פסקי דין על ניסים ארז | פסקי דין על רבקה ארז | פסקי דין על משה אזרק | פסקי דין על גני דולינגר חברה לבנין והשקעות בע"מ

109/02 הפ     03/03/2003




הפ 109/02 ניסים ארז, רבקה ארז, משה אזרק נ' גני דולינגר חברה לבנין והשקעות בע"מ




1
בתי המשפט
ה"פ מאוחדות:
ה"פ 109/02
ה"פ 156/02
ה"פ 157/02
בבית המשפט המחוזי בתל - אביב יפו
03/03/03

כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל

בפני
:

בעניין:
המבקשים בה"פ 156/02

1 . ניסים ארז

2 . רבקה ארז

3 . משה אזרק

ע"י ב"כ עו"ד ש. ורשה
נ ג ד

גני דולינגר חברה לבנין והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ד. זילברשלג
המשיבה בה"פ 156/02
פסק דין
א. מהות הבקשה

אלה בקשות לאישור פסק בוררות חלקי, אשר ניתן ביום 16/12/01;
לביטול ותיקון של פסק בוררות חלקי, אשר ניתן ביום 27/5/02;
לביטול ותיקון חלקי של פסק הבוררות הסופי, אשר ניתן ביום 22/7/02.
הצדדים לבקשות זהים, והם ייקראו למען הנוחות עפ"י הכותרת לעיל.

ב. עובדות רלבנטיות

בין הצדדים נתגלעו חילוקי דעות בנושאים שונים הנובעים מהסכמים שביניהם בגין הקמת פרוייקט בנייה בגבעתיים. חילוקי הדיעות הובאו להכרעתו של הבורר ישראל ברון, כדן יחיד.
להלן העובדות:
המבקשים רכשו מהמשיבה שישית ממגרש ברחוב בורוכוב בגבעתיים, תמורת 50,000 דולר.
ביום 19/1/89 נחתם הסכם המתייחס לשיתוף בחלקה 216 בגוש 6167 כאשר חלקם של המבקשים נקבע לשישית בחלקה זו.
במסגרת עסקת הקומבינציה בין הצדדים, המבקשים זכאים לקבלת 33% משישית מהשטחים שייבנו, אם המשיבה תחליט להקים את הפרוייקט בעצמה.

המשיבה רכשה, באופן נפרד, חלקות נוספות הצמודות או בקרבת החלקה 216 וביניהן חלקה 46. בוצע איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים בין חלקה 46 וחלקה 216, כאשר חלק מחלקה 46 צורף לחלקה 216 , כך נוצר מגרש זמני שסומן "ג".

המבקשים התקשרו עם המשיבה בעסקת קומבינציה לפיה הם ימכרו למשיבה חלק מחלקם במגרש ויקבלו תמורת זה שטחים מסוימים בנוסף לחלק הנותר של חלקם במגרש.

לעניין זה המציאו הצדדים לבורר, שומות מקרקעין של שמאי המקרקעין אלי יהל מטעם המבקשים, ושל שמאי המקרקעין אמיר חופשי, מטעם המשיבה.

הבורר הגיע למסקנה כי שיטתו של השמאי יהל, לפיה חלקם של המבקשים בפרוייקט נגזר מהיחס בין היקף זכויות הבניה של חלקה 216 לבין היקף של זכויות הבניה של מגרש ג' כולו , היא הדרך הנכונה לפיה יש לקבוע את חלקם של המבקשים מהקרקע עליה נבנה הפרוייקט, ולפיכך קבע כי חלקם של המבקשים במגרש הנו % 8.45 .

בהתאם לסעיף 14 להסכם בין הצדדים מיום 19/1/89, המשיבה בחרה להקים את הפרוייקט בעצמה ולפיכך, חלקם של המבקשים בפרוייקט שהוקם נקבע לשליש מהחלק הבנוי, דהינו 2.817% מכלל השטח.
ביום 26/4/94 נערך בין הצדדים הסכם נוסף בצורה של מכתב אשר המבקשים כתבו למשיבה, לפיו המבקשים היו אמורים לשלם למשיבה את חלקם בעלויות הבניה באופן יחסי לחלקם במגרש עליו הוקם הפרוייקט, בכפוף לקיום תנאים שונים שנרשמו במכתב האמור.

המשיבה תבעה לקבל סכומים המגיעים במסגרת הסכם זה ואילו המבקשים מצדם ביקשו, בין היתר, לקבל חשבונות ודיווחים להוכחת תביעתה של המשיבה.

הבורר מינה את רו"ח שלמה אלפיה לבדוק את ספרי החשבונות והמסמכים האחרים של המשיבה ולהכין דו"ח מפורט על התשלומים המגיעים, אם מגיעים, מהמבקשים למשיבה, מעבר לסכומים שהמבקשים כבר שילמו למשיבה.

עם השלמת הפרוייקט מסרה המשיבה למבקשים שתי חנויות המשמשות לבית קפה, לרבות הרחבה שבחזיתם וכן מחסן במרתף הבניין; זאת בהנחה ששטחים אלה יגיעו למבקשים במסגרת פירוק השיתוף במקרקעין בין הצדדים.

להלן מספר הסכמות של הצדדים במהלך הבוררות:

- - לא יחול ההסכם מיום 26/4/94, באשר לתשלום תמורת הבניה, ע"י המבקשים;
- - זכותם של המבקשים בפרוייקט שהוקם יהיה בשיעור שייקבע ע"י הבורר;
- - על הבורר לקבוע בעזרת שמאי מקרקעין, שימנה לעניין זה, את התמורה שעל המבקשים לשלם למשיבה בגין השטחים שהועמדו לרשותם מעבר לשיעור שייקבע, וכן את הסכומים שהמבקשים שילמו למשיבה במסגרת ההסכם מיום 26/4/94; ובנוסף, האם על המבקשים לשלם סכומים נוספים או לקבל החזרים מהמשיבה.
- - על הבורר לקבוע את גורל הרחבה אשר בחזית החנויות המשמשות כבית קפה;
- - יש לראות את המבקשים כמי שקבלו שטחים שחלקם במסגרת עסקת קומבינציה כפי שנקבע בהסכם מ 19/1/89, וחלקם רכישה מאת המשיבה תמורת מזומנים.

בהתאם להסכמות הללו ביום 16/12/01 ניתן ע"י הבורר

פסק דין
חלקי .
ביום 27/5/02 ניתן

פסק דין
חלקי נוסף;
בימ"ש זה החזיר את התיק לבורר בתאריך 21/10/02 כדי שיתן פסק-דין מקיף שיכיל את כל החלטותיו הקומות, וגם יסביר את סוגית הריבית.
ביום 22/7/02 ניתן

פסק דין
סופי.

המבקשים הגישו בקשה לבטל או לשנות את פסק-הדין החלקי שניתן ביום 27/5/02 וכן את פסק-הדין הסופי שניתן ביום 22/7/02.

לעומתם המשיבה הגישה בקשה לאשר את פסק-הדין הסופי שניתן ביום 22/7/02.
ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות:

- - האם הבורר פעל ללא סמכות, או חרג מהסמכויות הנתונות לו לפי הסכם הבוררות?
- - האם הבורר לא הכריע באחד העניינים שנמסרו להכרעתו?
ד. האם חרג הבורר מסמכותו?

בשטר הבוררות קבעו הצדדים:

"(1) השמאי מר עדי נאור מרח' המרגנית 67, רמת-גן (טל: 7522184 - 03) נקבע כבורר מוסכם אשר יכריע ויקבל את שעור חלקו של כל אחד מהצדדים (ארז ודולינגר) בבעלות במגרש המאוחד ובשטח המסחרי הבנוי בו.
השמאי יקבע שווי שוק לכל השטחים המסחריים העיליים במבנה ויקבע האם ומה מגיע לארז בשטחים העיליים (בנוסף לחנויות 4 ו- 5 שקיבל).
(2) כל אחד מהצדדים יהיה רשאי למסור לבורר כל מסמך או חוות-דעת אשר יחפוץ למסרו, ויהיה חייב להמציא לבורר כל מסמך שהבורר יבקש לקבל.
(3) הבורר ינמק את פסקו.
(4) כל צד ישא באופן שווה בהוצאות הבורר כפי שיקבעו.
(5) כל מחלוקת נוספת בין הצדדים שאינה קשורה בבוררות זו - תיפתר ע"י בורר מוסכם ע"י הצדדים".

לטענת המבקשים הבורר חרג מסמכותו בכך שהוא לא פסק על פי הדין המהותי.
בנוסף, הבורר לא נתן הזדמנות נאותה ולא קיים דיון בו ניתן היה להביא ראיות כלשהן במסגרת הבוררות לעניין האופציה ועניינים אחרים וזאת חרף החלטות מפורשות של הבורר עצמו כפי שהן באו לידי ביטוי בפרוטוקולים.

לטענת המבקשים, די בכך כדי לבטל באופן חלקי את פסק הדין של הבורר, או להחזירו לבורר על מנת שישמע את העדים והראיות ויוכל להחליט עפ"י סעיף האופציה.
לעמדתם, הבורר הסתפק בנימוק כללי ולקוני, לפיו נקבע על ידו בפסק הבורר האחרון כי הוגשו על ידי הצדדים מסמכים ותו לא, ודי בזה לכן לדעתו, לדחות את תביעת המבקשים לעניין האופציה.
בנוסף טוענים המבקשים כי הבורר השמיט חיובים כספיים, הכוונה היא לעניין הרחבה ולעניין זכויות נוספות שלהם זכאים המבקשים.

המשיבה טוענת כי בית המשפט לא יושב כערכאת ערעור; וכי גם אם טעה הבורר, עדיין לא ניתן לבטל את פסקו, באשר הוא לא היה אמור לפסוק לפי הדין מהותי.
על מנת שיחוייב הבורר לפסוק לפי הדין המהותי, על הצדדים להתנות על כך במפורש בהסכם הבוררות. אם לא חייבוהו - הוא לא חייב בכך.
התוספת לחוק הבוררות אף מסמיכה את הבורר לפסוק "לפי מיטב שפיטתו על פי החומר שבפני
ו" ופוטרת אותו מכבילות לדין המהותי.

צוטט שטר הבוררין שבין הצדדים. שם נאמר כי על הבורר לנמק את הפסק. מאמירה זו אין להקיש שעליו לפסוק לפי הדין המהותי, מקובל עלי שכדי שהוא יעשה כן יש צורך באמירה מפורשת שכאן לא קיימת, ולא בכדי, באשר הבורר הוא משפטן בעיסוקו, ואין ספק שהצדדים ידעו זאת, ויכלו לציין זאת בשטר הבוררין. הבורר לא יכול היה לנחש שזו חובתו, לכן הוא לא צריך היה לפסוק לפי הדין המהותי, ולא ניתן ליחס לו טעות באשר לדין או סטיה ממנו.
ה. ריבית

ביום 22/7/02 קבע הבורר בפסק דינו הסופי כי הריבית מיום מתן פסק הבורר ועד התשלום בפועל תהיה % 4 .

המבקשים טוענים כי מגיעה להם ריבית דולרית בשיעור של % 11 .

בנוסף, הם מציינים, כי ריבית ממתן הפסק ועד התשלום בפועל צריכה להיות לפי סעיף 10 לחוק ההוצאה לפועל.
ביום 21/10/02 החזיר בית משפט זה את התיק לבורר על מנת שיסביר את סוגיית חיוב הריבית.
ביום 24/11/02 הגיש הבורר

פסק דין
סופי ומתוקן ובו התייחסות לעניין הריבית:

" 37. בהתאם להחלטת כבוד בית המשפט הנני להבהיר את סוגיית אי הטלת ריבית על הסכום
שנפסק:

בהחלטת ביניים שנתתי בדיון שהתקיים ביום 20/5/02 בעמוד 6 לפרוטוקול שצורף לכתבי בית דין, סעיף 5, קבעתי כי לאחר שיערך החשבון הסופי, כל הסכומים יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן עד לתאריך הפסק הסופי ומאותו תאריך יהיו צמודים כאמור וישאו ריבית של % 4 לשנה.

בפסק הסופי ערכתי את ההתחשבנות בין הצדדים בדולרים של ארה"ב, כמקובל בענף המקרקעין.
בהתאם לחוק פסיקת ריבית הייתי רשאי לחשב את הסכומים המגיעים בשקלים חדשים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית של % 4; ובמקרה של סכומים הצמודים על פי ההסכם במט"ח הייתי רשאי להוסיף גם במקרה זה ריבית כאמור.
במקרה זה לא הייתה כל הוראה בהסכמים על הצמדה לשערי מט"ח ולפיכך בדקתי את החלופה של עריכת החשבון בשקלים חדשים, כשהסכומים צמודים למדד המחירים לצרכן ונושאים ריבית בשיעור של % 4 והגעתי למסקנה כי חישוב חלופי כזה יפגע במבקשים, בסכום מסויים ויהיה מנוגד לנוהג המושרש בעסקי המקרקעין להתחשבנות בדולרים של ארה"ב. לפיכך בחרתי בהתחשבנות הדולרית ולא מצאתי לנכון להוסיף על כך גם ריבית, דבר אשר היה פוגע, מנגד, במשיבה".
מקובלת עליי הבהרתו של הבורר לעניין הריבית מיום 24/11/02, ואיני מוצאת בדין כל עילה להתערבות בנושא. אשר על כן מותירה אני את קביעתו לעניין הריבית על כנה.
ו. פסק הבורר החלקי מיום 16/12/01

לעניין הפסק הראשון, הוגשה בקשה ע"י המשיבה לאושרו.
לא הוגשה התנגדות,מצד המבקשים.
ב"כ המבקשים ציין בישיבה שנתקיימה ביום 28/11/02 כי הם אינם מבקשים לבטל את הפסק החלקי הנ"ל.
אשר על כן הנני קובעת כי יש לאשרו.
ז. האם הבורר הכריע בכל העניינים שנמסרו להכרעתו וחובת שמיעת הצדדים מכח הצדק הטבעי

טענות הצדדים

בשטר הבוררות פרטו הצדדים מהם העניינים שבהם על הבורר להכריע:

- - קביעת שווי שוק לכל השטחים המסחריים העיליים במבנה.
- - האם ומה מגיע לארז בשטחים העיליים ( בנוסף לחנויות 4 ו - 5 שקבלו )
- - מהו שיעור חלקם של ארז ודולינגר בחלק של המרתפים המסחריים שאינם משמשים לחניית כלי רכב.

הבורר, בפסק דינו סקר את העניינים בהם עליו להכריע:

- - זכות המבקשים בפרוייקט.
- - מהי התמורה שעל המבקשים לשלם בגין השטחים שהועמדו מעבר לשיעור שייקבע.
- - מהם הסכומים שהמבקשים שלמו במסגרת ההסכם מיום 26/4/94?
- - האם על המבקשים לשלם סכומים נוספים או לקבל החזרים מהמשיבה?
- - גורל הרחבה אשר בחזית החנויות המשמשות כבית קפה.

לאחר סגירה זו, קיימת התיחסות של הבורר לכל הנושאים.

לעניין ההרחבה טוענים המבקשים, כי הבורר חילק את הפרוייקט המסחרי בגבעתיים נשוא הדיון על פי החלוקה, כפי שהוצגה על ידי השמאי אלי יהל מטעם המבקשים, אמץ את חוות דעתו במלואה ודחה את חוות דעתו של שמאי המשיבה.
לעמדתם, הבורר התעלם מחלקם היחסי של המבקשים בפרוייקט ולא פיצה אותם בגין חלקם בהרחבה.
יתרה מזאת, המבקשים טוענים כי משקבע הבורר כי העסקה שונתה לעסקת קומבינציה, היה עליו לפטור אותם מתשלומי היטל השבחה ודמי היוון.

לטענת המבקשים, טעה הבורר באמצו באופן אוטומטי וגורף את חוות דעתו של השמאי ירמיהו אלוני, מבלי שנתן לצדדים כלל להתייחס אליה ובניגוד למוסכם בפרוטוקולים של הבוררות, כי חוות דעת זו תוצג לצדדים ותהיה אפשרות להתייחס אליה.

לעניין הפסק הסופי,לטענת המבקשים, הוא מורכב מאימוץ טוטאלי של חוות דעתו של השמאי אלוני; ודוק: לעמדתם, אם אימץ הבורר בפסק החלקי הראשון, את חוות דעתו של השמאי אלי יהל על עקרונותיה, ראוי היה שגם פסק-הדין הסופי יהיה לפיה, ובמיוחד כשלעמדתם בחוות דעתו של אלוני מספר טעויות, אשר אחת מהן היא שהוא טוען שהזכויות העתידיות של המבקשים הן זניחות לחלוטין. דבר זה לעמדתם לא נכון, באשר המשיבה בקשה להגדיל ולשלש את המרכז המסחרי, על כן קביעה זו מוטעית.

אומנם הבורר קבע בהבהרה לפסק הבורר הראשון, שהמבקשים זכאים לזכויות עתידיות בגין הפרוייקט. זכויות אלו ייקבעו על ידי השמאי אלוני, ברם לטענת המבקשים הפסק לא בוצע שכן מר אלוני לא נתן שומה כלשהי לזכויות עתידיות, באשר הוא קבע שהן זניחות. קביעה מוטעית על פי המבקשים.

המבקשים עותרים להתנתק מהמשיבה, אך זאת רק לאחר שיקבעו זכויותיהם לעתיד.
לנוכח התוצאה של פסק הבוררות, לפיה זכו בתביעתם, טענו המבקשים גם לפני הבורר וגם בפני
בית המשפט כי מגיעה להם השבת הוצאות הבוררות, לרבות שכ"ט עו"ד, ואילו הבורר לא פסק בסוגיה זו.
לעמדת המשיבה:

לעניין הוצאות ושכ"ט - אכן הייתה תביעה של המבקשים וכן תביעה של המשיבה,שתיהן נדונו בפני
הבורר.
תביעתם של המבקשים נדחתה, באשר הסכום שנפסק להם הנו כ - 15 או 20 אחוז מהסכום שתבעו, וזאת מכיון שתביעתה של המשיבה לחייב את המבקשים בתשלום בעבור שירותי אחזקה התקבלה, וכן נקבע כי הזכויות של המבקשים בפרוייקט הן בשיעור שביקשה המשיבה לקבעו.
לעניין הזכויות העתידיות הבורר קבע כי יש לפרק את השיתוף.
המבקשים קבלו 2 חנויות ומחסן , המשיבה מכמתת בכסף כמה שלמו והתוצאה הכספית היא כפי שנפסקה בפסק הסופי, כאשר הבורר עשה קיזוזים.
לטענת המשיבה, המבקשים הסכימו לעניין הזכויות העתידיות וכן לעניין ההרחבה, כך מופיע בפרוטוקול (ג' 1), בנוסף לא הוגשה בקשה לביטול.

לעניין השמאי אלוני, הצדדים הסכימו שהבורר יקבע שמאי לפי שיקול דעתו, כולה או חלקה.
השמאי אלוני הוא שנקבע ולבורר יש את הזכות להסתמך על חוות דעתו.

לעניין האופציה - עד היום למעשה, לא הודיעו המבקשים אם הם רוצים לממש את האופציה או לא. הבורר נתן להם שהות לכך. בשלב מסוים פנה ב"כ המבקשים לבורר ובקש להודיע אם הוא מממש או לא, רק לאחר שינתן הפסק הסופי. הבורר הסכים והחליט שיותר לא יתקבלו אורכות.
מטעם זה גם לא צריך היה הבורר לשמוע ראיות.

אם המבקשים היו מממשים את זכות האופציה, לפי החלטת הבורר, מדובר בעסקה של מיליוני דולרים, על כן היה עליהם לצרף להודעה חלק יחסי של זכות האופציה. דבר זה לא נעשה.

במכתב שכתבו המבקשים לבורר מיום 15/7 נכתב כי הם רוצים לקבל את הפיצוי לו הם זכאים בגין זכות האופציה. לעניין הפיצוי, על המבקשים להוכיח שהמשיבה הפרה את ההסכם אתם.
הבורר קבע כי המשיבה לא הפרה את ההסכם ולכן לא מגיע פיצוי.
לפיכך לא היה צורך, לעמדת המשיבה, בדיון מפורט יותר לענין האופציה.

עד כאן העובדות, הטענות וההחלטות.

ד י ו ן

סעיף 24 לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 קובע:

"בית המשפט רשאי, עלפי בקשת בעל-דין (בחוק זה - בקשת ביטול), לבטל פסק בוררות, כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר, מאחר העילות האלה:
1. 1. לא היה הסכם בוררות בר-תוקף;
2. 2. הפסק ניתן על ידי בורר שלא נתמנה כדין;
3. 3. הבורר פעל ללא סמכות או שחרג מהסמכויות הנתונות לו לפי הסכם הבוררות;
4. 4. לא נתנה לבעל-דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו;
5. 5. הבורר לא הכריע באחד הענינים שנמסרו להכרעתו;
6. 6. הותנה בהסכם הבוררות שעל הבורר לתת נימוקים לפסק והבורר לא עשה כן;
7. 7. הותנה בהסכם הבוררות שעל הבורר לפסוק בהתאם לדין והבורר לא עשה כן;
8. 8. הפסק ניתן לאחר שעברה התקופה לנתינתו;
9. 9. תכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור;
10. 10. קיימת עילה שעל פיה היה בית משפט מבטל

פסק דין
סופי שאין עליו ערעור עוד".
המבקשים לא הצליחו בראש פרק זה להוכיח כי מתקיימת אחת מהעילות לביטול פסק בוררות המנויות בסעיף 24 ס"ק (4) ו- (5) לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968.
מסתבר שהבורר דן בכל השאלות שהועברו לטיפול והחליט בהן.
גם לענין האופציה היה הבורר סבלן ונתן אפשרות לטעון טענות ומשהגיע למסקנה שהמבקשים אינם מגיבים בנושא, למרות אורכות ניתנו על-ידיו למטרה זו, המשיך בדיון ללא שמיעת ראיות נוספות ופסק את פסקו.
בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על פסק הבורר, התערבותו תהיה רק במקום בו קיימת עילת ביטול עפ"י החוק.

ב- ע"א 594/80 אליאב נ' "הסנה" חברה ישראלית לביטוח בע"מ, (פ"ד לו (3)543, 552) קבע ביהמ"ש:

"בית המשפט איננו מעביר פסק של בוררים תחת שבט ביקורתו, כפי שהוא עושה לגבי

פסק דין
של ערכאה נמוכה יותר, אשר מובא לפניו בדרך של ערעור. לשם ביטול פסק בורר על המבקש להראות, שנתקיימה אחת מעילות הביטול לפי ס' 24 של חוק הבוררות".

על כן ולמען הסר ספק אני קובעת כדלקמן:

אני מאשרת בזאת את פסק הבורר החלקי שניתן ביום 16/12/01 על הבהרותיו מיום 10/1/02 ומיום 18/3/02, שהוגש לאישור בה"פ 156/02, ע"י גני דולינגר חברה לבנין והשקעות בע"מ
, המשיבה, ואשר המבקשים לא התנגדו לו.
אני דוחה את העתירות ב-ה"פ 109/02 ו- 157/02 ומאשרת את פסק הבוררות החלקי השני שניתן ביום 27/5/02 ע"י הבורר.
כמו-כן אני מאשרת את פסק הבורר הסופי מיום 22/7/02.
גני דולינגר תשלם למבקשים שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪ + מע"מ. המבקשים זכאים גם להוצאותיהם אותן ישום הרשם.
הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין.
ניתן היום 5/2/2003, בהעדר.
המזכירות תמציא עותק פס"ד זה בהמצאה כדין לב"כ הצדדים.

__________________
ד"ר דרורה פלפל
, שופטת








הפ בית משפט מחוזי 109/02 ניסים ארז, רבקה ארז, משה אזרק נ' גני דולינגר חברה לבנין והשקעות בע"מ (פורסם ב-ֽ 03/03/2003)