פסקי דין על שרה ניסנבאום | פסקי דין על סאנסטון יוזמות בניין | פסקי דין על מרדכי גור אריה |

12926-06/17 רעא     07/06/2017




רעא 12926-06/17 שרה ניסנבאום נ' סאנסטון יוזמות בניין בע"מ, מרדכי גור אריה








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



רע"א 12926-06-17 ניסנבאום נ' סאנסטון יוזמות בניין בע"מ
ואח'





לפני
כבוד השופטת
אביגיל כהן


המבקשת

שרה ניסנבאום
ע"י ב"כ עו"ד תום סטרוגו


נגד


ה
משיבים

1. סאנסטון יוזמות בניין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עומר גדיש ועו"ד רועי דהן ממשרד כהן וילצ'יק ושות'
2. מרדכי גור אריה




החלטה



1.
לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת הדס פלד) מיום 8/5/17 בת.א. 2192-01-15.

2.
רקע עובדתי:
עניינינו בתובענה לפירוק שיתוף במקרקעין שהוגשה במקורה בשנת 2015 נגד ניסנבאום אברהם וגור אריה מרדכי.
נטען, כי הצדדים הם הבעלים המשותפים של המקרקעין עליהם בנוי מבנה תעשייתי ברחוב העמל 12 ברמת גן והידוע כגוש 6204 חלקה 271 (להלן: "המקרקעין").


פירוק השיתוף התבקש "בכל דרך אשר תיראה כיעילה וצודקת בנסיבות העניין".





הנתבע 2 – המשיב 2 הותיר בכתב הגנתו את העניין לשיקול דעת בית משפט, והודיע כי הוא ישקול כל הסדר מתאים שיוצע לו.
לאחר פטירתו של ניסנבאום אברהם ז"ל, הפכה המבקשת – אלמנתו, יורשתו על פי צו קיום צוואה ,לנתבעת.

בית משפט קמא בהחלטתו מיום 31/10/16 הורה על הגשת ראיות, והציע לצדדים להסכים על מינוי מומחה מטעם בית משפט לעניין שווי המקרקעין והזכויות הגלומות בהן, האפשרויות לפירוק שיתוף הגלומות ומקסום הזכויות.

ב"כ הנתבעת 1 – המבקשת הודיע כי הוא מעוניין להגיש חוות דעת שמאי מטעם הנתבעת ולכן אינו מסכים למינוי מומחה מטעם בית משפט, אך בהחלטה מיום 23/11/16 נקבע:
"אני דוחה הודעת הנתבעת אשר ניתנה בניגוד לעמדתה בדיון מיום 26/9/16 ולאחר שניתנה הסכמת התובעת. יש לקדם הדיון בתיק זה ועל כן ובהתאם להסכמות, תינתן החלטה על מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש".

בהחלטה מיום 4/12/16 מונה מומחה מטעם בית משפט – מר עודד האושנר, אשר תפקידו הוגדר בסעיף 2 להחלטה:
"המומחה מתבקש להעביר לבית המשפט חוות דעת (להלן: "חוות הדעת") אשר תתייחס לשווי הנכס ולזכויות הבניה ואפשרויות הבניה הגלומות בו וכן יחווה דעתו בדבר הדרך האופטימלית לפירוק שיתוף אם וככל ויקבע כי יש לפרק את השיתוף"
.

לאחר הגשת ראיות התובעת – המשיבה 1 שכללו גם חוות דעת שמאית, הגיש ב"כ הנתבעת 1 – המבקשת בקשה להוצאת חוות הדעת משום שבית משפט מינה שמאי מומחה מטעמו וזאת לאור תקנה 130 (ג) (1) לתקסד"א.
לאחר קבלת תגובה ותשובה, התקיים דיון ביום 20/3/17 ובסופו הוחלט:
"פגישות עם המומחה יתקיימו אך ורק ביוזמת המומחה ובנוכחות כל הצדדים. למעט חוות דעת מומחים, לא ימסרו למומחה הצעות מצדדי ג' לעסקאות קומבינציה או כל הצעה אחרת, לא זו הייתה הכוונה במינוי המומחה, אלא וככל והמומחה יבקש זאת לצורך חוות דעתו".



3.
ב"כ המבקשת הגיש ביום 2/4/17 "בקשה מטעם הנתבעת 1 למתן הנחיות לשמאי ביהמ"ש" (בקשה מס' 34), במסגרתה ביקש:
"א. להנחות את שמאי ביהמ"ש כי השמאי הנכבד יבחן בין היתר את האלטרנטיבות הבאות:
בניה במקרקעין באמצעות עסקת קומבינציה.
בניה במקרקעין באמצעות קבלן מפתח.
בניה במקרקעין ביחד עם המגרש הסמוך (רח' העמל 10) בכל אחת מהחלופות הנ"ל.

ב. להנחות את שמאי ביהמ"ש להתייחס לאפשרות בניה של הבניין כ"בניין מאושר" לפי חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, אשר לפחות מחצית מהדירות ישמשו לצורך השכרה לתקופה של לפחות 5 שנים, וזאת תוך קבלת הטבות מס משמעותיות – אפשרות זו קיימת בבנייה בלבד (להבדיל ממכירה של הקרקע) ועשויה להשפיע בשיקולי הכדאיות ואופן ביצוע העסקה כולה וראויה להתייחסות נאותה של שמאי ביהמ"ש.

ג. כמו כן, ביהמ"ש מתבקש לשקול בשנית החלטתו מיום 20.3.17 לפיה הורה כי לא יועברו אל השמאי הנכבד הצעות הקומבינציה שקיבלה הנתבעת 1 ואשר צורפו לתצהיר הנתבעת ולאפשר לנתבעת 1 להעביר הצעות אלה לידי המומחה".

ב"כ המשיבה – התובעת התנגד לבקשה וטען כי היא סותרת את ההחלטה מיום 20/3/17 וכי המבקשת מנסה להטעות את השמאי ולסכל מתן חוות דעת אובייקטיבית.
כך למשל: המבקשת רוצה שהשמאי יבחן את שווי הקרקע עם החלקה הצמודה לה, אך לא ציינה כי לחלקה הצמודה (הנכס ברחוב עמל 10) יש זכויות עודפות מכוח הוראות תמ"א 38, שעה שלמקרקעין נשוא התובענה אין זכויות כאלה.






בתשובה לתגובה נטען, כי התובעת איננה מעוניינת שהשמאי יבחן אפשרויות לבנייה במקרקעין כיוון שהיא רוצה לכפות על הנתבעת 1 מכירה כפויה במחיר זול "ע"י יצירת בלגן", לפי שיטה שהציע עורך דין חממי שהיה עורך דין של המשפחה והיה נחשב לחבר. (מבעלי המניות בתובעת).
הודגש, כי החלטת המינוי מיום 4/12/16 איננה כוללת הנחיות מפורשות לשמאי לבחון את האלטרנטיבות שפורטו על ידי המבקשת, וקיים חשש כבד כי אם לא תינתן לשמאי הנחיה בעניין, אזי הוא עלול שלא לבחון את האלטרנטיבות הנ"ל. כולן או חלקן.

4.
בהחלטה מיום 8/5/17 נקבע:
"בסעיף 2 להחלטת המינוי מיום 4/12/16, התבקש המומחה לחוות דעתו לעניין זכויות הבניה ואפשרויות הבניה. המומחה מונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ויש לאפשר לו לחוות דעתו לענין הדרך האופטימלית לפירוק השיתוף כפי שנקבע בהחלטה. בשלב זה די בהנחיה כפי שנוסחה ואיני מוצאת הצדקה להנחות את המומחה בדבר דרך כזו או אחרת הנטענת כאופטימלית ע"י מי מהצדדים".

על החלטה זו מוגשת בקשת רשות הערעור שלפני.

להשלמת התמונה אציין כבר עתה, כי חוות דעת המומחה הוגשה לתיק בית המשפט לאחר מתן ההחלטה , והיא נושאת תאריך 16/5/17.

5.
בבקשת רשות הערעור שוטח ב"כ המבקשת טענותיו החמורות נגד המשיבה ובעלי מניותיה, אשר לטעמי אינן דרושות להכרעה בסוגיה שעמדה לדיון בבקשה אשר נדונה בבית משפט קמא.
כמו כן מפרט את טענות ההגנה ואת הנטען בתצהירים והוא מעלה טענות ביחס להחלטת בית משפט קמא שניתנה עוד ביום 20/3/17, ושלא הוגשה עליה בקשת רשות ערעור.






הוא טוען בין היתר:
"..בדיון שנערך ביום 20.3.17, בעקבות בקשה של סאנסטון, בית המשפט קמא הנכבד שינה את החלטתו מקודם, ואסר על הצדדים להיפגש עם השמאי ו/או להציג בפני
ו טענות ו/או להעביר לו מסמכים כלשהם למעט חוות הדעת. זאת, בניגוד לאמור בהחלטת המינוי מיום 4.12.16 אשר עליה הסתמכה המבקשת. זאת, לאחר שכבר שילמו לשמאי מראש אשר נקב בסכום גבוה מהסכומים המקובלים עליו הסכימה במבקשת לאור ההבנה כי יובאו לפני בית המשפט מלא האלטרנטיבות הגלומות שינחו את הדרך הטובה שלא תפגע בזכויותיה של המבקשת במידה ויוחלט על פירוק...
22. בכך, נחסמה בפני
המבקשת האפשרות להציג בפני
השמאי את מלוא הטענות והמסמכים הרלבנטיים לצורך הכנת חוות הדעת".
(מתוך סעיפים 21-22 לבר"ע).

לטענת ב"כ המבקש, לאחר מתן החלטת בית משפט קמא מיום 8/5/17 הוא עדיין קיווה שהשמאי יבחן את הנדרש ויגיש חוות דעת מקצועית ומקיפה, אך כאשר הוגשה חוות הדעת התברר כי היא חלקית וחסרה.
על כן הוגשה בקשה לבית משפט קמא ביום 15/5/17 למתן הנחיות לשמאי אך "... בדיון שנערך ביום 28.5.17 נאמר מפי כב' ביהמ"ש כי אין בכוונתו להיעתר לבקשה ובאם המבקשת תעמוד על מתן החלטה בכתב ייפסקו נגדה הוצאות.
לפיכך, מוגשת בקשת רשת הערעור דנן, על החלטת כב' ביהמ"ש קמא מיום 8.5.17, וככל שנדרש גם על החלטת ביהמ"ש קמא הנכבד מיום 20.3.17 תוך שביהמ"ש הנכבד יתבקש ליתן לשם כך ארכה".
(מתוך סעיפים 33-34 לבר"ע).

6.
לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובנספחיה הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתגובה וזאת מהנימוקים כדלקמן:

א)
בקשת רשות הערעור הוגשה על החלטה מיום 8/5/17.
אין מקום להידרש בבר"ע לבקשות שהוגשו לבית משפט קמא לאחר אותו מועד, ואף לא לחוות הדעת שהוגשה לאחר מתן ההחלטה.




עלי לבחון אם כאשר החלטת בית משפט קמא ניתנה ביום 8/5/17, אזי התשתית העובדתית ו/או המשפטית שהיתה נכונה למועד מתן ההחלטה, איפשרה את מתן ההחלטה שניתנה, כפי שהיא.

ב)

ככלל, השגה על החלטות ביניים של ערכאה דיונית נעשית במסגרת ערעור על פסק הדין
אלא
אם
כן
מדובר
ב"אותם מקרים נדירים" בהם עלה בידי מבקש
רשות הערעור להראות כי דחיית הדיון בהשגה על ההחלטה לשלב הערעור על פסק הדין, עלולה להשפיע באופן על זכויות הצדדים, עלולה לגרום לנזק של ממש או עלולה להביא לקיומו של הליך מיותר או שגוי. (וראה לעניין זה

רע"א 7913/14

תרכובת ברום נ' הדס חצב
,

[פורסם בנבו]
(ניתן ביום 8/2/15 בסעיף 7).
עניינינו אינו נופל לגדר חריגים אלו.

ג)
נכון למועד ההחלטה, לא היתה מונחת חוות דעת המומחה בפני
בית משפט ובהחלטה נקבע מפורשות כי "בשלב זה" די בהנחיה כפי שנוסחה.
אין מדובר בהחלטה סופית החורצת גורל ההליך באופן המחייב התערבות ערכאת ערעור טרם ניתן

פסק דין
.

ד)
מסקנתי זו מתחדדת דווקא מהתפתחות העניינים לאחר מתן ההחלטה מיום 8/5/17.
המבקשת הגישה בקשה למתן הנחיות לשמאי ביום 25/5/17 לאחר שהתקבלה כבר חוות הדעת. (בקשה מס' 39).
ביום 28/5/17 התקיים דיון בבית משפט קמא ולא מצאתי בפרוטוקול כי בית משפט קמא נתן החלטה ולפיה הוא לא יתן הוראות לשמאי( למרות הנטען בסעיף 33 לבר"ע).
בפרוטוקול נכתב מפי ב"כ המבקשת כדלקמן:
"מר ניסנבאום צריך להתייעץ עם אחותי ונודיע בתוך 14 ימים האם אנו עומדים על בקשה 39"
.
(עמ' 26 שורה 2).

טרם חלפו אותם 14 הימים.




בתיק בית משפט קמא לא ניתן למצוא כי הוגשה הודעה כלשהי וממילא בית משפט קמא לא נתן החלטה לגופו של עניין בבקשה מס' 39.
החלטת הביניים מיום 8/5/17 היא מסוג ההחלטות הדיוניות – ניהוליות, אשר אין דרכה של ערכאת ערעור להתערב בהן, להוציא מקרים חריגים בהם החלטת הערכאה הדיונית היא בלתי סבירה על פניה, מנוגדת לדין או גורמת לעיוות דין.
וראה לעניין זה: רע"א 1441/17 חברת אולמי אחים סעיד אל דאהוד בע"מ נ' אולמות ומסעדות דאוד (2001) בע"מ

(27/3/17) -בסעיף 6.
המקרה דנן אינו נכנס לגדר חריגים אלו. ההחלטה כפי שניתנה מצויה במתחם הסבירות ואיננה מחייבת התערבות.
אין מקום ליתן בחודש יוני 2017 ארכה להגשת בר"ע על החלטה מיום 20/3/17, מה גם שההחלטה מיום 20/3/17, אף היא החלטה ניהולית- דיונית שערכאת ערעור מתערבת בה
רק במקרים חריגים.

7.
לסיכום:
א)
לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות

ב)
משלא הוגשה תגובה, אין צו להוצאות.

ג)
המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, י"ג סיוון תשע"ז, 07 יוני 2017, בהעדר הצדדים.










רעא בית משפט מחוזי 12926-06/17 שרה ניסנבאום נ' סאנסטון יוזמות בניין בע"מ, מרדכי גור אריה (פורסם ב-ֽ 07/06/2017)