פסקי דין על לייט האוס גוטליב פרויקטים לדיור לישראל ש.א.נ.מ בע" | פסקי דין על גיא רוזן

56451-03/15 א     19/04/2017




א 56451-03/15 לייט האוס גוטליב פרויקטים לדיור לישראל ש.א.נ.מ בע" נ' גיא רוזן








בית משפט השלום בנתניה



ת"א 56451-03-15 לייט האוס גוטליב פרויקטים לדיור לישראל ש.א.נ.מ בע"
נ' רוזן


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
גלית אוסי שרעבי


תובעת

לייט האוס גוטליב פרויקטים לדיור לישראל ש.א.נ.מ בע"


נגד


נתבע

גיא רוזן




פסק דין


לפני תביעה ע"ס 103,000 ₪, שהגישה התובעת, חברה העוסקת בייזום נדל"ן, כנגד הנתבע, העוסק בגיוס אשראי וליווי פרויקטים בנדל"ן.
1.
במועדים הרלבנטיים לתביעה הייתה בבעלות התובעת חלקת מקרקעין בשטח 1,700 מ"ר בחיפה, כשבכוונתה היה לבנות בנין מגורים בן 16 דירות ולמוכרן. על המקרקעין רבצה משכנתא בסך 600,000 ₪ אותה נטל מר אליהו גוטליב, המצהיר מטעם התובעת ומנהלה (להלן: "גוטליב"), מגורם חוץ בנקאי.
2.
בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית מטעם גוטליב נטען כי בפגישה שנערכה בין גוטליב לנתבע, ביום 27/05/13, לשם השגת ליווי בנקאי לפרויקט, הבטיח הנתבע כי בשלב ראשון יצליח למחזר את המשכנתא ובשלב שני ישיג מימון לפרויקט מבנק מלווה. הנתבע הבטיח שמחזור המשכנתא יביא לכך שחלף תשלום ריבית בשיעור 11%, הנתבע ישיג הלוואה בריבית 5% בלבד. לאור מצג הנתבע אודות ניסיונו בתחום, שילם גוטליב לנתבע סך 25,000 ₪ בתוספת מע"מ, ביום 27/06/13, כמקדמה עבור מחזור המשכנתא והליווי הפיננסי. בחשבונית שהנפיק הנתבע לתובעת צוין "בגין מקדמה עבור מחזור משכנתא + ליווי פיננסי לפרויקט". כשבעה ימים לאחר מכן, ביום 04/07/13, חתמה התובעת על הסכם לתשלום שכר טרחה לנתבע עבור גיוס המימון מהבנק המלווה (להלן: "ההסכם") ובמסגרתו התחייבה לשלם לנתבע סך 104,000 ₪ בתנאים המפורטים בו.
לטענת התובעת, רק לאחר מחזור המשכנתא, היה על הנתבע להתחיל בפעולות לגיוס האשראי. אלא שהנתבע לא הצליח למחזר את ההלוואה, ולפיכך שלב ב' בעסקה, של השגת המימון הבנקאי, לא הבשיל לכדי ביצוע. כתוצאה מכך, ובחלוף כשישה עשר חודשים, הפסיק הנתבע את הטיפול בתובעת ולתובעת נגרמו נזקים בגין תשלום הריביות החריגות למלווה החוץ בנקאי. לפיכך פנתה התובעת בבקשה לקבלת החזר המקדמה ששילמה. לכל הפחות, טענה התובעת, נהוג לשלם 4% משכר הטרחה עבור בדיקת אופציה לאפשרות מימון, היינו, סך 4,000 ₪ בלבד ליועץ בכיר. נוסף על השבת כספי המקדמה, תבעה התובעת סך 48,000 ₪ בגין הפרשי הריבית ששילמה משך אותה תקופה, סך 10,000 ₪ בגין אובדן ימי עבודה, 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש וסך 10,000 ₪ נוספים בגין פיצויים לדוגמא.
3.
הנתבע טען כי בין הצדדים נכרת הסכם אחד בלבד, הסכם שכר טרחה לקבלת ייעוץ וליווי לגיוס אשראי לפרויקט, שאין בו כל התייחסות לענין מחזור המשכנתא. ההסכם נחתם ביום 04/06/13 ולא ביום 04/07/13, כפי שנרשם בטעות בכותרת ההסכם וכפי שטוענת התובעת. הנתבע טען כי בפגישה שנערכה בינו לבין גוטליב הובהר כי היכולת למחזר בבנק משכנתא שנלקחה מגורם חוץ בנקאי נמוכה מאוד, בייחוד כאשר הנתבע הודיעו כי כבר
סורב על-ידי בנק אחד לפחות. לאותה פגישה לא הביא גוטליב את כל הניירת הדרושה לבחינת יכולת ההחזר שלו ומצבו הפיננסי, ובאותה עת לא היה באפשרות הנתבע לקבוע האם הבנק יסכים למחזר את המשכנתא. הנתבע הבהיר כי הצלחת מחזור המשכנתא תלויה ביכולתו הכספית של גוטליב. גוטליב היה חסר ניסיון בתחום הנדל"ן, והנתבע הציע את שירותיו לליווי הפרויקט מהפן הפיננסי, גיוס האשראי וייעוץ באשר לאופן המיטבי לייזום הפרויקט בהתאם לאפשרויות שתעמודנה בפני
ו. אם לא ניתן יהיה למחזר את המשכנתא, ניתן יהיה ליזום את הפרויקט בדרך של בניה עצמית, קבוצת רכישה או עסקת קומבינציה. לא הוסכם כי הצלחת מחזור המשכנתא תהווה תנאי להמשך ההתקשרות.
התובעת חתמה על ההסכם ביום 04/06/13. המקדמה שולמה רק ביום 27/06/13, לאחר חתימת ההסכם, והיוותה את התשלום הראשון המצוין בהסכם. הנתבע ציין בחשבונית גם את ענין מחזור המשכנתא שכן באותו מועד כבר פעל בניסיון למחזר את המשכנתא, אך כענין נלווה לנושא גיוס האשראי לפרויקט ולא בבחינת "תנאי בלעדיו אין". החשבונית איננה בבחינת הסכם המשנה מתנאי ההסכם שנחתם בין הצדדים. ממילא הנתבע איננו עוסק במחזור משכנתא ללקוח פרטי כשירות הניתן בפני
עצמו, אלא כשירות נלווה ככל שהוא רלבנטי לקידום הפרויקט.
גוטליב עודכן על כישלון מחזור המשכנתא והתובעת המשיכה בהתקשרותה עם הנתבע חודשים רבים לאחר מכן. גוטליב אף הציג בפני
הנתבע הסכם זכיינות עם רשת תיווך, לשם הצגתו בפני
בנק לביסוס יכולת ההחזר שלו, כשבדיעבד הסתבר כי גוטליב כבר ידע אותה עת שהסכם התיווך איננו בתוקף ובכך הציג לנתבע מסמך כוזב והכשיל אותו בפועלו מול הבנק. הנתבע פעל והשקיע שעות עבודה רבות להכנת היתכנות פיננסית לכל מתווה רלבנטי לפרויקט, במהלכן ניהל עשרות פגישות עם גוטליב, עם אדריכל הפרויקט, עם בא כוח התובעת דאז, עם מתווכים ושמאים. אלא שגוטליב, מפאת חוסר ניסיונו, לא קידם את הפרויקט כלל, לא הכריע באיזה מתווה התובעת בוחרת ולא קידם אותו כנדרש. גוטליב נטל את המשכנתא החוץ בנקאית למעלה מחצי שנה קודם להתקשרותו עם הנתבע וממילא התובעת מנועה מלתבוע כספים ששילם גוטליב להחזר ההלוואה. בהתאם להסכם, כספי המקדמה אינם מוחזרים ללקוח, שכן אינם תלויי הצלחה, להבדיל מהתשלומים הנוספים על-פי הסכם שכר הטרחה.
4.
גוטליב והנתבע נחקרו בחקירה נגדית על האמור בתצהיריהם והצדדים סיכמו טענותיהם.
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירי הצדדים, במוצגים, בחקירות ובסיכומי הצדדים, להלן החלטתי
:
5.
ייאמר מיד כי בפתח ישיבת ההוכחות ובמענה לשאלת בית המשפט הסכימה התובעת לחזור בה מטענתה כי ההסכם נכרת ביום 04/07/13 ואישרה כי ההסכם נכרת ביום 04/06/13, כפי שטען כל העת הנתבע.
יצוין כי טענתה של התובעת, לפיה ההסכם לכאורה נחתם ביום 04/07/13, לא הייתה יכולה לעמוד. הנתבע צירף לתצהירו מכתב ששלח אליו גוטליב באמצעות דואר אלקטרוני, ביום 31/05/13, בו פירוט השינויים שמבוקש לבצע בטיוטת ההסכם שהועברה לו על-ידי הנתבע. כן צירף טיוטת ההסכם, שבראשה אישור כי הועברה באמצעות הפקסימיליה בתאריך 04/06/13 (יצוין כי בהעתק ההסכם שצירפה התובעת לא מופיע רישום תאריך המשלוח בפקסימיליה בחלקו העליון. ראה נ/1 אל מול נ/2). גוטליב אישר כי כתב מכתב לאדריכל מטעם התובעת, ביום 04/06/13, בו צוין כי באותו יום הוא מתעתד לחתום על הסכם עם חברה המגייסת "בנק לפרויקט". אם לא די בכך, הנתבע צירף מכתבו של גוטליב אליו מיום 04/06/13 בו צוין כי הוא מצרף את ההסכם כשהוא חתום על ידו בצירוף חותמת התובעת. צוין גם שהמקדמה, לפי סעיף 3ב' להסכם, תועבר לנתבע לא יאוחר מיום 18/06/13. גם מסמך ההעברה של המקדמה הינו מיום 27/06/13, היינו, קודם ליום 04/07/13, המועד לו טענה התובעת כמועד חתימת ההסכם.
מכאן כי טענת התובעת לפיה ההסכם לכאורה נכרת ביום 04/07/13 לא הייתה מבוססת כלל ומנוגדת לשלל המסמכים שהציג הנתבע. על אף זאת התובעת עמדה על טענתה לענין מועד חתימת ההסכם גם לאחר שהוגשו תצהירי העדות הראשית מטעם הצדדים, וחזרה בה, כאמור, מטענתה זו רק בפתח ישיבת ההוכחות ובמענה לשאלת בית המשפט לענין זה.
6.
לפיכך גם לא ניתן לקבל את טענת התובעת כי מדובר היה בשני שלבים שונים להסכם: שלב א' - מחזור המשכנתא בהסתמך על החשבונית מיום 27/06/13, ושלב ב' - הליווי הפיננסי, בהסתמך על ההסכם מיום 04/07/13. התובעת ביססה טענתה זו גם על כך שבחשבונית מצוין ענין מחזור המשכנתא והיא נכתבה לכאורה לפני חתימת הסכם שכר הטרחה לייעוץ לליווי הפיננסי.
טענה זו איננה יכולה לעמוד שעה שהיא נסמכת על הסדר הכרונולוגי לו טענה התובעת בתחילה, וחזרה בה ממנו, כאמור, שכן כיום אין עוד מחלוקת שההסכם נחתם ביום 04/06/13 ואילו החשבונית הוצאה לאחריו, ביום 27/06/13.
7.
ממכלול הראיות שהובאו בפני
מסקנתי הינה כי התובעת לא הוכיחה כי מחזור המשכנתא היווה תנאי להסכם שכר הטרחה לענין שירותי הייעוץ והליווי בגיוס האשראי לפרויקט.
קודם לחתימת ההסכם, כאמור, העביר גוטליב את הערותיו לטיוטת ההסכם שהעביר אליו הנתבע. ההסכם מכיל 10 סעיפים. גוטליב העביר 12 הערות לאותו הסכם. באותן הערות אין כל התייחסות לענין מחזור המשכנתא או לענין התחייבות הנתבע למחזר את המשכנתא, בפרק זמן מסוים או בכלל, או בתנאי כזה או אחר. ממילא אין כל הערה לפיה ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר מחזור המשכנתא.
גוטליב כתב מכתב לאדריכל מטעמו ביום חתימת ההסכם, 04/06/13, לפיו באותו יום הוא מתעתד לחתום על הסכם עם חברה המגייסת "בנק לפרויקט" ולא עם חברה העוסקת במחזור משכנתא.
גוטליב עצמו, משפטן וכיום עו"ד בהכשרתו, אישר בחקירתו הנגדית כי לא פנה לנתבע מאחר שחשב שהוא עוסק במחזור משכנתא אלא לצורך קבלת שירות לייעוץ לליווי פיננסי לפרויקט.
כך גם הסכם שכר הטרחה עצמו עניינו בשכר טרחה בגין ייעוץ וליווי בגיוס אשראי לטובת הפרויקט. אין בהסכם ולו אזכור אחד בדבר המשכנתא הקיימת או בדבר התחייבות הנתבע למחזורה או בגין כך שמחזורה הינה תנאי לכניסת ההסכם לתוקף.
במכתב מיום 04/06/13, במסגרתו שלחה התובעת את ההסכם בחתימתה לנתבע, לא צוין כלל ענין מחזור המשכנתא או היותו תנאי לכניסת ההסכם לתוקף. ולהיפך, באותו מכתב התחייבה התובעת לשלם את המקדמה לפי סעיף 3ב' להסכם עד ליום 18/06/13.
גם המקדמה ששולמה, כשלושה שבועות לאחר חתימת ההסכם, שולמה עבור "ייעוץ לליווי בנקאי לפרויקט", כפי שציין גוטליב עצמו במסמך ההעברה. אם מחזור המשכנתא היה תנאי לכניסת הסכם הליווי לתוקף, מדוע שילמה התובעת מקדמה על-פי הסכם הליווי בטרם מוחזרה המשכנתא?
8.
המסמך היחיד בו מופיע ענין מחזור המשכנתא הינו דווקא מסמך שיצא תחת ידי הנתבע, החשבונית עבור המקדמה מיום 27/06/13, בה צוין "בגין מקדמה עבור מחזור משכנתא + ליווי פיננסי לפרויקט".
אינני מקבלת את הצהרת גוטליב לפיה ביקש מהנתבע לרשום בחשבונית את מה שהתחייב לו. טענה זו הועלתה לראשונה בחקירתו הנגדית של גוטליב. אם גוטליב חתם על ההסכם, בשם התובעת, לאחר שמסר הערותיו לו, בהן לא מופיע כלל ענין מחזור המשכנתא, מדוע יהיה דווקא ברישום בחשבונית כדי לגלם ולגבש את כלל התחייבויות הנתבע כלפי התובעת?
הנתבע ציין כי רשם האמור בחשבונית משום שאותה עת כבר החל לעסוק גם בענין מחזור המשכנתא, באופן נלווה להסכם ליווי הפרויקט, אך לא כתנאי לו. הוא אישר כי לא חייב את התובעת בתשלום נוסף עבור הפעילות לענין מחזור המשכנתא.
גם לאחר שגוטליב פנה לנתבע בדרישה להשבת כספי המקדמה בחודש 11/14, ענה הוא למכתב תשובתו של הנתבע, כי אכן נכון כי התובעת התקשרה עם הנתבע לשם גיוס הון להקמת הבניין.
9.
לאור האמור, התובעת לא הוכיחה כי מחזור המשכנתא היווה תנאי לכניסת ההסכם לתוקף. ככל שכך היה, אך הגיוני כי הדבר היה מועלה על הכתב, בין אם בהערות שכתב גוטליב טרם חתימת ההסכם, בהסכם עצמו או במסמך ההעברה של המקדמה ששולמה. אם לשיטת התובעת מדובר בשני שלבים נפרדים, גוטליב עצמו איננו מפרט כלל מהו שכר הטרחה שהוסכם, לטענת התובעת, עבור מחזור המשכנתא במובחן מגיוס האשראי והליווי הפיננסי עבור הפרויקט. גם התובעת מאשרת כי המקדמה שולמה לפי סעיף 3ב' להסכם, שעניינו שכר הטרחה עבור ליווי פיננסי של הפרויקט ולא בגין מחזור המשכנתא.
התובעת אף לא הוכיחה כלל טענתה לענין הפרשי הריבית אותן הבטיח לכאורה הנתבע לתובעת בגין מחזור המשכנתא. לענין זה לא ניתנה אלא עדותו היחידה של גוטליב, אשר לא נמצא לה כל תימוכין, אף לא בכל תכתובת אחרת שהועברה בין הצדדים לאחר חתימת ההסכם ושצורפה למוצגיהם. אינני רואה לסמוך על עדותו היחידה של גוטליב לענין זה, אשר אין לה כל תימוכין, וכאשר גוטליב עצמו חזר והצהיר על מועד שונה של חתימת ההסכם, הצהרה אשר התובעת חזרה בה ממנה, כאמור.

(יוזכר שגוטליב אף הודה בחקירתו הנגדית כי הסכם הזכיינות לתיווך שהציג לנתבע לא היה בתוקף אותה עת, ועל אף זאת הציגו לנתבע כדי לבסס לכאורה את יכולת פירעונו בפני
הבנק).
10.
גוטליב טען בתצהירו כי בחלוף כחודש ימים היה בידי הנתבע לדעת אם ניתן למחזר את המשכנתא אם לאו. ברם, ההתקשרות בין הצדדים החזיקה 16 חודשים. כל אותה תקופה לא מצינו כל פניה כתובה של גוטליב או מי מטעם התובעת לנתבע המתרה כי טרם נמצא פתרון לענין מחזור המשכנתא. הפניה הראשונה של גוטליב לענין זה נערכה רק ביום 01/11/14. הדבר מחזק את טענת הנתבע כי לא היה זה תנאי לכניסת ההסכם לתוקף.
11.
ברור שלא ניתן להתעלם מכך שהמשכנתא רבצה על המקרקעין ובוודאי שהייתה השלכה לדרך פירעונה על אופי ייזום הפרויקט. עם זאת, מקובלת עלי טענת הנתבע, כי מדובר היה בענין נלווה לשירות העיקרי אליו נשכר והוא מתן ייעוץ לליווי פיננסי לפרויקט, ולא מדובר היה בתנאי שאלמלא התקיים (היינו אלמלא מוחזרה המשכנתא) לא נכנס לתוקף הסכם הליווי. לא נסתרה טענת הנתבע כי איננו עוסק במחזור משכנתאות לפרטיים אלא מקום בו הדבר נדרש לצורך קידום ליווי פרויקט. גם לא נסתרה טענתו כי הציע מספר הצעות לייזום הפרויקט שאינן דורשות פירעון מוקדם של המשכנתא על דרך מחזורה, כגון עסקת קומבינציה, קבוצת רכישה, ייזום עצמי, מכירה וכיוצ"ב. אף לא נסתרה טענת הנתבע כי במהלך הפגישה וקודם לחתימת ההסכם, טרם העביר גוטליב לרשות הנתבע מסמכים שיהיה בהם כדי לבחון את הסיכוי למחזור המשכנתא, לשם בדיקת יכולת הפירעון ומצבו הכלכלי של גוטליב. הנתבע צירף לתצהירו תכתובות בין גוטליב למזכירת הנתבע בתאריכים המאוחרים למועד חתימת ההסכם, בהם מתבקש גוטליב להמציא מסמכים שונים לענין המשכנתא ולענין יכולת הפירעון שלו. כל אלה, כאמור, מאוחרים ליום חתימת ההסכם.
12.
לא נסתרה טענת הנתבע כי פעל על מנת להקים תכניות פיננסיות אפשריות עבור התובעת לשם ייזום הפרויקט. הנתבע תיאר את שעות העבודה שהשקיע, הפגישות עם גוטליב, עם האדריכל מטעם התובעת, עם שמאים, מתווכים ואף סיורים שביצע במקום. אין מקום לזקוף לחובת הנתבע אי צירוף אסמכתאות לפעילותו זו, שכן לא מצאתי כי התובעת הכחישה אותן. גם גוטליב אישר בתצהירו כי כל אותה תקופה הגיע לפגישות עם הנתבע בענין נשוא ההסכם. כך גם לא נסתרה טענת הנתבע כי התובעת מצידה לא פעלה לשם קידום הפרויקט. גוטליב אישר כי בסופו של יום לא הקים את הפרויקט.
13.
לאור האמור אני קובעת שהתובעת לא הוכיחה שמחזור המשכנתא היה תנאי לכניסת ההסכם לתוקף. היא גם לא הוכיחה את התחייבות הנתבע כלפיה לשינוי שיעור הריבית על אותה הלוואה.
לפי הוראות ההסכם המקדמה האמורה בסעיף 3ב', איננה מוחזרת. הנתבע נימק זאת בכך שמרבית העבודה המקדמית נעשית על ידו קודם לפניה לבנק בהצעה למתן מימון. התובעת לא הוכיחה הפרה של ההסכם. משכך, אין לחייב את הנתבע בהשבת סכום המקדמה לתובעת. ממילא התובעת לא הוכיחה מהו השכר הראוי, לטענתה, לייעוץ שקיבלה מהנתבע והסתמכה לענין זה על כתבה מעיתון.
14.
נוכח מסקנתי האמורה, ממילא יתר מרכיבי התביעה נדחים.
גם אם הייתי מגיעה למסקנה אחרת, לא היה מקום לזכות את התובעת בכל נזק שנגרם, לטענתה, בגין שיעורי הריבית ששולמו בגן ההלוואה החוץ בנקאית. ההלוואה ניטלה על-ידי גוטליב אישית ולא על-ידי התובעת. גוטליב איננו צד לתביעה זו. ממילא אין חולק שההלוואה נשוא המשכנתא ושיעורי הריבית בגינה ניטלו על-ידי גוטליב כחצי שנה לפני שפנה לנתבע ולנתבע לא היו יד ורגל בהשגת תנאי אותה הלוואה. משכך גם לא היה מקום לחייבו בהשבת ההפרש בשיעורי הריבית הנטענים על-ידי התובעת בתביעתה. מכל מקום, התובעת לא צירפה כל אסמכתא להסכם ההלוואה החוץ בנקאית, לשיעורי הריבית שנגבו בגינה ולתשלומם בפועל. כך גם לא היה מקום לחייב את הנתבע בפיצוי עבור התובעת, שהינה תאגיד, במקרה דנן, בגין עוגמת נפש או הפסד ימי עבודה.
15.
לאור האמור, אני מורה על דחיית התביעה.
אני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבע ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,500 ₪.



זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
כ"ג ניסן תשע"ז, 19 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 56451-03/15 לייט האוס גוטליב פרויקטים לדיור לישראל ש.א.נ.מ בע" נ' גיא רוזן (פורסם ב-ֽ 19/04/2017)