פסקי דין על דניאל שם טוב ו-31 אח' | פסקי דין על מועצה מקומית מבשרת ציון | פסקי דין על משרד הפנים | פסקי דין על עמותת ישמח משה ע"ש חיים משה שפירא ז"ל ואח' |

40893-07/16 עתמ     11/05/2017




עתמ 40893-07/16 דניאל שם טוב ו-31 אח' נ' מועצה מקומית מבשרת ציון, משרד הפנים, עמותת ישמח משה ע"ש חיים משה שפירא ז"ל ואח'








בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 40893-07-16 שם טוב ואח'

נ' מועצה מקומית מבשרת ציון
ואח'




בפני

כבוד השופטת
נאוה בן אור


העותרים

דניאל שם טוב ו-31 אח'
על ידי ב"כ עו"ד יעקב לאופר
ועו"ד אליאב ברנט


נגד


המשיבים

1.מועצה מקומית מבשרת ציון
על ידי ב"כ עו"ד עמיחי ויינברגר
ועו"ד אהרן זהבי

2.משרד הפנים
באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים, אזרחי,
עו"ד גילה אשכנזי

3.עמותת ישמח משה ע"ש חיים משה שפירא ז"ל
על ידי ב"כ עו"ד משה עזריאל

4.ועדה מקומית לתכנון ולבנייה "הראל"
על ידי ב"כ עו"ד מיטל אביטל




פסק דין



בעתירה מבקשים העותרים כי בית המשפט יורה למשיבות 1 ו-2 להימנע מלהאריך את הסכם החכירה שנערך עם משיבה 3 או לחתום על כל הסכם חכירה חדש עימה, משום שזו הפרה הפרות יסודיות רבות את ההסכם האמור. בנוסף מבקשים העותרים כי בית המשפט יורה למשיבה 1 לבטל את החלטתה להאריך את הסכם החכירה האמור, וכי יורה למשיבה 1 לחייב את משיבה 3 לפנות את המקרקעין נשוא העתירה. ולבסוף מבקשים הם כי בית המשפט יורה למשיבה 4 לאכוף את הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, על משיבה 3, באשר זו מבצעת במקרקעין הנדונים עבירות בנייה רבות.


העתירה

1.
בשנת 1990 החכירה המועצה המקומית מבשרת ציון (משיבה 1, והלן: המועצה המקומית) את המקרקעין נשוא העתירה לעמותת "ישמח משה" (משיבה 3, והלן: העמותה), לשם הקמת מבנה חדש לבית כנסת, בסמוך למבנה קיים. ההסכם נכרת ל-25 שנה עם אפשרות הארכה ל-24 שנים נוספות.

העמותה נדרשה להקים במקרקעין בית כנסת ומקווה שכונתי, והתחייבה להתחיל בבנייה בתוך ארבעה חודשים ממועד קבלת האישורים הנדרשים, ולסיימה בתוך 12 חודשים.

היתר הבנייה לעמותה ניתן ב-10.9.1996 ונאמר בו כי ישמש לבית כנסת ולמקווה שכונתי בלבד. היא החלה בבנייה בשלהי שנות התשעים, אולם לא סיימה אותה. ב-2002, תוך ביצוע עבודות הבנייה, הגישה העמותה בקשה להקלה המשנה את ההיתר ומוסיפה חדר טרנספורמציה.

להפתעת תושבי השכונה, והעותרים בכללם, התברר להם כי המבנה העומד להיבנות הוא בן שלושה מפלסים, בגודל של 1,687 מ"ר. תושבי השכונה, שחששו כי במסווה של בית כנסת ובניגוד לתנאי ההיתר, עומד להיבנות מבנה שישמש להשכרת משרדים ולקיום אירועים, תוך פגיעה באופייה השלו של השכונה, פנו לבית משפט השלום בבקשה לצו מניעה, במסגרתה אף התקבלה ב-16.7.2002 בקשה לצו מניעה זמני.

במקביל הגישו התושבים התנגדויות ואף ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הראל (משיבה 4, ולהלן: הוועדה המקומית), בגדרה נתקבלה בקשת העמותה להקלה. לנוכח הליכי הערר, עוכבו ההליכים המשפטיים שננקטו בבית משפט השלום וסופם שהוכפפו להחלטת ועדת הערר.

2.
במסגרת הליכי הערר הסכימו הצדדים כי יינתן לעמותה היתר בנייה חדש, תוך שייאסר עליה לקיים אירועים מסחריים במבנה העומד לקום וכן ייאסר עליה לבקש הקלה לשם קיום פעילות כזו במשך 10 שנים. עוד הוחלט כי חדר הטרנספורמציה לא יוקם במקום שתוכנן לו, הסמוך לבתי השכנים. מיקומו החדש לא נקבע, ובנייתו הותנתה בהגשת בקשה מתאימה מטעם העמותה. בנוסף קבע ההיתר כי לא ניתן יהיה לעשות שימוש במבנה החדש עד להריסתו של בית הכנסת הישן, וכי המבנה החדש ישמש לבית כנסת ולמקווה בלבד.

לטענת העותרים, רק לאחר לחצים שהופעלו על הוועדה המקומית, הוגש על ידה כתב אישום נגד העמותה בגין עבירות הבנייה בנכס (ת"פ 2043/02). במסגרת גזר הדין הוצא צו הריסה לבנייה שנעשתה ללא היתר.

לאחר ההסכמות שהושגו במסגרת הליכי הערר, לא המשיכה העמותה בבנייה, בניגוד להתחייבותה על פי הסכם החכירה. המבנה הבלתי גמור עמד בשיממונו תקופה ארוכה.

3.
עבודות הבנייה חודשו רק ב-2015, ללא התראה מוקדמת, ומבלי שיהיה בידי העמותה היתר בנייה תקף. על פי הנטען, ביצעה העמותה שינויים מהותיים במבנה, סטתה מהוראות ההיתר והרחיבה אותו על חשבון שטחים פתוחים שמסביבו. העתירה ממשיכה ומפרטת את טענות העותרים ביחס לעבירות בנייה נוספות שבוצעו על ידי העמותה. בנוסף נטען, כי העמותה מקיימת במקום אירועים, על אף שהמבנה נבנה ללא היתר תקף וממילא לא קיבל טופס 4, שלא לדבר על כך שהשימוש האמור מנוגד להוראות התב"ע ולהסכם החכירה. קיום האירועים מהווה מטרד לתושבי השכונה, באשר במהלכם נחסמים מקומות חניה של התושבים, נגרמים מטרדי רעש בלתי סבירים, ופחי האשפה, שלא נועדו לכך, נגדשים בשיירי מזון ועולים על גדותיהם.

4.
לנוכח העובדה שהסכם החכירה מאפשר את הארכתו ב-24 שנים נוספות, פנו העותרים ב-8.11.2015 לראש המועצה המקומית והתרו בו כי בכוונתם להגיש עתירה מנהלית, על מנת שלא יבצע "מחטף" בדרך של הארכת הסכם החכירה. לפנייה זו לא ניתן מענה ולפיכך שבו העותרים ופנו במכתב תזכורת ב-15.12.2015.

והנה מתברר, כי המועצה המקומית דנה בבקשת העמותה (שככל הנראה הוגשה באיחור ובניגוד לתנאי הסכם החכירה) להארכת ההסכם, הן בוועדת ההקצאות והן לאחר מכן, במסגרת מליאת המועצה, לשם אישור ההקצאה. הדיונים התקיימו ב-2.11.2015 וב-14.12.2015.

5.
לנוכח האמור, הגישו העותרים עתירה לבית המשפט העליון (בג"ץ 24.12.2015). עוד העתירה תלויה ועומדת, נכנס לתוקף צו בתי משפט לעניינים מנהליים (שינוי התוספת הראשונה לחוק), התשע"ו-2016. לנוכח תיקון החקיקה, הודיעו העותרים לבית המשפט העליון ב-13.4.2016 על הסכמתם להעברת הדיון בעתירה לבית משפט זה. ב-31.5.2016 הורה בית המשפט העליון על מחיקת העתירה, על מנת שתוגש מחדש לבית המשפט לעניינים מנהליים.

העובדה שהוחלט על הארכת הסכם החכירה עם העמותה בדיונים המפורטים לעיל (החלטה הטעונה אישור משרד הפנים
) נודעה לעותרים רק מתשובת המועצה המקומית לבית המשפט העליון. על פי הנטען, עיון בפרוטוקולים מעלה, כי לא התקיים דיון ראוי וכי המועצה קיבלה החלטה מבלי שהוצגו לפניה הנתונים הרלוונטיים והמפורטים לעיל.

6.
עוד מובא בעתירה, כי במסגרת קדם משפט בתובענה אזרחית שהגישו העותרים נגד העמותה והוועדה המקומית (ת"א 18154-11-15) הגיעו הצדדים לידי הסכמה דיונית, לפיה נמחקה הוועדה המקומית מן התביעה והתבטל הסעד הזמני שניתן לעותרים. התביעה האזרחית עוסקת עתה אך בסוגיית השימוש במבנה, ללא התייחסות לעבירות הבנייה או להקצאה.

בנוסף פנו העותרים למינהל השלטון המקומי במשרד הפנים
, הוא הגורם המקצועי האחראי על אישור חוזה החכירה, בבקשה שהארכת החוזה לא תאושר.

7.
נוכח המפורט לעיל טוענים העותרים כי הוועדה המקומית פעלה בחוסר סבירות קיצוני כאשר נמנעה, וממשיכה להימנע, מלפקח ולעמוד על קיומן של הוראות חוק התכנון והבנייה וכי לנוכח הפרות אלה כמו גם העובדה שהעמותה לא הצליחה להשלים את הבנייה במשך 25 שנה וכשאין בידיה תכנית ריאלית להשלימו בזמן סביר, אין להאריך את הסכם החכירה עמה. העותרים טוענים כי החלטת המועצה המקומית לאשר את הבקשה להארכת ההסכם נעשתה במחשכים תוך ניסיון לבצע מחטף ובכך הפרה את חובת ההגינות בה היא חבה כנאמנת הציבור.

עוד נטען, כי התנהלותן של המועצה המקומית ושל הוועדה המקומית, לנוכח הפרות הדין הרבות מצד העמותה, לוקה בחוסר סבירות קיצוני. בנסיבות המתוארות היה על המועצה המקומית להודיע על ביטול הסכם החכירה ולהביא לפינויה של העמותה מן המקרקעין. הוא הדבר גם ביחס לוועדה המקומית, שעליה להביא למניעת כל הפרה של חוקי התכנון והבנייה, בעוד שהיא יושבת בחיבוק ידיים.

תגובתה המקדמית של משיבה 1

8.
מתגובתה המקדמית של המועצה המקומית עולה, כי העמותה נתקלה בקשיים כלכליים לאחר חתימת הסכם החכירה ב-1990, וכי שלבי הכנת התכניות וביצוען בפועל נתקלו בהתנגדויות התושבים, ואלה גרמו לעיכוב בבנייה.

9.
בכל הנוגע לבקשה להארכת הסכם החכירה נאמר, כי על אף שעומדת לעמותה הזכות להארכת ההסכם לתקופה בת 24 שנים, הרי שוועדת ההקצאות החליטה על הארכה לתקופה בת שלוש שנים בלבד, בכפוף להשלמת פיתוח הקרקע והקמת המבנה בתוך שלוש שנים, והכל נוכח התנהלות העמותה עד כה. תנאים אלה הועברו לידיעת העמותה, ותגובתה לכך טרם התקבלה, למרות פניותיה של המועצה אליה בתאריכים 30.6.2016, 17.8.2016, 15.11.2016 ו-5.12.2016. מכאן, שטרם אושרה הארכת ההסכם וממילא גם לא נתבקש אישורו של משרד הפנים
לכך, כמתחייב על פי החוק.

לטענת המועצה המקומית, שלל ההליכים המשפטיים שנקטו העותרים במרוצת השנים נועדו כולם ליצירת לחץ על המשיבות או חלקן, והכל על מנת למנוע את השלמת מבנה הציבור, בית הכנסת, שביקשה העמותה להקים.

זאת ועוד. מאחר שהחלטת המליאה להאריך את ההסכם החכירה (החלטה שטרם השתכללה כאמור לעיל) התקבלה ב-14.12.2015, הרי שהעתירה נגועה בשיהוי ניכר. מנגד, ככל שהעתירה מכוונת להחלטה עתידית, הרי שהמדובר בעתירה מוקדמת שכן ההחלטה להאריך את ההסכם טרם השתכללה וטרם נחתם הסכם להארכת התקופה נוכח היעדר תגובה מטעם העמותה לתנאים בהם הותנתה ההארכה.

10.
בכל הנוגע לטענות בדבר היקפי הבנייה, השתלבותו של המבנה בסביבה, הקמת חדר טרנספורמציה ומיקומו – כל אלה טענות מתחום דיני התכנון והבנייה ודינן להידון במוסדות תכנון. מכל מקום, היתר הבנייה שניתן לעמותה הוא מעשה עשוי, ולחלופין המדובר בעתירה הנגועה באי מיצוי הליכים ובעתירה מוקדמת.

תגובת המשיב 2

11.
הסעד היחיד המתייחס למשרד הפנים
הוא הבקשה לפיה בית המשפט יורה לו להימנע מהארכת חוזה החכירה של העמותה. אלא שמאחר שטרם נעשתה פניה למשרד הפנים
מאת המועצה המקומית בבקשה לאשר את הארכת ההסכם, גורמי משרד הפנים
ממילא לא נדרשו לעניין ומשכך המדובר בעתירה מוקדמת.

בעקבות פניית ב"כ העותרים למשרד הפנים
במכתב מ-20.6.2016, כמפורט בעתירה, ולאחר הגשת העתירה, פנה משרד הפנים
למועצה המקומית לשם קבלת התייחסותה לפנייה. ב-5.12.2016 נתקבלה ההתייחסות המבוקשת ובגדרה הבהירה המועצה המקומית כי טרם האריכה את ההסכם עם העמותה משום שזו טרם העבירה אליה פרטים לעניין מקורות המימון ולעניין לוח הזמנים להשלמת העבודות, כפי שנדרשה.

בנסיבות אלה סבור משרד הפנים
כי אין מקום שבית המשפט יידרש לעתירה בטרם נתקבלה החלטה של הרשות המוסמכת.

תגובת משיבה 3

12.
העמותה עומדת בתגובתה על כך שבמקרקעין הנדונים קיים בית כנסת, הפועל באמצעות חברי העמותה זה כבר למעלה מששים שנה. עניינה של העתירה בהיתר בנייה שניתן להקמת בית כנסת חדש בסמוך לזה הישן, ולהריסתו של הישן והכשרת המקום לחנייה עבור באי בית הכנסת.

על פי הנטען בתגובה, ניסו העותרים בכל דרך אפשרית למנוע את הקמת בית הכנסת, והכל משיקולים זרים. העובדה שבנייתו טרם הסתיימה נעוצה בהתנהלות העותרים, שהצליחו במהלך השנים לעצור את הבנייה באמצעות פניות לערכאות שיפוטיות ולמוסדות תכנון. פניות אלה גרמו לכך שתורמים רבים משכו ידיהם מן הפרויקט והותירו את בית הכנסת בשיממונו.

למרות הקשיים שהושמו על דרכה, הצליחה העמותה לגייס את המשאבים הנדרשים לסיום הבנייה. כל שנותר הוא לבצע התאמה שולית להיתר הבנייה באחת מפינות בית הכנסת (שנבנתה בחריגה מזערית מן ההיתר, כפי שמשיבה 4 עצמה מודה), השלמת הפיתוח ומספר תיקוני פנים שאינם טעונים היתר.

נוכח כל אלה מבקשת העמותה כי העתירה תידחה.

תגובת משיבה 4

13.
הסעד המופנה כלפי הוועדה המקומית עניינו באכיפת החוק על העמותה, כאשר על פי הנטען התרשלה הוועדה מלעשות כן.

הוועדה דוחה טענה זו מכל וכל. כמפורט בתגובתה, המגובה בתצהירו של מפקח הוועדה, לאחר שהוגש נגד העמותה כתב אישום ב-2003 (בשל כך שהחלה בבנייה בטרם ניתן לה היתר הבנייה הסופי) ונגזר דינה, לא התקבלו כל תלונות בגין בנייה לא חוקית. ב-2015, לנוכח תלונותיהם של העותרים, נשלחו למקום פקחים ואלה מצאו כי אין יסוד לטענה בדבר עבירות בנייה המתבצעות במקום, למעט חריגה מינורית, המתבטאת בסטייה קלה ביותר בכניסה למבנה. זאת ועוד, הוועדה סבורה, כי אין מקום לחייב את העמותה בהגשת בקשה להיתר חדש, לשם קבלת היתר התואם את זה שכבר ניתן. הוועדה מציינת בהקשר זה, כי משלא נמצאו חריגות בנייה, מוטב לאפשר את השלמת הבנייה ללא דיחוי, ולמנוע את התמשכות המצב בו עומד השלד בשיממונו.

14.
אשר לטענה הנוגעת לאירועים המתקיימים במקום, בניגוד לתנאי ההיתר ובניגוד לתב"ע, מצאו פקחי הוועדה כי לא נתקיימו במקום אירועים מסחריים, אלא כי לעיתים מתקיימים בו אירועים האופייניים לבית כנסת, כגון אזכרות. מאחר שבניית המבנה טרם הושלמה, הובהר לעמותה כי לא ניתן לעשות במבנה שימוש כלשהו. עם זאת, מאחר שהתלונות על קיום אירועים במקום נמשכו, פנתה הוועדה המקומית לבית משפט השלום בבקשה למתן צו איסור שימוש ומניעת פעולות, עד לקבלת טופס 4. בית המשפט נעתר לבקשה.

הוועדה המקומית מוסיפה, כי במסגרת ההליך האמור נערך סיור בהשתתפות הצדדים, לרבות מומחה מטעם העותרים והמפקח מטעמה. על פי ממצאי המפקח, המבנה בנוי בעיקרו על פי ההיתר, למעט סטיות קלות. לכשתסתיים הבנייה יהא צורך לבדוק אותו, והכל בטרם יינתן טופס 4 לאכלוסו. העמותה תצטרך להרוס כל דבר שנבנה ללא היתר ולהשלים את הבנייה על פי ההיתר, שאם לא כן לא תקבל את הטופס האמור וממילא לא ניתן יהיה לעשות במבנה כל שימוש.

15.
למיטב ידיעת הוועדה, לאחר שניתן צו המניעה לא בוצעה עבודה במקום ולא נערכו בו אירועים. עם זאת, מאחר שהוועדה מעוניינת כי הבנייה תסתיים ולנוכח התחייבות העמותה שלא לקיים במקום אירועים או כל שימוש אחר בטרם יתקבל טופס 4, פנתה לבית המשפט בבקשה להסיר את צו המניעה שעניינו המשך העבודות, ובית המשפט נעתר לבקשה. על הפנייה לבית המשפט ניתנה לעותרים התראה מוקדמת, על פי המוסכם.

נוכח כל אלה, מבקשת גם הוועדה כי העתירה תידחה.

דיון והכרעה

כפי שאסביר להלן, דין העתירה להידחות.

16.
אסיר תחילה מן הפרק את הטענות שעניינן החריגה מהיתר הבנייה או קיום אירועים המהווים מטרד.

מעבר לכך שטענות אלה אינן נוגעות לשאלת הארכת ההתקשרות עם העמותה, הרי שגם לגופן לא מצאתי להן יסוד. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הבהירה, כי ממצאיה מצביעים על כך שאין חריגה של ממש מן ההיתר, וכי ככל שיימצא, עם השלמת הבנייה, כי יש חריגה המחייבת הריסה, תינתן הוראה מתאימה בטרם ינופק לעמותה טופס 4. ואילו בכל הנוגע לקיום אירועים נמצא, כי אלה לא חרגו מאירועים האופייניים לבית כנסת, אולם מכל מקום אלה הופסקו בהוראת הוועדה ולאחר מכן בצו בית המשפט. הוועדה המקומית מבהירה בתגובתה כי תקפיד כי אירועים בעלי אופי מסחרי (להבדיל מאירועים שהם מהווייתו של בית כנסת) לא יתקיימו גם לאחר הנפקת הטופס.

17.
גם עמדת הוועדה ולפיה אין מקום לדרוש מן העמותה להגיש בקשה חדשה להיתר התואם את ההיתר שניתן לה זה מכבר (ואשר תוקפו פג) נראית בעיני עניינית וסבירה. כעולה מן התגובות, בניית השלד הסתיימה וכל שנותר הוא לבצע עבודות פנים שאינן טעונות היתר וכן עבודות פיתוח. בנסיבות אלה, עדיף להביא לידי סיום בניית המבנה על פי ההיתר המקורי על מנת שלא ימשיך לעמוד כשהוא ריק ויהווה מפגע.

כך באשר לסעדים המבוקשים כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

18.
אשר לסעד המבוקש כנגד משיב 2, היינו משרד הפנים
, הרי שהמדובר בעתירה מוקדמת, באשר החלטת משיבה 1 להאריך את הסכם ההתקשרות עם העמותה טרם הועברה לאישורו. דין העתירה נגדו להידחות אם כך.

19.
ואילו בכל הנוגע למשיבה 1, הרי שנראה בעיני כי החלטתה, ולפיה יוארך הסכם ההתקשרות עם העמותה בשלוש שנים נוספות, על אף שניתן היה להאריכו ב-24 שנים, והכל בתנאים שנקבעו בה, היא החלטה סבירה ומאוזנת בנסיבות העניין. ככל שהעמותה לא תתחייב לעמידה בתנאים שנדרשו ממנה, ממילא לא יוארך ההסכם. אזכיר בהקשר זה כי בית הכנסת, במבנהו הישן, קיים עשרות שנים. כך גם אין חולק כי המקום בו עומד בית הכנסת מיועד לכך, על פי התכנית שבתוקף. עוד אזכיר, כי בניית המבנה החדש נתקלה בקשיים, כשעל פני הדברים עולה כי ההליכים שנקטו העותרים במרוצת השנים היוו מכשול של ממש שהוצב על דרכה של העמותה לסיים את הבנייה בפרק זמן סביר מעת שניתן לה היתר הבנייה הסופי (ב-2003).

כך גם אין לקבל את טענות העותרים המופנות כנגד היקפי הבנייה, השתלבותו של המבנה בסביבה, מיקומו של חדר הטרנספורמציה ועוד. טענות אלה הן מתחום דיני התכנון והבנייה ודינן להתברר במוסדות המתאימים לכך, ככל שיש בהן ממש וככל שלא מוצו בשעתו.

בנסיבות אלה מסקנתי היא כי החלטתה של משיבה 1 בנסיבותיה אינה מסוג ההחלטות המקימות עילה להתערבותו של בית המשפט.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מן המשיבים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,000 ₪.

המזכירות
תמציא את העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.





ניתן היום,
ט"ו אייר תשע"ז, 11 מאי 2017, בהעדר הצדדים.













עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 40893-07/16 דניאל שם טוב ו-31 אח' נ' מועצה מקומית מבשרת ציון, משרד הפנים, עמותת ישמח משה ע"ש חיים משה שפירא ז"ל ואח' (פורסם ב-ֽ 11/05/2017)