פסקי דין על בן-עמי גלברד | פסקי דין על החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) | פסקי דין על חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש | פסקי דין על אביעד - ייזום תכנון ובניה |

47027-12/14 א     09/06/2017




א 47027-12/14 בן-עמי גלברד נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ, חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ, אביעד - ייזום תכנון ובניה בע"מ








בית המשפט המחוזי בירושלים

לפני כב' השופט אהרן פרקש
, נשיא
ת"א 47027-12-14
גלברד נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ
ואח'



התובע
בן-עמי גלברד
ע"י ב"כ עו"ד שרגא בודה


נ ג ד

הנתבעות
1.
החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ

2.חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ

3.אביעד - ייזום תכנון ובניה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אלחנן ויניצקי
ועו"ד אביגיל מנדל


פסק דין

לפניי תביעה להורות לנתבעות לבצע הוראות של הסכם, להקצות לתובע שני מגרשים בפרויקט "עץ אפרים הרחבה", במסגרת תוכנית 126/2, ולמסור לו את החזקה בהם כשהם נקיים מכל חוב שעבוד, עיקול או זכות לטובת צד ג'. כן התבקש בית המשפט להורות על רישום הערת התנגדות לטובת התובע על מגרשים אלה.
תובענה זו העלתה שתי שאלות עיקריות: מה נפקות מועד החתימה על ההסכם למכירת המגרשים, שכן זה נערך לפני למעלה מ-30 שנים; האם המגרשים אכן ממוקמים במקום הקרוי עץ אפריים הרחבה.
רקע עובדתי
1.
ביום 6.1.83 נחתם הסכם בין המוכרת, החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ
(והיום החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ
), חברה הרשומה ברמאללה והנתבעת 1 (להלן: "החברה ביו"ש"), על ידי מנהליה ה"ה יערי רוזן ז"ל ורחל רהט, לבין הרוכש, עו"ד בן עמי גלברד, התובע (להלן: "ההסכם"). בהסכם נרשם שהחברה ביו"ש רכשה מאת בעליהם, את הזכויות בקרקע בת 250 דונם בקירוב, הנמצא בתוספת לאלקנה ג' שמעבר לקו הירוק, וכי שטח זה טרם עבר פרצלציה והליכי תכנון סופיים. כן נרשם שם, שהחברה מעוניינת למכור לתובע שני מגרשים בשטח כולל של 1,200 מ"ר (להלן: "המגרשים"). מיקום המגרשים בשטח אמור היה להיקבע על ידי הגרלה.
2.
ביום 14.2.99 נחתם הסכם בין חברה פיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ (להלן: "החברה הישראלית"), המאוגדת בארץ, היא הנתבעת 2, באמצעות מנהליה ובעליה ה"ה יערי רוזן ז"ל ורחל רהט, לבין אביעד – ייזום תכנון ובניה בע"מ (להלן: "חברת אביעד"), היא הנתבעת 3. בהסכם נרשם, שהחברה הישראלית בעלת הזכות להירשם כבעלים של מגרשים בגוש 3 חלקות 26 ו-28 ואד אל שמי, בישוב עץ אפרים, על פי תמ"מ 126/2 הנקרא עץ אפרים הרחבה. עוד נרשם שם, שהחברה הישראלית מכרה או התחייבה למכור לאחרים 10 מגרשים, וכי היא מעוניינת למכור את יתרת המגרשים. חברת אביעד מצדה התחייבה לנהל את מכירת המגרשים שנותרו (להלן: "הסכם הניהול").
3.
ביום 23.8.99 חתמו הנתבעות כולן על הסכם לפיו, על אף האמור בהסכם הניהול, החברה ביו"ש היא בעלת הזכות הבלעדית להירשם אצל קצין מטה רישום במנהל האזרחי לאזור יהודה ושומרון, כבעלים של המקרקעין הידועים כגוש 3 חלקות 26 ו-28 בואד אל שמי, קרקעות הכפר מסחה. לכן ביקשו הנתבעות להסדיר את יחסיהן באשר למכירת המגרשים במיקום האמור (להלן: "הסכם הסדרת היחסים"). בגדרי הסכם זה נדונים מקרקעין עליהם חלה תכנית מתאר מפורטת 126/1/1 (126/2), המהווה שינוי לתכנית מתאר 126 ונקראת "עץ אפריים הרחבה".
עיקרי טענות התובע
4.
התובע טוען, כי שני המגרשים שרכש מצויים בתחומי הישוב שנקרא היום "עץ אפרים" ובאזור המכונה "עץ אפרים הרחבה". כאשר לדבריו, הנתבעות לא רכשו חלקת קרקע אחרת הצמודה ליישוב "עץ אפרים (אלקנה ג')", מלבד זו המצוינת בהסכם (והמכונה שם תוספת לאלקנה ג').
5.
לפיו, במהלך השנים שמר על קשר עם מנהלי הנתבעות 1 ו-2 כעו"ד וכחבר, כאשר בשנים האחרונות נשמר הקשר דרך גב' רהט. לדידו, קשר זה התקיים בשיחות טלפוניות ופרונטלית, וכך בירר את ההתפתחויות בפרויקט. על פי התובע, הוא האמין כי גב' רהט המשיכה כמנהלת הנתבעות עד לאחר שנת 2011, ורק אז גילה שחל שינוי בהרכב מנהלי החברות, ועל דבר רכישתו של מר יואל עמרני את חברת אביעד.
6.
לדבריו, לא פעל לקבלת חזקה במגרשים קודם למועד זה, משום שבמשך שנים לא נעשה בשטח דבר, והוא גילה זאת רק בעקבות קיומו של הליך פר"ק 9983-10-11. לאחר גילוי זה, פנה אל הנתבעות ביום 9.7.14. עוד טען, שמר עמרני, מנהל כל שלושת הנתבעות כיום, נמנע מלקבל מידע הרלוונטי לסכסוך, ממנהלת הנתבעות 1 ו-2 בעבר, גב' רהט, הגם שמידע זה יכול לשפוך אור על זכויותיו במגרשים.
7.
התובע טען גם שהנתבעות מנועות מלטעון נגד ההסכם, שכן מדובר בחוזה אחיד והדבר נוגד את עקרון תום הלב. עוד, לדידו, ככל שקיימת אי בהירות בהסכם יש לפרשו לטובתו.
עיקרי טענות הנתבעות
8.
הנתבעות טענו שהתביעה התיישנה, משום שההסכם עליו היא מתבססת נחתם לפני למעלה מ-40 שנים (למעשה מדובר בהסכם שנחתם לפני 34 שנים). בנוסף טענו, כי פעילות התובע מלמדת על זניחת זכויותיו, בין השאר משום שהתובע הוא עו"ד, ולכן היה צריך לדעת כיצד עליו לנהוג אם ביקש לעמוד על זכויותיו מכח ההסכם. הנתבעות טענו, כי מועד הגשת התביעה גרם לפגם ראייתי חמור, שכן בעת זו לא ניתן לברר מה היתה כוונת הצדדים שעה שנחתם ההסכם, האם הוא בוטל והושבה התמורה, או באיזה קרקע מדובר. כן טענו לפגיעה בהסתמכות, שכן על המקרקעין נושא התביעה הוקם פרויקט מגורים. לטענתן, תביעת התובע אינה אלא ניסיון לפעול בשיטת "המצליח".
9.
בנוסף טענו הנתבעות, כי התובע שימש כיועץ משפטי של הנתבעות 1 ו-2, לכל הפחות בין השנים 1985 – 1998. לדידם הדבר תומך בכך שזנח את זכויותיו. כן טענו, שידוע לתובע כי הנתבעות 1 ו-2 רכשו דונמים רבים באזור "עץ אפרים", שאינם המקרקעין המסוימים עליהם נבנה עתה פרויקט המגורים ושבעניינם טוען התובע.
10.
עוד טענו הנתבעות, כי מאחר שההסכם נערך בין התובע לבין החברה ביו"ש, אין יריבות בינו לבין החברה הישראלית או בינו לבין חברת אביעד.
11.
בהמשך נטען, כי יש לדחות את התביעה בשל היעדר עילה. אליבא דנתבעות, בהסכם לא מצוין מספר גוש וחלקה, וכל שמופיע בו הוא התיאור הערטילאי "תוספת לאלקנה ג'". נטען, כי בתביעה מנסה התובע להוכיח ש"אלקנה ג'" היא "עץ אפרים", אך אין הוכחה כי "רמת אלקנה" (שם מוקם בימים אלו שלב ב' של הפרויקט) הנו "תוספת לאלקנה ג'".
12.
הנתבעות העלו השערה כי הקרקע הנקראת "תוספת לאלקנה ג'" מצויה מזרחית לגדר ההפרדה. לדידן, המגרשים אשר התובע טוען לבעלות בהם, אינם בגדר "המגרשים המכורים", כהגדרת אלו בהסכם הסדרת היחסים. לטענתן, ניתן ללמוד שהמקרקעין אליהם מתייחס התובע ככוללים את המגרשים שנמכרו לו, אינם השטח עליו דובר בהסכם, משום שהשטח נשוא המחלוקת הוא כ-90 דונם, ושטח המקרקעין עליהם דובר בהסכם הוא 250 דונם. השערה אחרת אותה העלו הנתבעות היא, כי המקרקעין שעניינם נדון בהסכם (250 הדונם) יתכן שכוללים את המקרקעין שבידיהם, אך התובע לא הוכיח כי הוא זכאי דווקא למקרקעין הרשומים בבעלותן, ולא המקרקעין שאינם רשומים. או אז, טענו, משום שמדובר במקרקעין שלא ניתן היה לרשום על שם הנתבעות, יש לפנות להוראות הביטול שבנספח להסכם, לפיהן זכאי התובע אך להשבת התמורה. אציין, כי בסיכומי הנתבעות נכתב כי נתבעות 1 ו-2 נתנו הסכמתן להשבת הכספים ששילם התובע, לפי תנאי ההסכם, וזאת, לפני משורת הדין (סעיפים 45 – 46 שם).
13.
עוד נטען, כי משלא צוינו בהסכם המקרקעין המסוימים עליהם הוא חל, הרי שההסכם נעדר מסוימות ולפיכך הוא בטל.
תשובת התובע
14.
על פי התובע, בסיכומיו, בנספח הטכני להסכם הוקמה נאמנות על פי דין לביצוע עבודות פיתוח. לדידו, בגדרי הנספח קבלה על עצמה החברה ביו"ש לפעול כנאמן, והעמידה את המהנדס יערי רוזן למנהל העבודה באתר עבודות הפיתוח, ואת רוכשי המגרשים כנהנים. משכך, גם נקבע, לטעם התובע, כי כספי הפיתוח ינוהלו בחשבון נאמנות על שם מתיישבי אלקנה ג' בנפרד מחשבון החברה. לפי התובע, מאחר שהיחסים הם יחסי נאמנות הם דוחים את טענת ההתיישנות של הנתבעות. בהמשך טען, כי ההסכם כולו יוצר נאמנות קונסטרוקטיבית, מכוח דין, וזאת משום שמדובר ביחסי מוכר - קונה של מקרקעין.
15.
עוד טען התובע, כי אם עבודות הפיתוח, כפי שפורטו בהסכם, טרם בוצעו או טרם הושלמו, הוא רשאי לסבור כי הנאמן יקיים את נאמנותו, או אז התביעה לא התיישנה.
16.
באשר לרישום הערת אזהרה וזכות בעלות טען התובע, כי מניין תקופת ההתיישנות מתחילה ביום בו נולדה עילת התביעה. אליבא דתובע, התביעה לרישום מקרקעין תתגבש במועד בו יוקצו לו מגרשים מסויימים. לפיו, המועד הקובע את תחילת מרוץ ההתיישנות לתביעה להקצאת המגרשים ולרישום הערת האזהרה והעברת זכות הבעלות, על פי המוקדם, הוא היום בו אושרה תכנית המתאר, אי שם בתחילת שנות האלפיים – כאשר ממועד זה לא חלפה תקופת ההתיישנות.
17.
התובע הוסיף, כי על המקרה הנדון חלה גם הוראת סעיף 9 בחוק ההתיישנות, התשי"ח -1958 (הודאה בקיום זכות), שכן לטעמו בהסכם הסדרת היחסים הודו הנתבעות בקיום זכויותיו של התובע כפי שאלה נקבעו בהסכם. כך, משום שבהסכם הסדרת היחסים נאמר, שה"מגרשים המכורים" לא יהיו חלק מעסקת הניהול נושא ההסכם. התובע טען גם, כי לא ישן על זכויותיו אלא פנה בעל-פה בהזדמנויות שונות למנהלי הנתבעות יערי רוזן ז"ל ורחל בהט.
18.
כן טען, שהיריבות בינו לחברת אביעד נובעת מן החשש שייטען שהיא המחזיקה במגרשים, בעוד שהיריבות למול הנתבעת 2 מקורה בכך שהנתבעות 1 ו-2 הן למעשה אישיות משפטית אחת.
19.
התובע גם טען במספר כתבי טענות כמו גם בתצהירו, שלא הוגש ייפוי כוח למשרד עו"ד וינצקי לייצג את הנתבעות בהליך דנן וכי נוכח זאת יש למחוק את כתב ההגנה שהוגש על ידם וליתן

פסק דין
בהיעדר הגנה.

דיון והכרעה
על הראיות
20.
התובע (מר בן-עמי גלברד
) הגיש תצהיר עדות ראשית. כן הגיש תצהיר מאת גב' רחל רהט, ממייסדי החברה ביו"ש והחברה הישראלית, אחת ממנהליהן (עד 2006) ומזכירה למנהל הנתבעות 1 ו-2 (עד 2011).
21.
הנתבעות הגישו את תצהירו של מר יואל עמרני, מנהל הנתבעות.
22.
מגישי התצהירים – התובע, גב' רהט ומר עמרני, העידו ונחקרו בפני
י.
בתחילת הדברים
23.
התובע טען באשר למינוי מר עמרני כדירקטור בחברה ביו"ש והרשאתו לחתום על יפויי הכוח המעניקים לב"כ הנתבעות סמכות לייצגן. כל זאת על מנת להביא למחיקת כתב ההגנה של הנתבעות. ואולם התובע לא הציג את תקנון החברות או מסמכים אחרים רלוונטיים התומכים בטיעוניו. חזקה על ב"כ הנתבעות כי לא היו פועלים בשם הנתבעות ללא שהוסמכו לכך על פי דין, ונוכח שלושת ייפוי הכוח שהוגשו ביום 12.7.15, נדחית הבקשה למחוק את כתב ההגנה של הנתבעות.
24.
החברה הישראלית וחברת אביעד טענו להיעדר יריבות בינן לבין התובע. נוכח התוצאה אליה הגעתי, אינני מוצא להידרש לכך.
ההסכם
25.
לטעם הנתבעות דין החוזה להתבטל משום שהוא נעדר מסוימות. ואולם, הסכם צריך שיהיה שלם, לא מושלם. די בכך שיהיה מסוים דיו. זאת שכן,
דרישת המסוימות רוככה במהלך השנים ונקבע כי היא עשויה לבוא על סיפוקה אף בהעדר פרטים מהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי נוהג (
ע"א 4921/12 איש חירם חברה קבלנית לבניה והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (16.12.14), פסקה 11; ע"א 2036/94 טרבלסי נ' טרבלסי, פ"ד נג(1) 457, עמ' 463 (1999); גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי (2005), עמ' 175).
26.
את רשימת הפריטים שצריכה להיכלל בהסכם למכר מקרקעין, על מנת שיענה לדרישת המסוימות, מנה עוד כב' השופט מ' עציוני, והם: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, כח(2) 291, עמ' 296 (1974)), ואף אם אלו רוככו במעט במרוצת השנים (ת"א (מחוזי ב"ש) 753-01-13 חברים השקעות אילת בע"מ נ' ראובן (25.8.14), פסקה 11; ת"א (מחוזי י-ם) 2408/08 גיל נ' חסיד (22.4.14), פסקאות 28 – 31; ת"א (מחוזי חי') 522/05 סליבי נ' חוסין (30.6.08), פסקה 17), ברי, כי ציון מהות הנכס הנה דרישה מהותית כאשר עסקינן בחוזה למכר מקרקעין.
27.
במקרה שבפני
י ההסכם אינו מושלם, אך הוא מסדיר עסקה ברורה לרכישת 1,200 מ"ר בשטח שלא עבר פרצלציה באזור הקרוי "תוספת לאלקנה ג'". אכן, עדיף היה אם להסכם היו מצורפים מפה או תשריט המבהיר באיזה יישוב מדובר, אך היעדרם אינו מעיד על היעדר מסוימות של הצדדים בעת חתימת החוזה. העובדה שכיום אין אזור הקרוי "תוספת לאלקנה ג'" אינה מעידה, כי אזור כזה לא היה קיים בשנת 1983, שעה שנחתם החוזה, אז אולי ניתן היה למוצאו בקלות.
28.
האם אכן ניתן לקשר בין "תוספת לאלקנה ג'" לבין "עץ אפריים הרחבה", כטענת התובע?
29.
התובע תמך טענותיו בדבריה של גב' רהט, לפיהם:

"...השכונה החדשה [קיבלה] את השם 'רמת אלקנה', אני רוצה לחזור ולהדגיש כי חלקת הקרקע שנקראה 'תוספת לאלקנה ג'' או 'אלקנה ג' הרחבה' היא אותה חלקת קרקע שנקראת 'עץ אפרים הרחבה' או 'רמת אלקנה'. מדובר בחלקת קרקע אחת שנקראה בשמות שונים בזמנים שונים. חלקה זו ידועה בשם גוש 3 חלקות 26 ו-28, ואדי א-שאמי, אדמות כפר מסחה. במקום זה רכש התובע מגרשים במסגרת ההסכם שצורף לכתב התביעה" (תצהיר גב' רהט, פסקה 8).
לו היו בפני
י רק דבריה של גב' רהט, הייתי מתקשה לקבל את טענת התובע. זאת משום שעת שהעידה בפני
י נוכחתי כי בינה לבין הנתבעות (או מנהל הנתבעות הנוכחי) סכסוך אישי ורגשי, שיש בו, לטעמי, להשפיע על עדותה (ראו לדוגמא פרוטוקול מיום 6.11.16, עמ' 63 ש' 2 – 21 ועמ' 110 ש' 17 – 28). אך התובע הציג מסמכים המאששים את דברי גב' רהט.
30.
בהסכם מדובר על שטח של 250 דונם הנמצא ב"תוספת לאלקנה ג' שמעבר לקו הירוק" (שם ב"הואיל" הראשון). עוד נקבע בהסכם, כי התובע ישלם לחברה ביו"ש סכום של 39,445 שקלים ולאחר מכן ישלם מידי חודש 43,500 שקלים בין חודש פברואר לחודש יוני בשנת 1983 (שם, סעיף 6). התובע צירף לתצהירו קבלות מאת החברה ביו"ש, המאשרות קבלת שיקים בסכומים האמורים בעבור "אלקנה ג' הרחבה".
31.
לתצהירו צירף התובע את השאלון ששלח לנתבעות 1 ו-2. שם שאל כדלקמן: "האם חלקת הקרקע הידועה בשם גוש 3 חלקה 26 ו-28 אדמות ואדי אל שמי הי[א] אותה חלקה שנקראה בעבר 'אלקנה ג' הרחבה' ונקראת היום 'עץ אפרים הרחבה'?" (שם, שאלה 12). התשובה לכך, מאת מר יואל עמרני היתה "לא. חלקה הקרקע הידוע בשם גוש 3 חלקות 26 ו-28 היתה ועודנה ידועה בשם 'אלקנה ג' הרחבה'" (תשובה לשאלון – צורף לתצהיר התובע, תשובה 12). עוד השיב מר עמרני כי הוא אינו יודע מה היא "עץ אפרים הרחבה".
32.


אולם, בדוגמא של חוזה מכר, שאינו חתום, שעל פניו נראה כחוזה לדוגמא של החברה ביו"ש, נרשם, כי המקרקעין הידועים כגוש 3 חלקות 26 ו-28 מאדמות הכפר מסחה (ואדי אל שאמן), והרשומים בלשכת רישום המקרקעין באריאל בכרך מספר 2 עמוד 10, הן המקרקעין עליהם חלה תוכנית המתאר 126/2 המכונה גם "עץ אפרים הרחבה" (צורף לתצהיר התובע כ"מוצג ט"). כך גם עולה מהסכם הניהול (ב"הואיל" הראשון) והסכם הסדרת היחסים (ב"הואיל" הראשון וסעיף 2.7) (ההסכמים צורפו לתצהיר התובע כ"נספח יא1'" ו"מוצג יא2").
33.
הווה אומר, כי "תוספת לאלקנה ג'" כמוה כ"אלקנה ג' הרחבה" (כך על פי קבלות התשלום). "אלקנה ג' הרחבה" היא חלקת הקרקע הידועה בשם גוש 3 חלקות 26 ו-28 אדמות ואדי אל שמי (כך על פי התשובות לשאלון). כמו כן, חלקות אלו ידועות גם כקרקעות הכפר מסחה בישוב עץ אפרים ע"פ תמ"מ 126/2 הנקרא "עץ אפרים הרחבה" (ראו הסכם הניהול, הסכם הסדרת היחסים וההסכם לדוגמא). ולכן צודק התובע בטענתו, כי "תוספת לאלקנה ג'" כוללת את "עץ אפרים הרחבה".
34.
ואולם, קיים חוסר התאמה בין השטח של "תוספת לאלקנה ג'" כפי שזה מופיע בהסכם לבין השטח של המקרקעין המהווים את גוש 3 חלקה 26 ו-28. הראשון שטחו 250 דונם, והאחרון שטחו 87 דונם (על פי טיעוני הצדדים ו-85 דונם על פי נסח הטאבו שצירף התובע לתביעתו). הסבר לכך ניתן על ידי גב' רהט בעדותה. לפיה, כאשר נחתם ההסכם כבר ידוע היה הגוש והחלקה של המקרקעין שידועים היום כעץ אפרים הרחבה, אך המקרקעין אליהם מתייחס ההסכם כללו שטח גדול מזה, אשר הנתבעות לא ידעו אם מכירתו להם תאושר (ראו לדוגמא פרוטוקול מיום 6.11.16, עמ' 75 ש' 2 – 14, עמ' 78 ש' 17 – 20; אציין כי במקום אחר בעדותה אמרה גב' רהט כי במועד חתימת ההסכם לא היתה תב"ע ולכן לא ניתן היה לכתוב מה הוא הגוש והחלקה – שם, עמ' 94 ש' 1 - 3). משמע, כי למעשה ההסכם מבטיח לתובע זכות להגרלת 1,200 מ"ר בשטח שרק חלקו בבעלות הנתבעות.
זניחת זכויות, התיישנות ונאמנות
35.
ההסכם נחתם ביום 6.1.83 והתביעה הוגשה ביום 22.12.14, הווה אומר, קרוב ל-32 שנים לאחר שנכרת ההסכם. התובע ביקש להתגונן בטענה, כי ההסכם הקים נאמנות שיש בה לדחות את ההתיישנות.
36.
לא מצאתי כי ההסכם עצמו מקים, בהוראותיו המפורשות, נאמנות לטובת התובע, למעט באשר לניהול הכספים, כאמור בנספח הטכני. מעבר לכך, הגם שעל הנספח חתומה החברה ביו"ש או החברה הישראלית (אינני בטוח מי מהן, שכן באותה התקופה היו בעלות אותו השם), הרי שהחיובים מכוח נספח זה מוטלים על יערי רוזן או משרדו, ולא על מי מהנתבעות, ואם הוטלה בגדרי הנספח נאמנות הרי שהיא מוטלת על צד שאינו נתבע בתביעה זו.
37.
באשר לנאמנות קונסטרוקטיבית הנטענת, היא תוצר של דיני היושר. שעה שמדובר בהסכם למכר מקרקעין – מבלי לקבוע דבר לגופו של עניין בטענת ההתיישנות, ראיתי להפנות לדבריה של כב' השופטת ר' למלשטריך-לטר:

"תכלית החקיקה של
חוק המקרקעין
איננה תומכת בהארכת תקופת ההתיישנות באמצעות קונסטרוקצית הנאמנות לגבי חוזי מקרקעין שנערכו לאחר תחילתו של החוק, (דהיינו ספירת תקופת ההתיישנות רק מהמועד בו נודע לנהנה על הפרת חובת הנאמן כלפיו או על כך שהוא כופר במעמדו כנאמן). החוק בא להסדיר רישום זכויות בספר המקרקעין על מנת ליצור סדר, בהירות, יציבות ולמנוע שגגה ואפשרויות תרמית. יש לכן להמריץ בעלי זכויות לוודא רישום זכויותיהם. תקופה של 25 שנה, הינה תקופה ממושכת דייה כדי להסדיר את רישום הזכויות. בניית קונסטרוקציה של זכות שביושר המאפשרת הארכת מועד ההתיישנות מעבר ל-25 שנים – תחטא לתכלית החקיקה, תחליש את ערכו הקונסטיטוטיבי של הרישום בפנקסי המקרקעין ותפגע באמינות הרישום. בתי המשפט מתמודדים יום ביומו בעשרות תיקים בהם נמנעו רוכשי זכות מקרקעין משיקוליהם לרשום את זכותם על אף חלוף תקופה של 25 שנה ויותר, ובכך גרמו לאי ודאות, אפשרו עסקאות סותרות, ויצרו מציאות עגומה, מטושטשת ועתירת נזק
" ת"א (מחוזי חי') 24384-03-11 עיסא נ' מועדי (2.12.12) (להלן: "עניין עיסא"), פסקה 3.7.ג).
38.
אך אפילו אקבל את טענת התובע כי תביעתו לא התיישנה, הרי שמצאתי כי זנח את זכויותיו.
39.
בת"א (מחוזי י-ם) 1238/99 עזבון המנוח חסן ערפאת דקרי ז"ל נ' האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי הנעדרת גדע מרים, הידועה בשם אלג'דע (29.11.07) דן חברי, כב' הנשיא (בדימ') ד' חשין, בתביעה לרשום מקרקעין על סמך זיכרון דברים שנערך ביום 2.5.70. הנשיא דחה בקשה לדחיית התובענה על סמך התיישנות (בש"א 4475/99), אך בפסק הדין כתב כך:

"השתהותו הארוכה של התובע בהגשת התביעה שלפניי, יש בה כדי ללמד על זניחת זכויותיו בחלקה, ככל שאלו היו קיימות על פי ההסכם. ...גם באשר לחוזה במקרקעין קבעה הפסיקה, כי העובדה שבמשך שנים רבות נמנעו הצדדים לחוזה, ובמיוחד הקונה, מנקיטת פעולה למימוש הזכויות על פיו, מעידה כי זכות הקונה לרכישת מקרקעין על פי החוזה נזנחה זה מכבר. בכך פקעה זכות זו וחדלה מלהתקיים. ...חוסר המעש המתמשך ושתיקתו הארוכה של התובע באשר להגנה על זכויותיו על פי ההסכם, במשך 29 שנה עד להגשת התביעה הנוכחית, ולמצער, במשך 26 שנה עד לרישום הערת האזהרה על זכויותיו, מעידים כמאה עדים כי לא ראה את ההסכם כמחייב עוד את מרים, וכי זנח את זכויותיו על פיו" (שם, פסקה 21).
40.
אינני קובע כי התובע זנח זכויותיו בנקל, וידועה לי הפסיקה הנוגעת לדבר (ע"א 3860/09 קרן קיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל נ' קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל בע"מ (12.1.14) (להלן: "עניין קק"ל"), פס' 8 – 9). ברם, קשה להלום מצב בו עורך דין רכש נכס והאמין כי זכויותיו בו שרירות וקיימות מבלי שיהיה בידיו ולו מכתב אחד המוכיח, כטענתו, כי דרש ושאל מה עלה בגורלו. הרי אין מדובר בהדיוט, אלא באדם המודע לזכויותיו המשפטיות, הדרכים למיצוין, והראיות הנדרשות לצורך זה. אדרבא, כאשר מדובר בעורך דין שייצג את הנתבעות ואף מצוי ביחסי חברות עם מנהלי הנתבעות – איזה קושי עמד בפני
ו לקבל אישור בדבר הנכסים אותם רכש?
41.
קביעתי מתבססת גם על העדויות שבפני
י. דומה, כי בבסיס ההסכם עמדו היחסים הבינאישיים שהיו בין התובע למר יערי ז"ל וגב' רהט. לדבריו, הוא נענה לבקשה להושיט להם עזרה כספית, אך לא מדובר היה בהלוואה שהובטחה כלכלית (פרוטוקול עמ' 12 ש' 29 עד עמ' 13 ש' 3). אם לכתחילה ראה התובע בהסכם ככזה שייתכן ויניב לו רווח וייתכן שלא, דומה שיש בכך להבהיר את ההתעניינות שלו – או היעדרה – בנכס במהלך השנים. ויובהר, כי לא שוכנעתי בצדקת טענתו כי במשך שלושת העשורים האחרונים אכן האמין כי בבוא העת יקבל הודעה בדבר קיום הגרלה (פרוטוקול מיום 6.11.16 עמ' 18 ש' 12 – 14). תמימות מסוג זה אינה מתאימה לעורך דין שידועות לו שבילי המשפט וייצג שנים רבות את הנתבעות 1 - 2. אמנם גב' רהט תמכה בטענתו שסמך עליה ועל שותפה דאז, אך סתרה את דבריו בכל הנוגע לקיומן של שיחות בעל פה, בהן דרש בשלום נכסיו (פרוטוקול מיום 6.11.16, עמ' 89 ש' 23 – 29). למעשה, חוששני כי גב' רהט היא זו שדירבנה את התובע להגיש את התביעה דנן, וזאת כתוצאה של הסכסוך האישי שבינה למר עמרני והנתבעות. כך על פי עדותה שלה "אמרתי לו [לתובע] שישלח מכתב ליואל ויתעניין מה קורה" זאת משום "...שראיתי כבר עם מי יש לנו עסק" (פרוטוקול מיום 6.11.16, עמ' 110 ש' 17 – 28 וראו לעניין זה גם עמ' 113 ש' 22 עד עמ' 114 ש' 2, שם סירבה כי התובע יגיע לכדי פשרה עם הנתבעות).
42.
אוסיף, כי לא חמק מעיני, שבהסכם הניהול דובר היה על 10 מגרשים שייתכן שנמכרו לצדדים שלישיים, כאשר בהסכם הסדרת היחסים הופחת המספר לארבע (ראו גם נ/3 פרוטוקול מיום 25.2.99), אך מדובר בהסכמים שנחתמו לפני קרוב לשני עשורים (1999), ואין בהם להבהיר את חוסר מעשיו או שתיקתו של התובע. מעבר לכך, דומה כי כבר אז, כאשר הסכימו הנתבעות להפחית את מספר המגרשים, עשו זאת מתוך הנחה כי חלק מבעליהם ויתרו עליהם, או למצער על הזכות לקבלם ולא בעין.
43.
לא ניתן להתעלם גם מהסתמכות הנתבעות. לאחר עשרות שנים הצליחו החברות להתקדם בפיתוח השטח ולהקים פרוייקט מגורים, המגרשים חולקו והבנייה כבר החלה – אין בנמצא שטח העונה לתיאור של שני מגרשים בגודל של 600 מ"ר כל אחד. ומה על הנתבעות לעשות? להרוס את הקיים?
44.
עוד. כאמור, מסקנתי היא שההסכם הבטיח לתובע הגרלה לקבל מגרשים בשטח שאינו כולו בבעלות הנתבעות. גם בכך יש להקשות על יישום ההסכם ולתרום למסקנתי הסופית (השוו עניין קק"ל, פסקה 9).
לסיכום
45.
אני דוחה את התביעה.
46.
רשמתי לפניי את הצהרתן ההוגנת של הנתבעות 1 ו-2 בסיכומיהן, בדבר הסכמתן להשיב לתובע לפנים משורת הדין 25,270 ₪. למען הסר ספק, אינני נותן צו מחייב באשר לזאת.
47.
נוכח התוצאה, אני מבטל את החלטתי בדבר תשלום הוצאות מיום 14.3.16 (אז חייבתי את הנתבעות בהוצאות בסכום של 3,000 ₪) ואת החלטתי מיום 16.6.16 (עת עיכבתי את תשלום ההוצאות עד לתום ההליך).
48.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתקים לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, ט"ו סיוון תשע"ז, 09 יוני 2017, בהעדר הצדדים.









א בית משפט מחוזי 47027-12/14 בן-עמי גלברד נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ, חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ, אביעד - ייזום תכנון ובניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 09/06/2017)