמול פעם ראשונה, לא מכירה שום מדרגה כזו.
ש. בתכנון שאתם הגשתם, נלקח בחשבון איזה שהם הפרשים במפלסים של החלק הישן והחלק החדש?
ת....לא נלקח שום הפרש כזה.
ש. זה משהו שלא דובר עליו בכלל?
ת. לא.
ש. לא ידעתם עליו בכלל?
ת. לא. היינו כל כך בתוך הפרטים של כל אלמנט בתכנון גם מול בלהה שאין סיכוי שאם היינו יודעים על דבר כזה לא היינו זוכרים או לא היה בא לידי ביטוי בתכניות.
ש. והתכניות שאתם הגשתם הם תכניות של מפלס שטוח אחד ברקומה הראשונה?
ת. כן."
כהן העיד מנגד כי מעולם לא התבקש למסור את תוכניות הקונסטרוקציה (עמ' 26 לפרוט' ש' 1-2, 25-26). דא עקא, הצהרה זו אינה מתיישבת עם העובדה
שצורפה ההתכתבות נספח ו/2 לכתב ההגנה ממנה עולה כי שוקלנדר ביקשו מב"כ כהן דאז, עו"ד סוחוליצקי, את התוכניות הקונסטרוקציוניות.
התכתבות זו מתיישבת גם עם עדותו של שוקלנדר עצמו בבית המשפט לפיה פנה מספר פעמים למצוק הנדסה (המהנדסים שבנו את דירת הקרקע וההרחבה עבור כהן) בעניין זה, ואולם אלה אמרו לו כי לא ימסרו את התכניות הקונסטרוקציוניות ללא רשותו של כהן (עמ' 128 ש' 19-27, עמ' 129 ש' 1-8).
40.
נוכח האמור לעיל, אני נותן אמון מלא בעדויותיהם של גב' דרומי ושל דודש, וקובע כעניין שבעובדה כי הוכח ברמה הנדרשת במשפט האזרחי, שקיום המדרגה לא היה ידוע בטרם תחילת העבודות בדירת הגג, עבודות שהחלו רק לאחר ששוקלנדר התקשרו עם דרומי בהסכם המכר.
בהיעדר כל ראיה מצידו של כהן שניתן היה לדעת את דבר קיום הפרש הגבהים קודם לרכישה (טענה שלא נטענה וממילא גם לא הוכחה), הרי שהמסקנה המשפטית היא כי ששוקלנדר הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח כי הפרש הגבהים נוצר עקב הפרת כהן את היתר הבניה.
41.
טענה נוספת בפי כהן היתה שלמעשה חוו"ד אורמן אינה נוקבת בירידת ערך אלא רק עלות ההתאמה, ולמעשה לא נקבעה בחוו"ד אורמן ירידת ערך כלשהי. אודה, כי לכאורה יש ממש בטענה זו. עלות תיקון אינה בהכרח זהה לירידת ערך. ואולם, אין לבית המשפט ידיעה שיפוטית בעניין זה, ונוכח העובדה שכהן לא ביקשו לחקור את אורמן אודות חוות דעתו, הרי שאין מנוס אלא לאמץ את חוו"ד אורמן כפשוטה.
42.
גם כאן נותרה להכרעה רק שאלה אחת והיא – מה השלכת מכירת דירת הגג לצד שלישי? שהרי אם שוקלנדר מכרו את הדירה לצד שלישי, נזקי ירידת הערך נבלעים בתוך תמורת המכר, ואין לשוקלנדר כל נזק אשר הם זכאים לקבל ממנו לפיצוי מאת כהן.
ב"כ המלומדת של שוקלנדר היתה ערה לקושי זה, ועל כן טענה כי עקב ירידת הערך, דירת הגג נמכרה במכירת – חסר, דהיינו בפחות ממחיר הדירה האמיתי. ואולם, ברור שבשלב זה של המשפט כבר לא ניתן להביא ראיות לכך, ועל כן חובה על בית המשפט להתעלם ממכירת הדירה אלא להכריע רק על בסיס הראיות הקיימות. עוד טענה ב"כ שוקלנדר כי איש מהצדדים לא ביקש להכריע על בסיס עובדה זו ולכן חובה על בית המשפט להכריע רק על בסיס חזית המחלוקת המקורית, והוא אינו רשאי להרחיב החזית מיוזמתו.
לאחר שהפכתי ושקלתי בדבר לא מעט, באתי לכלל מסקנה כי הצדק עם ב"כ שוקלנדר. אין ספק כי מכירת הדירה הינה התפתחות משמעותית שיש בה פוטנציאל השפעה על התביעות ההדדיות. ואולם, איש מהצדדים לא ביקש להתייחס לעובדה זו כאל עובדה רלוונטית, ולהכריע על בסיסה, ובית המשפט מנוע מלעשות כן מיוזמתו.
זאת ועוד, גם אם היה מקום להתייחס לעובדה זו, הרי שההגינות מחייבת לאפשר לשוקלנדר להביא ראיות בדבר השפעת הפגם על התמורה החוזית שנתקבלה מצד ג'. התוצאה של מהלך כזה הינה, אם כן, פתיחת המשפט מחדש לראיות נוספות, וזאת לאחר שהוא מתנהל כבר זמן רב, וזאת כאמור, אף ללא שמי מהצדדים ביקש זאת או טען לכך.
לפיכך, אני מקבל את טענת ב"כ שוקלנדר, ומתעלם מעובדת מכירת הדירה לצד שלישי.
43.
כאמור לעיל, איש מהצדדים לא חלק על חוו"ד אורמן ועל כן אני מחייב את כהן לשלם לשוקלנדר את סכום הפיצוי הקבוע בחוות הדעת בסך של 63,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 31.8.2014 (הוא המועד הקובע לשומה בהתאם לאמור בחווה"ד) ועד למועד התשלום בפועל.

תביעת שוקלנדר בגין הנזק שנגרם להם עקב הגשת התנגדות סרק
לועדה המקומית, וערר סרק לועדה המחוזית
44.
ביום 13.3.2014 הגישו כהן התנגדות לועדה המקומית (נספח 27 למסמכי שוקלנדר) כנגד תוכנית שהיגשו שוקלנדר ביום 13.2.2014. עניינה של ההתנגדות היה גובה מעקה אשר לטענם מונע מהם גישה למתקנים הטכניים שעל הגג העליון, בניגוד לתוכנית שאושרה.
ביום 9.6.2014 דחתה הועדה המקומית את ההתנגדות, וביום 10.7.2014 הגישו כהן ערר על ההחלטה (נספח 23 למסמכי שוקלנדר).
ביום 9.6.2015 ניתנה החלטת הועדה המחוזית בערר. הועדה דחתה את הערר ואף חייבה את כהן בהוצאות שוקלנדר בסך של 5,000 ₪ (נספח ח' לכתב התביעה שכנגד). בהחלטת הועדה המחוזית נקבע כי בניגוד לטענות כהן אין המדובר במעקה כלל, אלא קיר החוצץ בין שטח הגג שמעל חדר המדרגות המשותף לבין השטח שמעל דירת הגג. אין כל מגבלה בתכנית באשר לגובהו של קיר זה ותוכנית שהוגשה הועמד גובה הקיר על 1.5 מ' ועל כן אינו מהווה סטיה מהתוכנית התקפה שאושרה.
שוקלנדר טוענים כי התנהלות זו אשר ארכה כשנה, מנעה מהם להתקדם בבניה. לפיכך, לטענתם, הם זכאים לפיצוי בגין אובדן דמי השכירות לתקופה של 14 חודשים בסך כולל של 168,000 ש"ח וכן לפיצוי בסך של 15,000 ₪ בגין הפרת חובת תום הלב בביצוע מסמך ההבנות.
45.
דין התביעה להידחות. כאמור, שוקלנדר טוענים כי הגשת הערר מנעה מהם מלהתקדם בבניה. לא הובאו בפני
כל ראיות התומכות בטענה זו. יש לזכור כי בתקופה זו לא היה בתוקף שום צו שיפוטי המונע את הבניה עצמה. (אמנם הוכח כי ניתנו שני צווי הפסקה מנהליים
- נספחים 12 ו – 13 למסמכי שוקלנדר - ואולם לא הוכח אורכם או היקף השפעתם על הבניה).
אין לבית המשפט כלים להכריע בשאלה האם הויכוח על הנ"ל הינו ויכוח המונע בניה (בשל מרכזיותו של הקיר), שמא המדובר בעניין צד, וניתן היה להתקדם בבניה גם על אף הערר. אלו הם עניינים שבמומחיות אשר מן הראוי היה להביא עליהם חוו"ד מומחה, ובהיעדרה של ראיה מסוג זה הקושרת בין ההתנגדות והערר שהגישו כהן לבין חוסר האפשרות להתקדם בבניה, הרי שהתוצאה היא ששוקלנדר לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח את טענתם האמורה.
אוסיף כי גם גובה דמי השכירות הפוטנציאליים אינו עניין שיש לבית המשפט ידיעה שיפוטית לגביו והיה מקום להוכיח אף רכיב זה באמצעות מומחה לדבר.
יש לזכור עוד כי מרבית העיכוב הנטען על ידי שוקלנדר– 14 חודשים - נובע בזמן שחלף מאז הגשת הערר לועדה המחוזית ועד למתן ההחלטה על ידיה.
שיהוי זה אינו מצוי בשליטת כהן אלא נובע משיקוליה ויומנה של הועדה המחוזית, ועל כן לא ניתן להתגולל על כהן בעניין זה.
46.
אוסיף ואדגיש, כי לא הוכח בפני
שכהן הגישו את ההתנגדות או הערר הנידונים מתוך זדון ומודעות לכך שיידחו לבסוף על ידי רשויות התכנון והבניה. לא כל תביעה או ערעור שנדחים מלמדים כי התביעה או הערעור הוגשו בחוסר תום לב. לעיתים, קיימת מחלוקת לגיטימית וזכותו של הרואה עצמו נפגע להביא המחלוקת לבירור בפני
הערכאה המוסמכת. דחיית הטענה על ידי הערכאה המוסמכת אינה מלמדת מניה וביה על חוסר תום לב וכוונות זדון. יש לזכור כי על בית המשפט לקמץ ידו בהושטת סעד בטענות מסוג זה שכן אם לא יעשה כן, עלולה להיפגע זכות הגישה לערכאות. לא מצאתי כי מקרה זה נמנה על קשת המקרים החריגים והנדירים יחסית, המצדיקים פסיקת פיצויי נזיקין בגין הגשת הליך משפטי שלא בתום לב.

עגמת נפש
47.
שני הצדדים דרשו פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם על ידי מעשיו ומחדליו של הצד האחר.
לאחר ששמעתי בהרחבה את עדויות הצדדים ובחנתי ראיותיהם סבורני כי שני הצדדים לא פעלו בשיתוף הפעולה וההתחשבות הנדרשים מהם בנסיבות העניין. אכן, שוקלנדר ביקשו לבצע עבודות בדירת הגג – כפי זכותם - ובמקרים מסויימים פעלו שלא ברגישות המתחייבת מהעובדה כי הינם בונים על גבי דירה בנויה, בה מתגוררים אנשים.
מאידך, הרושם המתקבל הוא שכהן עשו כל שלאל ידם כדי לסכל את בניית ההרחבה לדירת הגג, או לכל הפחות להעמיד בפני
ה מכשולים לא מבוטלים ודרישות בלתי מתקבלות על הדעת, אחרי שהם עצמם כבר סיימו את בניית ההרחבה לדירת הקרקע.
בנסיבות אלה איני מוצא לחייב את מי מהצדדים בפיצוי בגין ראש זה.



סוף דבר
48.
אני מחייב את שוקלנדר לשלם לכהן את הסך של 91,140 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12.1.2010 ועד למועד התשלום בפועל.
מאידך אני מחייב את כהן לשלם לשוקלנדר את הסך של 63,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 31.8.2014 ועד למועד התשלום בפועל.
נוכח התוצאה אליה הגעתי והמסקנות המפורטות לעיל– אין צו להוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.
ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.
ניתן היום,
כ"ב ניסן תשע"ז, 18 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.















א בית משפט שלום 8271-11/13 בלהה כהן, מרדכי כהן נ' בני ירון שוקלנדר, ניר כהן אשכול (פורסם ב-ֽ 18/04/2017)