פסקי דין על מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים | פסקי דין על מ.ו.השקעות | פסקי דין על בוטיק - שימור מבנים | פסקי דין על דני בשן | פסקי דין על אייל גרוס |

4233-05/17 א     28/05/2017




א 4233-05/17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו.השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 4233-05-17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ

ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ
ואח'






מספר בקשה:

1
לפני
כבוד השופט רונן אילן

ה
מבקשים:
1
.
מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
2
.
מ.ו. השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יערית ברנן ועו"ד עידו רייכנברג


נגד

ה
משיבים:
1. בוטיק - שימור מבנים בע"מ
2. דני בשן
3. אייל גרוס
ע"י ב"כ עו"ד צביקה מצקין ועו"ד שפירא בר-אור





החלטה

לפני בקשה לצו מניעה זמני המורה למשיבים להימנע מנקיטת פעולות שיפריעו למבקשות לאכלס דירת מגורים, ובכלל זה גם להימנע מלהפריע למבקשות להחליף את מנעול דלת הדירה.
בין הצדדים נכרת הסכם קומבינציה שלפיו מבצעים המשיבים עבודות בנייה נרחבות בבניין אשר בבעלות המבקשות בתל אביב. העבודות כוללות בניית 35 דירות אשר 10 מהן נותרו בבעלות המבקשות. במהלך ביצוע עבודות הבנייה, על רקע מחלוקות רבות שנתגלעו בין הצדדים, החזיקו שני הצדדים במפתחות הדירות והמשיבים נכנסו לדירות ושהו בהן ככל שנדרש לביצוע עבודות הבנייה.
ביום 30.3.17 מכרו המבקשות דירה בבניין לצד ג', וזה החליף את מנעול הדירה ביום 4.4.17. החלפת מנעול דלת הדירה נעשתה בלא הסכמת המשיבים, אשר הביעו מחאתם וביום 19.4.17 שבו והחליפו את מפתחות דלת הדירה, באופן שמעשית מונע את תפיסת החזקה בה על ידי קונה הדירה.
בבקשה זו עותרות המבקשות לצו שיחייב את המשיבים להימנע מהפרעה לאכלוס הדירה והחלפת מנעול דלת הדירה, וזאת כסעד זמני עד לבירור תביעה בה עותרות המבקשות לסעד זהה. צו זה לו עותרות המבקשות, משמעותו המעשית חיוב המשיבים בפינוי הדירה ושינוי אותו מצב קיים ששרר במהלך תקופת ביצוע הפרויקט, מאז 2010 ועד להחלפה החד צדדית של מנעול דלת הדירה בידי מי מטעם המבקשות ביום 4.4.17.
במוקד טענות הצדדים בבקשה זו מחלוקות בשאלת זכות המשיבים להחזיק בדירה לפי התנהלות הצדדים והמערכת ההסכמית שביניהם, והמחלוקת בשאלת מאזן הנוחות ביניהם אם יינתן הצו הזמני המבוקש.
הרקע לבקשה
1.
המבקשות הינן חברות פרטיות, בעלות זכויות בבניין שברחוב דרך יפו 13 (סמטת בית הבד 2 – 4) בתל אביב (להלן: "הבניין"). גב' נילי ויינברג הינה בעלת מניות ומנהלת במבקשות.
המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") הינה חברה פרטית, העוסקת ביזמות ובבנייה. המשיבים 2 ו- 3 הינם מנהלים במשיבה והמשיב 2 הינו גם בעל מניות במשיבה.
2.
ביום 24.5.10 נכרת "הסכם קומבינציה" (להלן: "ההסכם") בין המבקשות לבין המשיבה, ואשר תכליתו קידום פרויקט בנייה בבניין ("הפרויקט"). ביצוע הפרויקט כלל בניית 35 דירות מגורים מעל קומת הקרקע של הבניין. בין הצדדים להסכם נקבע כי המשיבה תבצע את הפרויקט ואף תשלם למבקשות סכום כסף מוסכם, ובתמורה יועבר לבעלות המשיבה חלק מהבניין. עוד נקבע בהסכם כי מתוך אותן 35 דירות שייבנו בבניין במסגרת הפרויקט, חלקה של המשיבה בבעלות על הבניין יכלול את הזכות ל- 25 דירות, בעוד שהמבקשות תיוותרנה הבעלים של 10 מהדירות שיבנו בבניין במסגרת הפרויקט (להלן: "דירות הבעלים").
ביצוע הפרויקט ארך זמן ממושך, ומאז כריתת ההסכם נבנו דירות המגורים בבניין. בין הדירות שנבנו גם דירה המכונה "דירה 17" (להלן: "הדירה"). כלל הדירות אשר נבנו בבניין חולקו בין המבקשות למשיבה, כאשר הדירה נמנית על דירות הבעלים, דהיינו בבעלות המבקשות.
3.
תוך כדי קידומו של הפרויקט, במהלך 2012 או בסמוך לכך, נתגלעו בין הצדדים מחלוקות באשר לחבות בתשלום היטל ההשבחה אשר דרשה עיריית תל אביב ("העירייה") בקשר עם ביצוע הפרויקט, הבנייה והעברת הזכויות למשיבה לפי ההסכם. נוכח מחלוקות אלו, חתמו הצדדים ביום 5.8.12 על תוספת להסכם (נספח 8 לבקשה; להלן: "התוספת"), שלפיה העמידה המשיבה למבקשות הלוואה לתשלום היטל ההשבחה אשר דרשה העירייה כך שניתן יהיה לקבל היתר בנייה לקידום הפרויקט. עוד נקבעו בתוספת המועדים והתנאים לפיהן ישיבו המבקשות את אותה הלוואה שהועמדה לתשלום היטל ההשבחה.
על יסוד התוספת, שילמה המשיבה את היטל ההשבחה לעירייה, ניתן היתר בנייה לקידום הפרויקט, ובהמשך גם ננקטו על ידי המבקשות הליכים כנגד העירייה בקשר עם שומת היטל ההשבחה, הליכים שטרם הוכרעו.
4.
ביצועו של הפרויקט נמשך, וכך גם נמשכו חילוקי הדעות החריפים בין הצדדים. נוכח חילוקי הדעות ביניהם, עתרה המשיבה ביום 8.9.16 לצו מניעה וכינוס נכסים זמני כנגד המבקשות וגב' נילי ויינברג (תיק מספר 11705-07-16). כך עתרה המשיבה לצו שיורה למבקשות להימנע מלהפריע לביצוע עבודות לקידום הפרויקט, אכלוס דירות בבניין ומסירתן לרוכשים שונים. המבקשות התנגדו לבקשה, ולאחר שנדחתה הבקשה לצו במעמד צד אחד, הגיעו הצדדים ביום 12.9.16 להסכם פשרה (להלן: "הסכם הפשרה") מתוך מטרה מוצהרת להמשיך ולשתף פעולה עד להשלמת הפרויקט. בהסכם הפשרה נקבע, בין היתר, כי המשיבה תמסור למבקשות "העתקי מפתחות 10 דירות הבעלים". על יסוד הסכמה זו, נמסרו מפתחות דירות הבעלים בבניין למבקשות, בהם גם מפתחות הדירה. העתקי המפתחות שנמסרו נותר גם ברשות המשיבה, כפי שנקבע בהסכם הפשרה.
5.
על אף הסכם הפשרה, בחלוף זמן קצר מאז נכרת המשיכו המחלוקות, וכללו גם מחלוקות באשר להשלמת עבודות הבנייה בפרויקט וטענות של המבקשות לליקויי בנייה בדירות המבקשות.
נוכח מחלוקות אלו, נוכח טענה לנזק גדול אשר נגרם למבקשות בגין הפרת התחייבויות המשיבה, הוגשה על ידי המבקשות לבית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 28.2.17 תביעה כנגד המשיבים, ובה עתירה לחיוב המשיבים בפיצוי בסך של 4,884,256 ₪ (תיק מספר 61420-02-17).
6.
ביום 30.3.17 חתמו המבקשות על הסכם למכירת הדירה למר עומר בן כץ (להלן: "הקונה"). מספר ימים לאחר מכן, ביום 4.4.17 או בסמוך לכך, החליף הקונה את מנעול דלת הדירה. מיד בהיוודע הדבר למשיבים, פנו המשיבים לקונה (באמצעות אביו), דרשו את החזרת מנעול הדירה הקודם, וטענו כי תשלום חובות המבקשות מהווה תנאי למסירת הדירה. המבקשות סירבו לדרישה זו, וביום 19.4.17 הודיעו המשיבים כי שבו והחליפו את מנעול דלת הדירה, ומסרו העתק מפתחות מנעול הדירה החדש למבקשות.
7.
המבקשות מחו על התנהלות זו וטענו, במכתב מיום 24.4.17, שאין למשיבים כל זכות להחזיק בדירה. טענות אלו לא הביאו להסכמה ובהמשך, ביום 30.4.17, אף הודיעו המשיבים שלא יאפשרו העברת חפצים לדירה מצד דיירת, אשר שכרה את הדירה מהקונה. נוכח טענות אלו, הוגשה בקשה זו לצו מניעה זמני ביום 3.5.17.
תמצית טענות הצדדים
8.
לטענת המבקשות, יש להוציא צו מניעה זמני המורה למשיבים להימנע מהפרעה לאכלוס הדירה על ידי המבקשות או הקונה, ובכלל צו זה גם צו המורה למשיבים להימנע מלהפריע להחלפת מנעול הדירה.
לפי גרסת המבקשות, מעולם לא ניתנה למשיבים זכות לחזקה בבניין או בדירה או בחלק מהם, כאשר במערכת ההסכמית שנכרתה בין הצדדים מובהר כי זכותם של המשיבים לשהייה בבניין לצורך ביצוע הפרויקט ניתנה להם במעמד של "בר רשות" בלבד. לא כזכות לחזקה, זכות שנותרה בלעדית של המבקשות. במצב זה, טוענות המבקשות שהשתלטות המשיבים על הדירה, החלפת מנעול הדירה ומניעת אכלוסה על ידי הקונה או השוכר מטעמו, מהווים ניסיון לסחיטה ולחבלה במזיד בעסקה שבין המבקשות לקונה.
לטענת המבקשות, דווקא המשיבים הם שחייבים להם סכומי עתק נוכח הפרת התחייבויותיהם בהסכם והנזק אשר הסבו להן, בעיקר נוכח העיכוב בהשלמת הפרויקט וליקויי הבנייה שנתגלו בבניין, נזק שבגינו הוגשה תביעת המבקשות לפיצוי. עם זאת, טוענות המבקשות, אפילו סבורים המשיבים שדווקא המבקשות חבות להם כספים, הרי שטענות שכאלו יש לברר בבית המשפט ולא באמצעות עשיית דין עצמי ותפיסת הדירה בלא כל זכות שבדין. שמירתו של המצב הקיים, טוענות המבקשות, מחייבת מתן צו המניעה כפי שנתבקש, כך שיוותר בעינו אותו מצב בו המבקשות מחזיקות בדירה, בין במישרין ובין באמצעות אלו מטעמן כגון הקונה או שוכר הדירה.
עוד טוענות המבקשות כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתן. לשיטתן, אי מתן הצו עלול להסב להן נזק כספי כבד, אולי אף בלתי הפיך, וכך גם נזק כספי כבד לצדדים שלישיים, לקונה ולזה ששכר את הדירה מהקונה. למשיבים מאידך, כך לשיטת המבקשות, לא יגרם כל נזק אם יינתן צו המניעה, שהרי אפילו יתברר שעומדת להם זכות לתשלום בגין היטל ההשבחה ששילמו, הרי לכל היותר יקוזז חוב זה מהחוב הגדול שחבים המשיבים למבקשות. ובכלל, טוענות המבקשות, בידי המשיבים מפתחות ל- 10 דירות הבעלים בבניין אשר רק 2 מהן נמכרו, כולל הדירה, כך שלכל היותר יוכלו המשיבים לעכב מסירת 8 מדירות המבקשות בבניין. שווי 8 דירות שכאלו נאמד בכ- 16 מיליון שקלים, סכום העולה בהרבה על כל חוב לו טוענים המשיבים.
ולבסוף, טוענות המבקשות כי בכל התנהלותן פעלו בתום לב ובידיים נקיות, עשו ניסיונות למכביר להידבר עם המשיבים ולהימנע מפנייה לערכאות, ופנו לבית המשפט בבקשה זו רק בלית ברירה ובעתירה לסעד מינימאלי לשמירת זכויותיהן.
9.
לטענת המשיבים, אין כל בסיס לבקשה, היא הוגשה בחוסר תום לב, ויש לדחותה.
המשיבים פותחים בהתייחסות למאזן הנוחות. לטענתם, אפילו יגרם למבקשות נזק אם לא ינתן צו המניעה, הרי שמדובר בנזק כספי עליו ניתן לפצות בסופו של יום ולא מעבר לכך. הדירה, טוענים המשיבים, איננה אלא מלאי עסקי של המבקשות ולא דירה המשמשת אותן למגורים. המשיבים מבקשים להדגיש כי ככל שבקשו המבקשות לטעון לנזק שיגרם לצדדי ג', אם הקונה או שוכר, היה עליהן לצרפו לבקשה ולצרף אף תצהיר מטעמו, אך דבר מאלו לא נעשה. למעשה, טוענים המשיבים, אותם צדדי ג' ידעו, ודאי שצריכים היו לדעת, על הטענות שיש למשיבים בקשר עם זכות החזקה בדירה, שהרי הדברים הובהרו להם במהלך ההתכתבויות שקדמו להגשת הבקשה. בנוסף, טוענים המשיבים שטענות המבקשות לחוב כספי גדול שחבים להן המשיבים חסרות כל יסוד, התביעה הכספית שהוגשה מופרכת ואף הוגשה במסגרתה בקשה לסילוקה על הסף, וממילא שלפי ההסכם אין למבקשות כלל זכות קיזוז בטענות לחוב של המשיבים.
כנגד זאת, טוענים המשיבים, היענות לבקשה פירושה פגיעה מהותית בזכות חוזית ברורה של המשיבים. אותה זכות להחזיק בכל הדירות בבניין עד לתשלום מלוא הכספים שהלוו למבקשות והצגת אישורים לתשלום התשלומים שהתחייבו המבקשות לשלם לרשויות לפי ההסכם. במצב זה, לשיטת המשיבים, נוטה מאזן הנוחות לטובתם ומחייב את דחיית הבקשה.
אשר לסיכויי ההצלחה בתביעה, טוענים המשיבים כי יש ויש להם זכות להחזיק בדירות הבעלים ולהוסיף ולהחזיק בהן עד אשר יעמדו המבקשות במלוא התחייבויותיהן לפי ההסכם. המשיבים מפנים למערכת ההסכמית שבין הצדדים, לתוספת ולהסכם הפשרה, וטוענים שאלו קובעים מפורשות את זכות החזקה שיש למשיבים בדירות המבקשות עד לפירעון ההלוואה שהעמידו להן לתשלום היטל ההשבחה. עוד טוענים המשיבים כי דווקא סירוב המבקשות לפרוע את החוב נעשה בחוסר תום לב, שהרי בניית הדירות בבניין הושלמה זה מכבר ואף השומות של היטל ההשבחה הפכו חלוטות זה מכבר, כאשר המבקשות נוקטות בהליכי סרק בניסיון לעקוף את החלטות העירייה ובכך לדחות ככל שניתן את המועד לתשלום חובן בגינו. סיכויי הצלחת המבקשות בתיק העיקרי, טוענים המשיבים, קלושים איפה.

ולבסוף, טוענים המשיבים כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר והסעד לו עותרות המבקשות כסעד זמני, זהה למעשה לחלוטין לסעד לו הן עותרות בהליך העיקרי. הסעד המבוקש מיועד למעשה לשנות את המצב הקיים, ולא לשמרו, שהרי הדירה בחזקת המשיבים כפי שהייתה מאז החל הפרויקט. עוד טוענים המשיבים כי בשורה ארוכה של פסקי דין כבר מצאו בתי המשפט את המבקשות ככאלו הפועלות בחוסר תום לב ובניצול לרעה של הליכי בית משפט.
10.
בקשת המבקשות לצו מניעה ארעי במעמד צד אחד נדחתה, וכך גם בקשת רשות ערעור שהגשה על החלטה זו. דיון התקיים ביום 24.5.17, ובמהלכו נחקר המשיב 2, המצהיר מטעם המשיבים. המשיבים עצמם ויתרו על חקירת גב' ויינברג על תצהירה וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעל-פה.
דיון
11.
בהתאם לתקנה 362 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מוסמך בית המשפט להעניק סעד זמני במסגרת תובענה אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, בקיומה של עילת תביעה.
בית המשפט מוסמך להעניק במסגרת זו צו מניעה זמני הקובע שעל המשיב להימנע מלעשות מעשה, ומוסמך אף להורות כסעד זמני על "צו עשה" המורה למשיב לעשות מעשה. עם זאת, אמות המידה המנחות את בית המשפט ליתן צו עשה זמני נוקשות יותר מאלו שבנתינת צו מניעה זמני. לא הרי המשך המצב הקיים ("שב ואל תעשה"), כהרי שינויו, בדרך של מתן צווים המורים לצד לעשות פעולה אקטיבי ("קום ועשה") (ראה: א. גורן, סוגיות סדר דין אזרחי (מהדורה 12) עמ' 908).
בבקשה זו, למרות הכתרתה בכותרת "צו מניעה", עותרות המבקשות לצו מסוג "צו עשה". לעת הגשת בקשה זו מחזיקים המשיבים במפתחות הדירה וכך גם, בפועל, בדירה עצמה. עתירה זו נועדה להורות למשיבים לצאת את הדירה ולמצער, להימנע מכל כניסה או החזקה בדירה. זו איפה עתירה לצו שיורה למשיבים לעשות מעשה.
12.
בבירור העתירה יש להדגיש כבר בראשית הדברים, כי עסקינן בעתירה שנועדה לשנות את "המצב הקיים" ולא כזו שנועדה להקפיאו עד לבירור התביעה העיקרית.
א.
ככלל, מטרתו של הסעד הזמני, דוגמת צו המניעה דנא, הינה שמירה על המצב הקיים ביום הגשת התובענה. יש מצבים בהם בהיעדר סעד זמני הניתן כבר בעת בירור התביעה וטרם הוכרעה, ישתנה מצב הדברים באופן אשר יקשה, אפשר אף ימנע, את מימוש פסק הדין לטובת המבקש. לכך נועד הסעד הזמני. לשמירת המצב הקיים עד להכרעה במחלוקות.
מטרתו של הסעד הזמני היא להבטיח שמירה על המצב הקיים ביום הגשת התובענה, העלול להשתנות אם לא יינתן הסעד, באופן שיאפשר מימוש

פסק דין
לטובת הזוכה הפוטנציאלי. "הענקתו של הסעד הזמני נועדה לשמור על המשך קיומה של מערכת הנסיבות השוררת בעת הגשת התובענה, שאם לא כן, עלול הנתבע לנצל לרעה את תקופת הביניים שעד למתן פסק הדין בתובענה"
(רע"א 10076/07 בנק דיסקונט לישראל בע"מ
נ'

icc industries ltd
, [פורסם בנבו], 28.11.07).
ב.
לטענת המבקשות, כך גם במקרה דנא.
לפי גרסתן, כפי שהיא מובאת כבר בפתיח לבקשה, "פרצו המשיבים" לדירה, החליפו את מנעול הדירה, ובכך תפסו בה חזקה ומונעים מהמבקשות, מהקונה ומשוכרת הדירה להכניס חפצים לדירה. משמע, התמונה העובדתית אשר מציגות המבקשות הינה של דירה בה החזיקו הן לבדם, בין במישרין ובין באמצעות הקונה או שוכרת הדירה שפעלו באישור המבקשות, בעוד המשיבים פרצו לדירה בלא כל זכות, ותפסו בה חזקה. "שמירה על המצב הקיים", לפי גרסה זו, הינה שמירתו של המצב בו המבקשות לבדן מחזיקות בדירה ועושות בה שימוש ומתירות גם לצדדי ג', הקונה או שוכרת מטעמו, להשתמש בדירה.
דא עקא, שהעובדות כפי שהתבררו מלמדות שאין זו הצגה מדויקת של הדברים.
ג.
מתברר, שעד ליום 19.4.17 החזיקו המשיבים במפתחות מנעול הדירה, כאשר הם נכנסים ויוצאים מהדירה כאוות נפשם. בין לשם ביצוע עבודות בנייה ובין מכל סיבה אחרת. עוד התברר שהחזקת מפתחות הדירה בידי המשיבים עוגנה בהסכם הפשרה מיום 12.9.16, כך:

"במעמד חתימת הסכם זה מעבירה המבקשת
(המשיבה בבקשה זו – הח"מ) לידי המשיבות (המבקשות בבקשה זו – הח"מ), העתקי מפתחות 10 דירות הבעלים ומפתחות כניסה לחצר הבניין (כאשר העתקי מפתחות אלו יוותרו אף בידי המבקשת) והמשיבות בחתימתן מאשרות קבלתם."
ביום 4.4.17 פעל הקונה להחלפת מפתחות הכניסה לדירה, וזאת בלא תיאום ובלא הסכמת המשיבים. כך מאשרות המבקשות (סעיף 31 בבקשה). רק נוכח פעולה חד צדדית זו פעלו המשיבים להחלפת מנעול דלת הכניסה לדירה.
במצב זה, אין כל אפשרות לקבל את טענת המבקשות שלכאורה הן עותרות לצו שמיועד "לשמור על המצב הקיים". טענה זו משולה לאדם שהתגורר עם שותף הדירה ויום בהיר אחד החליף את מנעול דלת הכניסה לדירה, מנע את כניסתו, ומיד טען שיש לאסור על כניסת השותף לדירה שכן זה הוא "המצב הקיים". חוסר ההיגיון בטענה שכזו ברור.
ד.
אם כך, מתברר שאותו "מצב קיים" בכל הנוגע לחזקה בדירה היה זה בו לשני הצדדים, הן למבקשות והן למשיבים, יש את מפתחות הדירה ומשמע שיש גם את החזקה בדירה. הפעולה שננקטה ביום 4.4.17 להחלפת מנעול הכניסה לדירה היא היא הניסיון לשנות את "המצב הקיים" ועתירה זו איננה מיועדת לשמור את "המצב הקיים" אלא ליתן גושפנקא לשינוי החד צדדי במצב הקיים. לא זו תכליתו של הסעד הזמני.
13.
למעלה מכך, לא זו בלבד שהמבקשות עותרות לצו המשנה את המצב הקיים, אלא שהן עותרות לצו מניעה זמני שהוא זהה לחלוטין לסעד לו הן עותרות בתביעה העיקרית. בבקשה זו עותרות המבקשות לצו אשר יורה למשיבים להימנע מלהפריע להן, או לאלו מטעמן – הקונה או השוכר, להחזיק ולהשתמש בדירה. לסעד זהה לחלוטין הן עותרות בתיק העיקרי. מצב בו יש חפיפה בין הסעד הזמני לסעד העיקרי מציב קושי נוסף בפני
המבקשות.
קושי נוסף המתעורר מסעד זה נובע מהיותו צו עשה זמני החופף בעיקרו את הסעד העיקרי שהתבקש בתובענה. הלכה היא, כי על בית המשפט לנקוט משנה זהירות בטרם יורה על צו עשה זמני המשנה את מצב הדברים הקיים ואשר כמוהו כסעד המלא שנדרש בתובענה, עוד לפני שניתנה ההכרעה הסופית בתובענה (ראו למשל: עניין טירת צבי הנ"ל). צו עשה זמני המשנה מצב קיים ראוי שיינתן במצבם חריגים בלבד, רק כאשר נוכח בית המשפט כי התערבותו חיונית בכדי למנוע תוצאה קשה ביותר וכאשר הנזק שעלול להיגרם אינו ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי הולם
(רע"א 5711/12 נ. מצה בע"מ
נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ
[פורסם בנבו] (20.1.13, פסקה 32 בפסק הדין).
כך איפה מתברר כי המבקשות עותרות לצו מניעה זמני אשר במהותו משנה את המצב הקיים, במובן זה שהוא שולל מהמשיבים את הזכות להחזיק בדירה, זכות שעמדה להם לפי ההסכמים בין הצדדים עד להחלפה חד צדדית של מפתחות הדירה על ידי הקונה ביום 4.4.17. עוד מתברר כי המבקשות עותרות לצו מניעה זמני שהוא זהה לסעד הסופי לו הן עותרות בתיק העיקרי. מצב עובדתי זה מציב קושי גדול בפני
המבקשות.
14.
כידוע, מעבר לבחינת מהותו של הצו המבוקש ככזה המיועד לשמור על המצב הקיים ולאפשר את ביצוע פסק הדין, כשיינתן, מוסמך בית המשפט ליתן צו זמני מבוקש אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, בקיומה של עילת תביעה. כמו כן, על בית המשפט להביא בחשבון את מאזן הנוחות, קרי: הנזק שייגרם למבקש אם לא ינתן הסעד הזמני, לעומת הנזק שייגרם למשיב או לאדם אחר אם ינתן הסעד הזמני. ובנוסף, על בית המשפט לבחון במסגרת הבקשה למתן סעדים זמניים את ניקיון הכפיים של הצדדים, וכן את סוג הסעד, היקפו ותנאיו.
15.
לטענת המבקשות, הוצגו ראיות מהימנות לכאורה לקיומה של עילת התביעה.
א.
לפי גרסת המבקשות, מעולם לא הייתה למשיבים זכות להחזיק בדירה. לא לבדם ולא במשותף עם המבקשות, ולא בכלל. לשיטת המבקשות, מלכתחילה הוגדר מעמד המשיבה בבניין כבר רשות ותו לו, כזו אשר ניתנה לה הזכות לבצע את העבודות הכרוכות בביצוע הפרויקט אך לא להחזיק בחלק כלשהו מהבניין. צו המניעה לו עותרות המבקשות, הן כסעד זמני והן כסעד עיקרי, מתבסס על הטענה הזו.
כפי שהודגם לעיל בהתייחסות לשינוי המצב הקיים, טענה זו מעוררת קושי לא מבוטל.
ב.
טענת המבקשות מתבססת על הוראות ההסכם, שלפיהן נקבע שוב ושוב שמעמד המשיבים במגרש ובבניין הינו מעמד של "בר רשות", אשר איננו כולל זכות חזקה (סעיפים 7.7; 23.2; 24.4 בהסכם). לכאורה, לפי הוראות ההסכם, אין למשיבים כלל זכות לחזקה במגרש וממילא שאף לא בדירה. דא עקא, שבהפניה להוראות ההסכם מתעלמות המבקשות מהוראות ההסכמים הנוספים שנכרתו בין הצדדים לאחר חתימת ההסכם.
כך למשל, במסגרת התוספת נקבע כך:

2 (ב)
לאחר שיוכרע באופן חלוט, מהו היטל ההשבחה להוצאת ההיתר, ובכל מקרה לא יאוחר ממועד מסירת דירות לבעלים (כאמור בסעיף 24.5 להסכם הקומבינציה) (להלן: "מועד תשלום הבעלים") ישלמו הבעלים את היטל ההשבחה ו/או יפעלו להשבת מלוא תשלום הרוכש...
2 (ז)
טרם תשלום הבעלים ו/או השבת הסכומים לידי הרוכש כאמור בס"ק (ג) לעיל, יהא רשאי הרוכש לעכב מסירתן של דירות הבעלים לידי הבעלים, כאמור בסעיף 24.5 להסכם הקומבינציה...
כך מתברר כי הצדדים, במפורש, הסכימו על התנאים בהם צריכות המבקשות לעמוד עד למועד מסירת הדירות בבניין, כולל הדירה דנא. עוד מתברר כי לפי הסכמת הצדדים עומדת למשיבים הזכות לעכב מסירתן של דירות הבעלים בבניין עד שיושבו להם הסכומים ששלמו עבור היטל ההשבחה. הסכמות אלו עומדות בסתירה לאותה הסכמה היולית בהסכם שלפיה אין למשיבים זכות חזקה במגרש, בבניין או בדירות הבעלים.
ג.
כאשר לכך מתווספת אותה הסכמה אליה הגיעו הצדדים מאוחר יותר, בהסכם הפשרה מיום 12.9.16, הסכמה לפיה מחזיקים המשיבים במפתחות דירות הבעלים בבניין, הרי שלאורה הסכימו הצדדים ליתן למשיבים זכות לחזקה בדירות. קשה לראות מה משמעות אחרת יש להסכמה הקובעת במפורש את הזכות לעכב את מסירת הדירות ולהחזיק את מפתחות הדירות. כך, ככל שאכן לכתחילה הוסכם שלמשיבים אין זכות חזקה בדירות הבעלים בבניין, נראה שבהמשך ההתקשרות שונתה הסכמה זו ולכאורה הוקנתה זכות שכזו.
ד.
על יסוד הסכמות מאוחרות אלו, הסכמות המתנות את מסירת דירות הבעלים בבניין בהשבת הכספים ששילמו המשיבים עבור המבקשות בגין היטל ההשבחה, הרי שעל פניו יש ממש בטענת המשיבים המסרבים למסור את הדירות כל עוד לא שולם להם היטל ההשבחה. המבקשות עצמן אינן מכחישות את הטענה שלא השיבו את היטל ההשבחה ששילמו המשיבים, אך טוענות שהמועד לעשות כן טרם הגיע נוכח הליכים המתנהלים בעניין זה כנגד עיריית תל אביב. לפי גרסת המשיבים, טענה זו מועלית בחוסר תום לב ומהווה מעין "שיטה" של המבקשות להגיש תביעות סרק כדי שתוכלנה לטעון שבירור המחלוקות טרם הסתיים. על אף טענה זו של המשיבים, ועל אף הניסיון להפנות לפסיקה בתיק אחר בו היו מערבות המבקשות עצמן (בג"צ 75/08 המצוטט בסעיף 85 בתגובת המשיבים), אינני רואה מקום לבירור טענה זו בנסיבות העניין. אינני רואה בכך צורך שכן הקושי בעמדת המבקשות עולה נוכח ההסכמה הכתובה בתוספת. לפי הוראות התוספת כאמור, נקבע מפורשות כי השבת היטל ההשבחה ששולם למשיבים ייעשה "בכל מקרה לא יאוחר ממועד מסירת דירות לבעלים". לכאורה, קושרת הסכמה זו את מועד מסירת דירות הבעלים עם מועד פירעון ההלוואה שהעמידו המשיבים לתשלום היטל ההשבחה, בלא שתהא רלוונטיות להמשך בירור המחלוקות שבין המבקשות לעירייה.
ה.
כך איפה מסתמן לכאורה כי בשרשרת ההסכמים שנכרתו בין הצדדים לאחר חתימת ההסכם, בתוספת ובהסדר הפשרה, הסכימו המבקשות למסירת החזקה בדירות הבעלים בבניין למשיבים, הסכימו כי מפתחות הדירות יוותרו גם בחזקת המשיבים, והסכימו להתיר למשיבים שלא למסור להן את הדירות כל עוד לא הושב למשיבים תשלום היטל ההשבחה בו נשאו במקום המבקשות לפי התוספת. מצב דברים זה מציב קושי ניכר בפני
המבקשות ומטיל בספק את סיכויי הצלחתן בתביעה העיקרית.
16.
לטענת המבקשות, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתן ומבסס את זכותן לסעד הזמני המבוקש.
א.
לפי גרסת המבקשות, החלפת מנעול הדירה על ידי המשיבים גרמה להן לנזק ועלולה לגרום לנזקים נוספים אם לא ינתן הצו הזמני המבוקש. עוד טוענות המבקשות כי אפילו תתקבלנה טענות המשיבים לחוב של המבקשות, הרי שאין כל הגיון בעיכוב מסירתן של 10 דירות הבעלים כלן, באשר ערכן עולה בהרבה על גובה החוב לו טענים המשיבים. למעשה, טוענות המבקשות, די בעיכוב מסירתה של דירה אחת כדי להבטיח את זכות המשיבים לפירעון החוב, וזאת אם בכלל קיים חוב שכזה נוכח טענות המבקשות לחוב של המשיבים ולזכותן לקזז מחוב זה כל חוב שיש להן כלפי המשיבים.
ב.
בחינת טענה זו על רקע טענות המשיבים - מעוררת קושי.
ראשית, טוענים המשיבים שהטענות לנזק כלשהו שיגרם למבקשות או לצדדי ג' נטענו בצורה סתמית ובלא כל ניסיון להניח להן תשתית ראייתית. אכן, בטענה זו יש ממש. המבקשות טוענות לנזק שעלול להיגרם להן ואף כבר נגרם, אך אינן טורחות להביא פירוט כלשהו של אותו נזק לו הן טוענות. המבקשות טוענות לנזק שעלול להיגרם לצדדים שלישיים, לקונה או לזו ששכרה ממנו את הדירה, אך גם טענה זו נטענה בלשון כללית, בלא פירוט, ובפרט – בלא שניתן להבין מדוע לא צורפו אותם צדדי ג' להליך או מדוע, למצער, לא הוצג תצהיר מטעמם.
ג.
שנית, אפילו ניתן לקבל את נקודת המוצא שלפיה אי מתן הצו הזמני המבוקש עלול להסב למבקשות נזק, אין כל בסיס בבקשה לטענה שמדובר בנזק בלתי הפיך. אין כל טענה, וודאי שלא ראיה, אשר תראה שההסכמים למכירת הדירה עלולים להתבטל אם לא יינתן הצו הזמני. אין כל ראיה שתבסס את הטענה לפיה נזקי המבקשות, אם לא יינתן הצו הזמני, לא יוותרו כנזקים כספיים עליהם ניתן יהיה להורות על פיצוי כספי בסופו של יום, לאחר שיתבררו הטענות. כך למשל, נקבע בהתייחס למאזן הנוחות מקום בו מדובר בדירה שאיננה משמשת למגורי מבקש הצו הזמני ובהיעדר תשתית ראייתית לביסוס הטענה לנזק שעלול להיגרם כחל משיקולי מאזו הנוחות:
אוסיף ואומר כי אף אם אניח לטובת המבקשים כי סיכויי התביעה מעויינים, לא עלה בידם להראות כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, כפי שקבע בצדק בית משפט קמא. ניסיונם של המבקשים להמעיט מחשיבותה של השאלה האם המבקשת 1 אכן מתגוררת בדירה שבמחלוקת אם לאו, אינו יכול להתקבל וכבר נפסק בעבר כי כאשר המדובר בדירה שאינה משמשת למגורי מבקש הסעד הזמני, הנזק שיגרם לו עקב מימושה הינו נזק כספי גרידא, שאינו בלתי הפיך ולמולו יש להביא בחשבון את הנזק שיגרם לנושה, עקב העיכוב בגביית חובו (ראו: רע"א 7276/09 בנק הפועלים בע"מ
נ' טוויל [פורסם בנבו], 3.12.2009)). גם בענין זה, אי הגשת תצהיר מטעם המבקשת 1 פועל לחובת המבקשים ובניגוד לנטען בבקשת רשות הערעור, לא ציין המבקש 2 בתצהירו כי הדירה שבמחלוקת משמשת למגוריה של המבקשת 1. טענה זו עלתה אמנם במהלך חקירתו בבית המשפט, אך בכך לא סגי. זאת בייחוד נוכח הראיות שהציגו המשיבים ובהם תצהירי המבקשת 1 בהליך אחר הסותרים, לכאורה, את הטענה למגוריה בדירה שבמחלוקת. משלא הוגש בעניין זה, כמו גם בעניין ההתקשרות בהסכם הפשרה תצהיר מטעם המבקשת 1, רשאי היה אפוא בית משפט קמא להגיע למסקנה כי לא הונחה בפני
ו תשתית ראייתית מספקת המצדיקה את מתן הסעד הזמני שנתבקש.
(רע"א 769/11 דנה אלמוסני נ' גרציאלה כרמון [פורסם בנבו] 4.5.11)
ד.
ושלישית, כנגד החשש לנזק כספי שייגרם למבקשות, עומדת האפשרות לפגיעה שתיגרם למשיבים. לפי המנגנון החוזי עליו הסכימו, כאמור בתוספת ובהסכם הפשרה, נקבע שלמשיבים זכות שלא למסור את דירות הבעלים כל עוד לא הושבו להם הכספים ששלמו בגין היטל ההשבחה. הצדדים עצמם לא הגבילו זכות זו לדירה אחת או שתי דירות. הצדדים עצמם לא בקשו להשוות בין היקף החוב למשיבים לשווי דירה או דירות בבניין. ואם טוענות כיום המבקשות שדי בעיכוב מסירת דירה אחת מדירות הבעלים כדי להבטיח שלא יגרם כל נזק למשיבים, אין אלא לתהות מדוע לא הקפידו על גיבוש הסכמה כתובה שכזו בהסכמים שנכרתו. על פניו, מתן הצו הזמני עלול לשלול מהמשיבים את זכותם החוזית לעכב את מסירת כל דירות הבעלים, לרבות הדירה דנא, עד להשבת הכספים ששלמו בגין היטל ההשבחה.
ה.
כך איפה נראה שכף המאזניים נוטה לחובת המבקשות גם בבחינת מאזן הנוחות. המבקשות טוענות לנזק משמעותי שיגרם להן אם לא יינתן הצו הזמני, אך אינן מביאות פירוט של נזק שכזה. המבקשות טוענות לנזק שעלול להיגרם לצדדי ג', אך לא מפרטות מה הנזק שיגרם לאותם צדדי ג' ולא הציגו תצהיר מטעמם של אותם צדדי ג'. המבקשות אינן יכולות כלל להישמע בטענה לנזק בלתי הפיך, באשר התברר שמדובר בדירה שהינה מלאי עסקי שלהן, לא דירה למגורי מי מהן, כך שלכל היותר יגרמו להן נזקים כספיים עליהם ניתן יהיה לפצות אם תתקבל התביעה. וכנגד טענות המבקשות עומדת זכותן החוזית של המשיבים שלא למסור דירות עד לתשלום היטל ההשבחה ששילמו לפי התוספת, ודווקא זכות חוזית זו למעשה תילקח מהם לבלתי שוב אם יינתן הצו הזמני שהתבקש.
ומשכך, אף מאזן הנוחות נוטה לזכות המשיבים ואיננו תומך בעתירה לצו המניעה הזמני שהתבקש.
17.
ולבסוף, יש לבחון את התנהלות הצדדים, את ניקיון כפיהם ותום ליבם בהקשרה של בקשה זו.
אף בחינה זו מעמידה בסימן שאלה לא מבוטל את האופן בו התנהלו המבקשות.
המבקשות מביאות גרסה שממנה נראה כי החלפת מנעול דלת הדירה על ידי המשיבים ביום 19.4.17
נפלה עליהן בהפתעה. ממש כרעם ביום בהיר. בחינת התנהלות הצדדים בשנים שקדמו לאירוע זה מציבה בסימן שאלה טענה זו. המבקשות הרי ידעו שהמשיבים מחזיקים במפתחות הדירה. המבקשות וודאי שידעו כי המשיבים בדעה שעומדת להם הזכות להחזיק בכלל הדירות בבניין עד שימולאו התנאים שנקבעו בהסכם ובתוספת לפי פרשנות המשיבים. המבקשות ודאי שידעו זאת שכן כך בדיוק נטען בעתירת המשיבים לצו זמני שהוגשה אך ביום 6.9.16 והסתיימה בהסדר הפשרה מיום 12.9.16. כלומר, המבקשות ידעו, ודאי צריכות היו לדעת, שעליהן לתאם את מסירת הדירה לצדדי ג' מול המשיבים ועליהן להבהיר לאותם צדדי ג' את מעמדם של המשיבים בבניין או בדירות. במצב זה, על פניו ידעו המבקשות כי ניסיון למסור את הדירה לקונה בלא תיאום מול המשיבים עלול להביא לעימות מול המשיבים. אלא שהשאלה כיצד נערכו המבקשות לעימות שכזה נותרה סתומה. המבקשות לא הביאו את תיאור מערך ההתקשרות שלהן למכירת הדירה, לא צירפו לבקשה את הקונה או שוכרת הדירה, לא הציגו תצהיר מטעמם ואף לא טרחו ליתן הסבר להתנהלות זו.
התנהלות זו מטילה צל על התנהלותן וספק בתום ליבן.
18.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
19.
לסיכום, במסגרת בקשה זו עותרות המבקשות לצו מניעה זמני אשר יורה למשיבות להימנע מלהפריע לאכלוס הדירה ובכלל זה להימנע מהפרעה להחלפת מנעול הכניסה לדירה. כך עותרות המבקשות, למעשה, לצו עשה זמני שיורה למשיבים לפנות את הדירה בה הם מחזיקים.
בחינת בקשה זו על בסיס המשוכות הניצבות בפני
זה שעותר לצו זמני מביאה למסקנה שלא ניתן להיעתר לבקשה, מהטעמים הללו:
א.
ראשית, במהלך הבירור התברר כי עתירה זו מכוונת לשינוי המצב הקיים ולא לשמירתו. התברר כי המשיבים הם הם שמחזיקים במפתחות הדירה במהלך ביצוע הפרויקט, מאז כריתת ההסכם ב- 2010 ובהתאם להסכם הפשרה שאושר בבית המשפט ביום 12.9.16. עתירה זו כוונה לשינוי המצב הקיים, בניגוד למהותו האלמנטארית של הסעד הזמני שבדרך כלל מיועד להקפאת המצב הקיים עד לבירור טענות הצדדים.
ב.
שנית, התברר שעתירה זו לסעד הזמני זהה, לחלוטין, לעתירה בכתב התביעה, כדי כך שמתן הצו הזמני המבוקש למעשה ייתר את המשך בירור התביעה העיקרית. הרי משמעותו של הצו הזמני שהתבקש מסירת הדירה למבקשות ולצדדי ג' מטעמן שיעברו להתגורר בדירה ויסכלו אפשרות להשבת הגלגל אחור אפילו תידחה התביעה העיקרית. זהות בין הצו הזמני לצו הקבוע איננה שוללת לחלוטין אפשרות למתן צו זמני, אך מציבה קושי נוסף בפני
המבקשות, שהרי הצו הזמני מיועד לאפשר את קיום הצו העיקרי אם תתקבל התביעה. לא לבוא במקומו.
ג.
שלישית, התברר שסיכויי ההצלחה של המבקשות בתיק העיקרי קלושים. המבקשות טענו שאין למשיבים כלל זכות להחזיק בדירה או בבניין בכלל שכן מראש הוגדרו במעמד של "בר רשות" בלבד ובלא זכות חזקה. בפועל, התברר שבהמשך ההתקשרות, בתוספת שנחתמה ביום 5.8.12, נקבע שלמשיבים הזכות לעכב את מסירת דירות הבעלים, כולל הדירה דנא, עד שתושב להם ההלוואה שהעמידו למבקשות לתשלום היטל ההשבחה. הלוואה שאין חולק שטרם הושבה להם. ועוד התברר שבהסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים בבית המשפט ביום 12.9.16, הוסכם שהעתקי מפתחות הדירה יוחזקו הן בידי המבקשות והן בידי המשיבים. לא ניתן להבין כיצד הסכמות אלו עולות בקנה אחד עם הטענה להיעדר כל זכות של המשיבים להחזיק בדירות. לא ברור כיצד מסירת מפתחות הדירה וכיצד ההסכמה לזכות לעכב את מסירת הדירה מתיישבת עם טענה שכזו.
ד.
רביעית, התברר שמאזן הנוחות נוטה דווקא לחובת המבקשות. מטיעוני הצדדים עולה שעסקינן בדירה שאיננה משמשת למגורי המבקשות אלא מהווה עבורן מלאי עסקי. עיכוב במסירת הדירה עלול לפיכך להסב למבקשות נזק כספי ותו לא. נזק שהוא לחלוטין בר פיצוי אם תתקבל התביעה בסופו של יום. נזק שאף הוא לא פורט כלל ולא הובאה תשתית כלשהי שתאפשר לאמוד אותו. כך גם התברר שיש לדחות על הסף כל ניסיון לטעון לנזק שיגרם לצדדי ג', לקונה או לשוכר פוטנציאלי, באשר איש מהם לא צורף להליך ואיש מהם לא הציג תצהיר לתמיכה בטענה שכזו. וכנגד זאת, התברר שמתן הסעד המבוקש ישלול מהמשיבים זכות חוזית שניתנה להם, בהסכמת המבקשות כמובן, לעיכוב מסירת כל הדירות בבניין, כולל הדירה דנא, עד להשבת הכספים ששילמו בגין היטל ההשבחה. זכות זו לא ניתן יהיה להשיב למשיבים אם יינתן הצו הזמני.
ה.
וחמישית, התברר שספק אם הוגשה הבקשה בתום לב. עיון בבקשה מלמד שרב הנסתר על הנגלה בכל הנוגע למערכת היחסים שבין המבקשות לאותם צדדי ג', קונה או שוכרת הדירה. המבקשות טענו להתנהלות כוחנית של המשיבים בהחלפת מנעול דלת הדירה ביום 19.4.17, אך אינן מסבירות כיצד התירו החלפת מנעול הדירה ביום 4.4.17 בלא להודיע על כך מראש למשיבים, בלא לקבל הסכמתם, ובלא לאפשר להם להתייחס לאפשרות זו למרות המערכת ההסכמית שבין הצדדים. המבקשות אף נמנעו מלגלות מה הסכימו מראש עם הקונה, אם הזהירו אותו מפני טענה אפשרית של המשיבים, או אם התייחסו לאפשרות שהמשיבים ימנעו את מסירת החזקה בדירה. קשה להבין כיצד טוענות המבקשות לנזק אפשרי להן ולצדדי ג' אך נמנעות מלפרוש את מערכת היחסים שלהן מול צדדי ג' ונמנעות מצירופם כצד לעתירה.
20.
נוכח כל זאת, אני דוחה את הבקשה לצו מניעה זמני. המבקשות יישאו בהוצאות המשיבים בגין בקשה זו בסך של 10,000 ₪ שישולמו בלא קשר לתוצאות ההתדיינות בתיק העיקרי.
ניתנה היום, ג' סיוון תשע"ז, 28 מאי 2017, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 4233-05/17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו.השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס (פורסם ב-ֽ 28/05/2017)