פסקי דין על ארז כהן | פסקי דין על ידידיה כהן (1996) רונית כהן ( ) | פסקי דין על יצחק גל ניניו | פסקי דין על גל ניניו יזמות ופרוייקטים |

9659-11/13 א     07/05/2017




א 9659-11/13 ארז כהן, ידידיה כהן (1996) בע"מרונית כהן ( ) נ' יצחק גל ניניו, גל ניניו יזמות ופרוייקטים בע"מ








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 9659-11-13 כהן ואח' נ' ניניו ואח'




לפני
כבוד השופטת
אביגיל כהן


התובעים – הנתבעים שכנגד

1.ארז כהן
2.ידידיה כהן (1996)
בע"מ

3. רונית כהן (הנתבעת שכנגד 3)
ע"י עו"ד
אמנון מ. יצחקניא


נגד

הנתבעים – התובעים שכנגד
1.יצחק גל ניניו

2.גל ניניו יזמות ופרוייקטים בע"מ
ע"י עו"ד

נתן רסקין ועו"ד אמיר משה




פסק דין



1.
עסקינן בתביעה ובתביעה שכנגד שעניינן הסכם שותפות בין ארז בעסקאות נדל"ן.
סוג העסקאות עליהן חל הסכם השותפות שנוי במחלוקת.

2.
בהתאם לנטען בכתב התביעה המתוקן, התובע 1 ונתבע שכנגד 1 – ארז כהן
(להלן גם: "ארז")
הינו יזם בעל מוניטין של שנים רבות בתחום המקרקעין.

תובעת 2 ונתבעת שכנגד 2 – חברת ידידיה כהן (1996)
בע"מ (להלן: "חברת ידידיה כהן")
מצויה בבעלות ארז (יחד עם אביו)
ובבעלותה נכסי
נדל"ן, לרבות משרדים בקומה 35 במגדל אביב ברמת גן.
ארז וחברת ידידיה כהן יכונו גם: "התובעים" ו/או "הנתבעים שכנגד".





נתבע 1 והתובע שכנגד
1 – גיל ניניו (להלן גם : "גל")
עסק לפי כתב התביעה בתיווך מקרקעין.
גל טוען כי עסק ביזמות בתחום הנדל"ן.

הנתבעת 2 והתובעת שכנגד 2 – חברת גל ניניו יזמות פרויקטים בע"מ (להלן: "חברת גל ניניו")
מצויה בבעלות גל ובאמצעותה בוצעו חלק מן הפעולות נשוא התביעה דנן.
גל וחברת גל ניניו יכונו גם: "הנתבעים" ו/או "התובעים שכנגד".

אימו של ארז היא הנתבעת שכנגד 3.

3.
בתביעה הראשית עותרים התובעים לסעד כספי בסך כולל של 3,140,053 ₪ לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם לטענתם בשל הפרות שונות מצד גל של הסכם שותפות מיום 21/3/10, אשר נכרת בין ארז לגל, לשם ייזום וביצוע פרויקטים בתחום הנדל"ן (להלן גם: "ההסכם" או "הסכם השותפות")
.
בנוסף, מבוקש ליתן סעד הצהרתי בנוגע לזכויותיו של ארז בפרויקטים בתחום הנדל"ן, אשר בעלי הדין החלו לפעול בהם במשותף ו/או אשר הסכם השותפות חל עליהם.

בכתב התביעה שכנגד
דורשים גל וחברת גל ניניו מארז, חברת ידידיה כהן וכן מאימו של ארז, הגב' רונית כהן, סעד של מתן חשבונות בגין הוצאות והכנסות של פרויקט במקרקעין הידועים כגוש 6417 חלקה 181 ברחוב סוקולוב 24 ברמת השרון (להלן: "סוקולוב 24")
.
כן מבוקש סעד כספי בסך כולל של 183,391 ₪ בגין שני פרויקטים:
בגין פרויקט סוקולוב 24 סך 78,776 ₪
ובגין סוקולוב 29 סך של 104,615 ₪.

4.
שורש המחלוקת נעוץ בפרשנות הסכם השותפות.
האם הסכם השותפות חל על כל הפרויקטים בתחום הנדל"ן או שמא חל רק על עסקאות בתחומי פינוי בינוי – תמ"א 38 וקומבינציה.

5.
הערה לפני פתיחה:
כתבי הטענות נוסחו באופן תמציתי יחסית ואף תצהירי העדות הראשית היו בהיקף ההולם את הנסיבות.




לא ניתן לאמר כך על סיכומי הצדדים. סיכומי התובעים אוחזים לא פחות מ- 65 עמודים. סיכומי הנתבעים אוחזים 41 עמודים (תוך יצירת הפרדה מהתביעה הראשית והתביעה שכנגד)
.
סיכומי התשובה של התובעים משתרעים על 14 עמודים צפופים.
שמיעת ההוכחות הסתיימה עוד ביום 10/3/16 אך סיכומים אחרונים הוגשו רק בחודש פברואר 2017.
לפיכך אני נדרשת לכתיבת פסק הדין רק עתה.
המחלוקת במהותה היא עובדתית. חלק נכבד מהנטען בסיכומים מיותר וכלל לא שנוי במחלוקת.
כך למשל: אין צורך לשכנע את בית המשפט, כי נכרת בין הצדדים הסכם שותפות כיוון שעובדה זו היא בגדר מוסכמה. (ראה למשל סעיף 48 לסיכומי הנתבעים)
.
בנוגע לתביעה שכנגד הכוללת גם דרישה למתן חשבונות, אין הכחשה ביחס לכך שיחסי השותפות הם יחסים המקנים זכות עקרונית למתן חשבונות (ראה למשל סעיף 1 לסיכומי התשובה של הנתבעים שכנגד)
.
טענות ההגנה ביחס לדרישה למתן חשבונות אינם נובעים מכך שהיחסים לא היו יחסים בין שותפים. כך גם לא היה צורך בפירוט בנוגע לעסקאות שכן יצאו לפועל במסגרת השותפות ושלא התבקש סעד אופרטיבי ביחס אליהן בתובענות שלפני.
משלא הגבלתי מראש את היקף הסיכומים, אין מקום להלין על ב"כ הצדדים, אך כבר עתה אציין כי אין בכוונתי להתייחס בפסק הדין לכל טענה וטענה שעלתה בסיכומים, אשר איננה נדרשת לצורך הכרעה.
וראה לעניין זה: ע"א 89/80 כמאל קאסם נ' ד"ר נאדים קאסם
פ"ד לז (3)
60, 70 וכן רע"א 11579/05 ניידות חב"ד להפצת יהדות ארה"ק נ' נסים חנניה(28.11.2006)
– בפסקה יא'.

6.
הסכם השותפות:
(6.1)

ההסכם נחתם בין ארז לגל בלבד ביום 21/3/2010.

גל היה כבן 24 שנים וארז כבן 37 (ראה עדותו של ארז – עמ' 13 לפרוטוקול מיום 6/3/16)
.







(6.2)

מדובר בהסכם קצר, הכולל מבוא ו-4 סעיפים.

ההסכם נוסח על ידי ארז. הוא אמנם עו"ד בהשכלתו, אך לטענתו לא עסק בעריכת דין מעולם. הוא אישר בחקירתו הנגדית כי ההסכם אינו מנוסח באופן שיש להתפאר בו.
וכלשונו:
"ת:
כמו שאתה רואה ההסכם הזה לא יכול להיכנס להיכל התהילה של ההסכמים. זה הסכם מאוד לקוני, מאוד חסר, תשים לב אפילו בצדדים רשום רק ארז, אפילו לא כהן, איפה תעודת זהות, איפה כתובת, איפה תקופת ההסכם, איפה זמן ההסכם? זה הסכם חסר שגל ביקש אותו כדי להבטיח את הזכות שלו ל-50/50 אחוז היות והיו לו שותפויות אחרות שכמו שהבנתי ממנו השותפים קיפחו אותו ולא נתנו לו 50%, היה חשוב לו שזה יהיה 50/50 וגם הוא רצה להחריג את הנכס".

(עמ' 21 שורות 10-15 לפרוטוקול מיום 6/3/16)
.

(6.3)

במבוא להסכם ("הואיל")
נכתב כי הצדדים לו "מעוניינים להיות שותפים בפרויקטים של פינוי ובינוי / תמ"א 38 / קומבינציה במסגרת של שותפות או כל דרך אחרת (להלן: "הפרויקט")
.

(6.4)

בהתאם לסעיף 1.1 להסכם, המבוא מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם.

(6.5)

בסעיף 1.2 להסכם נקבע כי כותרות הסעיפים בהסכם הנן לצורך נוחות ולא יעשה בהם שימוש לצורך פרשנות ההסכם.

(6.6)

בסעיף 2 להסכם שכותרתו: "הצהרות והתחייבויות הצדדים" נקבע כי:
"2.1 ארז וגל יפעלו על מנת לגבש פרויקטים לפינוי ובינוי/תמ"א 38/קומבינציה (להלן: "הפרויקט")
.
2.2 במסגרת הנ"ל לא ייכללו הפרויקט שכותרתו טרומפלדור 12 ו 14 ת"א.
2.3 הצדדים יחלקו כל הרווחים וכל ההוצאות כתוצאה בגין הפרויקטים ביחס של 50% לארז ו 50% לגל.





(6.7)

סעיף 3 מתייחס להוראות הנוגעות לכתובות הצדדים וקבלת הודעות וסעיף 4 לסמכות שיפוט מקומית.

זהו ההסכם כולו.

שורש המחלוקת הוא כאמור, בשאלה העובדתית – פרשנית
: האם על פי ההסכם חלה השותפות על כל הפרויקטים שארז וגל עסקו/עוסקים בהם מיום חתימת ההסכם (כגרסתו של ארז)
או שמא על פי ההסכם; רק פרויקט שמוסכם עליו בנפרד כי יכנס לשותפות והוא בתחום פינוי בינוי, תמ"א 38 או קומבינציה, הוא זה שיחול עליו ההסכם (כגרסתו של גל)
.

7.
תמצית טענות התובעים:
א)

על סמך היכרות מוקדמת, הסכימו ארז וגל בתחילת שנת 2010, להקים שותפות ביניהם על מנת ליזום באמצעותה את כל הפרויקטים שהם יחפצו לעשות בתחום הנדל"ן ובכלל כך, פרויקטים של "פינוי בינוי", פרויקטים שיסודם בזכויות על לפי תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה במקרקעין.
ביום 21/3/10 חתמו ארז וגל הסכם, לפיו הקימו ביניהם שותפות לייזום וביצוע פרויקטים בתחום הנדל"ן, כפי שפורט לעיל.

ב)

סמוך לאחר חתימת ההסכם ועל יסוד התחייבויותיהם, החלו ארז וגל לפעול לעשיית עסקאות משותפות במסגרת השותפות.
תחילה פעלו לאיתור מקרקעין לביצוע פרויקט עתידי. לאחר מכן, פעלו לרכישת הזכויות במקרקעין, סיחור הזכויות אשר רכשו במקרקעין לקבוצת רכישה או למשקיע בודד וכן הוצאת היתרים לרבות אישור תוכניות המשביחות את המקרקעין המיועדים לבניית הפרויקטים והוצאתם אל הפועל.
עיקר פעילות השותפות נעשתה בערים רמת השרון והרצליה.







ג)

לשם קידום עסקי השותפות, התקשרו ארז וגל בהסכם עם מר אורי צור (להלן: "צור" או "אורי")
, אשר עבד בעבר כמתווך מקרקעין במשרדו של גל.

על פי ההסכם עימו, התחייב אורי לפעול עבור השותפות בלבד למשך תקופה של שנתיים. תפקידו היה לפעול לאיתור בעלי המקרקעין ו/או בעלי הדירות בבניין, ליצירת קשר ראשוני עמם ולתיאום פגישות בין ארז לבין בעלי הזכויות במקרקעין.

ד)

הוסכם כי ניסיונו רב השנים של ארז בתחום הנדל"ן, המוניטין אשר צבר בתחום ואיתנותו הכלכלית יירתמו לטובת קידום עסקי השותפות. למשל, הוא זה שהוצג מטעם השותפות בפני
בעלי הזכויות במקרקעין עמם ביקשו ארז וגל להתקשר בהסכם, ניסיונו של ארז הוא שהוצג בעת שכנוע הרוכשים הפוטנציאלים בדבר המיזמים אותם ביקשה השותפות לכונן.

ה)

במסגרת השותפות נחתמו חמישה הסכמי אופציה בין ארז וגל לבין בעלי מקרקעין. הסכמים אלה מומשו ויצאו אל הפועל, ברווח ניכר.
בנוסף, נחתמו עסקאות לפינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 בבניינים ברחוב השרון
15, 19 ו- 21 בהרצליה.

ו)

הפרת הסכם השותפות בשל אי תשלום הוצאות.
בהתאם להסכמת הצדדים, השותפות ניהלה את ענייניה במשרדי חברת ידידיה כהן בקומה 35 במגדל משה אביב ברמת גן. שם פעלו ארז, גל ואורי בכל הקשור לניהול ענייני השותפות. המשרדים כללו שני חדרי משרד, לובי מפואר וחדר ישיבות.

באשר לגובה דמי השכירות,
מצוין בסעיף 15.4 לכתב התביעה המתוקן כי ארז וגל הסכימו כי דמי השכירות
ייגזרו בהתאם להיקף השימוש אשר תעשה השותפות במשרדים ומתוך שווי דמי השכירות בשוק.
תחילה, שילם גל דמי שכירות בהתאם להיקף השימוש בגין כל פרויקט (העתק חשבוניות בגין תשלומים ששילם גל בגין השכירות עד ליולי 2011 צורפו כנספח 5 לכתב התביעה המתוקן)
.





ואולם, החל מיולי 2011, נוכח גידול בהיקף פעילות השותפות ובהתאם בשימוש במשרדים, עד כי שימשו כמעט רק את פעילות השותפות, סוכם כי ההוצאה תחושב על פי סכום קבוע כדמי שכירות חודשיים.
נטען, כי החל מיולי 2011 עיקר השימוש במשרדים נעשה על ידי השותפות ועל כן, השותפות חייבת בתשלום 80% מדמי השכירות החודשיים בגין המשרדים וההוצאות המשרדיות.
לטענת התובעים, על פי התחייבויות גל בהסכם לשאת במחצית מההוצאות השותפות, היה עליו לשלם לארז מחצית מדמי השכירות בגין השימוש במשרדים עבור השותפות, דהיינו 40% משווי השוק של המשרדים וההוצאות המשרדיות הנלוות החל מיולי 2011.

ארז העריך את דמי השכירות החודשיים, הוצאות אחזקה והוצאות משרדיות בסך 13,900 ₪ בתוספת מע"מ לחודש. (סך הכל – 16,402 ₪ לחודש)
, כאשר 40% מסכום זה הוא 6,561 ₪ לחודש.
לפיכך, נטען כי גל חב בתשלום דמי שכירות לתובעים בסך 177,147 ₪ (27 חודשים כפול 6,561 ₪)
.
מסכום זה מנכה ארז סך של 13,610 ₪ בגין הוצאות כלליות של השותפות, כולל התחשבנות בגין פרויקט סוקולוב 24 וסך של 4,415 ₪ בגין חלקו מדמי שכירות בגין הנכסים הבנויים על מקרקעין ברחוב סוקולוב 24.
סה"כ חובו של גל בגין דמי השכירות 159,122 ₪, ובשערוך ליום הגשת התובענה 165,053 ₪.
עוד נטען, כי השימוש הנוכחי במשרדים לצרכי השותפות מגיע לכדי שיעור של 25% ומשכך, יש לחייב את גל לשלם לתובעים סך של 2,050 ₪ לחודש.
כלומר – בעת הגשת כתב התביעה המתוקן בשנת 2014 נטען, כי יש לגל עדיין חיוב לשלם חלק מהוצאות המשרד.

ז)

הפרת הסכם השותפות בשל התקשרות גל בעסקה לרכישת מקרקעין ברחוב אחד העם 34 בהרצליה שלא במסגרת השותפות.
נטען על ידי התובעים, כי במחצית שנת 2011 ציין גל
בפני
ארז, כי הוא איתר מקרקעין כפוטנציאל לעסקה בעבור השותפות המצויים ברחוב אחד העם 34 בהרצליה (להלן: "מקרקעין באחד העם")
.




ביום 11/7/12 קיבל ארז מגל טיוטת הסכם בקשר למקרקעין באחד העם, עליה התנוסס שמו של גל (יחד עם שניים נוספים)
כרוכש הזכויות במקרקעין ולאחר שארז מחה על כך, תירץ זאת גל בכך שהוא מבקש לרכוש את הנכס עבור אביו ביחד עם אחרים.
עקב התנגדות נחרצת של ארז לטיוטת הסכם זו, הוסכם בפגישה ביניהם כי יפעלו יחד לרכישת אופציה לרכישת זכויות המקרקעין באחד העם בהתאם להסכם השותפות, על מנת לסחרה ברווח וכי לשם כך יפנה גל לעורך הדין של המוכרים כדי
להכין טיוטת הסכם לרכישת אופציה במקרקעין אלה.
עוד הוסכם בפגישה כי לאביו של גל תינתן אפשרות לרכישת חלק של 10% במחירי עלות בפרויקט אחר של השותפות ברחוב סוקולוב 23.
כאשר בירר ארז בדבר
התקדמות המשא ומתן, השיב לו גל כי עורכת הדין המטפלת בעסקה מטעם המוכרים שוהה בחו"ל ועל כן, מתעכב הדבר.
לטענת התובעים, כאשר הוצע לגל לרכוש מקרקעין אחרים מכספים שהרוויח מעסקאות אחרות של השותפות השיב לו גל כי כבר השקיע את הכספים ברכישת המקרקעין באחד העם וכך, התברר לארז כי גל התקשר באמצעות אביו ושניים נוספים בהסכם לרכישת הזכויות במקרקעין באחד העם.
לטענת התובעים, בפגישה אשר התקיימה בין הצדדים לאחר מכן אף הודה גל, כי אכן רכש את המקרקעין באחד העם וכי פעל בניגוד להסכם בין הצדדים, אך ניסה לתרץ זאת בתירוצים שונים.
התובעים טוענים אין בעובדה שההסכם נעשה עם אביו של גל ו/או אחרים מטעמו כדי לשנות מן העובדה כי ההתקשרות בעסקה למכירת מקרקעין באחד העד מהווה הפרה של ההסכם על ידי גל. גל הוא שאיתר את המקרקעין, ניהל את המו"מ, מימן מכספו את רכישת המקרקעין ופעל לשיווקם.
כמו כן,
די בכך שגל מסר את העסקה לאביו ואחרים ובכך גרם לארז לאבד את העסקה והרווח הטמון בה.
התובעים מעריכים את נזקם כתוצאה מהפרת ההסכם ומאובדן הרווח אשר היה צפוי להם מעסקה זו, בגין סיחור האופציה לחברי קבוצת רכישה בסך של 2,975,000 ₪.







לטענת התובעים, נוכח העובדה כי מדובר ברווח הצפוי מסחור הזכויות במקרקעין הרי שלא צפויות כמעט כל הוצאות החלות על הצדדים להסכם השותפות.
עוד נטען, כי ככל שמשולמים לידי גל ו/או אביו חברת גל ניניו דמי שכירות מן הבית הבנוי על החלקה, בהתאם להסכם השותפות זכאי ארז למחציתם.

ח)

גל החל להתכחש לשותפות בפרויקטים המשותפים ואף הודיע כי הוא "סיים" את הפעילות המשותפת באופן "חד צדדי".
ארז הודיע לגל כי שותפותם נמשכת בכלל הפרויקטים התלויים ועומדים ודרש ממנו לעדכנו אודות מצבם ואולם גל לא עשה כן.
בכתב התביעה המתוקן מונים התובעים עשרות פרויקטים אלו (סעיף 47)
– בהרצליה, תל אביב וגבעתיים.

8.
הסעדים המבוקשים:

(8.1)

פיצוי בגין הפסד רווחים בגין המקרקעין באחד העם:
לחייב את הנתבע בתשלום סך של 2,975,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום הגשת התובענה ועד מועד התשלום בפועל.
כמו כן, ככל שמשולמים לידי הנתבעים דמי שכירות עבור הבית הבנוי על המקרקעין באחד העם, מבוקש לחייב את הנתבעים לשלם לתובע מחצית מכל תקבול אשר הגיע לידיהם בגין דמי שכירות אלה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום קבלת כל תקבול בידי הנתבעים ועד לתשלומו בפועל.

(8.2)

תשלום דמי שכירות בגין משרד השותפות:
לחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 165,053 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התובענה ועד מועד התשלום בפועל.
כמו כן לחייב את הנתבע לשלם לתובע סכום חודשי של 2,050 ₪ בגין דמי שכירות ראויים וזאת למשך כל התקופה בה משמשים המשרדים את השותפות.






(8.3)

להצהיר כי השותפות חלה על כל עשרות הפרויקטים המפורטים בסעיף 47 לכתב התביעה וכי הנתבעים חייבים לדווח באופן שוטף אודות התקדמות הפרויקטים ולקבל אישור לכל פעולה המבוצעת בקשר לפרויקטים אלה.

9.
תמצית טענות הנתבעים:
א)

הנתבעים מכחישים את פרשנות התובעים להסכם השותפות וכן טוענים, כי הסכם השותפות לא הופר על ידי גל.
ההיכרות המוקדמת בין ארז לגל החלה בעקבות מענה של ארז למודעה שפרסם גל באתר "יד 2", בניסיון לאתר שותפים פוטנציאליים ליזמות בתחום עיסוקו וארז אף הציע לרכוש מגל אופציה במקרקעין עוד בטרם החלו לעסוק יחד בפרויקטים שונים.

ב)

ההסכם נערך על ידי ארז אשר יש לו השכלה משפטית ומשכך, יש לפרש את ההסכם לרעתו.
כמו כן, ההסכם נכרת בין ארז לגל. חברת ידידיה כהן וכן חברת גל ניניו אינן צד לו ועל כן, אין לחברת גל ניניו כל יריבות עם התובעים.

ג)

לטענת הנתבעים, גל לא


הפר את ההסכם.
ההסכם עסק בשותפות בין הצדדים לו, אך ורק
בפרויקטים: לפינוי ובינוי או תמ"א 38 או קומבינציה וככל שהצדדים ימצאו לנכון לעשות פרויקטים כאלה בשותפות.
כאשר כל פרויקט שיעשה בשותפות, יחשב לעסק אקראי יחידי שלמימושו נתכוננה השותפות וכאשר בכל עסק אקראי יחידי שנעשה במשותף על ידי הצדדים יערך הסכם ספציפי לאותו עסק אקראי יחידי בכתב או בעל פה.
הודגש, כי ההסכם אינו עוסק בעסקאות שאינן פרויקטים לפינוי בינוי / תמ"א 38 / קומבינציה וההסכם לא אסר על מי מהצדדים, לעשות כל עסקה במקרקעין, שלא במסגרת השותפות.

לטענת הנתבעים, בתקופת תוקפו של ההסכם, ארז עשה עסקאות במקרקעין בארץ ובחו"ל, בין אם בעצמו ובין אם באמצעות אחרים וביניהם חברת ידידיה כהן, ולא שיתף בעסקאות אלה את גל.




גל עשה עסקאות במקרקעין שאינן נכנסות להגדרת: "הפרויקט" בהסכם, אשר ארז לא שותף בהן.
הטענה לפיה גל לא היה רשאי להתקשר בעסקת מקרקעין מבלי לשתף בה את ארז, מנוגדת להסכם עליו מבוססת התביעה.
הוראות ההסכם חלות על פרויקטים שהצדדים להסכם יעשו בשותפות ואינן עוסקות בפרויקטים אחרים שמי מהצדדים בהסכם לא יהיה שותף בו.

ד)

הנתבעים טוענים, כי גל מעולם לא ניהל משרד לתיווך בעסקי מקרקעין. ומשכך, מר צור ממילא לא עבד כמתווך במשרדו.

צור וגל הכירו היכרות קודמת, וניהלו קשרי עסקים בטרם כריתת ההסכם.

לטענת הנתבעים, ההתקשרות בין ארז וגל לבין מר צור מעוגנת בהסכם (נספח 3 לכתב התביעה)
, שנערך גם הוא על ידי ארז. כמו כן, טענותיהם של התובעים לעניין תפקידו של צור אינן נכונות וההסכם עם צור מסיר כל ספק שהצדדים להסכם לא התחייבו לעשות כל עסקה במקרקעין, שתזדמן למי מהם, בתקופת תוקפו של ההסכם, במסגרתו גל הוא זה שקיים את כל הפגישות וניהל את כל הישיבות שקדמו להתקשרות בכל אחד מההסכמים שנעשו בשותפות וארז לא נפגש עם בעלי הזכויות במקרקעין לפני שהושגה הסכמה לגבי מתווה העסקה.

ה)

באשר לדמי השכירות:
לטענת הנתבעים, מעולם לא הושגה הסכמה בין הצדדים לפיה משרדה של חברת ידידיה כהן הוא מקום עסקה של השותפות ואף תיאור זה בכתב התביעה חוטא לאמת.

ארז וגל נעזרו בניהול חלק מהעסקאות שעשו במסגרת ההסכם, במשרדיה של חב' ידידיה כהן אך לשם כך גבתה החברה כספים בגין השימוש שנעשה במשרדיה, כפי שגם עולה מכתב התביעה (נספח 5 לכתב התביעה)
.
משרדי חברת ידידיה כהן לא שימשו את הנתבעים על בסיס קבוע ובגין השימוש הפרטני במשרדיה שולמה מלוא התמורה המוסכמת.
לטענת הנתבעים, ההתחייבות לשאת בתשלום מחצית מדמי השכירות בגין השימוש שעושה השותפות במשרדים אינה מאוזכרת כלל בהסכם השותפות והיא לא ניתנה על ידי מי מהנתבעים לידי מי מהתובעים.







ו)

באשר למקרקעין באחד העם:
העסקה במקרקעין באחד העם לא הייתה מסוג העסקאות שבמהלך העסקים הרגיל של הצדדים - העסקאות שההסכם עסק בהן, הואיל וניתן היה לרכוש רק את מחצית מזכויות הבעלות במקרקעין באחד העם ולכן לא ניתן היה לקדם במקרקעין אלה פרויקט של פינוי ובינוי או תמ"א 38 או קומבינציה.
לטענת גל, העובדה שמחצית מזכויות הבעלות במקרקעין באחד העם הוצעה למכירה, הובאה לידיעתו על ידי צור. הוא יידע בכך את ארז ולאחר שמצא עניין בהשקעה זו, הוא הציע לארז להיכנס עימו לשותפות ברכישת הזכויות, כהשקעה לטווח ארוך.
גל לא פעל מאחורי גבו של ארז. גל הציע לארז להיכנס כשותף בעסקת המקרקעין באחד העם וארז דחה את הצעתו לאחר שהות של מספר ימים.
גל נאלץ לגייס שותפים אחרים לעסקה בהעדר יכולת לממנה בעצמו ולאחר שארז פנה אליו לאפשר לו לשקול שוב את ההצעה להיכנס לעסקה, הודיע ארז לגל סופית כי החליט לא להשקיע כספים בעסקה זו ודרש שגל יפצה אותו באם יכנס לעסקה שהוא לא יהיה שותף בה.
טיוטת ההסכם הועברה לעיונו של ארז, לאחר שארז ביקש מגל שהות נוספת לשקול אפשרות להיכנס לשותפות בעסקה במקרקעין באחד העם.
לא התבקשה וממילא לא הושגה הסכמה כי תינתן לאביו של גל אפשרות לרכישת חלק במקרקעין (10%)
במחירי עלות בפרויקט אחר.

10.
בכתב התשובה מוסיפים התובעים:
א)

בנוגע לפרשנות ההסכם - לא הוסכם בין הצדדים, כי בגין כל פרויקט ייערך הסכם ספציפי לאותה עסקה והצדדים אף לא כרתו הסכם נפרד וספציפי לכל עסקה (למעט בפרויקטים ברח' סוקולוב 24 וסוקולוב 21 ברמת השרון)
כי אם פעלו עפ"י הסכם השותפות וריכזו את פרטי הפרויקטים ברשימות.
הובהר כי ארז לא פעל בניגוד להסכם ולא עשה בתקופת ההסכם כל
עסקה
אשר
ההסכם
חל
עליה.







ככל שעשה עסקאות, היו אלה עסקאות בנכסים מניבים אשר נועדו להשכרה, כפי שהוא עושה שנים ארוכות בין בעצמו ובין באמצעות חברת ידידיה כהן. לטענת התובעים, הפרשנות אשר הנתבעים מנסים לתת להסכם אינה מתיישבת עם הסכמת הצדדים, עם ההסכם הכתוב ועם התנהלות בעלי הדין בפועל.

ב)

באשר לפרויקט בסוקולוב 24 ברמת השרון: לאחר שארז לא עמד בחיובו למימון מחצית מסכום האופציה ואף לא בארכה שניתנה לו לשם כך, ניתק גל קשר עימו למשך כחודשיים עד שארז הופיע במשרדו מלווה באביו ובתום הפגישה הסכים ארז, לפנים משורת הדין, להגיע עם גל להסדר אחר לפיו יעמוד חלקו בפרויקט על 15%.

ג)

בנוגע למקרקעין ברחוב אחד העם: זכויות הבניה הן מכוח תכנית בנין עיר החלה על המקרקעין והן מכוח תמ"א 38 וכי מימושן וקידומן של עסקאות רבות של השותפות ו"השגת המטרה העיסקית" בגינה נעשו, לא היה מיידי, כי אם נעשה על יסוד ציפיות עתידיות, וממילא הדבר היה תלוי בתנאים שונים ובאישורים והסכמות של גורמים שונים ואף בעלי הדין סחרו ו/או מכרו את זכויותיהם כפי שהן לאחרים.

11.
התביעה שכנגד

תמצית טענות התובעים שכנגד
א)

בכתב התביעה שכנגד נדרשת תביעה למתן חשבונות בעניין הפרויקט בסוקולוב 24.
נטען כי במסגרת השותפות התקשר ארז בהסכם אי סחירות עם בעלי הזכויות ברח' סוקולוב 24 ברמת השרון.
לפי הסכם אי הסחירות עמדה לארז הזכות לכרות הסכם אופציה לרכישת המקרקעין מבעלי הזכות לפרק זמן של 180 יום תמורת סך של 250,000 ₪. נחתם בין ארז וגל "הסכם שיתוף פעולה" ביום 2.5.10 בנוגע לפרויקט בסוקולוב 22 ו- 24 ברמת השרון (נספח 3 לכתב התביעה שכנגד)
אך בשל העובדה שלא היה לגל סכום חלקו באופציה (כלומר 125,000 ₪)
הודיע לו ארז כי הוא ישלם את חלקו תמורת ויתור על חלקו בפרויקט סוקולוב 24.






בסופו של דבר נחתם הסכם בין ארז וגל ביום 9.8.10 (נספח 5 לכתב התביעה שכנגד)
, הכולל בין היתר הסכמה לכך שרווחי פרויקט סוקולוב 24 יחולקו בין ארז וגל: 85% לארז ו- 15% לגל. בנסיבות אלו ומאחר ולא כל רווחי הפרויקט הועברו לגל, הוא דרש חשבונות בנוגע לפרויקט.

ב)

נדרשת תביעה כספית בסך 78,776 ₪ בגין כספים שלא שולמו לגל ע"י ארז בגין פרויקט סוקולוב 24:
עסקינן ב- 15% מתוך סך של 524,000 ₪ שקיבל ארז בנובמבר 2014 אך שלח הודעת קיזוז בנוגע לחוב.

ג)

חוב בגין פרויקט סוקולוב 29:
זהו פרויקט של השותפות. אימו של ארז גב' רונית כהן, קיבלה הנחה בסך 110,000 ₪ בהסכמת גל וחתמה על כתב הצטרפות בהתאם. לטענת גל, בשלב מסוים
ארז גנב את כתב ההצטרפות והחליפו בכתב הצטרפות מזויף ובו סכום נמוך בכ- 200,000 ₪ מהסכום שהוסכם בכתב ההצטרפות המקורי. על כן נדרש פער הסכומים בסך 104,615 ₪ (משוערך)
.

התביעה הכספית עומדת על סך 183,391 ₪.

12.
תמצית טענות הנתבעים שכנגד
א)

אין עילה למתן חשבונות ביחס לחב' ידידיה כהן ורונית כהן וכן אין יריבות ביניהן.

ב)

באשר לתביעה למתן חשבונות ביחס לארז: גל מכיר היטב את כל חשבונות הפרויקט והצדדים אף ערכו התחשבנות מפורטת בעניין. חשבונות הפרויקט נוהלו ע"י עו"ד כספי ולא ע"י ארז. עובר להגשת התביעה שכנגד כלל לא נדרשו חשבונות.

ג)

הודעת הקיזוז ביחס לפרויקט סוקולוב 24 ניתנה כדין.






ד)

ההנחה לרונית כהן בעניין פרויקט סוקולוב 29 ניתנה במסגרת שיקול דעת שמסור לכל שותף ואין כאן גניבה או זיוף.

13.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, מצאתי כי דין התביעה הראשית להידחות ודין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה וזאת מהנימוקים כדלקמן:

14.
השאלות שיש לבחון הן השאלות הבאות:

א)

ביחס לתביעה הראשית:


(1)

האם הסכם השותפות כולל את כל עסקאות הנדל"ן של ארז וגל ?



(2)

האם על המקרקעין באחד העם חל הסכם השותפות ?

(3)

האם חל הסכם השותפות על רשימת הפרויקטים הפוטנציאלים שפורטו בסעיף 47 לכתב התביעה?

(4)

האם הוכחה חבותו של גל לתשלום הוצאות עבור המשרד במגדל אביב ברמת גן?

ביחס לתביעה שכנגד:
(5)

האם יש חבות למתן חשבונות בנוגע לפרויקט סוקולוב 24 ?

(6)

האם יש חבות כספית בגין פרויקט סוקולוב 24 ?

(7)

האם יש חבות כספית בגין פרויקט סוקולוב 29 ?

15.
האם הסכם השותפות כולל את כל עסקאות הנדל"ן שביצעו ארז וגל?

(15.1)

סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי)
תשל"ג – 1973 קובע:
"
(א)

חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.



(ב)

חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

ע"א-2011
(ב1)

חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.
(ג)

ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.
(תיקון מס
(ד)

סעיפים 2, 4, 5, 6, 7, 8 ו-10 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, וסעיף 57ג לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על פירושו של חוזה, אם אין הוראה אחרת לענין הנדון ואם אין בענין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם תחולה כאמור"
.

(15.2)

באשר לאופן פעולתו של פרשן חוזה, יפים הדברים כפי שנקבעו ע"י כב' השופטת חיות בפסק דינה ברע"א 6565/11 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ'
emi music publishing ltd

(22.7.2014)
בפסקה 12:
"לצורך כך, על הפרשן להידרש בראש ובראשונה ללשון החוזה
, המהווה נקודת מוצא לכל פרשנות וכן עליו להידרש לנסיבות החיצוניות האופפות את החוזה (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2)
1, 30-27 (2006)
)
. על המקום המרכזי השמור ללשון החוזה בתהליך הפרשני עמד בית משפט זה לא אחת (ראו רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, (פורסם בנבו)
פס' 15 לפסק דינו של המשנה לנשיאה ריבלין (26.2.2012)
(להלן: פרשת סהר)
; ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן, (פורסם בנבו)
פס' 2 לפסק דינו של המשנה לנשיאה ריבלין (23.2.2010)
וכן ראו ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, (פורסם בנבו)
פס' 14 (11.5.2014)
(להלן: פרשת הפטריארכיה)
)
. עוד נקבע זה מכבר כי במקרה שאין כל אפשרות להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, רשאי בית המשפט לפנות לבחינת התכלית האובייקטיבית של החוזה, היינו "המטרות האינטרסים והתכליות
שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים" (פרשת אפרופים, בעמ' 313; פרשת ארגון מגדלי ירקות, עמ' 29-28; ע"א 8239/06 אברון נ' פלדה (פורסם בנבו)
פס' 2 לפסק דיני (21.12.2008)
)
".
(הדגש אינו במקור – א.כ.)
.




(15.3)

בהקשר זה יש להדגיש, כי סעיף 25 (א)
לחוק החוזים (חלק כללי)
, התשל"ג – 1973 כפי שתוקן ביום 26.1.2011 (חוק החוזים תיקון מס' 2)
, התשע"א – 2011 (להלן: "תיקון מס' 2")
)
קובע כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

(15.4)

קיימות דעות שונות בקרב מלומדים ובפסיקה באשר למשמעותו של תיקון 2 לחוק החוזים והשלכותיו. ראה למשל פסק דינו של כב' הש' סולברג בעא 3894/11 דלק-חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (6.6.2013)
בפסקה 18: "יש הסבורים כי תכלית התיקון הייתה לעגן את הלכת אפרופים, לפיה בעת פרשנות חוזה יש להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, כפי שהוא משתמע הן מלשון החוזה והן מנסיבות העניין. לדידם, אין היררכיה בין שניים אלה, והתהליך הפרשני יוסיף להעשות באמצעותם במקביל... לעומת זאת, היו שטענו כי התיקון מאיין את הרטוריקה של הלכת אפרופים. לשיטתם, המחוקק ביקש להעניק משקל בכורה ללשון החוזה. התיקון החקיקתי נועד להבהיר כי מקום לשון החוזה ברורה, אין צורך להיזקק לנסיבות חיצוניות...".

בענייננו תיקון מס' 2 אינו חל על ההסכם משנת 2010 שבפירושו עסקינן ועל כן, איני נדרשת לבחון את השלכותיו של התיקון בעניינינו. (בנוגע לתחולת התיקון ראה: פסק דינו של כב' השופט פוגלמן בע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הביטחון 22.3.2011)
.

אין חולק על כך, שכאשר לשון ההסכם ברורה וחד משמעית, שמורה לה הבכורה בפירושו של ההסכם.
לעניין זה יפים גם הדברים שנקבעו בע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבניה בע"מ נ' פלוני (23.5.16)
, פסקה 10:
"..
. עסקינן אפוא בשאלה של פרשנות חוזה, כאשר מחד גיסא ניצבת לשונו של הסכם המכר, ומאידך גיסא מצג טרום-חוזי המבטא הסכמה מוקדמת בין הצדדים, שלא





קיבלה ביטוי בחוזה הסופי. אכן, שאלת היחס הפרשני בין לשון החוזה לבין תכליתו, כפי שהיא משתקפת בנסיבות החיצוניות האופפות את כריתתו, זכתה להתייחסות נרחבת בפסיקתו של בית משפט זה בשני העשורים האחרונים, ואף עוררה מחלוקות (ראו למשל:
רע"א 3961/10
המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ

[פורסם בנבו]
(26.2.2012)
;
דנ"א 2045/05

ארגון

מגדלי

ירקות

-

אגודה

חקלאית

שיתופית

בע

"

מ

נ

'

מדינת

ישראל

,

פ

"

ד

ס

א(2)
1 (2006)
(להלן: עניין
מגדלי הירקות
)
;
ע"א 4628/93

מדינת

ישראל

נ

'

אפרופים

שיכון

ויזום

(1991)


בע

"

מ

,

פ

"

ד

מט

(2)
265 (1995)
; איל
זמיר

"

עוד

על

פירוש

והשלמה


של חוזים"
משפטים
מג 5 (תשע"ג)
)
. בענייננו אין צורך להידרש לעובי המחלוקת, משום שדי לנו בכך שההלכה הפסוקה קבעה כי ככל שלשונו של החוזה ברורה וחד-משמעית, באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, אזי שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני (ראו: עניין
מגדלי הירקות
, בפסקה 12 לחוות דעתו של השופט (כתוארו אז)

א' ריבלין
;
ע"א 2232/12
הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י

[פורסם בנבו]
(11.5.2014)
, בפסקה 14 לחוות דעתה של השופטת
א' חיות
)
. גישה זו עולה בקנה אחד עם
סעיף 25(א)
לחוק החוזים (חלק כללי)
, התשל"ג-1973
(כפי שתוקן בתיקון מס' 2 לחוק, משנת 2011)
, הקובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
הכלל הוא אפוא שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון שבה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם, וזאת למצער ככל שלשונו מאפשרת לאתר את כוונתם המשותפת ולגדר את מפגש רצונותיהם. כזהו המקרה שלפנינו".
(הדגש אינו במקור – א.כ)
.

(15.5)

ומן הכלל אל הפרט:
בנוגע ללשון ההסכם:
במקרה דנן, נוסח ההסכם תומך בטענתו העקרונית של גל ולפיה, השותפות היא בפרויקטים של פינוי בינוי, פרויקטים של תמ"א 38 ופרויקטים של קומבינציה בלבד.




כך נכתב במבוא להסכם ובסעיף 2.1 להסכם.

מההסכם הוחרג במפורש פרויקט שבו גל החל לטפל עוד לפני ההסכם ברח' טרומפלדור בתל-אביב.

טענתו של ארז ולפיה ההסכם יחול על כל הפרויקטים בתחום הנדל"ן "ובכלל כך" פרויקטים של פינוי בינוי / תמ"א 38 וקומבינציה. (ראה למשל סעיף 5 לתצהירו)
אינה נתמכת בלשון ההסכם שהוא עצמו ניסח.

(15.6)

ארז עצמו אישר בחקירתו הנגדית, כי ההסכם לא כולל שותפות בכל עסקה נדל"נית מכל תחום שהוא שהצדדים ביקשו לערוך. כך למשל אישר, כי לדעתו הסכם השותפות לא כולל רכישה של נכס מניב ע"י מי מהשותפים וכן אינו כולל רכישת דירות מגורים "לשימוש עצמי".

פרשנותו זו אינה מעוגנת כמובן בלשון ההסכם.
כשם שהוא סובר, כי ההסכם אינו חל על עניינים מסוימים, כך גם גל יכול לסבור, כי ההסכם אינו חל על עניינים מסוימים שאינם כתובים בהסכם. ארז עצמו אישר כי טעה כאשר החסיר מההסכם כאשר לא כתב כי יחול על פרויקטים לבניה (עמ' 22 שורה 8)
.

(15.7)

בנוגע לאומד דעת הצדדים:
לא שוכנעתי, על סמך העדויות, כי אומד דעת הצדדים שונה מהמוסכם לפי לשון ההסכם וכי הכוונה היתה להחיל הסכם שותפות בכל ענייני נדל"ן שהם. המטרה היתה ליצור שותפות בענייני פינוי בינוי; קומבינציה ותמ"א 38 בלבד כפי שנוסח במפורש בהסכם.

(15.8)

גם אם אינני מתייחסת לארז כאל עורך דין מקצועי בכל הקשור לניסוח הסכם, הרי על פי הפסיקה
יש לפרש הסכם לרעת מנסחו כאשר מתקיימת בעיה פרשנית. וראה לעניין זה ע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו פ"ד מח(4)
70, 76 (157)
.
זאת ועוד יש לזכור כי בעת החתימה על ההסכם היה גל בחור צעיר, כבן 24, והיו פערי כוחות בין הצדדים.
בעוד ארז העיד על עצמו כאמיד באותה עת (עמ' 13 שורה 5)
אזי הוא אישר כי גל היה אז בעל יכולת כלכלית די מועטה (עמ' 13 שורה 15)
.






פערי הכוחות והעובדה שארז נסח את ההסכם, אינם משמשים לזכותו כאשר בודקים את "אומד דעת הצדדים".

(15.9)

תמיכה נוספת במסקנה ולפיה השותפות לא נועדה לכלול כל עסקאות מקרקעין שעשו ארז וגל אלא רק בענייני פינוי בינוי או תמ"א 38 או קומבינציה ניתן למצוא גם בראיות אחרות שצורפו.
לצורך פעילות השותפות, נחתם בין ארז וגל ובין צור, הסכם לשיתוף פעולה ביום 22/4/10 (להלן: "הסכם שיתוף הפעולה")
.

הסכם שיתוף הפעולה נוסח אף הוא ע"י ארז.

גם שם נכתב במבוא:

"הואיל ואורי וגל מעוניינים להיות שותפים בפרויקטים שונים של פינוי בינוי /תמ"א 38 / קומבינציה במסגרת של שותפות...".

בסעיף 2 להסכם שיתוף הפעולה נכתב:
"הצהרות והתחייבויות הצדדים
2.1
אורי וגל יפעלו על מנת לגבש פרויקטים לפינוי ובינוי/תמ"א 38/קומבינציה (להלן: "הפרויקט")
.

2.2
בעבור חלקו בשותפות יקבל אורי סך מהרווחים לאחר קיזוז כל ההוצאות השווה באחוזים: בפרויקט פינוי ובינוי ל 12.5% או 200,000 ₪ לפי הגבוה, ו/או בעסקת קומבינציה 20% או 130,000 ₪ לפי הגבוה, ו/או בתמ"א 38 25% או 75,000 ₪ וזאת כנגד חשבונית כחוק. הסכומים ישולמו רק לאחר קבלת הרווחים במידה ויהיו כאלה ע"י גל. רווח יחושב לאחר קבלת התמורה במכר הדירה האחרונה לכל פרויקט.

2.3
מבלי לפגוע באמור לעיל ישלם גל לאורי סך של 65,000 ₪ במקרה של עסקת קומבינציה עם קבלת היתר הבנייה לפרויקט ו/או סך של 37,000 ₪ במקרה של תמ"א 38 עם קבלת היתר הבניה לפרויקט ו/או 100,000 ₪ במקרה של פרויקט פינוי ובינוי מעל ל24 דיירים עם קבלת היתר הבנייה לפרויקט וזאת כמקדמה שתקוזז מהתשלומים המגיעים לאורי.





2.4
מבלי לפגוע באמרו לעיל במקרה של עסקת קומבינציה יקבל אורי כמקדמה כאשר כל בעלי הקרקע חתומים סך של 9000 ₪. במקרה של פרויקט פינוי ובינוי מעל ל24 דיירים יקבל כמקדמה סך של 20,000 ₪. במקרה של פרויקט תמ"א יקבל אורי כמקדמה סך של 4500 ₪.

2.5
מוסכם כי התחלת החתמה של כל פרויקט תאושר ע"י כל הצדדים בפרוטוקול בכתב.

2.6
אין באמור לעיל בכדי לכבול את גל לבצע פרויקטים ללא אורי.

2.7
אורי לא יפעל בתחומי הפעילות המצויינים בהסכם זה ללא גל בתקופה של 2 שנים מיום חתימת הסכם זה.

2.8
אין בהסכם זה בכדי ליצור יחסי עובד מעביד בין הצדדים.
(מתוך נספח 3 לתצהירו של ארז כהן
)
.


כלומר; נקבע תגמול לצור באחוזים שונים לגבי: פינוי בינוי, קומבינציה ותמ"א 38.

אלו הן כל סוגי העסקאות שכלולות בהסכם שיתוף הפעולה.

מר צור זומן לעדות ע"י ארז.

צור אישר, כי לפני שפעל עבור השותפות, הוא הכיר את גל ועבד עבורו, וגם חזר לשתף פעולה עם גל בחודשים האחרונים.

צור אישר, כי הוא איתר נכסים שניתן לבחון בהן עסקאות של פינוי בינוי / קומבינציה / תמ"א 38. הוא עבד עבור ארז ועבור גל.
בחקירתו הנגדית טען אמנם צור, כי להבנתו הסכם שיתוף הפעולה לא חל רק על עסקאות פינוי בינוי / תמ"א 38 / קומבינציה אך אישר, כי לא ארז ולא גל אמרו לו כי ההסכם חל על כלל סוגי עסקאות המקרקעין. (ראה עמ' 173-172 לפרוטוקול מיום 6.3.16)
.







(15.10)

האם ההסכם חל רק על עסקאות שהוסכם לגביהן בנפרד כי השותפות חלה עליהן?
באשר לטענת גל, כי ההסכם חל רק לגבי פרויקטים שהצדדים הסכימו להכניס לשותפות וכי בגין כל פרויקט נערך הסכם ספציפי בכתב או בע"פ.
אינני מקבלת טענה זו.

לשון ההסכם לחלוטין אינה תומכת בטענה זו.
בא כוחו של גל בסיכומיו טוען, ובצדק, כי לא ניתן לשכתב את הסכם השותפות (סעיף 9)
ומהעדויות לא שוכנעתי ולו במעט, כי זה היה אומד דעת הצדדים במועד כריתת ההסכם.
טענת גל לפיה רק עסקה שהצדדים יחתמו הסכם נפרד לגביה – תהיה חלק מהשותפות, היא בגדר טענה בעלמא שאיש לא התכוון אליה ברצינות. ולאחר שמיעת העדויות שוכנעתי כי אין בה ממש.
אציין כי בנוגע לסוקולוב 24 נחתם הסכם נפרד אך אין מדובר בפרויקט של תמ"א 38 – פינוי בינוי וקומבינציה (ראה עדות ארז עמ' 54 שורה 11)
ועניין זה תומך בטענת גל ולפיה לא כל סוגי העסקאות כלולות בהסכם השותפות, אך אין בכך כדי לתמוך בטענתו ולפיה רק פרויקט שהוסכם בנפרד להכניסו לשותפות, כלול בשותפות.

(15.11)

לסיכום:
הסכם השותפות חל על כל עסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי וקומבינציה כפי שקובע לשון הסכם השותפות.

16.
מהם הפרויקטים שנכללו בשותפות:
(16.1)

בכלל זה יש לבחון:

(א)

האם עסקת המקרקעין באחד העם היא חלק מהשותפות.

(ב)

האם לגבי כל הפרויקטים הפוטנציאליים שהוצעו על ידי צור לארז וגל – חלה עדיין השותפות בין הצדדים.






ואתחיל בבחינת הסעד ההצהרתי – האם השותפות חלה על הפרויקטים הפוטנציאליים שאוזכרו בסעיף 47 לכתב התביעה המתוקן.

(16.2)

ארז טען בתצהירו כי על הפרויקטים הרבים שהועברו על ידי צור, אשר כולם טרם הבשילו לעסקאות, חלה השותפות ולכן הוא מבקש מבית משפט להצהיר כי לגבי 140 פרויקטים הכלולים ברשימותיו של צור (ראה פירוט הפרויקטים בסעיף 101 לתצהיר עדות הראשית של ארז)
חל הסכם השותפות. רשימת הפרויקטים צורפה לתצהירו של ארז (נספח 4)
.


(16.3)


צור אישר, כי מסר רשימות אלו לארז ולגל.
למרות האמור לעיל, אין מקום ליתן צו הצהרתי בדבר תחולת הסכם השותפות על כלל הפרויקטים הללו.
ארז אישר בחקירתו, כי השותפות כבר אינה קיימת מדצמבר 2012 לערך ואישר כי החל מדצמבר 2012 הוא כבר אינו שותף של גל. (עמ' 38 שורות 10-11 לפרוטוקול מיום 6.3.16)
.
הוא אישר, כי לאחר פירוק השותפות, הוא רכש לבדו דירה מניבה ונכסים בחו"ל. השותפות עצמה צריכה לסיים רק את הפעילות בפרויקטים המשותפים שיצאו לדרך בתקופת השותפות.

(16.4)

מר צור אישר אף הוא בחקירתו, כי הוא הודיע לארז שהסכם שיתוף הפעולה בטל. הוא מאשר כי ארז אינו חייב לשלם לו בגין עבודתו, ככל שמי מהפרויקטים שאותרו על ידו ייצא לפעול.
הוא מודע לכך שארז אינו חייב לשלם לו שכר (כיוון שההסכם בוטל)
; אך בכל זאת מוסרית היה מצפה ששכרו ישולם לו.
כלומר – גם צור יודע כי ההסכם אינו תקף יותר, וככל שיקבל כספים יהיה זאת "לפנים משורת הדין" ולא על פי הדין.

(16.5)

גל אישר בחקירתו הנגדית, כי רשימת הפרויקטים הפוטנציאלים שהמציא צור –היא חלק מנכסי השותפות. הוא גם ביקש בשיחה המוקלטת בינו ובין ארז לגבש הסכמה או להגיע לפשרה ביחס לרשימה שתוארה על ידו כרשימת
ה"פרויקטים הפוטנציאליים". (ראה גם תכתובת מיילים נספח 46
לתצהירו של ארז, הכוללת גם את מכתבו של גל לארז מיום 4.3.13 במסגרתו הודיע גל כי בפגישתו האחרונה דרש ממנו ארז לצאת מהמשרד ולקחת חפציו ובכך





הסתיימה פעילותם המשותפת מאותו הרגע באופן חד צדדי וכי יש לחלק העבודה בפרויקטים משותפים ולמצוא פתרון לחלוקת רשימת הפרויקטים הפוטנציאלים)
.

(16.6)

מחלוקת הצדדים לא יושבה והצדדים לא חלקו ביניהם דבר. השותפות אינה קיימת יותר גם על פי גרסת ארז ואין מקום להצהיר כי נכסים אלו "שייכים" לשותפות. כל אחד מהשותפים רשאי לנהל מו"מ בנוגע נכסים אלו, אשר בפועל אינם קניין של השותפות (הנכסים עצמם)
.
מי שיצליח לחתום על עסקאות במסגרת מו"מ, רשאי לבצע את אותן עסקאות לבדו.
יש לזכור, כי ברשימות יש כתובות של 140 בניינים שניתן לבחון לגביהם התכנות לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי/תמ"א 38 או קומבינציה, אין מידע אופרטיבי נוסף.
הן ארז והן גל, כמו גם כל יזם אחר בתחום הנדל"ן, רשאים לבחון התכנות ביצוע פרויקטים בבניינים אלו ואחרים, אשר לרוב הינם בניינים שנבנו לפני עשרות שנים ואין צורך בדיפלומה גבוהה בתחום הנדל"ן על מנת להבין שאולי דיירים בבניינים אלו יהיו מעוניינים בביצוע פרויקטים להשבחת נכסיהם.

(16.7)

אשר על כן, אין מקום להצהיר כי שותפות חלה על פרויקטים שלא יצאו לפועל בתקופת השותפות. גם ארז יכול לקדם פרויקטים באותם נכסים וגם גל. איש לא צריך לשתף את השני בפעולותיו ביחס לאותם פרויקטים.

(16.8)

לסיכום עניין זה:
לאור האמור לעיל, אין להצהיר כי השותפות חלה על הפרויקטים המנויים בסעיף 47 לכתב התביעה המתוקן ויש לדחות הדרישה למתן סעד הצהרתי.

17.
האם על המקרקעין באחד העם חלק הסכם השותפות?

(17.1)

גל טוען, כי בעקרון לא היה צריך הסכם השותפות
לחול על המקרקעין באחד העם.
אין עסקינן בפינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה ולכן אין עסקינן ב"פרויקט" לפי הסכם השותפות.






מדובר היה רק במחצית של חלקה, אשר איננה יחידה תכנונית שניתן לבנות עליה פרויקט פינוי-בינוי, תמ"א 38 או קומבינציה.
הודגש, כי על החלקה בנויים שני בתי מגורים צמודי קרקע, ששימשו למגורי שתי משפחות, שחלקו ביניהן את זכויות הקניין בחלקה ואת השימוש במבנים שנבנו עליה.
הבעלים של מחצית החלקה (5 יורשים)
שהחזיקו בבית מגורים בן 2 חדרים בשטח בנוי של 55 מ"ר (מבין שני מבני המגורים הבנויים)
הם אלו שהציעו למכירה זכויותיהם ומר צור הביא הצעתם לידיעתו של גל.
מאחר ובעלי המחצית השניה של החלקה לא הסכימו בזמנו למכור זכויותיהם, לא ניתן היה להשלים המהלך העסקי ולכן הצעתו של צור לא יכלה לגבש "פרויקט" כמשמעותו בהסכם השותפות.

(17.2)

למרות זאת, אישר גל, כי הוא כן הביא לידיעתו של ארז את העסקה ואת העובדה, שהעסקה אינה כלולה בהסכם (ראה סעיף 32.6 לתצהירו של גל)
וכי רכישת מחצית מהזכויות הבעלות בחלקה היא בגדר השקעה לטווח ארוך בנכס מקרקעין ולא בגדר עסקה שהשותפות ביקשה לקדם במהלך עסקיה הרגילים.

(17.3)

בתצהירו טען גל, כי הציע לארז להיכנס עימו לשותפות ברכישת הזכויות במקרקעין כהשקעה לטווח ארוך. לאחר מספר ימים הודיע ארז כי אינו מעוניין בכך וגל נאלץ לגייס שותפים אחרים.

(17.4)

כעבור זמן מה ביקש ארז לקבל שהות נוספת לצורך שקילת ההצעה שכבר נדחתה על ידו, כיוון שטען שהשתחררו לאימו, באותה עת, כספים שיכלו לשמש לצרכי השקעה לטווח ארוך במקרקעין.
גל הסכים והביא לידיעת ארז כי גייס משקיעים אחרים, שספק אם יסכימו לוותר על חלקם.
אך גל הסכים לאפשר לארז להיכנס לעסקה במקומו, ככל שהשותפים יסכימו לכך.

(17.5)

גל העביר לעיונו של ארז טיוטה של ההסכם.







לאחר מכן הודיע לו ארז, כי שקל את ההצעה והחליט סופית שלא להיכנס אליה "ודרש, ברוב חוצפתו שאפצה אותו, באם אכנס לעסקה שהוא לא יהיה שותף בה" (מתוך סעיף 32.13 לתצהירו)
.

(17.6)

גרסתו העובדתית של ארז שונה.
ארז ציין בתצהירו כי באמצע שנת 2012 או סמוך לכך, אמר לו גל, כי צור איתר מקרקעין אלו, עליהם בנוי בית צמוד קרקע ישן וצמודות זכויות בנייה בהיקף נרחב בהתאם לתוכנית בניין עיר (לתמ"א 38 אשר חלו על המקרקעין)
.
ארז טען, כי בשל פוטנציאל הרווח הוא אמר לגל שהוא מעוניין בעסקה.
לפי תצהירו (סעיף 71)
, ביום 11/7/12 שלח אליו גל "להפתעתו" טיוטת הסכם בקשר למקרקעין באחד העם, עליה התנוסס שמו של גל עם שניים אחרים. ארז לא היה צד להסכם. (הדוא"ל וטיוטת ההסכם צורפו נספח 37 לתצהירו)
. לטענתו, הוא הביע מחאה בשיחתו עם גל על הניסיון לעשות עסקה עם אחרים. גל אמר לו שהוא מבקש לרכוש הנכס עבור אביו עם אחרים כדי שתהיה דירה לאביו. לטענתו, "נוכח התנגדותי הנחרצת" הוא קבע פגישה עם גל (סעיף 72 לתצהירו)
. התקיימה פגישה במסעדת בנדיקט ושם הוסכם כי גל יפעל במסגרת המו"מ עם בעלי הקרקע באחד העם באמצעות עורכת דינם לרכישת אופציה לרכישת זכויות במקרקעין אשר ניתן יהיה לסחרה ברווח. לטענתו, הוא לא שלל אפשרות שהקרקע תרכש שלא ע"י סיחור האופציה לאחרים. ארז טען, כי רק בראשית 2013 התברר לו כי גל רכש את המקרקעין באחד העם באמצעות אביו, אבנר ניניו ובאמצעות שניים נוספים, תוך הסתרת העובדה הזו ממנו.


לטענתו, התברר כי הסכם הרכישה נחתם עוד ביום 16/10/12.

(17.7)

שוכנעתי מהעדויות, כי עובדתית, גל סבר שעסקה מסוג העסקה במקרקעין באחד העם אמורה להיעשות במסגרת השותפות, ככל שארז היה מעוניין בכך והוא אכן הציע את העסקה לארז.
זאת למרות שלפי הגדרת "פרויקט" בהסכם השותפות; ניתן לקבל את טענתו של גל ולפיה אין עסקינן באחד מהפרויקטים שההסכם אמור לחול עליו.







צור הכליל את המקרקעין באחד העם בגדר נכסים שפרט כנכסים שאיתר לשותפות. הוא אמנם לא כלל נכס זה בטבלאות אלא רק בתחתית הטבלה שמסר (ראה נספח 4)
, אך אישר בשיחה עם ארז (שהוקלטה והושמעה לו בעת חקירתו)
כי עשה זאת לבקשתו של גל.

(17.8)


בין כך ובין כך, לא ניתן לקבוע עובדתית כי גל הסתיר מלכתחילה מארז את העסקה.


מהעדויות שוכנעתי כי עובדתית העסקה לא הוסתרה מארז.
גל בעדותו אישר, כי הציע לארז את העסקה. ארז לא היה מעוניין בעסקה. אחר כך חזר בו ולכן גל שלח לו את טיוטת ההסכם. לטענתו, בשלב זה ארז אמר שוב, כי אינו מעוניין בעסקה ולכן עשה אותה לבדו.
גם אם עקרונית יש ממש בטענת גל ולפיה העסקה באחד העם אינה מסוג העסקאות שהסכם השותפות התייחס אליהן,
(אציין כי השמאי מטעמו של ארז אישר, כי לא ניתן לממש זכויות תמ"א 38 על המגרש באחד העם (עמ' 89 שורות 5-7 לפרוטוקול מיום 10/3/16)
, אזי בפועל גם גל סבר מלכתחילה, שיש מקום להציע לארז את העסקה (אשר אותרה על ידי צור כחלק מפעילותו למען השותפות)
.
קשה לקבל את טענתו של ארז לפיה העסקה הוסתרה ממנו, שעה שגל שלח לו טיוטת הסכם. מקובל עלי כי ארז בתחילה אף הודיע לגל כי אינו מעוניין בעסקה ורק לאחר מכן התחרט.
בנסיבות אלו ולאחר ששמעתי את גרסאות הצדדים, אני מעדיפה את גרסתו של גל לפיה הבין שארז אינו מעוניין יותר בעסקה ולכן פעל ללא ארז.

(17.9)

אשר על כן, ובצירוף העובדה שעל פי הגדרת הפרויקטים הכלולים בהסכם השותפות, לא היו המקרקעין אחד העם כלול בהגדרת "פרויקט" שהסכם השותפות חל עליו, אני סבורה, כי אין מקום לקבוע שגל הפר הסכם השותפות בכל הנוגע למקרקעין באחד העם.

(17.10)

אציין, כי העובדה שהעסקה נעשתה ע"י אביו של גל (אבנר)
, איננה משמעותית ולא היא זו העומדת
בבסיס החלטתי לפיה גל לא הפר את ההסכם. גל שילם לפחות 200,000 ₪ מהתמורה. הוא זה שהציע את הנכס לאביו / אביו. שותפיו שילמו לצור דמי תיווך, למרות שלכאורה הוא לא ביצע עבורם דבר. הרי את עבודתו ביצע עבור גל וארז.







השאלה הקריטית היא עובדתית: האם ארז היה מעוניין בעסקה – כגרסתו, או האם ארז הודיע כי אינו מעוניין בעסקה – כגרסת גל.

משהעדפתי בעניין זה את גרסתו של גל, המסקנה היא כי ההסכם לא הופר.

18.
למעלה מן הצורך אדון בקצרה, ברכיב הפיצוי שביקש ארז לקבל בעניין המקרקעין באחד העם:


אני סבורה כי רכיב הפיצוי שנדרש, לא הוכח.

(18.1)

בגין עסקה זו ביקש ארז הפסד רווח כדלקמן: (מבוסס על חוו"ד שמאי)
.


המקרקעין נרכשו באוקטובר 2012 תמורת 2,400,000 ₪.

שווי רכישה במלואה בעת רכישתה באוקטובר 2012 כולל תוכניות החלות וציפיה לאישור תוכנית הר 2212 הוא: 15,530,000 ₪. המחצית של החלקה: 7,765,000 ₪.


הנזק ואובדן רווחים נאמד ב"לפחות" 2,682,500 ₪ (2,400,000 – 7,765,000)
.

(18.2)

לאחר שמיעת המומחה, ניתן לקבוע כי החישוב שנעשה בחוות הדעת הוא מוגזם ולא ניתן היה לפסוק פיצוי כנדרש, גם לו הייתי סבורה, כי פרויקט אחד העם הוא חלק מהפרויקטים של השותפות.

(18.3)

חוות הדעת ספקולטיבית מאוד ונפלו פגמים בעריכתה.
המומחה אישר כי ביצע את הערכת שווי המגרש בבנייה עצמית על מגרש בשלמותו, שעה שעסקינן במקרה דנן רק בחצי חלקה.
כאשר נשאל מה קורה כאשר נרכשת רק חצי חלקה (כפי שנעשה בפועל במקרה דנן)
, וכאשר לא ניתן לרכוש את החלקה הסמוכה (1/2 החלקה הנותרת)
השיב כי אינו יודע לאמר מה יהיה השווי.
המומחה אישר כי לא לקח בחשבון דחייה במימוש הקרקע. לא לקח בחשבון נושא של שימור הבניין למרות שזה יכול לשנות את ערך המגרש (ראה עמ' 61 לפרוטוקול מיום 10/3/16)
.





גם אם לא ידע במועד עריכת חווה"ד על נושא השימור, אין זה משנה את העובדה
שפרמטר זה לא נלקח בחשבון בחוות דעתו.

(18.4)

המומחה אישר בחקירתו הנגדית, כי לא הסתמך בחוות דעתו על תקן מס' 22 (נ/2)
ואישר "ואולי טעיתי". (עמ' 77 שורה 23)
.
המומחה אישר בהגינותו, כי נפלו טעויות נוספות בעבודתו. כמו למשל: אי ציון אומדן פרק הזמן הצפוי להערכתו עד לאישור התוכנית שתאפשר בנייה. "לא עשיתי זאת ואני מצר על כך". (עמ' 80 שורה 6)
, לא בדק אם שילמו הטלי השבחה: טען כי זה לא רלוונטי אך בסופו של דבר אישר, כי כאשר מממשים זכויות ואם תאושר תוכנית תמ"א 38, בעלי הקרקע יחויבו בהיטלי השבחה וכי בחוות הדעת זה לא משתקף.

(18.5)

מעדותו של יהודה גור עלה, כי המחצית השניה של המקרקעין לא נמכרה עדיין. (במועד עדותו בשנת 2016)
.
בשנת 2012 אימו של גור היתה בחיים, ובתה אשר עמדה במו"מ מול גל לא הסכימה למכור את הנכס. רק בינואר 2014 (או סמוך לכך)
נפטרה האם.
דווקא בשל כך, תצהירו של אלון שהם, שהוגש מטעמו של ארז ולפיו בספטמבר 2013 הציעו לו המקרקעין, תוך אמירה שיש אישור עקרוני ל-12 יחידות וכי כל הבעלים מסכימים למכירה, אינו בעל חשיבות.
נראה, כי כך נאמר למר שהם ע"י המתווך שעמד מולו בקשר אך ברור שלא היתה אז הסכמה למכירה של כל הבעלים. מר גור הכחיש זאת.

דווקא בעדותו של גור אני מוצאת היזוק לכך שהפסד הרווח הנטען ע"י ארז הוא ספקולטיבי בלבד ומופרז.
גם אם גור ואחותו התכוונו למכור את הנכס, הרי שעסקה שכזו טרם נעשתה. הצעות שקיבל מיזמים שונים הן בגדר הצעות. מתבססות על הנחה שניתן יהיה להשביח את הנכס בצורה זו או אחרת, ואין ודאות עדיין בשאלה, כמה יחידות ניתן יהיה לבנות. לא ניתן לדרוש אובדן רווח ספקולטיבי כל כך ובוודאי שלא על סמך חוות דעתו שהוגשה.





19.
האם הופר הסכם השותפות ע"י גל בגין אי תשלום הוצאות?

(19.1)

על פי הסכם השותפות חולקים השותפים בהוצאות ובהכנסות (סע' 2.3 להסכם)
.

(19.2)

התביעה הוגשה בגין אי תשלום דמי שכירות של משרד בבעלות חברת ידידיה כהן, הנמצא בקומה 35 במגדל אביב ברמת גן. משרד זה שימש את השותפות.
גל אינו חולק על כך שהוסכם כי תשלום דמי שכירות יעשה לפי היקף השימוש במשרדים אך חלק על טענת ארז ולפיה הוסכם שהתשלום יהיה לפי דמי השכירות הנהוגים בשוק (ס' 56 לתצהירו)
. הוא תומך טענתו ולפיה תשלום ההוצאות הוא חלק מההתחשבנות שנעשתה בגין כל פרויקט בחשבוניות שארז צירף לתצהירו. (נספח 5)
.
לפי גל, התשלום היה לפי היקף שימוש שהוערך על ידי ארז וגל בגין כל פרויקט ופרויקט ולאחר קבלת רווחי הפרויקט.
בחשבוניות שצורפו על ידי ארז ניתן לראות חשבונית על סך 4,060 ₪ מיום 1/8/11 שנכתב כי היא בגין
"שכ"ד פרויקט סוקולוב 25 רמה"ש".
חשבונית על סך 11,600 ₪ מיום 10/8/11 וחשבונית על סך 11,252 מיום 4/9/11 כאשר נכתב כי הן "עבור שכ"ד".

(19.3)

לפי גרסת ארז, בתחילת הפעילות התשלום היה לפי היקף פעולה בכל פרויקט ופרויקט אך נטען על ידו כי החל מיולי 2011, בשל הגדלת היקף הפעילות באופן משמעותי עד כי המשרד שימש כמעט רק לצרכי השותפות, הוסכם כי ההוצאה תחושב עפ"י סכום קבוע כדמי שכירות חודשיים (ס' 58 לתצהיר)
.
בחקירתו הנגדית אישר כי לא היה סכום שהוסכם עליו (עמ' 60 שורות 10-15 לפרוטוקול מיום 6.3.16)
.
כמו כן אישר כי לא הייתה שיטת חישוב
מוסכמת
(עמ' 61 שורות 1-2)
. בחקירתו טען כי סוכם ששכה"ט יהיה חודשי ולא "פר פרויקט" אך אישר כי לא נקבע הסכום.
מהחשבוניות שצירף אף עולה כי גל לא שילם בפועל שכ"ד בסכומים הנדרשים על ידו בתביעה וזאת עוד טרם פרץ הסכסוך.



ארז אישר בחקירתו, כי לא סוכם על אחוז מדמי השכירות הראויים שגל ישלם אלא זה "נע לקראת ה- 50%/50%" (עמ' 62 שורה 6)
ואישר כי לא אמר לגל, כי הוא רוצה שישלם 50% מדמי שכירות המשרד ואף לא 40% (עמ' 60)
. הוא אף לא יכול להשיב בחקירתו הנגדית בכמה אלפי שקלים לחודש מדובר (עמ' 63 שורות 23-18)
ואישר כי סכום השכירות היה "בטל בשישים" ביחס לרווחים הצפויים (עמ' 64 שורה 12)
.

(19.4)

משהובהר כי בין ארז וגל לא הועברה דרישה מפורשת לתשלום שכ"ד בשיעור
x
או
y
ואף לא דרישה לתשלום אחוזים ספציפים וידועים לתשלום חלק מדמי שכירות
ראויים עבור
המשרד, נותר לבדוק האם ארז הוכיח מה דמי השכירות הראויים למשרד.

(19.5)

בכתב התביעה נטען, כי השותפות פעלה מתוך המשרד הזה החל מיולי 2011. 80% מדמי השכירות וההוצאות המשרדיות משקפים את פעילות השותפות באותו משרד ועל כן גל צריך לשלם 40% מדמי השכירות וההוצאות.

בכתב התביעה נטען, כי דמי השכירות עבור 27 חודשים
x
6,561 ₪ הם: 177,147 ₪ (חלקו של הנתבע)
.
מסכום זה יש לנכות סך 13,610 ₪ החזר הוצאות שהוציא גל וכן 4,415 ₪ חלקו של גל בשכירות מפרויקט סוקולוב 24 (לאחר ניכוי הוצאות)
.




ארז צירף חוו"ד שמאי בנוגע לשווי דמי שכירות במשרדים אלו.


עפ"י חווה"ד, דמי שכירות לנכס זה צריכים להיות כדלקמן:


לשנת 2011 – 110 ₪ למ"ר.


לשנת 2012 – 115 ₪ למ"ר.


לשנת 2013 – 120 ₪ למ"ר.


לשנת 2014 – 125 ₪ למ"ר.


לשנת 2015 – 125 ₪ למ"ר.



(19.6)

אין חולק על כך, שארז עצמו לא משלם דמי שכירות. המשרד בבעלות חברה שהוא בעליה. וכלשונו: זה "נע" סביב 50 – 50 בכל הנוגע לשכר דירה.

(19.7)

גל לא הכחיש שבתקופת השותפות, המשרד שימש את השותפות. התקיימו שם פגישות. צור אישר, כי הוא היה הרבה במשרד. בעלון וחומרי שיווק שהוצגו ע"י גל וצור (נספח 5 לתצהיר ארז)
הופיעה כתובת המשרד. הוא אף שילם דמי שכירות כעולה מהחשבוניות שצורפו לתצהירו של ארז.
לא מצאתי לנכון לקבוע דמי שכירות ראויים לפי שנקבע בחוות הדעת.
הערכת המומחה התבססה גם על טענת ארז ולפיה יש במשרד ריהוט מפואר, כאשר המומחה אישר כי לא הלך לראות את הריהוט המדובר.
בעובדה שלא הוגשה חוות דעת מטעם הנתבע אין כדי להכשיר את החסר הקיים בחוות הדעת מטעמו של ארז.

(19.8)

אין מקום גם לחייב בדמי שכירות לפרק הזמן שלאחר תום השותפות.
ארז אישר כי השותפות כבר אינה קיימת בפועל מדצמבר 2012.
אם כך, מדוע יש לחייב בשנת 2014 את גל בדמי שכירות, ומדוע דווקא מאז יש לחייבו ב- 25% (כנטען ע"י ארז)
ולא כבר משנת 2013?

לא שוכנעתי כי הוכח מה הסכום שעל גל לשלם כחוב בגין הוצאות המשרד.
ארז עצמו אישר, שלא היתה הסכמה לתשלום סכום ספציפי כשכר דירה. ממילא לא שוכנעתי, כי המשרד שימש רק לצרכי השותפות ודאי שאין כך לאחר שגל עזב את המשרד (לבקשתו של ארז)
.
ארז אישר כי בגין ההוצאות נערכה התחשבנות, ועל כן סבר, כי עומד לזכותו של גל בגין ההוצאות עד לחודש ינואר 2013 סך של 13,610 ₪. (ראה גם סעיף 67 לתצהיר)
.
ממכלול הראיות לא שוכנעתי, כי ההסכמה היתה לתשלום ההוצאות במנגנון הנטען על ידי ארז ובסכום הנטען על ידי ארז.



19.9)

אין גם מקום שבית משפט יפסוק בדרך של אומדן מה סכום ההוצאות הראוי, שכן זהו רכיב תביעה שניתן להוכיחו ולכמתו ומשלא נעשה כך, לא מצאתי לנכון לאשר רכיב תביעה זה בדרך של אומדן.
ראה לעניין זה: ע"א 1203/13 שמואל טומשובר נ' ארט אופיק בע"מ
(3/5/15)
, ע"א 355/80
נתן אניסמוב
בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ פ"ד לה (2)
800, דנ"א 4693/05 בית חולים כרמל חיפה נ' עידן מלול(29/8/10)
.

20.
לסיכום:

לאור האמור לעיל, דין התביעה הראשית להידחות על כל רכיביה.

21.
התביעה שכנגד:
תביעה זו מחולקת לסעד של מתן חשבונות ולקבלת סעד כספי.
אין מקום לקבלת סעד נגד חברת ידידיה כהן אשר איננה זו שהיתה שותפתו של גל וממילא גם אין מקום לקבל סעד נגד רונית כהן, אשר אין לה התקשרות חוזית מול גל והיא איננה שותפה שלו.
המחאת
חלק מהזכויות של גל לחברת גל נינו בהסכם מיום 16/12/10 (נספח 16 לתצהירו)
איננה יוצרת יריבות בין ארז ובין חברת גל ניניו.

22.
באשר לתובענה למתן חשבונות:
(22.1)


על מנת שהתובע מתן חשבונות יזכה בצו, בשלב הראשון עליו להוכיח
קיומם של שני תנאים:
א)

מערכת יחסים מיוחדת המצדיקה מתן חשבונות.

ב)

עליו להוכיח ולו לכאורה, כי קמה לו הזכות לתבוע כספים שלגביהם הוא מבקש לקבל חשבונות.



ראה לעניין זה גם
ע"א 127/95

מועצת הפירות ייצור ושיווק נ' מהדרין בע"מ ואח'

, פ"ד נא

(4)
337 (סעיף 5 לפסק הדין)
.

(22.2)

מערכת היחסים בין ארז וגל בכל הנוגע לפרויקט סוקולוב 24 היתה מערכת יחסים של שותפים ולכן קיימת זכאות עקרונית למתן חשבונות. (סעיף 29 לפקודת השותפות)
.

(22.3)

ארז טען כי יש לדחות הדרישה למתן חשבונות:
(א)

חשבונות הפרויקט נוהלו על ידי עו"ד כספי במסגרת חשבון נאמנות ולא על ידי ארז.

(ב)

לגל גישה מלאה לקבלת כל המידע מעו"ד כספי והוא אף קיבל מידע.

(ג)

נערכה התחשבנות בין ארז וגל שהיא התחשבנות סופית ומוסכמת ביחס לפרויקט. לפי ההתחשבנות נותר תשלום של 78,776 ₪ אשר קוזז על ידי ארז מחובו של גל כלפיו.

(22.4)

לאחר עיון בטענות הצדדים שוכנעתי, כי יש מקום להיעתר למבוקש.
(א)

בנוגע לניהול חשבונות הפרויקט על ידי עורך דין כספי:
עו"ד כספי אכן ניהל החשבונות. גל ויתר על חקירתו הנגדית של עו"ד כספי שהגיש תצהיר בעניין. ברור שהמידע המצוי אצל עו"ד כספי יכול היה להימסר לגל גם ללא הסעד המבוקש. אלא שארז אישר בעדותו, כי בנוגע לפרויקט סוקולוב 24, היו על המגרש מבנים אשר ישבו בהם שוכרים ושילמו דמי שכירות – בית פרטי וחנות., בעדותו אישר כי התקבלו דמי שכירות וכי כספים אלו לא עברו דרך חשבונו של עו"ד כספי (עמ' 51 שורות 2-7)
.
בעדותו לא יכל למסור מה הסכום המדויק של ההוצאות המיוחסות לפרויקט. (עמ' 52 שורות 4-5)
.
כלומר – ברור שלא כל המידע נמצא אצל עו"ד כספי ולפיכך יש צורך במתן חשבונות.




(ב)

בנוגע לטענת ההתחשבנות הסופית שנערכה בנוגע לפרויקט:
אין מחלוקת שהתקיימה פגישה בין הצדדים ביום 13/1/13 אלא שאין מדובר בהתחשבנות סופית.
מהעדויות שוכנעתי כי עסקינן בפגישה שנועדה לנסות וליישב את המחלוקות ולנסות להסדיר את מערכת החובות והזכויות שבין הצדדים עד למועד הישיבה.
אינני מקבלת את טענת ארז ולפיה זו התחשבנות סופית.

(ג)

כיוון שלא כל החשבונות בגין הפרויקט נמסרו לגל והוא זכאי לקבלם, יש מקום ליתן סעד למתן חשבונות כמבוקש. (ביחס לארז בלבד)
.

23.

הסעדים הכספיים בתביעה שכנגד:

בנוגע לסוקולוב 24:
כבר בשלב כתבי הטענות (ראה כתב תשובה)
לא הכחיש ארז, כי היתה הסכמה לכך שחלקו של גל בפרויקט יעמוד על 15%.
קיימת זכאות של גל לקבלת הרווחים מהפרויקט בהתאם להסכמה המפורשת שניתנה עוד לפני פרוץ המחלוקת המשפטית הנדונה לפני.
גם לפי תחשיבו של ארז הוא לא נתן לגל את כל 15% שלהם הוא זכאי אלא שלח הודעת קיזוז.
משקבעתי כי גל אינו חייב לארז כספים בגין המקרקעין באחד העם ולא נקבע, כי הוא חייב לארז כספים אחרים, אזי זכאי גל לסכום אשר נקבע בהתחשבנות כי הוא עומד על סך
78,600 ₪.
ככל שלאחר קבלת החשבונות יתברר כי קיימת זכאות לכספים נוספים, הוא ממילא יהיה רשאי לקבלם.

24.
בנוגע לפרויקט סוקולוב 29:
בכל הכבוד, לא מצאתי כי טענת "גנבה", "זיוף" או "רמיה" שנטענה על ידי גל הוכחה בפועל. היה ברור שארז וגל יכולים ליתן הנחה להוריהם בעסקאות השונות.

גם אם התנהלותו של ארז בעניין אינה חפה מקשיים, (בתחילה החליט על הנחה קטנה יותר לאימו ואחר כך הגדילה)
אין מקום לקבוע כי פעל באופן הנטען. יש צורך בהוכחות ממשיות כאשר מבקשים ליחס לבעל דין התנהלות בעלת גוון פלילי.
בפגישה שנערכה בין ארז וגל בניסיון ליישב המחלוקת ואשר הוקלטה על ידי ארז לא ניתן לראות כי גל מייחס לארז פעולות זיוף, גניבה ורמיה.
גל אמנם טען כי בישיבה רצה לייצר אוירה טובה ומפויסת ואך מתבקש היה כי לא יטיח בפני
ארז טענות שכאלה.
אני סבורה, כי אכן מאחורי הפגישה, עמד רצונו לסיים הסכסוך באווירה טובה ובאופן חיובי אך בכל זאת אינני מקבלת את הטענה ולפיה האמין באותה עת שארז גנב וזיף, ולמרות זאת לא אמר לו על כך דבר.

אני סבורה כי גם אם גל לא היה שבע רצון מההנחה הנוספת שניתנה לאימו של ארז, הוא קיבל זאת, ולא סבר
"בזמן אמת" כי מדובר בגניבה או זיוף.

25.
לסיכום:

א)

לאור האמור לעיל, דין התביעה הראשית להידחות.

ב)

באשר לתביעה שכנגד:
התביעה למתן חשבונות מתקבלת ביחס לארז בלבד.

התביעה נגד הנתבעים שכנגד 2-3 נדחית.

כמו כן ישלם ארז לגל סך 78,776 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה שכנגד (המתוקנת)
. היינו – החל מיום 22/12/14 ועד התשלום בפועל.

ג)

למרות דחיית התביעה הראשית במלואה וקבלת התביעה שכנגד בחלקה מצאתי לנכון לקבוע כי כל צד ישא בהוצאותיו.
לא קיבלתי גרסה עובדתית של מי מהצדדים במלואה.

התביעה שכנגד נגד נתבעים שכנגד 2-3 נדחתה במלואה.

לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות, אינני מחייבת מי מהצדדים בהוצאות הצד שכנגד.


ד)

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
מיום 1.10.1981

תיקון מס' 1
ס"ח תשמ"א מס' 1030
מיום 15.6.1981 עמ' 306 (

ה"ח 1456
)
החלפת סעיף קטן 25(ד)
הנוסח הקודם:

(ד)
סעיפים 2, 3, 5, 9(א)
ו-36 לפקודת הפרשנות יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על פירושו של חוזה

.


מיום 26.1.2011
תיקון מס' 2
ס"ח תשע"א מס' 2273
מיום 26.1.2011 עמ' 202 (

ה"ח 335
)

(א)

חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות.

(א)

חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב)

חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

ניתן היום,
י"א אייר תשע"ז, 07 מאי 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט מחוזי 9659-11/13 ארז כהן, ידידיה כהן (1996) בע"מרונית כהן ( ) נ' יצחק גל ניניו, גל ניניו יזמות ופרוייקטים בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/05/2017)